Новая редакция Ст. 610 ГК РФ
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Комментарий к Ст. 610 ГК РФ
Наука.
Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время.
Г.Ф.Шершеневич
Судебная практика.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК РФ). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.
2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.
При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).
Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.
Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.
Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.
3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год (ст. 627 ГК РФ). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).
4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.
Заключение договора аренды на срок, превышающий нормативный максимальный срок, автоматически влечет изменение договорного срока. Подобный договор считается заключенным на соответствующий нормативный максимальный срок, по истечении которого его действие также прекращается.
Однако и в первом, и во втором случаях, если законом особо не оговорено иное, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).
В том случае, если срок определен периодом времени, то начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.
В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).
Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к данной статье).
Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.
2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07).
Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).
Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества. Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).
Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008).
3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:
— договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК);
— договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);
— договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);
— договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК) и др.
В п.2 ст.609 ГК РФ указано, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом. А в п.2 ст.651 ГК РФ сказано, что договор аренды зданий или сооружений на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Просим разъяснить, связана ли необходимость государственной регистрации со сроком, на который заключен договор аренды?
Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. вещи (непотребляемые вещи) движимые и недвижимые. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) нежилые помещения, равно как и здания или сооружения, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и др., являются объектами недвижимости — недвижимыми вещами, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.
На основании п.2 ст.609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться ГК РФ или федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (в том числе ст.609), если иное не установлено в ГК РФ (ст.625). Статьей 651 ГК РФ «иное» установлено для таких объектов гражданских прав — вещей, как здания или сооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и с момента государственной регистрации они считаются заключенными (п.2 ст.651). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пп.1 и 2 ст.433 ГК РФ).
Согласно ст.26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с п.3 ст.26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя (т.е. обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем ГК РФ специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст.26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном предусмотренному ст.651 ГК РФ.
На основании изложенного Минюст России (письмо от 11.01.2000 г. N 85-ЭР) считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты на аренду по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, т.е. оформленному в нарушение норм законодательства.
Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных Законом. Согласно части 2 п.6 ст.12 данного Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.
В связи с изложенным МНС России письмом от 10.07.2000 г. N 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц» действие письма Департамента методологии налогообложения прибыли и бухгалтерского учета для целей налогообложения Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 19.04.2000 г. N 02-3-09/88 в части обязательной регистрации договоров аренды помещений независимо от сроков, на которые они заключены, отменило.
В. Васькин,
Управление МНС России по Московской области
ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО
Действующее законодательство позволяет арендатору выкупить арендуемое недвижимое имущество в собственность. На практике возникает ряд вопросов, связанных с платой за землю, на которой находится приобретаемый объект. О путях их решения идет речь в статье.
Чья земля под домом
Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ при отчуждении имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Из этого следует, что с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости арендатор, он же покупатель, не становится собственником приобретенного объекта недвижимости, а является лишь его законным владельцем.
Возникает вопрос об определении правовой природы платы за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи данного объекта до момента государственной регистрации перехода права собственности на него. Вопрос актуален еще и в связи с тем, что в соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Указанное правило возведено в правовой принцип, что свидетельствует о его включении в механизм регулирования земельных правоотношений. Подобных исключений относительно иного недвижимого имущества гражданское законодательство не содержит. С одной стороны, государственная регистрация — это констатация юридического факта (заключенного договора купли-продажи). С другой стороны, платность земельного участка предполагает необходимость взыскания одного из двух платежей: аренды либо земельного налога.
Бесспорным, на наш взгляд, является то, что правовой режим относительно земли и иных объектов недвижимости должен быть единым. Проанализированная практика арбитражных судов свидетельствует об отсутствии единообразного подхода в решении вопроса об определении правовой природы платы за пользование недвижимым имуществом с момента заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности. Попробуем выделить несколько позиций, каждая из которых имеет свою конкурирующую методологическую правоприменительную основу.
Момент заключения договора и регистрации
Если иное не установлено договором купли-продажи, арендная плата за пользование недвижимым имуществом (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации права собственности взысканию не подлежит.
Исходя из смысла п. 1 ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу ст. ст. 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на данные объекты к покупателю, а не регистрация самого договора. Значит, до регистрации права собственности на земельный участок сделка будет заключенной и действительной.
С момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка) прекращаются отношения сторон, вытекающие из договора аренды. В силу ст. 414 ГК РФ состоялась новация, поэтому арендная плата за пользование земельным участком взысканию не подлежит. Следовательно, у покупателя объекта недвижимости (земельного участка) с даты заключения договора купли-продажи и до момента перехода права собственности возникает обязанность по возмещению уплаченного продавцом налога.
Можно выделить случаи, когда стороны в договоре (дополнительном соглашении к договору) определили порядок внесения арендной платы в указанный период. Тогда за пользование объектом недвижимости (земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности правомерно взимание арендной платы.
Судебная практика: Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А53-3389/2009; ФАС ВВО от 01.12.2009 по делу N А17-749/2009.
Обязательства по внесению арендных платежей за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) прекращаются с момента государственной регистрации, так как до даты государственной регистрации права собственности на этот объект покупатель (арендатор) собственником не является.
В соответствии с положениями ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор купли-продажи объектов недвижимости (в том числе земельных участков) считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости продавец продолжает оставаться арендодателем, а покупатель — арендатором. Соответственно, презюмируется обязанность вносить арендную плату за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности.
Судебная практика: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А53-12367/08.
Если оплачена выкупная цена
Если покупателем объекта недвижимости (в том числе земельного участка) полностью оплачена выкупная цена, у арендодателя (продавца) отсутствуют основания для взыскания с арендатора (покупателя) неосновательного обогащения в размере арендной платы с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1105 ГК РФ обязанность возмещения неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом возникает при условии, что лицо пользовалось имуществом потерпевшего без намерения его приобретения. Ввиду того что арендатором оплачена выкупная цена в полном размере, согласно п. 60 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель (арендатор) является законным владельцем. Следовательно, основание владения у арендатора законное, и к нему не подлежат применению нормы главы 60 ГК РФ.
Судебная практика: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по делу N А53-17829/10.
Все проиллюстрированные выше подходы применяются арбитражными судами различных уровней и округов.
Данный вопрос 14 февраля 2011 года обсуждался на Научно-консультативном совете при ВАС РФ. Надеемся, что после опубликования рекомендаций будет создана методологическая основа для формирования окончательно определенной практики в системе арбитражных судов Российской Федерации.
В настоящее время в целях минимизации проблем исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества (в том числе земельного участка) наиболее целесообразно разрешать вопрос об определении платы за пользование объектами в самих договорах либо в дополнительных соглашениях к ним.
Авторы статьи: Т. Кация, И. Сырбу
Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
- О признании договора аренды недвижимости недействительным.
- Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
- О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
- О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
- О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.