Информация об обеспечении жилыми помещениями лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
В соответствии с п. 6 статьи 2 Закона Нижегородской области от 30.09.2008 № 116-З «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области отдельными государственными полномочиями в области жилищных отношений» органы местного самоуправления наделяются отдельными государственными полномочиями в области жилищных отношений по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями, за исключением приобретения жилых помещений для предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, органами местного самоуправления городского округа город Нижний Новгород.
С 01.01.2018 полномочия по приобретению жилых помещений для предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа в городе Нижнем Новгороде возложены на министерство социальной политики Нижегородской области.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2.8. постановления Правительства Нижегородской области от 28.05.2010 № 315 «Об обеспечении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями» при наличии согласия детей-сирот, а также положительного мнения законных представителей и органа опеки и попечительства строительство (приобретение) жилых помещений для детей-сирот осуществляется на территории других муниципальных образований Нижегородской области. В этом случае министерство социальной политики Нижегородской области, орган местного самоуправления: организует работу по сбору информации о возможности строительства (приобретения) жилых помещений для детей-сирот на территории других муниципальных образований Нижегородской области; доводит информацию о возможности строительства (приобретения) жилых помещений на территории других муниципальных образований Нижегородской области до детей-сирот, а также запрашивает мнение их законных представителей и органа опеки и попечительства.
По состоянию на 01.01.2019 в списке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями на территории муниципального образования «город Нижний Новгород» состоит 1004 человека. Численность лиц из числа детей-сирот, у которых наступили основания для обеспечения жилыми помещениями на территории города Нижнего Новгорода на 01.01.2019, составила 598 человек. Из них в возрасте от 18 до 23 лет – 524 человек; старше 23 лет — 74 человека.
Информация для опекунов и попечителей по защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
В списке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями на территории муниципального образования «город Нижний Новгород» по состоянию на 01.07.2018 состоит 915 человек.
Во втором квартале 2018 года в список включено 49 человек, из них в возрасте: от 14 до 18 лет — 44 человека, старше 18 лет — 5 человек. В отношении 9 лиц вступили в силу и не исполнены судебные решения об обеспечении жилыми помещениями.
Информируем, что с 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2018 № 267-ФЗ вносятся изменения в Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в том числе в статью 8 Закона «Дополнительные гарантии прав на имущество и жилое помещение».
В частности:
- предусмотрена возможность выселения из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, без предоставления другого жилого помещения;
- установлен перечень оснований для прекращения договора найма специализированного жилого помещения для детей-сирот;
- установлена возможность выселения детей-сирот в другое жилое помещение, размер которого соответствует установленному для вселения граждан в общежитие;
- срок действия договора найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей может продлеваться неоднократно, если сирота нуждается в содействии в преодолении сложной жизненной ситуации;
- определено, что помимо сирот в специализированные жилые помещения могут быть вселены и включаются в договор найма их супруг (супруга) и несовершеннолетние дети. В случае смерти сироты жилое помещение исключается из состава специализированного жилищного фонда, а договор социального найма заключается с супругой (супругом) либо детьми.
В соответствии с Законом Нижегородской области от 07.09.2007 № 123-З «О жилищной политике в Нижегородской области», Порядком формирования списка детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями на территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, утвержденного постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 14.02.2014 № 404, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, включаются в районный список по месту жительства, а в случае отсутствия регистрации по месту жительства на территории района города Нижнего Новгорода — по месту их выявления и первичного устройства.
Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда Нижегородской области для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа
Жилые помещения специализированного жилищного фонда Нижегородской области для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (далее также — дети-сироты и лица из их числа), предоставляются детям-сиротам и лицам из их числа, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и лицам из их числа, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным.
Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и лиц из их числа в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семьи нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается Правительством Нижегородской области.
Жилые помещения предоставляются вышеуказанным лицам по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия.
По заявлению в письменной форме вышеуказанных граждан, достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях, учреждениях социального обслуживания населения, учреждениях системы здравоохранения и иных учреждениях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении обучения в образовательных организациях профессионального образования, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда для проживания детей-сирот и лиц из их числа предоставляются однократно по договорам найма специализированных жилых помещений в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения составляет пять лет.
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок по решению органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Нижегородской области, осуществляющего государственные полномочия по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается Правительством Нижегородской области.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок не более чем один раз.
По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, уполномоченный орган обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, договор социального найма в отношении данного жилого помещения.
Порядок формирования списка детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями
Список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями на территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород (далее — Список) формируется департаментом образования администрации города Нижнего Новгорода с целью предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда города Нижнего Новгорода по договору найма специализированного жилого помещения.
Список формируется на основании списков детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями на территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, сформированных управлениями образования администраций районов города Нижнего Новгорода (далее — районный список).
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, включаются в районный список по месту жительства, а в случае отсутствия регистрации по месту жительства на территории района города Нижнего Новгорода — по месту их выявления и первичного устройства. В случае, если место выявления ребенка-сироты отлично от места его первичного устройства, включение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в районный список осуществляется администрацией района города, принявшей муниципальный правовой акт об отнесении ребенка к указанной категории лиц.
Районные списки формируются управлениями образования администраций районов города Нижнего Новгорода, осуществляющими государственные полномочия по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних граждан.
В районный список включаются:
1) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, — не позднее 30 дней со дня достижения ими возраста 14 лет либо со дня получения ими статуса детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
2) лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, не включенные в список до достижения ими возраста 18 лет, — не позднее 30 дней со дня их обращения в администрацию соответствующего района города Нижнего Новгорода с соответствующим заявлением, к которому прилагается копия паспорта;
3) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, — не позднее 30 дней со дня принятия администрацией соответствующего района города Нижнего Новгорода решения о невозможности их проживания в ранее занимаемых жилых помещениях.
Заявление о включении в районный список подается законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, либо лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в управления образования, со следующими документами:
1) свидетельство о рождении ребенка, паспорт;
2) документы, удостоверяющие личность и полномочия законного представителя;
3) акт органа опеки и попечительства об устройстве ребенка под надзор в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или под опеку (попечительство) и документы, подтверждающие утрату ребенком попечения родителей (свидетельство о смерти родителей, решение суда о лишении (ограничении) родительских прав, признание родителей безвестно отсутствующими и т.п.);
4) документы об отсутствии у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений на праве собственности, выданные органами государственной регистрации недвижимого имущества (при наличии);
5) документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.
Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, не включенные в список муниципального образования по достижении ими возраста 18 лет, не включаются в районный список в случае, если они в течение пяти лет до даты подачи заявления о включении в список совершили действия, приведшие к ухудшению жилищных условий, перечень которых установлен Законом Нижегородской области от 16.11.2005 № 179-З «О порядке ведения органами местного самоуправления городских округов и поселений Нижегородской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма».
При переезде на постоянное место жительства в город Нижний Новгород дети-сироты и лица из их числа включаются в районный список по новому месту жительства не позднее 30 дней со дня поступления в управление образования, по новому месту жительства:
1) личного дела подопечного — для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
2) заявления, к которому прилагается копия паспорта, — для лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В заявлении указывается, что гражданин не был обеспечен жилым помещением по прежнему месту жительства.
Основаниями для отказа во включении детей-сирот и лиц из их числа в районный список по новому месту жительства являются:
1) отсутствие в паспорте отметки о регистрации по месту жительства на территории соответствующего района города Нижнего Новгорода;
2) обеспечение жилым помещением по прежнему месту жительства;
3) отсутствие сведений о включении в список муниципального образования по прежнему месту жительства.
Основаниями для исключения детей-сирот и лиц из их числа из районного списка являются:
1) предоставление детям-сиротам и лицам из их числа жилых помещений специализированного жилищного фонда;
2) смерть детей-сирот и лиц из их числа;
3) утрата оснований для включения в районный список;
4) выезд на постоянное место жительства за пределы Нижегородской области;
5) отсутствие в индивидуальной программе реабилитации инвалида, относящегося к категории детей-сирот и лиц из их числа, указания на возможность осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни.
Департамент образования ежегодно представляет Список в министерство социальной политики Нижегородской области по состоянию на 01 января текущего финансового года не позднее 01 февраля текущего финансового года с целью своевременного планирования бюджетных ассигнований для приобретения (строительства) жилых помещений и последующего предоставления их детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений.
Механизм организации работы по установлению факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа определен Порядком установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, утвержденным постановлением Правительства Нижегородской области от 6 февраля 2013 № 64.
Проживание детей-сирот, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, если это противоречит интересам указанных лиц в связи с наличием одного из следующих обстоятельств:
1. Проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц:
а) лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
б) страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном помещении невозможно.
2. Жилые помещения непригодны для постоянного проживания или не отвечают установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации.
3. Общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одного человека, проживающего в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе, если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Заявитель представляет следующие документы:
1) копию документа, удостоверяющего личность ребенка-сироты, ребенка, оставшегося без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
2) копии документов, удостоверяющих личность и полномочия законного представителя (в случае обращения законного представителя);
3) копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право пользования ранее занимаемыми жилыми помещениями (договор, ордер, решение о предоставлении жилого помещения и другие);
4) документы о наличии или отсутствии у детей-сирот, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и каждого из лиц, проживающих в ранее занимаемом жилом помещении, жилых помещений на праве собственности, выданные органами государственной регистрации недвижимого имущества;
5) документ, подтверждающий наличие одного из обстоятельств, свидетельствующих о невозможности проживания детей-сирот, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях:
а) копию решения суда, вступившего в законную силу, об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае проживания на законном основании в ранее занимаемых жилых помещениях лиц, лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
б) медицинскую справку о том, что в ранее занимаемых жилых помещениях проживает на законных основаниях лицо (лица), страдающее тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ним (ними) в одном помещении невозможно;
в) заключение межведомственной комиссии, образованной в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, о:
- несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания и ремонту не подлежит;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
г) выписку из домовой (поквартирной) книги или иной документ, содержащий сведения о проживающих совместно с гражданином совершеннолетних и несовершеннолетних лицах
Основанием для отказа в принятии документов является:
- достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет;
- отсутствие необходимых документов.
Информацию по вопросам включения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц их числа в районный список можно получить в отделе опеки и попечительства управления образования администрации района города Нижнего Новгорода по месту жительства подопечного.
В 2019 году правительство Нижегородской области изменило земельное законодательство региона в соответствии со своими новыми целями в строительной отрасли. Власти пытаются решить сразу несколько вопросов: провести редевелопмент исторического центра Нижнего Новгорода, расселить ветхие дома, помочь обманутым дольщикам и привлечь инвесторов. Guide «Итоги года» обобщил и проанализировал новые региональные практики в земельном законодательстве.
Роман Рыскаль
Область новых полномочий
Важным событием для региона стала передача с 2020 года на областной уровень полномочий по подготовке и корректировке генпланов городов и поселений. Соответствующие поправки в закон «О перераспределении отдельных полномочий…» по инициативе губернатора Глеба Никитина были приняты в 2019 году. Официальной причиной для изменений власти назвали волокиту при оформлении документов муниципалитетами и низкое качество выполненных работ. По оценкам главы строительного департамента правительства Марины Раковой, комплексной корректировке подлежат две трети генпланов, которые не сходятся со схемами территориального планирования. Из-за этого некоторые заявленные инвесторами градостроительные проекты, в том числе жилищные, не были реализованы, а отсутствие должного контроля порождает незаконный раздел земельных участков и приводит к необходимости вмешательства в ситуацию правоохранительных органов. Поэтому за муниципалитетами решено было оставить полномочия по подготовке генпланов для индивидуального жилищного строительства и садоводческих товариществ, а также проведение публичных слушаний для обсуждения вносимых в генпланы изменений. Также городские и районные власти обязали вносить всю документацию в региональную информационную систему градостроительной деятельности.
Пока правила игры не определены, редевелопмент исторических территорий будет буксовать, а на месте ОКН будут появляться новоделы, лишь копирующие облик исторического здания
В первую очередь будет проведена корректировка генпланов крупных городов нижегородской агломерации (Нижний Новгород, Дзержинск, Балахна, Богородск, Бор, Кстово, Павлово), и уже затем коснется остальных муниципалитетов. Как отметила Марина Ракова, поправки в земельное законодательство получили единогласное одобрение на муниципальном уровне, поскольку для городов полномочия по утверждению генеральных планов стали обременительными. Депутаты регионального парламента в целом также поддержали предложенные поправки, однако указали на недостатки работы правительства с органами местного самоуправления по этому вопросу, посчитав эффективность градостроительной политики недостаточно высокой.
В 2019 году нижегородский минстрой назвал важнейшими задачами расселение ветхого фонда, обеспечение жильем детей-сирот и решение проблем обманутых дольщиков. По данным министерства, в Нижегородской области сегодня более 6 тыс. обманутых дольщиков, для помощи которым требуется свыше 9 млрд руб. Для решения проблем дольщиков чиновники предложили внести поправки в областной закон «О регулировании земельных отношений». Они позволяют предоставлять свободные земельные участки вне конкурса для реализации инвестиционных проектов, признанных масштабными. На них смогут претендовать компании, взявшиеся достраивать жилые дома за обанкротившимися девелоперами или купившие долю в уставном капитале таких компаний. Получить землю под масштабные жилищные проекты предлагают также девелоперам, готовым продать треть квартир в новостройках по предложенным властями ценам. Пока контракты по новым правилам не заключались.
Предложенные поправки в земельное законодательство учитывают и задачи редевелопмента исторических территорий: претендовать на получение земельных участков на льготных условиях смогут инвесторы, готовые реставрировать объекты культурного наследия или реконструировать «исторически ценные объекты», а также вкладываться в инфраструктуру.
Обсуждение предложенных министерством строительства изменений началось в 2020 году и уже получило ряд замечаний от депутатов и надзорных органов, поэтому чиновникам предстоит продолжить работу и скорректировать предложенные поправки.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева указывает на вероятные сложности при реализации планов правительства. По ее оценкам, стоимость земли, которую администрация будет предоставлять инвестору, вряд ли сопоставима с затратами девелопера на реконструкцию объектов в центре Нижнего Новгорода и не окупит затраты на расселение ветхого фонда. Кроме того, инициатива властей по предоставлению земли без торгов в обмен на восстановление старого жилья не стыкуется с законодательством; по мнению эксперта, это актуально лишь для достройки домов обманутых дольщиков.
Застроенные территории не развиваются
Другим значимым событием в сфере земельных отношений стало возвращение в 2019 году Нижнего Новгорода к проведению аукционов на развитие застроенных территорий (РЗТ), в рамках которых инвестор, покупая на торгах земельный участок в центре города, обязуется расселить ветхий и аварийный фонд или компенсировать муниципалитету затраты на эти цели. Подобные торги городская администрация не проводила с середины 2018 года, когда мэр Владимир Панов наложил мораторий на новые аукционы РЗТ, назвав их неэффективным и неинтересным инвесторам инструментом.
Застройщики действительно считали договоры на РЗТ чересчур затратными и затянутыми не только из-за расселения жильцов, но и в связи с длительной процедурой разработки и утверждения проектов планировки и межевания.
По данным департамента строительства мэрии, на реализацию проекта уходило от 5,5 до 8,5 лет, и стройки со временем замораживались или сильно отставали от плана работ. Из 120 заключенных в 2007-2018 годах договоров РЗТ в Нижнем Новгороде действуют 83, и администрация постепенно прекращает действие неисполненных контрактов.
Альтернативой этим торгам городские власти видели новую схему расселения ветхих домов с компенсацией процентной ставки по жилищным кредитам собственникам квартир, однако она оказалась нереализуемой. Поэтому в прошлом году чиновники объявили несколько новых аукционов на РЗТ и еще некоторым застройщикам продлили действие контрактов, заключенных в предыдущие годы.
Развитие застроенных территорий теперь тормозится из-за активности градозащитников. Пока инвестор и администрация годами оформляют документы, городские активисты проводят экспертизы домов, подлежащих сносу, и власти признают их вновь выявленными объектами культурного наследия (ОКН), после чего здание снести уже нельзя , как и построить что-то новое рядом, в охранной зоне. Застройщики говорят, что в последние несколько лет это явление стало массовым. Девелоперы и защищающие их права юристы считают, что такое положение дел создает неопределенность и сильно затрудняет привлечение инвесторов. Поэтому они предлагают ввести критерии для включения строений в список вновь выявленных ОКН. Их позицию отчасти разделяют в областном управлении охраны объектов культурного наследия, глава которого Григорий Меламед видит основным критерием отбора значимость таких домов для города. Однако градозащитники считают, что установление критериев на региональном уровне — явное превышение полномочий, поскольку порядок и форма обращения граждан по этому вопросу, а также методики отбора утверждены на федеральном уровне. В этом вопросе стороны к консенсусу не пришли.
Пока правила игры не определены, редевелопмент исторических территорий будет буксовать, а на месте ОКН будут появляться новоделы, лишь копирующие облик исторического здания, как это было случае с «Шахматным домом» на улице Пискунова, напоминает Татьяна Романчева. Она считает, что градозащитникам стоит меньше ратовать за сохранение старых домов в центре и больше доверять градостроительному совету при губернаторе Нижегородской области. Из-за градостроительных ограничений многие инвесторы отказываются от проектов в центре Нижнего Новгорода и за время, пока власти работают с ОКН, успевают возвести несколько жилых микрорайонов, говорит эксперт.
Быстрее, лучше, крупнее
Пока застройщики и инвесторы пытаются решить вопрос работы по схеме РЗТ, правительство Нижегородской области видит перспективы в комплексном развитии территории (КРТ) и начало заключать первые договоры с инвесторами. Этот подход, утвержденный в региональном законодательстве в 2019 году, отличается от РЗТ большими масштабами освоения земель и реновацией не только жилых, но и промышленных участков, которые не используются целевым образом. Такие проекты в том числе могут быть реализованы по инициативе группы инвесторов. «КРТ — более современный тип отношений, не привязанный к обязательному проведению торгов и конкурсов, что позволяет более комфортно договариваться с инвесторами. Такие договоры более точно определят механизмы поддержки или изменения стартовых условий, что позволит инвестору брать много обязательств», — считает министр земельных и имущественных отношений Сергей Баринов. На договоры КРТ смогут рассчитывать инвесторы, заключившие контракты развития застроенных территорий, но не реализовавшие проекты по независящим от них причинам. Обязательным условием для КРТ станет строительство социальной и инженерной инфраструктуры.
Другой задачей перехода на КРТ власти называют устранение правовых пробелов в нормативных актах, мешающих реализации масштабных девелоперских проектов.
Федеральными нормами разрешается комплексное развитие территорий по инициативе собственников или арендаторов земли и органов МСУ. Однако в областном законе в 2019 году прописали возможность принимать решения о проведении торгов по КРТ правительством региона.
Как пример администрация области приводит договор КРТ о редевелопменте улицы Черниговской, заключенный с компанией «НКХП-Девелопмент», близкой к бизнесмену Виктору Клочаю. По проекту бывшая территория мукомольного завода купцов Башкировых превратится в гостиничный комплекс «Центр делового сотрудничества» в стилистике старинных зданий. На месте элеватора построят высотное здание, в котором разместится деловой центр, отель и торговые помещения. Часть площадей будет отведена под жилье. На верхних этажах авторы проекта намерены сделать смотровую площадку и общественные помещения. Пока это только концепция, и инвестор начинает сносить здание элеватора.
Второй крупнейшей территорией редевелопмента после Черниговской должна стать улица Ильинская, где нижегородские власти рассчитывают разместить IT-кластер. На Ильинской планируется сохранить старинную купеческую застройку, восстановить единый архитектурный образ улицы, частично разрушенный предыдущими проектами, и расширить пешеходную зону. Здесь девелоперам и властям предстоит решить задачи сохранения объектов культурного наследия, в том числе вновь выявленных, а в 2020 году таковыми могут быть признаны три десятка домов.
Прогнозировать и оценивать перспективы договоров КРТ в отсутствие реализованных проектов сложно, говорит Татьяна Романчева. Однако сложности освоения центра Нижнего Новгорода давно ясны на примере договоров РЗТ и, вероятно, перейдут в наследство инвесторам, которые планируют работать по КРТ. «Во-первых, большинство таких торгов проводилось по завышенным ценам, а официальное оформление земельных отношений занимало довольно много времени. В центре города сложно с коммуникациями: для крупных девелоперских проектов их явно недостаточно, а состояние имеющихся — плохое. Дополнительным препятствием стало и ограничение высотности домов в соответствии с генеральным планом. Поэтому экономика подобных проектов сомнительна.
И если мы говорим о коммерческих проектах, никто просто так вкладываться в развитие города не будет, поскольку бизнес в первую очередь интересует прибыль»,— говорит госпожа Романчева.
По ее словам, практика РЗТ служила прежде всего для пополнения бюджета, однако об интересах коммерсантов городские власти совершенно не думали. В итоге после передачи земельных полномочий на областной уровень неясно, как Нижний Новгород будет распоряжаться своей территорией и зарабатывать на инвесторах, добавляет эксперт.