Справочник Бухгалтера

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На основании абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Вместе с тем следует учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ, содержащуюся в абз. 3 п. 23 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Следовательно, в изложенной ситуации, если по договору была уплачена полностью цена за недвижимость, то такой договор можно квалифицировать как договор купли-продажи. Для признания права собственности на данную недвижимость придется обратиться с иском в суд.

Предварительный договор продажи недвижимости не является обязательным, но в некоторых случаях без него не обойтись. Он служит гарантией того, что отчуждение объекта будет выполнено в соответствии с договоренностями сторон, участников сделки. Если вы решили купить или продать недвижимость но оформить договор прямо сейчас нет возможности, ПДКП станет альтернативой залогу.

ПДКП дает возможность закрепить намерения сторон о заключении основного договора КП на условиях, прописанных в предварительном документе согласно статье 399 ГК, пункта 1

Основания для составления предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключают в том случае, если есть обстоятельства препятствующие участникам сторон совершить сделку. Среди частых причин для подписания:

• Отсутствие у продавца бумаг о гос. регистрации права собственности, свидетельства о праве на наследство, прочих правоустанавливающих документов.
• Необходимость достать недостающие средства на покупку недвижимости.
• Невозможность заключить договор КП причине отсутствие паспорта и т.п.

Договор предварительной купли недвижимости не предполагает передачу прав на собственность. Он является промежуточным шагом и позволяет соблюсти договоренности до момента подписания купчей.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Договор обязательно заключается в письменной форме. Но его не требуется удостоверять или же регистрировать в гос. органах. При желании сторон документ можно заверить у нотариуса

Типы предварительных договоров купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (образец ПДКП легко скачать в интернете и затем указать в нем актуальные данные) можно составлять при различных формах отчуждения. Выбирая шаблон, учитывайте особенности сделки:

• С участием застройщика. Компании могут принимать средства от инвесторов строительства. С таким предварительным договором КП нередко передается полный платеж за будущее жилье.
• По ипотечной сделке. Договор между участниками купчей подписывают по требованию финансового учреждения, являющегося кредитором.

Также это может быть договор с агентством недвижимости, при этом он подписывается при внесении авансовой суммы.

При заключении ПДКП покупатель еще не получает права собственности на недвижимость даже при оплате задатка

Основные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости прописаны в пункте 3 статьи 399 Гражданского Кодекса. В обязательном порядке в нем указывается:

• Подробное описание отчуждаемого в будущем объекта. Вносится точная информация о недвижимости – адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, прочее.
• Точная цена продажи. Независимо от колебаний рынка, купчая будет заключена по стоимости, прописанной в ПДКП.
• Лица, имеющие право пользования квартирой. В случае отсутствия сторонних лиц, информация также вносится в договор.

Это наиболее важные факторы предстоящей сделки. Предварительный договор купли-продажи участка будет включать в себя информацию о размерах и особенностях земли.

К экземпляру ПД КП рекомендуется приложить копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

Если опустить какой-либо из вышеперечисленных пунктов, предварительный документ будет признан незаключенным. В этом случае нельзя потребовать составления основного договора, согласно пункту 1 статьи 402 Гражданского Кодекса.

Дополнительные условия предварительного договора

К дополнительным условиям ПДКП относится:

• Порядок проведения расчетов.
• Распределение трат по оформлению и регистрации основного договора КП.
• Сроки подписания купчей.
• Ответственность сторон и т.д.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может быть выполнено каждым из участников сделки. Если инициатором стал покупатель, без согласования с продавцом, задаток ему не возвращается.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей
на оформлении документов
при покупке/продаже недвижимости?

Если цена на недвижимость зафиксирована в предварительном договоре, ее невозможно изменить в одностороннем порядке

Срок действия ПДКП

Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости, как и сроки выполнения обязательств должны быть четко прописаны в бумагах. Что касается временных ограничений, то законом предусмотрено следующее:

• Если время подписания не определено сторонами, срок равняется одному году от даты подписания ПДКП.
• Когда одна из сторон уклоняется от оформления купчей в течение указанного срока, вторая может вытребовать свое право через суд, как и возмещение убытков.

Регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется, но соблюдение законности его оформления позволит избежать большинства неприятностей.

Предметом ПДКП является не купчая объекта, а намерение сторон. Это необходимо учитывать при отказе участников предстоящей сделки от выполнения договоренностей. По нему суд не сможет признать право собственности на недвижимость, но вправе принудить выполнить прописанные в нем обязательства

Нужен агент
по недвижимости?

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости сегодня используется все чаще. Подробнее узнать о возможностях такого документа можно у специалистов АН «Колизей». Звоните, мы поможем оформить любые бумаги в соответствии с действующим законодательством!

Последнее обновление: 29.05.2018

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать .

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.



В статье анализируются изменения в области гражданского законодательства по отношению к предварительному договору. Рассмотрены понятие и основные положения предварительного договора. Выявлены отдельные риски сторон при совершении сделки с помощью предварительного договора.

Ключевые слова: право, предварительный договор, соглашение, залог, риски.

В условиях потребительской цивилизации при тенденциях цифровизации и глобализации крайне важным становится правовая защита договоров между физическими лицами, а также юридическими лицами. В постсоветском пространстве долгое время закон был попран, главенствовали понятия асоциальных элементов, которые активно насаждались через литературу и ТВ.

Однако с пришествием к власти настоящего Гаранта, Россия смогла стать настоящим правовым государством. На протяжении нескольких лет отмечены изменения и поправки регламентирующих документов всех уровней, направленные на то, чтобы истинным гражданам страны можно было не беспокоиться за сохранность своего имущества, здоровья и жизни.

И. Р. Сафарьянова, в частности, отмечает, что «одним из наиболее важных правовых событий гражданского законодательства РФ стало вступление в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». В данном правовом документе законодатель увеличил круг понятий по поводу предварительных соглашений, где базовым и основным было понятие предварительного договора» .

Понятие и определение предварительного соглашения (договора) раскрыто в 3 разделе «Общая часть обязательственного права» Гражданского Кодекса РФ, в подразделе 2 «Общие положения о договоре», в главе 27 «Понятие и условия договора» статье 429.

В ст. 429 ГК РФ предварительный договор легально определен как соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ либо же оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором .

Исторически характеризовался изменчивостью подход к юридическому регулированию — от признания предварительного договора самостоятельным, создающим все необходимые для заключения основного договора условия юридическим фактом до отрицания его как юридического факта — предварительного договора.

В настоящее время в гражданском праве предварительное соглашение (договор) в силу регулирования им процесса заключения отдельных разновидностей договоров носит организационную функцию.

То, что исполнение условий предварительного договора не связано никоим образом с исполнением имущественных требований, с возникающей из предварительного договора только обязательством к заключению основного договора, является определяющей особенностью предварительного соглашения (договора), отличающей его, несмотря на наличие некоторых, по ряду внешних признаков, совпадений, от договоров с отлагательным условием или с отлагательным сроком, от оферты, от соглашений о намерениях, от договора простого товарищества .

Таким образом, планирование финансово-хозяйственной деятельности, координация экономических связей субъектам коммерческой деятельности на законодательно-правовой базе обеспечивается применением предварительного соглашения (договора), по которому, как нормирует статья 429 Гражданского Кодекса РФ, контрагенты обязуются на предусмотренных предварительным договором условиях заключить в будущем времени основной договор об оказании возмездных услуг, выполнении работ или передаче движимого или недвижимого имущества.

То есть, как отмечает В. П. Миронов, стороны предварительного соглашения (договора), обязуются заключить, в силу п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, в будущем на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор об оказании возмездных услуг, выполнении работ или передаче движимого, или недвижимого имущества. Предварительное соглашение (договор) не влияет на имущественные права и не создает каких-либо обременений и ограничений имущественных прав в силу того, что оно лишь определяет, являясь организационным, сроки и условия заключения основного договора, что подтверждается определениями ВС РФ № 54-КГ16–7 от 09.08.16 и № 87-КГ15–28 от 10.11.15, по которым предварительное соглашение (договор) не может предписывать, кроме обязательства заключения основного договора, для сторон других обязательств .

Содержание предварительного соглашения (договора) является обязательством договаривающихся сторон по заключению в будущем на предусмотренных предварительным договором условиях основного договора, как гласит пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13 , посвященного обзору практики судебного разрешения связанных с защитой прав собственности и других прав вещного характера. Истец не может приобрести право собственности на имущество при подобных обстоятельствах на основании одного лишь предварительного соглашения (договора) о купле-продаже имущества.

Соответственно, предварительное соглашение (договор) в гражданско-правовой науке занимает, особое место в классификации договоров поскольку затрагивает обособленную сферу отношений по заключению основных договоров в будущем. Предварительное соглашение (договор) представляет собой своего рода организационным договором, при этом не являясь прямым инструментом воздействия на финансово-хозяйственную деятельность, главная цель которого заключена в установлении определенного законом правоотношения, обязывающего привести в будущем к заключению основного соглашения (договора) между сторонами. По этой причине предварительный договор размещен законодателем в общей части обязательственного права Гражданского Кодекса РФ. Однако предварительное соглашение (договор) не имеет черты юридического обязательства.

А. С. Говорова отмечает, что, несмотря на то, что предварительное соглашение (договор) схоже общими чертами с офертой, определяемой статьей 435 Гражданского Кодекса РФ как адресованное одному или нескольким физическим лицам достаточно определенное предложение, выражающее намерение сделавшего данное предложение лица считать себя заключившим соглашение с принявшим предложение адресатом, оно не преобразовывается, подобно оферте, в основной договор, оставаясь самостоятельным, создающим только предпосылки для заключения основного договора, юридическим фактом .

Нормы, регулирующие предварительного соглашения (договора) имеют также общие черты с нормами соглашения о намерениях, но их отличия выражаются в том, что последнее является регулируемой скорее этическими, а не юридическими нормами сделкой, оно не является в юридическом смысле «договором» в силу того, что не прописывает меры ответственности юридического характера и не определяет формальным образом гражданско-правовые обязательства. Не отвечающее установленным касательно предварительных соглашений (договоров) требованиям гражданского законодательства, соглашение о намерениях подлежит добровольному исполнению кроме тех случаев, когда подобное соглашение в судебном порядке признается предварительным соглашением (договором), и напротив, предварительный договор не признается в случае несоответствия требованиям закона, таковым.

Статьей 429 Гражданского Кодекса РФ установлены, кроме предмета предварительного соглашения (договора), так же форма, и его содержание. Предварительное соглашение (договор) заключается в установленной для основного договора форме согласно п.2 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, а в случае отсутствия установленной формы основного договора, то в письменной форме, при чем ничтожность предварительного соглашения (договора) вытекает из нарушения правил о его форме, и необходимо нотариальное заверение предварительного соглашения (договора) в случае нормирования законом обязательной нотариальной формы для какого-либо договора. Необходимо, однако, подчеркнуть данный в определении № 5- В10–42 от 20.07.2010 Верховным Судом РФ вывод о том, что требование о государственной регистрации не относится к форме предварительного договора .

По норме п. 3 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ в части содержания предварительное соглашение (договор) обязано содержать условия позволяющие установить как предмет основного договора, так и его условия, касательно которых по заявлению одной из договаривающихся сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного соглашения (договора) — то есть Гражданский Кодекс не требует закрепления обязательных в основном договоре существенных условий в предварительном соглашении (договоре). Данная норма предоставляет, как считает И. Б. Новицкий, право одной из сторон при заключении основного договора самостоятельно устанавливать определенное условие в предусмотренных законом пределах. Подобная возможность, очевидно, базируется на том, что наделение данным правом контрагента является способом реализации согласованного условия.

В определении Верховного Суда РФ № 4-КГ15–21 от 16.06.2015 указано, что если обе стороны договора имеют одинаковое представление о предмете договора и способны определить его, то следует считать выполненным условие об установлении предмета договора .

Пункт 4 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ касательно сроков исполнения предварительного соглашения (договора) предписывает либо указывать в предварительном договоре срок, в пределах которого контрагенты берут на себя обязательство заключить основной договор, либо в течение одного года с момента заключения предварительного соглашения (договора) заключить основной договор в случае отсутствия установленного срока в соглашении между участвующими в предварительном договоре сторонами, учитывая практические юридические казусы, когда заключающие предварительный договор контрагенты не могут определить точный срок заключения предполагаемого основного договора.

Нужно отметить, что новые нормы о таком способе обеспечения обязанности сторон к заключению основного договора, как задаток, введены в марте 2015 года в пункте 4 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ нормирующем возможность, по соглашению контрагентов, обеспечения задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях в случае, если законом не установлено иное. Задатком та же статья называет выдаваемую одной из сторон договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежную сумму.

Важные особенности использования предварительного договора на примере продажи недвижимости исследованы М. А. Переведенцевой. В частности, она отмечает, что намерения договаривающихся сторон заключить в предстоящий период времени основной договор купли-продажи на определенных в предварительном соглашении (договоре) условиях фиксируется в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (1, п. 1 ст. 429) . Передача имущества по такому договору может производиться в таких случаях, как отсутствие у продавца полного набора необходимых для оформления документов, отсутствие у покупателя нужной денежной суммы и прочее, при чем при такой сделке риски приобретателя выше, а ответственность продавца ниже.

Однако следует понимать, что если в оговоренный предварительным договором срок основной договор продажи недвижимости не заключен и ни одна из договаривающихся сторон не направила контрагенту предложения заключить основной договор продажи недвижимости, то просто прекращается действие предварительного соглашения (1, п. 6 ст. 429) , а значит никаких особых рисков для договаривающихся сторон заключение предварительного договора продажи недвижимости на рынке вторичного жилья, в отличие от заключения предварительного договора недвижимости на стадии строительства дома, не влечет .

Соответственно, можно определить риски продавца через предварительный договор при сделках ипотечного кредитования. Поскольку кредитующий покупку недвижимости банк заинтересован, в силу закона, в возникновении ипотечных условий, поэтому в договор купли-продажи недвижимого имущества включается обязательное условие об исключении в пользу продавца возникающего на основании регламентирующего обеспечение исполнения обязанности по оплате товара покупателем п. 5 ст. 488, 429 Гражданского Кодекса РФ залога, так как один из этих залогов, в противном случае, (в прибыль банка и в прибыль продавца) будет последующим, а значит в случае неполучения оплаты продавец не сможет воспользоваться правами держателя заложенной недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время российское право пересматривается, трансформируется в силу необходимости изменений для обеспечения защиты и комфорта осуществления сделок между гражданами и организациями в нашей стране. В частности, на примере предварительного договора можно отметить положительный эффект осуществляемых изменений. Однако, как было отмечено выше, и сейчас существуют отдельные возможности для осуществления злонамеренных деяний одной из сторон сделки, что подразумевает необходимость дальнейшего совершенствования правовой документации в РФ.

Литература: