Содержание
фото: http://samgd.ru/~portal/acts/decisions/28472/
26 сентября на заседании Градостроительного совета под руководством Главы Самары Елены Лапушкиной обсудили ряд важных вопросов по дальнейшему развитию города.
Вниманию членов совета был представлен проект внесения изменений в Генеральный план Самары. Одним из важнейших моментов является смена зонирования участка парка 60-летия Октября на рекреационную зону, что позволит поставить точку в теме сохранения парка от застройки. Еще одним долгожданным решением станет перевод земель дачных товариществ поселка Прибрежный в черту городского округа Самара. В соответствии с действующим законодательством проект документа вынесен на общественные слушания, которые проходят с 17 сентября по 31 октября 2019 года.
На заседании Градостроительного совета также был представлен проект застройки 112-го квартала в границах улиц Ульяновской, Галактионовской, Ярмарочной, Самарской. Проектировщики выполнили его нестандартно, с многоуровневым и многофункциональным зонированием. По мнению архитекторов, проект интересен с точки зрения дизайна и развития территории. В то же время, Глава Самары подчеркнула, что одним из главных приоритетов при планировании нового строительства в городе, особенно в его исторической части, является учет архитектурных особенностей уже существующей застройки и ландшафта, а также сохранение историко-культурной среды.
Члены совета подтвердили необходимость реновации квартала. Однако, представленный проект было решено направить на доработку в части приведения параметров объектов в соответствие с регламентами охранных зон.
Впервые на обсуждение профессионального сообщества был вынесен проект «Дизайн-кода улиц». Этот документ представляет собой свод рекомендаций по внешнему облику фасадов зданий, элементов благоустройства, малых архитектурных форм и других элементов городской среды.
Алмаз Кучембаев, владелец юридического агентства «Кучембаев и партнеры» (Ульяновск), продолжает поднятую в прошлой статье проблему применения генерального плана городского округа. Начало читайте в статье «Генеральный план поселения (городского округа): проблемы».
Особенность судебных споров вокруг применения генерального плана города в самарских судах заключается в особенности самого документа — в генеральном плане городского округа Самара отражены красные линии. Изначально красные линии были определены в составе Генерального плана г. Куйбышева, утверждённого постановлением Совета Министров РСФСР от 1 июня 1987 года № 226, и в неизменном виде перенесены в Генеральный план, который утвержден решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 № 539.
Дело ООО «СамараТрансАвто-2000».
Решение судьи Арбитражного суда Самарской области Гордеевой С.Д. от 29 января 2020 года о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка. Основанием для отказа было то, что часть земельного участка относится к территории общего пользования и в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежит приватизации. В градостроительный план были включены красные линии на основании Генерального плана городского округа Самара.
Однако суд, указал, что проект планировки территории и проект межевания территории являются единственными документами, которые могут определять координаты и точное местоположение красных линий согласно ч. 3 ст. 42 ГрК РФ. Ранее решением Самарского областного суда от 13.09.2018 по делу № 3а-1262/2018 Генеральный план городского округа Самара в части установления красных линий в границах спорного земельного участка был признан недействующим как противоречащий нормативно-правовому акту, имеющему высшую юридическую силу. Самарский областной суд установил, что по факту испрашиваемый земельный участок не относится к землям общего пользования! Для целей использования неограниченным кругом лиц не предоставлялся, публичный сервитут на участок не устанавливался, право пользования в установленном порядке не ограничивалось, какие-либо ограничения прав на спорный участок в ЕГРН не регистрировались.
То есть суд применил «принцип внесения», который означает, что все ограничения в использовании, подлежат государственной регистрации. Также в деле Самарского областного суда было установлено, что земельный участок находится в аренде, поставлен на государственный кадастровый учет до принятия генерального плана городского округа. При этом арбитражный суд указал, что Генеральный план городского округа Самара 2008, как имеющий противоречия действующему градостроительному законодательству в части установления красных линий на испрашиваемом земельном участке, не подлежит применению вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим. То есть спор в областном суде был дополнительным костылем, можно было обойтись без этого.
Дело Захарова Г.А. и Маклакова С.И.
Решение от 19 декабря 2019 года Дело № А55-9083/2019. Судья Медведев А.А. Безуспешно оспаривался отказ в предварительном согласовании предоставлении земельного участка. Суд установил, что красные линии улицы Верхне-Карьерной отражены в нормативно утвержденных чертежах красных линий на территории г. Самары, а именно: в Схеме № 1 Генерального плана городского округа Самара.
Суд указал, что красные линии, обозначающие фактически существующие автомобильные дороги, не могут быть признаны произвольно установленными. Согласно постановлению Администрации от 22.09.2014 № 1441 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа Самара» улица Верхне-Карьерная является автомобильной дорогой общего пользования местного значения городского округа Самара.
Дело ООО «Фарт”.
Решение от 12 декабря 2019 года судьи Коршиковой О.В о признании незаконным отказа заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: г.Самара, ул. Нефтяников, д. 2А (отказано на втором круге, оспаривается).
Судом был сделан интересный вывод: если существующие границы территорий общего пользования не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, не свидетельствуют об отсутствии у них статуса территории общего пользования. Признаком территории общего пользования является не наличие красных линий, а факт использования данной территории неограниченным кругом лиц в общих интересах.
То есть, опять же главным обстоятельством, подлежащим доказыванию стало, является ли рассматриваемый участок по факту территорией общего пользования!
Дело ИП Деулина Г.М.
Решение от 12.10.2019 (судья Медведев А.А). О признании незаконным отказа заключить договор купли-продажи земельного участка. Удовлетворено на втором круге.
Отказ основан на том, что часть испрашиваемого земельного участка якобы принадлежит территории общего пользования
Параллельно в деле N А55-2098/2018 были признаны незаконными действия о внесении в ИСОГД сведений о наличии в границах спорного земельного участка территорий общего пользования. Также решением Самарского областного суда от 17.12.2018 г., признаны недействующими Генеральный план городского округа Самары в части установления красных линий в границах спорного участка и Правила застройки и землепользования в части нахождения земельного участка в двух территориальных зонах.
Вся тяжба, по сути, также свелась к тому, что из ст. 23 ГрК РФ не следует, что красные линии могут обозначаться на документах генерального плана. Не помог даже утвержденный проект планировки территории автомобильной дороги. Суд установил, что при его разработке информация о красных линиях была просто продублирована из Генерального плана.
В этом деле суд не защитил «планируемую» дорогу даже при наличии проекта планировки территории. Очевидно, что это последствия не качественности самого генерального плана и складывающейся из-за этого судебной практики.
Дело ООО «Профильм»
Решение Арбитражного суд Самарской области от 28.06. 2019, судья Черномырдина Е.В. Оспаривался отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка, суд отказал. Согласно выписке из ИСОГД испрашиваемый земельный участок принадлежит к территории общего пользования. Актом осмотра администрации установлено, что на земельном участке, расположена асфальтированная площадка, использующаяся как автомобильная парковка. Согласно выкопировке из Генерального плана городского округа Самара участок расположен на территории структуры общегородской системы обслуживания.
И при этом испрашиваемый земельный участок расположен вне границ красных линий.
Однако, по мнению суда, отсутствие красных линий, обозначающих существующие (планируемые) границы территорий общего пользования, не может исключать существующего правового режима земельного участка, относящегося к территории общего пользования. Существующие границы территорий общего пользования (в том числе улиц, проездов) также являются красными линиями! При этом тот факт, что они не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий само по себе не свидетельствует об отсутствии у них статуса территорий общего пользования.
Дело Оськина.
Решением Самарского областного суда от 27 декабря 2018 года судья Непопалова Г.Г. признала недействующими Правила застройки и землепользования в городе Самара, утвержденные 26 апреля 2001 года, в части отнесения земельного участка с видом разрешенного использования для садоводства к двум территориальным зонам – зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) и зоне природных ландшафтов (Р-3).
Земельный участок приобретен Оськиным А.И. и поставлен на кадастровый учет после принятия Правил землепользования и застройки.
Из решения Арбитражного суда Самарской области от 09 января 2020 года по делу № А55-28533/2019, судья Степанова И.К. следует, что ОАО «Гипрогор» завершена подготовка комплексного проекта внесения изменений в Генеральный план городского округа Самара и Правила застройки и землепользования в городе Самаре. Основным препятствием к завершению процедуры согласования является замечание Федерального агентства лесного хозяйства от 12.04.2018 №АВ-03-31/5840 к проектируемым границам населенных пунктов на территории городского округа Самара.
С целью снятия данного замечания руководителем Федерального агентства лесного хозяйства утвержден план мероприятий, в соответствии с которым департамент готовит комплект документов для перевода земель лесного фонда, занятых земельными участками садоводческих объединений, в земли иных категорий.
В случае успешного завершения проект будет вынесен на публичные слушания в 3 квартале 2019-1 квартале 2020 года.
Выводы.
Из представленной справки понятно, что изменения в генеральный план в очередной раз не будут приняты. И скорее всего они сами по себе устарели. Что само собой сохранит актуальность судебного толкования генерального плана.
Мне видится, что развитие судебной практики пойдет по двум направлениям:
1.Без реальных действий по изъятию земельных участков, планируемые территории общего пользования не будут защищаться;
2. Принцип приведения разрешенного использования земельного участка будет обходиться судами по субъекту за счет принципа внесения и правила, что к покупателю здания, строения, сооружения и (или) земельного участка переходят в полном объеме права продавца.