Важную роль в понимании жилищно-правового регулирования этих общественных отношений играет понятие жилищного правоотношения. В результате урегулирования нормами права жилищных отношений они приобретают правовую форму и становятся правоотношениями. Иначе говоря, жилищное правоотношение – это общественное отношение, урегулированное нормами жилищного права.
Данные нормы, как указывалось выше, преимущественно содержатся в жилищном законодательстве: ЖК РФ и других правовых актах, принятых в соответствии с этим базовым отраслевым законом.
В юридической литературе не существует единого мнения относительно самого определения понятия «правоотношение», элементов его структуры и других вопросов.
Так, В. В. Лазарев и С. В. Липень дают следующее определение правоотношения: «Правоотношение – это возникающая на основе правовых норм и вследствие наступления определенных юридических фактов связь субъектов права, обладающих взаимными субъективными правами и обязанностями», т.е. это своеобразная правовая связь, возникающая между участниками (субъектами) жилищных отношений. Из теории права следует, что обязательными элементами любого правоотношения являются субъекты (участники жилищных отношений) и содержание (их субъективные права и обязанности), а также объекты (материальные и нематериальные блага). В частности, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объекта жилищных прав (жилищных отношений) называется жилое помещение. Однако существует и иная точка зрения, которая заключается в том, что объекты не относятся к элементам самого правоотношения: «… они суть того, на что правоотношения воздействуют».
Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти обстоятельства и факты именуются юридическими фактами. Они классифицируются по различным критериям. В частности, это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы, смерть человека).
В ст. 10 ЖК РФ перечислены основания возникновения жилищных прав и обязанностей (жилищных правоотношений). Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
- – из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
- – из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
- – из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
- – в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
- – из членства в ЖК или ЖСК;
- – вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Названные в указанной статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей находят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, в частности судебные решения могут быть основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Она осуществляется путем:
- – признания жилищного права;
- – восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
- – признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного само- управления, юридическую силу;
- – неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- – прекращения или изменения жилищного правоотношения;
- – иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.
Названные в ст. 10 ЖК РФ юридические факты являются основаниями не только для возникновения жилищного правоотношения, но и для его изменения и прекращения. Зачастую основаниями для изменения жилищного правоотношения служат действия граждан, которые выражаются, например, в следующем:
- – вселении граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК РФ);
- – объединении граждан – нанимателей по договору социального найма в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).
Прекращение жилищного правоотношения влечет прекращение жилищных прав и обязанностей его участников (субъектов). Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ:
«1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
- 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
- 3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
- 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- 4) использования жилого помещения не по назначению.
- 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя».
Во многих случаях договор социального найма расторгается (прекращается) в связи с выселением граждан из жилых помещений.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
- – с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
- – с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
- – без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).
- Лазарев В. В., Липенъ С. В. Указ. соч. С. 413.
- Земин И. А. Основы права: учеб, пособие. М.: Изд-во МЭСИ, 2003. С. 14.