Новое решение ВС не внесло ясности
В определении по делу ООО «Арт формат» Верховный суд указал, что «установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности». В то же время ВС указал, что неправомерно определять рыночную стоимость с выделением НДС.
Юристы по-разному трактовали формулировку из определения Верховного суда. В КПМГ рассчитывают на новый разворот в практике и уход от включения НДС в рыночную стоимость. Однако другая часть решения — не упоминать НДС — несет риски, что путаница продолжится: на практике часть оценщиков все равно продолжит включать в стоимость НДС и просто не будет указывать это в заключениях, предупреждает Антон Степанов из КПМГ. Из-за этого собственникам недвижимости придется тщательнее изучать акты экспертизы, чтобы добраться до истины, и доказывать порочность такого расчета, предупреждает юрист.
Иначе решение ВС трактовал управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. По его мнению, формулировка ВС означает, что учитывать НДС нужно, но нельзя выделять налог из стоимости. «Стоимость «без выделения НДС» — это все равно стоимость, включающая в себя НДС. Простыми словами — в итоговой величине не должно быть вообще таких слов, как «НДС». Просто цифра», — считает Пивоварчик. Необходимость включать НДС, по его словам, подтверждает и то, что 19 февраля Верховный суд отменил решение без учета НДС по аналогичному делу «ТД Зеленоград».
Учет НДС при определении стоимости недвижимости — одна из самых спорных тем в сообществе оценщиков, пояснил РБК председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский. И новое решение ВС, по его словам, не внесло ясности: «Определение может трактоваться каждым так, как он считает нужным».
По мнению Евгения Неймана из Российского общества оценщиков, определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость.
Каминский считает иначе — НДС нужно учитывать, потому что кадастровая стоимость используется не только для расчета налога на имущество, но и для сдачи в аренду и выкупа, пояснил он.
При этом Каминский подчеркнул, что «нужно прийти к единообразию, потому что налогоплательщик не должен быть крайним в этой ситуации и платить налог с налога. Путаница разрешится, когда будет выработан единый подход».
Проблема с включением в кадастровую стоимость НДС характерна для Москвы, говорят эксперты. Во многих регионах ее нет, например в Санкт-Петербурге, Московской области, Татарстане, Краснодарском крае, Пензенской, Челябинской, Новосибирской и Свердловской областях и ряде других, перечисляет Степанов. «А московские власти всегда настаивали на том, что правильно считать стоимость недвижимости именно с учетом НДС», — пояснил он. За 2014–2019 годы Москва за счет включения НДС в стоимость недвижимости собрала лишних 50 млрд руб., оценил Consul Group по данным ФНС. РБК направил запросы в правительство и департамент городского имущества Москвы.
Подробнее о судебной практике в делах по спорам о кадастровой стоимости недвижимости читайте в материале «РБК Pro».
В конце лета текущего, 2019, года профильные интернет-ресурсы, посвящённые недвижимости, оценке, налоговому и земельному законодательству и прочим смежным сферам в очередной раз запестрели заголовками, провозглашающими, что Верховный Суд Российской Федерации запретил включать налог на добавленную стоимость (НДС) в кадастровую стоимость объектов недвижимости. В очередной раз – поскольку высшая судебная инстанция высказывает эту точку зрения ежегодно вот уже на протяжении трёх лет: в 2017 году определением по делу № 5-КГ17-258, в 2018 – по делу № 5-КГ18-96 и вот теперь — по делу № 5-КА19-15. Уже своего рода традиция, но, как может показаться, пока последовательная позиция судей в практике кадастровых оценщиков не сказать, чтобы нашла отражение. На самом деле, было бы неправильно утверждать, что не нашла. Да и так уж ли последователен Верховный Суд в вышеприведённых решениях, или это толкование журналистов? Начнём с формулировки основных аргументов сторонников и противников включения НДС в кадастровую стоимость недвижимости.
Почему в кадастровую стоимость не должен включаться НДС?
Позиция противников включения НДС в основном базируется на том, что кадастровая стоимость определяет налоговую базу по налогу на имущество организаций, и, если она будет включать в себя НДС, получится, что организация уплачивает налог с налога, что не справедливо. Верховный Суд добавляет к этому дополнительные аргументы (сразу оговоримся, что речь во всех случаях шла об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере её рыночной стоимости в ходе судебных разбирательств по оспариванию величины кадастровой стоимости, и наличии НДС в составе рыночной стоимости, а не о факте включения или не включения НДС в собственно кадастровую оценку). В 2017 и 2018 годах ВС указывал, что в случае, если не предполагается реализация недвижимого имущества, и рыночная стоимость определяется не для целей его отчуждения, то рыночная стоимость НДС включать не должна, так как этот налог возникает лишь в случае реализации. А раз при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость определяется для целей внесения в государственный кадастр недвижимости, а не для сделки купли-продажи, то и НДС в неё включать не нужно. Сама эта логическая привязка к моменту отчуждения проистекает из определения рыночной стоимости, данного в законодательстве: «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией …».
На этом моменте уместно перейти к аргументации сторонников иного взгляда.
Почему в кадастровую стоимость должен включаться НДС?
Цена сделки – это та денежная сумма, которая будет списана со счёта покупателя во исполнение сделки купли-продажи, и поступит на счёт продавца. Какие после этого будут уплачены налоги любой из сторон – вопрос уже на именно цену сделки мало влияющий. Системы налогообложения участников сделки могут быть какими угодно – рыночная стоимость объекта сделки от этого меняться не должна. Базовые принципы предложения и спроса говорят о том, что цены на товары сопоставимой полезности являются сопоставимыми, а значит имея возможность приобрести одинаковый товар у двух продавцов, покупатель едва ли будет платить одному из них на 20% больше только лишь потому, что этот продавец является плательщиком НДС. Это работает на всех рынках, и на рынке недвижимости в том числе, во всяком случае иного никто пока что не доказал. Строго говоря, если придерживаться этого мнения, существует рыночная стоимость недвижимости, и точка. Если структура сделки подразумевает необходимость выделения величины НДС, из рыночной стоимости, то её можно выделить, показать размер этой величины, но рыночная стоимость всё равно останется прежней. Уровень цен един, и это уровень, включающий НДС там, где он в силу системы налогообложения сторон сделки есть.
Интересно, что в определении от 2019 года ВС сказал, по сути, именно об этом: «ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер», «определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности». Вот и всё. Нет здесь указания на то, что при оспаривании кадастровой стоимости из рыночной стоимости объекта что-либо нужно вычитать – сказано лишь, что выделять величину налога не нужно, а одинаковые объекты стоят одинаково вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится продавец. Хотя многие увидели в этом определении иной смысл.
Но пока мы говорили об НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой для целей оспаривания его кадастровой стоимости, а как действуют кадастровые оценщики при подготовке своих отчётов?
НДС в кадастровой оценке сегодня
Профильное Министерство экономического развития придерживается точки зрения сторонников включения, или, правильнее говоря, не исключения НДС из кадастровой стоимости. Из официальных документов можно вспомнить письмо 12.10.2017 № Д22и-1031 (говорящее, впрочем, опять же о принципах определения рыночной стоимости при оспаривании). В Методических указаниях по кадастровой оценке использована довольно обтекаемая формулировка, из которой некоторые авторы делают вывод, что НДС в кадастровой оценке не следует исключать: «при использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки». Речь идёт о случаях, когда расчётные модели строятся на полученной с рынка информации о ценах предложений или сделок с аналогичными оцениваемым объектами. Такая методология чаще всего применяется для оценки помещений (жилых и нежилых) или машиномест.
А вот для расчёта кадастровой стоимости зданий обычно применяются иные методы – стоимость определяется на основании расценок на строительство схожих объектов, и используемые базовые расценки приводятся в справочниках за вычетом НДС. Если из рыночных данных НДС можно не исключать, не акцентируя на этом внимания, то с затратами на строительство так не получается – если строго следовать логике единого уровня цен, на них нужно начислять НДС. Кадастровые оценщики разных регионах по-разному подошли к вопросу: скажем, в Москве не исключали НДС из стоимости помещений, а к строительным расценкам его добавили, в Петербурге же приняли соломоново решение – на применяемые для зданий расценки НДС не начислили, но и из стоимости помещений исключать налог не стали. Так что пока в профессиональной среде единства мнений нет, а толкование закона, равно как и перспективы оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по оспариванию или в суде во многом зависит от региона и сложившейся там практики. Зато у собственников пока ещё с высокой долей вероятности есть возможность оперировать в процессе оспаривания уровнем цен без НДС, но, судя по всему, в обозримой перспективе есть все шансы, что законодатель устранит эту возможность.