Содержание
Порядок проведения заседаний
Основной формой проведения заседаний является очная, в рамках которой заявка обсуждается всеми членами кредитного комитета (а при необходимости также лицами, их замещающими).
Время и периодичность проведения заседаний могут быть определены нормативными документами банка (например, не реже одного раза в неделю; ежедневно при наличии заявок), распоряжением председателя комитета или каждый раз определяться им лично.
Последний вариант, а также близкий к нему «ежедневно при наличии заявок» являются наименее удобными. Постоянное изменение времени заседаний по мере появления новых заявок не позволяет членам комитета заранее планировать свои встречи с клиентами и деловые поездки. При этом из-за срыва привычных графиков у них зачастую не остается времени для качественного анализа проектов.
Наиболее эффективным представляется использование заранее определенных дней и времени проведения заседаний (например, вторник и четверг в 16:00). Это удобно не только членам комитета, но и сотрудникам бизнес-подразделений. Точно зная время следующего заседания и степень готовности своей заявки, они могут своевременно информировать клиента («Не успеваем вынести во вторник, но в четверг Ваша заявка обязательно попадет на комитет»).
Интересными в этом плане представляются рекомендации Эдгара М. Морсмана-младшего: «Кредитный комитет должен собираться регулярно, точно в заранее установленные часы, вне времени, определенного для обслуживания клиентов (ничто так не раздражает клиента, как известие о том, что его банкир в данный момент находится на совещании)… Если в повестке дня нет кредитов, комитет собирается просто для того, чтобы обменяться информацией и обсудить проблемы управления фондами, ценообразования, конкуренции, маркетинга и т.п.»1.
Автору не доводилось встречать полномасштабной реализации этих советов в российских условиях, что, однако, нисколько не умаляет их практической ценности.
Естественно, что в работе любого кредитного комитета могут быть и внеплановые заседания по вопросам, не терпящим отлагательства. Однако они должны быть скорее исключением, чем правилом.
При этом обязательным условием для принятия качественных решений (в т.ч. на внеплановых заседаниях) является своевременная рассылка членам комитета материалов предстоящего заседания. Для того чтобы все участники успели с ними ознакомиться, рассылку следует производить за 1–2 рабочих дня до заседания, для внеплановых заседаний — за 2–3 рабочих часа.
Важными аспектами работы, позволяющими избежать принятия решений незначительной частью комитета, являются кворум и требуемое для утверждения вопроса число голосов. Учитывая возможность замены отсутствующих заранее определенными сотрудниками, в качестве минимального кворума рекомендуется устанавливать значение в 2/3 от членов комитета, в числе которых обязательно должен быть председатель комитета или его заместитель. Проведение заседаний при одновременном отсутствии председателя и его заместителя не допускается. При этом для утверждения большинства заявок, как правило, достаточно более половины голосов от числа присутствующих. При равенстве голосов голос председателя является решающим.
Для решения наиболее ответственных вопросов, к числу которых следует отнести утверждение полномочий нижестоящих кредитных комитетов, должны выдвигаться повышенные требования — 2/3 голосов при обязательном присутствии на заседании председателя комитета.
Применяемые кредитными комитетами формы голосования общеизвестны — «за» и «против» (с правом отразить особое мнение в итоговом решении). При этом широко практикуемая различными коллегиальными органами форма «воздержался» является абсолютно неприемлемой для кредитных комитетов. Член комитета должен четко излагать свою позицию по рассматриваемому вопросу, а если он оставляет решение вопроса на усмотрение остальных участников, то он либо некомпетентен, либо стремится избежать ответственности. В обоих случаях ему не место в составе кредитного комитета.
Баланс интересов
Важным вопросом является наличие у некоторых членов комитета права вето, то есть запрета на утверждение решения при любом количестве поданных голосов «за». Естественно, что им должен обладать (без права обжалования) председатель комитета, так как он несет всю полноту ответственности за качество формируемого кредитного портфеля. Также право вето по любым вопросам следует предоставить сотруднику риск-службы как естественному оппоненту бизнес-подразделений и наименее зависимому от председателя члену комитета. Это позволит избежать чрезмерной концентрации власти в руках председателя и обеспечит контроль блока «Риски» за качеством принимаемых решений.
Чтобы защитить бизнес от чрезмерно осторожных или некомпетентных действий риск-менеджера, обязательно должен быть предусмотрен механизм обжалования его решений. Обычно применяются следующие формы:
а) апелляция к руководству риск-менеджера;
б) вынесение вопроса на вышестоящий кредитный комитет;
в) вынесение вопроса сразу на высший орган банка по управлению рисками.
Так как бизнес-подразделения постоянно упрекают риск-менеджеров в предвзятости и безусловной поддержке «своих» при рассмотрении апелляций, наиболее эффективным представляется вариант «б». При этом у блока «Риски» остается возможность контролировать ситуацию, так как в составе вышестоящего комитета тоже присутствует сотрудник риск-подразделения.
Целесообразно также предусмотреть вынесение вопроса сразу на коллегиальный орган по управлению рисками в случае, если риск-менеджер наложил вето по причинам прямого (по его мнению) нарушения кредитной политики банка (этот факт должен быть отражен в качестве особого мнения). Объясняется это тем, что именно высший орган по управлению рисками обычно наделяется правом рассматривать сделки с отклонениями от кредитной политики.
Как правило, нормативные документы банков требуют наличия полного пакета документов (заключений кредитного отдела, юридической, залоговой служб, службы безопасности, риск-подразделения) для попадания заявки на комитет. Однако на практике в «погоне за клиентом»2 многие кредитные комитеты часто отступают от этого требования, рассматривая проект без отдельных заключений (затем они оформляются «задним числом»). Естественно, что это влечет за собой ухудшение качества принимаемых решений.
Головной офис может частично ограничить эту практику, введя механизм архивирования заключений. Суть его заключается в том, что все материалы по кредитной заявке сбрасываются на общий ресурс в течение определенного времени после рассмотрения на кредитном комитете (но обязательно до выдачи ссуды). Это позволяет контролировать наличие заключений, а также дает возможность оценить качество их подготовки в ходе выборочной проверки или при выходе кредита на просрочку.
Однако полностью решить эту проблему может только жесткая позиция председателя кредитного комитета, подкрепленная возможностью в исключительных случаях рассматривать заявки без полного пакета документов. Вполне естественно, что в процессе работы могут возникать ситуации, когда решение необходимо вынести в короткие сроки, а заключение какого-либо подразделения еще не готово или находится на согласовании в головном офисе. Поэтому за неимением возможности полностью искоренить подобную практику ее необходимо заключить в приемлемые для банка рамки.
Так, решение о рассмотрении подобных заявок должен принимать только председатель комитета, и он же должен нести всю ответственность за возможное ухудшение качества ссуд. Так как основой для принятия любого решения кредитного комитета является заключение кредитного инспектора, оно обязательно должно быть готово к моменту рассмотрения заявки3. В случае же если на момент рассмотрения отсутствуют какие-либо из заключений других служб (юридической, залоговой и др.), этот факт следует отразить в решении кредитного комитета с оговоркой, что оно вступает в силу только после подготовки недостающих заключений с заранее определенными параметрами (например, «коэффициент покрытия залогом не менее…», «уровень юридического риска обеспечения не выше…» и т.п.). В случае если установленные ограничения не соблюдаются, проект еще раз выносится на рассмотрение комитета. Подчеркнем, что подобные заявки должны быть исключением и первыми подвергаться проверке при оценке качества принимаемых решений4.
Важнейшим документом, без которого невозможно проведение заседания кредитного комитета, является проект решения. Он готовится инициирующим подразделением и должен отражать тот вариант условий кредитования, который эта служба хотела бы получить. Именно этот документ является предметом обсуждения, по результатам которого в первоначальный проект вносятся необходимые коррективы и дополнения.
Так как все основные условия уже прописаны, наличие проекта позволяет секретарю комитета достаточно быстро оформить и подписать итоговое решение. В случае если проект утвержден без каких-либо изменений, это можно сделать непосредственно на заседании.
Если же банковскими процедурами такой документ не предусмотрен, секретарю после заседания приходится искать необходимую для решения информацию в многочисленных заключениях, что значительно затягивает его оформление.
Докладчиками на кредитном комитете обязательно должны быть сотрудники банка, непосредственно работающие с клиентом (клиентское подразделение, при его отсутствии — кредитное). Именно они лучше всего осведомлены о приемлемости для клиента предлагаемых в процессе обсуждения дополнительных условий и могут дать свои комментарии по этому поводу. К тому же им гораздо проще объяснить логику этих требований клиенту, если он присутствует на заседании. Это правило следует соблюдать и в случае, если данное подразделение территориально удалено от места заседания кредитного комитета (например, при рассмотрении заявки в головном офисе). Современные технологии вполне позволяют сотрудникам регионального подразделения участвовать в заседании с использованием телефонной связи или режима видеоконференции. При этом специалисты головного офиса, проводившие экспертизу данного проекта, могут присутствовать на заседании и давать свои комментарии.
Достаточно значимым также является вопрос о приглашенных сотрудниках. Как правило, их перечень определяется председателем кредитного комитета. Между тем представляется целесообразным описать в нормативных документах банка ситуации, когда приглашение того или иного лица является обязательным. Так, непременно следует приглашать сотрудников юридической службы и службы безопасности (если их представители не являются членами кредитного комитета) в случаях, когда указанный в их заключениях уровень риска превышает заранее установленное значение5. Участвуя в заседании, они смогут дать членам комитета свои пояснения по выявленным рискам и рекомендации по их устранению.
Сотрудник залоговой службы должен входить в состав приглашенных в случае, если инициирующее подразделение не согласилось с определенной им стоимостью обеспечения и предложило свои значения дисконтов либо объекты-аналоги. Его присутствие позволит членам комитета услышать мнение залоговой службы о предложенных корректировках и вынести взвешенное решение.
Также целесообразно регламентировать возможность участия в заседаниях лиц, не являющихся сотрудниками банка (в т.ч. представителей клиента). Так, в практике автора были случаи, когда на рассмотрение сложных вопросов председателем комитета приглашались клиенты (также они присутствовали при обсуждении и голосовании). Как следствие, члены комитета, голосовавшие «против», опасались за свою безопасность (учитывая российскую действительность, клиентами были в т.ч. выходцы из криминальной среды). Для решения этой проблемы необходимо предусмотреть в нормативных документах один из двух вариантов — либо полный запрет на присутствие лиц, не являющихся сотрудниками банка, либо установление четких требований к порядку их приглашения.
Например, в исключительных случаях председателем комитета по согласованию с остальными участниками могут быть приглашены представители клиента для изложения своей позиции и ответа на вопросы членов комитета. Однако они не могут присутствовать при обсуждении заявки членами комитета и голосовании.
Также нормативными документами банка должны быть регламентированы действия членов кредитного комитета при их личной заинтересованности в принятии того или иного решения. Могут возникать ситуации, когда руководителем или одним из собственников заемщика является близкий родственник члена комитета. В таком случае последний обязан до рассмотрения заявки проинформировать других участников о личной заинтересованности и воздержаться от участия в обсуждении, а также голосовании по данному вопросу (этот факт обязательно фиксируется в решении). Если в решении вопроса есть личная заинтересованность председателя комитета, для избежания давления с его стороны на других участников проект должен быть вынесен на рассмотрение вышестоящего кредитного комитета.
С целью контроля за ходом заседаний некоторыми банками практикуется их аудио- и (или) видеосъемка с обязательной отправкой записей в головной офис. Полагаем подобную практику излишней, так как она никоим образом не исключает давления на членов комитета вне заседания.
Не следует забывать, что кредитный комитет является не только органом принятия решений, но и превосходной площадкой для обучения молодых специалистов. Поэтому можно только приветствовать практику приглашения на заседания совместно с докладчиком стажеров, помогавших ему готовить этот проект. Именно так они смогут узнать о допущенных при разработке проекта ошибках, услышать ход обсуждения заявки, научиться отстаивать свою позицию перед более опытными коллегами.
В заключение раздела хотелось бы более подробно остановиться на такой важной процедуре, как заочное голосование. Ее необходимость вызвана наличием незначительных вопросов (продление срока выборки кредитных средств, исправление технических ошибок предыдущего решения и т.п.), для принятия решения по которым часто не требуется открытого обсуждения.
В случае если председателем выбрана заочная форма голосования, всем членам комитета по электронной почте рассылаются материалы по заявке и дается время (обычно не менее 8 рабочих часов) на подготовку ответа. После окончания голосования секретарь оформляет решение и организует его подписание всеми членами комитета. В случае же если число проголосовавших в установленное время оказалось меньше кворума или был получен хотя бы один голос «против», вопрос выносится на очное заседание.
Оформление решений комитета и механизм контроля за их исполнением
Как правило, результаты заседаний кредитного комитета оформляются одним из двух способов:
— в форме протокола заседания, включающего все вопросы, рассмотренные кредитным комитетом в этот день (а иногда и выступления участников);
— в форме отдельных решений по каждому вопросу.
Первый вариант является не вполне удобным, так как размер протокола оказывается весьма значительным и на его прочтение и подписание участниками заседания уходит много времени. Гораздо более эффективным представляется оформление отдельных решений, позволяющее существенно сократить процедуру подписания (в идеале она проводится непосредственно на заседании сразу после рассмотрения вопроса). Также подобная практика позволяет предотвратить принятие решений «задним числом»6, что достаточно легко сделать путем подмены страниц в многостраничном протоколе.
Решение кредитного комитета может быть структурировано с использованием двух основных подходов — продуктового и ли-
митного.
Продуктовый подход предусматривает утверждение условий каждого кредитного продукта, за которым обратился клиент, в отдельности. Он в основном применяется в розничном кредитовании, для которого характерно достаточно редкое обращение клиентов за кредитами.
В то же время при кредитовании предприятий малого бизнеса и корпоративных клиентов более эффективно применять лимитный подход. Он предполагает утверждение общего лимита кредитного риска, определяющего максимальную сумму и условия предоставления кредитных продуктов клиенту (в т.ч. группе связанных компаний).
Обычно лимит включает в себя несколько сублимитов, регламентирующих условия предоставления различных кредитных продуктов. Клиент получает возможность пользоваться сублимитами по отдельности, при этом общая сумма выбранных средств и срок заключенных договоров не могут превышать установленных в условиях лимита. Обычно для каждого сублимита прописываются свои условия «до выдачи», требования по проведению оборотов по счетам, минимальному коэффициенту покрытия обеспечением и т.п.
В таблице представлена примерная форма решения кредитного комитета в рамках лимитного подхода.
Таблица. Форма решения кредитного комитета в рамках лимитного подхода
Решение кредитного комитета … филиала ОАО «БАНК»
| Дата | 15.04.2011 | № | 2011–98 | Форма голосования | Очная |
Рассмотрев заявку:
| № | 54 | Дата | 07.04.2011 | Инициирующее подразделение | Доп. офис в г. … |
Кредитный комитет принял следующее решение:
| Установить лимит в новой структуре | + | Отказать в установлении лимита | – | Отправить проект на доработку | – |
Отменяемое решение:
| Орган | КК … филиала | № | 2010-146 | Дата | 12.05.2010 |
Новое решение:
| 1. Клиент | ГК «Ромашка» | Наличие связи с банком | Нет |
2. Состав группы компаний:
| № | Наименование | Заемщик/принципал | Залогодатель | Поручитель | Не участвует | ИНН |
| 1 | ОАО «Ромашка» | + | + | + | 1111111111 | |
| 2 | ООО «Титул» | + | + | 2222222222 | ||
| 3 | ООО «Старт» | + | + | 3333333333 | ||
| 4 | Иванов Иван Иванович | + | 444444444444 |
3. Контрольные показатели
| Кредитный рейтинг клиента | КР3 | Рейтинг благонадежности | РБ1 | Прогнозный LGD | 25% |
4. Условия лимита
| Общая сумма лимита | 100 000 000,00 | Валюта лимита | рубли | Дата пересмотра | 01.04.2012 |
4.1. Сублимиты:
4.2. Целевое использование:
| Сублимиты А, В | Пополнение оборотных средств | Сублимит С | Покрытие кассовых разрывов |
Обеспечение:
| № | Тип | Описание | Залогодатель | Месторасположение | Количество | Рыночная стоимость | Дисконт | Залоговая стоимость |
| 1 | Товары в обороте | Зерно озимой пшеницы III класса | 1,3 | г. ____, ул. Пригородная, 6 | 14 000 т | 70 000 000 | 40% | 42 000 000 |
| 2 | Недвижимость | На дату установления лимита не определена. Рыночная стоимость и дисконт в оценке залоговой службы. Залоговая стоимость не менее 78 000 000 руб. | ||||||
4.3. Дополнительные условия:
| Общие | Сублимит A | Сублимит B | Сублимит C |
| До выдачи: | |||
| 1. Пролонгация договоров займа, заключенных компаниями группы с Ивановым Иваном Ивановичем, на срок до 01.07.2013.2. Предоставление соглашений о безакцептном списании с расчетных счетов заемщика/поручителей в других банках.3. Страхование заложенного имущества на срок кредита + 3 месяца | – | 1. Оценка недвижимости залоговой службой банка. Объект залога должен быть свободен от обременений и иметь юридический риск не выше РЮ3.2. Регистрация договора ипотеки в установленном законодательством порядке | – |
| После выдачи: | |||
| 1. Поддержание соотношения Долг/EBITDA не выше 3,0 (контроль — ежеквартально, КП). В случае нарушения — право банка на досрочное взыскание.2. Поддержание оборотов по счетам в банке пропорционально доле в кредитном портфеле клиента (контроль — ежемесячно, МО). В случае нарушения — повышение процентной ставки на 2 п.п.3. Проверка залога (ЗС): товары в обороте — ежеквартально; недвижимость — 1 раз в 6 месяцев.4. Проверка исполнения кэш-фло (ежеквартально, КП). Допустимое отклонение по доходам/расходам — 20% | 1. Обороты по счету не менее 200% от установленного лимита. В случае нарушения — приостановление действия лимита до момента устранения | ||
4.4. Ценообразование:
| Сублимит | Процентная ставка | Комиссии |
| А | Ставка казначейства на дату выдачи + 3 п.п. | 1% от суммы кредита |
| B | Ставка казначейства на дату выдачи + 1,5 п.п. | 1% от суммы кредита |
| C | 10% годовых | – |
Итоги голосования:
| Члены комитета | Поданный голос | Подпись |
| Петров Петр Петрович (председатель комитета) | ЗА | |
| Николаев Николай Николаевич | ЗА | |
| Александров Александр Александрович | ЗА |
Основным достоинством лимитного подхода является отсутствие необходимости каждый раз рассматривать на кредитном комитете проекты одного и того же клиента при его очередном обращении в банк. Кредитный менеджер лишь проверяет условия заявки на соответствие действующему лимиту и оформляет необходимую кредитную документацию. Это позволяет снизить нагрузку на комитет и повысить лояльность клиентов за счет более быстрого удовлетворения их потребностей.
При этом невозможность заранее описать обеспечение не является существенным препятствием. В условиях лимита может быть, например, указано: «коммерческая недвижимость, залоговой стоимостью не менее… с юридическим риском не выше…».
Между тем применение данного подхода требует от клиента навыков планирования своих действий и потребности в кредитных ресурсах хотя бы на ближайший год, так как пересмотр лимита обычно происходит ежегодно.
При этом в рамках какого бы подхода (лимитного или продуктового) ни оформлялось решение, в нем обязательно должны быть прописаны все требования, предъявляемые к клиентам до выдачи, а также в процессе сопровождения кредита (помимо типовых условий кредитных договоров).
Также в решении рекомендуется указывать ключевые параметры заявки (кредитный рейтинг, уровень риска благонадежности, прогнозный LGD7 и т.п.), на основании которых принималось решение кредитного комитета. Это существенно облегчает контроль за соблюдением установленных вышестоящим кредитным комитетом ограничений.
После подписания решения всеми членами комитета секретарь оформляет выписку, отличающуюся от решения только отсутствием информации о составе комитета и распределении голосов. Для того чтобы у инициирующего подразделения не возникало желания что-либо подправить в выписке, она должна рассылаться в виде сканированной копии с подписью секретаря на каждой странице8.
Стандартный список рассылки включает:
— инициирующее подразделение (доводит до клиента информацию об утвержденных условиях кредитования);
— мидл-офис (готовит кредитную документацию и проверяет соблюдение всех условий «до выдачи»);
— залоговая служба (включает клиента в сводный график проверок залога);
— риск-подразделение головного офиса (осуществляет последующий контроль за качеством принимаемых решений).
В некоторых банках в целях обеспечения учета принятых решений и контроля за их исполнением созданы централизованные базы решений кредитных комитетов. В таких случаях специалисты, заносящие информацию в базу, также включаются в список рассылки. При включении сделки в информационную систему банка условия кредитного продукта сверяются с данными, занесенными в базу, и авторизация сделки возможна лишь при полном соблюдении условий лимита (максимальная сумма, срок, минимальная процентная ставка и т.п.).
Для эффективного контроля за исполнением решений комитета в них обязательно должны быть указаны ответственные за соблюдение каждого из дополнительных условий (ковенантов). Так, условия по поддержанию оборотов по счетам и целевому использованию обычно контролирует мидл-офис, исполнение прогнозного кэш-фло — кредитный инспектор, сохранность обеспечения — специалист залоговой службы.
При этом общий свод выполняют сотрудники мидл-офиса. При отклонении от установленных ограничений (например, не выполнены условия по оборотам, не оплачена очередная премия по договору страхования обеспечения и т.п.) они формируют соответствующее уведомление и направляют его по заранее установленному маршруту (с использованием специального программного обеспечения или электронной почты). Чаще всего подобный маршрут выглядит следующим образом: мидл-офис => клиентское подразделение => кредитное подразделение => служба рисков => руководитель филиала => мидл-офис.
Клиентское подразделение связывается с заемщиком, выясняет причину отклонений и разрабатывает план мероприятий по их устранению. Последний поочередно проходит экспертизу в подразделениях, указанных в маршруте, и утверждается руководителем филиала. Каждое из согласующих подразделений может вернуть план на доработку (с указанием соответствующих замечаний), а риск-менеджер и руководитель филиала — инициировать вопрос о пересмотре лимита на кредитном комитете. После утверждения плана мероприятий он возвращается в мидл-офис, специалисты которого контролируют сроки его исполнения.
Контроль за деятельностью кредитных комитетов
Для эффективной работы комитетов и поддержания приемлемого качества формируемых ими кредитных портфелей в банке должна быть создана система контроля за их деятельностью. Обычно она включает в себя следующие элементы:
— контроль за соблюдением установленных лимитов;
— проверку принимаемых решений на соответствие кредитной политике;
— оценку соответствия работы комитета установленным в банке процедурам.
Первые два направления подвергаются ревизии в рамках выездных проверок службы внутреннего контроля, а также в ходе оперативного мониторинга, проводимого блоком «Риски»9.
Подобный мониторинг предусматривает периодическую оценку принятых комитетом решений на предмет соответствия нормативным документам банка, а также выявление недостатков в структурировании лимитов, которые могут привести к существенному повышению уровня кредитного риска. Информационной базой для таких проверок являются аккумулируемые на специальном ресурсе материалы кредитных заявок (заключения всех служб и итоговое решение).
Как правило, выборочные проверки проводятся каждые шесть месяцев. При этом частота проверок и процент выборки увеличиваются в случае выявления признаков ухудшения качества портфеля. Также поводом для дополнительной проверки филиала служит значительное превышение темпов роста его ссудного портфеля над темпами роста портфелей аналогичных подразделений банка.
По результатам оперативного мониторинга могут быть инициированы пересмотр лимита кредитного комитета, внеплановая проверка службы внутреннего контроля и даже принятие кадровых решений в отношении руководства филиала.
В отличие от первых двух направлений такой элемент, как «соответствие работы комитета установленным в банке процедурам», оценить достаточно сложно. Проблемы в этой области, как правило, выражаются в формальном подходе к принятым в банке нормам работы (несвоевременная рассылка материалов членам комитета, отсутствие необходимых заключений, принятие решений вне комитета, игнорирование мнения отдельных участников). Естественно, что все это приводит к низкому качеству формируемого портфеля.
При этом оперативно выявить данные проблемы на уровне головного офиса практически невозможно. Даже если кредитным комитетом и допускаются какие-либо нарушения, председатель комитета не позволит этой информации выйти за пределы филиала.
Предотвращению подобных нарушений способствует ограничение полномочий председателя комитета (путем предоставления права вето руководителю риск-подразделения, ввода в состав комитета представителя головного офиса), а также развитие в банке кредитной культуры. Важным требованием для формирования последней является четкое описание в нормативных документах банка процедур, которые должны соблюдаться в работе кредитного комитета. Естественно, что при этом не следует доводить дело до абсолютной регламентации и мелких искусственных ограничений. Должны быть установлены простые и понятные принципы, выполнение которых мог бы проконтролировать каждый из членов комитета и при необходимости выразить свой протест в виде отказа завизировать итоговое решение.
При этом право на выражение собственного мнения, не совпадающего с мнением других участников, должно являться основным принципом работы комитета. Одним из признаков, свидетельствующих о его нарушении, является принятие только единогласных решений. Всегда существуют проекты, по которым у кого-либо из членов комитета остаются неустранимые сомнения, и понуждение «голосовать как все» явно не способствует формированию здоровой атмосферы.
1 — Морсман Э.М. Кредитный департамент банка: организация эффективной работы. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.
2 — В условиях острой конкурентной борьбы за немногочисленных хороших клиентов клиентскому подразделению очень важно как можно скорее получить одобрение лимита, чтобы предотвратить обращение клиента в другую кредитную организацию.
3 — Разделы, для заполнения которых необходимы отсутствующие заключения, могут оставаться пустыми.
4 — Для этого целесообразно предусмотреть маркировку нестандартных решений, например путем добавления буквы «Н» к их номеру.
5 — Данное предложение основано на достаточно перспективной практике по внедрению шкал риска благонадежности участников проекта и юридического риска обеспечения, позволяющих формализовать эти показатели. Например, РБ1 — негативная информация о клиенте отсутствует, РБ5 — наличие крайне негативной информации о благонадежности клиента (учредители привлекались к уголовной ответственности, к деятельности предприятия имеются претензии со стороны правоохранительных органов и т.п.).
6 — Каждое решение имеет уникальный номер, при этом нумерация является сквозной.
7 — LGD (Loss Given Default) — величина потерь банка в случае дефолта клиента (выражается в процентах от общего объема требований к клиенту).
8 — Чтобы специалисты мидл-офиса не набирали вручную дополнительные условия, которые должны быть отражены в кредитной документации, целесообразно направлять им также экземпляр выписки в текстовом формате. Однако в досье обязательно должна быть подшита выписка со сканированной подписью секретаря.
Посткризисная стагнация производства и покупательной способности, сокращение инвестиций в основные фонды привели к ухудшению финансового положения заемщиков, что в свою очередь вызывает сокращение спроса на корпоративное кредитование, рост просроченной задолженности и затруднения в привлечении новых клиентов. Все это, а также усиление контрольно-надзорных функций мегарегулятора заставляют банки искать новые инструменты снижения уровня риска кредитных сделок, одновременно упрощая процедуру и время рассмотрения заявок. Представленная в статье концепция кредитования уже реализуется в ряде крупных банков.
В условиях замедления темпов экономического роста и снижения платежеспособности предприятий реального сектора главная идея Банка России состоит в том, чтобы стимулировать кредитные организации ответственно подходить к принимаемым рискам. Ужесточение резервных требований должно подтолкнуть банки к проведению более взвешенной кредитной политики. Ответной реакцией последних, естественно, становится изменение отношения к заемщикам. По данным информационно-аналитического материала Банка России «Изменение условий банковского кредитования», в IV квартале 2013 г. произошло ужесточение условий кредитования крупных корпоративных клиентов; в первую очередь это касается оценки их финансового положения и требований к обеспечению.
В результате (и это также отмечено в документе) в IV квартале 2013 г. спрос на кредиты со стороны крупных нефинансовых организаций увеличился в существенно меньшей степени, чем ожидалось, а в I квартале 2014 г. эта тенденция сохранилась.
В этой связи трудно не согласиться с выводом, сделанным в отчетном докладе Ассоциации российских банков на XXV съезде АРБ в апреле текущего года: банковская система как главный драйвер экономического развития исчерпала источники роста, основанные на кредитовании крупных корпоративных клиентов.
Данному выводу не противоречат высокие темпы роста кредитования корпоративного бизнеса, продемонстрированные банковским сектором страны в посткризисные годы. Так, объем выданных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям рублевых кредитов составил:
— в 2009 г. — 15 824 млрд руб.;
— в 2010 г. — 17 966 млрд руб.;
— в 2011 г. — 25 436 млрд руб.;
— в 2012 г. — 27 531 млрд руб.;
— в 2013 г. — 31 582 млрд руб.
Однако темпы роста общего объема корпоративного кредитования в 2013 г. все же остались низкими (12,7%). Зато имел место сопоставимый с ними значительный рост просроченной задолженности в данном сегменте рынка (12,3%). Тенденция изменения доли просрочки в общем объеме ссудной задолженности по рублевым кредитам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям также вызывает тревогу:
— на 01.01.2010 — 6,6%;
— на 01.01.2011 — 6,1%;
— на 01.01.2012 — 5,4%;
— на 01.01.2013 — 5,1%;
— на 01.01.2014 — 4,8%;
— на 01.02.2014 — 4,8%;
— на 01.03.2014 — 4,9%;
— на 01.04.2014 — 4,95%.
Ниспадающая динамика показателя остановилась в январе текущего года, а с февраля доля просрочки стала расти.
В этих условиях банки ставят задачу рыночного репозиционирования, перестройки бизнес-моделей, корректировки политики управления рисками: с одной стороны, необходимо упростить и ускорить процесс рассмотрения заявки, чтобы переломить тенденцию падения темпов роста корпоративного кредитования, а с другой — максимально снизить риски для улучшения качества кредитного портфеля.
В этой связи заслуживает внимания уже применяемая крупными кредитными организациями модель кредитования корпоративных клиентов, позволяющая, во-первых, существенно снизить риски кредитных сделок, а во-вторых, сократить время рассмотрения заявки почти в два раза. Специально разработанная технология позволяет:
— рассчитать и установить лимит риска на каждого клиента;
— принять решение о кредитовании командой из трех представителей банка (а не только на кредитном комитете);
— сократить время ожидания решения банка в среднем до семи рабочих дней.
Основными элементами новой концепции кредитования (далее — НКК) корпоративных заемщиков являются система лимитов и профилей, новые инструменты оценки рисков и новый кредитный процесс.
Принципы новой системы лимитов
Профиль риска — это комбинация уровней полномочий, которые получает каждое кредитующее подразделение банка. Уровни полномочий зависят от риска рассматриваемой сделки. Для выдачи любого продукта открывается совокупность лимитов, позволяющая упростить одобрение новых сделок с заемщиком в будущем.
Концепция построена на ряде принципов:
— риск является одним из основных параметров, определяющих как подходы к работе над сделкой, так и ее условия;
— на категорию риска заявки влияют риск заемщика или его группы, сумма лимита заемщика (или группы, если заемщик в нее входит) и специфика сделки (наличие стоп-факторов, ожидаемый риск потерь при дефолте и т.п.);
— чем выше категория риска заявки, тем выше уровень коллегиального органа, который должен проводить независимую экспертизу;
— простые стандартные сделки с уже знакомыми клиентами должны проходить быстро и по упрощенной процедуре принятия решения (с использованием заранее утвержденных лимитов);
— нет промежуточных согласований — заявка попадает сразу на уровень, который уполномочен принять по ней окончательное решение;
— для ускорения процесса необходима стандартизация форм и моделей — осуществляется переход к заявке с фиксированной структурой, а также к автоматизированным инструментам расчета уровня риска сделки;
— неформализованное рабочее взаимодействие между коллегами имеет большое значение для процесса — основная доля вопросов должна сниматься в рабочем порядке.
Дополнительный контроль рисков и возможность сокращения сроков процесса обеспечиваются в новой системе кредитования тем, что кредитование осуществляется только в рамках лимитов.
Совокупный лимит на унифицированные продукты является основой для контроля использования заемщиком продуктовых лимитов в части унифицированных продуктов.
В ходе подготовки заявки автоматически определяется расчетный маркер кредитоемкости (РМК), на базе которого, в свою очередь, строится совокупный лимит на унифицированные продукты.
В НКК совокупный лимит на унифицированные продукты — это максимальная сумма унифицированных продуктов, которая может быть предоставлена заемщику. Размер совокупного лимита на унифицированные продукты определяется исходя из расчетного маркера кредитоемкости. Величина РМК является расчетной (считается автоматически в заявке) и показывает максимально возможную долговую нагрузку, которую заемщик может взять на себя в виде унифицированных продуктов, не повышая чрезмерно свой риск.
Обычно совокупный лимит на унифицированные продукты не превышает (во всяком случае существенно) значение РМК.
Продуктовый лимит — максимальная сумма, которая может быть выдана заемщику в рамках одной и той же продуктовой группы. Арифметическая сумма продуктовых лимитов может превышать совокупный лимит на унифицированные продукты, но суммарное их использование превышать его не может.
Расчетный маркер кредитоемкости включает в себя уже выданные кредиты на унифицированные продукты, а также свободную кредитоемкость (объем дополнительных средств). Свободная кредитоемкость показывает теоретически возможный дополнительный объем унифицированных продуктов и рассчитывается на основе суммарной ссудной задолженности заемщика во всех банках, а также активов, рейтинга, EBITDA и индустрии заемщика. Суммарная ссудная задолженность, используемая для расчета, берется из последней финансовой отчетности и может отличаться от предоставленной расшифровки текущей задолженности заемщика.
Совокупный лимит на структурированные продукты — максимальная сумма структурированных продуктов, которая может быть предоставлена заемщику. При этом размер совокупного лимита на структурированные продукты равен сумме продуктовых лимитов на структурированные продукты. В свою очередь, продуктовые лимиты совпадают с объемом сделок в рамках соответствующих продуктов (т.е. сумма продуктового лимита на структурированный продукт совпадает с объемом использования данного лимита). Важно, что в рамках одного продуктового лимита может быть несколько сделок/договоров, связанных с одним проектом.
Запрос на структурированные продукты может выполняться в той же форме заявки, которая используется для унифицированных продуктов. При этом заполняемые разделы частично различаются.
Каждая заявка на унифицированный продукт содержит запрос лимита на унифицированные продукты и продуктовый лимит.
Действия участников процесса таковы.
1. Инициирование лимитов (бизнес-подразделение и андеррайтер):
— бизнес-подразделение анализирует потребности клиента, готовит кредитную заявку и предлагает размер/общие параметры лимита;
— лимит может включать конкретную сделку, но может также быть установлен на перспективу с учетом коммерческих целей банка;
— андеррайтер анализирует предложение, готовит заключение и корректирует (при необходимости) детальные параметры лимита.
2. Утверждение лимитов — с продуктом или без него (коллегиальный орган):
— коллегиальный орган утверждает лимиты и их параметры;
— одновременно в рамках лимита может быть утверждена сделка;
— лимиты могут значительно превосходить запрошенную сумму кредита, что позволяет в дальнейшем рассматривать заявки в рамках условия лимита без кредитного комитета;
— для запросов на изменение условий или кредитования в рамках лимита на утверждение представляется обновленная заявка;
— в ряде случаев изменения в рамках лимита могут носить «технический» характер и изменения могут происходить по особому процессу, без заполнения кредитной заявки.
3. Использование лимитов (бизнес-подразделение и андеррайтер):
— запрос на использование лимита заключается в обновлении части информации, включенной в кредитную заявку (например, финансовой отчетности);
— остальная информация может предоставляться без изменений;
— андеррайтер проверяет, что условия кредита соответствуют всем параметрам и сумме лимита;
— разрешение на использование лимита выдается в рамках процесса «шесть глаз», без кредитного комитета.
Раскроем содержание каждого из трех указанных этапов: инициирование — утверждение — использование (табл. 1).
Таблица 1
Лимитирование сделки
|
Инициирование лимитов (бизнес-подразделение) |
|||||
|
Анализ потребностей заемщика |
Анализ долговой нагрузки на заемщика |
Анализ текущего использования лимитов |
Формулирование запроса на лимит |
||
|
Кредитный инспектор совместно с клиентским менеджером анализируют потребности клиента в продуктах банка и закладывают их в сумму продуктового лимита |
Для унифицированных продуктов сумма использования продуктовых лимитов (с учетом новых продуктов) не должна превышать совокупный лимит на унифицированные продукты. Если это происходит, необходимо увеличить совокупный лимит на унифицированные продукты |
Кредитный инспектор рассматривает необходимость открытия дополнительных продуктовых лимитов (если кредитование в рамках уже открытых лимитов невозможно — их суммы меньше потребностей заемщика либо их условия не подходят под новый запрос) |
Пакет документов передается на независимую экспертизу андеррайтеру |
||
|
Утверждение лимитов (коллегиальный орган) |
|||||
|
Утверждение основных параметров лимитов |
Передача лимитов на использование |
Фиксация параметров лимитов |
|||
|
Утверждение лимитов и их параметров происходит после их рассмотрения и корректировки андеррайтером |
Для продуктовых лимитов должно быть определено подразделение, которое уполномочено самостоятельно принимать решения в рамках этого лимита в формате «шесть глаз» |
Кредитный инспектор вносит утверждаемые лимитные позиции и их параметры в проект решения |
|||
|
Лимиты могут утверждаться либо на кредитном комитете, либо в формате «шесть глаз» в зависимости от категории риска сделки |
Данное подразделение называется уполномоченным подразделением |
Проект решения первоначально рассматривается и корректируется андеррайтером и при необходимости — юридическим подразделением |
|||
|
Утверждение выдачи продукта, запрашиваемого в рамках лимита, происходит параллельно с утверждением самого лимита |
Уполномоченное подразделение может отличаться от того подразделения, которое первоначально утвердило лимит |
После утверждения решения коллегиальным органом лимиты могут быть использованы в соответствии с параметрами, зафиксированными в решении |
|||
|
Каждый продукт должен быть привязан к продуктовому лимиту; если такого лимита нет, то он создается |
|||||
|
Использование лимитов (бизнес-подразделение и андеррайтер) |
|||||
|
Запрос заемщика |
Подготовка заявки и моделей |
Утверждение сделки |
|||
|
Если кредитный инспектор и клиентский менеджер правильно оценили потребности заемщика, его новые запросы на продукты могут укладываться в рамки одобренных продуктовых лимитов |
Кредитный инспектор обновляет только ограниченные разделы заявки — в частности, обновляются разделы с отчетностью и запросом на новый продукт |
Если продуктовый лимит, в рамках которого происходит кредитование, не был передан на использование, утверждение кредитования в его рамках происходит в подразделении, уровень которого определяется в соответствии с правилами делегирования полномочий |
|||
|
Если запрос входит в рамки одобренных продуктовых лимитов (суммарное использование не превышает сумму продуктового лимита), кредитование происходит по процессу «в рамках лимита». От заемщика в этом случае требуется сокращенный пакет документов |
При кредитовании в рамках лимитов запрос на новые лимиты (любого уровня иерархии) не производится. Это сокращает объемы анализа андеррайтера, так как полный анализ заемщика уже был проведен |
Если продуктовый лимит был передан на использование, решение о кредитовании принимает уполномоченное подразделение в формате «шесть глаз» |
|||
Принципы системы профилей риска и уровни принятия решений
Категория риска заявки является центральным понятием в процессе определения уровня, уполномоченного принять окончательное решение по заявке. Категория риска заявки определяется следующими факторами.
1. Риск заемщика:
— риск заемщика характеризуется его рейтингом;
— рейтинг рассчитывается с помощью рейтинговой модели (модели PD) и принимает значения от 1 до 26;
— чем больше (хуже) значение рейтинга, тем выше вероятность дефолта заемщика.
2. Величина лимита:
— в целях определения категории риска заявки используется значение запрашиваемого лимита наиболее высокого иерархического уровня (например, если заемщик входит в группу, то используется лимит на группу, если нет — то совокупный лимит на заемщика).
3. Дополнительные факторы:
— стоп-факторы;
— стандартность запрашиваемого продукта по критерию срока;
— стандартность запрашиваемого продукта по критерию обеспечения;
— другие факторы стандартности.
При этом необходимо учитывать, что:
— уровень принятия решения по заявке определяется соотношением категории риска заявки (уровня ожидаемых потерь банка, который несет в себе заявка) и полномочий подразделений разного уровня в части принятия на себя риска (профиля риска подразделений);
— для удобства все заемщики в зависимости от рейтинга относятся к трем категориям риска; если заемщик относится к группе, то для определения категории риска заявки используется рейтинг группы;
— категория риска заявки изменяется вместе с категорией риска заемщика и величиной лимита; чем выше категория риска заемщика и величина лимита — тем выше категория риска заявки;
— в стандартной ситуации заявки более высокой категории риска должны утверждаться в более высоких по уровню иерархии подразделениях и рассматриваться андеррайтером более высокой категории.
Процесс определения категории риска заявки и уровня принятия решения представлен в табл. 2.
Таблица 2
Определение категории риска заявки и уровня принятия решения
|
Определение категории риска заемщика/группы |
Определение лимита наивысшего уровня |
Проверка особых факторов |
Определение категории риска заявки |
Определение уполномоченного подразделения |
|
На основе рейтинговой модели, отчетности заемщика, информации о его положении в отрасли и поддержке со стороны государства рассчитывается рейтинг |
Проверяется принадлежность заемщика к группе |
Проверяется наличие стоп-факторов |
Если заявка является стандартной по критерию особых факторов, то категория ее риска определяется комбинацией лимита и категорией риска заемщика/группы |
Каждое кредитующее подразделение банка имеет закрепленный за ним уровень полномочий (профиль риска) по утверждению заявок в зависимости от их категории риска |
|
По значению рейтинга определяется категория риска заемщика: высокий риск (рейтинг 15 — 26), средний риск (рейтинг 12 — 14), низкий риск (рейтинг 1 — 11) |
Если заемщик принадлежит к группе, используется лимит на группу связанных заемщиков (ГСЗ) |
Проверяется стандартность продукта по критерию срока. Данные по залогу подставляются в модель потерь при дефолте (модель LGD) |
Если заявка не является стандартной, категория риска заявки и процесс ее утверждения зависят от особых факторов |
Уровень полномочий определяется максимальной суммой лимита для каждой категории заемщика/группы |
|
Если заемщик не принадлежит к группе, используется совокупный лимит на заемщика |
Определяются величина потерь при дефолте (уровень LGD) и стандартность заявки по этому критерию |
В рамках НКК заявки на все типы продуктов (унифицированные и структурированные) делятся на заявки со стандартными и нестандартными условиями. Заявки со стандартными условиями (если ни один из параметров не отклоняется от установленных нормативными документами банка) рассматриваются на уровне, определенном сеткой профилей риска.
Заявки с нестандартными условиями рассматриваются андеррайтером высокой или высшей категории и характеризуются:
— нестандартным обеспечением: недостаточностью обеспечения, использованием нестандартных его типов;
— наличием стоп-факторов: срок регистрации заемщика менее года, отсутствие деятельности в анализируемом периоде, другие факторы (нестандартный срок кредитования, отклонение ставки, платежей и комиссий от нормативных документов, изменение типовой формы договоров, нарушение условий структурирования сделки и др.).
Каждому кредитующему подразделению банка устанавливается профиль риска для заявок. Такой профиль:
— определяет полномочия подразделения по принятию самостоятельных решений в зависимости от категории риска заявки;
— устанавливается для всех кредитующих подразделений и пересматривается не чаще чем один раз в год.
У каждого профиля риска есть номер, по которому он идентифицируется (1 — 18). Чем больше номер профиля риска, тем выше полномочия подразделения.
У каждой заявки есть своя категория риска (1 — 18). Она определяет, какое подразделение уполномочено рассмотреть такую сделку, и зависит от суммарного лимита и категории риска заемщика/группы, а также нестандартности сделки.
Категории риска заемщика/группы едины для всех кредитующих подразделений банка, категорий риска заявки и типов заемщиков/ продуктов.
Выводы
Повышение требований мегарегулятора к тщательности проработки вопросов рисков при кредитовании предприятий реального сектора экономики мотивирует кредитные организации вводить все новые инструменты оценки таких рисков. Представленные в статье основные элементы новой концепции кредитования, уже реализуемой рядом крупных банков, состоят:
— из системы лимитов и профилей;
— из новых инструментов оценки рисков;
— из системы андеррайтинга;
— из нового кредитного процесса.
При этом одним из основных параметров, определяющих в НКК подходы к работе над сделкой и ее условия, является риск.
Практика кредитования по новой системе показывает, что:
— совокупность лимитов, построенных по принципу иерархии, позволяет, во-первых, обеспечить дополнительный контроль рисков, во-вторых, сократить сроки процесса, в-третьих, упростить одобрение новых сделок с заемщиком в будущем;
— расчет индивидуального рейтинга заемщика для определения категории его риска, присвоение каждому кредитующему подразделению соответствующего профиля полномочий (при условии автоматизации отдельных этапов процесса), использование моделей потерь при дефолте и др. при прочих равных условиях, несомненно, существенно повышают в НКК обоснованность принятия решений по кредитной сделке и снижают риски данной сделки.
Информация об изменениях:
Статья 33 изменена с 18 июня 2019 г. — Федеральный закон от 6 июня 2019 г. N 138-ФЗ
См. предыдущую редакцию
Статья 33. Обеспечение возвратности кредитов
Кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором.
При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.
Кредитная организация обязана:
предусматривать во внутренних документах способы содействия в получении уполномоченными представителями (служащими) Банка России документов и информации о предмете залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, резервы по которой формируются в соответствии со статьей 69 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», и о деятельности заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, необходимых для осмотра такого предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте при проведении указанных осмотра предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде;
закреплять в кредитных договорах и договорах залога, за исключением договора залога жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, принадлежащих (предоставленных) физическому лицу, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, принадлежащих физическому лицу и не используемых для целей предпринимательской деятельности, и договора залога земельного участка, предоставленного физическому лицу для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке, обязанности заемщика проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, по предоставлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте.
ГАРАНТ:
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №09/2017 ISSN 2410-6070_
Таблица 3
Сравнительная характеристика автокредитов по программе банка «Уралсиб» «Lada Finance», 2017 г.
Показатель Стоимость авто Первоначальный взнос Срок кредита Размер кредита Ставка по кредиту Ежемесячный платеж Переплата
Кредит на автомобиль 1 000 000 руб. 20% 3 года 800 000 тыс. руб. 15,70% 28 007 тыс. руб. 208 262 тыс. руб.
Кредит на автомобиль по государственной программе 1 000 000 руб. 20% 3 года 800 000 тыс. руб. 9,00% 25 440 тыс. руб. 115 832 тыс. руб.
На основе полученных данных, можно сделать вывод о том, что при использовании автокредита по программе «Lada Finance» при имеющихся данных, ставка по кредиту составляет 15,7%, что на 6,7% больше, чем при автокредите по программе субсидирования. Таким образом, переплата составляет 208 262 тыс. руб. и 115 832 тыс. руб. соответственно. Это говорит о том, что при использовании программы субсидирования экономия равна 92 430 тыс. руб.
В целом, можно сделать вывод о том, что государственная программа субсидирования автокредитования позволяет более чем на 40% сократить переплату по кредиту. Данный факт должен подталкивать граждан на приобретение транспортного средства произведенного на территории РФ, что, в свою очередь благоприятно влияет и на всю экономику России. Список используемой литературы:
1. Банк «Уралсиб» — Режим доступа: https://www.uralsib.ru/index.wbp.
© Хобта Е С., 2017
УДК 336.77
А.А. Шалаева
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ Аннотация
В данной статье проведён анализ деятельности банков, выполнены сравнительные характеристики потребительского кредитования Сбербанка и Россельхозбанка.
Ключевые слова
кредит, потребительский кредит, коммерческий банк, кредит физических лиц, банк.
TONSUMER LOAN Summary
in this article the questions connected with the system of crediting which are used for natural persons are
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №09/2017 ISSN 2410-6070_
considered. Special attention is paid to the following economic tools: to the system of crediting in modern conditions.
credit, consumer loan, commercial bank, credit of natural persons, bank.
Кредит — это операция банка по предоставлению заемщику средств на условиях платности, возвратности, срочности и гарантированности.
Потребительский кредит — банковский залог, который предоставляется населению для оплаты их потребительских нужд, чаще всего для покупки предметов личного потребления или для отсрочки платежа.
При покупке товара наличными вносится от 25% до 50% стоимости, а остальная сумма выплачивается равными долями (в рассрочку) в течение нескольких месяцев.
Рисунок 1 — Формы потребительского кредита
Финансовые организации предъявляют к своим заемщикам следующие требования:
1. Постоянная регистрация, на территории нахождения банка.
2. Возраст заемщика не должен превышать 70 лет, но оптимальным является до 60 лет.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
3. Наличие постоянной работы и официального источника дохода.
4. Трудовой стаж в общем объеме должен быть не меньше 1 года, а на последнем месте работы не меньше 6 месяцев.
5. Для мужчин кредит может быть предоставлен при предъявлении военного билета.
6. При указании контактной информации обязательно наличие дополнительного телефона.
7. При приобретении кредита который предполагает учет семейного бюджета, требования к супругу (супруге) аналогичны.
Анализ условий выдачи потребительских кредитов в Сбербанке и Росельхозбанке показал, что у обоих банков сумма кредита выдается на длительный срок без обеспечения, отсутствует комиссия, альтернативные
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №09/2017 ISSN 2410-6070_
способы подтверждения дохода. Но наряду с общими показателями так же имеются и существенные отличия, приведенные в таблице 1.
Таблица 1
Отличия в условиях выдачи потребительского кредита в Сбербанке и Россельхозбанке
Сбербанк Россельхозбанк
Процентная ставка От 13,9 до 15,9% От 11,5 до 14,5%
Срок рассмотрения 2 рабочих дня До 5 дней
Страхование Без страхования По желанию клиента
Порядок погашения Аннуитет Аннуитет или Дифференц
Стаж работы Общий 1 год, на последнем месте 6 мес. На последнем месте не менее 6 мес.
Таблица 2
Сравнительная таблица потребительского кредита в Сбербанке и Россельхазбанке
Сбербанк Россельхозбанк
Срок кредита 24 мес. 24 мес.
Сумма кредита 100 000 100 000
Ставка 14.9% 17,5%
Ежемесячный платеж 4 843,92 4 969,00
Сумма переплаты 16 253,95 19 262,72
Основным результатом от внедрения различных форм и видов потребительского кредитования становится повышение уровня жизни населения страны, ускорение товарооборота и создание условий для развития производства.
Таблица 3
Положительные и отрицательные стороны потребительского кредитования в России
К положительным можно отнести: К отрицательным можно отнести:
получение банками стабильно высокой прибыли; повышенные риски невозвратности денежных средств, для банков;
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
увеличение объема продаж торговыми организациями и автосалонами; значительные переплаты за товар, который покупает клиент;
увеличение покупательской платежеспособности;
увеличение клиентской базы, как для банков, так и для торговых организаций;
Потребительское кредитование в 2017 году возобновилось по мере стабилизации экономики. Сохранились определенные риски в предложениях восстановления потребительского кредитования. Но, несмотря на все, реализация программы потребительского кредитования несет больше положительных тенденций для экономики. Тем не менее, сохранить его в формах которые присуще ему в данный момент очень сложно. Следующий этап, который реализуется уже в данный момент, является нецелевое кредитование с помощью пластиковых карт. Заметный рост рынка потребительского кредитования начнется не ранее 2018 года.
Список используемой литературы:
1. Банк «Сбербанк» — Режим доступа: http://www.sberbank.ru/ru/person.
2. Банк «Россельхозбанк» — Режим доступа: http://www.rshb.ru/.
© Шалаева А.А., 2017
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №09/2017 ISSN 2410-6070
ФИЛОЛОГИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК 1751
А.А. Рощина
студент 1 курса магистратуры института иностранных языков РГПУ им. А.И. Герцена
КАТЕГОРИЯ ПРОСТРАНСТВЕННО-ВРЕМЕННОГО КОНТИНУУМА В ПРОИЗВЕДЕНИЯХ И. АЛЬЕНДЕ
Аннотация
В статье рассматриваются вопросы, связанные с пространственно-временным континуумом как одной из значимых категорий для направления магического реализма, представляющего собой культурный феномен XX века, связанный прежде всего с литературой Латинской Америки, а также производится анализ лингвистических способов создания особого временного плана повествования, характерного для произведений И. Альенде.
Ключевые слова
латиноамериканская литература, магический реализм, пространственно-временной континуум,
категория времени.
Исабель Альенде — чилийская писательница и журналистка. Она является последователем писателей, которых относят к эпохе так называемого латиноамериканского бума. Ее романы отражают одни из самых последних событий политической и социальной реальности, в них всегда звучат прогрессивные идеи, они отличаются феминистскими настроениями. Здесь также важно учитывать тот факт, что творчество писательницы основывается на течении магического реализма, что предопределяет некоторые особенности ее произведений.
Говоря о магическом реализме, необходимо подчеркнуть, что данное направление представляет собой феномен, широко известный в мировой литературе. Он ассоциируется, в первую очередь, с латиноамериканской прозой послевоенного периода.
Важно отметить, что, несмотря на обилие трудов, посвященных теме магического реализма и широкое его распространение, интерпретировать значение термина до сих пор представляется достаточно трудным. Нет единого мнения о том, какое определение отразило бы понятие максимально точно. Вследствие этого можно выделить несколько подходов к пониманию значения этого феномена. В данной статье мы будем придерживаться позиции Г. Г. Маркеса и А. Карпентьера , которые утверждают, что важной составляющей магического реализма является проникновение в обыденную жизнь, где встречаются элементы мистики, присутствующие в объективной реальности. Задачей автора является изображение этих ситуаций в такой реалистичной и объективной манере, что они начнут приводить в изумление и восхищать, несмотря на невозможность объяснить их с точки зрения логики и разума. Таким образом, можно сказать, что магический реализм в литературе — это литературное течение, основной характеристикой которого является включение в повествование фантастических элементов, описанных в реалистической манере.
В произведениях, относимых к течению магического реализма создается мир, в котором магия и
Аванс – денежная сумма, выдаваемая в счет предстоящих платежей за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги. Под авансовым платежом понимается любой платеж, произведенный покупателем-заказчиком до выполнения работ или оказания услуг.
Агент по недвижимости – человек, работающий в агентстве по недвижимости, который, от имени агентства, действует в интересах клиента.
Агентство недвижимости – организация, которая оказывает населению и организациям посреднические и сопутствующие услуги по подбору вариантов/продавцов/покупателей по запросу купить/сдать/арендовать недвижимость за вознаграждение. Обладает соответствующими документами, разрешающими и регламентирующими данный вид деятельности и набор оказываемых услуг.
Акт приема-передачи – документ, фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на момент составления документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строительно-инвестиционного процесса.
Андеррайтинг – оценка вероятности погашения кредита, в процессе которой устанавливаются три основных момента: • Способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходности заемщика); • Его готовность погасить кредит (анализ его кредитной истории); • Оценка того, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества).
Аннуитетный платеж – это платеж по кредиту, который включает в себя часть задолженности по основному долгу и начисленные проценты. Сумма аннуитетного платежа неизменна на протяжении всего срока кредитования (каждый месяц выплачивается банку одна и та же сумма).
Арендатор – сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за соответствующую плату имущество.
Арендная плата – оговоренная договором аренды сторон плата за пользование имуществом.
Арест имущества – запрет распоряжения имуществом, налагаемый органами государственной власти.
Балансовая стоимость недвижимости – стоимость по оценке Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В случае приобретения жилья на вторичном рынке, балансовая стоимость, как правило, существенно меньше реальной цены квартиры, при покупке строящегося жилья – почти равна сумме, заплаченной по договору долевого участия.
Банковская ячейка – Сейф небольшого размера, сдаваемый банком в аренду для конфиденциального хранения документов или ценностей. Используется в соответствующих схемах расчета при сделках купли-продажи недвижимости.
Безвозмездный договор – договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне что-либо без получения от нее платы или иного встречного представления.
Валюта кредита – валюта, в которой предоставляется кредит.
Вето – отмена, приостановление действия какого-либо решения, постановления.
Встречная покупка (ВП — Продажа со встречной покупкой) – отчуждение объекта недвижимости при условии обязательного приобретения другого объекта недвижимости, в котором продавцу предстоит встать на регистрационный учет.
Встроенно-пристроенные помещения – помещения с отдельными входами, составляющие с основным зданием единый комплекс.
Вторичный рынок недвижимости – рынок квартир, которые уже имели зарегистрированные в ГБР права на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.
Генеральный подрядчик – организация, которая выбрана в качестве «самого главного строителя» и отвечает за строительство объекта в целом и за сдачу построенного Государственной комиссии.
Государственная пошлина – денежные сборы, взимаемые специально уполномоченными учреждениями за совершение действий в интересах предприятий, организаций, учреждений и отдельных граждан и выдачу документов, имеющих юридическое значение.
Государственная регистрация ипотеки – предусмотренная законодательством процедура регистрации залоговых прав, возникающих у кредитора.
Государственный жилищный сертификат – именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бумагой.
Дарение – сделка безвозмездная, по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.
Девелопер – организация или частный предприниматель, реализующий проект развития недвижимости путем строительства, реконструкции, изменения назначения с целью получения прибыли.
Дееспособность – способность своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности.
Депозитарная ячейка – персональный сейф в банке, снимаемый в аренду. В ипотечных сделках он снимается на весь период их осуществления и используется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладываются покупателем-заемщиком (собственные и кредитные) до подписания договора купли-продажи, а взимаются продавцом недвижимости после государственной регистрации нового собственника и залогодержателя.
Дефолт заемщика – невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда.
Дифференцированный платеж – (платеж с равномерным погашением основного долга) характеризуется тем, что его размер каждый раз становится чуть меньше, чем в предыдущем месяце. Он состоит из суммы в погашение основного долга и процентов, но составляющая основного долга у него постоянна, а составляющая процентов уменьшается так как уменьшается собственно сам долг.
Доверенность – согласно статье 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Договор аренды (или найма жилого помещения) – соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя.
Договор ипотеки – договор залога недвижимого имущества. Согласно этому договору заемщик передает в обеспечение взятого им кредита некое недвижимое имущество.
Договор мены – По сути своей, является разновидностью договора купли-продажи, он заключается между собственниками помещений и допускает возможность мены неравноценных товаров с оплатой разницы. Этим договор мены отличается от обмена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Договор субаренды (договор поднайма) – Договор о сдаче арендатором в аренду арендуемого им имущества с согласия арендодателя.
Дольщик – Сложившееся название гражданина, приобретающего недвижимость в строящемся или реконструируемом здании по договору долевого участия в строительстве. По законодательству каждый дольщик является инвестором.
Досрочное погашение кредита – добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.
Евроремонт – условное понятие, обозначающее ремонт, проведенный с использованием импортных материалов и технологий; может быть полным, либо частичным. Эталонов и стандартов евроремонта не существует.
Жилое помещение – приспособленное для постоянного проживания, зарегистрированное в государственных органах жилой дом, коттедж, отдельная квартира или иное жилое помещение.
Завещание – распоряжение гражданина на случай его смерти относительно принадлежащего ему имущества, совершенное в установленной законом форме.
Задаток – Не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. Если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. Если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (по причине, оговоренной в договоре), задаток просто возвращается задаткодателю.
Заемщик – получатель ипотечного кредита или займа. Он же – залогодатель, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.
Заказчик – лицо, заключающее договор с генеральным подрядчиком на строительство дома.
Закладная – это именная ценная бумага, которая подписывается только заемщиком-залогодателем, регистрируется соответствующим органом и удостоверяет права требования кредитора к заемщику в соответствие с подписанным кредитным договором, а также права на заложенное заемщиком банку-кредитору имущество. Закладная позволяет удобно и просто осуществить смену кредитора по ипотечному кредиту. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации.
Заключение об оценке – документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком, и являющийся предметом договора между оценщиком и потребителем услуг оценщика.
Залог – обеспечения каким-либо имуществом или денежной суммой долгового или иного обязательства. Залог может быть использован владельцем для возмещения возможных убытков (неоплаченные счета, преждевременное расторжение договора, съезд нанимателей без предупреждения и т.д.). Условия возврата залога должны быть отображены в договоре найма.
Залогодатель – физическое или юридическое лицо, передающее свое имущество кредитору в обеспечение полученного кредита.
Залогодержатель – одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Застройщик – организация, на которую оформлены все правоустанавливающие документы на ведение строительства/реконструкции в границах земельного участка, находящегося в собственности или полученного на условиях долгосрочной аренды у города. По новой законодательной базе застройщик, заключивший с городской администрацией договор об инвестиционной деятельности, называется «инвестором».
Иждивенцы – граждане, находящиеся на попечении заемщика. Расходы на содержание относятся к постоянным тратам заемщика.
Инвестор – лицо, инвестирующее в строительство денежные средства (см. застройщик).
Инфраструктура – Совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества. Иногда термином «инфраструктура» обозначают комплекс отраслей (транспорт, связь, образование, здравоохранение и др.).
Ипотека – Это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Банк предоставляет вам денежные средства, а вы обязуетесь вернуть их в определенный срок, уплатив проценты за пользование кредитом.
Ипотечный брокер – посредник между банком и ипотечным заемщиком.
Исковая давность – срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое. Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера.
Капитальный ремонт – простое воспроизводство/замена/усиление конструкций, израсходовавших свой нормативный ресурс, и восстановление еще не изношенных элементов с целью использования в дальнейшем их эксплуатационных ресурсов.
Коллекторное агентство – коммерческие организации, занимающиеся взысканием, реструктуризациейт и выкупом долгов.
Комиссионные (комиссионное вознаграждение) – сумма, которая выплачивается агентству или маклеру за услуги по подбору вариантов и сопровождение сделки.
Комиссия за досрочное погашение кредита – Деньги, взимаемые банками за погашение кредита ранее установленного срока.
Коммунальные услуги – водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.
Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание. Причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме.
Конфискация – безвозмездное изъятие у собственника его имущества по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Кредитная заявка – письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых условиях.
Кредитная история – систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства.
Кредитное бюро – организации, которые аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.
Кредитный договор – это документ, в котором описываются отношения между кредитором и заемщиком касательно получения кредита, его обслуживания, а также прав и обязанностей обеих сторон до момента полного исполнения заемщиком обязательств перед банком.
Кредитный эксперт – сотрудник банка, который осуществляет предварительный андеррайтинг заемщика на основании сведений, полученных на собеседовании с ним и подтвержденных соответствующими документами.
Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.
Ликвидность – способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.
Листинг – набор предложений в определенном сегменте рынка (например, однокомнатные квартиры в одном из районов города), выполненный в едином формате и представленный в печатном или электронном виде.
Лицензия – документ, выданный структурами власти организации или частному лицу, разрешающий ведение той или иной деятельности или оказание услуг.
Мансарда – оборудованное или перестроенное под жилье чердачное пространство. Названо по фамилии французского архитектора Ф. Мансара.
Мувер – (от англ. mоver – двигатель, движущая сила, инициирующая сила) – оператор рынка услуг в области мувинга.
Наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, предлагающее жилое помещение за плату в пользование для проживания.
Налог на доходы физических лиц – подоходный налог, которым облагается сумма совокупного дохода граждан в денежном исчислении за истекший год. Частично взимается с ежемесячных и текущих доходов в виде разовых выплат. Подоходным налогом облагаются доходы, превосходящие необлагаемый минимум. В России имеется ряд льгот по уплате подоходного налога, в частности, от него освобождены доходы по пенсиям.
Налоговая декларация – официальное заявление налогоплательщика о полученных им подлежащих налогообложению доходах за определенный период времени и распространяющихся на них налоговых скидках и льготах.
Налоговая инспекция – государственный орган, призванный следить за своевременной и полной уплатой налогов, применять меры наказания к лицам, уклоняющимся от уплаты налогов, способствовать нормальному функционированию налоговой системы, вести налоговую документацию
Налогоплательщики – юридические и физические лица, которые в соответствии с законом обязаны уплачивать налоги.
Наниматель – получает жилое помещение за плату в пользование для проживания.
Наследство – недвижимость, вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина).
Недействительная сделка – сделка, совершенная с нарушением законодательных актов.
Нежилое помещение – строение или часть строения, используемые для производственных или коммерческих целей.
Независимая оценка – оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.
Неполная дееспособность – лица от 14 до 18 лет, могут самостоятельно распоряжаться доходами, вносить вклады в кредитное учреждение, осуществлять авторские права.
Ничтожная сделка – сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. Ничтожная сделка недействительна с самого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда.
Нотариат – нотариальное оформление сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д. Предполагается, что нотариус помогает сторонам составить юридически грамотный документ и заверяет факт состоявшейся сделки.
Нулевой цикл (работы нулевого цикла) – включает в себя все виды работ, проводимых до уровня первого этажа (устройство фундамента, цоколя, прокладка инженерных сетей).
Обмен – процесс передачи своего недвижимого имущества и получение вместо него другого, обычно равноценного, со всеми соответствующими правами и обязанностями. Это сделка с муниципальным жильем, количество которого постоянно сокращается. Сейчас обмен это, как правило, продажа со встречной покупкой.
Обращение взыскания на заложенное имущество – залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга.
Обременение – наличие установленного в предусмотренном законом порядке ограничения, стесняющего правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества.
Общая площадь квартиры – суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учётом лоджии, балконов, веранд, террас.
Общее имущество – межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические этажи и подвалы.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта строительства.
Обязательство по ипотеке – это соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.
Опека – форма охраны личных, имущественных прав и интересов недееспособных граждан — детей до 14 лет, лишившихся родительского попечения, или лиц, признанных судом недееспособными вследствие душевного недуга или слабоумия.
Оспоримая сделка – сделка, решение о недействительности которой принято судом.
Отчуждение – действие по передаче права собственности другому лицу.
Оценка кредитоспособности заемщика – определение готовности потенциального заемщика выполнять принимаемые им финансовые обязательства перед кредитором. Осуществляется кредитными экспертами банка.
Оценка недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.
Оценочные компании – компании, которые проводят профессиональную оценку приобретаемой недвижимости и помогают определить его реальную рыночную стоимость.
Пентхауз – разница между мансардой и пентхаузом заключается в «выходе на крышу». В пентхаузе часть плоской крыши используется под надстройку, а часть – под зимний сад, газон или теннисный корт. Таким образом, пентхауз представляет собой практически полноценный коттедж с лужайкой на крыше высотного дома.
Первичный рынок недвижимости – рынок, на котором впервые возникают и оформляются права собственности на недвижимость. Как правило, под первичным рынком понимается рынок строительства и реконструкции.
Перекредитование – досрочное погашение одного кредита за счет средств, полученных заемщиком в другом банке.
Переменная процентная ставка – ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.
Планировка – расположение помещений в квартире.
Попечительство – правовая форма защиты личных и имущественных прав и интересов граждан. Устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до18 лет, оставшимися без родительского попечения, над совершеннолетними, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, над лицами ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртных напитков, наркотических средств.
Поручитель – лицо, которое вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность перед кредитором за погашение кредита.
ППА – переуступка прав аренды.
ППФ – простая письменная форма договора отчуждения или другого, регулирующего отношения, связанные с недвижимостью.
Право собственности – право по своему усмотрению владеть, распоряжаться и пользоваться каким–либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.
Правоустанавливающий документ – может представлять собой: •договор передачи квартиры (комнаты, доли) в собственность граждан (договор приватизации), •договор купли- продажи; •договор мены •договор дарения; •свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве; •справку жилищно- строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК; •свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество; •решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу; •договор ренты.
Предварительный договор купли-продажи – с точки зрения юридической покупатель защищен гораздо меньше, чем при приобретении квартиры по ФЗ 214. Не позволяет через суд требовать признания права собственности на новую квартиру.
Приватизация – передача объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека появляется возможность распоряжаться своим имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду.
Продавцы жилья – физические и юридические лица. Продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности.
Процентная ставка – плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Величина ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая сумму должнику.
Прямая продажа – продажа жилья, когда по условиям сделки продавец получает деньги за продаваемую им недвижимость. Нередко агентства и частные лица, чтобы завлечь покупателя, рекламируют в объявления «прямую продажу», когда вариант встречной покупки подобран, или, как им кажется, это не составит сложностей.
Расписка – документ, скрепленный подписью лица, давшего расписку, и удостоверяющий в письменной форме, что это лицо получило от другого лица деньги, вещи, материальные ценности и обязуется их вернуть. Расписка, правильно оформленная и нотариально заверенная, может служить одним из доказательств факта передачи ценностей, но во многих случаях не является достаточным основанием для их востребования.
Расселение – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта для продавцов расселяемой квартиры.
Регистрация недвижимости – совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра.
Реконструкция – коренное переустройство, перестройка чего-либо с целью улучшения, усовершенствования; восстановление первоначального вида, облика чего-либо по остаткам или сохранившимся документам.
Рента – это соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению.
Реструктуризация кредита – любое изменение в условиях погашения кредита.
Риэлтор – лицо, оказывающее посреднические услуги на рынке недвижимости, чья деятельность регламентирована и разрешена законодательством.
Рыночная цена – реальная цена, уплачиваемая при совершении сделки на рынке недвижимости.
Самовольная постройка – это любое строение построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Собственник – физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.
Совместная собственность супругов – вид права собственности, при котором супруги имеют равные имущественные интересы на недвижимость, которую приобрели за время брака.
Созаемщик – лицо, которое становится собственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита.
Ссудный счет – персональный счет заемщика, открываемый в банке-кредиторе для перечисления кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.
Страховая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости в день заключения договора страхования.
Страховой случай – фактически наступившее событие, влекущее обязанность страховщика произвести выплату страхователю из средств страхового фонда.
Страховые компании – компании, которые страхуют риски, возникающие в т.ч. при ипотечном кредитовании.
Субаренда – организация, нанятая генеральным подрядчиком для выполнения определенного вида работ. Нередко оплата за эту работу (или за ее часть) производится в натуральной форме – квартирами или иной недвижимостью в строящемся/реконструированном здании.
Субподрядчик – Организация, нанятая генеральным подрядчиком для выполнения определенного вида работ. Нередко оплата за эту работу (или за ее часть) производится в натуральной форме – квартирами или иной недвижимостью в строящемся/реконструированном здании.
Таунхауз(ы) – малоэтажные индивидуальные жилые дома малой этажности (коттеджи), имеющие общие боковые стены.
Технический паспорт квартиры (доли квартиры) – оформляется в проектно-инвентаризационном бюро района. Технический паспорт содержит сведения о здании, в котором находится жиллощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире – ее точные параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений, несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр. В техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость квартиры (доли квартиры) на момент выдачи документа.
Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Оно защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев (владельцев квартир) для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, а также владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.
Фиксированная ставка процента – ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.
Хрущевка – это серийные квартиры, построенные преимущественно в 60–70х годах, Их отличие: маленькие кухни — 6 кв.м, смежные комнаты, санузел совмещенный, квартиры расположены в 5–этажных домах.
Цепочка сделок – несколько сделок купли-продажи (как минимум, одна из которых обременена встречной покупкой), происходящих одновременно.
Цоколь – конструкция, позволяющая перейти от фундамента к стенам здания или сооружения, формируя пространство (подвал).
Черновая отделка (квартиры, помещения) – отделка, при которой стены, пол и потолок подготовлены под оклейку, настилку, покраску, побелку. Иногда отсутствуют внутренние двери, сантехника, электрика.
Чистовая отделка (квартиры) – отделка, при которой подразумевается, что жилье, передаваемое покупателю строителями, уже может быть пригодно для проживания. Полы настелены, обои поклеены, потолки побелены, двери, окна, плита, сантехника, электрика – установлены.
Эксклюзивный договор – это договор на полный набор профессиональных услуг за полные комиссионные. Они вычитаются из положенной продавцу суммы, лишь в случае успешной продажи.