Справочник Бухгалтера

Базовая арендная величина (далее БАВ) – исходный показатель для вычисления стоимости аренды недвижимости. Ее размер утверждается законодательно и ежегодно пересчитывается пропорционально росту потребительских цен. Главный документ, регулирующий арендные отношения в Беларуси – президентский Указ № 150, начавший действовать с 29 марта 2012 года.

Ставки арендной платы

Размер арендной базовой величины с 1 апреля 2019 составляет – 16,90 рублей.

* с учетом деноминации

Зачем нужна базовая арендная ставка?

Показатель необходим для определения сумм аренды за взятую во временное пользование государственную недвижимость, в числе которой:

• изолированные помещения;
• капитальные строения;
• машино-места;
• сооружения и здания;
• торговые площади.

Имеются в виду объекты недвижимости, которыми владеет государство, либо принадлежащие хозяйственным обществам с уставным фондом, более чем на 50% принадлежащим РБ (либо ее административно-хозяйственным единицам).

Несмотря на то, что базовая ставка арендной платы используется для определения стоимости государственной аренды, она оказывает свое влияние также на размеры коммерческих ставок. Фактически это в некотором роде сдерживающий фактор, препятствующий необоснованным завышением платы со стороны частных владельцев недвижимости.

Что еще влияет на цену аренды?

БАВ является важным, но не единственным показателем, влияющим на размер арендной платы. В частности, в зависимости от географического расположения объекта имеются следующие коэффициенты, применяемые к базовой ставке:

• для Минска – 0,5;
• для областных центров – 0,3;
• для крупных райцентров (Орша, Барановичи, Осиповичи, Волковыск, Солигорск, Мозырь и т. п.) – 0,25;
• для остальных райцентров, а также Новолукомля и населенных пунктов, относящихся к Минскому району (исключение Заславль) – 0,2;
• для прочих населенных пунктов – 0,1.

Если объект расположен в торговом центре/на рынке, применяются специальные коэффициенты: в Минске – 1,1, в областных центрах – 0,7, в крупных райцентрах – 0,6, в остальных райцентрах – 0,4, в прочих населенных пунктах – 0,3.

Еще один важный расчетный показатель – коэффициент местонахождения объекта. В настоящее время он варьируется в пределах от 0,6 до 1, устанавливается Мингорисполкомом и облисполкомами.

Также в расчет принимается коэффициент спроса. Он может применяться по отношению ко всем объектам арендуемой недвижимости – за исключением тех, которые находятся на территории торговых центров/рынков. Значение варьируется от 0,5 до 3, конкретный показатель определяет владелец в зависимости от популярности объекта у потенциальных арендаторов, эстетического и технического состояния, а также коммерческой выгоды.

Отдельный коэффициент установлен для конкретных видов деятельности или категорий арендаторов (за исключением объектов, расположенных в торговых центрах и на рынках). Например, ставка 0,4 актуальна для:

• прачечных, химчистки;
• обувных мастерских, ателье по пошиву одежды (включая головные уборы);
• пунктов ремонта бытовой техники и приборов;
• фотоателье, мастерских по ремонту зонтов и галантерейной продукции, и пр.

Кроме перечисленных коэффициентов, на стоимость аренды самое непосредственное влияние оказывает также размер площадей. В большинстве случаев базовая арендная ставка рассчитывается за месяц, но могут использоваться и иные способы расчета (например, посуточно или за час).

Как рассчитать арендную плату?

В стоимость аренды необходимо включать все платежи (сборы, налоги), которые владелец уплачивает государству согласно закону, а также амортизацию. Арендная плата не должна быть меньше суммы всех перечисленных затрат.

Что касается текущих расходов, связанных с канализацией, отоплением, охраной, вывозом мусора и прочим обслуживанием объекта, то они не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно согласно дополнительным договорам и соглашениям между собственником и арендатором. В общем случае размер месячной арендной платы может вычисляться по следующей формуле:

АП = БС х КМ х КС х КВД х П

где АП – искомая сумма, БС – базовая ставка, КМ – коэффициент месторасположения, КС – спрос, КВД – вид деятельности (данный показатель известен также под названием «коэффициент цели»), П – площадь помещения.

Если в данной формуле используется несколько понижающих коэффициентов, то в расчет принимается только самый низкий.

1. Базовая арендная ставка в 2019
2. Формула расчета ставки арендной платы в Минске:

Регулирование арендных отношений требует корректировки и установки точных взаиморасчётов. Влияние государства, как главного арендодателя, определяет основные механизмы работы для расчёта ставки арендной платы в РБ.

Сначала необходимо дать определение понятию «арендная ставка». АС представляет собой величину, значение которой определяется базовой арендной ставкой (БАС) и коэффициентами (D) и является их производным. Размер арендной ставки каждый год определяется и утверждается на государственном уровне (Советом Министров Беларуси) и имеет две существенные характеристики:

• учитываются изменения показателей ИПЦ (индекса потребительских цен);
• вступает в силу 1 апреля ежегодно.

Данное решение регулируется нижеуказанными документами:

• Указ Президента РБ №150 от 29.03.2012 года «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»;
• Постановления Совета Министров РБ № 145 и № 231.

Базовая арендная ставка в 2019

Непостоянность – одна из главных характеристик базовой арендной величины, которая представляет собой базовую арендную стоимость в месяц за 1 квадратный метр. Используется данный показатель для установления платы за аренду недвижимости как государственной, так и коммерческой, в уставном фонде которой должно быть не менее 50 % доли государства:

• собственности хозяйственных обществ;
• отдельных изолированных помещений;
• капитальных строений;
• машино-мест;
• за землю и т.д.

С 1 апреля 2019 года базовая арендная ставка равна BYN 16,11.

Динамика изменения ставки арендной платы в РБ в течение последних 5 лет:

Формула расчета ставки арендной платы в Минске:

А =B * С * D1 *… Dх,

где показатель А – ставка арендной платы;

B – базовая арендная ставка (для Минска это 1,5);

С – размер базовой величины;

D1, Dх – коэффициенты (регулируется пунктами Положения № 518: коэффициенты местонахождения, спроса, цели использования, дополнительные).

Объявления об аренде коммерческих объектов на сайте:

• Офисы в аренду;
• Аренда склада от собственника;
• Торговые помещения.

Белорусским компаниям, которые арендуют недвижимость на государственных объектах, до 30 сентября планируется предоставить отсрочку по арендной плате, сообщило Госкомимущество (ГКИ) со ссылкой на соответствующий проект указа, подписание которого ожидается в ближайшее время.

«Нормы указа будут распространены на арендаторов (ссудополучателей) недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц», — говорится в сообщении на сайте ГКИ.

Отсрочка по уплате аренды будет предоставляться по заявлению арендатора.

«Документ разработан Госкомимуществом в целях оказания поддержки субъектам предпринимательства, осуществляющим виды экономической деятельности, наиболее подверженные неблагоприятному влиянию эпидемиологической ситуации (туристические и транспортные услуги, гостиничный и санаторный бизнес, общественное питание, бытовые услуги и иные)», — отмечается в сообщении.

В соответствии с проектом, для арендодателей предусмотрена отсрочка исполнения обязательств в отношении уплаты арендной платы за землю, налога на землю и налога на недвижимость с рассрочкой уплаты по 31 декабря 2020 года.

Также проектом предусматривается введение до 30 сентября 2020 года моратория на увеличение базовой арендной величины и арендной платы.

Кроме того, в проекте указа предусмотрена возможность предоставления отсрочки по оплате приобретенного государственного имущества, проданного с рассрочкой его оплаты.

Такая отсрочка может быть предоставлена покупателям-предпринимателям, которые осуществляют «уязвимые» виды деятельности, а также оказывающим бытовые услуги населению. Отсрочка будет предоставлена до 30 сентября 2020 года. Отсрочка предоставляется покупателю на срок, указанный в его заявлении о предоставлении такой отсрочки. Погашение покупателем суммы отсрочки осуществляется ежемесячно равными долями с 1 октября 2020 года по 31 декабря 2020 года. Проценты за пользование отсрочкой и рассрочкой предлагается не начислять.

Данный проект указа согласован со всеми заинтересованными. При его разработке во внимание были приняты соответствующие обращения предпринимательских структур, в том числе коллективные», — отмечается в сообщении.

Как сообщалось, по данным ГКИ, на долю гособъектов в Беларуси приходится до 3,5% арендуемых площадей.