Справочник Бухгалтера

Для расчета арендной ставки и обоснования стоимости аренды используются различные способы. К числу наиболее популярных относится метод рекапитализации. Он предусматривает определение уровня арендной ставки с учетом возмещения вложенных в арендуемое имущество инвестиционных средств. Главное достоинство такого подхода к расчету стоимости аренды – гарантия возврата потраченного капитала в заданный период времени.

Суть и разновидности метода рекапитализации

Под рекапитализацией понимается возврат инвестиций, вложенных на начальном этапе бизнес-процесса. Применительно к аренде речь идет о покупке или строительстве объекта недвижимости, выступающего предметом арендных отношений. Таким образом, суть метода рекапитализации – определение размера арендной ставки, исходя из установленного срока окупаемости вложений.

В настоящее время используются три разновидности рассматриваемого метода оценки стоимости аренды. Они получили названия по фамилиям разработавших их специалистов. В указанное число входят:

• метода Ринга. Наиболее простой вариант расчета. Исходит из прямого возврата вложенных инвестиций без учета временного фактора и дисконтирования;
• метод Инвуда (другое название – аннуитетный). Предусматривает использование фонда возмещения и дополнительно применяемого коэффициента ставки дохода на инвестиции;
• метод Хоскольда. Предполагает расчет стоимости аренды с учетом безрисковой ставки процента. Считается наиболее точным и правильным при оценке величины долгосрочной арендной ставки.

Примеры расчета арендной ставки при помощи метода рекапитализации

Для того, чтобы получить большее представление о каждом из описанных выше способов оценки арендной ставки при помощи метода рекапитализации, целесообразно привести пример их практического использования. При этом в качестве общих исходных данных выступают такие:

• срок аренды — 5 лет;
• инвестиционная ставка доходности – 12%.

Метод Ринга

Прямолинейная норма возврата инвестиций предполагает окупаемость вложения равными долями. Поэтому ежегодная стоимость аренды составит 20% от вложенной суммы (100%/5 лет). Ставка рекапитализации при этом будет равна 32% (20%+12%).

Метод Инвуда

Учитывает капитализацию полученных от аренды средств на период действия договора. Исходя из базовых условий задачи фактор фонда возмещения будет равен 15,74%, а общий коэффициент капитализации – 27,74 % (12%+15,74%).

Метод Хоскольда

Вводит дополнительный коэффициент, равный безрисковой ставке доходности. Обычно он примерно равен половине от обычного процента, то есть в рассматриваемом примере – 6% (за 5 лет – 17,74%). Таким образом, общая ставка рекапитализации составляет 29,74% (12%+17,74%).

При необходимости в приведенные выше примеры расчетов вводится дополнительный параметр, который учитывает износ активов, происходящий со временем. Вполне очевидно, что он уменьшает коэффициент рекапитализации. Конкретное значение этого показателя зависит от характеристик объекта оценки и его текущего состояния.

Независимо от выбранного для оценки способа определения стоимости аренды методом рекапитализации, грамотное выполнение расчетов требует соответствующего уровня квалификации эксперта-оценщика. Точность полученного результата гарантирована только в случае сотрудничества с серьезной специализированной компанией.

Главная » Экономисту » Прямая капитализация

Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором

Вернуться назад на Капитализация

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:
– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).
Наиболее часто используются следующие методы капитализации:
– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; – метод валовой ренты, основанный на оценк
е имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.
Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:
где PV – текущая стоимость недвижимости,
NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,
Л – общая ставка капитализации.
В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.
Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя
Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
Основные условия применения метода прямой капитализации:
– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.
Стоимость собственного капитала = Приток наличных денег Ставка дохода на собственный капитал
Преимущества метода прямой капитализации:
– простота расчетов;
– малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.
Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.
Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.
Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.
Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.
Аналогично применяются:
– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно;
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.
В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

Экономисты об управленческом учете
Единовременные затраты
Системы управления затратами на предприятии
Текущие затраты торгового предприятия
Калькуляция себестоимости продукции

| | Вверх

Существуют два метода капитализации дохода:

1) прямая капитализация;
2) капитализация отдачи.

Прямая капитализация — это метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие — либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы дохода на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода. Таким образом, метод прямой капитализации реализуется техниками мультипликаторов валового дохода, коэффициентов капитализации и техникой остатка.

Коэффициент капитализации определяется на основе рыночной информации; в данном методе не производится разделение между отдачей на капитал и отдачей капитала; капитализация происходит в рамках бесконечного периода.

Прямая капитализация не требует точной оценки всех будущих доходов, потому что коэффициент капитализации получают из анализа сопоставимых продаж, которые отражают аналогичные прогнозы в отношении изменений как доходов, так и стоимости собственности.

Капитализация отдачи (или конечная капитализация) — метод, используемый для перевода будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого будущего дохода на соответствующую ставку отдачи, при этом реверсия рассматривается как отдельный поток, полученный от продажи имущества в конце прогнозного периода. Конвертация может осуществляться с помощью общего коэффициента, который однозначно отражает модель получения доходов на инвестиции, изменение стоимости и ставку отдачи. Таким образом, капитализация по норме отдачи включает в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Капитализация дохода по методу дисконтирования денежных потоков (капитализация отдачи) основана на предположении об изменениях дохода и стоимости собственности. Прогнозный поток доходов от собственности и реверсия капитализируются в текущую стоимость посредством применения к ним ожидаемой инвестором ставки отдачи в процедуре дисконтирования. При адекватных данных и надлежащем! использовании прямая капитализация и капитализация отдачи должны обеспечивать схожие показатели стоимости.
Выбор конкретной техники проведения процедуры капитализации зависит от имеющейся в распоряжении оценщика информации и от прогнозов, касающихся доходов, составленных на будущее.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

3. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость увеличивается, тогда

R = i + ( — sf)

Коэффициент возврата включается со знаком минус, так как прирост стоимости капитала за время владения позволяет получить запланированную конечную доходность iна инвестированный капитал при сниженном коэффициенте капитализации текущих доходов R.

Например, инвестор рассчитывает на 12%-ую конечную отдачу, но предполагает, что при продаже данной недвижимости через несколько лет, ее стоимость будет выше, то есть будет какой-то прирост стоимости. В этом случае он может довольствоваться текущей отдачей ниже 12%, а те проценты, которые он не добирает в ежегодных доходах, компенсируются приростом стоимости при продаже недвижимости.

Кроме того, при анализе доходов от недвижимости с помощью коэффициентов капитализации, надо иметь в виду, что недвижимость, как правило, состоит из двух частей: земельного участка и находящихся на нем объектов. Эти две части по разному амортизируются: изнашиваются и теряют часть своей первоначальной стоимости только постройки, а земля может использоваться практически вечно. Ее стоимость может меняться со временем только в силу изменения рыночных условий.

5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время

В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса.

Подходы, применяемые для оценки стоимости аренды

Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости эксперты используют следующие подходы:

1. Сравнительный подход включает методы:

• Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
• Последующей реализации;
• Цены реализации вторичного продукта.

При оценке аренды, как и при оценке недвижимости в целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для оценки аренды торговых, офисных помещений, а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.

Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации. Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены. Метод предназначен в основном для расчета рыночной стоимости товаров при оптовой реализации.

Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. Недостатком сравнительного подхода является ограниченность применения для множества видов недвижимости.

2. Затратный подход включает один метод — метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:

• Рекапитализация;
• Экономическая амортизация;
• Валовый рентный множитель.

Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.

Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:

1. Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
2. Определение коэффициента капитализации;
3. Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
4. Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
5. Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
6. Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).

Недостатки метода компенсации затрат:

• Метод выгоден только арендодателю;
• Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
• Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.

3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).

Последовательность расчета арендной платы доходным подходом:

1. Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
2. Составление прогноза по издержкам арендатора;
3. Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
4. Расчет рентабельности работы арендатора;
5. Расчет прибыли (дохода) арендатора;
6. Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).

Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.

Таким образом, оценка аренды – сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.