Справочник Бухгалтера

При сдаче квартиры в аренду агентством недвижимости в г.Чернигов рекомендовано оформить страховой депозит.

Страховой депозит – это залоговые деньги на случай непредвиденных убытков во время сдачи жилья в аренду.

Денежные средства оплачиваются арендаторами перед заключением договора о съеме недвижимости.

Владелец помещения не может тратить полученные деньги на свое усмотрение, эта сумма возвращается съемщику в случае соблюдения всех обязательств. При нарушении договоренностей владелец недвижимости имеет право возместить убытки с залога.

Данный депозит защищает арендодателя в трех случаях:

1. При нанесении вреда имуществу.

Для того чтоб законно взыскать за порчу вещей, предварительно требуется составить акт приема-передачи ценного имущества. Специально установленной формы для таких случаев не существует, однако есть основные моменты, которые необходимо описать. В обычной письменной форме указывается не только количество ценных вещей, но и характерные особенности и признаки. К примеру, не просто шкаф двустворчатый, а шкаф двустворчатый, светлого цвета, без сколов, царапин, повреждений. Акт подписывается с двух сторон.

Есть в данном пункте сноска, при которой взыскание не возможно при естественном износе техники, который не привел к поломке. Так же не компенсируются потертости на обоях, выгоревшие шторы, стоптанные ковровые покрытия и прочее.

1. В случае возникновения задолженностей по коммунальным платежам.

Страховой депозит можно использовать на погашение коммунальных расходов, возникших в результате не оплаченных платежей.

1. При одностороннем разрыве договора о найме со стороны съемщика недвижимости.

В документе купле-продаже описывается срок, часто четырнадцатидневный, когда необходимо предупредить о прекращении найма. Однако не все добросовестно выполняют условия договора, что приводит к ситуациям, в которых помещение простаивает в поисках новых жильцов. Для покрытия убытков используется гарантийный платеж.

Сумма гарантийного взноса обычно приравнивается к одномесячной арендной плате и оплачивается единожды в день аренды жилья, либо по договорной системе с разбивкой на три месяца.

При сдаче элитной квартиры с наличием большого количества техники, сумма гарантийного платежа может превышать месячную арендную плату. В зависимости от состояния помещения, сумма залогового платежа может составить от 30-70% от ежемесячной платы. Если жилье без мебели и техники или в ветхом состоянии арендодатели могут не требовать внесение страхового залога.

Точная цифра прописывается в документе на съем квартиры. При получении денежных средств наймодатель выдает расписку. Если здание арендует юридическое лицо — требуется квитанция об оплате.

При спорных вопросах, возникающих при удержании гарантийного взноса, необходимо обращаться в суд. Однако многие арендодатели скрывают от государства дополнительный доход для экономии на налогах. Это чревато тем, что законно спорную сумму взыскать не получится. Вместе с тем есть вероятность того, что арендатор будет шантажировать фактом не задекларированных доходов, что приведет к не хорошим последствиям в первую очередь для арендодателя.

Арендуя или снимая квартиру через агентство недвижимости в Чернигове, учитываются интересы двух сторон, и обеспечивается безопасность. Профессионалами составляется договор, который оберегает от риска потерь денежных средств и гарантирует возврат страхового депозита либо законного покрытия ущерба, нанесенного арендатором во время проживания в помещении.

Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.

Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.

Определение залоговой стоимости

Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.

Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.

Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.

Залоговый дисконт

Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:

• сумму задолженности перед кредитором;
• сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
• транспортные расходы;
• судебные расходы;
• другие расходы, связанные с реализацией залога.

На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.

При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.

Нюансы

Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.

Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:

• сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
• продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.

Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.

Когда берется в пользование недвижимое имущество, то, как правило, его собственник при подписании договора требует от арендатора внесения дополнительных платежей в виде залога, задатка или же страхового депозита.

Для непосвященных в юридические тонкости перечисленные суммы могут показаться синонимами. Но на самом деле это не так, поэтому разберемся в нюансах.

Когда применяется страховой депозит при аренде помещения

Законодательством, регулирующим отношения аренды, такое понятие, как страховой депозит, не предусмотрено. Между тем, собственники жилой и нежилой недвижимости часто вписывают пункты о нем в соглашение с нанимателем.

Что собой представляет такой платеж в рамках аренды ? Это сумма, за счет которой покрывается ущерб, нанесенный собственнику имущества. Например, арендатор вследствие небрежного отношения к своим обязанностям ухудшил состояние помещения, испортил, присвоил находящееся там имущество. В таком случае нанесенные убытки будут покрыты за счет ранее предоставленных средств.

Депозит за аренду может быть предусмотрен и в других случаях. К примеру, это может быть:

• задержка при внесении арендной платы за один или несколько месяцев;
• отказ со стороны арендатора компенсировать коммунальные услуги;
• досрочное освобождение помещения без согласования с его собственником.

Поделиться публикацией с друзьями

Обновленные тарифы на выпуск и обслуживание карт международных платежных систем представлены в новом обзоре от 2020 года.

Объемы электронной торговли растут, всё больше жителей Узбекистана покупают в зарубежных интернет-магазинах. Соответственно, растет потребность в международных валютных картах, необходимых для оплаты товаров в интернете.

Кроме того, пока в Узбекистане не разрешили куплю-продажу наличной иностранной валюты, конвертация сумов через мобильное приложение банка на карту международных платежных систем остается одним из немногих способов получения тех же долларов на руки.

Spot изучил тарифы на выпуск и обслуживание карт Visa, MasterCard и UnionPay во всех банках страны и рассказывает, где выгодней их открыть, на что обратить внимание при выборе банка, какие дополнительные услуги могут получить держатели карт.

Какие бывают карты

Значительной разницы между платежными системами нет. Visa и MasterCard — две самые крупные платежные системы в мире. Их карты принимаются практически во всех странах мира. Охват UnionPay увеличивается из года в год, картой уже можно воспользоваться в 174 странах и регионах мира.

В опрошенных Spot банках сообщили, что путешествующим в Европу лучше брать с собой карту MasterCard, а в США — Visa.

Международные карты можно использовать, чтобы снимать наличные деньги через банкомат, оплачивать товары и услуги, делать покупки в интернете. Сами карты, независимо от принадлежности той или иной платежной системе, отличаются по типу. Они бывают виртуальные, электронные, простые и премиальные.

Виртуальная карта открывается в электронном виде и не имеет физического носителя, поэтому использовать ее в терминалах или банкоматах невозможно. Главное преимущество — простота в оформлении и низкие тарифы. Открыть карту можно через мобильное приложение банка не выходя из дома, а несгораемый депозит, как правило, не превышает $10.

В Узбекистане такие карты можно открыть в нескольких банках, среди которых, к примеру Узнацбанк, Ipak Yuli Bank и Hamkorbank. В первых двух это можно сделать бесплатно, несгораемый остаток составляет $5, в Hamkorbank за оформление нужно будет заплатить 10 тыс. сумов, но при этом нет страхового депозита.

К электронным картам относятся Visa Electron, Maestro. Любая операция по такой карте осуществляется только после электронной проверки реквизитов карты, также проверяется, достаточно ли средств на счету.

При этом следует учесть, что электронные карты принимаются далеко не везде. Если вы собрались в путешествие с такой картой, следует запастись наличными деньгами на случай, если ее не будет принимать банкомат или торговая точка.

Тем не менее, при помощи электронных карт можно снимать наличные в банкоматах, совершать оплату через интернет, расплачиваться в торговых точках. Обслуживание обойдется дешевле простых. В банках Узбекистана такие карты зачастую выпускают бесплатно, страховой депозит составляет порядка $5−20.

Самый распространенный вид — классические карты (Visa Classic, MasterCard Classic). У них невысокая стоимость обслуживания и широкий функционал. При помощи карты можно бронировать номер в гостинице, покупать авиабилеты и так далее.

Держатели премиальных карт (Gold, Platinum) получают скидки у партнеров платежных систем, а также целый ряд дополнительных услуг — например, бесплатную страховку во время путешествий, юридическую и медицинскую помощь за рубежом.

В связи с тем, что в Узбекистане ограниченная конвертация национальной валюты в иностранную, существуют также конверсионные карты. В некоторых банках их выделяют в отдельный тип, тогда к названию карты добавляется приставка Exchange, в других конвертировать сумы можно на обычную валютную карту.

Поэтому если для оплаты покупок международной картой вам сначала нужно обменять сумы, например, на доллары, уточняйте в банке, какая карта является конверсионной.

Как открыть карту

Практически во всех банках для этого нужен только паспорт и деньги для оплаты комиссии за выпуск карты и для внесения средств на страховой депозит. В Узнацбанке могут также потребовать ИНН.

В большинстве случаев офис банка придется посетить два раза: первый — чтобы написать заявление и предоставить документы, второй — забрать готовую карту.

Комиссия за выпуск в среднем составляет от 10 до 50 тыс. сумов на простые карты. Обычно карта изготавливается в течение двух-трех рабочих дней. Сотрудник банка позвонит и сообщит о ее готовности.

Карта действует в течение двух-трех лет. По истечению этого срока банк перевыпускает карту, в том числе бесплатно.

В Hamkorbank заявку можно оставить на сайте (там же оплатить комиссию за выпуск) и прийти в офис только для того, чтобы забрать готовую карту.

Другие банки — «Агробанк», Kapitalbank, Ipak Yuli Bank (пока только для пенсионеров) — бесплатно доставят готовую карту прямо домой или в офис. Пока услуга действуют только в пределах Ташкента.

Кроме того, многие банки для удобства клиентов перешли на режим работы без обеденного перерыва. В их числе — Kapitalbank, OFB (только головной офис), «Трастбанк» (только головной офис), Hamkorbank, Узнацбанк, Universalbank и другие. В Ipak Yuli Bank в офисе «Марказ» карту можно забрать даже после окончания рабочего дня.

Для использования конверсионных карт нужно скачать приложение банка, в котором и будет проходить онлайн-конверсия. Большинство опрошенных Spot банков отметили, что для этого можно использовать сумовую карту любого банка. Это можно сделать бесплатно, если использовать обе карты одного банка.

Как выбрать банк

В первую очередь, нужно обратить внимание на тарифы — стоимость выпуска, комиссия за снятие наличных, оплату товаров, размер неснижаемого остатка и другие (тарифы на все типы карт, выпускаемых банками Узбекистана, представлены в таблице ниже). Это позволит сузить выбор до нескольких банков, после чего останется только найти ближайший к дому филиал.

На сайтах многих банков на карте отмечены не только филиалы банка, но и расположение банкоматов. Следует обратить и на них внимание. Как правило, бесплатно снимать деньги с карты можно в банкоматах того банка, в котором выпущена карта. Если обналичивать в «чужом» банке, комиссию снимут оба банка.

Отличаются в различных банках также условия и за такие услуги по обслуживанию международных карт, как повторный выпуск, блокировка, восстановление при порче или утере карты, пополнение счета, досрочное закрытие счета, подключение SMS-информирования, формирование бланков строгой отчетности и другое.

Как уже указывалось выше, если карта нужна исключительно для покупок в интернете, можно открыть виртуальную или электронную, которая обойдется дешевле, но будет иметь ограниченный функционал.

Например, в Ravnaq Bank карту Visa Electron можно открыть бесплатно, а комиссия за оплату товаров равна нулю. При этом в банке самый высокий тариф на снятие наличных с банкоматов — 2,5%.

При этом следует учитывать, что для оплаты товаров в интернете международной картой клиент должен подать заявление на подключение к интернет-оплатам. В некоторых случаях услуга предоставляется платно.

Часто путешествующим за границу людям лучше выбирать классические или премиальные типы, чтобы быть уверенными, что их карта будет обслуживаться в той или иной стране.

Дополнительные услуги

В последнее время банки часто проводят различные акции, связанные с выпуском международных пластиковых карт: предоставляют их бесплатно и снижают страховой депозит до 0, разыгрывают автомобиль, дарят карту другой платежной системы, а также предоставляют дополнительные услуги.

Например, в Ipak Yuli Bank можно зачислить денежный перевод «Золотая корона» на карту Visa, используя приложение банка. В OFB держатели карт Visa, MasterCard, UnionPay могут дистанционно получить денежный перевод через систему Contact и так далее.

Обратите внимание: данные, приведенные в таблице, актуальны на момент публикации этой статьи и предоставлены в ознакомительных целях. Условия могут меняться. Рекомендуем уточнять информацию в самих банках.

* В банкоматах сторонних банков без учета их комиссии

При аренде Помещения нужно быть готовым к тому, что Собственник попросит кроме оплаты Арендной платы за первый месяц, также внести денежные средства за последний месяц срока аренды.

Под последним месяцем оплаты Арендной платы подразумевается обеспечительный платеж при аренде Помещения, который на протяжении всего срока аренды будет находиться у Арендодателя, как гарантия исполнения Арендатором обязательств по Договору.

В случае окончания срока аренды, он может быть зачтен за последний месяц аренды или быть возвращен Арендатору после окончания срока аренды в соответствие с договоренностями сторон.

Ранее в статье «Аванс, задаток, депозит по Договору аренды. Разница» я уже рассматривала понятие Обеспечительного депозита:

Обеспечительный депозит (страховой депозит)— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Депозит выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Обеспечительный депозит не является задатком, авансом или займом, на него не начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами по 395 ГК РФ. Арендодатель не имеет права закладывать или иным образом обременять Обеспечительный депозит. Любое такое обременение будет ничтожным.

Депозит может быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Советы по пополнению и индексации депозита.

Как правило, Договоры аренды предусматривают условие о том, что в случае использования суммы Обеспечительного депозита, Арендатор обязуется пополнить сумму Обеспечительного депозита до изначальной суммы, предусмотренной Договором. Нужно предусмотреть комфортный срок пополнения и обязательность письменного уведомление Арендодателем о необходимости пополнения. В Договоре можно прописать вот так:

«В случае осуществления Арендодателем вычета из суммы Обеспечительного депозита, Арендатор обязуется в течение 15 (Пятнадцати) дней с даты получения от Арендодателя соответствующего письменного требования выплатить последнему денежные средства, необходимые для восстановления суммы Обеспечительного депозита до размера, указанного в п. __ настоящего Договора.»

Также Договоры аренды часто предусматривают индексацию Депозита в случае индексации Арендной платы. С одной стороны, данное положение логично, ведь в случае неоплаты Арендной платы, Собственник может использовать сумму Депозита в счет задолженности. С другой стороны, для Арендатора это несет дополнительные расходы. Я по возможности вычеркиваю данное положение об индексации из Договора.

Перенос с одного договора на другой:

Обеспечительный депозит находится у Арендодателя на протяжении всего Срока аренды. В случае если сначала был заключен Краткосрочный договор аренды, а потом заключается Долгосрочный договора, то нужно предусмотреть условие, что «после заключения Сторонами Долгосрочного договора аренды внесенный ранее Обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечительного платежа по заключаемому Долгосрочному договору аренды.».

Также можно прописать, если у вас серия Краткосрочных договоров (несколько договоров на короткий срок, заключаемые подряд, без регистрации), что:

«В случае заключения Сторонами нового краткосрочного договора аренды сумма Обеспечительного депозита засчитывается в качестве обеспечительного депозита по новому Краткосрочному договору аренды.».

Удержание из Депозита.

Арендодатель вправе в любое время, предварительно направив Арендатору письменное уведомление с указанием причин удержания, удержать из Обеспечительного депозита при аренде Помещения, денежные средства, которые необходимы для возмещения Арендодателю задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно Договору.

Предусмотрите в Договоре обязательные условия произведения вычета из суммы Обеспечительного взноса, а именно:

1. сообщение Арендатору о выявленном факте нарушения,

2. составление двустороннего Акта Сторон о факте и обстоятельствах нарушения (за исключением удержаний в случае задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно настоящему Договору),

3. назначение Арендодателем разумных сроков устранения нарушения и не устранения нарушения Арендатором в указанный разумный срок (например, не более 5(Пяти) рабочих дней с момента получения письменного уведомления).

Страховой депозит как штраф. Риски внесения. Вернут или нет.

Штраф за расторжение вне зависимости от нарушений Арендатора – любимая практика собственников. Потому что кому хочется возвращать деньги, внесенные 5 лет назад. Нужно внимательно смотреть, чтобы в Договоре не было прописано это условие.

Договор может предусматривать положение, что обеспечительный платеж при аренде коммерческой недвижимости является штрафом:

1. за расторжение Договора по вине Арендатора, в связи с неисполнением Арендатором своих обязанностей по Договору (основания предусматриваются в самом Договоре и в ст. 619 ГК).

2. за односторонний выход Арендатора из Договора.

При этом прописывается, что сумма Обеспечительного депозита, уплаченная Арендатором Арендодателю, удерживается Арендодателем и возврату Арендатору не подлежит. Разумеется, такое положение крайне не выгодно Арендатору и его нужно исключать из Договора.

Лучше прописывать конкретные обязательства и сроки по возврату, например: «сумма Обеспечительного депозита, уплаченного Арендатором Арендодателю в соответствии с условиями Договора, подлежит возврату Арендатору на его расчетный счет в течение 20 (Двадцати) банковских дней с даты получения письменного требования Арендатора.»

Платить или нет. Если платить, то сколько.

Обычно Депозит равен месячной арендной плате. В редких случаях Собственники требуют внесения Депозита в двойном размере. Я считаю двойной размер необоснованным. Вы можете отказаться от внесения, аргументировав свой отказ тем, что Депозит является страховкой от неуплаты аренды. Если вы не оплатили аренду, то владелец помещения засчитывает ваш депозит и незамедлительно расторгает с Вами Договор.

Можно ли отказаться от внесения Обеспечительного депозита?

Конечно можно. Если ранее вы уже сотрудничали с данным Собственником, и всегда регулярно выполняли все свои обязательства. Например, у вас не первый Объект в аренде. Или вы заключаете Договор уже 4-й раз, то вполне уместно сослаться на позитивную практику вашего сотрудничества и попросить зачета текущего Депозита в счет Арендной платы или его невнесения в новый Объект. Если ваш деловой партнер уверен в Вас, у вас хорошая репутация, то вполне справедливым будет полагать, что Арендодателю не понадобится данный Депозит. Вы добросовестный Арендатор и не нарушаете условия, так зачем тогда Депозит. Депозит – это денежные средства, «выдернутые» из вашего оборота, которые лежат мертвым грузом у Арендодателя, ежегодно обесцениваясь на сумму инфляции.

Представим, что вы арендуете Помещение на 7 лет и вносите Депозит в размере 1 000 000 (Одного миллиона рублей) 00 коп. Мысленно уменьшите его на сумму инфляции за 7 лет.