Справочник Бухгалтера

Покупка квартиры – событие, которое случается не только у молодых семей, обеспеченных холостяков или папочкиных дочек, переехавших к месту учебы, но пребывающих в шоке от одной только мысли об общежитии. Фирмы и организации с разным уровнем экономической эффективности тоже приобретают в собственность жилые помещения. Эта мера оправдана, в случаях, когда квартира покупается для ценного сотрудника на период его работы. Или квартира находится в другом городе, куда сотрудники предприятия часто направляются в командировки для решения служебных вопросов. Чтобы не терять время на поиск жилья и не нести все риски, связанные с арендой, предприятие приобретает квартиру, которая в дальнейшем зачисляется на баланс.

Технически, приобрести квартиру в собственность юридическое лицо может несколькими способами: купить, взять в ипотеку и заключить договор финансовой аренды (так называемого лизинга). В реальности все немного сложнее. Не каждая организация владеет нужной суммой для прямой покупки жилой недвижимости. Вариант с ипотекой тоже спорный – банки придирчиво изучают доходы фирмы, ее репутацию, требуют внушительный первый взнос и залоговое обеспечение кредита. И даже если фирма предоставит всю запрошенную информацию, нет гарантии, что заявка на ипотеку будет одобрена. Поэтому для юридических лиц хорошим выходом из ситуации стала возможность заключить договор лизинга квартиры. Этот способ покупки имеет преимущества как для акул бизнеса, так и для организаций, делающих первые шаги.

В чем суть лизинга недвижимости

Другими словами это соглашение называется договором финансовой аренды. Взаимоотношения, возникающие после его заключения, регулируются Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде». Само понятие частной собственности в нашей стране существует не так давно, поэтому многие действия с недвижимостью до сих пор недостаточно проработаны с точки зрения действующих правовых норм. Вопросы лизинга не исключение из правил, а скорее подтверждение несовершенства законодательства. Закон, регулирующий эту сферу деятельности, принят не так давно. А поскольку желающих реализовать эту форму договорных отношений было немного, рационализировать лизинговую сферу не было необходимости.

Договор лизинга подразумевает аренду недвижимого имущества с одновременным выкупом по истечении срока действия договора. Другими словами, если у вашей фирмы нет сразу всей суммы для приобретения квартиры, лизингодатель может купить ее для вас. За это организация ежемесячно выплачивает лизингодателю стоимость аренды помещения, часть стоимости квартиры и так называемый процент удорожания – сумма, которая составляет вознаграждение собственнику за труды и финансовую поддержку. По истечению действия договора в соответствии с его условиями, оформляется переход права собственности на квартиру от лизингодателя к лизингополучателю.

Не всегда в договоре указывается обязательное переоформление собственности на лизингополучателя. Иногда организации не ставят своей целью непременно получить в собственность данный объект недвижимости, их вполне устраивает владение и использование до конца оговоренного срока.

Лизинговый договор базируется на трех обязательных условиях:

• платность услуги. За использование денежных средств и имущества третьих лиц лизингополучатель платит вознаграждение – процент удорожания.
• возвратность услуги. Все затраченные средства необходимо возместить лизингодателю.
• срочность услуги. Договор имеет обязательные сроки начала и окончания действия.

Что должен включать в себя договор лизинга

Закон №164-ФЗ регламентирует при составлении договора указывать пункты, которые могут присутствовать в соглашении. И при этом одновременно допускает, что при желании стороны их могут опустить. Таким образом, действие договора лизинга, как и большинства договоров, попадает в сферу гражданско-правовых отношений, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации. Но в целом подобные договоры унифицированы и имеют примерно одинаковую основу, включающую в себя:

• подробное описание объекта лизинга. Если по описанию квартиры невозможно установить имущество, то договор считается недействительным;
• срок действия договора (обычно он устанавливается в пределах от 3 до 10 лет);
• размер авансового взноса лизингополучателя (может варьироваться от 0 до 30 процентов в зависимости от стоимости имущества и срока, на который заключен договор);
• график погашения платежей. Преимущество лизинговых сделок заключается в том, что сумма, прописанная в договоре, не изменяется в течение всего срока его действия.
• способ выплаты:

1. аннуитетные платежи (равные на весь период действия договора);
2. уменьшающиеся со временем (основная масса платежей приходится на начало периода и сокращается к концу)
3. по индивидуально разработанному графику (возможно, прибыль у предпринимателя сезонная, тогда платежи формируются с учетом динамики заработка организации)
4. грейс-платеж (платеж с льготным периодом, или с периодом неоплаты)

• условия внесения изменений в конструктивные особенности объекта. Договором должны быть установлены правила — кто финансирует эти изменения. В случае, если это лизингополучатель, необходимо указать, как затраченные средства будут компенсированы при досрочном расторжении договора;
• размер арендной платы (она неизменная в течение всего периода действия договора);
• размер вознаграждения лизингодателя (процент удорожания). Обычно эта величина зависит от следующих условий:

1. желания лизингодателя
2. сумма авансового платежа лизингополучателя
3. выбранного графика погашения стоимости объекта
4. срока действия договора
5. стоимости объекта

Процент удорожания по сделкам лизинга в российских компаниях начинается от пяти и выше. Практически во всех случаях эта величина рассчитывается под каждого клиента.

• условия досрочного расторжения договора и ответственность за его несоблюдение;
• в некоторых случаях, чтобы избежать лишней бюрократической волокиты, в договор лизинга включаются данные о страховании объекта. Тогда договор становится трехсторонним, а третьей стороной по договору является страховая компания.

Какие фирмы используют лизинг?

Несмотря на то, что в прежние времена финансовая аренда не была столь популярна среди предприятий и организаций, в последнее десятилетие спрос на лизинговые сделки вырос. Это удобный инструмент получения недвижимости в собственность для широкого круга организаций:

• Молодые организации, не имеющие значительных средств для самостоятельной покупки жилья, а также активов для залога по кредиту;
• Организации, в том числе и крупные, все свободные средства которых участвуют в производственном обороте, а вывод средств из хозяйственной деятельности которых может повлечь за собой убытки;
• Организации, желающие снять себя налоговое и прочее бремя как с собственника недвижимости, и высвободить значительную сумму для развития. В таких случаях жилое помещение компании продается лизингодателю, а потом уже берется в возвратную аренду, как лизингополучателем. Право пользования имуществом остается у компании, но при этом все расходы будет нести собственник имущества. Кроме того, выплаты по лизингу сокращают налогооблагаемую базу предприятий;

Требования к объекту лизинга

Организация, которая планирует купить квартиру в лизинг, должна быть готовой к тому, что не каждая квартира может стать объектом договора финансовой аренды. Обычно у лизинговых компаний выработана система оценки годности квартиры для подобных сделок.

Критерии у большинства организаций схожие:

• Квартира, выбранная как объект договора, должна быть свободна от любых обременений. Это понятие включает в себя ипотеку, арест, ренту, запрет на совершение сделок, притязания третьих лиц и прочие действия.
• Не должно быть долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, задолженности по налогам и сборам и прочим обязательным платежам.
• Техническая документация на квартиру должна быть в порядке – наличие всех правоустанавливающих документов и технического паспорта квартиры.
• Квартира должна полностью соответствовать техническим характеристикам, заявленным органами технической инвентаризации или Росреестром.
• Квартира должна быть без «темного прошлого» в виде судебных тяжб, споров и других разбирательств.

Требования к организациям-лизингополучателям

Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:

• Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
• Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
• У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
• Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.

Как и любой способ оптимального использования капитала организации, договор лизинга имеет свои положительные и отрицательные стороны. Всестороннее изучение вопроса позволит принять решение – стоит ли заключать подобные сделки, и насколько польза от них перевешивает возможные недостатки.

Положительные аспекты заключения договора финансовой аренды

• Разумные требования лизинговых компаний к уровню дохода предприятия. К примеру, для одобрения кредита прибыль должна быть значительно выше средней;
• Нет необходимости в поручителях при заключении сделки;
• Для обеспечения сделки не предоставляется залоговое имущество;
• Индивидуальный подход к составлению договора. Типовых договоров в этой сфере не существует – срок, размер выплат, процент за использование денежных средств – все параметры подбираются для каждого отдельного клиента;
• Бремя содержания лизингового имущества несет собственник. А это значит, что лизингополучателю не придется дополнительно оплачивать капитальный ремонт, налоги и прочие обязательные выплаты;
• Стартовые затраты (авансовый платеж) минимальные или отсутствуют вообще;
• Обычно договор вступает в силу после реальной передачи имущества от лизингодателя к лизингополучателю. Кредитные же договоры начинают действовать с момента подписания.
• Сокращение налогооблагаемой базы организации, поскольку выплаты по договору лизинга считаются прямыми расходами. А в соответствии с действующими нормами, эти платежи снижают размер прибыли. В отдельных ситуациях практикуют возврат НДС.

Негативные моменты покупки жилой недвижимости в лизинг

• Закон не в полной мере регулирует интересы сторон по договору лизинга. Существующие нормы скорее обеспечивают защиту прав лизингодателя, чем лизингополучателя.
• Окончательная стоимость объекта недвижимости в конечном итоге обходится процентов на 30-40 дороже, чем если бы она приобретена в ипотеку. Но это расплата за упрощенный подход к проверке платежеспособности организации.
• При заключении договора лизинга квартира обязательно должна быть застрахована на весь период действия договора. Такой вид страховки обходится организации дорого.
• Лизинговые компании, как правило, сотрудничают с определенными страховыми компаниями. Поэтому выбрать на страховом рынке компанию с подходящими параметрами вряд ли получится.
• Квартира находится в собственности лизингодателя до момента поступления самого последнего платежа от лизингополучателя. Собственник на законном основании может заложить это имущество или совершить с ним иные, вполне законные действия. В конечном счете, такие действия могут ущемить права арендатора.
• В случае расторжения договора квартира остается в собственности лизинговой компании. При этом вопрос возмещения арендатору затраченных средств на законодательном уровне не проработан.
• На рынке лизинг-компаний сложно определить, какая из них более надежная;
• При банкротстве лизингодателя его собственность (в том числе лизинговую квартиру) изымают;
• Процедура регистрации договора в Росреестре обязательна для вступления договора в законную силу.

Несмотря на то, что лизинговые сделки – не самый распространенный вид взаимодействия юридических лиц на российском рынке, свою нишу это вид сотрудничества надежно удерживает. При этом число желающих получить недвижимость в лизинг постепенно растет. Это говорит о том, что постепенно организации осознают все преимущества финансовой аренды по договору, а недостатки, которые препятствовали увеличению спроса на услугу, постепенно отходят на второй план. При такой динамике весьма вероятно, что лизинговое законодательство будет уточнено и оптимизировано для современных реалий. Следовательно, получить квартиру в лизинг станет еще проще и безопаснее.

Василиса Иванова

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны». Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками. В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением. Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально. Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Подборка комнат, предлагаемых к продаже в центральных районах Петербурга

Продажа

1-комн. кв. | 59 м2 | 3/9 этаж

12 260 563 ₽

Аптекарский проспект, дом 5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 85 м2 | 2/8 этаж

19 856 340 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 85 м2 | 3/8 этаж

20 015 191 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

7-комн. кв. | 239 м2 | 3/3 этаж

20 888 000 ₽

Суворовский пр., 1/8 литера А

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 103 м2 | 7/8 этаж

22 851 302 ₽

Аптекарский проспект, дом 5

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 102 м2 | 4/8 этаж

23 433 786 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 132 м2 | 6/9 этаж

27 310 617 ₽

Аптекарский проспект, дом 5

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 126 м2 | 2/8 этаж

31 500 000 ₽

Смольный проспект, 17

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 126 м2 | 8/8 этаж

31 973 724 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

4-комн. кв. | 153 м2 | 5/8 этаж

35 750 520 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

4-комн. кв. | 157 м2 | 7/8 этаж

42 639 984 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

4-комн. кв. | 162 м2 | 7/8 этаж

44 113 140 ₽

Московский пр., д. 65

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 126 м2 | 2/8 этаж

31 500 000 ₽

Смольный проспект, 17

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 126 м2 | 2/8 этаж

31 500 000 ₽

Смольный проспект, 17

Показать номер

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно. И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком. Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом. Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.). Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Получаем деньги от совладельцев

Вы пришли к выводу, что переустройство и реконструкция – не ваш вариант, что делать тогда? Продавать с умом на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ. Для этого производится рыночная оценка объекта недвижимости, после чего выделяемый дольщик имеет право получить от остальных сособственников сумму, равную стоимости его долей в недвижимости. Если не получилось договориться, чтобы они добровольно выкупили вашу долю, – идите в суд. Однако требование «Вынудите их дать мне денег за долю, потому что она мне не нужна» для суда неубедительно. Выплата стоимости доли полагается дольщику только в том случае, если переоборудование и реконструкция невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Перед обращением в суд стоит подготовить доказательную базу, которая может выглядеть как смета расходов и планы на переоборудование. Без доказательств велик риск отказа в исковых требованиях и компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, то есть с вас.

Бывают случаи (часто с наследственной массой), когда доли распределены неравномерно и один или несколько дольщиков владеют микродолями. Микродоли – разговорный термин, официальный – незначительная доля. В каждом случае ее статус устанавливается индивидуально относительно остальных долей в недвижимости. И дольщика, если суд сочтет его долю несущественной, могут вынудить ее продать. К примеру, одному собственнику принадлежит 98% долей, а второму – 2%, доля не может быть реально выделена, собственник микродоли не имеет существенного интереса к ней, то есть фактически не проживает, не зарегистрирован, не использует жилье в целом (для хранения личных вещей и т. д.), не несет бремя содержания имущества и его охраны. Основание – пункт 4 статьи 252 ГК РФ.

Подборка комнат, предлагаемых к продаже в пригородах Петербурга

Продажа

1-комн. кв. | 40 м2 | 5/8 этаж

4 817 200 ₽

посёлок Молодежное, Правды, 6

Показать номер Продажа

1-комн. кв. | 40 м2 | 6/8 этаж

5 217 800 ₽

посёлок Молодежное, Правды, 6

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 64 м2 | 4/4 этаж

6 365 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 64 м2 | 4/4 этаж

6 365 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 64 м2 | 2/4 этаж

6 400 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 64 м2 | 2/4 этаж

6 400 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 64 м2 | 2/4 этаж

6 400 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

1-комн. кв. | 41 м2 | 2/6 этаж

7 000 000 ₽

Пушкин, Ленинградская улица, 46

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 71 м2 | 1/4 этаж

7 056 300 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 68 м2 | 1/4 этаж

7 093 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 68 м2 | 1/4 этаж

7 093 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 64 м2 | 2/4 этаж

6 400 000 ₽

Павловск, ул. Слуцкая, 1к5

Показать номер

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки. Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки. Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи. На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом. Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества. Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков. В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Стоит ли дарить долю

Многие предполагают, что дарение долей дает возможность обойти закон и избавляет от формальностей с уведомлениями и сроками ожидания. Не соглашусь с этим, так как дарение – безвозмездная сделка, фактически же производится возмездная сделка. Заинтересованное лицо вправе оспорить договор дарения и добиться признания его недействительным.

Судебная практика такова: большинство подобных сделок признаются судом недействительными. Да и любая смена собственника доли теперь проводится только через нотариуса. Я рекомендую действовать по закону.

Какой долей я владею?

Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%). Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).

В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.

Идем судиться

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд. Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ). Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.

А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.

Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.

В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.

Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.

Д) Квитанция об уплате госпошлины.

На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.

Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.

В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования. Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера. Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.

Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес redaktor@bn.ru с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.

Залог недвижимости

Ломбард недвижимости

Лизинг недвижимости

Что выбрать?

Когда вдруг срочно нужны деньги многие обращаются к близким родственникам, друзьям или коллегам. Но, во-первых, собрать большую сумму по друзьям проблематично, во-вторых часто при этом расстраиваются хорошие отношения и возникает недопонимание по срокам возврата долга, в-третьих, информация о том, что вам срочно нужны деньги становится достоянием всего близкого круга. Поэтому самый оптимальный и распространенный способ получить денежную сумму — это взять кредит в банке под залог недвижимости. Это дает вам конфиденциальность, необходимые денежные средства на решение своих вопросов, а также четко регламентированный график погашения кредита.

Есть три основных вида кредита под залог недвижимости: стандартный залог недвижимости, ломбард недвижимости, лизинг недвижимости. Рассмотрим их основные положительные и отрицательные стороны.

Кредит под залог недвижимости – выдается большинством банков и делится на два вида: целевой и нецелевой. При целевом кредите банк выдает вам деньги строго на определенные цели, такие как покупка новой недвижимости или закрытие действующих кредитов. И вы обязаны документально подтвердить, что использовали кредит по назначению. Для решения различных личных вопросов подходит нецелевой кредит, когда банк дает вам средства на любые цели, будь то деньги на строительство дачи или вложения в бизнес, закрытие долгов, оплата медицинских услуг, путешествий и пр. Как правило, максимально возможная сумма кредита под залог недвижимости определяется в пределах 60-80% от рыночной стоимости предмета залога. Срок кредитования при стандартном залоге варьируется от 10 до 15 лет. При залоге вы остаетесь владельцем недвижимости, но на нее накладывается обременение.

Несомненным преимуществом стандартного кредита под залог недвижимости является процентная ставка. Она ниже ставки по ломбарду или лизингу. Однако для оформления обычного залога вам потребуется предоставить все личные документы, а также документы по работе. Для такого кредита важна ваша кредитная история, так что если у вас есть просрочки, то стандартный залог вам не подойдет. И конечно же из-за тщательной проверки при стандартном залоге довольно сильно растягивается срок выхода на сделку и получения денег. Итак:

Плюсы:

• процентная ставка
• срок кредита
• сумма кредита

Минусы:

• нужны все документы
• при целевом кредите нужно подтверждение
• важна кредитная история
• большой срок до выхода на сделку

Поэтому стандартный кредит под залог недвижимости подходит вам если вам не сильно срочно нужны деньги и время для сбора всех документов. А также вы уверены в своей кредитной истории и работодателе. Тогда такой кредит станет для вас наиболее выгодным. Если нет, то можно воспользоваться следующими видами кредитования:

Ломбард под залог недвижимости – это кредит, созданный специально для максимально быстрого получения денег под ваш объект. Его можно получить независимо от вашей кредитной истории, размера зарплаты, места работы или возраста. Он не делится на целевой и нецелевой кредит, то есть использовать деньги можно для совершения любых действий: оплаты дорогостоящего ремонта, срочного выкупа имущества, покупки нового бизнеса и т.д. Для банка приоритетом при рассмотрении заявки является ваш объект, потому выход на сделку происходит в самые короткие сроки: 1-2 дня. Достаточно всего лишь предоставить паспорт и документы о собственности на недвижимость.

К самым значительным плюсам можно отнести то, что в залог принимается недвижимость в которой прописаны дети или пенсионеры. А также отсутствие необходимости документального подтверждения дохода. При получении ломбарда недвижимость остается в вашей собственности. Такие преимущества ломбарда под залог недвижимости конечно же влияют на процентную ставку и она выше, чем для обычного залога. Уменьшается и сумма, которую может выдать банк. При ломбарде дают до 50-60% от стоимости недвижимости сроком до 3х лет. Итак:

Плюсы:

• деньги на любые цели
• выход на сделку за 1-2 дня
• любая кредитная история
• не нужно документальное подтверждение дохода
• возможен залог с прописанными детьми и пенсионерами

Минусы:

• процентная ставка выше
• срок кредита

Ломбардный залог недвижимости подойдет вам если деньги нужны срочно, еще буквально «вчера». А также если у вас есть проблемы с кредитной историей или в объекте прописаны дети. Также можно воспользоваться еще одним видом залога:

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимого имущества с правом выкупа. При чем же здесь залог недвижимости и как с помощью лизинга получить деньги? Дело в том, что лизинг применяется как при покупке новой недвижимости, так и при залоге, когда срочно нужны деньги. То есть возможна следующая схема: происходит покупка вашей недвижимости лизинговой компанией с ее передачей вам по договору лизинга в аренду с обязательством выкупа вами квартиры обратно после выплаты кредита. Т.е. право собственности на квартиру возвращается к вам после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю, но при этом вы спокойно пользуетесь и проживаете в недвижимости после подписания договора о лизинге.

Основное преимущество лизинга недвижимости в том, что не потребуется подтверждать свои доходы, собирать справки и во внимание не принимается кредитная история. Лизинг можно оформить даже если были судимости, чего нельзя сделать при других видах залога. Срок лизинга от 1 до 10 лет. Ставки довольно высокие, но учитывая все остальные плюсы многим клиентам такой вид кредита подходит. Итак:

Плюсы:

• деньги на любые цели
• выход на сделку за 1-2 дня
• любая кредитная история
• не нужно документальное подтверждение дохода
• возможно лояльное отношение к судимостям

Минусы:

• процентная ставка выше
• недвижимость переходит в собственность лизинговой компании

Лизинг недвижимости очень специфичная программа кредитования, однако она имеет место быть при определенных жизненных ситуациях и поможет срочно получить деньги под залог.

Надеемся, что вышеописанные виды кредитов под залог помогут вам найти свою программу для получения кредита, будь то обычный залог недвижимости, ломбард недвижимости или лизинг.

Где есть недвижимость, там имеют место и налоги, а также различные пошлины. Говоря о налогах на объекты недвижимого имущества, следует знать, что они делятся на две группы. Первые следует уплачивать единожды, а другие — постоянно, то есть каждый год. При покупке квартиры нужно понимать, какие взносы нужно выплачивать каждый год, а какие — только один раз.

Разовые налоги

При реализации объекта недвижимости, который находится в вашем распоряжении менее одного года и не используется в предпринимательских целях, нужно уплатить индивидуальный походной налог на прирост стоимости в размере 10% от суммы этого прироста. Приведём пример: вы купили квартиру за два миллиона тенге, а в течение года продали её за четыре. Прирост стоимости в нашем случае составляет два миллиона тенге. Вычитаем из этой суммы ровно 10% и получаем 200 тысяч тг. Если же вы будете продавать недвижимость, право собственности на которую были зарегистрированы более года назад, вам не нужно будет уплачивать данный налог.

Обращаем ваше внимание, что каждый гражданин, реализующий квартиру, обязан самостоятельно подсчитать сумму налога и уплатить его не позднее последнего дня марта следующего года.

Продажа нескольких объектов недвижимости

На налоги никак не влияет тот факт, сколько квартир вы желаете продать в течение определённого времени. Если в вашем распоряжении, например, 7 объектов, которые находились в вашей собственности более года, вы можете продать их все в любой промежуток времени, не уплачивая при этом налог. Если же какая-либо из квартир находилась в вашей собственности менее 365 дней, налог нужно будет уплатить за каждый объект.

Надо ли платить налог при дарении квартиры

У многих возникают вопросы, касающиеся налога на дарение недвижимого имущества. Если квартира достаётся в дар или наследуется, никаких взносов оплачивать не нужно. Налог при договоре дарения оплачивается лишь в тех случаях, когда жилплощадь получает индивидуальный предприниматель, намеренный использовать её в предпринимательских целях для извлечения финансовой выгоды.
Когда отсутствует цена приобретения, приростом стоимости является разница между стоимостью реализации объекта и его рыночной ценой на тот момент, когда человек зарегистрировал право собственности на реализуемую недвижимость. Это применимо как для наследования, так и для получения квартиры в дар, ведь в обоих случаях отсутствует цена приобретения. Налогоплательщик должен самостоятельно определить рыночную стоимость объекта на момент регистрации прав собственности на него не позднее последнего дня марта следующего года. Для этого он может обратиться к профессиональному оценщику и заказать у него оценку недвижимости либо попытаться решить задачу собственными силами без дополнительных финансовых затрат. Определять рыночную стоимость объекта на прошедшую дату не запрещено законом.

Если рыночная стоимость отсутствует, приростом стоимости будет разница между ценой продажи объекта и оценочной стоимостью этого объекта. Что касается нежилой недвижимости, то налог накладывается на стоимость продажи, то есть владельцу, который реализует подобный объект, необходимо будет уплатить налог со всей суммы сделки.

Налог при обмене квартиры

При договоре мены каждая сторона передаёт друг другу в распоряжение объект недвижимого имущества. В этом случае оба участника сделки являются одновременно и покупателями, и продавцами. Недвижимость, которой люди меняются, предполагается равноценной, если договором не предусмотрено обратное. Если же цена двух объектов отличается, собственник более дешёвого имущества обязуется оплатить разницу в стоимости собственнику объекта подороже.

Когда участники сделки обмениваются равноценными объектами, они не извлекают из этого экономической выгоды, то есть фактически у них нет дохода, а потому и налоги уплачивать нет необходимости. То же самое происходит, когда одна из сторон доплачивает за объект. В таком случае нет финансовой выгоды, а имеют место только расходы, которые появляются у одного из участников сделки.

В тех случаях, когда происходит обмен двух объектов, отличающихся по стоимости, без доплаты, разница в их цене будет облагаться налогом и включена в доход человека, который получил более дорогое имущество и не доплатил за него. Налог будет таким же, как и при продаже, то есть в размере 10% на прирост стоимости.

Уплата пошлины

Новый собственник объекта недвижимого имущества обязан уплатить пошлину перед тем, как подать документы для регистрации в органах юстиции. Также он оплачивает услуги частных нотариусов, что не является налогом. Плата в размере должна быть не ниже ставок, которые предусмотрены в Налоговом кодексе Казахстана. Чтобы вы могли приблизительно рассчитать расходы, ознакомим вас со ставками госпошлины за нотариальные услуги, которые связаны с недвижимостью.

1. Если нотариус удостоверяет договор об отчуждении объекта в городской местности, и одной из сторон является юрлицо, то ставка составляет тысячу процентов МРП.
На объект ценой 30 месячных расчётных показателей ставки следующие: если объект передаётся детям, родителям либо другим родственникам, ставка составляет 100% МРП, а если другим лицам — 300% МРП. Если же объект стоит больше 30 МРП, тогда ставка составляет 500% для родственников и 700% для всех остальных. Если сделка осуществляется за счёт денег, полученных посредством ипотечного займа, ставка составляет 200%.
2. Если нотариус удостоверяет договор об отчуждении объекта в сельской местности, то в таком случае ставка, когда одна из сторон сделки является юрлицом, составляет 100% месячных расчётных показателей. При передаче объекта родственникам, ставка составляет 50%, а если собственник передаёт недвижимость другим лицам, ставка будет 70%.

Теперь вы знаете больше о налогах, связанных с недвижимым имуществом. Рекомендуем вам также прочитать и другие статьи на портале Homsters.kz. На сайте размещено немало полезной информации, с которой вы сможете узнать о квартирах в нашей стране гораздо больше!