Быстрая ротация
В Петербурге сегодня работают только два кооператива, помогающие горожанам решить жилищный вопрос. Межрегиональный кредитный потребительский кооператив «СТРОЙ и ЖИВИ» действует уже свыше десяти лет и за это время купил и передал пайщикам 963 квартиры. Жилищный накопительный кооператив «Элитный» существует более трех лет. В нем на данный момент состоят 112 пайщиков, 15 из которых уже переехали в новые квартиры, еще двое подыскивают жилье.
Пустующую нишу периодически пытаются заполнить различные организации: жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), кредитные потребительские кооперативы (КПК), потребительские общества (ПО). Но мало кто задерживается надолго. «Мы начали мониторить рынок в 2002 году. Многие давали рекламу о предоставлении населению аналогичных с нами услуг. Среди них реально за этот период работали около двух десятков организаций», – утверждает исполнительный директор МКПК «СТРОЙ и ЖИВИ» Владимир Татарников.
Показательна динамика присутствия на рынке Петербурга ЖНК, которые с 2005 года, с момента вступления в действие ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», считаются наиболее подходящей организационной формой для решения жилищной проблемы. По данным Федеральной службы по финансовым рынкам, в 2008 году в государственном реестре значились более десятка петербургских ЖНК. Годом позже их число сократилось до восьми. Сейчас осталось пять. Но «Гарант-Инвест», по сведениям участников рынка, не ведет деятельность по привлечению новых пайщиков с 2006 года, на общем собрании было принято решение о добровольной ликвидации кооператива, рассчитавшись с немногочисленными оставшимися членами. ЖНК «Наш город» и «Новосел» имеют одни корни – управляющую компанию «Комильфо», и, судя по письмам пайщиков на сайтах, уже бездействуют. Кооператив «Гарант» находится в стадии ликвидации, так как после внесения в реестр так и не начал деятельности. Остается уже упомянутый выше ЖНК «Элитный».
Альтернатива ипотеке
Кооперативы, созданные для обеспечения граждан жильем, успешно действуют в Европе, Америке, Австралии. Именно благодаря строительным сберегательным кассам послевоенная Германия смогла полностью решить жилищную проблему. Различаясь по названию, организации в разных странах действуют по единому принципу – как общества взаимного кредитования, составляя реальную и доступную для среднестатистических граждан альтернативу ипотеке.
В отличие от банков кооперативы весьма снисходительны к заемщикам: для участия в них не требуется подтверждать доходы справкой, искать поручителей или собирать весомый пакет документов – достаточно паспорта и заявления. «Это оптимальный вариант для тех, кому затруднительно подтвердить свои доходы. Например, для владельцев бизнеса, с которыми еще недавно банки не хотели работать», – поясняет Владимир Татарников.
Не нужно также накапливать первоначальный взнос, в большинстве ипотечных программ составляющий 10-20% от стоимости жилья. Для участия в накопительном кооперативе достаточно заплатить вступительный взнос (от 2% до 5% от стоимости желаемого объекта недвижимости). Он, как и последующие членские взносы (1,5-3% от стоимости приобретаемого жилья в год), направляется на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением затрат, связанных с покупкой жилья. Эти расходы (оплата услуг нотариуса, риэлтора, страховой полис) закладываются в конечную стоимость приобретаемого объекта и компенсируются покупателем «в рассрочку», при уплате членских взносов. «В конечном итоге за счет всех дополнительных платежей в течение десяти лет стоимость квартиры повышается всего на 18,7%», – утверждает директор ЖНК «Элитный» Галина Микк. Эффективная годовая процентная ставка с учетом всех дополнительных платежей, включая вступительный взнос, таким образом, не превышает 5-6%, подчеркивает она.
Преимуществом метода взаимного кредитования является также свобода выбора объекта. Клиент может купить квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке, приобрести дом или земельный участок, получить заем на покупку комнаты, который дают редкие банки. Или – на выкуп доли квартиры у соседей по коммуналке.
При всей привлекательности схемы, в ней есть свои минусы. Квартира, в отличие от ипотеки, будет приобретена не сразу, а только после того, как член кооператива накопит от 30% до 50% ее стоимости. Даже если эта сумма имеется на руках, пайщик обязан внести ее на счет кооператива и выждать минимальный накопительный период – от шести месяцев до двух лет в зависимости от формы, в которой зарегистрирована организация. Получив желаемое, он продолжает выплачивать стоимость жилья в течение 60-120 месяцев максимум (в разных кооперативах верхний предел различается). Естественно, что ежемесячный платеж при более коротком сроке кредитования оказывается выше, чем мог бы быть при ипотечном займе. «Как правило, человек ежемесячно вносит 1% от выделенных средств», – поясняет Галина Микк. Не сложно подсчитать, что за скромную «однушку» стоимостью 2,5 млн руб. придется отдавать около 12 тыс. руб. ежемесячно.
Подмоченная репутация
Возникает закономерный вопрос: почему у нас не получается то, что так хорошо заработало в странах Европы еще полвека назад? Одна из причин – негативный имидж кооперативов, берущихся обеспечить граждан жильем. Значительная часть из них уходят с рынка «по-плохому». В том числе – в Петербурге. К примеру, 20 пайщиков ПИК «Строим вместе», чей руководитель бесследно исчез, сейчас пытаются вернуть хотя бы часть вложенных средств, продав 12 квартир, купленных кооперативом. «Причина мытарств пайщиков – в непрозрачности процесса формирования списка очередников и покупки квартир. На все просьбы предоставить информацию о том, кому и сколько квартир было куплено, директор может заявить, что он не обязан это делать», – утверждает адвокат Екатерина Зернова, ведущая дела пайщиков ПИКа.
Однако Галина Микк утверждает, что это не так: в их кооперативе пайщик имеет право на получение любой информации и это определено в ФЗ-215 – сколько куплено, кому куплено, сколько денег на счету ЖНК. По ее мнению, дело не в законе, который позволяет пайщику максимально защитить свои интересы, а в менталитете наших сограждан. Они отказываются понимать, что кооператив предполагает ответственное поведение, наделяя своих членов как правами, так и обязанностями. «Высший орган – общее собрание, на котором решаются главные вопросы – изменения в уставе, формах участия, утверждается отчетность за год, утверждается аудиторское заключение. На собрании выбирается правление из членов кооператива и директор. Если он плохо руководит, его всегда можно переизбрать», – говорит Галина Микк.
«Действующее законодательство о кооперативах не обеспечивает полную защиту пайщиков», – считает Екатерина Зернова. К примеру, одним из спорных вопросов является порядок оформления права собственности на приобретаемые объекты. Если кооператив создан в форме ЖНК, то квартиры остаются совместной собственностью всех пайщиков вплоть до полного исполнения конкретным покупателем своих обязательств. В случае прекращения деятельности ЖНК они будут проданы и пайщикам возвращены средства – пропорционально их паям, и не факт, что в полном объеме. Но если жилье подорожало, то стоимость пая может оказаться и больше размера внесенных средств. В потребительском кооперативе купленное жилье, как правило, сразу оформляется в собственность приобретателя, одновременно становясь залогом по займу. Но в КПК, сообщил Владимир Татарников, информация о количестве собранных денег и очередности купленных квартир является закрытой. Это тоже может стать почвой для злоупотреблений со стороны руководства кооператива. В конечном итоге соглашаются собеседники, безопасность пайщиков в большей степени зависит от личной порядочности руководителей кооператива.
Растет, где поливают
Главная причина, почему не удается повторить успешный опыт Германии, – отсутствие реальной поддержки со стороны государства. Немецкое правительство выделяло в свое время значительные средства на становление системы стройсберкасс.
В РФ отсутствует не только финансовая, но и политическая поддержка этого инструмента решения жилищной проблемы. К примеру, по ФЗ-215 ЖНК разрешено привлекать заемные средства в размере до 40% стоимости имущества кооператива. «За три с лишним года нам не удалось договориться ни с одной кредитной организацией по поводу таких займов. Требуют предоставить бухгалтерский баланс, в балансе нет прибыли (наш ЖНК не занимается коммерческой деятельностью), дальше никто не хочет разбираться, что такое ЖНК», – рассказывает Галина Микк. – Хорошо бы найти механизм финансирования ЖНК с привлечением несколько банков или других финансовых структур и включить их в социальную программу. Но это сможет сделать только государство». Не удается договориться о совместной работе также с застройщиками, которые видят в ЖНК конкурента, а не партнера.
В тех регионах, власти которых разглядели в жилищных кооперативах инструмент запуска «народной ипотеки», процесс пошел. К примеру, в Белгороде два года работает жилищный накопительный кооператив «ЖБК-1», выдающий займы под 5% годовых. В 2010-2011 годах он сумел привлечь 2700 пайщиков и купить 420 квартир. Однако власти города и региона воспринимают ЖНК как важнейший социальный проект, оказывая ему всемерную поддержку.
Текст: Анна Васильева
Опубліковано 16.03.2016
Останнім часом до нас надходить усе більше запитань від співвласників багатоквартирних будинків, де діють житлово-будівельні кооперативи (ЖБК). Що буде з ЖБК після 1 липня 2016 року? На найпоширеніші із запитань ми попросили відповісти експерта Проекту USAID «Муніципальна енергетична реформа в Україні» Дмитра Левицького.
ПЕРЕДІСТОРІЯ
 |
Як відомо, пункт 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що «у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок». |
• самими співвласниками (без створення ОСББ чи обрання управителя),
• управителем багатоквартирного будинку,
• об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (або асоціацією ОСББ).
Отже, якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде створено ОСББ, і не буде прийнято рішення про іншу форму управління (самими співвласниками чи обраним ними управителем), то управління таким будинком здійснюватиме управитель, якого обере орган місцевого самоврядування.
Це, звісно, не позбавляє співвласників права з часом відмовитися від такого управителя (згідно із законом, договір із управителем укладається лише на один рік, із можливою пролонгацією), однак якийсь час пожити з ним доведеться.
Найупевненіше в цій ситуації почуваються співвласники багатоквартирних будинків, що вже створили ОСББ – їм не треба робити жодних «додаткових рухів», щоб уникнути призначеного «згори» управителя. Дивлячись на них, співвласники багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, і собі не переймаються. А даремно. І про це – нижче.
Чи може орган місцевого самоврядування обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує житлово-будівельний кооператив (ЖБК)?
Відповідь на озвучене запитання – так, може. І навіть повинен. Річ у тім, що Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Чому так – розглянемо нижче, а зараз іще раз підкреслю, що ЖБК не належить до числа суб’єктів управління багатоквартирним будинком.
Відтак, співвласникам багатоквартирного будинку, в якому діє ЖБК, необхідно до 1 липня 2016 року або створити ОСББ, або прийняти рішення про управління будинком самостійно (безпосередньо співвласниками), або обрати управителя. Якщо цього не буде зроблено, управителя обере орган місцевого самоврядування.
Чи можна обрати ЖБК управителем?
Часто можна почути від співвласників багатоквартирного будинку, де діє ЖБК, таке: «А ми просто визначимо наш ЖБК управителем. Хіба не можна?»
Відповідь – як у відомому фільмі: «Можна. Але отруїшся».
Адже згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управитель – це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України, підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. Більшість же житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож, перш ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту – зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186).
Чи потрібно це житлово-будівельному кооперативу і чи виправданою є повна перебудова діяльності ЖБК «на підприємницький лад» при формальному збереженні організаційно-правової форми неприбуткової організації – житлово-будівельного кооперативу – дуже сумнівно. Адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів – виробничі.
Варто звернути увагу і на таке:
У своєму прагненні «зберегти» ЖБК співвласники багатоквартирного будинку вважають – і помилково – його «своєю» організацією, з якою вони пов’язані статутними (а не договірними, як з управителем) відносинами і в якій вони можуть формувати органи управління. Однак, на сьогодні у більшості випадків такі уявлення є хибними, адже ЖБК в Україні більше не об’єднують (і за визначенням не можуть об’єднувати) співвласників багатоквартирних будинків. І про це – нижче.
Чому ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку?
Повернімося до історії житлово-будівельних кооперативів. Згідно з уже згаданим Примірним статутом, метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їхніх сімей) житлом через зведення будинку (будинків), його подальшу експлуатацію та управління. Наголошу, що у Примірному статуті (а він на сьогодні є фактично єдиним нормативно-правовим актом, що спеціально регулює правовий статус ЖБК) багатоквартирний будинок згадується остільки, оскільки він є власністю ЖБК як юридичної особи. Нагадаю: окремим членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок у цілому – їм належало лише право володіння і користування квартирами.
Цей самий підхід передбачений і статтею 384 Цивільного кодексу України. Але лише до певного моменту, а саме – до викупу членом ЖБК своєї квартири (іншими словами – до виплати членом ЖБК свого паю). Відповідно до тієї ж статті, «у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником».
А щойно особа стає власником квартири як окремого (!) об’єкта права власності, кооператив втрачає своє – до того моменту «єдине і неподільне» – право власності на багатоквартирний будинок у цілому. З цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо, і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру – ЖБК втрачає економічну і правову підставу свого існування.
Той факт, що в багатьох багатоквартирних будинках – попри 100% викуплених квартир – дотепер продовжують функціонувати ЖБК, є наслідком лише інерційності мислення співвласників та поблажливості законодавця.
Отже, ми з’ясували, що члени ЖБК, які викупили свої квартири, стають власниками таких квартир і співвласниками багатоквартирного будинку і що сам ЖБК в такому разі теж є лише одним зі співвласників, а не одноособовим власником такого будинку.
Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно – не питаючи згоди ЖБК – їх відчужувати (продавати, дарувати), заповідати тощо. Відтак, у квартир з’являються нові власники, а в будинку – нові співвласники. Вони не зобов’язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і – якщо вже дотримуватися положень Примірного статуту – не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). І тому в дійсності в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З іншого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників із числа членів ЖБК. У результаті сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, в якому би склад членів збігався зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Мені особисто відомі випадки, коли, скажімо, у 100-квартирному будинку і дійсних членів ЖБК залишалася лише одна особа – і та глибоко похилого віку!
Більше того, не існує формальних перешкод навіть для того, щоби новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку (натомість у випадку з ОСББ участь в об’єднанні є невід’ємною від права власності на квартиру).
Враховуючи викладене вище, варто визнати, що в ЖБК, у якому склад членів не збігається зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.
Як створити ОСББ в «будинку ЖБК»?
Український законодавець був і є свідомим усіх вищезгаданих проблемних питань у діяльності ЖБК. І тому передбачив досить м’який і поблажливий до житлово-будівельних кооперативів механізм приведення їхнього правового статусу у відповідність до нових умов економічного і правового життя. А саме – надав можливість реорганізувати (через перетворення) ЖБК в ОСББ і присвятив цьому окрему статтю в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». На сьогодні велика кількість ЖБК вже скористалася з наданої можливості й реорганізувалася в ОСББ. Так, мій ЖБК був реорганізований в ОСББ ще в далекому 1996 році.
Утім, надана законом перспектива з реорганізації ЖБК в ОСББ – це дійсно не обов’язок, а лише можливість. Навіть одна з них. Адже закон, хоч і дозволяє реорганізацію ЖБК в ОСББ, одночасно дозволяє і створити ОСББ в «будинку ЖБК» на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об’єднання.
Згідно зі статтею 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ створюється власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об’єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об’єднання власників квартир або просто мешканців. Єдине обмеження передбачене статтею 4 того ж Закону: в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Наявність же в будинку ЖБК не є перешкодою для створення ОСББ.
Отже, Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:
1) основний, передбачений статтею 6, для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) – створення ОСББ «з чистого аркуша», без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;
2) додатковий (за бажанням співвласників), передбачений статтею 5, для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, – передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.
Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розгляньмо їх по порядку.
Створення ОСББ «з чистого аркуша», у принципі, не потребує спеціальних пояснень. Об’єднання створюється в загальному порядку, як будь-яке інше ОСББ в будь-якому іншому будинку: формується ініціативна група з числа співвласників, скликаються і проводяться установчі збори і реєструється нова юридична особа – ОСББ. Новостворене об’єднання не є правонаступником ЖБК – тим більше, що він продовжує своє функціонування.
Виникає, проте, запитання, як бути з управлінням і утриманням багатоквартирного будинку. Відповідно до статті 12 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління». Іншими словами, будинок перебуває в управлінні ОСББ з моменту створення останнього, без необхідності будь-якої «передачі» будинку в таке управління. У цьому сенсі ЖБК до новоствореного ОСББ є «колишнім балансоутримувачем», про якого йдеться, зокрема, у частинах 18 – 19 статті 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» і який зобов’язаний передати об’єднанню технічну документацію на будинок (утім, зауважу, непередання технічної документації не є формальною перешкодою у здійсненні об’єднанням управління багатоквартирним будинком).
Тому добре, якщо між співвласниками є повне порозуміння щодо створення ОСББ паралельно з існуванням ЖБК і правління ЖБК не перешкоджає діяльності ОСББ. У такій ситуації ЖБК і новостворене об’єднання можуть без поспіху переукласти необхідні договори з підрядними організаціями, перевести штатних працівників на роботу з кооперативу в об’єднання, виконати інші необхідні дії. Кооператив же продовжує своє функціонування ще протягом часу, необхідного для того, щоби зібрати борги з боржників і розрахуватися із кредиторами. Після виконання цієї задачі ЖБК можна спокійно ліквідувати в загальному порядку.
Утім, можлива і така ситуація, коли правління ЖБК (а з ним, можливо, і частина співвласників) категорично не бажає миритися зі створенням у будинку ОСББ. Це не є перешкодою для діяльності ОСББ і управління ним будинком: адже якщо об’єднання вже було створене й зареєстроване, то логічно припустити, що більшість співвласників все-таки бажали цього й хочуть управляти будинком саме через органи управління ОСББ. Яким чином новоствореному об’єднанню в такій ситуації перейти до практичного виконання своїх статутних цілей (у т. ч. з управління будинком), укласти договори з підрядниками, отримати технічну документацію від ЖБК – не є предметом розгляду в цій статті. Зауважу лише, що в цілому алгоритм дій буде такий самий, як і в ситуації, коли новоствореному ОСББ протистоїть колишній «управитель» чи будь-який інший «балансоутримувач».
Переваги створення ОСББ паралельно з наявним ЖБК такі:
• ОСББ починає діяльність «з чистого аркуша», без боргів, накопичених раніше в ЖБК;
• ОСББ може створюватися незалежно від бажання чи небажання та сприяння чи протидії чинного правління ЖБК;
• організаційно процедура створення ОСББ як новоствореної юридичної особи (без правонаступництва) є простішою і зазвичай швидшою, ніж реорганізація ЖБК в ОСББ.
Однак такий підхід має і певні недоліки:
• якщо ЖБК як юридична особа має певне майно (наприклад, земельну ділянку), то воно так і залишиться власністю ЖБК (адже ОСББ не є правонаступником); теоретично, таке майно можна буде передати ОСББ в майбутньому – при ліквідації ЖБК;
• якщо правління ЖБК виступає проти створення ОСББ, слід очікувати на його протидію у створенні та діяльності ОСББ.
Створення ОСББ шляхом реорганізації (перетворення) ЖБК передбачає правонаступництво ОСББ щодо ЖБК і здійснюється з урахуванням особливостей, визначених статтею 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Так, згадана стаття передбачає, що реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів ЖБК, які з моменту прийняття такого рішення вважаються установчими зборами ОСББ; при цьому саме рішення про реорганізацію загальними зборами ЖБК повинне бути прийняте відповідно до статуту цього ЖБК (!).
Сказане означає, що до проведення загальних зборів ЖБК останньому необхідно виконати низку підготовчих дій. Як я вже писав вище, сьогодні рідко коли склад співвласників багатоквартирного будинку збігається зі складом членів ЖБК; часто кількість членів ЖБК є значно меншою за кількість співвласників. Тому, коли відповідно до статті 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори ЖБК у певний момент стануть установчими зборами ОСББ, можуть виникнути такі проблеми:
• не всі співвласники багатоквартирного будинку були членами ЖБК, і тому не всі були запрошені на його загальні збори – а відтак і на установчі збори ОСББ;
• якщо серед членів ЖБК є особи, які вже не є співвласниками багатоквартирного будинку, вони не мають права брати участі в установчих зборах ОСББ.
Для того, щоб уникнути зазначених проблем та можливих пов’язаних із ними негативних наслідків, рекомендую:
• до скликання загальних зборів ЖБК обов’язково переконатися, що серед його членів відсутні особи, які більше не є співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо такі є – виключити із членів ЖБК. Якщо для цього необхідно внести зміни до статуту ЖБК (наприклад, передбачити таку підставу як відчуження квартири) – то внести необхідні зміни і потім виключити;
• незалежно від того, скільки співвласників багатоквартирного будинку є членами ЖБК, запросити на загальні збори ЖБК усіх співвласників (рекомендованим листом або під розписку, не менш ніж за 14 днів). Співвласники-«не-члени» ЖБК на його загальних зборах до прийняття рішення про реорганізацію будуть у статусі «запрошених»; із моменту прийняття такого рішення – будуть повноцінними учасниками установчих зборів.
Власне процедура реорганізації (шляхом перетворення, адже йдеться про зміну організаційно-правової форми юридичної особи) ЖБК в ОСББ виглядає таким чином:
1) Проводяться загальні збори ЖБК – установчі збори ОСББ в порядку, про який ішлося вище. На загальних зборах ЖБК одночасно з рішенням про реорганізацію в ОСББ треба прийняти рішення про створення комісії із реорганізації та визначити строк для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (від 2 до 6 місяців – див. статтю 105 Цивільного кодексу України);
2) По завершенні строку для пред’явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з реорганізації складає передавальний акт. Для затвердження цього акту необхідно знову скликати загальні збори ЖБК (див. статтю 107 Цивільного кодексу України);
3) Державному реєстратору одночасно подаються два пакети документів (включаючи оригінал або нотаріально засвідчену копію передавального акта): на припинення ЖБК й на створення ОСББ (див. ст. ст. 4 і 17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань»). Перетворення вважається завершеним з дати державної реєстрації ОСББ.
Враховуючи, що реорганізація ЖБК в ОСББ неможлива без доброї волі ЖБК, а відтак – і його правління (яке повинно скликати загальні збори та виконувати низку інших функцій), для того, щоби створювати ОСББ таким шляхом, необхідно заручитися підтримкою чинного правління ЖБК або ж обрати інше.
Розгляньмо тепер основні переваги й недоліки такого шляху.
Серед переваг:
• майно ЖБК (у т. ч. земельна ділянка, службові квартири, якщо такі були у власності ЖБК, кошти на банківському рахунку) перейдуть до ОСББ;
• відсутнє підґрунтя для потенційних конфліктів між «паралельними» ОСББ і ЖБК в одному будинку.
Головний недолік:
• процедура реорганізації складна і тривала в часі.
Дотепер я не торкнувся ще одного питання – як бути ЖБК, у яких окремі квартири ще не викуплені? Моя рекомендація в такому разі – створювати ОСББ «із чистого аркуша» і зберегти ЖБК у складі тих членів, хто ще не викупив свої квартири. У новоствореному ОСББ такий ЖБК буде одним зі співвласників багатоквартирного будинку (як власник квартир, які залишилися в його власності).
Ось так загалом виглядає ситуація з ЖБК на сьогодні. Сподіваюся, я зумів донести до шановних читачів ту думку, що навіть при наявності в будинку ЖБК без ОСББ не обійтися. А от яким чином створювати ОСББ – «з чистого аркуша» чи шляхом перетворення ЖБК – співвласникам у кожному багатоквартирному будинку слід вирішувати самим, виходячи з конкретних обставин у їхньому будинку.