Кто устанавливает сервитут на земельный участок?

Содержание

Сервитут на земельные участки
Сервитут на землю: основные понятия

Публичный сервитут может быть установлен для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения, без изъятия земельных участков. В частности, его могут ввести в интересах жителей определенного населенного пункта, а вот в интересах конкретного лица публичный сервитут не установят. Для обеспечения таких интересов можно, например, заключить соглашение о частном сервитуте.

Как правило, публичный сервитут устанавливают, только если интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить другим способом. При этом его можно установить как на частные земли, так и на земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, в том числе переданные в срочное или бессрочное пользование. После установления публичного сервитута правообладатель земельного участка может его продать или иным образом передать права на землю. При этом публичный сервитут не прекратится и его условия не изменятся.
Публичный сервитутможет быть установлен в следующих целях :
— проход или проезд через земельный участок, в том числе для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
— размещение межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
— проведение дренажных работ;
— забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопой;
— прогон сельскохозяйственных животных;
— сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в сроки, соответствующие местным условиям и обычаям;
— охота, рыболовство, аквакультура (рыбоводство).
Также есть отдельные цели, для которых публичный сервитут устанавливается в специальном порядке (на основании ходатайства заинтересованного лица), например для размещения инженерных сооружений или автодорог в туннелях. Сведения об установлении публичного сервитута вносятся в ЕГРН.
Публичный сервитут устанавливают своим решением исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Вы вправе обратиться в суд за защитой ваших прав и законных интересов, если не согласны с обременением вашего участка публичным сервитутом либо его условиями.
В общем случае срок публичного сервитута определяет уполномоченный орган и указывает его в решении об установлении такого сервитута. Срок публичного сервитута участков на землях, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, не может превышать срока такого резервирования.
Публичный сервитут может быть прекращен по решению уполномоченного органа, если отпали общественные нужды, для которых он был установлен.Также он считается прекращенным с месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок публичного сервитута. Решение уполномоченного органа в данном случае не требуется. Кроме этого, публичный сервитут можно прекратить в судебном порядке по иску правообладателя земельного участка, к примеру, если из-за осуществления публичного сервитута невозможно использовать такой участок .
Срок публичного сервитута, установленного в специальном порядке, имеет ряд особенностей в зависимости от цели обременения и оснований прекращения обременения.
При установлении публичного сервитута можно потребовать соразмерную плату, если он создает существенные затруднения в использовании вашего участка. Обращаться с заявлением, составленным в свободной форме, следует в орган, который установил сервитут. Учтите, что плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые вы испытываете из-за публичного сервитута. Необходимо обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным. Например, указать площадь, которую вы из-за публичного сервитута не можете использовать по назначению. Также следует приложить к заявлению заключение оценщика, в котором рассчитана плата за публичный сервитут. Оно подтвердит ваши доводы и поможет рассчитать размер платы.
Если вам отказали в установлении платы, вас не устроил ее размер или на заявление не отреагировали, обращайтесь в суд. Для этого нужно подготовить иск об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.
Плата за публичный сервитут, установленный в специальном порядке, определяется с учетом особенностей.
Для отдельных целей публичный сервитут устанавливается в специальном порядке. Такой сервитут в зависимости от целей обременения устанавливается на следующие сроки, например:
· размещение инженерных сооружений и их частей, если они являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо предназначены для обеспечения населения коммунальными ресурсами, подключения к инженерно-техническим сетям, либо их переноса в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (на срок от 10 до 49 лет);
· складирование стройматериалов, размещение временных, вспомогательных сооружений, строительной техники для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов федеральной, региональной или местной транспортной инфраструктуры (на срок выполнения данных работ);
· устройство пересечений автодорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на государственных земельных участках в границах полос отвода железных дорог (на срок от 10 до 49 лет);
· устройство пересечений автодорог или железнодорожных путей с автодорогами или примыканий одних автодорог к другим автодорогам на государственных или муниципальных земельных участках в границах полосы отвода автомобильной дороги (на срок от 10 до 49 лет);
· размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (на срок от 10 до 49 лет);
· инженерные изыскания при подготовке документации по планировке территории для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения, для строительства, реконструкции объектов и сооружений, перечисленных в п. 1 данного списка (на срок не более одного года).
Возможность установить публичный сервитут не зависит от формы собственности на земельный участок.
Обращаем внимание, что в отдельных случаях нельзя устанавливать публичный сервитут в отношении земельных участков, предоставленных для ИЖС, ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства. В частности, не могут установить публичный сервитут для размещения на таких участках инженерных сооружений. Исключением являются, например, случаи, когда его необходимо установить для эксплуатации или реконструкции существующих инженерных сооружений.
Публичный сервитут в специальном порядке устанавливается решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления на основании ходатайства.
Ходатайство заявитель может подать на бумажном носителе лично, по почте или направить электронный документ на электронную почту уполномоченного органа.
С ходатайством об установлении публичного сервитута в отдельных целях вправе обратиться (в рамках своей компетенции):
1) субъекты естественных монополий (например, для размещения инженерных сооружений, необходимых для деятельности субъекта);
2) организации связи (например, для размещения линий или сооружений связи);
3) владельцы объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения (например, для размещения автомобильной дороги в туннеле);
4) организации, подавшие ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для реконструкции инженерного сооружения, переносимого в связи с таким изъятием. Перечень организаций, имеющих право на такое ходатайство, указан в п. 1 ст. 56.4ЗК РФ;
5) иные лица, уполномоченные на основании правовых актов РФ, субъекта РФ или договоров (соглашений) с органами государственной власти или местного самоуправления осуществлять деятельность, для которой возможно установить публичный сервитут.
Если порядок подачи ходатайства нарушен (например, оно подано в целях, в которых установление публичного сервитута не предусмотрено, либо к ходатайству приложены не все обязательные документы), уполномоченный орган возвращает его без рассмотрения в течение пяти рабочих дней.
Уполномоченный орган в срок не более семи рабочих дней со дня поступления ходатайства должен совершить действия по выявлению правообладателей земельных участков и их извещению о возможном установлении публичного сервитута. В частности, он размещает сообщение на своем официальном сайте и сайте соответствующего муниципального.
Если права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН, то для участия в процедуре обременения вам нужно в течение 30 дней со дня опубликования сообщения подать в уполномоченный орган заявление об учете прав на участок, а также подтверждающие документы и указать способ связи с вами.
В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения уполномоченный орган направляет его копию правообладателю земельного участка, обладателю публичного сервитута и в орган регистрации прав, а также размещает решение на своем сайте и публикует его в установленном порядке. В случае отказа копия решения с указанием всех оснований отказа (например, не соблюдены условия установления публичного сервитута) направляется заявителю в тот же срок.
Публичный сервитут считается установленным со дня, когда сведения о нем внесены в ЕГРН.
Обладатель публичного сервитута и правообладатель земельного участка, в отношении которого установлено обременение, должны заключить соглашение в письменной форме. В него необходимо включить, в частности, такие условия:
· реквизиты решения об установлении публичного сервитута;
· цель установления публичного сервитута;
· кадастровый номер земельного участка, в отношении которого заключается соглашение;
· срок публичного сервитута;
· размер платы за публичный сервитут, порядок и срок ее внесения;
· права и обязанности обладателя публичного сервитута.
В отношении государственных и муниципальных земель, не обремененных правами третьих лиц, соглашение не заключается.
Обладатель сервитута направляет правообладателю земельного участка:
· проект соглашения об осуществлении публичного сервитута;
· сведения о его границах;
· отчет об оценке для определения размера платы за обременение.
Эти документы направляются одним из способов:
· заказным письмом:
— по адресу, указанному в заявлении об учете прав, в выписке из ЕГРН;
— по адресу земельного участка или объекта недвижимости на нем (при отсутствии других почтовых адресов);
· в электронном виде — по адресу электронной почты, указанному правообладателем земельного участка или приведенному в ЕГРН;
· под расписку.
Правообладатель земельного участка направляет обладателю сервитута подписанное соглашение, уведомление об отказе в его подписании либо в течение 14 дней со дня получения проекта направляет обладателю сервитута предложение о заключении соглашения на иных условиях. В течение 10 дней со дня получения предложения о новых условиях соглашения обладатель сервитута обязан направить правообладателю участка подписанное на новых условиях соглашение или уведомление об отклонении его предложения.
Правообладатель может оспорить в суде решение об установлении публичного сервитута в течение 30 дней со дня получения соглашения о его осуществлении.
Если в течение этого срока соглашение не заключено и решение о его установлении не оспорено в суде, плата за сервитут вносится его обладателем в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка. При этом обладатель обременения, внесший плату в депозит нотариуса, вправе до заключения соглашения осуществлять сервитут (в частности, выполнять работы, предусмотренные проектом соглашения).
Правообладатель может понудить обладателя публичного сервитута заключить соглашение в судебном порядке. В данном случае суд определит условия соглашения и размер платы за обременение, и оно будет считаться заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.
Если установление публичного сервитута сделало невозможным использование правообладателем земельного участка или объекта недвижимости на нем в течение срока, превышающего срок, установленный в решении, можно потребовать от владельца публичного сервитута их выкупа по рыночной стоимости и возмещения убытков, а в отдельных случаях (например, аренде, безвозмездном пользовании) — только возмещения убытков, возникших в связи с обременением земельного участка)
При установлении публичного сервитута в специальном порядке его обладатель по общему правилу обязан вносить плату.
Плата за публичный сервитут для земельных участков в государственной или муниципальной собственности, не обремененных правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01% кадастровой стоимости такого участка за каждый год использования, но не менее 0,1% кадастровой стоимости за весь срок обременения, если оно установлено на три года и более.
Уполномоченный орган может издать правовой акт и определить общий порядок платы за публичный сервитут в отношении определенных земель. Например, такой порядок утвержден для публичного сервитута в границах полос отвода автомобильных дорог (кроме частных), который устанавливается в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации. Размер ежегодной платы составляет 0,12% кадастровой стоимости земельного участка.
Плата за публичный сервитут для земельных участков в частной собственности или арендованных государственных (муниципальных) участков определяется на основании отчета об оценке. Размер платы должен определяться на дату не позднее чем за 30 дней до даты направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута. Такая плата может определяться в соглашении об установлении обременения в виде единовременного платежа или периодических платежей, она рассчитывается пропорционально площади земельного участка и (или) земель в его границах. Ее можно вносить правообладателю земельного участка или в установленных случаях в депозит нотариуса. При этом в депозит нотариуса вносится единовременный платеж.
При досрочном прекращении публичного сервитута внесенная плата не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением об осуществлении обременения.
В ряде случаев публичный сервитут должен быть безвозмездным, например при размещении автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях.
Публичный сервитут, установленный в специальном порядке, прекращается на основании решения уполномоченного органа, когда:
— деятельность, для которой он установлен, не осуществляется на протяжении двух и более лет;
— плата за публичный сервитут в отношении государственных или муниципальных земель (земельных участков), не обремененных правами третьих лиц, не внесена в течение шести месяцев со дня принятия решения о его установлении;
— не внесена плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам или юрлицам:
— в течение шести месяцев со дня получения правообладателем участка проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута (при единовременном платеже);
— более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного соглашением об осуществлении публичного сервитута (при периодических платежах);
— обладатель публичного сервитута отказался от него.
По решению суда публичный сервитут, установленный в специальном порядке, может быть прекращен по вашему требованию, например, когда обладатель публичного сервитута ведет деятельность с нарушениями соглашения об осуществлении сервитута и (или) законов и технических регламентов.

Yakimenko Dmitry Vitalievich, Zolotareva Anastasia Romanovna LAND SERVOT: THEORY …

juridical science

УДК 349.414

DOI: 10.26140/bgz3-2019-0802-0034

ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Якименко Дмитрий Витальевич, студент 4-го курса Юридической Школы Золотарева Анастасия Романовна, студентка 4-го курса Юридической Школы

Дальневосточный федеральный университет (690091, Россия, Владивосток, ул. Суханова, 8, e-mail: yo97yo@bk.ru)

Аннотация. Целью настоящей статьи является исследование института ограниченного вещного права пользование — сервитута; в частности, исследуются такие вопросы как соотношения частного и публичного сервитута, плата за установление сервитута, субъекты сервитутного права. В процессе исследования были использованы специально-юридический метод, статистически метод, системный метод, логический метод и систематизации теоретического материала по теме исследования. Авторами сделан упор на юридическую практику, в частности, содержащуюся в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации по делам об установлении сервитута на земельный участок. Авторами делается вывод о значительной роли юридической науки и юридической практики по вопросам земельного сервитута, формировании нового земельного и гражданского законодательства. Актуальность статьи подтверждается немногочисленностью исследований по рассматриваемому вопросу. При этом следует отметить, что вопросы земельного сервитута в судебной практики набирают актуальность, о чем собственно, свидетельствуют сам факт издания соответствующего обзора практики Верховного суда Российской Федерации суда. Основные положения и выводы статьи могут быть использованы в целях дальнейшего исследования вопросов применения законодательства регулирующего сервитутные правоотношения. В частности, материалы данной статьи могут быть положены в основаниях процессуальных документов по сервитутным делам.

Ключевые слова: сервитут, земельный участок, ограниченное вещное право, вещное право, публичный сервитут, частный сервитут, земельное право, пропорциональность, плата за установление сервитута, гражданское право.

LAND SERVOT: THEORY AND PRACTICE

Far Eastern Federal University (690091, Russia, Vladivostok, street Suhanova, 14, e-mail: yo97yo@bk.ru)

В начале 2018 г. Министерство финансов РФ (далее — Минфин) подготовил и выпустил в свет проект Федерального закона «О цифровых финансовых активах» (далее — проект). Во-первых, сразу же следует отметить, что данный проект еще не был внесен в Государственную Думу РФ, что, на наш взгляд, говорит о том, что в самом Минфине еще идут работы по подготовке проекта. На то, что консенсуса по вопросам подготовки этого проекта не имеется указывает, в частности, тот факт, что Центральный Банк РФ (далее — ЦБ РФ) также подключился к работе над одноименным законопроектом (подробнее о работе ЦБ РФ далее). Кроме того, при первом же прочтении проекта в глаза «бросается», что этот проект состоит только из одной главы — «Глава 1. Общие положения» — из чего напрашивается вывод, что, исходя из всех юридико-технических правил, читателя далее ждут последующие, специальные главы. Однако, продолжения проекта нет, и он состоит всего из 5 статей.

При этом в пользу того, что законопроект является окончательной версией Минфина, свидетельствует то, что Минфин ничего не говорит о том, что этот проект не окончен, так же, как и не говорит, что его ждет продолжение. Помимо прочего, весьма примечательна в этом контексте ст. 5 рассматриваемого проекта, которая указывает оперативное правило о порядке введения закона в силу, что также по идее свидетельствует в лишний раз о его завершенности.

Сервитут — это одно из так называемых ограниченных вещных прав на чужие вещи . Сервитут в своем роде является не чистым гражданско-правовым институтом, а скорее комплексным правовым институтом. Такой вывод связан с тем, что нормы о сервитуте, его видах, а также порядке его установления сосредоточены в различных правовых актах; среди них базу составляют: Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ), Земельный Кодекс РФ (далее — ЗК РФ), Водный Кодекс РФ. Статистика , к сожалению, не дает однозначной цифры о спорах, связанных с установлением и действием земельных сервитутов. Представляется это связано с высокой «латентностью» таких дел, т. е. нежеланием лиц, в пользу которых необходимо установить сервитут, обращаться в суд, так как обращение в суд повлечет определенный издержки (госпошлина, экспертиза и т. п.), что будет и так обременительно. Одной из причин нежелания обращаться в суд за установлением сервитута является также тот факт, что лица самостоятельно достигли соглашения об установлении сервитута, однако и этот факт не безгрешен, так как в силу ст. 52 нового Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») сервитут должен быть зарегистрирован: не все граждане выполняют данную норму потому, что просто не знают о ее существовании. В связи с данными фактами считаем не-

Baltic Humanitarian Journal. 2019. Т. 8. № 2(27)

юридические науки

Якименко Дмитрий Витальевич, Золотарева Анастасия Романовна ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ: ТЕОРИЯ …

обходимым вновь обратиться к вопросу об установлении земельного сервитута, порядке определения платы за него и другим.

В начале 2017 года Президиумом Верховного Суда РФ был принят Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок , который разъяснил многие вопросы, которые до настоящего времени воспринимались на теории и практике двойственно, с разных сторон. Сервитут может устанавливаться для самых различных целей: для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Главным образом, исходя из критерия цели выделяются водный, строительный, сельскохозяйственный сервитуты и другие их разновидности.

Как известно, частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). В практике возникали вопросы: является ли данный порядок досудебным порядком урегулирования споров, обязательным для предъявления соответствующего иска в суд. Верховный Суд РФ однозначно обозначает, что данная норма не препятствует обращению в суд, так как не является по своей правовой природе досудебным порядком. Однако в этой связи суд умалчивает, есть ли необходимость предоставлять доказательства о том, что попытки заключить соглашение об установлении сервитута предпринимались истцом. Между тем, на наш взгляд, данное доказательство будет являться существенным для разрешения подобных дел, так как призвано показать какие условия соглашения были предложены истцом (соразмерные или нет), а также какова причина непринятия их ответчиком (несогласие с размером платы, несогласие с условиями прохода, проезда, прочее).

Субъектом права, в пользу которого устанавливается сервитут согласно ст. 274 ГК РФ является собственник земельного участка, доступ к которому затруднен или для использования, которого необходимо установление сервитута. Понятное дело, что такое чрезвычайное ограничение субъектного состава не отвечает требованиям диспозитивного регулирования, установленного гражданским законодательством. В этой связи, законодатель закрепляет это право и за лицами, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования . При этом лица, имеющие земельный участок на ином титуле (например, по договору аренды) не могут воспользоваться возможностью установления сервитута, что, с одной стороны, не является верным, так как сервитут не является элементом распоряжения, который не свойственен для договора аренды; с другой стороны, установление сервитута для арендуемого земельного участка может быть обременительным далее для арендодателя, так как не исключена возможность взимания платежей с него в бедующем. По нашему мнению, данные точки зрения нивелируется всего одной поправкой в законодательство, которую необходимо предпринять в условиях возникшего пробела: можно закрепить за арендатором право на установление сервитута, но только с письменного согласия арендодателя, в том числе временного на период действия договора аренды земельного участка. Во всяком случае, за «фактическим владельцем» и лицом, осуществившем строительство самовольной постройки

(ст. 222 ГК РФ) не может быть закреплено право на установление сервитута.

Важным на теории и практике является проблема соотношения частного и публичного сервитута. Основное отличие между сервитутом и публичным сервитутом -способы их установления и интересы, для которых они устанавливаются. Публичный сервитут устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 23 ЗК РФ с учетом результатов общественных слушаний. Основанием сервитута в этом случае, в отличие от частного, является закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, нормативный правовой акт органа местного самоуправления. При этом данные акты могут быть признаны недействительными в случае, если нарушен порядок их принятия или если они не соответствуют целям обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Виды публичных сервитутов (их варианты), предусмотренные п. 3 ст. 27 ЗК РФ, применимы в равной степени и для частного сервитута, устанавливаемого соглашением сторон. Поэтому суд не может признать сервитут недействующим на одном лишь основании, что он не является публичным и установлен сторонами в соответствии с гражданским законодательством. Но все же основанием, позволяющим оспорить подобный сервитут, может являться наличие предусмотренного соответствующим нормативным правовым актом публичного сервитута.

Как известно, сервитут прекращается в связи с отпадением оснований его установления (например, техническое подсоединение к колодцу, находящемся под соседним земельным участком, было осуществлено). В силу ст. 276 ГК РФ обратиться за прекращением сервитута вправе только собственник обремененного земельного участка, что создает в свою очередь определенные махинации со стороны такого собственника. В случае если была установлена плата за сервитут, то при отпадении оснований, послуживших установлению сервитута, собственник продолжит уже неосновательно получать платежи от собственника соседнего земельного участка, в пользу которого установлен сервитут. Данный вопрос Верховный Суд РФ предлагает решать путем расширительного толкования нормы права: закрепить право на обращение за снятием сервитута за собственником земельного участка, в пользу которого установлен сервитут. Однако есть и другие пути решения в данном конкретном случае: есть возможность закрепления автоматического прекращения сервитута в силу закона, а платежи, поступившие после прекращения сервитута, будут признаваться неосновательными и поэтом могут быть взысканы по правилам гл. 60 ГК РФ.

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. Данное положение вполне логично и соответствует действующему правовому регулированию в области земельных правоотношений.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. Данное положение также соответствует и законодательству, а главное его принципам. Верховный Суд РФ в данном случае применил конструкцию теста пропорциональности набирающую в последнее время обороты в конституционном праве, и применяемую как Конституционном Судом РФ, так и судами зарубежных правопорядков. Однако не будем останавливаться подробно на данном вопросе, так как это не является целью данной статьи и относиться больше к конституционно-правовой теории ограничения прав. При определении условий осуществления сервитута суд долен исходить

Балтийский гуманитарный журнал. 2019. Т. 8. № 2(27)

Yakimenko Dmitry Vitalievich, Zolotareva Anastasia Romanovna juridical

LAND SERVOT: THEORY … science

из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка. Поэтому рекомендуется в каждом случае, когда возможны различные варианты установления сервитута, назначать экспертизы для установления наименее обременительного варианта установления обременения земельного участка.

В связи с названным тезисом, не совсем понятно, почему Верховный Суд РФ не захотел исходить из теста пропорциональности в случае если у лица, требующего сервитут, есть доступ к земельному участку, но он существенно затруднителен (например, другая дорога на земельный участок, находится непропорционально далеко, неудобна для проезда автомобиля, регулярно замерзает или любые другие существенные причины). Верховный Суд РФ в этом случае однозначно отклоняет всякую возможность установления сервитута, если есть хоть один вариант обеспечения земельного участка без установления сервитута другого. С одной стороны, данное положение объяснимо тем, что установление сервитута должно быть наименее обременительным. С другой стороны, данное правило относится именно к его установлению, а не отказу в установлении. Во всяком случае, тут не учитываются фактические обстоятельства дела, играющие значительную роль для обеспечения пропорциональности в этих правоотношениях.

Очередной вопрос, постоянно возникающий в судебной практике — это вопрос платежей за сервитут. Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок такой платеж может быть установлен в двух формах: единовременный платеж и периодические платежи. Выбор конкретно способа и суммы платежей определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При недостижении сторон согласия касательно суммы платежей, а также затруднительности их определения судом рекомендуем назначение оценочной экспертизы, которая призвана установить достоверную и соразмерную плату в каждом конкретном случае. При этом необходимо учитывать тот факт, что порой сервитутные правоотношения могут носить длящийся характер (речь идет о бессрочном или долгосрочном сервитуте). Такое положение разумно влечет право любой из сторон требовать изменения существующих платежей. Хотя такой нормы нет ни в ЗК РФ, ни в ГК РФ, но оно следует из характера правоотношений, и именно поэтому суд не должен препятствовать изменению платежей, но все же призван следить за соразмерностью и обоснованностью из повышения или уменьшения. Критерием, который влияет на размер платежа является объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного 148

сервитутом. Вполне логично, если лицо, постоянно сдает в аренду земельный участок, который обременен сервитутом, то арендная плата за него снизится. Поэтому арендодатель может компенсировать свои потери путем повышения платы за сервитут.

Таким образом, подводя анализ института земельного сервитута к общему знаменателю, сделаем вывод о том, что сервитут как один из видов ограниченных вещных прав определенно играет существенную роль в земельных правоотношениях, и на практике порой возникают специфические земельные споры касательно самых различных условий установления и действия сервитута, однако задача юридической науки и практики на данный момент заключается в выработке правовых конструкций, которые были бы способны урегулировать данные правовые споры справедливо и верно. Одного правового регулирования в этой сфере правоприменения порой не хватает, поэтому Верховный Суд РФ сыграл большую роль в развитии сервитутного права, но это не означает, того факта, что сервитутные отношения не нуждаются в дальнейшем развитии в законодательном плане.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Манько Е. А. Проблемы защиты сервитутов в гражданском праве //Бизнес в законе. 2008. №3. С. 185.

4. Перов В.А. Криптовалюта как объект гражданского права // Гражданское право. 2017. № 5. С. 7-9.

5. Отчет о работе судов общей юрисдикции о рассмотрении гражданских, административных дел по первой инстанции: приказ Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 11.04.2017 № 65 // Официальный сайт Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации. URL: http://www.cdep.ru/ index.php?id=79&item=4151 (дата обращения: 17.11.2017).

7. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок: (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 // «Бюллетень Верховного Суда РФ», N11, ноябрь, 2017.

8. Что делать, если соглашение об установлении земельного сервитута не достигнуто? // Электронный журнал «Азбука права». 2017. Доступ: КонстультантПлюс.

9. Что такое земельный сервитут и как он устанавливается? // Электронный журнал «Азбука права». 2017. Доступ: КонсультантПлюс.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Приказом Минюста РФ от 26.07.2004 N 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» установлен порядок государственной регистрации сервитутов.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (статья 1 Закона о регистрации). Сервитут является вещным правом (пункт 1 статьи 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В случаях и порядке, установленных п. 5 ст. 274 ЗК РФ, п. 6 и 7 ст. 23 ЗК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (Закона о регистрации).

В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута.

Правила установления публичного сервитута определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка (причем без его изъятия), другая недвижимость (в отличие от частного сервитута) не может быть ограничена публичным сервитутом. Необходимо отметить три ключевых момента.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, поэтому права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым и установлен публичный сервитут (п. 2 ст. 41 ЗК РФ). При этом ни Земельным кодексом, ни иными федеральными нормативными правовыми актами порядок принятия решения об установлении публичного сервитута, а также орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие соответствующего нормативного правового акта, не определены (Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Во-вторых, цель установления публичного сервитута — исключительно обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Закрытый перечень потребностей, для удовлетворения которых может быть установлен публичный сервитут, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно их можно разделить на три категории:

1) сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок, включая сервитут для свободного доступа к прибрежной полосе;

2) сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке, например для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов, использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

3) сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес. К примеру, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

В-третьих, публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

При установлении публичного сервитута орган власти должен учитывать, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Если лицо посчитает, что факт установления в отношении его земельного участка публичного сервитута нарушает его права (интересы), оно может обратиться в суд. Это следует из п. 8 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 13 ГК РФ нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным. На основании п. 1 ст. 192 АПК РФ в суд вправе обратиться гражданин, организация или иное лицо, полагающие, что оспариваемый нормативный правовой акт (его отдельные положения):

— не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;

— нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

— незаконно возлагает на него какие-либо обязанности или создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт (п. 6 ст. 194 АПК РФ). Данный факт подтверждается сдебной праткикой Постановление ФАС ВВО от 16.08.2010 N А17-1285/2010, Постановление ФАС ВСО от 03.04.2012 N А10-4412/2011.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а в случае наличия спора между этими лицами — судом. В таком случае спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом суд не может обязать стороны заключить соглашение об обременении недвижимости сервитутом, поэтому основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора является решение суда (кстати, в резолютивной части которого должны быть приведены все условия сервитута). Как указал Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11, суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Рассмотрим вопросы, встречающиеся при установлении сервитута в правоприменительной деятельности, на примере обзора правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам частного права.

При наличии спора между сторонами, суд пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Согласно ст. 27 Закона о регистрации при государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Исходя из требований данной статьи при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, вправе потребовать установления частного сервитута. На сегодняшний день в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ целью обременения земельного участка частным сервитутом могут быть:

— обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;

— прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов;

— обеспечение водоснабжения и мелиорации;

— другие нужды собственника недвижимого имущества.

Таким образом, в отличие от публичного сервитута список задач, ради решения которых может быть установлен частный сервитут, не является исчерпывающим.

В соответствии с проектом Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» список видов сервитута ограничен:

— сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);

— строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);

— сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);

— горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);

— коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

С требованием об установлении частного сервитута можно обратиться к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому, если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему правообладателю объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено только с собственником служащей вещи, поэтому требование об установлении частного сервитута нельзя заявить, допустим, землепользователю или арендатору земельного участка. А вот требование об установлении частного сервитута может заявить не только собственник господствующей вещи, но и землевладелец (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), а также землепользователь (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения п. 4 ст. 274 ГК РФ) Соглашение может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Говоря о форме соглашения об установлении частного сервитута должна быть соблюдена простая письменная форма сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность указанного договора, что в силу ст. 17, п. 1 статьи 27 Закона о регистрации является основанием для регистрации данного ограничения.

Минэкономразвития в Письме от 03.11.2009 N Д23-3607 отметило: поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок, условия установления и осуществления такого сервитута должны быть определены в этом соглашении. Соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

— сведения о сторонах соглашения;

— сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

— цели и задачи установления сервитута;

— пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

— размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

— иные права и обязанности сторон.

Минэкономразвития в вышеназванном письме также обратило внимание на то, что на законодательном уровне не утвержден перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута. Предложено как минимум иметь в наличии документы, подтверждающие право собственности (иное вещное право) лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости. Если сервитут относится к части земельного участка, необходим документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ предусмотрено: собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Об этом сказано и в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. На основании подготовленных поправок в ГК РФ частный сервитут планируется сделать исключительно платным, кроме сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности (такой сервитут может быть безвозмездным).

Что касается публичного сервитута, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник согласно абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ вправе потребовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной платы.

Как отметило Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470, по вопросу определения платы за пользование земельными участками на условиях сервитута данный порядок в настоящее время не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в порядке, установленном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009, поэтому обязательному применению не подлежат. В то же время, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания прекращения публичного и частного сервитута разные. Согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Пока существуют указанные причины, сервитут отменен не будет. А что делать, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использовать земельный участок? Тогда собственник земельного участка (землепользователь, землевладелец) вправе потребовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом власти, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Основания прекращения частного сервитута перечислены в ст. 276 ГК РФ. Это может быть отпадание основания, по которому обременение было установлено. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда.

Необходимо учитывать: переход прав на объект недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, не служит основанием для прекращения сервитута. Об этом свидетельствует не одна норма действующего законодательства. Например, в силу ст. 275 ГК РФ частный сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может выступить в качестве самостоятельного предмета купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В то же время при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в том числе о сервитуте. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Такие же правила применяются при передаче вещи в безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ).

В п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сказано: сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012)

В заключении хотелось бы отметить об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте федерального закона N 47538-6:

— соглашение собственников вещей, связанных сервитутом;

— отпадание обстоятельств, вызвавших необходимость его установления (требование может быть заявлено любой стороной: не только собственником служащей вещи, но и собственником господствующей вещи);

— соединение служащей и господствующей вещей;

— пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением стало невозможным при сохранении сервитута;

— истечение срока, на который был установлен сервитут;

— решение собственника, которому одновременно принадлежат и служащая, и господствующая вещи.

Сервитут на земельные участки

3835

Сервитут на землю: основные понятия

При землепользовании и в иных целях иногда возникает необходимость использовать соседнюю территорию, являющуюся чужим владением. Например, нужно проложить водопроводную или отопительную сети. Для осуществления такой возможности необходимо получить право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Что такое сервитут на земельный участок? Это определенный тип соглашения, при котором одна заинтересованная сторона требует возможности использовать чужой участок для осуществления собственных интересов. Если владелец собственности против наложения сервитута, такое право можно получить путем подачи соответствующего иска в суд.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Если есть необходимость для установления обременения на конкретную территорию, между сторонами сделки заключается договор. Этот документ подлежит регистрации в РосРеестре на общих основаниях аналогично порядку оформления недвижимости.

Сервитут, как отдельный институт права в отношении отдельных местностей определен следующими законодательными актами:

Согласно данным актам, сторонами такой сделки являются:

Заинтересованное физическое лицо, компания или муниципальный орган, требующие установления определенного обременения.
Владелец недвижимости, на которое налагается такое обязательство.

В процессе приобретения сервитута заинтересованное лицо не может быть изменено. Соответственно продать, передать или подарить это обязательство тоже нельзя.

При установлении сервитута владелец земли может смениться путем перехода вещного права на обремененное имущество. При этом сервитут продолжает действовать до момента его прекращения.

На основании нормативных актов ограниченное право может быть бессрочным или установленным на определенный срок.

Бессрочный сервитут определяется на постоянной основе. Например, при строительстве дороги по территории частного или государственного владения. При назначении конкретного срока учитывается период пользования землей ее фактическим владельцем. При этом, установление ограничений не должно превышать срок владения территорией фактическим владельцем.

Виды сервитута

Согласно гражданскому и земельному законодательству различают два вида сервитута:

Публичный. Данная процедура устанавливается для исполнения нужд государства, муниципалитета или граждан путем публичных слушаний. На основании проведения общего собрания принимается соответствующий законодательный акт федерального, регионального или местного характера. На основании публичной оферты может быть установлена оговоренная оплата за пользование территорией, которая возмещается из государственного или муниципального бюджета. Для частных лиц такой сервитут чаще всего носит безвозмездный характер.
Частный. Данное право определяется путем заключения соответствующего договора между пользователем сервитута и фактическим владельцем земли. Отдельным пунктом соглашения может быть определена плата за ограниченное пользование, которое уплачивается заинтересованной стороной. Данная оферта применяется преимущественно для проведения хозяйственных работ, при необходимости их осуществления на чужом участке.

Публичный и частный сервитуты подлежат обязательному оформлению по принципам, аналогичным оформлению любого участка или квартиры. При оформлении публичной оферты может участвовать неограниченный круг лиц, при частной – заинтересованные стороны.

Особенности установления сервитута на земельный участок

Причины для наложения определенных обременений:

Обеспечение гарантии свободного передвижения граждан в определенных рамках. Например, прокладка прохода или проезда.
Эксплуатация земли для поисковых целей. Определяется на ограниченный срок.
Предоставление земли на прокладку или ремонт различных коммуникационных сетей или дорог.
Использование территорий для рыбалки или охоты.
Воздвижение на определенной местности знаков межевания и прокладка дороги к ним.
Предоставление участка под сенокос или выпас скота. Осуществляется в зависимости от сезона года, местности и обычаев населения.
Укладка дренажной системы. Устанавливается на продолжительный период.

Сервитут оформляется на бессрочное или оговоренное время согласно основаниям его возникновения. Если период пользования ограничен, он не должен превышать время действия полномочий фактического собственника земли.

За установленное обременение может взиматься определенная плата. Наиболее это характерно для частной оферты. При публичной возможна оплата компенсации со стороны муниципалитета или государства, но чаще всего она носит безвозмездный характер. Если денежное довольствие устанавливается, это прописывается отдельным пунктом договора (частный сервитут) или конкретной статьей соответствующего законодательного норматива.

Договор сервитута земельного участка

Для наложения конкретных ограничений на эксплуатацию чужой земли между гражданами и компаниями оформляется специальный документ – договор сервитута земельного участка. Данный договор оформляется в письменной форме либо от руки, либо по установленному образцу. Можно также обратиться к нотариусу. Как уже было сказано, данное соглашение подлежит оформлению в РосРеестре.

Образец соглашения о сервитуте земельного участка (посмотреть и скачать можно здесь: ) содержит следующую информацию по пунктам:

дата и место составления;
данные сторон соглашения;
предмет соглашения. Здесь указывается полная информация о земельном участке — его адрес, кадастровый номер;
срок действия договора;
существенные условия. Устанавливаются границы использования конкретной территории по техническому плану;
плата за сервитут на земельный участок. Указывается конкретная стоимость использования земли;
права и обязанности сторон;
порядок рассмотрения споров;
заключительные положения. Описывается перечень прилагаемой документации, а также количество копий указанного договора и полные реквизиты сторон сделки;
в нижней части документа проставляются подписи сторон.

Оформленный договор должен соответствовать указанному образцу, быть составленным в письменной форме от руки или машинописным текстом, оформленным самостоятельно или через нотариуса. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации в РосРеестре.

Если сделка оформляется самостоятельно, необходимо составить три копии такого документа. Один для регистрирующего органа, другие – для участников сделки. В случае публичного сервитута договор составлять нет необходимости – процедура будет регулироваться принятым для этих целей нормативным правовым актом.

Порядок установления публичного сервитута на земельный участок

Публичная оферта на чужую территорию устанавливается, чаще всего для эксплуатации надела земли, который находится в ведении государства или его территориальных образований. Для установления такого ограничения нужно предусмотреть следующий порядок действий:

Сбор необходимой документации, подтверждающей необходимость проведения действий на чужом участке.
Оформление заявления и подача его в тот муниципальный или государственный орган, который обладает правом собственности на данный участок земли.
Ожидание в течение одного месяца для получения официального решения и назначения общественных слушаний с участием заинтересованных сторон.
На основании собрания выносится решение о правомочности наложения сервитута.
В случае удовлетворения заявления, выносится законодательный акт, разрешающий ограниченное пользование земельным участком.
Если территория с обременением находится в ведении частного лица, производится расчет стоимости услуг использования земли и назначается определенная оплата за эксплуатацию участка.

Порядок установления частного сервитута на земельный участок

Частный сервитут устанавливается, чаще всего между физическими и юридическими лицами. Также применяется такая оферта в случае, если заинтересованная сторона – муниципальный орган или государство, которым необходима конкретная территория на ограниченный срок без ее отъема у законного владельца. Порядок установления данного соглашения следующий:

Переговоры между участниками.
В случае нахождения компромисса, заключение соответствующего договора. Если договориться не удалось – сервитут может быть установлен в судебном порядке.
Оценка используемой территории для установления оплаты фактическому собственнику. Она осуществляется самим владельцем или судебными органами.
Подача необходимого пакета документов заинтересованной стороной с приложением договора или судебного решения в РосРеестр для регистрации.
На основании внесения записи в реестр сервитут считается установленным.

Процедура производится заинтересованной стороной, которая требует наложения обременения на землю. Регистрация в РосРеестре осуществляется в течение 14-16 дней. Если оформление выполняется в МФЦ (многофункциональный центр) – 24-30 дней.

Список документов

Необходимые документы для установления ограниченного пользования на землю:

Заявление от заинтересованной стороны.
Квитанция уплаты налога за оказываемые услуги.
Паспорт заявителя или иной документ, удостоверяющий его личность.
Договор сервитута.
Кадастровый план. Он необходим для ограниченного пользования отдельной территории. Если сервитут устанавливается на всю недвижимость – этот документ не нужен.

Пример по сервитуту на земельный участок

Гражданин Жданов Е.К. захотел отменить обременение на его дачную землю, которое было наложено для организации проезда к роднику. Согласно законодательству и судебной практике завершение такого ограничения допускается в случаях:

Прекращения нужд, для которых он был установлен.
Невозможности использовать территорию по назначению.
Недостаточности денежной компенсации в соотношении убытков, которые возникли из-за сервитута.

Для отмены обременений Жданов подал исковое заявление в суд. На основании рассмотренных обстоятельств, в частности, факта отсутствия иного прохода к источнику воды, суд отказал в иске.

Заключение

Сервитут на земельный участок – это определенное обременение, возникающее по требованию заинтересованной стороны путем принятия конкретного законодательного акта или соответствующего договора. Основные особенности ограниченного пользования чужой территорией:

Устанавливается на постоянной основе или на определенный срок.
Может быть принято в частном или публичном порядке.
За обременение допускается оплата со стороны приобретателя или государственная компенсация.
Если компромисс с фактическим владельцем не найден – сервитут может быть установлен в судебном порядке.
Окончание ограничения происходит после прекращения соответствующего требования или в связи с судебным решением.

Список законов

Статья 23 ЗК РФ
Статья 39.23 ЗК РФ
Статьи 274-277 ГК РФ
Статья 9 ЛК РФ
Статья 38 ЛК РФ
ФЗ № 257 «Об автомобильных дорогах…» от 08.11.07 г.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по сервитуту на земельный участок

Вопрос: Добрый день. Мое имя Алексей. Могу ли я требовать организации проезда через чужую территорию, если она является преградой для кратчайшего пути на озеро? Если такое возможно, как оформить это юридически грамотно?

Ответ: Здравствуйте, Алексей. Согласно ст. 23 ЗК РФ, для прохода на озеро, если это является единственным ближайшим путем, вам необходимо согласовать такую возможность с владельцем земли. Если он откажет, можно попробовать добиться установления сервитута в судебном порядке. Если такая дорога нужна помимо вас и другим гражданам – можно посетить местный муниципалитет для наложения публичного сервитута.

Вам будут полезны следующие статьи:

Аренда земельных участков
Безвозмездное пользование земельным участком
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе.

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу ст. 262 ГК РФ если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
На основании ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Применительно к сложившейся ситуации можно пояснить следующее:
Земельный участок № ___ площадью _____ кв. м с кадастровым № ______________ предоставлен _____________ в собственность за плату Постановлением руководителя Администрации _________ района __________ области от ___________ г. № _____.
Для того, чтобы обеспечить проезд на принадлежащий Вам земельный участок, необходимо установить сервитут. Установление сервитута является единственным решением в сложившейся ситуации.
В соответствии с п.3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
В настоящее время в Российской Федерации действуют «Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут” (утв. Росземкадастром 17.03.2004 года) .
В соответствии с пунктом 1.2. Временных рекомендаций, частный сервитут — сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Соглашение о сервитуте — договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником соседнего земельного участка или иного объекта недвижимости, а в необходимых случаях — собственником другого земельного участка (соседнего участка).
Согласно п.5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Таким образом, собственник соседнего участка – ______________ имеет право потребовать оплату за пользование участком. Однако в соглашении об установлении сервитута также может быть указано, что право ограниченного пользования земельным участком предоставляется бесплатно.
Соразмерная плата за сервитут — это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Оценка соразмерной платы за сервитут – это установление (определение) величины соразмерной платы за сервитут”.
В силу п.2.2. Временных рекомендаций: величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:
1.) размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций — реального ущерба);
2.) размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций — упущенной выгоды);
3.) размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами”.
Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. Отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон прав и обязанностей, а соглашение о сервитуте является незаключенным.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Таким образом, для разрешения сложившейся ситуации _____________ необходимо обратиться с письменным заявлением к собственнику соседнего участка – ______________ с предложением заключить соглашение об установлении бессрочного сервитута с указанием вариантов сервитута.
В данном письме необходимо указать срок, равный одному месяцу и в течение данного срока он должен дать своё согласие заключить соглашение либо отказ.
В случае недостижения согласия вариантов сервитута рекомендовано обратиться в экспертное учреждение для установления вариантов сервитута.
В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Т.е. если собственник соседнего земельного участка ответит на Ваше письмо отказом, либо если в течение месяца не получите ответ на письмо, у Вас будут все законные основания обратиться в суд с исковым заявлением об установлении бесплатного пожизненного сервитута на земельный участок, так как земельный участок был предоставлен ______________ с нарушением действующего законодательства.
В случае обращения в суд за разрешением спора об установлении или условиях сервитута, необходимо учитывать следующее.
Во-первых, вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую лицу, требующему установления сервитута, недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.
Во-вторых, право требовать установления сервитута предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.
В-четвертых, имущество, на которое устанавливается сервитут, должно находиться в собственности.
Доказательством о необходимости установления сервитута будет являться отсутствие каких-либо иных вариантов попасть на участок, находящийся в Вашей собственности.
Провести экспертную оценку для установления вариантов сервитута можно как в досудебном порядке, т.е. до обращения в суд с исковым заявлением, так и в рамках судебного разбирательства.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Однако в силу ч. 2 ст. 96 ГПК РФ в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.
Таким образом, если экспертиза для установления вариантов сервитута будет назначена в рамках судебного разбирательства по инициативе суда, то расходы по оплате данной экспертизы будут возмещаться за счет средств федерального бюджета.

Справочник Бухгалтера

Земельный сервитут