Справочник Бухгалтера

С сегодняшнего дня банкам станет крайне невыгодно выдавать валютную ипотеку: ЦБ ввел повышенные коэффициенты при расчете риска на эти кредиты. Регулятор полагает, что такие меры сделают запретительной валютную ипотеку, доставившую банкам и заемщикам столько хлопот с момента резкой девальвации рубля в конце прошлого года.

С 1 апреля банки будут обязаны применять повышенные коэффициенты при расчете достаточности капитала для валютной ипотеки. Согласно указанию 3566-У, опубликованному в «Вестнике Банка России» в марте и вступающему в силу со дня опубликования, с 1 апреля коэффициент риска повышается со 150% до 300%. Напомним, что формула расчета достаточности капитала представляет собой дробь, в числителе которой величина капитала, а в знаменателе — активы, взвешенные по уровню риска. Чем выше коэффициент риска, тем ниже достаточность капитала. В текущих условиях, когда в целом по сектору этот показатель находится на уровне 12%, а у многих банков едва достигает 11%, такие меры, по мнению ЦБ, должны сделать валютную ипотеку запретительной.

Напомним, с декабря 2014 года, когда курс рубля резко обвалился по отношению к доллару и евро, ежемесячный платеж по валютной ипотеке у заемщиков вырос практически вдвое. Для многих из них такая кредитная нагрузка оказалась непосильной, и вопрос о реструктуризации этих займов вышел на уровень правительства. Правда, по истечении трех месяцев банкам и заемщикам так и не удается договориться об условиях реструктуризации: заемщики требуют пересчета платежа по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб.), однако для банков это значило бы зафиксировать огромные убытки (особенно для ВТБ 24 и банка «Дельтакредит», на которых приходится наибольшая доля валютной ипотеки). По словам участников недавнего совещания на эту тему у главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, банкиры, в свою очередь, предлагают два варианта помощи: или государство субсидирует часть платежа заемщику, или же эти кредиты передаются на баланс АИЖК.

При этом, исходя из опубликованной вчера статистики ЦБ, банки пока еще окончательно не прекратили выдачу валютной ипотеки: за январь-февраль они выдали 14 ипотечных кредитов в валюте на сумму 458 млн руб. Это, правда, в десять раз меньше количества валютных кредитов, предоставленных за аналогичный период прошлого года, свидетельствуют данные ЦБ.

Впрочем, в дальнейшем ЦБ готов распространить повышенные коэффициенты в 300% на все валютные займы, чтобы минимизировать риски банков и заемщиков. Соответствующий проект указания размещен на сайте регулятора.

Юлия Локшина

Как валютной ипотеке выкручивают курсы

Банкиры, не желающие с убытком для себя помогать ипотечным заемщикам, пытаются заручиться поддержкой правительства. Рекомендациям ЦБ по реструктуризации валютной ипотеки на невыгодных для банков условиях они противопоставили собственные программы конвертации валютной ипотеки в рубли на условиях, гораздо менее выгодных для заемщиков. Как будет развиваться ситуация с валютной ипотекой, покажет реакция правительства на конфликт банкиров с регулятором.

Валютной ипотеке обнуляют рост

ЦБ дестимулирует банкиров выдавать гражданам валютную ипотеку и пытается разморозить относительно недорогое потребкредитование. Установленный регулятором повышенный коэффициент риска в отношении валютных ипотечных ссуд потребует для сохранения их выдачи гораздо больше капитала, а небольшое снижение коэффициента риска для потребительских кредитов реальной стоимостью до 35% по замыслу регулятора должно вывести этот рынок из падения хотя бы в небольшой плюс.

В конце 2005 года Кирилл Борисов (имя и фамилия изменены по просьбе собеседника «МК») решил обратиться в банк за оформлением ипотечного кредита. У Кирилла и его жены трое детей, на иждивении мать — инвалид-колясочник. Долгие годы семья снимала трехкомнатную квартиру в Москве за немалые деньги и наконец решилась вкладывать сопоставимые средства в собственное жилье. Выбор пал на Фора-Банк, который являлся в то время одним из лидеров ипотечного кредитования и вызвал доверие нашего героя как надежная финансовая организация.

Приглашение в валютную кабалу

Кирилл обратился в одно из столичных отделений за рублевым кредитом, а условия банка как раз совпали с его возможностями: будущий ипотечник рассчитывал выплачивать за кредит 50–60 тыс. руб. в месяц. Заплатив около 6 тыс. рублей за заявку на получение ипотеки (эта услуга в банке платная) и собрав пакет разнообразных справок по требованию банка, многодетный отец начал подыскивать квартиру для покупки ее в ипотеку. У кредитной организации были серьезные требования к приобретаемой жилплощади, застройщику или собственнику, поэтому поиск подходящего варианта затянулся на долгие месяцы. По словам Кирилла, семь квартир у разных застройщиков в Москве и Московской области банк отклонил: не помогли даже усилия риелторов, услуги которых наш собеседник оплачивал из своего кармана. Кроме того, приходилось платить еще и застройщикам за оформление пакета документов для банка.

Спустя полтора года после подачи заявки на ипотеку Кирилл наконец получил от банка одобрение кредита в рублях на покупку квартиры — «трешки» в подмосковном Домодедове. Казалось, что долгая эпопея с оформлением ипотеки подходит к концу: задаток за квартиру в размере полутора миллионов рублей из собственных средств заплачен, договор с арендатором прежнего жилья расторгнут, члены семьи практически на чемоданах, уже выбирают новую мебель, на руках все необходимые документы, осталось только подписать договор с банком. За этим в конце 2007 года Кирилл пришел в отделение и узнал, что в предоставлении ипотечного кредита ему отказано.

«В шоке от услышанного я пытался выяснить, в чем дело, если еще недавно кредит был предварительно одобрен — и все это время мы вместе с сотрудниками и юристами банка работали над поиском квартиры. Я был совершенно уничтожен. И тут мне сообщают, что готовы войти в мое положение и на «уникальных» условиях предлагают решение — ипотеку даже с меньшим процентом, но в валюте. Переоформление документов не требуется. В тот момент это предложение мне казалось спасением: я получал кредит на сумму без малого 250 тысяч американских долларов сроком на 25 лет», — вспоминает Кирилл. Перспектива оплачивать ипотеку в валюте его совершенно не прельщала, даже, наоборот, пугала, о какой-то возможной выгоде на разнице курсов он даже не думал: главное, чтобы своя крыша над головой была. «Делать нечего, пришлось согласиться на практически навязанную валютную ипотеку и подписать все бумаги. Так Кирилл стал валютным заемщиком банка по целевому кредитному договору на покупку квартиры.

Кошмар в долларах

Пожалеть об этом решении нашему ипотечнику пришлось очень скоро: в 2008 году в стране и мире грянул экономический кризис — и валютная ипотека начала оборачиваться кошмаром для Кирилла, который весь свой доход получает в рублях, а не долларах. В такой же ситуации оказались тысячи заемщиков: по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, в стране насчитывается 25 тыс. валютных ипотечников, общий объем взятых ими кредитов оценивается примерно в 120 млрд рублей, а средняя сумма кредита составляет 10,9 млн рублей, что в 6,4 раза выше, чем по рублевой ипотеке. После очередной девальвации рубля в 2014 году положение дел ухудшилось катастрофически: по данным Всероссийского движения валютных заемщиков, после двух кризисов проблемы с выплатой ипотеки испытывает буквально каждый первый, а у многих сумма ежемесячных платежей стала превышать доход.

В первый год наступившего кризиса семья Кирилла затянула пояса, но исправно платила по ипотеке. С 2009 года, когда сумма платежей становится все больше, Кирилл обращается в банк с просьбой о реструктуризации долга и переводе кредита в рубли, но его ходатайства остались без удовлетворения. «От доброжелательности сотрудников банка не осталось и следа, меня не пускают в приемную управляющего, а секретарь разговаривает через дверь», — рассказывает Кирилл. К 2014 году сумма платежей и вовсе становится непосильной и вырастает с начальных 65 тысяч до 140 тысяч рублей. При этом заемщик приносил в банк платежи в рублях, которые банк переводил уже «на месте» по своему курсу в доллары.

«В конце 2014 года, когда по всей стране прокатилась волна протестов и митингов валютных ипотечников, я направил обращение в Центральный банк России с описанием моей проблемы и полнейшего равнодушия со стороны банка. Регулятор отправил письмо в банк с тем, чтобы разобраться в ситуации. После этого руководство банка удостоило меня встречи», — поясняет Кирилл.

Как казалось Кириллу, его проблема начала решаться: по устной договоренности он прекращает платить по кредиту и ждет его перерасчета в рубли. Три месяца кредитный комитет банка разбирался в его деле… и отказал в реструктуризации. «Четыре раза мы договаривались о формате реструктуризации, но каждый раз новые условия, на мой взгляд, еще больше ухудшали предыдущие. Например, в одном из вариантов банк предложил увеличить срок выплаты кредита на 17 лет», — поясняет наш собеседник.

Суды и ссуды

Между тем к декабрю 2014 года, со слов Кирилла, он выплатил банку в общей сложности около 239 тысяч долларов. При очередной попытке добиться от банка реструктуризации долга он запросил расчет остатка долга. Оказалось, что погасить еще предстоит… даже больше того, что Кирилл брал у банка и уже выплатил. Пытаясь выяснить обоснование этой огромной суммы, направляя многочисленные заявки на перерасчет, Кирилл узнал, что в производстве Домодедовского горсуда Московской области уже с октября 2016 года находится дело по иску банка к нему о взыскании долга по кредитному договору, залогом погашения которого является взятая в ипотеку квартира, где проживает его семья, другой жилплощади не имеющая.

С тех пор между Кириллом и Фора-Банком идут мучительные судебные разбирательства. В феврале этого года Домодедовский суд удовлетворил иск банка о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 278 тысяч долларов и определил взыскание путем продажи с торгов находящейся в залоге у банка квартиры. Довод ответчика, что квартира является единственным жильем заемщика и его семьи, судом не принят. При этом суд снизил продажную стоимость выставляемой на торги квартиры по сравнению с оценкой ее рыночной стоимости на 20%, почему-то посчитав, что продажная цена должна быть ниже рыночной стоимости квартиры, указав при этом, что ее рыночная стоимость и так ниже имеющейся кредитной задолженности на день разрешения спора.

На этом примере простые арифметические действия наглядно показывают абсурдность валютного ипотечного кредитования в России, подвязаться на которое могут только люди, пребывающие, как говорится, не в здравом уме и не в твердой памяти. В результате деятельности банков в этом направлении в нашей стране такими следует считать всех ипотечных заемщиков. А на самом деле из-за финансовой неграмотности и «ушлости» банков клиенты готовы принимать любые кабальные и неадекватные условия кредитных организаций, чтобы разрешить свои жилищные проблемы. Так, по решению суда долг Кирилла по целевому кредиту, несмотря на все его платежи банку, сопоставимые с суммой взятого кредита, составляет 278 тысяч долларов, что в пересчете на наши «деревянные» будет порядка 15,5 миллиона. Изначально при оформлении банком залога квартира оценивалась по рыночной стоимости в 7,6 миллиона рублей, а сейчас суд и эту стоимость снизил до 6,1 миллиона. Понятно, что квартира в подмосковном Домодедове, десять лет назад стоившая 7 миллионов, не уйдет с торгов ни за 7 миллионов, ни уж тем более за 15. Получается, что Кирилл, даже лишившись квартиры, при любом раскладе останется вечным многомиллионным должником банка и все эти годы работал на благо банка.

В этой кредитной истории заслуживает внимания еще одно обстоятельство. По мнению Кирилла, банк не является надлежащим истцом по делу, так как Фора-Банк в 2008 году право требования по кредиту и залог на квартиру уступил люксембургской офшорной компании Flagship Mortgage Finance S.A., известив об этом клиента постфактум. Любопытно, что потом банк вроде как выкупил закладную обратно. О том, что заемщик снова должен банку, а не люксембургской компании, ему никто не сообщал. Как объясняют юристы, такой «маневр» с выкупом закладной мог понадобиться банку, чтобы избежать дополнительных издержек, связанных с обязательным резервированием средств по проблемному кредиту, либо уйти от налогообложения, или для вывода средств за рубеж. При рассмотрении дела банк суду представил закладную с отметкой о недействительности записи, а когда истец подавал иск об указанных обстоятельствах, банк скромно умолчал и документы представил только после огласки ответчиком продажи закладной офшору.

Однако надежда на положительный исход у многодетного отца есть: все же это не последняя судебная инстанция, сейчас его дело передано в Московский областной суд, который, как надеется Кирилл, более внимателен к аргументам не только стороны истца.

Закон на стороне банков

Из-за лазейки в российском праве и отсутствии четкого законодательства в сфере валютного ипотечного кредитования заемщики находятся в заведомо уязвимом положении. В настоящее время права ипотечника защищает лишь один закон «О потребителях», а закон «Об ипотеке», напротив, больше отвечает интересам банков. В одном лишь 2015 году Госдума подавала на рассмотрение несколько законопроектов с поправками в закон «Об ипотеке», но все они так не дошли до рассмотрения. Существующая правоприменительная практика сложилась также не в пользу заемщиков. Суды выносят свои решения в делах по валютной ипотеке «по шаблону», особо не утруждая себя в установлении и выяснении обстоятельств по каждому конкретному делу. Судя по всему, суды просто не хотят создавать прецеденты в пользу граждан. Возможная причина тому — сильнейшее лобби со стороны банков и их юридическая подкованность.

История Кирилла и его семьи, рискующей остаться без угла и без денег, далеко не единственная среди валютных заемщиков. Всех пострадавших заемщиков объединяет одно: они ввязались в навязанную банками валютную ипотеку. Однако Кирилл не перекладывает ответственность за свою беду на банк: он понимает, что сам недосмотрел, не прочитал, не изучил вопрос и повелся на сладкие увещевания. Мы пытались узнать в Фора-Банке, как же так вышло, каково соотношение оформленных валютных и рублевых кредитов в докризисный период, сколько заявок поступало именно на валютную ипотеку, предлагали ли сотрудники банка клиентам оформление кредита в долларах вместо рублей и почему банк отказывал в реструктуризации долгов после девальвации рубля и переводе кредитов в рубли, но на момент публикации так и не получили ответа.

Если нарисовать портрет валютных ипотечников, то среди них будут многодетные семьи, матери-одиночки, простые учителя и врачи, словом, люди, которые едва ли гнались за выгодой на разнице курсов. Из-за кризиса все они потеряли свои скромные миллионы и теперь хотят лишь одного: выплатить кредит и остаться в собственных квартирах. Стали ли они жертвами финансовой и юридической неграмотности, заложниками проблем с жильем или алчности банков, навязавших им непосильную ипотеку, — вопрос открытый, в конце концов подпись на договоре их никто не заставлял ставить. Но защитить граждан от рисков и лишить банки соблазна многократно наживаться на заемщиках могло бы государство, исключив пробелы законодательства, которое отнюдь не совершенно.

Мораторий снимается

Спокойная жизнь валютных заемщиков, которая длилась с 2014 года и позволяла без последствий не платить по ипотечным кредитам, вскоре уйдет в прошлое. Депутаты 18 октября приняли во втором чтении Кодекс по процедурам банкротства, который перестраивает механизм банкротства и позволит физлицам легально очиститься от долгов, чтобы начать кредитную жизнь с нуля.

Долгожданной для банкиров, выдавших до 2009 года огромные суммы валютных кредитов на покупку жилья, стала норма переходных положений этого Кодекса об отмене моратория на взыскание залоговой недвижимости по валютной ипотеке. Этот мораторий был введен в качестве временной меры свыше четырех лет назад в разгар неконтролируемой девальвации гривны.

Тогда депутаты прописали в законе, что мораторий утратит силу после принятия закона об особенностях погашения валютной ипотеки. Но принять его парламент не смог, поэтому у депутатов Руслана Демчака, Руслана Сидоровича и Владислава Голуба появилась идея отменить мораторий с помощью нового кодекса о банкротстве. При доработке законопроекта № 8060 ко второму чтению комитет по вопросам экономической политики решил, что мораторий закончится «в момент вступления в силу Кодекса», который заработает через полгода после обнародования.

Однако в процессе голосования депутаты отсрочили на год отмену запрета для банков забирать жилье у неплательщиков по кредитам. «Через один год со дня вступления в силу настоящего Кодекса теряет силу закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте»», – зачитал с трибуны Рады глава комитета по вопросам экономической политики Андрей Иванчук. Если президент Порошенко подпишет новый Кодекс до конца 2018-го, мораторий исчезнет летом 2020-го. К этому моменту уже год будут действовать новые правила льготной реструктуризации валютных займов.

Наследие кризиса

В Нацбанке подсчитали, что на 1 мая доля просроченных кредитов, выданных до кризиса 2008 года, составляла 94,2% по ипотечному портфелю в валюте и до 36,9% – по гривневому портфелю. Из-за моратория на взыскание обеспечения по валютным ипотечным кредитам объемы конвертации кредитов в гривневые «несущественно повлияли на качество обслуживания».

«По данным опрошенных банков, в 2016 году они конвертировали 2526 кредитов на сумму более 1 млрд грн, в 2017 году – 1061 кредитов на 619 млн грн. После конвертации 28% и 19% кредитов, конвертированных в 2016-2017 годах, признаны дефолтными», – говорится в отчете регулятора.

В НБУ поддерживают принятый кодекс о банкротстве. «У банков осталась значительная доля проблемной задолженности – около 50 млрд грн, урегулировать которую призван законопроект № 8060. Отмена моратория совместно с внедрением института банкротства физических лиц сдвинет данную проблему с мертвой точки», – считает руководитель проектов НБУ Никита Лазаренко. По его мнению, для заемщиков, которые пока не смогли урегулировать свою просроченную задолженность по валютной ипотеке, «предложены лояльные условия реструктуризации».

Долой мораторий

Отмена моратория была лишь вопросом времени. «Мораторий не может длиться вечно, так как вводился как временная мера до законодательного урегулирования вопросов погашения валютных кредитов с учетом необходимости достижения компромисса между кредиторами и заемщиками», – отмечает начальник юридического управления Банка Кредит Днепр Александр Ярецкий.

Снятие моратория может побудить неплательщиков по кредитам сесть за стол переговоров с банками, многие из которых и сейчас готовы реструктуризировать долги. «Большинство банков так или иначе занимались этой проблемой, несмотря на наличие моратория. Наш банк в 2015-2016 годах провел несколько волн рефинансирования валютных кредитов, которые дали возможность клиентам перевести валютный долг в гривну и вернуть обслуживание кредита в график», – рассказывает директор департамента розничного банкинга Укргазбанка Олег Кляпко.

При этом банки являются кредиторами лишь по части таких долгов, многие заемщики уже имеют новых кредиторов. «Часть таких кредитов в результате продаж банками прав требования, в том числе Фондом гарантирования по неплатежеспособным банкам, оказалась у третьих лиц – финансовых и коллекторских компаний, частных инвесторов. Данная категория новых кредиторов также заинтересована в цивилизованном решении проблемы», – считает Александр Ярецкий.

Льготные условия

В середине 2019 года (в момент вступления в силу Кодекса) стартует пятилетний период льготных условий реструктуризации долгов. Первое условие – валютные кредиты конвертируются в гривну по курсу НБУ на день открытия дела о неплатежеспособности физлица. То есть будет применяться рыночный валютный курс, а не условные 5,05 грн/$, что изначально требовали заемщики.

«В требования обеспеченного кредитора не включаются штрафные санкции и пеня. Признанные хозяйственным судом требования обеспеченного кредитора погашаются должником в размере рыночной стоимости квартиры или жилого дома, который обеспечивает требования кредитора», – зачитал Андрей Иванчук. Рыночную стоимость определит оценщик, выбранный кредитором. Остаток долга, который превышает стоимость недвижимости, подлежит списанию лишь «после полного выполнения обязательств должником по реструктуризированным обязательствам».

Прописаны и другие условия реструктуризации. Если общая площадь квартиры не превышает 60 кв. м (или не более 13,65 кв. м жилой площади на каждого члена семьи должника) или общая площадь жилого дома – не более 120 кв. м, то процентная ставка по такому плану реструктуризации устанавливается на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенному на 1 п.п. «План реструктуризации заключается на 15 лет, если иное не согласовано сторонами», – говорится в Кодексе. Текущее значение индекса UIRD составляет 15,36%. Если площадь недвижимости больше, то «процентная ставка по плану реструктуризации устанавливается на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенному на 3 п.п.», а план реструктуризации заключается всего на 10 лет.

При этом должник и обеспеченный кредитор могут договориться установить в плане реструктуризации или в мировом соглашении другие условия и порядок погашения требований обеспеченного кредитора, «но только те, которые не хуже для интересов должника».

Банкиры считают предложенные депутатами ставки более чем привлекательными для заемщиков. «Текущие ставки по гривневой ипотеке составляют 19-24%, таким образом, предложенные депутатами ставки в 15-16% – это уже ниже рыночных. С учетом списания части долга платеж по кредиту должен получаться очень льготным и посильным для клиента по сравнению с рыночными условиями», – говорит начальник управления по урегулированию кредитов бизнес-линии «Розничный бизнес» ОТП Банка Евгений Ратушнюк.

Александр Ярецкий считает, что при таких ставках банки не только ничего не заработают, но даже понесут убытки. «Маржа в 1 п.п. не покрывает всех издержек банка, не говоря уже о риск-премии и минимальной доходности. Даже государство, которое считается безрисковым должником, привлекает ресурсы по гораздо более высоким ставкам. Спасает только то, что для банков валютные кредиты – это NPL со 100% сформированным резервом», – поясняет банкир.

Банкиры будут комплексно смотреть на реструктуризацию, в которой ставка будет только одним из элементов. «Старые валютные кредиты выдавались под 10-12% в долларах, да еще когда доллар был по 5 гривен. Поэтому нельзя говорить, что номинальная ставка в 15,36% или 18,36% в гривне – это хорошо или плохо. Надо смотреть структуру сделки и условия рефинансирования в целом, учитывая другие компоненты и реальные финансовые возможности клиента. Ведь ставка – это только один элемент из возможного набора условий рефинансирования», – говорит Олег Кляпко.

Кому должен, всем прощаю

Принятие Кодекса всколыхнуло активистов так называемого Кредитного майдана: они были не готовы к такому повороту событий. «Если примут в целом, то ипотекодержатели отожмут все, что осталось: беда будет», «похоже не на реструктуризацию, а на обязательное перекредитование», «нас обещали пригласить в комитет на заседание по правкам к этому закону, но ничего не сказали», «почему нам не сообщили, что будут голосовать за этот закон», возмущались заемщики.

Основные их претензии касались отмены моратория. Новые условия погашения долга заемщики в соцсетях не обсуждали. Поэтому финансисты ожидают новую волну уличных протестов. «Есть риск, что заемщиков могут не заинтересовать такие условия реструктуризации. С одной стороны, хорошо, что заемщик должен вернуть банку только рыночную стоимость квартиры, без насчитанных за период неуплаты пени и процентов, но с другой – многих не устроит конвертация кредита по текущему курсу», – говорит один из банкиров. «Действительно, есть часть должников, которым комфортно находиться под мораторием, бесконечно не возвращая долги. Но Кодекс через год после вступления в силу все-таки мораторий отменяет. Конечно, мы надеемся, что это станет стимулом договариваться как для заемщиков, так и для банков», – отмечает исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова.

Часть валютных заемщиков может не пойти на контакт с банками даже после снятия моратория. «Если учитывать, что проблеме курсовых разниц по ипотечным кредитам уже более 10 лет, все эти механизмы уже давно предлагались банками», – говорит директор кредитного департамента банка «Пивденный» Виктория Скоч. К тому же если должник после реструктуризации кредита перестанет выполнять свои обязательства, банк-кредитор будет иметь право защитить свои интересы в том числе путем взыскания залогового имущества, подчеркивает Елена Коробкова.

Александр Ярецкий считает, что в сложившейся ситуации все будет зависеть от поведения должников. «Это компромиссное решение, которое в полной мере невыгодно ни одной из сторон, но оно мотивирует и банки, и должников активнее искать альтернативные варианты решения проблемы. Важно подчеркнуть, что право выбора – воспользоваться реструктуризацией или нет – остается полностью за должниками. Если заемщик инициирует процедуру реструктуризации, банк или новый кредитор обязан принять его решение. Так решил законодатель. Но если должник не платит по кредиту и не воспользовался предложенной законом реструктуризацией, у банка будут развязаны руки в части принудительного взыскания долга», – считает Александр Ярецкий. При этом новый кодекс позволит заемщику «сдать ключи от квартиры» и подать на банкротство, иначе, если продажа залоговой квартиры не покроет долг, банк будет требовать его погашения.

Вряд ли кредиторы будут пытаться массово взыскивать проблемную ипотеку после отмены моратория, считают в НБУ. «Основным бизнесом банков является кредитование, а не торговля недвижимостью или другими залогами. Все коммерческие банки заинтересованы в том, чтобы при возникновении проблем с платежной дисциплиной заемщика договариваться, обсуждать план реструктуризации, а не реализовывать имущество. Взыскание залогового имущества – это крайняя мера при работе с должниками, которая вряд ли станет массовой. Тем не менее отмена моратория – это важный психологический фактор для самого заемщика и сигнал к тому, чтобы сесть за стол переговоров с банком», – говорит Никита Лазаренко.

Продажа квартир по текущим ценам не покроет долги заемщиков. «Падение стоимости квартиры в долларах в несколько раз по сравнению со стоимостью на момент выдачи кредита может привести к тому, что, взыскав залоговое имущество и продав его, вырученной суммы может быть недостаточно, чтобы погасить долг в полном объеме. Поэтому взыскание залогового имущества – не особо интересный сценарий для банка. Банки будут прибегать к нему в самых безнадежных случаях», – считает Олег Кляпко. Виктория Скоч придерживается другого мнения: «Банки уже сформировали достаточно резервов под такие кредиты и в основном готовы принять и реализовать ипотеку в погашение долга, а остаток долга покрыть за счет резерва, чтобы почистить портфель».

Виктория Руденко

Десятилетие назад валютная ипотека занимала 70% на рынке жилищных займов. В большинстве случаев банки не предлагали клиентам альтернативы. Как только национальная валюта утрачивала стабильность, у валютных ипотечников начинались большие проблемы. Особенно остро они проявились в 2014 году, когда рубль обесценился вдвое. Тема нашей сегодняшней статьи — валютная ипотека, последние новости которой вы узнаете далее.

Истоки проблемы

Валютная ипотека более не популярна среди клиентов банка. Так как государство и граждане-должники пытались сделать банкиров «стрелочниками» в ситуации возросших кредитных выплат, многие финансовые организации и сами исключили валютную ипотеку из линейки своих продуктов. Но в 2019 году проблема остается. И тянется она издалека.

Больше всего кредитов в иностранной валюте было выдано в 2008 году. И тогда же у заемщиков появились первый нехороший «звоночек» — мировой финансовый кризис существенно ослабил российский рубль. На его удержание Центробанк потратил огромные денежные средства, но национальная валюта все равно резко обесценилась: за доллар в конце года давали уже 36 рублей (вместо 24), а за евро – 41,5 рублей (вместо 36).

После этого скачка курса интерес к валютной ипотеке поубавился, но брать ее не перестали. Более того, предложения банков по перекредитованию ипотеки в рублевом эквиваленте многими заемщиками были отвергнуты, как невыгодные. Должники ожидали постепенного укрепления национальной валюты, а дождались ее катастрофического обрушения осенью 2014 года.

Тогда рублевая стоимость основных иностранных валют (евро и доллара) увеличилась почти в 2 раза. В ноябре-декабре некоторые банки предлагали их по курсу более 100 рублей за 1 единицу. И хотя усилиями государства нацвалюта постепенно окрепла, ее среднее значение по отношению к иностранным валютам значительно изменилось. Курс валют, в которых оформлялись жилищные займы, стал гораздо выше. Вследствие этого увеличился и размер ежемесячных выплат в счет погашения долга.

Валютные ипотечники забили тревогу, стараясь привлечь к своим проблемам максимальное внимание чиновников, законодателей, прессы и обычных граждан. СМИ широко освещали бедственное положение должников, взявших кредиты в долларах или евро. В конце концов, их услышали и предложили несколько вариантов погашения увеличившегося долга.

Пути решения

Валютные заемщики, которым приходится погашать долг более солидными суммами, чем они рассчитывали, вправе воспользоваться одним из следующих способов снижения финансовой нагрузки.

Реструктуризация долга

Реструктуризация валютной ипотеки означает, что банк соглашается пересмотреть условия договора займа, предоставив должнику определенные преференции.

Например, он может:

1. Увеличить срок действия договора займа, тем самым уменьшив ежемесячную нагрузку на должника.
2. Перевести валютный долг в рублевый эквивалент по льготному курсу.
3. Изменить график внесения платежей.
4. Предоставить должнику отсрочку.
5. Не начислять пени и штрафы за просрочку.

Желая реструктуризировать непосильный долг, клиент вправе обратиться в банк с соответствующим заявлением, в котором он сообщает причину своей неплатежеспособности и предлагает выход из сложившейся ситуации.

Юристы рекомендуют обращаться в банк заранее, как только гражданину стало известно о возможных финансовых трудностях. Своевременная реструктуризация займа поможет избежать заемщику штрафных санкций.

Недостатком этого способа взаиморасчета с банком, как правило, становится конечное увеличение денежной суммы, которую придется вернуть кредитору. Помогая заемщику, финансовое учреждение помнит о своих интересах, поэтому сделает реструктуризацию ипотеки максимально выгодной для себя.

На 2014-2015 гг. пришелся пик публичных протестов валютных ипотечников. В непомерно возросших платежах по кредиту они обвиняли власть, ЦБ и финансовые учреждения, выдавшие им ссуды. Граждане пикетировали офисы банков, препятствовали их работе, добивались встречи с должностными лицами. Их основным требованием было законодательно заставить банки реструктуризировать займы в иностранной валюте на условиях, приемлемых для получателей кредитов.

Однако, несмотря на протесты, серьезного изменения в пользу валютных заемщиков российское законодательство не претерпело. Реструктуризация долга происходила (и продолжает происходить) не принудительно, а по доброй воле банка.

Рефинансирование долга

Рефинансирование валютной ипотеки – это оформление нового кредита, с помощью которого будет погашен первый займ. Он берется на более выгодных условиях в этом же банке или сторонней организации. И, чтобы не попасть в ту же финансовую кабалу, это должен быть рублевый займ.

Решение о рефинансировании долга следует тщательно взвесить. Иногда перекредитование приводит к еще большей нагрузке на должника. Например, если он что-то не учел или не заметил в условиях договора.

На рефинансирование валютной ипотеки могут рассчитывать только добросовестные клиенты банка, не допустившие в прошлом просрочек по выплатам. Кроме того, банки неохотно рефинансируют валютную ипотеку, для погашения которой использовался материнский капитал. Но после оформления нового, менее обременительного кредита, воспользоваться средствами маткапитала возможно.

В рефинансировании займа будет отказано, если он брался на квартиру в новостройке, которая еще недостроена. В данном случае заемщик еще не обладает предметом залога, под который выдается новый кредит.

Подробнее про рефинансирование ипотеки читайте в отдельной статье на нашем сайте — «Рефинансирование ипотеки в 2019 году пошагово».

Последние новости

Новости валютной ипотеки, в основном, касаются различных законопроектов, которые пока методично отвергаются органами исполнительной власти или депутатами. Так, в конце 2016 года, в Государственную Думу вносилось несколько нормативных проектов, призванных облегчить положение получателей валютных кредитов.

В ноябре 2016 года фракция «Справедливая Россия» предложила законопроект о валютной ипотеке, запрещающий отбирать у таких заемщиков ипотечную недвижимость, если другого жилья у них нет. В другом законопроекте предлагалось обязать банкиров во всех подробностях информировать клиентов о возможных рисках валютной ипотеки. Документ также устанавливал предельный размер неустойки за просроченный платеж – она не должна была превышать ключевую ставку Центробанка, действующую в день оформления ипотечного договора.

Но последние новости показывают — ни один из этих законопроектов, касающихся валютной ипотеки так и не был принят. И даже если бы они были одобрены законодателями, то касались бы лишь новых договоров займа, оформленных после вступления закона в силу.

Однако проблема непосильных платежей сегодня беспокоит, прежде всего, тех, кто взял кредиты до обрушения рубля в 2014 году. Пока законодатели не могут порадовать валютных должников нормативным актом, который решил бы их проблемы.

Невозможно обязать банки нести убытки, входя в тяжелое положение заемщиков. Списывать их долги они могут только за счет других клиентов, не имеющих отношения к финансовым потерям незадачливых заемщиков.

Например, за счет вкладчиков, снижая им процентные ставки по депозитам. Иначе финансовым учреждениям будет грозить разорение. В связи с этим была отклонена законодательная инициатива депутата В. Рашкина, предложившего пересчитать сумму валютного кредита по курсу, действовавшему в момент заключения договора займа.

Основным документом, облегчающим финансовое положение неплатежеспособных должников, остается решение Правительства по валютной ипотеке. В апреле 2015 года оно приняло специальную программу помощи ипотечным должникам, попавшим в тяжелое финансовое положение. Банкам предлагалось реструктуризировать долги некоторых категорий заемщикам, а часть их кредитов погашало государство.

Программа действовала до марта 2017 г. – до исчерпания выделенных на нее средств. Хотя, согласно документу, должна была завершиться 31 мая. Однако в августе 2017 года Правительство нашло дополнительных 2 млрд. рублей и возобновило оказание государственной помощи определенному кругу заемщиков.

К ним относятся:

1. Инвалиды.
2. Лица, имеющие детей-инвалидов.
3. Ветераны различных боевых действий.
4. Родители, попечители и опекуны несовершеннолетних детей.
5. Получатели ссуды, на иждивении которых находятся учащиеся образовательных учреждений не старше 24-летнего возраста.

Ознакомиться с текстом документа вы можете, скачав его по этой ссылке.

Если банк перекредитует этих валютных ипотечников на более выгодных условиях, то получит от государства денежную выплату, частично погашающую сумму их займа. Определенные требования предусмотрены не только к категориям получателей кредита, но и к величине их доходов, сроку заключения договора, характеристикам приобретаемой недвижимости и некоторым другим критериям.

Покрывать неожиданные убытки всех валютных ипотечников государственными деньгами было бы несправедливо. Гражданин добровольно берет на себя определенные финансовые риски, подписывая договор займа, и государство не является стороной этого соглашения. Если бы заемщику удалось сэкономить на валютной ипотеке определенную денежную сумму, он не стал бы делиться ею с казной. Но когда получатель ссуды несет потери, то считает возможным покрыть свои убытки за счет государственных средств.

Позиция банков

Почти все крупные, серьезные банки свернули программы по валютному кредитованию граждан. В 2016 году подобные ссуды составили всего лишь 1,6% от общей массы ипотечных займов.

По всей стране продолжаются судебные тяжбы валютных заемщиков с кредиторами, в процессе которых банкам удается последовательно и убедительно доказывать, что скачок курсов иностранных валют не является основанием для пересмотра условий договора займа. В их текстах часто прямо указано, что соглашение заключено с условием высокого риска сделки.

Позиция банкиров сводится к тому, что кредит валютным заемщикам выдавался за счет денег, доверенных банку вкладчиками. И финансовое учреждение несет перед ними ответственность. Соглашаясь выполнить требования недовольных должников, банк был бы вынужден изыскивать средства, залезая в «карман» других клиентов. Тем не менее, многие банки участвуют в программе государственной помощи наиболее незащищенным категориям заемщиков.

В частности, к ней присоединились следующие кредитные организации:

1. Сбербанк.
2. ЮниКредит Банк.
3. ВТБ 24.
4. Банк Москвы.
5. Газпромбанк.
6. БИНБАНК.
7. Дальневосточный банк.
8. Абсолют Банк.
9. Автоградбанк.
10. РосЕвроБанк.
11. Крайинвестбанк.
12. Россельхозбанк и другие.

Судебная практика

Правоприменительная практика пока складывается не в пользу заемщиков. Судьи не признают колебания курса рубля форс-мажорными обстоятельствами. Банки, за редким исключением, выигрывают судебные споры, после чего отбирают у валютных должников жилье и продают его другим лицам.

Одним из таких исключений явилось решение Пушкинского райсуда Московской области. В феврале 2015 года он встал на сторону должника и велел банку ВТБ-24 пересчитать размер непогашенной задолженности по курсу рубля, действующему в день оформления договора займа. Суд счел изменение курса валют существенным обстоятельством, которое не позволяет должнику расплатиться с кредитором в объеме, установленном договором.

Но уже в июне того же года вышестоящая судебная инстанция отменила это решение. Московский областной суд пришел к выводу, что повышение курса иностранной валюты не является обстоятельством, которое невозможно предвидеть. Он заметил, что данная ситуация исчерпывается понятием коммерческого риска, а не форс-мажора. А закон и деловой обычай не предусматривают, что негативные последствия подобных рисков должны ложиться на кредитора.

Отменяя решение нижестоящей инстанции, суд также руководствовался тем, что уровень дохода заемщика и финансовая ситуация в стране не рассматривались сторонами договора ни как условие его заключения, ни как условие его исполнения. Таким образом, несмотря на затеянную судебную тяжбу, валютный ипотечник не смог добиться перерасчета долга.

Прогнозы

Некоторые депутаты предлагают вообще запретить финансовым учреждениям выдавать кредиты в иностранной валюте. Однако подобные законопроекты носят явный нерыночный характер, и вряд ли будут приняты. Существует лишь рекомендация Центробанка о невыдаче подобных займов, однако прислушаться к ней или нет, банки решают сами.

Финансисты прогнозируют дальнейшее укрепление российской валюты, что должно снизить размер ежемесячных выплат банкам в рублевом эквиваленте. Также эксперты ожидают значительного роста процедур банкротства среди физических лиц, в том числе, взявших валютную ипотеку. Такая возможность появилась у граждан с октября 2015 г. После объявления должника банкротом реструктуризировать его кредит будет уже не банк, а судебная инстанция.

Валютная ипотека остается очень рискованным решением жилищного вопроса, и подавляющее число экспертов не рекомендует россиянам ввязываться в это ненадежное дело сегодня.

По факту, против валютной ипотеки в балансе и за балансом банка стоят рублевые депозиты плюс проданные форварды на валюту. Есть очень важный нюанс: что за контрагенты участвуют в сделке. Если это биржевой фьючерс, то он заключается на рыночных условиях. Срок до экспирации (даты исполнения) фьючерса составляет несколько месяцев, и против длинных ипотечных кредитов у банка за балансом висят эти короткие фьючерсы. Их надо обновлять, обязательства исполняются — и банк заново должен продавать эти фьючерсы по актуальному форвардному курсу. Так как банк делает это регулярно, убытки по обесценению рубля он несет в процессе заключения и исполнения этих контрактов. Причем это не какая-то валютная переоценка, а реальные убытки. При завершении очередного срочного контракта банк живыми деньгами платит своим контрагентам. В такой ситуации раз уж банк понес эти убытки, он хочет вернуть эти деньги — и пытается получить их у ипотечных заемщиков, которые умудрились взять валютные кредиты.

Это одна ситуация. Но возможна и другая. Не знаю, как обстоят дела на текущий момент, но в середине и в конце 2014 года было немало банков, у которых контрагентами по покупке форвардных контрактов были аффилированные компании. А цены сделок, очевидно, не были рыночными. В этом случае банки формально закрывают свою валютную позицию (когда обязательства и требования банка по валюте равны). Но — важное отличие — банки убытков не несут, и валютные риски остаются. Обесценение рубля тогда влечет положительную валютную переоценку ипотечных кредитов, которая идет в прибыль банка. В этой ситуации банк сознательно идет на валютный риск и хочет на этом заработать. В 2014 году было очевидно, что рубль обесценится и курс «улетит». Банки пользовались этой ситуацией и хорошо заработали на обесценении рубля за счет переоценки валютных кредитов, в том числе и ипотеки.

Но это не вся картина. Рубль обесценился в два с половиной раза. Понятно, что в такой ситуации большинство валютных ипотечных кредитов автоматически становятся проблемными, возникают просрочки. Когда становится проблемным обычный рублевый кредит, банк может подать в суд на заемщика, отсудить квартиру и продать ее. Но ведь и недвижимость в долларовом выражении обесценилась в два раза. Стоимость обеспечения залога теперь не покрывает кредита, номинированного в долларах. Это означает, что, как ни крути с форвардами, банк все равно в проигрыше: через суд в случае дефолта по кредиту он себе средства не вернет и понесет убытки в размере разности между стоимостью кредита и обеспечения. Банк в одном месте заработал — за счет валютной переоценки, в другом, за счет кредитных рисков, — потерял.

Что же делать банкирам, какие шаги навстречу заемщикам они могут себе позволить сделать? На мой взгляд, логика банкиров должна быть следующей. Когда ипотечный кредит выдается, стоимость недвижимости обычно несколько выше выданной суммы. Эта дельта закладывается как раз для того, чтобы покрывать убытки, связанные с колебаниями залоговой стоимости. После того как рубль обесценился, в долларовом выражении стоимость залогового обеспечения в валютном выражении также сократилась. Но с учетом заложенной дельты покрытие стоимостью залога тела кредита упало не в 2,5 раза.

Разумные банки должны поступать следующим образом. Есть квартира в залоге — приравняем ее стоимость к размеру кредита. Из этого соотношения можно получить курс, по которому этот кредит будет логично пересчитать в рубли. Например, квартира стоит 7 млн руб., а на ее покупку в 2014 году был взят кредит в размере $140 тыс. (или 4,2 млн руб. по курсу 30 руб. за доллар). Предположим, что стоимость квартиры в рублях не изменилась. То есть $140 тыс. приравниваем к 7 млн руб. и получаем курс 50 руб. за доллар.

В нашем примере потери для банка составят $140 тыс.х(80 руб. — 50 руб.) = 4,2 млн руб. Но надо помнить, что за счет валютной переоценки (при условии отсутствия хеджирования валютной позиции) банк заработал дополнительно 11,7 млн руб. Эта сумма получается, если изначальную долларовую стоимость кредита пересчитать по текущему курсу 80 руб. за доллар. Таким образом, чистый доход банка составит 11,7 — 4,2 = 7,5 млн руб. Банк остается в плюсе, а заемщик получает возможность сохранить жилье. И это тот разумный компромисс, участие банка в потерях, который может устроить все стороны.