Справочник Бухгалтера

«Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года:

Краткое содержание обзора судебной практики:

§ 1. Обращение в суд с иском об установлении сервитута

1. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута
2. Подведомственность споров об установлении, изменении, прекращении сервитута
3. Установление сервитута для обеспечения прохода, проезда к самовольной постройке
4. Установление сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.
5. Установление сервитута по иску собственника земельного участка, на котором расположен линейный объект
6. Прекращение сервитута в случае отпадения оснований, по которым он установлен

§ 2. Условия установления сервитута

7. Установление земельного сервитута при отсутствии иной возможности пользования участком
8. Условия сервитута лишают возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием
9. Установление сервитута при нескольких вариантах прохода (проезда) к земельному участку
10. Суд определяет все условия сервитута, на которых он устанавливается
11. Госрегистрация сервитута при отсутствии в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом

§ 3. Плата за сервитут

12. Плата за сервитут исходя из принципов разумности и соразмерности
13. Порядок изменения платы за сервитут

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
26 апреля 2017 года

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Верховным Судом Российской Федерации, в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 г. N 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, проведено обобщение судебной практики.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 — 276 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (статья 276 ГК РФ).

§ 1. Обращение в суд с иском об установлении сервитута

1. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях.

2. При решении вопроса, какому суду — общей юрисдикции или арбитражному — надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

3. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

4. В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

5. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

6. Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

§ 2. Условия установления сервитута

7. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

8. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

9. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

10. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

11. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

§ 3. Плата за сервитут

12. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

13. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, устанавливается, в частности, что:

при решении вопроса, какому суду — общей юрисдикции или арбитражному — надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений;

с требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок;

сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом);

не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием;

при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей;

условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, ВС РФ провел обобщение судебной практики и дал разъяснения.
В части, касающейся обращения в суд с иском об установлении сервитута, Верховный Суд указал, что действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.
ВС РФ также пояснил, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться и собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.
Согласно Обзору, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.
В части, касающейся условий установления сервитута, ВС РФ разъяснил, что он может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
Как пояснил Верховный Суд, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
ВС РФ обратил внимание судов на то, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.
В части, касающейся установления платы за сервитут, ВС РФ указал, что она определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
Адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев положительно оценил принятый Обзор, отметив, что в нем разъяснены спорные аспекты, такие как подсудность споров об установлении сервитута, круг лиц, которые вправе обратиться в суд по данной категории споров, установление платы за сервитут и другие.
К ключевым положительным аспектам Обзора, по мнению Ильи Прокофьева, можно отнести относительное уравнивание прав собственников земельных участков, обремененных сервитутом, и собственников земельных участков, для обеспечения использования которых устанавливается сервитут, а также необходимость указания в решениях судов всех условий, на которых устанавливается сервитут. Пункт 11 Обзора разъясняет важное положение о том, что отсутствие в ЕГРП сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом. До настоящего момента позиция судов по этому вопросу была неоднозначной, подчеркнул эксперт.
В целом, добавил Илья Прокофьев, Обзор ВС РФ разъясняет наиболее актуальные проблемы сервитутного права и сложившиеся в практике судов противоречия. «В дальнейшем это должно положительно сказаться на судебной практике и, следовательно, сократить количество споров об установлении сервитутов, рассматриваемых в судах апелляционной и кассационной инстанций», – заключил эксперт.
Аналогичную точку зрения высказал партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков. По его словам, Обзор с уверенностью можно назвать пособием по спорам об установлении сервитута на земельный участок. «Коллеги-юристы, в том числе судьи, которые ранее не имели опыта работы по данной категории дел, после изучения Обзора, вероятнее всего, получат необходимые знания как для подготовки правовой позиции по спору, так и для ее оценки в рамках рассматриваемого дела», – уверен эксперт.

Сервитут как правовой институт во много регламентируется судебными прецедентами. Настоящим представляем комментарий к ОБЗОРУ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

1. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.

(…) Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Это означает что суд не вправе вернуть исковое заявление из-за отсутствия досудебного обращения к ответчику. В иске достаточно сослаться на устные переговоры.

2. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

(…) при решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать спор, необходимо исходить из критериев субъектного состава участников спора и характера правоотношений, применяемых в совокупности. Одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса предпринимателей, или возникновение спора между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности, не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.

(…) Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

Нередко истец не выясняет до суда с необходимой точностью на какой именно участок наложить сервитут, кто его собственник или арендатор. Такое поведение может привезти к тому, что, подав иск в арбитраж в конце процесса окажется что один из владельцев физическое лицо, в таком случае дело нужно будет начинать заново в суде общей юрисдикции.

3. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

(…) истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Истцам нужно быть осторожным в исках об установлении сервитута. Можно получить преюдициальный вывод суда что объект недвижимости является самовольным. С другой стороны, ответчики могут использовать такое основание для защиты от иска.

4. В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

(…) Сами по себе положения подпункта 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По сути Верховный суд дает собственнику линейного объекта дает выбор: обратиться в органы власти или в суд. И это выход, в случае если органы власти против установления публичного сервитута, не нужно будет судиться с ними. Можно сразу инициировать спор об установлении сервитута.

5. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

По сути это вывод позволяет любому собственнику обремененного участка заявлять требования о сервитуте. До сих пор практику шал по пути, что собственник служащего земельного участка вправе лишь взыскивать неосновательное обогащение, как плату за пользование его участком.

А интерес такого лица может заключаться также в определении порядка, способа и времени пользования его участком.

6. Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Очевидный интерес сервитуария – перестать платить за уже не нужный сервитут – теперь может быть им реализован самостоятелен. В целом Верховный суд в своем обзоре делает подборку решений судов, в которых выравниваются права и лица, в отношении которого устанавливается сервитут, и лица, в пользу которого устанавливается сервитут.

7. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Не путать с наличием альтернативных вариантов проезда, в таком случае в суде через экспертизу определяется наиболее удобный и наименее обременительным для сервитуария вариант сервитута. Совершенно другая ситуация, когда лицо, требующая установления сервитута в свою пользу, имеет возможность проезда через земли общего пользования (дороги). В таком случае суд откажет.

8. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Ответчики часто заявляют о намерении застроить участок, такая позиция Верховного суда усиливает подобные аргументы владельцев, обременяемых участков.

9. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

(…) при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

10. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Вывод основан на том, что решение о сервитуте должно быть исполнимым и подлежит регистрации. См, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

11. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. – в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

(…) Закон о регистрации прав не содержит обязательного требования 14 о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 3925, 3926 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее 3 лет. В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимость (с 1 января 2017 г. – Единый государственный реестр недвижимости). При этом лицо, в пользу которого зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим земельным участком на условиях, установленных соглашением.

12. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Оценщики разработали свою методику расчета платы за сервитут. Которая учитывает стоимость обременяемого участка, площадь обременений способ и интенсивность использования. Однако к такому расчету необходимо добавлять компенсацию дополнительных расходов ( например, охрану участку, уборку) и единовременные траты ( например, оборудование дополнительных ворот).

13. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Обычная индексация долга здесь не уместна, но можно заложить в расчет платы изменение на уровень инфляции.

Заявить о размере платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). И, наконец, может поменяться стоимость обременяемого участка (например, после очередной кадастровой переоценки).

Вы можете задать свой вопрос по телефону +79603725010 (консультация по телефону бесплатная).

Подведомственность

По общим правилам к подведомственности арбитражных судов относятся дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 1 ст. 27 АПК РФ).

Вместе с тем одно лишь обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, еще не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Равно как и в случае возникновения спора между субъектами предпринимательской деятельности в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

Например, как отметила высшая судебная инстанция по одному из дел, спор о прекращении сервитута, установленного ранее по решению арбитражного суда, подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции с учетом субъектного состава, поскольку собственник земельного участка, в отношении части которого был установлен данный сервитут, утратил статус индивидуального предпринимателя (п. 2 Обзора).

Незаконная реконструкция

Заслуживает внимания позиция, отраженная в п. 3 Обзора, по вопросу о возможности установления сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции.

В рамках приведенного в Обзоре дела установлено, что объект, в отношении которого было заявлено требование об установлении сервитута (здание склада), был незаконно реконструирован (на месте демонтированного здания без разрешения на строительство возведен новый объект капитального строительства).

Суды пришли к выводу о том, что в таком случае истец как лицо, самовольно построившее новый объект, с учетом положений ст. 222, 274 ГК РФ не приобретает на него права собственности и, соответственно, не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута.

Публичный и частный сервитуты

Одно из наиболее интересных, с нашей точки зрения, разъяснений содержится в п. 4 Обзора. Согласно данному пункту возможность установить публичный сервитут для ремонта и эксплуатации линейного объекта не лишает собственника линейного объекта права требовать от собственника земельного участка установления частного сервитута для тех же целей.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. В таком случае сервитут устанавливается по результатам публичных слушаний на основании акта уполномоченного органа для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

В свою очередь, положения п. 1 ст. 274 ГК РФ предусматривают установление частного сервитута по соглашению собственника участка и собственника линейного объекта либо по решению суда, в том числе для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.

В Обзоре анализируются судебные акты по делу о защите интересов собственника газопровода, обратившегося к собственнику земельного участка для установления частного сервитута в целях эксплуатации и ремонта газопровода, обеспечивающего газоснабжение многоквартирного дома. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на приведенные выше нормы земельного законодательства и мотивировав свое решение тем, что использование истцом чужого земельного участка для указанных целей возможно на основании публичного сервитута.

Суд кассационной инстанции с позицией суда первой инстанции не согласился, указав, что сама по себе потенциальная возможность установить публичный сервитут для эксплуатации линейного объекта не может являться основанием для отказа в установлении частного сервитута для тех же целей в порядке ст. 274 ГК РФ. Данная позиция была поддержана высшей судебной инстанцией.

Необходимо отметить, что в практике до настоящего времени прослеживалось четкое разделение институтов частного и публичного сервитута в зависимости от круга лиц, в интересах которых сервитут устанавливается. Согласно существовавшей позиции судов, публичный сервитут всегда направлен на обеспечение интересов неограниченного круга лиц и публичных интересов, в связи с чем в принципе не может быть установлен в интересах частного лица (1.

Определив, что в установлении публичного сервитута отсутствуют явно выраженный публичный интерес или воля местного населения, суды признавали законным отказ уполномоченного органа в установлении публичного сервитута (2.

В пункте 4 Обзора Верховный cуд отходит от приведенной позиции, фактически допуская при одних и тех же обстоятельствах (необходимость эксплуатации и ремонта инженерных сетей, подведенных к многоквартирному дому) установление как публичного сервитута в интересах местного населения, так и частного сервитута в пользу собственника инженерных сетей. Такой подход, по нашему мнению, будет способствовать решению наболевшего вопроса эксплуатации инженерных сетей, расположенных на чужом земельном участке, предоставляя собственнику сетей право использовать различные механизмы: как обращение в уполномоченный орган за установлением публичного сервитута, так и право требовать установления частного сервитута от собственника земельного участка.

Кто может требовать?

В пункте 5 Обзора приводится еще одна позиция, которая, на наш взгляд, позитивно скажется на формировании единообразной правоприменительной практики. Верховный суд подтвердил право собственника земельного участка, на котором расположен чужой линейный объект, требовать от собственника такого объекта установления частного сервитута.

В Обзоре приводится спор между собственником участка, на котором расположены опоры линии электропередачи, и собственником данного линейного объекта об установлении сервитута. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, указав, что по смыслу ст. 274 ГК РФ требовать установления сервитута вправе только собственник линейного объекта, а не собственник участка.

Суд кассационной инстанции определил, что объект возведен на участке после возникновения права собственности истца (вопросы наличия согласия собственника на строительство объекта на его участке и, следовательно, правомерности строительства в Обзоре не отражены), собственник линейного объекта фактически пользовался земельным участком, однако от установления порядка пользования и платы уклонялся.

С учетом изложенного суд округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ст. 274 ГК РФ не ограничивает право собственника участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на земельный участок, с требованием об установлении сервитута. Суд также принял во внимание тот факт, что истцу уже было отказано в удовлетворении негаторного и виндикационного исков.

Безусловно, в ситуации, когда собственником земельного участка исчерпаны иные способы защиты, в частности, ему отказано в освобождении участка от чужого объекта, а правообладатель линейного объекта уклоняется от решения вопросов о порядке пользования участком и установления платы, фактически единственным инструментом защиты интересов собственника земельного участка остается обращение с требованием об установлении возмездного сервитута. Справедливости ради стоит отметить, что схожая позиция высказывалась ранее Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.03.2013 № 15104/12.

Вместе с тем, по нашему мнению, данная позиция, изложенная в Обзоре применительно к случаям строительства линейного объекта после возникновения права частной собственности истца, должна толковаться шире.

Представляется, что собственник участка вправе требовать установления возмездного сервитута и в случае, когда земельный участок приобретен им с уже возведенными линейными объектами, однако отношения собственника линейного объекта с предыдущим собственником земельного участка по каким-либо причинам не были формализованы.

Логически связанная с проанализированным подходом Верховного суда позиция отражена в пункте 6 Обзора, в котором разъяснено, что, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник участка, для обеспечения использования которого был установлен сервитут.

Плата за сервитут

Учитывая количество споров, связанных с установлением платы за сервитут, Верховный cуд также выявил критерии определения судом размера платы за сервитут, а также порядок ее установления и изменения, а именно (п. 12, 13 Обзора):

1. Плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон и срока установления сервитута. В частности, отмечено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя при этом ограничения и затраты, которые возникают у собственника земельного участка, обремененного сервитутом (например, расходы, связанные с необходимостью организации проезда через земельный участок, со сносом или с переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части земельного участка в надлежащем состоянии).

2. Такая плата может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей, при этом допускается установление комбинированной платы, состоящей из единовременной платы и периодических платежей.

3. Обязанность по представлению доказательств обоснованности предлагаемого размера платы за сервитут возлагается на истца, в том числе путем назначения экспертизы, при этом ответчик при несогласии с предложенным размером оплаты вправе представить суду доказательства в обоснование своих возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

4. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы, при этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (о ее увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника, обремененного сервитутом (например, в случае изменения интенсивности движения и грузоподъемности автотранспортных средств обладателя сервитута).

Важно отметить, что в п. 12 Обзора наконец сформулирована однозначная позиция о возможности установления безвозмездного сервитута: такой сервитут допустим при согласии собственника обременяемого объекта недвижимости на безвозмездное пользование.

Приведенная выше позиция примечательна прежде всего тем, что ранее в практике неоднократно высказывалась позиция о недопустимости установления судом бесплатных сервитутов, поскольку таковые не предусмотрены законом (3.

Определение условий

Помимо приведенных позиций, Верховный cуд в Обзоре также уточнил сложившиеся в практике подходы к разрешению дел, связанных с установлением сервитута и определением его условий, в частности:

1) недостижение согласия об установлении сервитута или о его условиях является достаточным основанием для обращения в суд, законодательством не предусматривается обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения не требуется (п. 1 Обзора);

2) установление сервитута возможно только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (п. 7 Обзора);

3) недопустимость установления сервитута если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п. 8 Обзора);

4) обеспечение соблюдения баланса интересов сторон при выборе наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, условий установления сервитута (например, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок) (п. 9 Обзора);

5) удовлетворяя требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается (сведения о земельных участках, вид, содержание, сферу действия сервитута, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных или иных работ, и др.) (п. 10 Обзора) (4.

Стоит отметить, что критерии допустимости установления сервитута и рекомендации в отношении выбора оптимального варианта его установления неоднократно отражались в судебных актах Президиума ВАС РФ, КС РФ и единообразно применяются в актуальной судебной практике (5.

С учетом вступившего в законную силу нового Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Верховный cуд также отметил, что в отсутствие в ЕГРН (до 1 января 2017 года – в ГКН) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом (п. 11 Обзора).

Приведенные Верховным cудом позиции по спорам об установлении сервитута на земельный участок, обобщенные в едином Обзоре, внесли ясность во многие неоднозначные вопросы, существовавшие в практике разрешения судами данной категории дел.

1. Постановления АС ПО от 05.04.2016 по делу № А55-4542/2015, ФАС ВВО от 07.10.2013 по делу № А11-102/2013.

2. Постановление АС ПО от 21.03.2016 по делу № А57-1890/2015.

3. Постановления АС МО от 20.07.2016 по делу № А40-82890/2014, АС ЗСО от 26.08.2016 по делу № А70-10105/2015.

4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.10.2016 № 18-КГ16-113.