Управление инвестициями в строительстве

УДК 338.27

УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Асп. САЧЕКП. В.

Белорусский национальный технический университет

Специфика оценки стоимости строительного проекта субъектами строительства. Основные субъекты строительства (инвестор, заказчик, проектировщик и генподрядчик) по-разному оценивают стоимость строительного проекта.

Инвестор и заказчик ориентируются на стоимость строительного проекта из бизнес-плана.

Проектировщик и генподрядчик скрывают от заказчика накопившиеся ошибки в проекте, при производстве работ и оценке стоимости стадий проектирования и строительства. Они сообщают заказчику о потребности в дополнительных средствах в момент, когда значитель-

ная часть работ выполнена. Это лишает заказчика возможности отказаться от части работ, удешевить материалы или упростить проектную документацию.

Предлагается механизм управления стоимостью строительного проекта, который позволяет на ранних стадиях предвидеть потребность в дополнительных средствах и удешевлять, упрощать проектную документацию, выявлять и наказывать стороны, создающие превышение стоимости. Механизм реализуется итеративно за четыре шага.

Механизм управления стоимостью строительного проекта включает в себя четыре бло-

ка общих функций управления: 1) проектирование и планирование; 2) организацию и координацию; 3) контроль и контроллинг; 4) регулирование и стимулирование.

Шаг 1. Проектирование и планирование. Инвестор рассчитывает план финансирования. Заказчик планирует привлечение подрядных организаций.

Инвестор и заказчик составляют краткое технико-экономическое обоснование (ТЭО) реализации проекта. ТЭО составляется в валюте биз-нес-плана и включает в себя три раздела: «План финансирования», «Расчет потока доходов от реализации проекта», «Показатели эффективности проекта».

В разделе «План финансирования» инвестор разбивает стоимость строительного проекта по месяцам, заказчик с заданной периодичностью отражает ожидаемую стоимость строительного проекта, а также фактически вложенные инвестором средства и остаток средств, которые предстоит вложить.

Раздел «Расчет потока доходов от реализации проекта» заполняется заказчиком и не пе-ресчитывается.

Раздел «Показатели эффективности проекта» заполняется заказчиком и утверждается инвестором. Пересчет показателей эффективности проекта осуществляется заказчиком с заданной периодичностью, исходя из данных плана финансирования и расчета потока доходов.

Инвестор согласовывает с заказчиком размер доплат за экономию и размер штрафов за превышение стоимости строительного проекта. Заказчику делегируются полномочия привлекать подрядные организации и осуществлять оплаты в пределах стоимости строительного проекта.

Шаг 2. Организация и координация. Заказчик отражает сведения о заключенных договорах. Он объявляет тендеры, собирает и анализирует тендерные предложения и заключает договоры, отчитывается перед инвестором о полученных тендерных предложениях, заключенных договорах, произведенных оплатах и выполненных работах.

В каждом договоре подрядная организация, которая его выполняет, планирует разбивку работ на несколько этапов и разбивку стоимости договора по этим этапам. Заказчик выделяет средства для оплаты этапа. Подрядная орга-

низация выполняет предоплаченный этап. Факт невыполнения этапа по согласованной стоимости должен быть зафиксирован и проанализирован.

Шаг 3. Контроль и контроллинг. Отслеживание изменений стоимости строительного проекта. Контроль и контроллинг осуществляются инвестором.

Контроль предполагает сопоставление фактически выполненных работ с поэтапным планом работ по каждому из договоров. В результате контроля выясняется, выполнены ли физически все работы в объемах, предусмотренных во всех заключенных договорах. Контроль предшествует контроллингу.

Контроллинг предполагает отслеживание изменений стоимости строительного проекта. Заказчик с заданной периодичностью представляет инвестору отчет, содержащий сведения об оценочной стоимости строительного проекта. Для подготовки отчета разработана методика определения ожидаемой стоимости строительного проекта. На основе актуальных сведений о стоимости строительного проекта инвестор изменяет раздел «План финансирования» в ТЭО, пересчитывает раздел «Показатели эффективности проекта» и анализирует произошедшие изменения.

Шаг 4. Регулирование и стимулирование. Ответственность за изменение стоимости строительного проекта. Регулирование действий субъектов инвестиционно-строительного проекта предполагает: обеспечение инвестором дополнительного финансирования, приостановку финансирования.

Стимулирование осуществляется:

1) поощрительными доплатами;

2) штрафами;

3) санкциями;

4) разрывом контракта.

При стоимости строительного проекта ниже нормативной инвестор продолжает финансирование проекта в плановом порядке. По окончании проекта он осуществляет поощрительные доплаты участникам проекта, выполнившим работы за меньшую цену.

При стоимости строительного проекта выше нормативной, но не выше предельного уровня инвестиций инвестор анализирует причины, вызывающие это превышение. Если превышение

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

обусловлено объективными причинами, то инвестор выделяет дополнительные средства. Если субъективными причинами, то инвестор приостанавливает финансирование проекта, с заказчика взыскиваются штрафы, применяются санкции к организациям, не выполнившим свои обязательства. По основным участникам проекта назначается служебное расследование на предмет наличия ошибок при проектировании, производстве работ, корректности расценок. По результатам служебного расследования применяются санкции, пересматривается объем выполненных работ. Уменьшается размер финансирования некоторых контрактов. Финансирование проекта возобновляется в плановом размере. Поощрительные доплаты по окончании проекта не осуществляются.

При стоимости строительного проекта выше предельного уровня инвестиций финансирование проекта приостанавливается. Инвестор и заказчик проводят с проектировщиком и генподрядчиком совещание, на котором вырабатывается решение об упрощении проектной документации, удешевлении материалов, инженерных систем и о проведении других мероприятий по удешевлению проекта. Поощрительные доплаты по окончании проекта не осуществляются. С заказчика взыскиваются штрафы. Инвестор анализирует причины, вызвавшие превышение нормативной стоимости строительного проекта. По основным участникам проекта назначается служебное расследование на предмет наличия ошибок при проектировании, производстве работ, корректности расценок. По результатам служебного расследования применяются санкции, пересматривается размер выполненных работ, разрываются контракты. Под измененные параметры проекта пере-считывается размер финансирования. Финансирование возобновляется.

Методика определения ожидаемой стоимости строительного проекта. Стоимость строительного проекта изменяется под влиянием трех основных групп факторов:

• проектных (ошибки при оценке плановых объемов и стоимостей работ в проектной документации, ошибки при строительстве объекта, изменения, внесенные в проектную документацию инвестором и проектировщиком, и т. д.);

• отраслевых (увеличение нормативных расценок на строительные работы и материалы, изменение стандартов в проектировании и строительстве, появление новых стройматериалов, инженерных систем и т. д.);

• рыночных (увеличение рыночной стоимости готовой недвижимости, стройматериалов, строительных работ, сезонный дефицит материалов и строительных специалистов и т. д.).

Необходимо оценить, насколько каждая группа факторов может увеличить стоимость строительного проекта, и по каждой группе факторов определить, объективными или субъективными причинами вызвано такое увеличение.

Исходной информацией для расчетов по каждой приведенной выше группе факторов служат данные:

а) бухгалтерского учета заказчика;

б) потенциальных подрядчиков и технических консультантов по строительству;

в) оценщиков недвижимости.

Ожидаемая стоимость строительного проекта определяется в четыре действия.

1. Учет влияния проектных факторов. Базой для учета влияния проектных факторов на стоимость строительного проекта является информация о заключенных договорах, а также произведенных оплатах и выполненных работах по каждому договору (например, из программы 1С). По всем заключенным договорам составляется реестр по форме табл. 1.

Реестр заполняется построчно. Каждая строка содержит информацию по одному договору. При отсутствии в договоре стоимости работ она принимается равной максимуму из двух цифр: суммы оплат и суммы принятых работ по рассматриваемому договору.

Порядок заполнения граф реестра для одного договора следующий:

1) в графу 2 вносится дата заключения, указанная на первой странице договора;

2) в графе 3 указывается сокращенное наименование организации с указанием ее организационной формы (например, ООО «Пра-леска», РУП «Стройбыт»);

3) в графу 4 вносится номер, указанный на первой странице договора;

Таблица 1

Реестр договоров

Класс затрат Идентификация договора Стоимостные показатели договора на дату заполнения реестра

Дата заключения Сокращенное наименование организации Номер Краткое содержание предмета договора Общая стоимость работ, услуг, материалов, у. е. Общая сумма оплат, у. е. Сумма принятых работ, у. е.

1 2 3 4 5 6 7 8

ИТОГО — — — А В С

4) в графе 5 дают краткое содержание предмета договора. Если в предмете договора содержится информация, выраженная в цифровой форме, то она обязательно вносится в графу 5. Пример правильной формулировки — поставка 250 м2 алюкобонда. Пример неправильной формулировки — поставка алюкобонда;

5) в графу 6 вносится сумма стоимости работ, услуг, материалов по договору и всем дополнительным соглашениям к нему. Данные вносятся в валюте бизнес-плана и ТЭО. Перевод в валюту осуществляется по коммерческому курсу на дату заключения договора;

6) в графе 7 записывается общая сумма оплат по данному договору. Она берется из данных бухгалтерского учета (например, из оборотно-сальдовых ведомостей по контрагентам 60, 80 и 75 счетов программы 1С). Данные вносятся в валюте графы 6. Перевод в валюту осуществляется по коммерческому курсу на дату оплаты;

7) в графу 8 вносится общая сумма принятых работ по актам выполненных работ к данному договору или по данным бухгалтерского учета (например, из оборотно-сальдовых ведомостей по контрагентам 60, 80 и 75 счетов программы 1С). Данные вносятся в валюте графы 6. Перевод в валюту осуществляется по коммерческому курсу на дату принятия работ;

8) в графе 1 указывается подкласс затрат, к которому относится данный договор. Для этого предмет договора сопоставляется с подклассами затрат.

После внесения всех договоров определяется итоговая сумма по графам 6-8 реестра (в табл. 1 обозначены А, В, С).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Информация из реестра договоров используется для заполнения классификатора заключенных договоров. Форма классификатора за-

ключенных договоров приведена в табл. 2 . По каждому классу затрат значения граф 6, 7 и 8 в табл. 1 суммируются. Результаты заносятся в графы 3, 4 и 5 табл. 2 для соответствующего класса затрат.

Значения каждого класса рассчитываются как сумма подклассов. Итоговые значения граф 3, 4 и 5 по всем классам в табл. 2 должны совпадать с итоговыми значениями по графам 6, 7 и 8 табл. 1 соответственно.

2. Учет влияния отраслевых факторов. Базой для учета влияния отраслевых факторов на стоимость строительного проекта является информация о работах, на выполнение которых не заключены договоры. Такие работы содержат в графе 3 классификатора нулевое значение или меньшее значение, чем было обосновано в биз-нес-плане и ТЭО.

Заказчик по табл. 1 сравнивает предметы договоров с работами, указанными в проектной документации. В результате он определяет виды работ, на выполнение которых не заключены договоры. По табл. 2 заказчик сравнивает общую стоимость работ, услуг и материалов в разрезе классов затрат с данными ТЭО. В результате он определяет виды работ, договоры на выполнение которых заключены не в полном объеме.

По результатам анализа составляется список невыполненных работ, по которым требуется заключить договоры. Список невыполненных работ необходимо расценить. Для этого заказчик связывается с потенциальными подрядчиками, выполняющими такие работы. По каждой работе он получает от потенциальных подрядчиков два-три коммерческих предложения. Список выполняется по форме табл. 3. Порядок заполнения граф списка работ для одной работы:

Таблица 2

Классификатор заключенных договоров

1 2 3 4 5

ИТОГО по заключенным договорам А В С

Таблица 3

Список работ, по которым не заключены договоры

Класс затрат Вид работ Минимальная цена, у. е. Максимальная цена, у. е.

1 2 3 4

ИТОГО по незаключенным договорам -^шах

1) в графу 1 вносится класс затрат, к которому относится невыполненная работа;

2) в графу 2 — краткое наименование и объем невыполненной работы в натуральных единицах (из проекта или оценочно);

3) в графу 3 вносится минимальная цена из всех коммерческих предложений по рассматриваемой работе. Данные вносятся в валюте биз-нес-плана и ТЭО. Перевод в валюту осуществляется по коммерческому курсу на дату получения коммерческого предложения;

4) в графу 4 — максимальная цена из всех коммерческих предложений по рассматриваемой работе. Данные вносятся в валюте графы 3.

В ячейку /)тт вносится сумма графы 3, в ячейку /.)»,;,,; — сумма графы 4.

По результатам заполнения табл. 1-3 выводятся минимальная и максимальная стоимости строительного проекта:

Р = А + Г) ■ ■

1 тщ 1 ^шт?

Р = А + Г)

1 тах 1 л-^тах?

по незаключенным договорам графы 4 (табл. 3), у. е.

3. Учет влияния рыночных факторов. Для учета влияния рыночных факторов на стоимость строительного проекта необходимо оценить потенциальную рыночную стоимость будущего объекта недвижимости.

Оценка потенциальной рыночной стоимости производится по стандартной методике: доходным и сравнительным подходами. Реализация этих подходов предполагает поиск подходящих готовых помещений-аналогов, которые должны совпадать по классу с исследуемыми помещениями после окончания их строительства. Класс помещений определяется:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1) качеством отделки;

2) месторасположением здания на участке и относительно ближайших объектов;

3) наличием охраняемой парковки, количеством парковочных мест на ней;

4) количеством и удобством входов в здание;

5) удобством подъезда;

6) наличием в здании дополнительных систем, повышающих комфорт (лифты, эскалаторы, холлы для курения, беспроводной интернет ит. д.).

Необходимо из открытых источников по состоянию на момент оценки найти арендную плату по трем-четырем помещениям-аналогам и стоимость продажи двух-трех помещений-аналогов. Данные об аренде служат исходной информацией для оценки стоимости доходным подходом, данные о продаже — для оценки сравнительным подходом. Доходный подход предполагает составление реконструированного отчета о доходах. Сравнительный подход состоит в применении корректировок к стоимости объектов-аналогов. По результатам доходного и сравнительного подходов получаем два значения потенциальной рыночной стоимости здания. Потенциальная рыночная стоимость

здания определяется как средняя арифметическая этих значений .

Потенциальная рыночная стоимость рассчитывается в валюте бизнес-плана и ТЭО. Перевод в валюту осуществляется по коммерческому курсу на дату оценки.

Оценочная стоимость строительного проекта вычисляется как отношение потенциальной рыночной стоимости к коэффициенту прибыли предпринимателя . Коэффициент прибыли предпринимателя можно узнать у оценщиков или из открытых источников

Р

р _ рын

оцен < ‘ %р

4. Расчет ожидаемой стоимости строительного проекта. Ожидаемая стоимость строительного проекта определяется как сумма произведений оценочной, минимальной, максимальной стоимостей и коэффициентов доверия к ним

Рожпд, -^оцен^оцен ^тш^тш ^ Ртах-^тах;

Коэффициенты доверия определяются по формулам:

(

^оцен=0,33

Л

1—

^пах=0,33-

А + /)

0,33 А2

(Л + Отах)(А + Отах-Отт)

1 -^*оцен ^*тах;

Практика применения методики определения ожидаемой стоимости строительного проекта. Методика определения ожидаемой стоимости строительного проекта применялась в докризисный период для крупных объектов административно-торгового назначения (стоимостью свыше 9 млн дол.) и для малых объектов административно-производственного назначения (стоимостью менее 2 млн дол.). Применение методики показало хорошие результаты в обоих случаях.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Для крупного объекта первоначальный расчет стоимости проводился без применения методики и при нулевой готовности здания. Он не дал достаточной точности, показав инвестору ожидаемую стоимость 8,55 млн дол. Инвестор осуществлял финансирование, предполагая, что общая стоимость проекта не превысит 8,55 млн дол.

При повторном расчете была применена методика определения ожидаемой стоимости строительного проекта. По состоянию на 01.07.2007 проект был завершен примерно на 40 %. Ожидаемая стоимость строительного проекта составила 9,494 млн дол. По состоянию на 01.03.2008 и 01.09.2008 методика показала два значения ожидаемой стоимости, незначительно отличающихся от 9,494 млн дол. Инвестор принял информацию, но продолжил финансирование, предполагая, что общая стоимость проекта не превысит 8,55 млн дол.

По состоянию на 01.09.2008 общая сумма заключенных договоров (9,5 млн дол.) подтвердила достоверность прогнозов по ожидаемой стоимости строительного проекта. Инвестор принял решение заморозить проект в связи с отсутствием средств. Результаты вычислений представлены на рис. 1.

Для малого объекта методика определения ожидаемой стоимости строительного проекта применялась с самого начала. С первого вычисления при 5%-й готовности ожидаемая стоимость (1,636 млн дол.) была определена с погрешностью менее 11,5 % по отношению к фактической стоимости строительного проек-

та (1,848 млн дол.). Проект был завершен. Результаты вычислений показаны на рис. 2.

12000000 10000000

0)

Ф’

5 боооооо

::: СО

4000000 2000000 0

Недостатки методики. Методика требует базовых знаний в области бухгалтерского учета, оценки недвижимости, проектирования, аудита, а также большого количества исходной информации. Расчет ожидаемой стоимости реализации проекта занимает до четырех рабочих дней. Для проектов стоимостью около 10 млн дол. и выше методика показывает результаты, достаточные для принятия решений при существенной сумме заключенных договоров (более 30 % от общей стоимости строительного проекта).

ВЫВОДЫ

2006 01.07.2007 01.03.2008 01.09.2008

Расчетная дата

9530000 -гА

—Выполнено обязательств

Произведено оплат Заключено договоров — Ожидаемая стоимость

Рис. 1. Ожидаемая стоимость строительного проекта в сравнении с параметрами по заключенным договорам для крупного проекта (факта нет, строительство заморожено)

2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000

февр. 08

март 08

—Выполнено обязательств

-•- Произведено оплат -е- Заключено договоров — А- Ожидаемая стоимость

сент. 08 дек. 08 (факт) Расчетная дата

Рис. 2. Ожидаемая стоимость строительного проекта в сравнении с параметрами по заключенным договорам для малого проекта (факт)

Преимущества методики. Методика позволяет самостоятельно, с достаточной точностью, без использования смет, задолго до окончания проекта определить его стоимость. Применение методики определения ожидаемой стоимости строительного проекта для малых объектов обеспечило погрешность в определении стоимости строительного проекта не выше 11,5 %. С подобным уровнем точности оценщики определяют рыночную стоимость готового здания, обладая на настоящий момент всей необходимой информацией.

Стоимость строительного проекта по ходу его реализации может увеличиться. Значительное повышение общей стоимости проекта может вынудить инвестора заморозить строительство

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Разработан механизм, позволяющий спланировать ожидаемую стоимость строительного проекта, рассчитать величину возможного повышения его стоимости, выявить причины и виновников такого увеличения, применить к ним санкции и удешевить проект.

Механизм предусматривает периодическое отслеживание изменений стоимости строительного проекта на основе Методики определения ожидаемой стоимости строительного проекта. С каждым расчетом погрешность в определении ожидаемой стоимости строительного проекта уменьшается. Максимальная погрешность с первого применения не превышает 11,5 %.

ЛИТЕРАТУРА

Поступила 22.02.2010

Заключение

1. В общем виде под инвестиционной деятельностью строительной организации (ИДСО) понимается вложение финансовых средств в материальные и нематериальные активы с целью получения дохода и перспективного развития данной организации. Поэтому рассмотрение ИДСО как объекта управления необходимо начать с изучения особенностей организации инвестиционного цикла, начинающегося с идеи или намерения создания какого — либо материального объекта и заканчивая его освоением или вводом в эксплуатацию.

Современное состояние ИДСО в России характеризуется спадом загрузки их производственного потенциала, особенно в период до 1998 года, и созданием рынка свободных мощностей проектных и строительных организаций. При этом происходит реформирование собственности, ведущее к увеличению доли частного капитала в этой сфере экономики. В сфере строительных организаций доля негосударственного сектора в общем объеме подрядных работ достигла 88%, что ведет к усилению конкуренции и обострению борьбы на конкурсных торгах. Постоянно увеличивается число самих конкурсных торгов -только в 2004 году их проведено в 2,4 раза больше, чем в 2003 г., при этом в большей мере увеличивается число открытых подрядных конкурсов. В данной связи в феврале 2004 г. был создан Комитет г. Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов.

В общем объеме размещенных заказов на выполнение подрядных работ для государственных и муниципальных нужд в 2004 г. подрядные конкурсы составили 45 %. В 2004 г. было проведено более 25 тысяч конкурсов против 11,4 тысяч в 2003. Рост количества конкурсов происходит по всем регионам: по федеральным органам власти был обеспечен рост в 2004 г. по сравнению с 2003 г. в 1,6 раза, по субъектам федерации — в 1,7 раза, по муниципальным образованиям — в 3,3 раза. Экономический эффект от проведенных в 2004 году торгов составил 8,4% от стоимости лотов. Интенсивнее принимают участие в торгах и строительные организации, в 2004 г. их участвовало в конкурсах на 76 % больше, чем в 2003 г. При этом с начала 2006 г. вступает в силу положение на проведение подрядных конкурсов по всем видам заказов для государственных и муниципальных нужд.

Рост конкурсной системы обостряет требования к подготовке строительных организаций к реализации инвестиционных заказов. Возникает необходимость экономической оценки и экспертизы такой готовности, в том числе и в целом к организации ИДСО, которая в настоящее время не обеспечена всеми правовыми и экономическими регуляторами. При этом эффективная реализация ИДСО и инвестиционных проектов строительной организации решающим образом зависит от качества подготовки строительного производства и экспертизы.

Активизация строительных организаций и реформирование экономики определяет необходимость систематизации критериев развития строительных систем и формирования показателей управления ИДСО. Для решения данной задачи в работе проводится систематизация критериев по группам оценочных показателей. Далее на основе принципов отбора ключевых параметров управления ИДСО формируется система оценочных показателей, позволяющих определить ее эффективность. При этом базовые системотехнические критерии характеризуют взаимоположение и взаимосвязи в строительной системе; организационно-технологические — уровень принимаемых инвестиционных решений при разработке решений, проектировании организационных систем и технологических процессов; экономико-управленческие — экономическое состояние производственных систем в сочетании с их управляемостью. Состав критериев функционирования строительных систем может дать возможность определить уровень их организационно-технологической готовности к осуществлению ИДСО.

Показатели управления ИДСО можно описать с помощью некоторого множества величин — параметров, которые подразделяют на входные, выходные и показатели ее состояния. Входные параметры отражают связи ИДСО с другими системами и объектами, совокупность которых называется окружением или внешней средой по отношению к рассматриваемой строительной организации. К параметрам внешней среды можно отнести характеристики: региона строительства, инвестиционных проектов, государственного регулирования экономики, поставщиков и конкуренции на рынке строительной продукции. Выходные параметры характеризуют результативность процессов управления ИДСО и их непосредственное влияние на внешнюю среду, например, ввод в эксплуатацию производственных мощностей или полученную прибыль. Параметры внутреннего состояния процессов управления ИДСО — характеризуют их внутреннюю способность к решению стоящих перед ней задач. К таким величинам относят уровень организации производства, технический уровень строительного предприятия, производственную мощность, экономический потенциал, технологические режимы, состав и мобильность бригад и т.п.

В данной связи наиболее значимым оценочным показателем оптимальности формирования и использования показателей управления ИДСО является отношение числа выигранных тендеров к общему числу случаев участия организации в определенном сегменте рынка. При этом экспертиза играет ключевую роль в управлении ИДСО, поскольку позволяет определить потенциал строительной организации.

2. Под экспертизой инвестиционной деятельности в работе понимается исследование специалистом (экспертом) каких-либо вопросов, связанных с организацией и управлением инвестиционными проектами, решение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства и т.д. При этом под ИДСО понимается вид деятельности в технологическом цикле проектирования и строительства объекта, базирующийся на исследовании, проверке, анализе и оценке обоснования инвестиций, градостроительных и проектных решений в целях целесообразности и возможности их принятия, а также получения дохода на вложенный капитал. Экспертиза охватывает сложный комплекс сфер строительного производства и жизнедеятельности общества.

Объектами экспертизы являются инвестиционные программы, бизнес-планы, градостроительная документация, технико-экономические обоснования и инвестиционные проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений и т.п. Субъектами экспертизы являются специально уполномоченные Правительством РФ органы государственной вневедомственной экспертизы; отраслевые, ведомственные экспертные органы министерств и ведомств; предприятия, учреждения, организации, получившие в установленном порядке лицензию на проведение экс-пертно-консультационных услуг, специально создаваемые комиссии, группы, отдельные эксперты.

Экспертиза при управлении ИДСО проводит анализ и оценку эффективности и качества выполненных обоснований инвестиций, программ, проектов, архитектурно-строительных, конструкторских и научно-исследовательских работ, относящихся к строительству, модернизации, реконструкции, перепрофилированию и сносу зданий и сооружений, к организации и использованию территорий, то есть фактически защищает потенциал инвестиционной и производственной деятельности строительной организации. Эту работу ведут эксперты-специалисты высшего уровня, способные дать оценки и выработать рекомендации, советы, предостережения, необходимые для минимизации риска принимаемых решений. При этом в задачу эксперта входит оценка инженерных, экономических, экологических, социальных и прочих последствий реализации проектов инвестиционной деятельности строительной организации. Такой подход требует использования в качестве средства труда специфического информационного инструмента, позволяющего достаточно быстро производить укрупненные оценки инвестиционных проектов строительных организаций и соизмерять их с задачами и целями государственной политики в области инвестиционного развития строительной отрасли.

Государственная экспертиза является действенным средством ИДСО в целях снижения риска и предотвращения возможного ущерба государственным интересам при принятии и реализации федеральных, региональных, отраслевых и межгосударственных инвестиционных программ и проектов. Она проводится государственными экспертными органами и организуется на принципах обязательности проведения в установленном порядке, независимости, научной обоснованности и объективности выводов, учета общественного мнения, ответственности за обоснованность экспертного заключения и рекомендаций и осуществляется путем анализа и комплексной оценки инвестиционных проектов и программ.

Государственными экспертными органами России ежегодно рассматривается около 20 тыс. единиц проектной продукции. Территориальными организациями Государственной вневедомственной экспертизы подвергнуто изучению почти 18 тыс. инвестиционных проектов и ТЭО строительных организаций. На долю экспертизы министерств и ведомств приходится чуть более 2000 проектов. Главгосэкспертизой России ежегодно анализируется около 1000 материалов, из которых 400 — комплексные сводные заключения по проектам федеральных программ, градостроительной документации, ТЭО и инвестиционно — строительным проектам крупных и технически сложных объектов производственного назначения и социальной сферы.

В 2005 г. на рассмотрение в Мосгосэкспертизу поступили 5019 проектов,

I • — . . •• • • из которых рекомендованы к утверждению 613 проектов по объектам городскоV го заказа на сумму в текущих ценах 199,683 млн.руб. и согласованы 3469 проектов по объектам коммерческого заказа; в работе и на исправлении находится документация по 770 объектам, отклонена от рассмотрения документация по 167 объектам. Кроме того, рассмотрено 2061 задание на проектирование. Как и в предыдущие годы, в 2005 г. основные усилия были направлены на обеспечение согласованной проектно-сметной документацией городских инвестиционных программ, экономию бюджетных средств, выделенных на капитальное строительство и капитальный ремонт в г. Москве, а также обеспечение конструктивной надежности и эксплуатационной безопасности строящихся объектов.

Существенно изменились структура и состав проектов и строек. Увеличилось количество реконструируемых и технически перевооружаемых объектов, возросла доля негосударственных инвесторов с частным или кооперированным капиталом, активизировалось участие иностранных фирм в строительстве. Больше стало возводиться зданий банков, налоговых инспекций, центров занятости населения, офисов, бизнес-центров, торговых и гостиничных комплексов, коттеджей и малоэтажных домов. К сожалению, снизились объемы проектирования и строительства дорог, объектов здравоохранения, культуры и просвещения.

Пристальное внимание уделяется экспертизе инвестиционных проектов с участием зарубежных инвесторов. С одной стороны, важно создать режим благоприятствования этому делу, а с другой — нужно защитить экономические интересы государства, не допустить утверждения инвестиционных проектов, не соответствующих градостроительным требованиям, с отсталой технологией, устаревшим оборудованием, экологически несовершенных и не учитывающих природные особенности территории страны, а также не позволяющих оптимально использовать основные методы управления ИДСО. Главгосэксперти-за России накопила большой опыт работы с зарубежными инвесторами, адаптации наработок к российским нормам и правилам. Наибольший эффект достигается в случаях, когда организуется экспертное сопровождение инвестиционного проекта с момента зарождения идеи до полной реализации замысла.

Проведенная в последние годы работа по повышению эффективности управления ИДСО за счет использования возможностей государственной и независимой экспертизы инвестиционно — строительных проектов и программ дала положительные результаты. Обозначилась тенденция к улучшению качества проектов, причем как по объектам федерального значения, так и по стройкам в регионах, министерствах и ведомствах. Однако до совершенства еще далеко. Более чем в трети рассмотренных материалов отсутствовали или были недостаточными инженерные изыскания, не учитывались сложные и особые условия площадки, в 70% — нарушались обязательные требования СНи-Пов, а в 30% — требования по защите окружающей среды. Количество проектов, где недостоверно определяется стоимость строительства, доходит до 70%. В целом за 2004 г. по предложениям экспертизы уменьшен расход топливно-энергетических ресурсов на 1363 тыс. т., металлопроката на 684 тыс. т., цемента на 1591 тыс. т., лесоматериалов на 566 тыс. м3. За счет исключения необоснованных затрат и завышенных объемов работ стоимость строительства по рекомендованным к утверждению проектам снижена на 7,7 млрд. руб. (в базисных ценах 1991г.), или на 7,8%, от заявленной.

3. Разработка организационно-структурной схемы и системы показателей управления ИДСО, а также определение роли и значения экспертизы в ИДСО позволяет перейти к изучению способов эффективного управления инвестициями данного предприятия. Для повышения эффективности управления ИДСО необходима реальная и безрисковая инициатива привлечения инвестиций под проекты строительной организации. При этом наиболее эффективным способом управления ИДСО является проектное финансирование. Поэтому в работе детально изучен процесс разработки конкурентной стратегии проектного финансирования ИДСО и дана оценка готовности строительной организации к ее реализации.

В силу своей гибкости проектное финансирование является эффективным инструментом привлечения средств в условиях нестабильной экономики. Сегодня проектное финансирование получает все большее распространение среди отечественных строительных организаций в зависимости от определенных целей участников в условиях временных и ресурсных ограничений. Согласно принципам проектного финансирования, стороны, предоставляющие необходимый капитал, прежде всего, оценивают способность проекта строительной организации стабильно генерировать денежные потоки. Именно эти потоки становятся источником средств для обслуживания и возврата долга и выплаты дохода на капитал, инвестированный в проект. Специфика проектного финансирования как способа эффективного управления ИДСО предполагает, что инвестиционные проекты реализуются на основе следующих принципов: строго определенная или обособленная экономическая деятельность в рамках инвестиционного проекта строительной организации; грамотное управление рисками и наличие системы функциональных гарантий участников инвестиционного проекта; наличие проработанной финансовой модели, являющейся базой для инвестирования и финансирования; профессиональное управление инвестиционными проектами.

Перестройка системы инвестиционного процесса строительной организации, использующей методологию проектного финансирования, требует установления его структуры и последовательности в совокупности с ролью строительной организации в его подготовке. При этом инвестиционный процесс неразрывно связан с совокупностью информационных потоков, оптимизация которых позволяет обеспечить рациональное инвестирование. В настоящее время информационное обеспечение инвестиционных процессов предопределяется действием большого количества нормативных документов. В результате существующая структура инвестиционного процесса отличается большой разрозненностью решаемых задач и функций участников создания объекта, громоздкостью взаимодействия элементов структуры, наличием временных разрывов между началом и реализацией инвестиционного проекта.

Этапы инвестиционного цикла строительной организации, как правило, оторваны друг от друга локальными целями, не обеспечена их информационная, экономическая и организационная совместимость и взаимодействие, не согласованы интересы и стимулы участников инвестиционного процесса строительной организации. Отсутствует система управления инвестиционным циклом, как единым процессом, а действующие локальные системы управления на отдельных этапах неэффективны. Поэтому для повышения эффективности ИДСО требуется разработка конкурентной стратегии, учитывающей необходимость повышения готовности потенциала строительной организации к реализации инвестиционных проектов.

4. Использование проектного финансирования как способа эффективного управления ИДСО позволяет перейти к изучению механизмов ее ресурсного обеспечения и внедрению нормативно-сметного подхода к ее регулированию. При этом нормативно-сметный подход внедряется за счет разработки методики определения стоимости технологической оценки качества рабочей документации в части устройства фасадов здания и сооружений для городского заказа и методики расчета стоимости работ по информационному сопровождению крупных градостроительных решений и иных городских проектов по новому строительству и реконструкции.

Рассмотрим ситуацию, когда наша гипотеза о том, что строительная организация может использовать любую сумму заемного капитала под определенный процент для реализации своих инвестиционных проектов, не состоятельна и соответственно ресурсное обеспечение ИДСО нестабильно. Выделим, прежде всего, ситуации, когда ресурсное обеспечение ИДСО нестабильно. Одна из них — руководство приняло волевое решение ограничить общую сумму капиталовложений или направления инвестиций, которые предпринимает строительная организация, либо установило собственный критерий оценки инвестиций и в результате приходится отказаться от ряда выгодных с точки зрения рынка инвестиционных предложений. Другая ситуация возникает, если есть разница между рыночной ставкой процента, под которую строительная организация может брать в долг, и рыночной ставкой процента, которую она может получить на вложенный капитал, так если бы строительная организация не осуществляла свою основную производственную деятельность, а занималась спекулятивными инвестиционными операциями.

Часто оба типа ситуаций, вызывающих нестабильность ресурсного обеспечения ИДСО в современных экономических условиях России, называют ограниченностью инвестиционных ресурсов. Чтобы провести грань между ними, в работе рекомендуется использовать два механизма ресурсного обеспечения ИДСО. Первый механизм в работе назван внутренним, а второй — внешним лимитированием инвестиционных ресурсов лимитированием инвестиционных ресурсов. На самом деле внешнее лимитирование инвестиционных средств как механизм ресурсного обеспечения ИДСО — результат несовершенства рынка инвестиционных предложений для строительных организации и расходов на заключение сделки и характерен только для экономики России. В работе раскрыты и иные механизмы ресурсного обеспечения ИДСО, которые представлены в мировой практике балансирования ресурсного обеспечения текущих и перспективных проектов строительной организации, и, следовательно, могут быть использованы в национальной экономике России, среди которых:

Ранжирование инвестиций в случае ограничения и несбалансированного ресурсного обеспечения с целью выбрать наилучший проект.

Регулирование текущей стоимости инвестиционного проекта (или индекс доходности). Некоторые авторы предлагают разделить текущую стоимость денежных поступлений на текущую стоимость капиталовложений — в результате получится индекс текущей стоимости (поступления на вложенный доллар, причем обе величины выражены в терминах текущей стоимости). Этот показатель называют также индексом доходности инвестиций строительной организации.

Нормативно-сметное регулирование инвестиционного проекта. В целом, при правильном понимании возможностей и потенциала нормативного подхода как механизма ресурсного обеспечения ИДСО создаются реальные предпосылки для эффективного управления потенциалом готовности строительной организации к осуществлению инвестиционных проектов в современных экономических условиях России.

Одной из основных задач использования нормативно-сметного подхода к регулированию ИДСО является установление правильности определения стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений на основе проверки исходных данных и других положений, выборочной проверки расчетов с использованием накопленного экспертизой банка технико-экономических показателей по аналогичным объектам. Экспертами проверяется также наличие документов, обосновывающих включение средств в сводку затрат, материалов по долевому участию в строительстве других ведомств или предприятий.

Поэтому в работе в качестве практической составляющей нормативно-сметного регулирования инвестиционного проекта предлагается использовать методику определения стоимости технологической оценки качества рабочей документации в части устройства фасадов здания и сооружений для Москвы (Методика 1) и методику расчета стоимости работ по информационному сопровождению крупных градостроительных решений и иных городских проектов по новому строительству и реконструкции в Москве (Методика 2). Автор участвовал в разработке данных методик в составе рабочей группы. Эти методики в полной мере характеризуют нормативно-сметный подход как механизм сбалансированного ресурсного обеспечения инвестиционных проектов строительных организаций и обеспечивают формирование условий для последующего переход к разработке принципов эффективного управления ИДСО.

Методика 1 служит для обеспечения условий сбалансированного ресурсного обеспечения ИДСО. Она была разработана во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 03.11.03 № 2009-РП «О повышении качества проектных решений в части устройства фасадов» в целях повышения качества проектных решений, производства работ по устройству и отделке фасадов, увеличения долговечности и сокращения расходов по их эксплуатации. Мето-дика-1 была введена для применения и проведения работ по сбору статистических данных и фактического материала на конкретных объектах в рамках действующих инвестиционных проектов строительных организаций г. Москвы, их обобщения и анализа, уточнения объемов работ, для последующего формирования «Сборника расценок (в натуральных показателях) по проведению технической оценки качества Рабочей документации фасадов зданий, сооружений» в целях обеспечения условий долгосрочной стабильности и сбалансированности ИДСО г. Москвы.

Методика-2 служит для проведения работы по сбору статистических данных и фактического материала по конкретным объектам, их обобщения и анализа, уточнения объемов работ. Она позволяет определить стоимость информационного сопровождения строительных объектов в рамках реализации ИДСО г. Москвы. Базовые цены на основные работы по информационному сопровождению инвестиционных проектов строительных организаций, выполненных в течение одного месяца, в текущих ценах, должны быть рассчитаны на основании данных по каждому конкретному случаю о фактическом количестве исполнителей, продолжительности исполнения, средней заработной плате исполнителей, принятой в Методике, а также коэффициента инфляции, утвержденного Межведомственным советом по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы.

5. Анализ способов эффективного управления ИДСО, а также изучение процесса разработки конкурентной стратегии ее проектного финансирования с учетом оценки готовности строительной организации к реализации данной стратегии, позволяют определить принципы эффективного управления ИДСО для г. Москвы. В работе рассматривается три таких принципа, основанные на экспертизе:

1. Принцип обеспечения легитимного тендера.

2. Принцип информационного обеспечения инвестиционных проектов строительной организации.

3. Принцип учета показателей эффективного управления ИДСО.

Комплексное использование данных принципов возможно в рамках методики эффективного управления ИДСО, учитывающей необходимость проведения тендера на любые виды строительных работ как основы для систематизации основных инвестиционных процессов строительной организации, а также целесообразность экспертного сопровождения инвестиционных проектов. При этом экспертные органы привлекаются к тендерам на проектные и строительные работы, лицензированию и сертификации проектно-строительной и экспертно-консультационной деятельности, различным проверкам, аудиту, приватизации предприятий. Эти организации успешно ведут экспертное сопровождение программ и инвестиционных проектов строительных организаций, дают заключения по бизнес-планам и экономическим обоснованиям проектов, участвуют в общественной экспертизе.

Привлечение экспертных органов на ранних стадиях разработки проектной документации позволяет заказчику и проектировщику принимать наиболее оптимальные решения, сокращая при этом сроки инвестиционного цикла. Организация дела таким образом наиболее полно воплощает возможности экспертизы. Одной из основных задач экспертного сопровождения является консультативное участие экспертного органа в процессах подготовки исходных данных для проектирования и разработки проектной документации с целью обеспечения его высокого качества. В оперативном порядке рассматриваются архитектурно-планировочные, технологические, конструктивные и другие проектные решения. Организация работы экспертов позволяет корректировать исходные данные и проектные решения в процессе их подготовки и разработки без потерь времени на комплектование, доработку и вторичное рассмотрение.

В работе в основу концепции развития экспертного сопровождения ИДСО положена точка зрения о необходимости совершенствования ее информационного обеспечения. При этом система информационного обеспечения должна быть такой, чтобы документы или материалы Главгосэкспертизы, ее территориальных органов, министерств и ведомств, Правительства, международные базы данных были доступны и могли быть использованы в работе с минимальными затратами времени. Целью создания такой информационной системы является обеспечение деятельности органов экспертизы в условиях рыночной экономики на основе использования современных технологий обработки, передачи и отражения информации. С учетом всего вышесказанного в работе рекомендуется для обеспечения стабильности и сбалансированности ресурсного обеспечения ИДСО создать банк градостроительных данных (БГД).

Разработка принципов эффективного управления ИДСО г. Москвы, развитие систем их информационного обеспечения и создание БГД экспертного сопровождения инвестиционных проектов данной организации позволяют предложить алгоритм расчета показателей эффективного управления их инвестициями. Целью разработки алгоритма расчета показателей эффективного управления ИДСО г. Москвы является определение обоснованности принятых в проекте (ТЭО) показателей эффективности инвестиций в строительство объекта, реальности намеченных условий финансирования, обоснованности предложений по государственной поддержке осуществления проекта, а также объемов производства и номенклатуры продукции. В работе приводится алгоритм расчета показателей эффективного управления ИДСО.

В качестве практической составляющей предлагаемого алгоритма расчета показателей эффективного управления ИДСО в работе проводится анализ выполнимости и перспектив реализации генерального плана строительства в г. Москве на период до 2010 года. Генеральный план развития города Москвы является основным документом планирования градостроительного развития Москвы в целях создания благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития города, обеспечения экологической безопасности и сохранения природы и культурного наследия. Генеральный план является основой для разработки и осуществления перспективных и первоочередных программ развития городской инфраструктуры, сохранения и развития территорий природного комплекса, реконструкции жилых и реорганизации производственных территорий, развития общественных, деловых и культурных центров, объектов туризма и отдыха, комплексного благоустройства и эстетической организации городской среды, разработки и реализации градостроительных планов развития территорий административных округов, районов и других территориальных единиц Москвы, проектов планировки и застройки города.

Инвестиционная активность и размеры инвестирования экономики города в настоящие время являются определяющими факторами успешной деятельности инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы, создавая реальные предпосылки формирования инвестиций и рынка подрядных работ. Стабильная результативная ИДСО г. Москвы обеспечивает эффективную загрузку мощностей строительно-монтажных организаций и предприятий строй-индустрии, и, в конечном счете, гарантирует реализацию программ перспективного развития градостроительных и социальных программ, схем.

1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

— Исходно-разрешительная документация

Подготовка и сбор технических условий, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), результатов проведения публичных слушаний и других документов в зависимости от расположения и специфики будущего объекта строительства.

— Предпроектные работы (эскизный проект)

Определение Технико-экономических показателей будущего объекта, выбор варианта посадки здания на участке и разработка предварительной концепции основных архитектурных решений.

— Инженерно-технические изыскания

Подготовка топосъемки и геологических работ, проведение работ по инженерному обследованию зданий в случаях реконструкции либо сноса существующих зданий в рамках реализации инвестиционного проекта.

2. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ

Данный этап включает в себя проектирование на основании исходно-разрешительных документов и результатов изысканий: от подготовки Технического задания до получения положительного заключения экспертизы

— Техническое задание

Подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводим ее согласование.

— Определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов, этапов и стоимости проектных работ;

— Выбор подрядчика

Осуществление выбора, преимущественно по результатам проведения конкурса, проектной организации, заключаем договора на разработку проектной документации

— Организация выполнения проектной и рабочей документации проекта

Координация работ подрядных организаций в увязке архитектурно-планировочных, объемно-пространственных, технических решений и др. нормативных требований при выполнении комплекса проектных работ.

— Экспертиза проекта

Организация в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.

3. ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

— Разрешение на строительство

Формирование полного комплекта документов необходимых для получения Разрешения на строительство объекта в соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации.

— Выбор Генерального подрядчика(подрядчика)

Проведение тендера и выбор Генподрядной организации, отвечающей требованиям Заказчика. Подготовка договора Генерального подряда с обязательными приложениями, включая графики производства работ и финансирования.

— Строительный контроль

Контроль за строительством объекта, включая оценку качества выполнения работ, соответствие требованиям проекта и контроль за формированием исполнительной документации.

— Финансово-технический надзор

Контроль за освоением Генподрядчиком выделенных средств на строительство. Проверка соответствия фактически выполненных объёмов работ с заявленными объёмами подрядчика за отчетный период.

4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Осуществление ввода в эксплуатацию объекта, получив разрешение в органах власти в соответствии с законодательством, при этом организуем и принимаем участие в работе приемочной комиссии по законченному строительством объекту, предоставляя полный пакет документации.

Полный комплекс мероприятий по завершении строительно-монтажных работ, включающий в себя работы с органами местного самоуправления и ресурсо снабжающими организациями, структурами БТИ, Ростехнадзора и др.

— Передача введенного в эксплуатацию объекта инвестору

Передача объекта инвестору (уполномоченной инвестором структуре) в эксплуатацию, предоставляя полный пакет исполнительной документации; Определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;