Торговый зал

Подмена понятий, или Как правильно рассчитать ЕНВД при розничной торговле

Главная — Статьи

Рассчитываем ЕНВД: Как отличить торговый зал от торгового места и как определить их площади

Судя по всему, "ликвидировать вмененщиков как класс" в ближайшее время никто не собирается. Значит, вопросы, касающиеся расчета ЕНВД, по-прежнему актуальны.
Многие из вмененщиков занимаются розничной торговлей. И единый налог рассчитывают исходя из таких физических показателей, как площадь торгового зала, торговое место или площадь торгового места (Пункт 3 ст. 346.29 НК РФ). Но не всегда бухгалтеру легко определить, какой же статус у торгового объекта и, соответственно, какой физический показатель нужно использовать для расчета. Давайте попробуем внести ясность.

Для справки
Если торговля ведется через объект стационарной торговой сети, имеющий торговый зал площадью не более 150 кв. м, то ЕНВД рассчитывается исходя из физического показателя "площадь торгового зала". Если же торгового зала нет, то нужно использовать либо показатель "торговое место", если его площадь не превышает 5 кв. м, либо "площадь торгового места", если его площадь превышает 5 кв. м.

Важно ли назначение помещения для "вмененной" торговли

Для начала нужно разобраться, а где вообще можно организовывать продажу товаров в розницу, чтобы спокойно применять ЕНВД.
Розничная торговля переводится на вмененку, если она ведется через объекты стационарной торговой сети (Подпункты 6, 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). К ним, в свою очередь, относятся здания (строения, помещения и т.д.), предназначенные или используемые для торговой деятельности (Статья 346.27 НК РФ). Назначение помещения указывается в правоустанавливающих и/или инвентаризационных документах. К ним относятся договор купли-продажи или аренды, технический паспорт, планы, схемы, экспликации.
Казалось бы, слова "используемые для торговой деятельности" позволяют применять вмененку при торговле в любых объектах, даже не являющихся торговыми по своему назначению. Например, в помещении, расположенном на складе или в промзоне. И Минфин в одном из Писем указал, что назначение помещения необходимо определять не только по документам, но и по факту: как в действительности оно используется (Письмо Минфина России от 30.04.2009 N 03-11-06/3/113). Однако в более позднем своем разъяснении финансисты недвусмысленно дали понять, что продажа товаров в офисе не переводится на ЕНВД (Письмо Минфина России от 23.01.2012 N 03-11-06/3/2).
Есть и два Постановления ВАС РФ, в которых суд счел неправомерным применение вмененки из-за того, что товары продавались в не предназначенных для этого помещениях: в первом деле — в административно-офисном здании, во втором — в помещении производственного цеха (Постановления Президиума ВАС РФ от 01.11.2011 N 3312/11, от 15.02.2011 N 12364/10).

Вывод
Такой аргумент, как "несоответствие назначения помещения", в судах налоговики используют не так часто. И если уж ссылаются на него, то он, как правило, не первый в списке претензий. Но абсолютно безопасно применять вмененку можно только при продаже товаров в предназначенных для этого местах.

Как определить площадь торгового зала

Контролирующие органы в большинстве писем, цитируя НК, говорят, что площадь торгового зала определяется по инвентаризационным и правоустанавливающим документам (Письма Минфина России от 15.11.2011 N 03-11-11/284, от 26.09.2011 N 03-11-11/243). Аналогичная ситуация, кстати, и с площадью торгового места (Письмо Минфина России от 15.12.2009 N 03-11-06/3/289).
Нередко споры между налоговиками и предпринимателями возникают из-за того, что в документах указана одна площадь зала, а используется под розничную торговлю другая, как правило, меньшая. По мнению судов, "вмененный" налог должен рассчитываться исходя из площади, реально используемой во "вмененной" деятельности, а не заявленной в документах (Постановления ФАС ЗСО от 26.05.2010 по делу N А75-512/2009; ФАС УО от 19.04.2010 N Ф09-2486/10-С3). Но это тоже нужно уметь доказать. При отсутствии перегородок, свидетельских показаний, фотоснимков или иных доказательств, подтверждающих, что для торговли использовалась только часть площади, суды встают на сторону налоговиков (Постановления ФАС ПО от 14.10.2010 по делу N А72-16399/2009; ФАС ДВО от 15.07.2011 N Ф03-2543/2011).

Совет
Если вы арендуете помещение, но под торговлю используете только его часть, добивайтесь того, чтобы в договоре аренды было все четко прописано относительно площади, которую вы занимаете.

Если какую-то часть торгового зала вы сдаете в аренду (субаренду), учитывать ее площадь при расчете "вмененного" налога не нужно, в том числе если изменения в инвентаризационные документы не были внесены (Постановление ФАС ДВО от 13.01.2011 N Ф03-9441/2010) (что в ситуации с субарендой в принципе невозможно).
Площади помещений для приема и хранения товара, административно-бытовых помещений и т.п. (условно назовем их вспомогательными) не учитываются при определении площади торгового зала (Статья 346.27 НК РФ). Претензий от проверяющих будет меньше, если такие помещения будут физически отделены от самого торгового зала (Письмо Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-09/115). Однажды и суд поддержал вмененщика, опираясь на договор аренды, в соответствии с которым арендатор устанавливал легкосъемные перегородки для отделения торгового зала от складских помещений (Постановление ФАС ЗСО от 18.10.2010 по делу N А45-7149/2010).

Предупреждаем руководителя
Если менялось назначение используемой в торговой деятельности площади или менялась площадь торгового зала, исходя из которой рассчитывается единый налог, во избежание споров с проверяющими лучше отразить это в инвентаризационных документах.

Выставочный зал также может являться торговым залом, если товары реализуются в нем же. Это обязательное условие (особенно в свете постановлений ВАС РФ о возможности ведения торговли только в предназначенных для этого местах). Если же для демонстрации товаров, их оплаты и отпуска отведены разные помещения, то налог рассчитывается исходя из суммы площадей всех этих помещений (Письмо Минфина России от 17.09.2010 N 03-11-11/246). И, по крайней мере, однажды суд согласился с таким подходом (Постановление ФАС ВСО от 26.07.2010 по делу N А33-14088/2009).
Случается и так, что предприниматель (организация) занимает сразу несколько помещений в одном здании и во всех продает товары в розницу. Например, организация арендует в торговом центре несколько обособленных объектов торговли на разных этажах. Тогда можно без проблем начислять ЕНВД по каждому помещению в отдельности (Письма Минфина России от 01.02.2012 N 03-11-06/3/5, от 03.11.2011 N 03-11-11/274; ФНС России от 02.07.2010 N ШС-37-3/5778@).
Но для торговли может использоваться и одно помещение, просто разделенное на несколько отделов, например по виду продаваемых товаров. Порой так делают из-за того, что для разных групп товаров в регионах установлены разные коэффициенты К2 (Пункт 7 ст. 346.29 НК РФ). А иногда это становится единственным шансом для вмененщика не "слететь" с ЕНВД. Ведь есть ограничение по площади торгового зала в 150 кв. м. Как в таком случае рассчитывать "вмененный" налог?
Контролирующие органы рассуждают так: если помещения расположены в одном здании и по документам относятся к одному магазину, то площади нужно суммировать (Письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-11-06/3/5). При этом принадлежность помещений к одному объекту или разным устанавливается, естественно, по инвентаризационным документам на помещение (Письмо Минфина России от 03.11.2011 N 03-11-11/274).
Для судов же сведения, указанные в них, не абсолютная истина. Они обращают внимание на обособленность помещений (Постановление ФАС МО от 08.06.2011 N КА-А41/5949-11), на наличие в каждом магазине своей ККТ, своих вспомогательных помещений, своего штата работников, на раздельный учет доходов, ассортимент продаваемых товаров, целевое назначение каждой части помещения (Постановления ФАС ПО от 26.09.2011 по делу N А55-426/2011; ФАС СКО от 01.06.2011 по делу N А53-16868/2010).
В общем, каковы бы ни были ваши мотивы для разделения общей площади на несколько частей, лучше физически отделить помещения друг от друга, например перегородками.

Примечание
При ведении в одном помещении "вмененной" торговли и другого вида деятельности, по которому применяется общий режим налогообложения или УСНО, рассчитывать "вмененный" налог нужно со всей площади такого помещения (Письма Минфина России от 29.03.2011 N 03-11-11/74, от 07.06.2010 N 03-11-11/158; Постановления Президиума ВАС РФ от 02.11.2010 N 8617/10, от 20.10.2009 N 9757/09).

Как определить площадь торгового места

В НК не сказано, что такое площадь торгового места и как она определяется.

По мнению Минфина, при ее расчете надо учитывать не только ту площадь, на которой непосредственно реализуется товар, но и площадь вспомогательных помещений (Письма Минфина России от 26.12.2011 N 03-11-11/320, от 22.12.2009 N 03-11-09/410). То есть если вы арендуете контейнер, часть которого используете для реализации товаров, а другую часть — под склад, то рассчитывать налог надо со всей площади контейнера (Письмо Минфина России от 22.12.2009 N 03-11-09/410).
В прошлом году данный вопрос рассмотрел ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 N 417/11). О площади торгового места суд сказал, что определяется она с учетом всех помещений, которые используются для приемки и хранения товара. И с тех пор в судах разлада больше нет (Постановления ФАС СКО от 31.08.2011 по делу N А53-22636/2010; ФАС ВВО от 28.09.2011 по делу N А29-1419/2011).
А вот при аренде земельного участка, на котором товары реализуются через небольшой киоск площадью более 5 кв. м, по разъяснениям ФНС, рассчитывать ЕНВД нужно только с площади киоска (Письмо ФНС России от 25.06.2009 N ШС-22-3/507@).

Вывод
Получается, что в некоторых ситуациях предпринимателям выгоднее настаивать на том, что они ведут деятельность в помещении с торговым залом. Ведь тогда они смогут заплатить налог с меньшей площади.

Торговый зал или торговое место?

Это, пожалуй, самый частый и самый сложный вопрос, о чем свидетельствует обилие судебной практики.
Когда можно говорить о наличии торгового зала? Когда в помещении отведено определенное место для покупателей, где они могут, передвигаясь от одних полок с товарами к другим, более внимательно знакомиться с товаром. У торгового места, естественно, зала быть не может. Обычно оно представляет собой прилавок или витрину, с которой и ведется продажа, а покупатели могут лишь стоять около нее и рассматривать выложенный товар.
По мнению ФНС, если в правоустанавливающих, инвентаризационных документах на помещение нигде не указано, что это "магазин" или "павильон", или же какая-то часть помещения четко не определена как "торговый зал", то такое помещение считается объектом стационарной торговой сети без торгового зала (Письма ФНС России от 06.05.2010 N ШС-37-3/1247@, от 27.07.2009 N 3-2-12/83).
Некоторые суды вовсе приходят к выводу, что список объектов, у которых может быть торговый зал, исчерпывающий, то есть это должен быть или магазин, или павильон (Постановление ФАС МО от 14.08.2009 N КА-А41/6419-09). Так что, к примеру, на бывшем складе наличие торгового зала еще нужно доказать. А в павильоне контейнерного типа он есть априори, потому что это павильон (Письмо Минфина России от 03.12.2010 N 03-11-11/310).

Для справки
Магазин — специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже.
Павильон — строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест (Статья 346.27 НК РФ).

В общем случае, если ваша торговая площадь не превышает 5 кв. м, нет смысла спорить по поводу того, какой физический показатель нужно использовать при расчете налога. Ведь базовая доходность при продаже товаров в торговом зале составит максимум 9000 руб. (1800 руб. x 5 кв. м), и ровно столько же составляет базовая доходность торгового места (Пункт 3 ст. 346.29 НК РФ). А зал менее 5 кв. м (когда облагаемый налогом доход был бы меньше) сложно представить. Свои коррективы могут внести принятые региональными властями коэффициенты К2 (Пункты 4, 7 ст. 346.29 НК РФ), но даже с их учетом разница в конечных суммах налога, скорее всего, будет небольшой. Если же речь идет о площади более 5 кв. м, то расчет нужно вести с площади торгового места или площади торгового зала, доходность для которых установлена одинаковая — 1800 руб. за кв. м.

Вывод
Если торговое место большое, то выгоднее оборудовать его таким образом, чтобы у вас появился торговый зал. Ведь, как мы уже отмечали, при определении площади торгового зала не учитывается площадь вспомогательных помещений. А для торговых мест — учитывается.

При наличии вспомогательных помещений суд может признать объект торговли магазином (Постановление ФАС СЗО от 15.01.2010 по делу N А56-36135/2009), а значит, и торговый зал в этом объекте будет. Но это должны быть прилежащие помещения, а не отдельно стоящий ангар или комната в соседнем здании. Аналогичное дело недавно разбирал и ВАС РФ. Суд указал, что торговля велась через объект с торговым залом, т.к.:
— в договоре субаренды было прописано, какая часть помещения используется под склад, а на какой продаются товары;
— в соответствии с техническим паспортом и экспликацией помещение состояло из двух частей;
— каждая часть площади использовалась по назначению.
Следовательно, налог должен был исчисляться по площади торгового зала, а не по площади торгового места (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 N 417/11).
И судебные решения, вынесенные после выхода этого Постановления, говорят о том, что оно уже взято на вооружение судами (Постановления ФАС ВВО от 26.12.2011 по делу N А79-2716/2010; ФАС ЗСО от 22.11.2011 по делу N А45-3709/2011).

* * *

Несмотря на изрядное количество судебных решений по поводу торговых залов и торговых мест, вопросов по расчету единого налога все равно остается много. Нечеткость формулировок НК, скорее всего, приведет в суд еще не одного налогоплательщика. Но если в вашем торговом объекте есть вспомогательные помещения, то вам наверняка выгоднее организовать торговлю так, чтобы у вас появился и торговый зал. Тогда вы сможете заплатить меньше ЕНВД.
 

Май 2012 г.

Розничная торговля, ЕНВД

Что входит в торговую площадь?

Торговая площадь включает в себя только те части помещения, которые предназначены для осуществления процесса продажи, то есть для:

  1. Демонстрации товаров (витрины, стенды, стеллажи – все это предназначено для демонстрации товаров, а следовательно, включается в торговую площадь).
  2. Проведения денежных расчетов (то есть, площади, которые занимают кассовые аппараты необходимо включать)
  3. Обслуживания покупателей (то есть необходимо включать проходные пути для покупателей, рабочие места продавцов и консультантов)

Что не включается в торговую площадь?

  1. Подсобные помещения магазина (щитовые, уборные, вентялиционные, моечные и т. п.) Полный перечень подсобных помещений магазина можно посмотреть  в ГОСТ Р 51303-99 от 11.08.1999 № 242-ст. Список подсобных помещений весьма внушителен и он будет очень полезен всем тем, кто задается вопросом, а стоит ли включать в торговую площадь коридор?
  2. Административно-бытовые (пункты питания, санитарные помещения, служебные помещения для руководителей и т.п.)
  3. Помещения, где производится подготовка товаров к продаже (прием, хранение, упаковка и т.п.)

Для расчета налога нужно знать площадь торгового зала в квадратных метрах. Чем меньше площадь, тем меньше налог.

Следует ли включать в торговую площадь коридор?

Все зависит от того, каково назначение этого коридора. Выше упоминался номер стандарта, в котором четко указаны все площади, относящиеся к категории «подсобное помещение». Согласно этому стандарту, табмуры, коридоры и вестибюли – это именно подсобные помещения и, следовательно, в торговую площадь их включать не нужно. Но! Обратите особое внимание: если в ваших правоустанавливающих и инвентаризационных документах указано иное, то есть коридор включен в состав торговой площади (например, этот коридор отделяет кассу от зоны выдачи товара и по нему ходят покупатели), то, разумеется, он должен быть учтен при расчете налога.

Несоответствие размеров торговой площади по факту и в техническом паспорте – что делать?

В этом случае налогоплательщику следует провести инвентаризацию. В одном из писем Минфина за 2006 год (номер письма 03-11-04/3/335) разбиралась подобная ситуация. Как указывается в Налоговом Кодексе, площадь для расчета ЕНВД определяется согласно документам инвентаризации (то есть, техническом паспорте) и документам, устанавливающим право на недвижимое имущество (например, договор купли-продажи, договор аренды и пр.). Вполне возможна ситуация, когда налогоплательщик арендует торговый зал (представляющий собой часть помещения), и в договоре аренды указана эта небольшая площадь, а в инвентаризационном документе она никак отдельно не обозначена и прописана общая площадь помещения, часть из которых используется как склады, бытовки, подсобки и т.п.

Минфин предлагает совершенно логичное решение проблемы, правда, вряд ли согласятся с этим владельцы бизнеса (или арендуемого помещения), которые следуя этой логике, будут вынуждены тратить свое время. Итак: если в правоустанавливающих документах есть расхождения, противоречия необходимо устранить. Как это сделать? Собственник помещения должен провести инвентаризацию, в ходе которой будут получены новые данные. Они будут отражены во вспомогательной форме, прилагаемой к техническому паспорту. Именно по этим сведениям и будет определяется торговая площадь для расчета ЕНВД. Об изменении торговой площади необходимо информировать налоговый орган по месту учета.

В любом случае, других удобных вариантов у предпринимателей нет. Либо платить завышенный налог, включая в торговую площадь неиспользуемые в этих целях помещения, но указанные в документах, либо платить меньше, но при этом нести ответственность за неполную уплату налога. Во втором случае, несмотря на законность сниженной суммы налога, доказывать правомерность уменьшения ЕНВД придется в судебном порядке.

Что делать, если торговая площадь превышает лимит, но хочется остаться на ЕНВД?

Как известно, если торговая площадь превышает 150 квадратных метров, то организация не может применять ЕНВД.  Однако именно эта налоговая система может оказаться самой выгодной. Как сохранить оптимальный размер торговой площади? По этому поводу существуют рекомендации Минфина, но следует иметь в виду, что всего лишь рекомендации, а не нормативы. Итак, на что следует обратить внимание:

  1. На правильный расчет торговой площади и собственно, основные документы, содержащие данные для этого расчета. Например, в договоре аренды можно заранее прописать, для чего какие площади предназначены, таким образом исключив все залы, где осуществляется подготовка товаров к продаже, все помещения, предназначенные для обслуживающего персонала, сведя к минимуму ту площадь, где принимаются и обслуживаются покупатели. Даже если для вашего бизнеса вы арендовали помещение 200 кв. м., если половина его занята вспомогательными залами, вы имеете право на ЕНВД.
  2. В письме Минфина N 04-05-12/02 от 22 января 2003 г. дословно сказано, что в торговую площадь не включаются помещения, сданные в аренду. Таким образом, помещения арендодателя, проходящие по договорам аренды, не включаются в торговую площадь.
  3. Для тех предпринимателей, которые сами берут помещения в аренду, есть еще один способ: заключить несколько договоров аренды. В противном случае, при наличии одного договора аренды на все площади сразу, все они будут входить в одну торговую площадь. Но следует иметь в виду: для каждого из помещений, проходящих по разным договорам аренды, понадобится собственный кассовый аппарат. Кроме того, необходимо, чтобы эти площади действительно представляли собой автономные павильоны или магазины.

    Определение торговой площади при ЕНВД в 2017-2018 годах

    То есть, если вы оформляете отдельные договоры аренды на два помещения, ставите в каждом кассовый аппарат, но при этом эти помещения являются, по сути, одним магазином (покупатель в процессе покупки бывает в каждом из этих помещений), то раздельные договоры аренды не помогут – площадь нужно считать целиком.

Торговая площадь и торговое место

От того, как классифицирована торговая точка, будет зависеть размер налога. О том, что такое торговая площадь, мы говорили выше. Это часть помещения, предназначенная для осуществления процесса продажи (демонстрация товара, расчеты, обслуживание, площадь под ККМ, рабочие места обслуживающего персонала и проходя для покупателей). А торговые места – это сооружения или здания, предназначенные для продажи товаров или части помещений, не имеющие торговых залов. Это могут быть ларьки, киоски, палатки, просто огороженный земельный участок – все они не имеют торгового зала. При превышении площади в 5 кв.м. будет применяться только показатель торговая площадь, а в этом случае плата рассчитывается за каждый метр. Ставка для торгового места фиксирована. Но она считается для каждого торгового места (например, собственник А владеет пятью точками, каждая по два квадратных метра – следовательно, он заплатит столько же, сколько собственник В также пяти точек, но по четыре квадратных метра каждая). Разумеется, нужно заранее продумать, как будет выгоднее обозначить место продаж: торговым местом или стационарной торговой сетью с торговыми залами (в этом случае и будет применяться показатель торговая площадь). Кроме того, в зависимости от условий торговли, будет определено нужно ли собственникам А и В суммировать свои площади. Например, если пять точек гражданина А имеют общий вход и общего продавца, то понятие «торговое место» к ним не применимо, и владелец точек будет платить налог, рассчитывая его на торговую площадь в 10 кв. м., что, кстати, будет ему намного выгоднее. Однако если он не позаботиться заранее о том, чтобы «объединить» эти торговые точки и организовать в них разных продавцов и отдельные входы, или торговый зал,  то ему придется платить достаточно большую фиксированную сумму по каждому торговому месту.

Входит ли «выставочный зал» в состав «торговой площади»?

Любые площади, где осуществляется продажа товаров, должны быть учтены при расчете торговой площади! И тут возникает вопрос: насколько процесс осматривания товаров покупателями относится к продаже? Ведь осмотреть товар можно и на складе.

Например, не так уж редко бывает ситуация, что витрины установлены в выделенной для этого зоне  и именно в этом месте покупатели осматривают товар и принимают решение о покупке. Тут же рядом находятся подсобные помещения, в которые покупатели не заглядывают. При этом кассы и прилавки, где собственно товар оплачивается и выдается, находятся в другом месте, возможно, на другом этаже, или даже вообще в другом здании. Как быть в таком случае, когда обслуживание покупателей и показ товаров проводится в разных местах?

Еще совсем недавно, налогоплательщики активно организовывали выставочные залы, полагая, что они не входят в налогооблагаемую площадь. Особенно часто этим пользовались розничные продавцы крупногабаритных предметов, таких как мебель или бытовая техника.

Но это было ошибочным выбором, что подтверждает имеющаяся на сегодня богатая арбитражная практика, ряд нормативно-правовых документов, да и собственно сам Налоговый Кодекс. Демонстрация товаров покупателям является обязательной частью процесса продажи, и, следовательно, в демонстрационных залах осуществляется именно продажа товаров, а не какой-то вспомогательный процесс. Конечно, есть шанс доказать в суде, что товары на этих площадях только подготавливаются к продаже. Но тогда у инспекторов, осуществляющих проверку помещения, не должно быть никаких шансов увидеть, что на товарах были ценники или опросить покупателей, которые могут подтвердить, что «да, в этом помещении я осматривал товар».

Есть и другой вариант не включить выставочный зал в торговую площадь: по документам можно провести выставочные залы, как принадлежащие посторонним организациям (весьма дружески настроенным к вам). Однако тут также нужно соблюдать предельную аккуратность: у проверяющих органов не должно быть никаких шансов доказать, что «брак фиктивный».

В большинстве случаев, такие способы уменьшить ЕНВД весьма ненадежны, и возможные потери превышают возможные выгоды.

Вернуться к списку

С 2015 года на смену имущественному сбору пришел налог на недвижимость, в частности и на коммерческую. Ради пополнения бюджета за основу расчета налога теперь принимается кадастровая оценка недвижимости, которая значительно превышает рассчитанную ранее балансовую (инвентаризационную).

Налог на коммерческую недвижимость в 2015 году рассчитывается по более высоким процентным ставкам, нежели на имущество физических лиц.

Что такое коммерческая недвижимость?

Под недвижимостью коммерческого плана понимается такое жилое помещение, которое выведено официально из жилого фонда, а владельцем используется не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

То есть, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом считается коммерческим. Сюда же относятся:

  • кафе;
  • точки общепита;
  • офисы;
  • цеха;
  • торговые либо развлекательные центры и так далее.

Коммерческая недвижимость делится также по виду использования:

  • •    социальная (аэропорт, библиотека, бассейн);
  • •    индустриальная (склады, цеха);
  • •    офисная;
  • •    свободного использования;
  • •    апартаменты (квартиры и частные дома, сдающиеся внаём).

Такая недвижимость, как и вся остальная, облагается налогом. До текущего года по всем типам такой недвижимости налог начислялся исходя из среднегодовой стоимости. С начала года для определенных типов объектов будет при расчете использоваться только кадастровая оценка:

  • торговый комплекс и помещения в его составе;
  • иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
  • админздания и центры;
  • нежилое помещение, предназначенное для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Для всех прочих владельцев коммерческого имущества сумма налога не изменится, и будет рассчитываться по балансовой стоимости. Если же организация или физлицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.

Льгота по уплате (частичное освобождение) предоставляется собственникам коммерческой недвижимости в сфере медицины, образования и науки. Не уплачивают «новый» налог такие владельцы недвижимости коммерческого назначения:

  • религиозные и бюджетные учреждения;
  • ТСЖ, ЖСК;
  • заведения транспорта;
  • оборонные предприятия;
  • метрополитен;
  • предприятия, в штате которых работают инвалиды;
  • автомобильные компании;
  • учреждения культуры.

Расчет

Налог «по Кадастру» на недвижимость коммерческого назначения будет рассчитывать с использованием таких ставок:

  • 1,2% в текущем году;
  • 1,5% в следующем;
  • 1,8% ставка будет в 2017 году;
  • 2018 – 2%.

Ставка может быть дифференцирована местной властью по таким признакам: привлекательность и рентабельность объекта, тип его использования, категория недвижимости и самого владельца. Льготы также предоставляются на региональном уровне.

Налоговые льготы сохранены и в новой редакции закона, также предусмотрен вычет в виде уменьшения налогооблагаемой площади объекта на 300 квадратных метров для одной единицы недвижимости.

Розничная торговля на ЕНВД в 2018 году

Случается, что кадастровую оценку прошло здание в целом, а помещения «остались» на балансовой стоимости. В этом случае расчет налога осуществляется в виде доли от кадастровой оценки здания полностью. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.

Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества. Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.

К 2020 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.

Продажа коммерческой недвижимости

Сделки по продаже коммерческой недвижимости в 2015 году и взимание с них налогов является достаточно сложными с юридической и практической точки зрения. В законодательстве отсутствует само понятие коммерческой недвижимости, а потому сложно точно составить договор и заключить соглашение.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

  • Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом чаще всего рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
  • Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами при продаже – снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
  • Иностранные организации, продавая имущество, используемое в коммерческих целях, уплачивают налог по ставке в 20%.
  • ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости – объект недвижимости выступает в данном случае взносом в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также зависят от статуса владельца. Например, ИП, предоставляя в аренду свое имущество, уплачивает с дохода НДФЛ (13%). Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для физлиц. Нерезиденты, осуществляющие подобную деятельность, уплачивают с прибыли от аренды уже 30%.

Система налогообложения продуктового магазина формата "у Дома": особенности, харрактеристика и порядок расчета налоговой базы.

Розничная торговля продуктами питания подходит под специальный режим налогообложения ЕНВД. ЕНВД применяется на всей территории Российской Федерации, кроме города федерального значения Москва.

Рассчитываем ЕНВД: Как отличить торговый зал от торгового места и как определить их площади

Для магазина находящегося в Москве оптимально выбирать упрощенную систему налогообложения

Предприниматель, выбравший ЕНВД в качестве системы налогообложения, является плательщиком следующих налогов:

  • Налог на вмененный доход
  • Социальные отчисления с фонда оплаты труды работников
  • Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — только в отношении работников.

От уплаты всех остальных налогов компания, находящаяся на ЕНВД освобождается. Сумма единого вмененного налога рассчитывается по следующей формуле:

Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * Налоговая ставка

Физическим показателем при розничной торговле является площадь торгового зала в квадратных метрах

Важный момент: Обратите внимание, что в расчет берется только площадь торгового зала. Подсобные помещения, склад при расчете налога на вмененный доход не учитываются.

Базовая доходность устанавливается Налоговым Кодексом, для розничной торговли она равняется 1 800 рублей

К1 — коэффициент-дефлятор на календарный год. Устанавливается Министерством экономического развития Российской Федерации.

К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности, учитывающий совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности. Устанавливается муниципальными органами самостоятельно согласно специфике региона.

Налоговая ставка для всех видов деятельности подходящих для ЕНВД составляет 15%.

Далее на примере реально действующего магазина разберем расчет вмененного налога для розничной торговли.

Пример расчета ЕНВД для продуктового магазина

Водные данные:

  • Вид деятельности: Розничная торговля продуктами питания
  • Местонахождение: г. Казань
  • Площадь магазина: 34 квадратных метров, в том числе площадь торгового зала 21 квадратных метра.
  • Коэффициент К1: На 2012 г. коэффициент-дефлятор установлен в размере 1,4942
  • Коэффициент К2: Согласно решения Казанской думы корректирующий коэффициент на 2012 г. для розничной торговле установлен в размере 0,8 (180%)

Расчет налога на вмененный доход:

1 800 рублей * 21 кв.м. * 1,4942 * 1,8 * 15 % = 15 249 рублей в квартал.

Основные моменты, которые необходимо знать предпринимателю выбравшим в качестве системы налогообложения ЕНВД

  1. Размер налога на вмененный доход предприниматель в праве уменьшить на сумму уплаченных социальных отчислений, но не более, чем на 50 % от суммы исчисленного налога
  2. Если у предпринимателя несколько магазинов, то расчет налога делается отдельно для каждой точки.
  3. Налоговая декларация на вмененный налог сдается ежеквартально, не позднее 20-го числа месяца следующего за окончанием квартала.

Петр Столыпин, 2012-08-05



Сохраните статью в социальные сети: