Гражданин и право, 5 января 2001 г.
Условия и порядок страхования жилых помещений и риска жилищных сделок
7587 просмотров
Сегодня, когда более половину жилищного фонда России перешло в частную собственность, а вероятность потери и серьезной порчи жилых помещений от различного рода бедствий не уменьшается, обеспечение страховой защиты жилья приобретает особую актуальность. Законом риск случайной гибели или повреждения имущества возложен на его собственника. Очевидно, что без использования механизма страхования возместить ущерб от потери или повреждения жилья для большинства его собственников практически невозможно. В этой связи в Москве успешно внедряется опыт льготного страхования квартир, которое доступно и для малоимущих слоев населения.
Не менее значимым для обеспечения защиты прав граждан на рынке жилья является страхование риска жилищных сделок, т.е. риска потери прав собственности добросовестным покупателем на приобретенное жилое помещение. Страхование — наивысшая гарантия возмещения понесенных покупателем убытков от сделки, признанной впоследствии недействительной. В публикуемой сегодня консультации мы расскажем читателям об установленном порядке и условиях страхования риска при заключении сделок на рынке жилья.
Страхование различных имущественных интересов от всевозможных рисков, возникающих в современном обществе, способствует его социально-экономической стабильности. В связи с приватизацией жилищного фонда выявилась потребность граждан и юридических лиц в страховании жилых помещений, принадлежащих им на правах собственности, от возможных повреждений или уничтожения, а также от рисков при совершении сделок на рынке жилья.
В соответствии со ст. 929 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК) страховой интерес приобре-тает юридическое значение лишь при условии страхования имущества. Под страховым интересом понимается тот убыток, который страхователь может понести вследствие наступления страхового случая, т.е. предусмотренного договором неблагоприятного события. При этом необходимо, чтобы лицо, в пользу которого осуществляется страхование, имело какие-либо права в отношении застрахованного имущества или несло связанные с ним обязанности. Таким лицом является не только собственник жилого помещения, но и его наниматель, арендатор или залогодатель, который заложил свое жилье и по договору об ипотеке страхует его с целью обеспечения сохранности.
Имущественное страхование направлено на возмещение ущерба и не может использоваться как средство наживы. Поэтому договор страхования жилого помещения при отсутствии у страхователя юридически обоснованного интереса к его сохранности недействителен (п. 2 ст. 930 ГК).
Страхование жилых помещений осуществляется на основе договоров имущественного страхования и носит сугубо добровольный характер. Только в случаях, когда законом на граждан и юридических лиц (страхователей) возлагается обязанность страховать имущество других лиц за свой счет или за счет заинтересованных субъектов, оно носит обязательный характер. Так, статьей 343 ГК устанавливается страхование заложенного имущества либо залогодержателем, либо залогодателем (в зависимости от того, у кого находится заложенное имущество), если иное не установлено договором или законом (Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге”).
Само добровольное страхование подразделяется на два вида: коммерческое и льготное. Ком-мерческое страхование осуществляется страховыми обществами (компаниями, фирмами), имеющими лицензию на этот вид деятельности, на основе договора между этими организациями (страховщиками) и страхователями (физическими или юридическими лицами). Правила добровольного коммерческого страхования, определяющие общие условия и порядок его проведения, устанавливаются страховщиком самостоятельно в соответствии с Законом РФ от 27 ноября № 1992 г. «Об организации страхового дела в Российской Федерации”* (* — В редакции федеральных законов от 31 декабря 1997 г. № 157-ФЗ; от 20 ноября 1999 г. № 204-ФЗ) (далее — Закон РФ о страховании), конкретные условия страхования определяются при заключении договора.
Добровольное льготное страхование жилых помещений проводится для того, чтобы защитить имущественные интересы собственников и пользователей единственного принадлежащего им жилого помещения, входящего в состав муниципального жилого фонда. При таком виде страхования погаше-ние определенной доли страховых взносов происходит за счет части средств бюджета местного самоуправления. Гарантом по возмещению ущерба при повреждении или уничтожении застрахованного жилого помещения в этом виде страхования выступают местные органы исполнительной власти совместно со страховщиками.
Принцип коллективной ответственности, который лежит в основе имущественного страхования, давно принят во всех развитых странах как базовый, позволяющий защитить население при возникновении непредвиденных ситуаций, в число которых входит и риск потери или порчи жилья.
Вся страховая деятельность, в том числе и имущественное страхование, находится в нашей стране под государственным надзором. Государственный страховой надзор необходим для соблюдения требований законодательства Российской Федерации о страховании, эффективного развития страховых услуг, защиты прав и интересов страхователей, страховщиков, а также иных заинтересованных лиц и государства.
1. Правовые основы страхования жилья
Страхование жилищного фонда, призванное обеспечить защиту имущественных интересов собственников квартир, жилых домов, дач, иных жилых помещений, базируется на нормах Граждан-ского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, законов РФ «О страховании”, «Об основах федеральной жилищной политики” и принятых в их развитие подзаконных актах.
В соответствии со ст. 210 и 211 ГК («Бремя содержания имущества” и «Риск случайной гибели имущества”) собственник несет бремя расходов, связанных с содержанием жилого помещения, а так-же с риском его случайной гибели или случайного повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поэтому в случае повреждения в результате стихийного бедствия или чрезвычайного события жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери должны компенсироваться самим собственником этого помещения, а повреждения домов (мест общего пользования, конструктивных элементов, инженерного оборудования) и квартир, занятых по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, — собственниками этого фонда, т.е. соответственно органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления, а также предприятиями и учреждениями, в чьем полном хозяйственном ведении или оператив-ном управлении эти дома находятся.
Но пока еще органы власти из-за отсутствия рыночного механизма гарантий на случай уничтожения жилья, находящегося в собственности граждан, вынуждены принимать решения о его замене, предоставляя пострадавшим площадь, предназначенную, как правило, для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако такой порядок, по всей видимости, вскоре уйдет в про-шлое. Тем, кто не застраховал свое жилье, местные органы власти вряд ли смогут полностью компенсировать причиненный жилому помещению ущерб.
Если собственник не имеет возможности своими силами и средствами устранить повреждения, причиненные незастрахованному жилью в результате чрезвычайных происшествий, оно может быть передано с согласия владельца в собственность уполномоченной страховой компании. Пострадавшие лица получат другую квартиру, но, разумеется, со значительно более низкими потребительскими свойствами. Страховая компания, отремонтировав поврежденное жилье, вправе выставить его на торги с коммерческой целью.
Что касается нанимателей жилых помещений, то эти граждане в соответствии со ст. 37 ЖК РФ при разрушении их жилья в результате стихийного бедствия (удара молнии, землетрясения, наводнения и т.п.), когда оно стало непригодным для проживания или уничтожено, имеют право на внеочередное предоставление другого жилого помещения в муниципальном фонде взамен утраченного.
Вместе с тем действующее законодательство не содержит обязательств муниципальных органов перед собственниками квартир по их замене в случае уничтожения в результате чрезвычайных событий (пожары, взрывы газа, используемого для бытовых нужд, залития водой по причине неисправности водопроводных сетей и т.п.), не подпадающих под понятие «стихийное бедствие”. Но при наступлении таких событий власти, как отмечалось, принимают меры к тому, чтобы обеспечить пострадавших собственников и членов их семей необходимым жильем в административном порядке, не связанным с отношениями собственности.
2. Страхователи и страховщики жилых помещений
Страхователями жилых помещений в домах, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выступают соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления.
Страхователями жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, могут быть только собственники этих помещений или уполномоченные ими лица. Что касается жилых помещений, находящихся в собственности товариществ — собственников жилья, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования дома за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры (ст. 290 ГК), являются непосредственно сами товарищества.
Страхователями жилого помещения, находящегося в общей собственности (совместной или долевой), может выступать по взаимному соглашению совладельцев лишь один из участников этой собственности.
В соответствии со ст. 938 ГК в качестве страховщиков договоры страхования могут заключать только юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида, в данном случае — недвижимого имущества. Такими юридическими лицами являются страховые компании, которые могут создаваться в любой организационно-правовой форме, предусмотренной законодательством Российской Федерации. Согласно ст. 6 Закона РФ «О страховании”, деятельность организации по осуществлению имущественного страхования должна быть закреплена в ее уставе.
Закон РФ «О страховании” запрещает страховым организациям непосредственно самим зани-маться производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Другие виды деятельности им не запрещены. Страховым компаниям не запрещается быть учредителями и участниками (пайщиками) других, как коммерческих, так некоммерческих, организаций при соблюдении правил акционерного, антимонопольного и иного законодательства.
Граждане и юридические лица для страховой защиты своих имущественных интересов могут в соответствии со ст. 968 ГК и ст. 7 Закона РФ «О страховании” создавать общества взаимного страхования на основе объединения необходимых для этого средств. Такие общества осуществляют страхование имущества и иных имущественных интересов только своих членов и являются некоммерческими организациями. Общество взаимного страхования может в качестве страховщика страховать и тех, кто не является членом общества, но лишь в том случае, когда страховая деятельность предусмотрена его учредительными документами, свидетельствующими о том, что общество образовано в форме коммерческой организации.
Страховщики также могут вести свою страховую деятельность через страховых агентов и страховых брокеров. Страховые агенты — это физические и юридические лица, действующие от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями. Страховые брокеры — юридические или физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика.
3. Объекты имущественного страхования
Согласно ст. 930 ГК, имущество (жилое помещение) может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Объектами страхования могут быть имущественные интересы, связанные:
— с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (в данном случае — с риском его утраты в результате непредвиденного бедствия, а также с риском потери возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем),
— с возмещением страхователем причиненного им вреда имуществу физических или юридических лиц.
В правилах страховщиков, осуществляющих льготное страхование квартир, обычно содержится перечень жилых помещений, не подлежащих страхованию. К ним относятся помещения:
• являющиеся аварийными;
• имеющие высокий процент физического взноса (свыше 55-60%);
• подлежащие сносу или переоборудованию под нежилые;
• подлежащие отчуждению в связи с изъятием земельного участка;
• на которые обращено взыскание по обязательствам;
• подлежащие конфискации.
Не подлежат страхованию жилые помещения и в тех случаях, когда законом предусмотрено прекращение права собственности на эти помещения. Объектом страхования могут быть жилые помещения (квартиры, жилые дома), приобретенные в кредит и являющиеся обеспечением этого кредита.
4. Страховой риск и страховой случай
Страховой риск — это предполагаемое событие, на случай которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.
Страховым случаем называют совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.
Страхование жилых помещений гарантирует возмещение ущерба в случае их повреждения или уничтожения в результате следующих событий (страховых случаев):
• пожар (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникший вне застрахованного помещения;
• взрыв газа, употребляемого для бытовых нужд;
• авария водопроводных, отопительных и канализационных систем;
• проникновение воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.
Указанные события признаются страховыми случаями, если они явились причиной фактически и внезапно происшедшего повреждения или уничтожения жилого помещения в период действия договора страхования и подтверждены страховым актом. Но эти же события не признаются страховыми случаями, если они произошли в результате:
• умышленных действий страхователя, нанимателя (арендатора) застрахованного жилого помещения или членов их семей, а также работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, повлекших за собой наступление события (ст. 963 ГК);
• (до заключения договора страхования) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных страхователю, если об этих дефектах страхователем не было сообщено страховщику;
• воздействие ядерного взрыва, а также маневров или иных военных мероприятий (ст. 964 ГК);
• гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок (ст. 964 ГК).
Наличие вины является общим основанием ответственности за нарушение обязательств. Грубая неосторожность страхователя также создает предпосылки для освобождения страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение.
В ст. 964 ГК приведен исчерпывающий перечень обстоятельств действия непреодолимой силы, вследствие наступления которых убытки страхователя не оплачиваются. Исключение указанных в статье обстоятельств из страхового возмещения вызвано тем, что возможные убытки от подобных страховых случаев могут оказаться настолько велики, что будут способны подорвать финансовое положение страхователя, его перестраховщиков и в целом дестабилизировать страховой рынок. Поэтому вопрос о принятии на страхование катастрофических рисков всегда решается отдельно. Принятие таких рисков должно указываться в договоре дополнительно к стандартным условиям страхования; в противном случае они считаются незастрахованными.
В силу ст. 961 ГК страхователь по договору имущественного страхования, после того как ему стало известно о наступлении страхового случая, обязан незамедлительно уведомить о его наступлении страховщика или его представителя. Если договором предусмотрен срок и (или) способ уведомления, оно должно быть сделано в установленный срок и указанным в договоре способом.
Неисполнение этой обязанности дает страховщику право отказать в выплате страхового возмещения, если не будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового слу-чая либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности выплатить страховое возмещение.
(Продолжение следует.)
МАКАРОВ Г.
Вся пресса за 5 января 2001 г.Смотрите другие материалы по этой тематике: Страховое право, Страхование имущества
Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте
В работе новой системы страхования жилья будут задействованы Минфин, МЧС, МВД, ЦБ и Росреестр. Они будут передавать информацию единому оператору, которым станет Всероссийский союз страховщиков 
Фото: Кирилл Шипицин / ТАСС
Спустя год после принятия закона о единой автоматизированной системе страхования жилья правительство утвердило правила ее наполнения. Заниматься этим будут Минфин, МЧС, МВД, Росреестр, власти регионов и Центробанк, следует из постановления правительства от 30 июля, с которым ознакомился РБК. Подлинность документа подтвердил собеседник в аппарате правительства и источник на страховом рынке.
Закон о единой системе страхования жилья вступит в силу 4 августа. Она нужна для информационного обеспечения организации страхования жилых домов, квартир и других жилых помещений. Оператором системы станет Всероссийский союз страховщиков. Создание такого механизма будет способствовать «повышению оперативности в работе по ликвидации последствий ЧС, принятию необходимых решений по восстановлению поврежденных жилых помещений, выплате финансовой помощи пострадавшим, в том числе в опасных районах», говорила «Российской газете» заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Вера Балакирева.
Как следует из постановления правительства, госорганы будут запрашивать необходимую информацию у ВСС, а тот — предоставлять ее в срок не позднее 15 дней. Среди таких сведений — перечень программ возмещения ущерба, участвующих в них страховщиков, сведения о договорах страхования жилья, размере страховой суммы и т.д. Минфин, в свою очередь, будет передавать ВСС данные о размере федеральной поддержки регионам на возмещение ущерба для жилья в связи с чрезвычайными ситуациями, МЧС — о самом факте ЧС, МВД и Росреестр — сведения о гражданах и их жилье, а Центробанк — о страховщиках.
Проблема страхования жилья в опасных районах обострилась летом 2019 года, после масштабных наводнений в Иркутской области. Как писал РБК со ссылкой на данные крупнейших российских страховщиков, по состоянию на середину июля клиенты страховых компаний, пострадавшие от наводнения, потребовали компенсации ущерба примерно на 350 млн руб. Это чуть более 1% от общего ущерба региона от наводнения, оцененного губернатором области более чем в 31 млрд руб. Население редко тратит деньги на страхование жилья из-за низких доходов, а страховые компании не очень охотно страхуют дома, находящиеся в зоне подтоплений, говорили опрошенные РБК эксперты.