Субстандартный кредит


Косарева Надежда
президент фонда «Институт экономики города»

Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города»,
Андрей Туманов, к.э.н., руководитель проекта фонда «Институт экономики города»

Разразившийся в последнее время кризис на рынке ипотечного кредитования в США пока еще не оказал влияния на российскую ипотечную систему, формирующуюся по «американской» модели ипотечного кредитования. Однако молодой, но стремительно развивающийся российский рынок ипотечного кредитования (за 2006 г. объем задолженности по ипотечным кредитам увеличился в 4,4 раза), и ипотечных ценных бумаг в будущем может также испытать подобные потрясения. Какие же уроки для России можно извлечь из анализа причин и последствий американского кризиса?
Рынок ипотечного кредитования в России в цифрах

Ипотечные кредиты предоставляют более 520 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов только за 2006 год превзошел объем 2005 года в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2006 г. составила около 1%, утроившись по сравнению с 2005 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе – более 20%. В конце 2006 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2007 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или 11,2% в иностранной валюте на средний срок в 16,3 и 15,5 лет соответственно. (По данным Банка России и ИБ «Траст»)
Ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования – сегменте нестандартного кредитования.
Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.
Как правило, у нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т.е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.
Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.
В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. – только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Хронология развития ипотечного кризиса
Октябрь 2005 г. – средняя стоимость привлеченных средств для нестандартных кредиторов выросла на 2,25 процентных пункта за 40 дней в результате инфляционного давления, оказываемого на экономику США.
Ноябрь 2005 г. – нестандартные кредиторы повышают процентные ставки для заемщиков, т.к. кредиты с низкими процентными ставками становятся неинтересными для инвесторов. На фоне начинающегося кризиса на жилищном рынке США происходит переоценка возможностей заемщиков обслуживать нестандартные кредиты и ужесточаются условия кредитования.
Декабрь 2005 г. – рост процентных ставок по нестандартным кредитам ведет к росту дефолтов в условиях стагнирующего рынка жилья и, как следствие, к росту убытков для инвесторов и снижению спроса на кредиты. Компания Ameriquest заплатила инвесторам 385 тыс. долл. за то, что бы последние купили у нее кредитов на 14 млн. долларов. Начинается отток компаний из сектора нестандартного кредитования, ряд компаний объявляет о сокращении числа сотрудников.
Январь 2006 г. – ряд компаний, занимавшихся ранее нестандартным кредитованием, объявляет о закрытии и/или банкротстве в связи с убытками, вызванными дефолтами по кредитам и требованиям инвесторов о выкупе таких кредитов.
Февраль 2007 г. – Средняя рыночная стоимость нестандартных кредитов, имеющих рейтинг BBB- падает до 60% от номинала (в начале января они торговались по цене 95 – 97% от номинала).
Март 2007 г. – Крупнейший нестандартный кредитор Countrywide обнародовал свои данные о просрочках по кредитам (на срок более 30 дней), которые составили 19%. Ранее о проблемах с нестандартными кредитами, находящихся в их портфелях, объявили HSBC и New Century Financial. С начала кризиса более 20 кредиторов прекратили выдавать нестандартные кредиты, а акции многих нестандартных кредиторов сильно подешевели. На проблемы на рынке нестандартных кредитов обращают внимание средства массовой информации.
Июль 2007 г. – один из лидеров рынка нестандартного кредитования, инвестиционная компания Bear Stearns объявляет о колоссальных убытках примерно в $1,5 млрд. долларов, вызванных дефолтами нестандартных кредитов, и предоставляет своим хеджевым фондам, работавшим на этом рынке, кредит в 3,2 млрд. долларов для поддержания ликвидности. Лидеры рынка нестандартного кредитования объявляют о прекращении выдачи ранее наиболее популярного продукта – кредита с плавающей процентной ставкой и фиксированным первоначальным двухлетним периодом.
Август 2007 г. – акции компании Countrywide за последний месяц подешевели на 42% в результате объявленных компанией убытков от деятельности на рынке нестандартных кредитов. BNP Paribas объявил о том, что три его хеджевых фондов, работавших с нестандартными кредитами, понесли серьезные убытки, а стоимость активов этих фондов в данный момент не может быть определена. Компания American Home Mortgage, занимавшаяся предоставлением нестандартных кредитов заемщикам с неподтвержденными доходами, объявила о банкротстве в связи с резко выросшими объемами дефолтов (4,2% по кредитам, выданным в 2006 г., по сравнению с 1,6% в 2005 г. и 0,8% в 2004 г.). Президент рейтинговой компании Standard&Poor’s подает в отставку из-за ошибок рейтинговой компании в оценке рисков, связанных с нестандартными кредитами. Инвесторы и законодатели обвиняют S&P и Moody’s в несвоевременном (запоздалом) снижении рейтингов ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами. Рейтинги были снижены только после того, как рыночная стоимость ценных бумаг упала в 2 раза.
Сентябрь 2007 г. — вторая по величине в США ипотечная компания Freddie Mac объявила о падении прибыли во втором квартале этого года на 45% по сравнению со вторым кварталом 2006 года. Несмотря на то что Freddie Mac напрямую не управляет большим числом долговых обязательств, связанных с высокорисковой ипотекой, операции компании пострадали от общего кризиса, охватившего рынок жилой недвижимости США. Австралийский хэджевый фонд с активами в 200 млрд. долларов объявил о своем банкротстве. Второй по величине банк Великобритании Royal Bank of Scotland из-за резкого падения спроса на ипотечные облигации в США сократил численность своего американского подразделения, работающего с этими продуктами на американском рынке. Один из крупнейших ипотечных банков Великобритании, Northern Rock, столкнулся с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков. За помощью к Банку Англии обратился еще ряд британских банков.

Причины кризиса
1. «Взрыв» пузыря на рынке жилья
В 2001 – 2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, «мягким» подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990 – 1995 гг.), под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд. долл (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.
Во второй половине 2005 г. на рынке началось падение цен на жилье и увеличение сроков экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья (т.е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья) близком к 100%), падение стоимости недвижимости – существенный стимул для отказа платить по кредитам, особенно, учитывая тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточения условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок ведет к дальнейшему падению цен на жилье.
Ряд экономистов полагают, что падение цен на рынке жилья является началом рецессии в экономике США. По оценкам S&P спад жилищного строительства, вызванный кризисом на рынке жилья, привел к замедлению темпов роста ВВП на 1 процентный пункт.
2. Снижение прибыльности ипотечного бизнеса и повышение рисков ипотечных операций
В конце 2005 г. произошло неожиданное и едва заметное изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) кредиторы перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, конкурировали между собой путем снижения процентных ставок. Эта война привела к увеличению качества их кредитных портфелей, т.к. низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 процентных пунктов по сравнению с 6 процентными пунктами в 2003 г.).
Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки, что естественно привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов. Ряд экономистов считают, что нестандартные кредиторы были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов. По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний.
В условиях усиливающейся конкуренции на рынке нестандартных кредитов ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику, не имеющего документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков S&P, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья.
Усиление конкуренции привело еще и к сокращению спреда между доходностью по низкорискованным 10-летним государственными облигациям и более рискованными 30-летнеми ипотечными ценными бумагами до 1,5 – 1,7 процентных пунктов. Это означает, что риски ипотечных бумаг стали недооцениваться.
3. Отсутствие собственных средств у кредиторов для покрытия убытков
В отличие от традиционных банков у кредиторов, работающих на рынке нестандартных кредитов, как правило отсутствует возможность использовать средства депозитов для выдачи кредитов. Вместо этого кредиторы пользуются банковской кредитной линией. С другой стороны, все кредиты кредитор продает инвестору, который в случае просрочки платежей по кредиту имеет право вернуть его обратно первоначальному кредитору. Обратный выкуп просроченных кредитов осуществляется из средств кредитной линии. Все время пока просроченный кредит находится на балансе кредитора взимаются проценты за пользование кредитной линией, поэтому кредитор вынужден зафиксировать свои убытки, получив назад просроченный кредит, а не дожидаться окончания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.
В условиях растущего рынка привлекательность рынка нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких процентных ставок по кредитам и более низким по сравнению с ожидаемым уровнем дефолтов. Как следствие кредиторы могли сравнительно легко получить банковскую кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных линий, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей.
4. Обострение проблемы кредитоспособности домохозяйств
В 2007 г., по оценкам некоторых экспертов, в США произошло замедление роста потребительских расходов населения. До 2006 г. рост потребительского спроса поддерживался за счет дешевых и все более доступных кредитов и постоянного роста цен на все активы, в том числе и на жилье. Только за 2005 г. рыночная стоимость активов населения выросла на 3,2 трлн. долларов.
Начиная с 2006 г. оба позитивных для потребителя фактора практически исчезли: стоимость денег поднялась, а цены на жилье стали снижаться, тогда как долги и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов по обслуживанию ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум – 14,5%, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20%. По оценкам американского Центра жилищной политики доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросло в США с 1997 по 2005 г. на 88% (с 2,4 млн. до 4,5 млн.).
Ряд экспертов отмечает появление первых признаков сокращения прироста занятости, что обострит проблему кредитоспособности всей экономической системы в результате возможно уже начавшегося снижения доходов населения.

Почему кризис стал глобальным?
В силу рассмотренной выше специфики деятельности нестандартных кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и другие организации, но и международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими, т.к. они уже не смогли передать все дефолтные кредиты их первоначальному кредитору и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.
Эксперты S&P отмечают, что произошедший кризис привел к широкой переоценке подходов, применяемых инвесторами для определения надбавки за кредитный риск. Результатом кризиса стала потеря доверия и к сектору рефинансирования кредитов в целом, т.к. инвесторы стали предпочитать наименее рискованные вложения средств, такие как наличные и государственные ценные бумаги, что вызвало проблемы ликвидности у многих компаний.
Свой вклад в более широкое распространение последствий кризиса внес и скандал с участием ведущих рейтинговых агентств, которые обвиняются в недооценке кредитных рисков нестандартных кредитов и присвоения ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, более высоких рейтингов.

Последствия кризиса
В настоящее время более 25 кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков.
При анализе последствий кризиса на ипотечном рынке следует учитывать, что он совпал с началом рецессии в экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости.
На рынке акций индекс Доу Джонса, достигший 19 июля 2007 г. рекорда в 14000 пунктов, к 15 августа упал ниже 13000 пунктов. Падение индекса отразилось и на рынках акций в других странах, особенно сильно – в Бразилии и Корее. Международный валютный фонд уже объявил о том, что ему придется пересматривать в сторону понижения темпов экономического роста в США.
Инвестиционные банки и другие финансовые институты так же были серьезно затронуты кризисом: хеджевые и инвестиционные фонды крупнейших мировых банков серьезно пострадали в результате развернувшегося в США кризиса: рыночная стоимость их активов – ипотечных бумаг, обеспеченных нестандартными ипотечными кредитами, сильно упала и во многих случаях просто не могла быть определена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, крупнейшая американская компания в области страхования ипотечных кредитных рисков, объявила о миллиардных убытках и приостановке сделки в 4,9 млрд. долларов по приобретению другой компании. Крупнейший ипотечный кредитор Countrywide Financial, активно работавший на рынке нестандартных кредитов, объявил о своем банкротстве.
Эхо кризиса достигло и Австралии: компания, занимающаяся ипотечным кредитованием, объявила о невозможности привлечь краткосрочное финансирование из-за отсутствия спроса на ее ценные бумаги. Однако в целом, по мнению экспертов, экономики Европы и других стран достаточно изолированы от потрясений, происходящих в экономике США.
В середине 2007 г. ведущие компании розничной торговли США объявили о снижении своих прибылей во втором квартале 2007 г. и прогнозируют дальнейшее снижение выручки по итогам года. Тем не менее, по оценкам экспертов S&P, существенного падения уровня потребления, вызванного жилищным и ипотечным кризисами, не произошло. Единственной категорией товаров, продажи которых в середине 2007 г. снизились, была мебель и строительные материалы.
По данным Министерства труда США в августе в стране впервые за последние четыре года сократилась занятость. Больше всего рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в госучреждениях.

Роль государства в преодолении последствий кризиса
Центральные банки США, Европы, Японии, Австралии и Канады провели согласованные действия по преодолению кризиса ликвидности на финансовом рынке и стабилизации обменного курса национальных валют, потратив на это более 400 млрд. долларов в августе 2007 г.

После начала кризиса на ипотечном рынке финансовые регуляторы США обратили внимание на проблемы этого сектора и выпустили ряд рекомендаций для ипотечных кредиторов и брокеров, работающих на рынке нестандартных кредитов, в целях стандартизации контроля за их деятельностью и защиты прав заемщиков. В Сенате США запланирован ряд заседаний по вопросам регулирования рынка нестандартных ипотечных кредитов.
Президент США пообещал оказать государственную поддержку «невинно пострадавшим» гражданам в рефинансировании займов чере Федеральную жилищную администрацию США. По оценкам, предлагаемые Президентом меры в состоянии помочь сохранить дома 200 – 250 тысячам семей.
В целях борьбы с возможной рецессией в экономике США и последствиями ипотечного кризиса в середине сентября Федеральная резервная система США снизила учетную ставку на 0,5 процентных пунктов до 4,75%. Эксперты ожидают, что снижение ставки и, как следствие, удешевление заимствований должно будет способствовать росту ликвидности на мировых рынках.
В связи с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков из английского ипотечного банка Northern Rock Банк Англии, почти 30 лет не оказывавший банкам финансовой поддержки, предоставил гарантии сохранения вкладов оставшихся клиентов банка (в сумме до 33 тыс. фунтов) и выдал срочные кредиты другим банкам на сумму 8,8 млрд. фунтов. Эти меры, по мнению властей, должны поддержать уровень ликвидности на рынке и укрепить доверие граждан к банковской системе.

Прогнозы развития ситуации
В 1998 г. на ипотечном рынке США нестандартные кредиторы испытывали сходные проблемы с привлечением средств и качеством кредитов, вызванные проблемами на фондовом рынке в России и банкротством компании Long Term Capital Management. Эксперты S&P прогнозируют активизацию процессов консолидации бизнеса по выдачи нестандартных кредитов, проводя аналогию с кризисом на рынке нестандартных пластиковых карт. Приобретение нестандартных кредиторов крупными диверсифицированными компаниями, занимающимися разными видами кредитования, позволит последним, с одной стороны, предлагать пользующиеся спросом продукты нестандартным заемщикам, а с другой стороны – пережить будущие потрясения в этом секторе за счет широкой диверсификации своего бизнеса и каналов дистрибуции.
Точные убытки компаний будут определены через несколько месяцев, когда завершатся процессы обращения взыскания и продажи заложенного в обеспечение кредита имущества. В условиях стагнирующего рынка жилья сроки продажи увеличиваются, соответственно сохраняется и неопределенность относительно общего объема убытков. По мнению экспертов S&P фактические потери по ипотечным кредитам сохранятся на достаточно низком уровне несмотря на то, что уровень дефолтов прогнозируется в 11 – 14%, что в 2 раза выше исторического максимума (2000 г.).
Какими бы ни были последствия финансового кризиса, сегмент нестандартного кредитования продолжит свое существование, т.к. спрос на такой тип кредитов со стороны заемщиков сохранится. Fannie Mae и Freddie Mac объявили о своих планах по выходу на рынок нестандартных кредитов в качестве покупателей таких кредитов (buyers of last resort).

Уроки для России
События, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России. Несомненно, масштабы будут другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.
В 2005 — 2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с высоким LTV (90 – 100%), т.е. продукты предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.
Конечно рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Соответственно и источники финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, т.к. первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.
Кроме того, большая часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США
В этой связи необходимо также отметить, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование об уровне LTV не менее 70% для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами.
Масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.
Таким образом, возникновение проблем можно ожидать в первую очередь у небольших банков, имеющих небольшой опыт ипотечного кредитования и проводивших агрессивную политику по привлечению клиентов, предлагая кредиты с высоким LTV или не требуя документального подтверждения доходов.
Так же можно ожидать возникновения затруднений с привлечением средств иностранных инвесторов у коммерческих банков в связи с возросшей осторожностью инвесторов к ипотечному кредитованию в целом. В связи с ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2 – 4 процентных пунктов) банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 года, в частности ВТБ24 и Городской ипотечный банк, уже вынуждены скорректировать свои планы.
Сложности с рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности продажа пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования.
Учитывая преимущества крупных банков в привлечении дешевых источников финансирования, можно ожидать увеличение их долей на рынке ипотечного кредитования.
В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей развитие событий в России по американскому сценарию, можно предложить следующее:
1) Банк России может ввести градацию надёжности ипотечных кредитов в зависимости от LTV (соотношения кредит/залог). Это повлечёт за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет являться жёсткой запретительной мерой. Аналогичный подход может быть применён и для кредитов с неподтверждёнными доходами;
2) кроме того Банк России может организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования.
— здесь и далее под нестандартным кредитором понимается кредитор, работающий на рынке нестандартных кредитов.
Использованные материалы
1. Аналитические материалы компании Standards and Poors, посвященные кризису на рынке нестандартных кредитов в США (S&P’s Views On The Subprime and Related Mortgage Markets) — http://www.standardandpoors.com
2. Материалы сайта «The Mortgage Reports» — http://www.themortgagereports.com/subprime_shakeout/index.html
3. Материалы информационного агентства Bloomberg – www.bloomberg.com
4. Публикации журнала «The Economist» от 23.06, 7.07, 14.07.07
5. Материалы Ассоциации ипотечных банков США – www.mbaa.org
6. Материалы Американской ассоциации регуляторов ипотечного рынка – www.aarmr.org
7. Данные Банка России – www.cbr.ru
8. «Housing Bubble Trouble: Have we been living beyond our means?», The Weekly Standard, 10.04.06.
9. Liedtke, Michael. «A Primer on Subprime Mortgage Meltdown» The Associated Press, 12.03.07
10. Christie, Les. «Subprime Blame Game» — CNNMoney.com, 20.04.07
11. Stewart, Hale. «Housing Problems Start to Hit the Financial Sector» Huffington Post, 24.06.07
12. Ю. Самонов. «Американские горки» на пути к рецессии // Авторская копия, подготовлена для журнала «Эксперт», планируемая публикация №32, 3 – 9.09.07.
13. Е. Хвостик, Н. Аскер-заде. «Ипотечный кризис заразил все континенты» // Газета «КоммерсантЪ» № 157(3733), 31.08.2007.
14. И. Орлов. «Финансовый кризис парализовал ипотеку» // Газета «КоммерсантЪ» № 166(3742), 13.09.2007.
15. Ю. Чайкина, Е. Хвостик, А. Дорофеева. «Банк Англии скупает кризис» // Газета «КоммерсантЪ» № 170(3746), 19.09.2007.
16. А. Шитов. «Американская мечта дала трещину» // Российская газета, №4472, 12.09.2007.
17. «Знакомьтесь – российская ипотека!» — ИБ «Траст» www.trust.ru

Рынок ценных бумаг, 01.10.2007

Потребители сталкиваются с растущими ценами на легковые и грузовые автомобили и полагаются на кредиты, чтобы купить их. Завышение доходов заемщика может позволить дилеру оформить кредит клиенту, что бы сбыть товар, но сам клиент об этом узнает слишком поздно.

К примеру, Мирна Лопес когда планировала покупать подержанный Nissan Pathfinder 2018 года выпуска в мае этого года, ей одобрили автокредит с ежемесячной выплатой в размере $809, несмотря на то, что её ежемесячный заработок составлял около $660. Известно, что в этом ей «помогли» сотрудники Mac Mitsubishi, дилерского центра в Уэст-Хартфорде, штат Коннектикут, они заполнили кредитную заявку, в которой указали, что она зарабатывает $7 833 в месяц. Госпожа Лопес женщина в возрасте 65-ти лет, сказала, что она осознала в какую ситуацию попала, лишь несколько месяцев спустя, когда столкнулась с финансовыми трудностями.

Иногда заемщики лгут об уровне своего дохода и их позицию ещё можно понять. Но когда это делают дилерские центры, не информируя клиента, то заемщики узнают о том, что им «впарили» такой кредит, только через несколько месяцев, при наступлении первой невыплаты по кредиту.

Еще в августе 2018 года Федеральная торговая комиссия (FTC) обвинила автосалоны в Аризоне и Нью-Мексико в фальсификации информации потребителей о финансовых документах, и это стало первым подобным делом, возбужденным на федеральном уровне.

Позднее, Ричард Феферман, юрист из Нью-Мексико, подал в суд на нескольких дилеров и кредиторов почти в двух десятках таких дел. Объем ложных заявлений о доходах заемщиков, предоставляемых дилерами, трудно определить количественно, но по оценкам PointPredictive, которая продает программное обеспечение для обнаружения мошенничества с кредитами, в более 20% автокредитов фигурируют завышенные доходы.

Дилеры и кредиторы могут попросить заемщиков предоставить нужные финансовые документы, однако в последние несколько лет субстандартные кредиторы перестали проверять их. S&P Global Ratings считает, что с 2017 года, в автокредитах подтвердили доход в среднем около 7% клиентов.

По данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, в конце сентября американские потребители держали рекордную сумму кредитов на автомобиль объемом в $1,3 трлн, по сравнению с $740 млрд десятилетием ранее. Платежи по автокредитам, просроченные на 90 дней или более, в III квартале 2019 г. достигли исторического максимума $62 млрд согласно данным. Общий непогашенный остаток по автокредитам и лизингу в III квартале, вырос до $1,32 трлн. Объем просроченных платежей подскочил до 4,71% с этих $1,32 трлн в общем объеме непогашенных кредитов и лизингов, что является максимальным с IV квартала 2011 г., когда автомобильная промышленность выходила из кризиса.

Но дилерские центры теперь усугубляют проблему. Дилерские центры стали зарабатывать большую маржу на организации финансирования, чем на продаже автомобилей. Причем если по автокредиту происходит дефолт, то дилерский центр вообще не страдает. Мало того, кредитор может забрать автомобиль и попытается перепродать его, через того же автодиллера.

General Motors, согласно анализу AmeriCredit контролирует доходы, примерно по 70% кредитов в некоторых пулах облигаций, но в этой массе кредитов документально подтверждены доходы около 1% клиентов. Данный анализ охватывает более 6 миллионов первичных и субстандартных кредитов

Некоторые из кредиторов заявили, что проверка дохода не является основным способом выявления потенциального мошенничества и что у них есть другие гарантии. А ведь по мере того, как размер прибыли дилеров от продаж новых автомобилей в США сокращается, они все больше становятся продавцами дополнительных финансовых продуктов и услуг. Дилеры получают надбавку за организацию автокредитования. Эта часть бизнеса в последнее время становится все более надежным источником дохода, поскольку продавцам все труднее продавать автомобили. Те кто действительно решил купить авто и не испытывает проблем с деньгами заказывают комплектацию автомобиля через интернет.

А вот те, кто идет к дилерам, в основном имеют проблемы с финансами. «Там, где дилеры действительно на высоте, так это сфера кредитования в банке и продажа различных дополнительных продуктов», — сказал Эрл Стюарт, владелец компании Earl Stewart Toyota в Норт-Палм-Бич, штат Флорида.

По данным исследовательской компании JD Power, в прошлом году дилеры получали в среднем 908$ c продажи нового авто в сфере финансов и страхования, что намного выше, чем 420$, которые они заработали на фактической продаже автомобилей. В прошлом году 46% покупателей новых автомобилей приобрели расширенную гарантию у дилера, например, по сравнению с 40% в 2013 году, по данным Национальной ассоциации автодилеров.

По данным JD Power, около 84% покупателей новых автомобилей в прошлом году организовали финансирование через дилерский центр. Несмотря на то, что покупатели могли бы получить внешнее финансирование напрямую в банке, большинство предпочитает, чтобы оно было организовано через дилерский центр, который может запросить у банков более выгодную сделку или установить поощрительную ставку через производителя.

По словам дилеров, они обычно получают определенный процент в зависимости от получаемой в кредит суммы, и это составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов. После проработки деталей кредита, клиенту обычно еще предлагают различные дополнения, такие как страхование от вмятин или проколов на дороге. Финпокрытие для таких случаев обычно колеблется от 500$ до 1 000$, говорят дилеры.

Председатель AutoNation Майк Джексон сказал, что акцент на финансах и страховых продуктах привел к увеличению их прибыли. Инвесторы, вложившие деньги в акции компании от таких известий в восторге, так как акции продолжают восходящий тренд. В прошлом году каждый проданный автомобиль AutoNation принес 1 803$ финансовых услуг, по сравнению с 1 414$ в 2014 году.

На наш взгляд, данная проблема может продолжать нарастать, как снежный ком. Некоторые дилеры по всей стране оформляют заявки на автокредиты с указанием завышенного уровня доходов, в связи с тем, что крупные кредиторы снизили определенные требования к заемщикам, почти так же, как некоторые ипотечные кредиторы прекратили перепроверку заявок в преддверии финансового кризиса 2007-2009 годов. Учитывая, что количество «токсичных» кредитов уже превысило рекордные значения, это может привести как к повышенному вниманию со стороны регуляторов рынка, так и к замедлению темпов роста экономики, а в дальнейшем и к рецессии.

Фото: vostock-photo

Ипотека. Как много в этом слове, наполненном глухими согласными, мечты и надежды! Это — одно из величайших достижений человечества. Ведь можно улучшить качество своей жизни прямо сейчас, не дожидаясь, когда через 10–15 лет накопишь на это деньги.

Ипотека сдала POS. Кредитная статистика Петербурга показала рост Финансы

Ипотека сдала POS. Кредитная статистика Петербурга показала рост

11349

Но, конечно, тут много подводных камней, невидимых на первый взгляд. И речь не только о том, что ипотечнику придется прилично переплатить за свое жилье. Это — как раз меньшая из проблем. Как правило, ипотека не дороже или немного дороже аренды аналогичного жилья — но в итоге получаешь это жилье в собственность, так что все выгодно.

Гораздо больше проблем тут не со стороны человека, а со стороны банков. Ведь ипотека — долгосрочный кредит. И он должен финансироваться долгосрочными ресурсами. А их–то у российских банков и нет. Это ухудшает их показатели, и, чтобы «влезть» в центробанковские коэффициенты (а то ведь и лицензию отнять могут), им приходится перезакладывать, отдавать ипотечные кредиты.

Но кому? У кого есть такой долгосрочный ресурс?

И тут спешит на помощь государство со своим АИЖК, переименованным теперь в «ДОМ.РФ». Он перекупает ипотеку у банков. Отдавая им «живой кэш». Все довольны.

Только одна проблема — а откуда длинные деньги у самого агентства? От государства. И их не так уж и много. Как со 114 млрд рублей в уставном фонде «ДОМ» справится с сегодняшним почти 7–триллионным рынком ипотеки? Да это просто капля в море.

Российское рейтинговое агентство «АКРА» выпустило доклад, в котором попыталось это объяснить. Авторы доклада считают, что выполнить целевые показатели майского (2018 года) указа и нацпрограммы «Жилье» невозможно. Нужны огромные объемы ипотеки (17,1 трлн рублей к 2024 году). И банки должны иметь возможность переложить свои ипотечные риски на «ДОМ.РФ». Но «ДОМ» явно не потянет такие объемы… Выход работники АКРА видят в «переупаковке» ипотечных кредитов в ценные бумаги и размазывании рисков по всей банковской системе более–менее равномерно. Это и называется «многотраншевой секьюритизацией».

Реклама

Они пугают, что концентрация рисков в одном госагентстве в случае проблем с доходами населения «ДОМ.РФ» может создать государству убыток 0,9–1,5 трлн рублей.

Биполярная ипотека. Как снизить ипотечную ставку при ее возможном росте Кредиты

Биполярная ипотека. Как снизить ипотечную ставку при ее возможном росте

769

Еще не страшно?

Тогда они напоминают, что такая же ситуация привела к кризису 2007–2009 годов в США, и проводят аналогию российского «ДОМ.РФ» с американскими госагентствами Fannie Mae и Freddie Mac.

Вот только они почему–то умалчивают, что американская финсистема двинулась именно по пути финансового инжиниринга и создала мощнейшие инструменты «переупаковки» ипотечных рисков, которые пользовались огромной популярностью, — новые ипотечные облигации покупали не только банки и инвесткомпании, но даже простые американцы… И именно этот фининжиниринг привел к кризису не только госагентства, но всю финсистему США.

И АКРА предлагает двинуться ускоренно именно по этому пути… Выглядит абсурдно: чтобы избежать ипотечного краха, АКРА предлагает его усилить, расширив потенциальный кризис далеко за пределы госсектора.

Нет, мы далеки от того, чтобы считать, что такой кризис в России близок или актуален. Его реальность пока не просматривается на обозримом горизонте. Ипотеке в стране еще расти и расти. До перепроизводства жилья и падения цен на него (именно это — основа любого ипотечного кризиса) нам еще очень далеко. Так что механизмы, предложенные АКРА, пока надо развивать, и развивать активно. Сдерживать их рост надо будет когда–то позже (сейчас даже не ясно когда).

Чтобы получить кризис, надо сначала получить бум. Вот в разгар бума и ажиотажа, когда жилье расхватывают как горячие пирожки, и надо будет беспокоиться о «мягкой посадке», о будущем кризисе. Но как раз бума–то у нас и нет.

Реклама

Да, ипотека быстро растет (23% за год), а вот строительство жилья — нет. В итоге жилье дорожает. И это не дает начаться «буму». Вот если бы была пониже процентная ставка и не ввели этот нелепый запрет на долевое строительство, сняли административные барьеры в строительстве — может, мы бы и увидели жилищный бум. Но не сейчас и не с этой политикой ЦБ и правительства…

Алармистские аргументы и некоторое нарушение логики экспертов АКРА вызывают недоумение. Скорее всего, это можно объяснить только стремлением к развитию собственного рейтингового бизнеса на потенциально новые ипотечные продукты. Тупо заработать акровцы хотят. Для чего и используют явно неадекватные доводы. Зато такие аргументы эксплуатируют страхи чиновников и способны подвигнуть их на нужные АКРА решения.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter