Срок исковой давности в строительстве

Полное описание

Под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ)

Необходимо отличать право на предъявление иска и право лица на удовлетворение иска. Право на предъявление иска возникает с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что его права нарушены и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). Право же на удовлетворения иска действительно пока не истек срок исковой давности.

Сроки исковой давности предотвращают продолжительные судебные разбирательства по устаревшим требованиям.

Исковая давность распространяется на все институты, входящие в сферу гражданского права, включая договорные отношения, носящие имущественный характер, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе.

Одним из важнейших принципов исковой давности (п. 1, 2, 3 ст. 199 ГК РФ), является принцип диспозитивности и состязательности гражданского процесса, исходя из которого, суды по своей инициативе не могут возбудить вопрос об истечении срока давности. Право лица, которое подлежит судебной защите, это субъективное гражданское право конкретного лица (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2001 г. N 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Но, не смотря на это, срок исковой давности является императивной нормой публичного порядка и стороны не могут своим соглашением исключить ее действие.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ч.2 ст.200 ГК РФ).

По искам о ненадлежащем качестве работ в договоре строительного подряда применяется ст. 756 ГК РФ, срок исковой давности составляет – один год, а для зданий и сооружений — три года, течение срока исковой давности, начинается со дня заявления об обнаруженных недостатках (ст. 725 ГК РФ) (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2009 по делу № А28-9185/2008-236/25; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.03.2014 по делу № А56-71453/2011; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2008 по делу № А56-10391/2008; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2008 по делу № А56-13544/2007).

Сокращенный срок исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы, установленный ст. 725 ГК РФ, не применяется к требованиям об оспаривании завышения подрядчиком объемов фактически выполненных работ.

А также не применяется к искам о невыполнении договорных обязательств и о взыскании с подрядчика расходов, которые понес заказчик, оплатив работы по устранению неисправностей, возникших по вине подрядчика в период гарантийного срока (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 14378/10 по делу №А40-28201/10-16-237, Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2010 №КГ-А40/11345-10 по делу N А40-28207/10-160-165).

По мнению ВАС РФ требование о взыскании убытков при отказе заказчика от договора подряда (п. 3 ст. 723 ГК РФ) признается требованием, связанным с ненадлежащим качеством работы (КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 18.03.2014 г.) и к такому требованию применяется сокращенный срок исковой давности, но, по мнению некоторых судов, к этим правоотношениям годичный срок исковой давности не применяется (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2013 г. №А56-10097/2012, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 г. № А47-9453/2010, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 г. № А56-14968/2012).

Ко всем остальным требованиям по договору строительного подряда предъявляется общий срок исковой давности в три года с момента нарушенного права.

В соответствии со ст.204 ГК РФ «срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено».

Можно сделать вывод, что по договору строительного подряда предусмотрен сокращенный срок исковой давности только в отношении обязательств по качеству исполнения работ (кроме работ в отношении зданий и сооружений). Он начинает течь с момента обнаружения недостатков и предъявления претензии по качеству выполненных работ. Предельный срок обнаружения недостатков по договору строительного подряда составляет пять лет (ст. 756 ГК РФ).

Моргунова В.П.

Юридическая компания Москва

09.06.2014

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:

  • Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
  • Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
  • Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на нее за лицом, имеющим определенные права на земельный участок, где осуществлена постройка (за исключением случаев, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ») принудительный снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда.

Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.

Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка. Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком. А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.

В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан. В таком случае правила об исковой давности также не применяются.

Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.

Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143. Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил. Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности. Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.

Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.

Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.

2. Зарегистрированное в установленном порядке право собственности на объект недвижимости может быть признано недействительным арбитражным судом в интересах собственника земельного участка в случае, когда такой объект является самовольной постройкой.

Оспаривая незаконность государственной регистрации права собственности на здание, прокурор в исковом заявлении сослался на доказательства строительства здания в водооохранной зоне без получения на это необходимых разрешений. По его мнению, право собственности на самовольную постройку не могло возникнуть и не подлежало последующей государственной регистрации.

Участвующее в споре в качестве ответчика общество с ограниченной ответственностью заявило о необоснованности требования, поскольку статьей 222 ГК РФ и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрена отмена регистрации права собственности на недвижимость в связи с признанием его самовольной постройкой. Также ответчик заявил о своей добросовестности при приобретении права собственности, его переход был зарегистрирован по правилам статьи 552 ГК РФ на основании договора купли-продажи.

Арбитражный суд иск удовлетворил, исходя из следующего.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что вопреки природоохранному законодательству акционерным обществом был построен без получения каких-либо разрешений в водоохранной зоне объект недвижимости — «домик рыбака». Здание неоднократно продавалось, после совершения последней сделки оно было зарегистрировано на праве собственности на имя ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Следовательно, исключается возникновение права собственности на самовольно построенное здание и у его добросовестного покупателя.

По этой причине ошибочная государственная регистрация несуществующего права собственности была признана недействительной.

3. Самовольная постройка подлежит сносу не только непосредственно осуществившим ее лицом, но и фактическим владельцем объекта недвижимости.

При разрешении иска прокурора о сносе самовольной постройки отдельно исследовался вопрос о субъекте, на которого должна быть возложена обязанность по непосредственному совершению таких действий. При этом ответчик ссылался на то, что не осуществлял строительство здания, а приобрел его по договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Арбитражный суд установил, что организация, осуществившая самовольную постройку, признана банкротом, фактическое владение зданием, его содержание и ремонт в течение нескольких лет производит ответчик. При таких обстоятельствах по решению арбитражного суда именно на фактического владельца была возложена обязанность снести самовольную постройку, незаконно возведенную в природоохранной зоне.

4. К требованию о сносе самовольной постройки не могут быть применены правила об исковой давности.

Возражая против иска прокурора о сносе самовольной постройки, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку здание построено и находится на чужом земельном участке более десяти лет.

Прокурор и собственник земельного участка полагали, что незаконное возведение строения на земельном участке является длящимся правонарушением. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, поэтому снос недвижимости может быть произведен в любой момент, по усмотрению собственника земельного участка, независимо от даты окончания строительства.

Арбитражный суд отклонил доводы об истечении исковой давности и сделал следующий вывод.

По смыслу статьи 222 ГК РФ требование о сносе незаконно возведенного на чужом земельном участке строения направлено на защиту принадлежащего истцу вещного права на земельный участок, поэтому является по своей правовой природе негаторным иском, направленным на устранение нарушения права собственности, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно статье 208 ГК РФ требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); относятся к виду тех требований, на которые исковая давность не распространяется. Следовательно, по иску о сносе строения истечение общего трехлетнего срока исковой давности не имеет правового значения и не препятствует удовлетворению иска.

Арбитражный суд принял решение о сносе самовольной постройки.

В другом деле арбитражный суд не применил по заявлению ответчика исковую давность при разрешении иска о взыскании расходов, понесенных собственником земельного участка, при сносе самовольной постройки за счет осуществившего ее лица. При этом имущественное требование истца было квалифицировано в качестве способа возмещения убытков, обеспечивших восстановление нарушенного права (статья 15 ГК РФ). Начало течения трехлетнего срока исковой давности было определено с момента завершения работ по сносу здания, а не с момента возведения постройки, как предлагал ответчик. При таком исчислении срок исковой давности не был пропущен.

Как известно, в ст.222 ГК зашиты 2 иска — частный и публичный. Речь идёт о задавнивании частного иска о сносе самовольной постройки.

Фабула дела

Земельный участок изначально считался находящимся в государственной неразграниченной собственности, которой распоряжалась местная администрация. Затем появились официальные акты признания земли федеральной. К этому времени дом, изначально доставшийся инвестору в виде свайного фундамента, был им достроен с 2% до 91% готовности. На месте все понимают, что развитие проекта — заслуга инвестора. В судебном порядке за ним признаются доли в объекте незавершённого строительства. Помогают всем миром (интересно, кто бенефициар офшора-учредителя общества?). Управление Росимущества от имени федерального собственника предоставляет аренду для завершения стройки, а муниципалитет — необходимые разрешения на строительство.

Управделами Президента РФ знает об этом уже более 3 лет, так как было участником одного из ранних судебных процессов по делу, в котором общество пробным шаром пыталось зарегистрировать право на квартиру № 1 в спорном доме. Наконец, когда дом принят в эксплуатацию и заселён, пришло время выйти на сцену Управделами Президента РФ с иском… о сносе самовольной постройки, произведённой без его согласия. Суды, разумеется, удовлетворяют иск. Занавес. Антракт.

Верховный Суд отменяет судебные решения, указывая на то, что СИД по частному иску собственника, о котором заявил ответчик, истёк, потому что…(барабанная дробь!)…свайный фундамент 693,6 кв. м 2% капитальной готовности не является недвижимостью и, в частности, объектом незавершенного строительства. Следовательно, речь идёт не о распоряжении федеральным строением, а только о правах на земельный участок, а здесь 3-летний СИД пропущен, ведь наличие здания на чужой земле свидетельствует о её выбытии из фактического владения. Запись в реестре и уплата налогов не препятствуют задавниванию иска собственника.

(Вообще, говоря о положении общества при такой позиции ВС РФ, на языке уголовных юристов это называется «нереабилитирующее основание». Здание мы вам сохраним, негодяи! Стало быть, возможно ставить вопрос о компенсации).

Анализ дела

1. Один публичный собственник во многих лицах.

По общему правилу, распоряжением федеральной собственностью ведает Росимущество, если только вещь не отнесена к подведомственности отдельных государственных органов, обладающих в соответствии с законом самостоятельными полномочиями. Например, долгое время военным недвижимым имуществом распоряжалось Росимущество по согласованию и, как правило, инициативе Минобороны, пока полномочия не были переданы военному ведомству. Здесь же сами публичные органы не могли разобраться с компетенцией. В 2007 году участок сдавался в аренду местной администрацией, в 2008 — передан Росимуществом в постоянное бессрочное пользование санаторию, а в 2009 им же — в аренду обществу. В 2012 году Управделами Президента РФ робко, в качестве третьего лица без самостоятельных требований, признаётся в другом судебном процессе, что именно оно должно быть уполномоченным органом. Иск предъявляет в 2016 году. Суды посчитали, что земельным участком с самого начала должно было распоряжаться Управделами Президента РФ. Если общество этого не знало задним числом, хотя бы все публичные органы твердили обратное, то ему не повезло. Замечу, что особенно этой уловкой с якобы самостоятельной правоспособностью госорганов согласно ЕГРЮЛ любят заниматься представители департаментов Москвы.

Предлагаемое правило:

Если речь не идёт о преступном сговоре заинтересованного лица с проворовавшимся чиновником, риски распоряжения публичной собственностью неуполномоченным органом лежат на соответствующем публично-правовом образовании.

2. Что есть недвижимость?

Довольно странно решать судьбу фундамента, который давно уже стал зданием.

Сцена. Встречаются в столовой ВС судьи Г.Г. Попова и Н.С. Чучунова. Рассказывают за обедом друг другу, как одна в этом году не признала свайный фундамент недвижимостью, хотя он, как объект 1992-1994 гг происхождения, даже не требовал регистрации в реестре. Другая изумляется и признаётся, что 2 годами ранее определением ВС РФ от 24.10.2016 № 306-ЭС16-13403 отказала в пересмотре решения, посчитав, что 70 свай в котловане с частично залитым фундаментом — это по сути недвижимость, даже если нет обязательной записи в реестре. Сходятся на том, что в деле Г.Г. Поповой было 2% готовности, а в деле Н.С. Чучуновой — 3%. На том и порешили, что начиная с 3 % капитальной готовности начинается недвижимость.

Предлагаемое правило:

Недвижимость — это правовой режим пространства, в рамках которого выделяется вещное право на пространство и личное неимущественное право внутри пространства. Здания, сооружения и всё, что неразрывно связано… (ст.130 ГК) — это не самостоятельные вещи в юридическом смысле, а материальное (предметное) воплощение настоящей недвижимости. То, что сегодня принято считать недвижимостью, в действительности является лишь фактическим господством над пространством. Поэтому неважно фундамент — это недвижимость или нет; а важно понять какие права на чужое пространство есть у того, кто возвёл строение для себя. В рамках теории, которая названа мною ареальной недвижимостью (от англ. area — пространство), нет необходимости квалифицировать те или иные объекты. Мы пропускаем этот этап и сразу приступаем к анализу фактического и правового господства над пространством. Ближайшая опора предлагаемой теории в позитивном праве — «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц» (п.3 ст.261 ГК). Пользуйтесь этой нормой как лекарством в юридическом быту — оно показано для таких дел.

3. Что значит владение недвижимостью?

Тут мнения даже у классных цивилистов расходятся, чего уж говорить о судах. Если кто-то вам скажет, что знает ответ — не верьте, либо прославьте этого человека во все времена как Папиниана. Никто (включая Иеринга) доподлинно не знает, что такое владение недвижимостью, но я всё-таки немного расскажу

Предлагаемое правило:

Следует различать книжное и фактическое владение. Книжное владение — это конститут (замена) фактического владения. Такой же, например, как передача ключей без вселения (traditio clavium). Из всех видов владения недвижимостью книжное — самое совершенное. Но не идеальное (разве идеал достижим?). Если вы успеете попасть в реестр без передачи фактического владения, потому что оно уже было передано первому покупателю, а вы даже не проверили этот факт осмотром, когда он возможен (traditio longa manu), то вашей записи не хватит, чтобы стать собственником. Для ординарного приобретения собственности на недвижимость фактического владения не требуется (по мне так и реестр для этого не нужен), но в правовом конфликте его учитывать необходимо, чтобы обеспечить справедливое распределение рисков (кажется, мы ради этого здесь собрались, а не для «стабильного оборота»?).

Вернёмся к делу. Вот самовольное строение на земельном участке. Раз он постоянно занят чужим имуществом, значит владение собственника им утрачено. А если земельный участок большой, а занятая постройкой часть не значится в реестре в качестве самостоятельной вещи? Неужели никогда СИД не истечёт и собственник, владеющий большим земельным участком, будет прогонять самовольного застройщика, минуя столетие (на часть вещи нельзя признать право даже по давности)? Нет, конечно. Та часть пространства, в которой укоренился чужой предмет, фактически выбывает из владения собственника, а контур предмета сообщает нам о границах выбывающей части пространства. Неуправомоченный застройщик осуществляет фактическое господство над чужим пространством, демаркированным контурами самовольной постройки. Следовательно, иск собственника по ст.222 ГК недоступен, если он одновременно не может истребовать занятую часть пространства, пропустив СИД. De lege ferenda, СИД по виндикации должен уйти в небытие, а истребование быть доступным в пределах срока ожидания узукапиентом получения права на недвижимость (ст.234 ГК).

В определении упоминается пассаж нижестоящих судов, что договор простого товарищества сам по себе свидетельствует о предпринимательском характере строительства. Он не стоит обсуждения.

Эпилог

Предложенная концептуальная модель для решении казуса является прологом к большой теме про то, что традиционные представления о недвижимости требуют пересмотра. Сила, которая с появления права недвижимости заставляет лучшие юридические умы думать, что земельный участок — единственная недвижимость, Закон всемирного тяготения, благодаря которому лица и предметы находят опору и имеют определённые координаты своего местонахождения относительно постоянных центров масс. Гравитация вынуждает считать земельный участок недвижимостью, а реестр позволяет ею быть. Пора избавиться от отсталой парадигмы мышления. В действительности, недвижимость — это абсолютное личное неимущественное право делать что угодно в конкретном месте, которое заключено в оболочку вещно-правового режима. Право недвижимости включает в себя вещное право на пространство и личное неимущественное право внутри пространства. Новая концептуальная модель обладает рядом теоретических и практических преимуществ, среди которых решение казусов с воздушным вторжением дронов, с задавниванием иска о самовольной постройке на части большого земельного участка, с переработкой, физической и юридической гибелью недвижимости; повышение значимости соседских прав; объединение представлений о помещениях в многоэтажных домах и земельных участков как недвижимости. Не говоря уже о решении проблем квалификации объектов, разной юрсудьбы и повышенных издержек при регистрации в сравнении с существующей моделью.