Согласие на распоряжение имуществом

Согласие супруга

В браке супруги ведут совместное хозяйство: формируют общий бюджет, оплачивают услуги, приобретают имущество.

На имущественные правоотношения супругов при отсутствии брачного договора распространяется законный режим имущества, являющийся режимом общей совместной собственности. В связи с чем сделки по распоряжению имуществом, нажитым в браке и являющимся объектом общей совместной собственности, относятся к категории сделок с особенностями волеизъявления. То есть владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Семейным законодательством РФ предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Таким образом, закон устанавливает презумпцию согласия другого супруга исходя из доверительных семейных отношений.

Распорядиться имуществом возможно путем совершения сделки — будь то продажа, дарение, мена или иное. Гражданское законодательство РФ определяет сделку как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделка может быть заключена в любой форме, предусмотренной для ее совершения, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ устанавливает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

На сделки по распоряжению имуществом особой категории, таким как недвижимость, презумпция согласия супруга не распространяется. Закон выделяет 3 вида сделок, когда необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга:

1. Сделки по распоряжению недвижимостью.

2. Сделки, для которых требуется обязательное нотариальное удостоверение.

3. Сделки, для которых требуется обязательная государственная регистрация.

Подробнее остановимся на понятии согласия, которое представляет собой явно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом Указанное волеизъявление рассматривается как односторонняя сделка по распоряжению имуществом, принадлежащим обоим супругам на праве общей совместной собственности, создающая права и обязанности для других лиц.

Акт нотариального удостоверения согласия супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом является элементом сложного юридического состава, завершает который государственная регистрация договора.

Нотариус не ограничивается свидетельствованием подлинности подписи лица, он также проверяет факт нахождения сторон в браке, предупреждает о последствиях совершения данного действия. Согласие является обязательным юридическим фактом во многих правообразующих составах гражданского оборота.

Рассматривая практический аспект совершения сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, следует отметить высокую степень защищенности прав супруга, который не является титульным владельцем имущества, подлежащего отчуждению.

Требование представить нотариально удостоверенное согласие супруга установлено Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными Приказом Минюста России от 15.03.2000 N 91.

Пунктом 17 данных Рекомендаций предусмотрено, что при удостоверении сделок, указанных в ст. 35 СК РФ, нотариус проверяет наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия.

К сделкам, требующим обязательного нотариального удостоверения, законодатель относит:

— договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору;

— договор ренты;

— сделки по распоряжению долями в уставном капитале ООО.

При заключении договора, не требующего обязательного нотариального удостоверения, стороны могут прибегнуть к нотариальному оформлению при наличии их волеизъявления.

Однако, несмотря на внешнюю надежность нотариального удостоверения сделки, риск пострадать от действий недобросовестного супруга все же существует. В настоящее время в нотариате сложилась своеобразная практика: нотариусы свидетельствуют подлинность подписи супруга, отчуждающего недвижимое имущество, на заявлении об отсутствии супруга, который мог бы претендовать на указанное имущество. То есть недобросовестный супруг может заявить о своем холостом положении, так как в паспорте отметка о зарегистрированном браке стоит не всегда, а нотариус удостоверяет подлинность подписи, но не сведений, указанных в таком заявлении. В такой ситуации у приобретателя недвижимого имущества есть риск выступить ответчиком в судебном споре о признании совершенной сделки недействительной.

СК РФ предусматривает, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При этом сложившаяся судебная практика позволяет сделать вывод о том, что отсутствие нотариального согласия супруга на совершение сделки вторым супругом само по себе является достаточным основанием для признания сделки недействительной.

Другой вопрос, когда речь идет о сделках с недвижимостью и сделках, в отношении которых предусмотрена обязательная государственная регистрация.

К недвижимому имуществу законодательство относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 27.12.2009) предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Для регистрации сделок по отчуждению или приобретению недвижимого имущества, сделок, для которых предусмотрена обязательная государственная регистрация, также существуют определенные требования, установленные законом.

Исходя из судебной практики, можно отметить, что суд в буквальном смысле применяет положения п. 3 ст. 35 СК РФ: нотариально удостоверенное согласие супруга запрашивается для совершения сделки, следовательно, согласие дается не на состоявшуюся сделку, а на планируемую в будущем, то есть ту, которая в момент оформления согласия еще не совершена (договор не заключен). При этом даваться такое согласие может как с конкретизацией условий будущей сделки, так и без таковых.

В ГК РФ отсутствуют нормы, придающие условиям односторонней сделки обратную силу. В то время как для двусторонней сделки предусмотрена такая возможность, закрепленная в ст. 425 ГК РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Договор — отношения двух лиц. Своим согласованным волеизъявлением они могут определять условия их взаимоотношений, в том числе распространять условия договора на отношения, фактически сложившиеся до надлежащего оформления этого договора. Согласие супруга на совершение сделки — односторонняя сделка, создающая обязанности не только для лица, совершившего сделку, но и для других лиц.

Если допустить, что лицо, совершающее одностороннюю сделку, может придать этой сделке обратную силу, окажется, что оно может своим волеизъявлением повлиять на правовые отношения других лиц, причем имевшие место в прошлом.

Таким образом, требование закона о получении нотариального согласия супруга на совершение сделки является защитным механизмом семейных имущественных отношений. Отметим, что в большинстве случаев требование о получении согласия супруга на совершение сделки все же выполняется. При таких обстоятельствах участники сделки не сталкиваются с нарушениями гражданского оборота, поскольку действуют добросовестно и относятся к нотариально удостоверенному согласию супруга как к одному из основных документов, необходимых для совершения сделки.

В завершение хотелось бы подчеркнуть, что отсутствие норм, позволяющих придавать односторонним сделкам обратную силу, — это, по сути, дополнительная эффективная гарантия защиты прав супруга, не являющегося титульным владельцем имущества.

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Согласно статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п.2).

При приобретении недвижимого имущества одним из супругов он распоряжается общим имуществом супругов — денежными средствами. Следовательно, в данной ситуации подлежат применению норма закона, прописанная в п.2 ст. 35 СК РФ, в силу которой нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости не требуется, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Из этого правила есть исключение – это сделки, требующие нотариального удостоверения, и (или) для которых предусмотрена обязательная государственная регистрация.

Для сделок по распоряжению недвижимым имуществом нотариально заверенное согласие супруга требуется во всех случаях.

То есть, для совершения сделок относительно наиболее ценных видов имущества, имеющих существенное значение для семьи, закон устанавливает особые правила. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 СК предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (согласие супруга на сделку, согласие на совершение сделки).

В силу данной нормы закона, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях:

1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;

2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или)

3) при совершении сделки, для которой предусмотренаобязательная государственная регистрация.

Статья 130 ГК, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относят, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и при совершении сделок, требующих нотариального оформления. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в ГК; это договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (ст. 163 ГК).

Сделки, подлежащие государственной регистрации, как правило, также представляют особое значение для семьи. К таковым относятся: договор об ипотеке (ст. 339 ГК), договор продажи недвижимости жилого назначения (ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК), договор дарения недвижимости (ст. 574 ГК), договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК). Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других — необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома, квартиры, гаража). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы.

Таким образом, не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга при приобретении недвижимого имущества следующих видов: нежилого назначения (земельный участок, садовые и дачные дом, гараж, производственные, складские, офисные помещения и пр.). При совершении сделок с перечисленным имуществом, регистрации подлежит только переход прав, а не сама сделка (договор). Если Вы не уверены в стабильности отношений с супругом, что может вызвать в дальнейшем имущественные споры, нотариально заверенное согласие супруга будет не лишним в любом случае.

Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК РФ относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК РФ добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья — это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может, и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом, если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.

Анализ п. 3 ст. 35 СК, ст. ст. 253, 256 ГК, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие — это ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом. Статья 153 ГК квалифицирует сделками действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для выражения согласия одним супругом на совершение сделки другим достаточно лишь волеизъявления супруга; это волеизъявление можно рассматривать как одностороннюю сделку, которая может создавать обязанности для других лиц. Так, супруг, заключающий сделку по отчуждению недвижимости, обязан соблюсти те условия ее продажи, которые исходят от другого супруга и закреплены в документе.

Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При удостоверении нотариусом согласия на распоряжение недвижимым имуществом необходимо иметь: паспорт обратившегося гражданина, свидетельство о заключении брака и желательно право­устанавливающие документы на недвижимое имущество.

35. Согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделок с недвижимостью и прочим имуществом.
500 руб. 1100 руб. + 100,00 руб. за каждый последующий предмет сделки, начиная со 2-го. При этом общий размер УПТХ не должен превышать 2000 руб.

Согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ

В настоящее время участились конфликты между бывшими супругами связанные с продажей одним из супругов совместно нажитого имущества. В теории и практики возникает вопрос, требуется ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ?

Попытаемся ответить на данный вопрос с позиции теории и практики норм права.

Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ, ч. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В ст. 35 СК РФ речь ведётся о супругах находящихся в браке, толкование норм права содержащейся в данной статье позволяют сделать вывод, что п. 3 ст. 35 СК РФ применяется только к супругам и не применим к правоотношениям бывших супругов.

В то же время буквальное толкование положений статей 35, 38, 39 СК РФ указывает на то, что под термином «супруг» в данных и иных нормах СК РФ, ГК РФ законодатель подразумевает как лиц состоявших в браке, так и лиц, брак которых уже расторгнут. Фактически законодатель отождествляется термины «супруг» и «бывший супруг».

Судебная практика в последнее время также по-разному толкует нормы СК РФ о наличии согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ.

В теории и практике существуют два подхода:

— согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ не требуется;

— согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ требуется.

Рассмотрим традиционный подход в наиболее распространённый в судебной практике не требующий согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ.Существует мнение, что если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, то согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ не нужно. В случае, если раздел не производился, то согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ необходимо. Так в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14 января 2005 года № 12-В04-8 указывается, что статья 35 СК РФ распространяет своё действие на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулирует отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. Поэтому к указанным правоотношениям должна применяться ч. 3 ст. 253 ГК РФ. Схожая правда, несколько половинчатая позиция нашла своё выражение в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 22.01.2013 г. № 78 -КГ12-32: «при рассмотрении данного дела суду следовало установить, выражала ли Е. согласие на отчуждение Г. спорной квартиры сыну А. по договору дарения, и если выражала, то на каких условиях», а также в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 16.04.2013 N 5-КГ13-13: «Следовательно, для правильного рассмотрения настоящего дела суду необходимо было установить, выражал ли Галкин А.В. согласие на отчуждение Галкиной Т.В. спорной квартиры Новикову А.П. и Ершовой Г.А. по договору купли-продажи. …».

Таким образом, в более поздних своих судебных актах ВС РФ указывает, что сделка оспоримая и должна применять ч. 3 ст. 253 ГК РФ, но в то же время ставит вопрос о наличии согласия бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ.

Обоснование судами применение традиционного подхода согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ не требуется, выглядит следующим образом: при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него согласия другого участника, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах (см.: Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 09 февраля 2011 года г. дело № 33 – 645). Аналогичное толкование ст. 35 СК РФ, 253 ГК РФ согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ не требуется, нашло своё применение в следующих делах: кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 2 сентября 2010 г. дело №: 33-13384/2010; определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 января 2011 г. дело №33-186; кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 14 июля 2011 г. дело № 33-2268/11 и др.

Рассмотрим следующий подход, согласно которомутребуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ.

В соответствии со ст. 2 СК РФ семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи — супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ совершённая одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершённой одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Нормы п. 3 ст. 35 СК РФ не противоречат ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью. Обстоятельств, которые позволили бы судам не применять нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, в ГК РФ и СК РФ не приводится. Следовательно, применение этих норм, с учетом характера заявленных истцом требований, является обязательным.

Статьей 35 СК РФ не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия».

На данное толкование и применение норм материального права в аналогичных ситуациях указывается в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 13 августа 2013 года по делу № 4-КГ13-19, а также в определении Московского городского суда от 25 марта 2013 г. N 4г/8-2202 г.: «Довод кассационной жалобы Б.В. о том, что нормы п. 3 ст. 35 СК РФ не подлежат применению, так как на момент заключения сделки купли-продажи спорной квартиры, они с Б.С. уже не состояли в браке и перестали быть супругами, не может быть принят во внимание, поскольку расторжение брака не влечет за собой изменения режима совместной собственности сторон на спорное имущество».

Таким образом, судебная практика в основном исходит из того, что не требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ. В то же время в настоящее время имеются судебные решения, в том числе и ВС РФ, согласно которым требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ.

Автор придерживается мнения, что согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ не требуется. В то же время, несовершенство российского законодательства, в результате которого возникают коллизии в праве, позволяет толковать и применять законодательство в зависимости от квалификации суда и оппонента, а также интересов клиента.{jcomments off}

Супруги Виктория и Павел Кушнины* в 1996 году построили на участке жилой дом. А через 22 года, в 2018-м, Виктория получила исковое заявление о выселении. Из него она узнала, что муж в 2012 году выступил поручителем по кредиту знакомого индивидуального предпринимателя, для чего заложил дом в банке. Поскольку заемщик не выплатил кредит, Тверской районный суд Москвы в 2014 году обратил взыскание на это имущество. Решение вступило в силу. Банк в 2016 году зарегистрировал право собственности на спорную недвижимость.

Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса).

Кушнина обратилась в суд, где просила признать недействительным договор залога недвижимости, применить последствия его недействительности, признать совместно нажитым имуществом жилой дом и земельный участок и выделить каждому супругу по 1/2 доли в праве собственности. Пятигорский городской суд Ставропольского края в 2019 году иск удовлетворил. Он установил: истица действительно не знала о залоге жилого дома и земельного участка, поэтому договор противоречит ст. 35 Семейного кодекса в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги.

Ставропольский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое – об отказе в иске. Он пришёл к выводу, что для залога совместно нажитой недвижимости не требуется нотариальное согласие другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом.

Кушнина подала жалобу в Верховный суд. Тот решил: спорный договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации, поэтому требовалось нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, которого в деле нет (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции (№ 19-КГ20-3). Пока еще его не рассмотрели.

Сторона, которая не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, не может впоследствии отвечать за действия супруга, о которых ей не было известно.

Дмитрий Чикатунов, юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство 6 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 32-33 место По количеству юристов 33 место По выручке Профайл компании ×

«ВС предложил практический механизм разрешения аналогичных споров. С его помощью нижестоящие суды смогут вынести справедливое решение по делу», – уверен Дмитрий Чикатунов, юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство 6 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 32-33 место По количеству юристов 33 место По выручке Профайл компании × .

* – имя и фамилия изменены редакцией.

  • Верховный суд РФ

Последнее обновление: 09.06.2020

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно (образец согласия супруга на продажу квартиры – см. ниже по ссылке).

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать (СЕРВИСЫ).

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е. присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы. И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать (СЕРВИСЫ).

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов. Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России. Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – ).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск). Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке (подтверждение от Росреестра – ). Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Если супруги уже в разводе, то оспаривание сделки допускается только при отсутствии соглашения (или судебного решения) о разделе общего имущества супругов.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Но все это касается только продажи квартиры. А что насчет покупки? Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Здесь уже закон не так однозначен… Подробнее об этом – в отдельной заметке по ссылке.