Регистрация прав

Содержание

Сроки передачи многофункциональным центром принятых заявлений и иных необходимых документов в орган регистрации прав не должны превышать 1 рабочий день.

Сроки передачи органом регистрации прав документов в многофункциональный центр после осуществления ГКУ и (или) ГРП не должны превышать 2 рабочих дня.

Сроки осуществления ГКУ и (или) ГРП:

9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на осуществление ГРП и прилагаемых к нему документов;
7 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление ГКУ и прилагаемых к нему документов;
12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление ГКУ и ГРП и прилагаемых к нему документов;
5 рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить ГКУ и (или) ГРП;
3 рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление ГРП и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
7 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
9 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки здания (жилое, нежилое), сооружения и прилагаемых к нему документов. Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, сооружения;
15 рабочих дней с даты поступления в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов (при необходимости), если иное не предусмотрено федеральным законом.
Внесение сведений в ЕГРН в уведомительном порядке:
Запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления;
Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления;
Запись о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления;
Запись об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости вносится в ЕГРН в срок не более 3 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления;
Сведения о назначении единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс, и сведений о назначении предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, вносятся в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней с момента поступления заявления о внесении в ЕГРН указанных сведений.
Орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений в уведомительном порядке обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях.
Исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН:
Технические ошибки, допущенные органом регистрации прав исправляются по решению государственного регистратора прав в течение 3 рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях;
Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение 5 рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение 3 рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

О новых правилах регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц.

Они установлены федеральным законом № 251-ФЗ от 13.07.2015 г., по которому, земельные участки, предоставленные компаниям и гражданам для ведения садоводства, огродничества, ИЖС и ЛПХ, для индивидуального гаражного строительства, и строения на участках, на которые собственники ранее не оформили свидетельства нового образца, теперь будут регистрироваться по новым правилам.

До 15 июля 2015 года дачникам, огородникам, садоводам, владельцам участков в деревнях и городах нужно было провести замену документов (госактов, постановлений администрации, выписок из похозяйственных книг, актов и свидетельств старого образца или иных документов, выданных в 90-е годы и подтверждающих получение земли на том или ином основании, право бессрочного пользования, наследования, ренты), чтобы сведения об этой недвижимости были внесены в ЕГРП.

С 15.07.2015 свидетельства на землю и иную недвижимость утратили свой юридический статус и после этого срока уже не выдавались, так главным документом на недвижимость стали Выписки из ЕГРП, а с 1.01.2017 стали Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), объединяющего сведения ЕГРП и ГКН.

О возможности зарегистрировать объекты недвижимости по декларации образца 2017 года можно узнать .

Выписки из ЕГРН взамен свидетельств

Выписки из ЕГРН, которые заменили свидетельства о праве собственности на недвижимость, введены приказом Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016 г., зарегистрированном в Минюсте России 24.08.2016 г. и опубликованном официальном интернет-портале правовой информации под номером № 43384 от 26.08.16 г. , где представлены формы выписок.

Выписки из ЕГРН подтверждают кадастровый учёт объектов недвижимости и государственную регистрацию права на них. Специальная регистрационная надпись на документе в соответствии с которым была проведена сделка (договор купли/продажи, дарения, наследования или иная сделка с недвижимостью), фиксирует юридическую легитимность этого документа.

Замена на Выписки из ЕГРН свидетельств о праве на собственность нового образца, полученных до 2017 года, не исключает легитимность и юридическую силу свидетельств, так как в них есть регистрационная запись, подтверждающая факт учёта в ЕГРП.

Приказом Минэкономразвития утверждены 4 формы выписок из ЕГРН:

  • об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
  • о переходе прав на объект недвижимости
  • о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости
  • о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов

Состав сведений, содержащиеся в Выписках из ЕГРН, соответствует конкретной форме выписок. Они представляются как:

  • кадастровый план территории
  • уведомление об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости
  • справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости
  • уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений или решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений

Для получения любых сведений из ЕГРН, выдаваемых в электронном виде или на бумажных носителях, подаётся заявка и оплачивается госпошлина.

Обеспечен также платный доступ к федеральной государственной информационной системе ведения реестра за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.

Подать заявку на получение сведений из ЕГРН можно на ресурсе Росресстра, лично в любом его территориальном подразделении или в МФЦ.

Если вновь проигнорировать закон…

Если пустить ситуацию на самотёк и проигнорировать необходимость регистрации своих прав, то в дальнейшем можно столкнуться с серьёзными проблемами.

Самым грозным окажется то обстоятельство, что земельные наделы будут изыматься в муниципальную собственность. Такая процедура, весьма неприятная для для собственников, отставших от складывающейся реалии, предусмотрена федеральным законом № 251-ФЗ, вступившим в силу 01.12.2015 г. и уточнившим порядок проведения изъятия.

Подробнее об изъятии участков

Сначала недвижимость должна быть признана безхозяйной и в связи с этим поставлена на соответствующий учёт в кадастровой палате и муниципалитете.

Первую партию в этой «трагической симфонии» сыграют кадастровые палаты. Они обязаны выявить бесхозные объекты. Ими считаются те, на которые отсутствуют сведения в ГКН, регламентированные Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (пункт 4.5 статьи 45 закона № 221-ФЗ).

Установлен срок отсутствия сведений – 5 лет с момента постановки земельного участка и расположенных на нём построек (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на кадастровый учёт и присвоения им кадастровых номеров.

Далее, в течение 10 рабочих дней, отсчитываемых от 5-летнего срока присвоения объекту кадастрового номера, палата должна снять его с кадастрового учёта и направить в муниципалитет материалы по выявленным объектам, а тот, в свою очередь, обязан будет начать процедуру, по которой объекты недвижимого имущества в судебном порядке будут признаны безхозяйными и переданы в собственность муниципалитета.

Собственники таких дач, домов и земельных участков на судебные заседания приглашаться не будут, поскольку в исках властей статус земель и построек будет указываться как безхозяйные, а потому, в дальнейшем может возникнуть необходимость их выкупа у муниципалитета или уже у новых владельцев, которым участки были проданы властями.

Так как системы учёта Росреестра отлажены практически безукоризненно, ошибки в их данных по выявлению безхозяйных объектов или недоразумения, связанные, например, с возможной утратой или отсутствием в муниципалитетах некоторых документов советских времён, представляют исключительно единичные случаи.

Если же находящиеся на земельных участках здания и сооружения или хоть одно помещение в них (в том числе и в многоквартирных домах) ранее прошли государственную регистрацию права, то под изъятие ни земельные участки, ни эти здания и сооружения никоим образом не попадут.

Проблема потери недвижимости, как «дамоклов меч», нависла над теми собственниками, у которых участки и строения на них не стоят на учёте и которым стоит срочно позаботиться об этом.

Новшества в регистрации права на недвижимость

  1. Необходимость для собственников земель регистрации участков.
  2. Упрощение процедур регистрации прав на объекты и постановки их на кадастровый учёт – создание нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), объединяющего сведения ЕГРП и ГКН, и возможность одновременного проведения процедур в них на основе 1-го общего заявления собственника.
  3. Сокращение сроков:
    • регистрации права – не более 7 дней
    • постановки на кадастровый учёт – до 5 дней
    • при одновременных процедурах регистрации права и постановки на кадастровый учёт — в течение 10 дней
    • получения выписки из ЕГРН – до 3 дней
  4. Возможность проведения регистрации прав на недвижимость без привязки к той территории, где она расположена — документы будут приниматься в любом ближайшем территориальном отделении Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ), даже если эта недвижимость находится совершенно в другом регионе России.
  5. Возможность отправки документов для регистрации права собственности почтой, но с нотариальным заверением всего пакета документов. При отсутствии заверения документов нотариусом заявления органами Росреестра не рассматриваются.
  6. Возможность приостановки процедуры регистрации права собственности на срок до 6 месяцев по личному заявлению правообладателя.
  7. Высокая степень защиты базы данных ЕГРН – сведения о недвижимости и их многократные резервные копии хранятся в электронном виде. Удаление и замена их запрещена.
  8. Сокращение объёма предоставляемых для регистрации прав документов, ранее требуемых от юридических лиц, – исключена необходимость предоставления учредительных документов компаний, так как Росреестр запросит в налоговой инспекции нужную документацию самостоятельно.
  9. Увеличение количества причин (до 51 вместо пока существующих 7), по которым делается отказ в регистрации прав.

Новшества в кадастровой оценке и требование по межеванию участков

  • Исключительное право государства (региональных властей и муниципалитетов) осуществлять кадастровую оценку земель на основе разработанной новой унифицированной методики с отражением данных о кадастровой стоимости земли в кадастровых документах (государственная монополия исключает привлечение к проведению кадастровой оценки независимых оценочных компаний).
  • Создание нового государственного бюджетного учреждения (ГБУ), занимающегося кадастровой оценкой, и укомплектация его специалистами. Здачей ГБУ станет и устранение обнаруженных проблем и ошибок, допущенных в ходе последней государственной оценки земель, повлекшей повышение налогов, несопоставимое с их реальной стоимостью.
  • Применение кадастровой оценки земли в поэтапном режиме, используемое государством (муниципалитетом) в целях повышения налоговой нагрузки.
  • Возможность внесения в кадастровую оценку собственниками участков по своей инициативе уточнений, учитывающих текущую ситуацию на земельном рынке (обеспечение дополнительных рычагов для снижения земельных налогов). Государственные оценщики из ГБУ будут работать над кадастровой оценкой объектов совместно с их собственниками и рассматривать их уточнения, замечания и жалобы, для чего создан специальный интернет-портал, где будет размещаться вся информация о проведенной кадастровой оценке.
  • С 2018 года обязательность проведения собственниками земель межевания участков, иначе право распоряжения ими (продажа, дарение, передача в наследство) будет ограничено.

Меры по защите собственности и антибюрократия

Поскольку сведения из ЕГРН являются открытыми, а значит доступными не только для собственников объектов недвижимости, принципиально существует возможность для мошеннической регистрации прав.

Для снижения возможных рисков и потери действительными собственниками своего недвижимого имущества Росреестр в обязательном порядке будет высылать им уведомления по каждому факту принятия заявления, поданного для регистрации права.

Кроме этого, законом утверждён перечень лиц, которые могут подавать заявления для регистрации права на недвижимость и постановки её на учёт в ЕГРН.

В целях исключения бюрократических проволочек, связанных с получением данных о физических и юридических лицах из органов межведомственного взаимодействия, предусмотрено оперативное внесение в ЕГРН требуемых сведений самими ФНС, ФМС, судами, нотариусами и другими органами.

Полезно знать

  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
  • С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно
  • О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться
  • Выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться
  • С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН стал технический план
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться

Единая система регистрации прав на недвижимое имущество необходима для создания развитого и стабильного рынка недвижимости, защиты прав и интересов участников оборота недвижимого имущества на Украине.

В данной статье мы рассмотрим практические и теоретические вопросы, связанные с применением законодательства, определяющего систему регистрации прав на недвижимое имущество, а также соответствующие процедуры регистрации.

Но, прежде чем переходить к конкретным вопросам, хотелось бы внести ясность в используемую в статье терминологию, определив систему регистрации прав на недвижимое имущество как совокупность специализированных учреждений (государственных органов), а также организационно-правовых мероприятий, направленных на получение, сохранение и предоставление информации о правах в отношении кон­кретных объектов недвижимости, укреп­ление прав на недвижимость, обеспечение законности и юридической достоверности сделок с недвижимым имуществом.

Немного истории

Не останавливаясь подробно на специфике регистрации прав на недвижимое имущество в период существования СССР, отметим, что в 60—80-х годах прошлого века процедура регистрации прав на недвижимое имущество на территории Украины регламентировалась Инструкцией о порядке регистрации домов и домовладений в городах и селах городского типа УССР, утвержденной Министерством коммунального хозяйства УССР 31 января 1966 года и согласованной с Верховным Судом УССР 15 января 1966 года.

Данный нормативно-правовой акт достался нам в наследство и действовал на Украине до 1995 года, когда приказом Государственного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству № 56 от 13 декабря 1995 года были утверждены Правила государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

На смену Правилам в 1998 году пришла Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, утвержденная приказом Госстроя № 121 от 9 июня 1998 г., которую, в свою очередь, сменило Временное положение о порядке регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденное уже приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года.

Исторический этап становления украинской системы регистрации прав на недвижимость с момента провозглашения независимости и до принятия Гражданского кодекса Украины (ГК) и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года характеризовался следующим.

Во-первых, отсутствием определения понятия «недвижимое имущество» в действовавшем законодательстве, в связи с чем регистрация прав осуществлялась, образно говоря, «на глазок».

Во-вторых, регулированием процедуры регистрации прав на недвижимость исключительно на уровне подзаконных нормативно-правовых актов, причем даже не постановлений Кабинета Министров Украины (КМУ), а приказов соответствующих министерств и ведомств. Как известно, подзаконные акты не всегда отличаются высоким качеством.

В-третьих, постоянной борьбой между ведомствами за право выступать держателем единого реестра прав на недвижимое имущество. Достаточно отметить, что постановлением КМУ «О мерах по созданию системы регистрации прав на недвижимое и движимое имущество» № 192 от 18 февраля 1998 года функции по созданию сис­темы регистрации прав на недвижимое имущество возложены на Министерство юстиции Украины. Однако уже в постановлении КМУ «О создании единой системы регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» № 1088 от 17 июля 2003 года держателем Государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество определен Государственный комитет по земельным ресурсам, обеспечивающий создание и функционирование реестра. Еще одним участником данного противостояния выступили бюро технической инвентаризации (БТИ), которые, будучи коммунальными предприятиями, не имеют большого желания делиться информацией и передавать базы данных в централизованный реестр: Министерство юстиции Украины предлагало сделать это безвозмездно, хотя на создание соответствующих баз данных потрачено немало сил и средств.

В-четвертых, отсутствием единого банка данных, содержащего информацию о всех правах на конкретный объект недвижимос­ти, в том числе на земельный учас­ток, а также об их ограничениях. О разнообразии соответствующих реестров речь пойдет далее.

В настоящее время

Анализ действующего законодательства Украины позволил нам выделить пять ныне действующих реестров, содержащих информацию, тем или иным образом связанную с недвижимым имуществом. К ним относятся:

1) Государственный реестр земель;

2) Единый государственный реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества;

3) Реестр прав собственности на недвижимое имущество;

4) Государственный реестр ипотек;

5) Государственный реестр сделок.

Такое разнообразие реестров оказывает негативное воздействие на оборот недвижимого имущества, создавая для лиц, совершающих сделки с недвижимостью, дополнительные препятствия и затруднения.

Приведем пример из практики. ООО «Антей», желая приобрести в собственность объекты недвижимости — здание промышленного склада и находящийся под ним земельный участок, заключило соответствующий договор купли-продажи с ЧП «Лаванда». При этом здание склада находилось в ипотеке и обеспечивало возврат предоставленного ЧП «Лаван­да» банковского кредита. В результате заключения данной сделки ООО «Антей» вынуждено было подготовить пакет документов и потратить средства и время с целью внесения соответствующих сведений в Государственный реестр земель, Государственный реестр сделок, Государственный реестр ипотек, Реестр прав собственности на недвижимое имущество, а также соответствующих изменений в Единый реестр запретов отчуждения недвижимого имущества.

С 1 января 2004 года вступил в силу новый ГК Украины. Статья 182 ГК установила, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Таким образом, назрела необходимость принятия закона, который бы стал правовым фундаментом для создания новой, единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил процедуру регистрации, правовой статус ее участников и т.п.

Какой должна быть система регистрации прав на недвижимость

Рассматривая вопросы, связанные с созданием на Украине системы регистрации, стоит обратить внимание на высказывание известного испанского юриста, государственного регистратора Гонсалеса П.М., который говорил о том, «что при выборе системы регистрации прав на недвижимость предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном итоге сделки. В итоге — той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный эффект» (См.: Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость России, Германии и Испании // Законодательство. — 2000. — № 11— С. 34.).

В основе любой системы, в том числе и системы регистрации прав на недвижимость, должны лежать определенные принципы, в соответствии с которыми строится вся система. Именно они будут обеспечивать целостность системы, ее последовательное построение, что непосредственно повлияет на эффективность функционирования системы.

К сожалению, объем статьи не позволяет нам подробно осветить взгляды специалистов на вопрос о том, какими именно должны быть принципы системы регистрации прав на недвижимое имущество. Отметим лишь, что специалисты, занимавшиеся исследованием систем регистрации в дореволюционный период (Покровский И.А., Шершеневич Г.Ф., Мейер Д.И. и др.) и их современные коллеги (Дмитриев А.В., Бабкин С.А., Крашенинников П.В. и др.) выделяли три общепризнанных принципа: обязательность, достоверность, гласность.

Принцип обязательности заключается в том, что все права на недвижимое имущество, перечень которых установлен законом, и их ограничения подлежат регистрации в обязательном, а не в добровольном порядке. Государство может стимулировать субъектов гражданско-правовых отношений к регистрации прав на недвижимость различными способами, но наиболее распространенный — когда акт регистрации наделяется правообразующим свойством (более подробно об этом далее).

Принцип достоверности следует рассматривать как определенную правовую презумпцию, в соответствии с которой информация о правах на недвижимое имущество, находящееся в реестре, считается достоверной, пока иное не будет доказано в судебном порядке. То есть, если гр-н А. в соответствии с данными реестра является собственником недвижимости, а гр-н Б. утверждает, что собственник недвижимос­ти он, то именно на гр-на Б. будет возложено бремя доказывания права собственности и опровержения сведений, содержащихся в реестре.

Принцип гласности предполагает для любого юридического или физического лица возможность получения информации обо всех правах на любой объект недвижимости и их ограничениях.

В результате рассмотрения вышеуказанных принципов возникает вопрос: какие же принципы положены украинским законодателем в основу создаваемой сис­темы регистрации и соответствуют ли они общепринятым?

Проблемы создания и функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество на Украине

Правовой основой для создания на Украине единой системы регистрации прав на недвижимость и их ограничений стал принятый Верховным Советом Украины Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года (Закон о регистрации прав). Данный Закон принят с целью создания очередного реестра — Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений и в соответствии с преамбулой определяет правовые, экономические, организационные принципы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, ограничений этих прав.

Поскольку на страницах «ЮП» уже давалась развернутая характеристика этого законодательного акта, то хотелось бы акцентировать внимание на практических проблемах его применения, уже появившихся либо с большой степенью вероятности ожидающихся в будущем.

Изучение недостатков Закона следует начать с рассмотрения принципов системы регистрации, закрепленных и реализующихся в его нормах.

Сразу же отметим, что из трех вышеперечисленных принципов системы регистрации прав Закон о регистрации прав в полной мере реализует только один — принцип обязательности регистрации.

В пунктах 1, 4 статьи 3 «Принципы государственной регистрации» прямо преду­смотрено, что вещные права, их ограничения и сделки относительно недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, определенном этим Законом. Государственная регистрация прав является публичной и осуществляется местным органом государственной регистрации прав.

А вот с принципами достоверности и гласности дело обстоит гораздо хуже.

Пункт 7 статьи 3 Закона о регистрации говорит лишь о том, что зарегистрированные вещные права, их ограничения имеют приоритет над незарегистрированными в случае спора относительно недвижимого имущества. Понятие «приоритет» предполагает наличие определенных преимуществ зарегистрированных прав перед незарегистрированными, но, к сожалению, из содержания Закона о регистрации прав невозможно определить, в чем именно заключаются преимущества. К примеру, в статье 2 Закона Российской Федерации «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года прямо предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (См.: Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. проф. Крашенинникова П.В. – М.: Спарк, 1999.).

Принцип гласности системы регистрации вообще не нашел своего отражения в Законе о регистрации прав. Пункт 4 статьи 3 Закона предусматривает, что орган регистрации прав обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах и их ограничениях в порядке, установленном законом.

Круг субъектов, которым предоставляется информация о правах на недвижимость и их ограничениях, определен в статье 28 Закона о регистрации. К ним относятся: собственник недвижимого имущества, его наследники (правопреемники — для юридических лиц), лица, в пользу которых совершено ограничение, иные субъекты вещного права, органы государственной власти и органы местного самоуправления, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законом.

Таким образом, информация, содержащаяся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их ограничений, не является общедоступной.

Интересно, что совсем иной подход к определению режима доступа к информации применяется в Государственном реестре ипотек. В соответствии с пунктом 29 Временного порядка государственной регистрации ипотек, утвержденного постановлением КМУ № 410 от 31 марта 2004 года, любое юридическое или физическое лицо имеет право получить информацию из реестра. Следует учитывать, что, согласно пункту 4 раздела IV «Заключительные положения» Закона Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года, Временное ­положение о порядке государственной регистрации ипотек действует до вступления в силу Закона о Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Таким образом, перенесение информации об ипотеках из Государственного реестра ипотек в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений приведет к ограничению доступа к информации об ипотеках недвижимости.

Отдав приоритет режиму ограниченного доступа к информации, содержащейся в реестре, украинский законодатель существенно уменьшил эффективность функционирования системы регистрации.

По нашему мнению, последовательная реализация принципа гласности при построении системы регистрации прав на недвижимое имущество позволила бы в большей мере защитить права и законные интересы участников имущественного оборота.

Получение оперативной и достоверной информации о правовом статусе недвижимого имущества любым заинтересованным в приобретении недвижимого имущества лицом позволило бы избежать заключения незаконной сделки и оспаривания ее в будущем.

Конечно, информацию из реестра можно получить через собственника недвижимости, который, в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации прав, имеет к ней доступ, однако, данный путь не является вполне надежным.

Так, мне известен случай, когда мошенник при соучастии нотариуса заключал договоры купли-продажи квартир, в действительности ему не принадлежавших. При этом мошенник предоставлял поддельные справки из БТИ о регистрации права собственности, пользуясь тем, что покупатели не могли самостоятельно получить информацию из реестра. Если бы данные реестра были общедоступными, то потенциальные покупатели могли бы получить объективную информацию по собственной инициативе и в дальнейшем, возможно, отказаться от заключения договоров.

Свободный доступ к данным Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений позволил бы кредиторам получать достоверную информацию об имущественном положении должника, обременениях принадлежащего ему имущества, а также потенциальным инвесторам, желающим приобрести определенный объект недвижимости, оперативно получить информацию о его собственнике, не пытаясь сделать это по так называемым «неофициальным каналам».

Еще одним доводом в пользу обеспечения общедоступности информации из реестра является опыт Российской Федерации. Так, статья 7 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года предусмат­ривает, что государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Отметим, что данная норма действует уже на протяжении восьми лет и не вызывает серьезных нареканий среди ученых и практикующих специалистов.

Недостатком законодательства, регламентирующего регистрацию права на недвижимость, является отсутствие последовательного подхода законодателя к определению объекта регистрации, а также ее юридического значения.

Анализ норм ГК и ХК Украины позволяет выделить следующие объекты регистрации:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их ограничения (статьи 182 ГК, 144 ХК);

2) сделки с недвижимым имуществом (статья 210 ГК).

При этом правообразующими свойствами обладает лишь регистрация сделок с недвижимым имуществом. Так, согласно статье 210 ГК, сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации. Аналогичное правило в отношении договоров содержит статья 640 ГК. Статьей 334 ГК предусмотрено, что если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Из содержания перечисленных правовых норм следует, что акт регистрации является юридическим фактом, наличие которого необходимо для наступ­ления правовых последствий, на достижение которых направлена сделка. Отсутствие регистрации приводит к тому, что сделка не порождает каких-либо правовых последствий, в том числе и прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, когда объектом регистрации выступает не сделка, а вещное право на недвижимость, регистрация обладает правообразующими свойствами в одном-единственном случае — при регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество (пункт 2 статьи 331 ГК). Согласно статье 144 ХК, право на имущество, подлежащее регистрации, возникает со дня регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Однако необходимо учитывать, что данная норма будет применяться с учетом предмета регулирования ХК.

Приведем следующие примеры. Договор дарения недвижимости не подлежит регистрации в соответствии с нормами ГК, следовательно, право собственности на недвижимость у одариваемого возникнет с момента его нотариального удостоверения (пункт 3 статьи 334 ГК). А вот по договору купли-продажи жилого помещения, заключенного двумя физическими лицами, право собственности возникнет с момента регистрации договора (пункт 4 статьи 334 ГК). Если же договор купли-продажи недвижимости будет заключен субъектами хозяйствования при осуществлении хозяйственной деятельности, то право собственности на недвижимость возникнет не с момента регистрации договора, а с момента регистрации самого права собственности (пункт 2 статьи 144 ХК).

Отметим также противоречие норм ГК и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в вопросе определения объекта регистрации.

В Законе о регистрации прав лишь дважды упоминается регистрация сделок — в статье 1, в которой говорится о том, что Закон регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок относительно недвижимости, и в статье 3, преду­сматривающей, что сделки относительно недвижимого имущества подлежат обязательной регистрации в порядке, установленном данным Законом.

Однако все остальные нормы Закона о регистрации прав в качестве объекта регистрации указывают лишь на вещные права и их ограничения, вышеупомянутый порядок регистрации сделок вообще отсутствует. Также нельзя не обратить внимание на само название Закона, которое не упоминает сделку в качестве объекта регистрации.

Не следует забывать о том, что регистрация сделок обладает правообразующими свойствами, а ее порядок должен быть определен именно законом, а не Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением КМУ. Если представить себе ситуацию, когда Временный порядок будет отменен, а Закон о регистрации прав останется без изменений, окажется, что регистрация прав на недвижимость будет невозможной, поскольку незарегистрированная сделка желаемых правовых последствий не порождает.

Среди недостатков Закона о регистрации прав следует отметить недостаточное внимание к вопросу регистрации такого обременения недвижимого имущества, как ипотека. Например, Закон Украины «Об ипотеке» предусматривает регистрацию не только самой ипотеки, но и сведений об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой (статья 19), выдачи закладной, сведений об аннулировании закладной и выдаче новой закладной (статья 20). Регистрация вышеуказанных сведений Законом о регистрации прав вообще не предусмотрена.

Также сомнительна перспектива отдельной регистрации права владения, как это предусмотрено статьей 4 Закона о регистрации прав. Такое требование Закона приведет к тому, что при заключении договора аренды объекта недвижимости даже сроком на один месяц необходимо будет проводить регистрацию владения и нести соответствующие расходы. Может возникнуть ситуация, когда процедура регистрации будет длиться дольше, чем сами правоотношения по договору аренды.

В настоящее время, в соответствии с пунктом 5 раздела V «Заключительные положения» Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в сос­таве государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ.

Фрагментарное применение норм Закона о регистрации прав сразу же выявило редакционные недостатки статьи 19 «Перечень документов для государственной регистрации».

Внимательное изучение данной статьи позволяет сделать вывод, что она содержит далеко не полный перечень правоустанавливающих документов, которые, согласно законодательству Украины, могут подтверждать возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество. Если статья 19 Закона о регистрации прав упоминает лишь 14 видов правоустанавливающих документов, то в приложении 1 к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, указано 18 видов правоустанавливающих документов, и это только документы, подтверждающие возникновение одного вещного права — права собственности на дом, строение, сооружение.

Проблем бы не возникло, если бы из содержания статьи 19 можно было однозначно установить, что перечень правоустанавливающих документов не является исчерпывающим, однако, законодатель использовал не совсем удачную формулировку, указав, что основанием для государственной регистрации прав являются «договоры об ипотеке, аренде сроком более одного года, иные определенные законом документы относительно вещных прав на недвижимое имущество». Такая формулировка позволяет работникам некоторых БТИ отказывать в регистрации прав на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что предоставленные для регистрации правоустанавливающие документы прямо не предусмотрены законом как документы, подтверждающие вещные права на недвижимое имущество.

Субъекты хозяйствования, опасаясь, что при толковании статьи 19 Закона о регистрации права суд может занять позицию БТИ, предпочитают не обращаться в суд с иском о понуждении к государственной регистрации, а пытаются получить один из правоустанавливающих документов, предусмот­ренный статьей 19 Закона.

Приведем пример из судебной практики. ООО «ТехноИмпекс» приобрело право собственности на строения на основании мирового соглашения, утвержденного определением хозяйственного суда, принятого при рассмотрении спора между ООО «ТехноИмпекс» и ЧП «Анна». БТИ отказало в регистрации права собствен­ности, сославшись на то, что мировое соглашение, утвержденное определением суда, не рассматривается законом как документ, подтверждающий вещное право на недвижимое имущество. В результате чего ООО «ТехноИмпекс» обратилось к ЧП «Анна» с иском о признании права собственности, которое в дальнейшем было зарегистрировано, но в качестве правоустанавливающего документа выступало уже не мировое соглашение, а решение суда о признании права собственности.

Описанные выше проблемы позволяют говорить о том, что в настоящий момент назрела острая необходимость разрешить на уровне закона следующие вопросы:

а) гармонизировать нормы ГК, ХК, Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», Закона Украины «Об ипотеке»;

б) определить объект регистрации, четко разграничить регистрацию вещных прав и регистрацию сделок с недвижимостью, определить порядок регистрации сделок;

в) унифицировать подход к юридическому значению регистрации и ее последствиям;

г) сделать однозначно открытым перечень правоустанавливающих документов, подтверждающих вещные права на недвижимое имущество, и их ограничения.

Корни проблемы

Требование о внесении данных о недвижимости в единый реестр возникло в 1997 году с принятием первого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 №122-ФЗ).

При этом закон о госрегистрации, действующий сегодня (от 13.07.2015 №218-ФЗ), как и предыдущий, устанавливает положение, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН. В нём также содержится важная оговорка, перешедшая из старого закона: госрегистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию обладателей.

Такая «добровольность» привела к появлению большого количества объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. Сегодня участники гражданских и публичных правоотношений (собственники и их правопреемники, стороны сделок, государственные органы) нередко сталкиваются с разного рода проблемами, возникающими при регистрации и реализации прав на ранее учтённую недвижимость.

Зачастую они не могут зарегистрировать права на принадлежащие им объекты недвижимости или, например, доказать наличие этих прав в случае необходимости получения компенсаций, которые выплачиваются при чрезвычайных ситуациях.

Последнее время участились случаи, когда Росреестр отказывает первоначальным собственникам ранее учтённой недвижимости в госрегистрации их права, если те не могут предоставить правоустанавливающие документы. Потому что, например, потеряли. Подобные отказы не всегда удаётся оспорить в суде.

Причём у граждан и организаций шансы разные.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции в большинстве случаев всё же встают на сторону собственников и признают отказ в госрегистрации неправомерным. Например, Московским городским судом в апреле 2019 года была поставлена точка в многолетнем споре жителя города Москвы с Управлением Росреестра. Ведомство с 2012 года отказывало ему в регистрации права собственности на квартиру в связи с отсутствием договора передачи 1993 года. Причём дубликата не оказалось и в архивах выдавшего его органа (дело №33-18809/2019).

Суд первой инстанции встал на сторону регистраторов, однако апелляционный суд решение отменил и признал отказ Росреестра неправомерным. Поскольку, несмотря на отсутствие оригинала договора передачи, Департамент городского имущества города Москвы не оспаривал тот факт, что с 1993 года гражданин являлся собственником жилого помещения.

Арбитражные суды, наоборот, придерживаются иной позиции и, как правило, отказывают в удовлетворении исков об оспаривании отказов Росреестра в регистрации права собственности на ранее учтённую недвижимость, если у собственника нет правоустанавливающих документов.

Так, Арбитражный суд Московского округа, направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции подобный спор (дело №А40-236644/2018), указал на то, что судом первой инстанции надлежало установить основания возникновения права собственности, например, договор приватизации или купли-продажи, которые не были представлены в Росреестр при обращении с заявлением о госрегистрации. При этом наличие свидетельства о праве собственности на нежилое помещение недостаточно для регистрации права собственности. При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителю было отказано в признании действий Росреестра незаконными.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на ранее учтённый объект недвижимости может стать серьёзной проблемой как для граждан, так и для организаций.

При этом для собственников-организаций отсутствие правоустанавливающих документов или их дубликатов становится практически непреодолимой проблемой. Арбитражные суды при вынесении решений по спорам с компаниями соглашаются с позицией регистраторов о невозможности зарегистрировать право собственности при отсутствии правоустанавливающего документа.

Иной позиции придерживаются суды общей юрисдикции. Граждане могут с большей вероятностью рассчитывать на защиту своего права даже при наличии у них только свидетельства о праве собственности, если сумеют представить доказательства фактического владения недвижимостью.

Регистрация сделок с ранее учтённой недвижимостью

С проблемой регистрации права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости сталкиваются не только собственники, но и приобретатели такой недвижимости, а также лица, заключающие в отношении неё иные сделки, подлежащие государственной регистрации (например, долгосрочная аренда).

Отказывая в госрегистрации прав, Росреестр ссылается на положения части 3 статьи 69 закона №218-ФЗ, согласно которой обязательным условием для регистрации перехода прав на ранее учтённый объект недвижимости, его ограничения и обременения является наличие зарегистрированного в ЕГРН права первоначального собственника.

При этом суды в таком случае встают на сторону регистрирующего органа. По сложившейся практике, распоряжение недвижимым имуществом допускается только в том случае, если право на него зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости, имеющей статус «ранее учтённой», должно оценивать все риски, которые может повлечь заключение такой сделки. В случае отсутствия в реестре записи о собственнике полагаем, что следует оценить в том числе другие предложения, представленные на рынке недвижимости и отдать предпочтение тому объекту, права на который уже зарегистрированы в установленном порядке.

До заключения сделки советуем приобретателю, для которого её заключение всё же необходимо совершить несколько действий.

– До подписания договора запросить выписку из ЕГРН, получить её может любое лицо. Так можно проверить наличие зарегистрированного права контрагента на интересующий объект недвижимости.

– При отсутствии в реестре записи о собственнике запросить у контрагента правоустанавливающие документы и обязать его произвести регистрацию права до заключения договора.

– Если у контрагента по договору есть правоустанавливающие документы, а времени ждать регистрацию его права до заключения сделки нет, обязать первоначального собственника подать документы на госрегистрацию его права собственности одновременно с заявлением о регистрации заключаемой сделки. Эту обязанность лучше прописать в условиях самой сделки, предусмотрев штрафные санкции за нарушение данного пункта.

Такой шаг в случае, если дело дойдёт до суда, с большой вероятностью будет признан как добросовестное поведение пострадавшей стороны сделки, которая была заключена в отношении ранее учтённой недвижимости. Это позволит в дальнейшем рассчитывать на признание судом права собственности на объект недвижимости.

Регистрация права правопреемников

С аналогичными проблемами, связанными с регистрацией права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости, могут столкнуться и правопреемники первоначальных собственников по закону – наследники и юридические лица, возникшие в результате преобразования.

При этом, отказывая им в регистрации прав, Росреестр ссылается на положения той же статьи закона №218-ФЗ, что и в случае отказа в госрегистрации сделок с ранее учтённой недвижимостью.

Однако положение правопреемников в таких случаях более перспективно, чем положение приобретателей прав на основании сделок: отказы в госрегистрации их прав на такие объекты недвижимости нередко признаются судами неправомерными.

Например, при рассмотрении вопроса о признании неправомерным отказа регистрирующего органа в госрегистрации права собственности на недвижимость за организацией-правопреемником суды неоднократно указывали на то, что правила упомянутой ранее ч. 3 ст. 69 закона «О госрегистрации» не распространяются на случаи перехода права собственности от одного юридического лица другому, образованному в результате преобразования. Однако при регистрации права правопреемника предоставление правоустанавливающих документов на объект недвижимости всё равно потребуется.

В то же время для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за наследниками, по сложившейся судебной практике, достаточно доказать совершение наследником необходимых действий для принятия наследства и предоставить в регистрирующий орган свидетельство о праве на наследство.

Публичные правоотношения

Ранее уже упоминалось, что подобное спорное положение ранее учтённой недвижимости вызывает трудности не только в гражданских, но и в публичных правоотношениях, когда одной из сторон выступает государство. Отсутствие информации о собственниках таких объектов приводит к определённым сложностям при необходимости выкупа недвижимого имущества для государственных нужд или при исполнении государством своих обязательств по выплате компенсаций лицам, чьё имущество пострадало в результате чрезвычайных ситуаций и природных катаклизмов.

Госорганы как особый субъект публичных правоотношений теоретически имеют возможность направлять запросы в другие органы с целью установления реального собственника ранее учтённой недвижимости. Однако большинство учреждений, осуществляющих учёт недвижимости до 1997 года, прекратили своё существование или были реорганизованы, а Росреестр – единственная действующая сегодня госструктура, в ведении которой находятся регистрация и учёт недвижимости. Соответственно, отсутствие в ЕГРН информации о ранее учтённых объектах недвижимости усложняет процесс установления их фактических обладателей при реализации публично-правовых отношений.

Пути решения проблем

Как показывает практика, большинство трудностей, возникающих сегодня с недвижимостью, в отношении которой в ЕГРН не зарегистрировано право собственности, связано с недостаточным вниманием к этой проблеме. На протяжении долгого времени не было осознания того, что она действительно существует и необходимо её комплексное решение.

Так, ни в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости», ни в иных нормативных актах не была предусмотрена процедура внесения данных в ЕГРН посредством межведомственного взаимодействия, а для собственников ранее учтённой недвижимости регистрация их прав до сих пор остаётся добровольной процедурой.

В конце прошлого года Минэкономразвития РФ предложило законопроект, предполагающий обязательное внесение в ЕГРН данных о собственниках объектов недвижимости без участия граждан. Его цель – наладить взаимодействие между Росреестром и государственными органами по внесению данных в ЕГРН. Проект закона сегодня всё ещё изучают в Правительстве РФ.

К сожалению, сейчас, по прошествии 23 лет с момента образования Единого реестра недвижимости (ранее ЕГРП), подобные меры уже не смогут полностью решить проблему ранее учтённой недвижимости, поскольку некоторые органы, выдававшие ранее документы о праве собственности, упразднены, а их архивы не сохранились.

Возможным выходом, на наш взгляд, была бы разработка комплекса мер по систематизации данных о ранее учтённых объектах недвижимости и привлечение к этому процессу в том числе самих собственников.

Ярким примером стимулирования граждан самостоятельно производить регистрацию прав является достаточно нашумевшая в последнее время «дачная амнистия», действующая с 2006 года. Она предусматривает возможность для граждан оформить собственность на дом или участок в упрощённом порядке. В рамках «дачной амнистии» собственники земельных участков, у которых не зарегистрировано право на построенный садовый дом могут его зарегистрировать до 2021 года по более простой схеме, предъявив в Росреестр только технический паспорт дома и документы, подтверждающие право собственности на участок, позже надо будет соблюдать уведомительный порядок, несоблюдение которого может повлечь за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.

Похожий порядок упрощённой госрегистрации можно было бы ввести и для других видов недвижимости, например, обязать регистрирующий орган осуществлять госрегистрацию прав на ранее учтённую недвижимость в том числе на основании свидетельств о праве собственности, выданных до 1997 года.

Регистрация прав на недвижимость от ЮА «Абсолют»

Регистрация прав подразумевает создание правоустанавливающей базы на тот или иной объект, а также подтверждение права собственности. Подчеркнем, регистрация документов с неточными данными, может привести к непоправимым последствиям. Данный факт используется при большинстве рейдерских атак и завладении чужой собственностью, поэтому в таких процедурах необходима помощь юристов.

// НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ИМЕЮТ МНОГОЛЕТНИЙ ОПЫТ ЮРИДИЧЕСКОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ ПРОЦЕДУРЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

Оптимальным вариантом является сопровождение сделок с недвижимостью, как с первичным имуществом, так и с вторичным. На этом этапе выявляются возможные риски, проверяются, подтверждаются существующие документы, устанавливается их подлинность и соответствие действующему законодательству.

Регистрация прав на недвижимость первичную и вторичную

При самостоятельных действиях Вы рискуете попасть в «ловушку» мошенников или совершить сделку, в дальнейшем не имеющую законную силу.

Юридическое агентство «Абсолют» оказывает юридические услуги по регистрации следующих объектов недвижимости:

  • квартир и жилых домов;
  • нежилых помещений;
  • зданий, сооружений и их отдельных частей;
  • предприятий (в составе единых имущественных комплексов);
  • земельных участков различного назначения.

Команда практикующих юристов ЮА «Абсолют» осуществляет:

  • помощь в организации работы с государственными регистрационными органами;
  • подготовку документации для юридического закрепления прав собственности, его подачу в регистрационные органы;
  • сопровождение процедур регистрации, передачи или прекращения прав владения объектами недвижимости;
  • содействие в снятии отягощений, арестов и других ограничений с объектов недвижимого имущества;
  • участие в имущественных спорах, представление интересов клиента в судебных разбирательствах.

Также мы предоставляем консультации по вопросам, касающимся владения объектами недвижимости в Украине и за рубежом. Воспользовавшись этой услугой, вы можете быстро получить квалифицированную правовую помощь, обеспечив максимально выгодную позицию в любых спорных вопросах.

Регистрация прав на недвижимость: с юристом или без?

Правовое сопровождение операций с недвижимым имуществом — это одна из наиболее востребованных юридических услуг. Причиной тому является не только активное развитие рынка, но и специфика законодательства, которое направлено на регулирование данных операций. Большая часть физических лиц, которые хотя бы единожды сталкивались с проблемами узаконивания прав собственности, заключения договоров аренды и прочего, в дальнейшем всегда пользуются услугами юристов. И это не странно, ведь процедура регистрации прав на недвижимость является достаточно сложной. Подготовка всех необходимых для ее осуществления документов требует определенных знаний и навыков.

Избежать проблем при регистрации права собственности на недвижимость можно только при условии правовой поддержки. Специалисты нашего агентства предоставят вам юридическую консультацию по всем интересующим вопросам, а также помогут с подготовкой документации. Благодаря этому, регистрация прав на недвижимость не отнимет у вас много сил и времени.

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость: что для этого нужно?

По своему определению, регистрация прав на недвижимость — это признание факта появления или изменения права собственности, которое зафиксировано Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество.

Подготовка и дальнейшее сопровождение документов являются достаточно сложными, однако необходимыми процедурами. Ведь полноценная реализация права собственности возможна только после прохождения процедуры регистрации недвижимости в Государственном реестре. К слову, регистрация недвижимости осуществляется уполномоченным органом государственной регистрации прав или же нотариусом, который выполняет функции государственного регистратора.

Для того, чтобы осуществлять имущественные сделки, необходимо получить сведения из реестра, которые подтверждают право собственности. Они предоставляются на основании любого Порядка, который утвержден Кабинетом министров Украины.

Для того, чтобы регистрация права собственности на недвижимость прошла без каких-либо проблем, необходимо заручиться поддержкой квалифицированных юристов. Специалисты ЮА «Абсолют» на профессиональном уровне представят ваши интересы в подразделении Государственной регистрационной службы и помогут максимально быстро оформить все необходимые документы.

Какое имущество относится к недвижимому?

Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и постройки на ней построены: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства — они могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.

К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Момент возникновения права собственности и иных прав на недвижимость

Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

  • право пользования (сервитут);
  • право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
  • право застройки земельного участка (суперфиций);
  • право хозяйственного ведения;
  • право оперативного управления;
  • право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
  • право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениям (их отдельными частями), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
  • ипотека;
  • право доверительной собственности;
  • другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество — не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным владельцем недвижимого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество, возникшие до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не была нужна.

Кто регистрирует недвижимое имущество в Украине?

Полномочиями по регистрации недвижимого имущества наделены:

  • государственный регистратор — гражданин Украины, имеющий высшее юридическое образование;
  • нотариус;
  • государственный и частный исполнители — в случае регистрации обременений при принудительном исполнении решения суда, а также регистрации прекращения ипотеки в случае продажи имущества с аукциона.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус осуществляет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Обращаться в другой орган для регистрации права на недвижимость в этом случае нет необходимости.

Соглашения, на основании которых происходит переход права собственности на недвижимое имущество:

Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Дарования. По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество в собственность.

Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.

Пожизненное содержание (уход). По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

После заключения одной из этих сделок, нотариус, к которому стороны обратились к его удостоверение, внесет изменения в Реестр — зарегистрирует право собственности за новым владельцем.

Порядок проведения регистрации прав на недвижимость

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг — ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.

Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
  • В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому исполнилось закрепления
  • В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная руководителем такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
  • Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплату взноса в полном объеме и т.п. )
  • Технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Для регистрации права собственности на новостройку:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код + копия
  • договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
  • письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
  • документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
  • сведения о кадастровом номере
  • справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
  • технический паспорт на объект недвижимого имущества
  • документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Для регистрации права собственности на вновь сформированную земельный участок:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • решение суда, вступившее в законную силу
  • государственный акт
  • свидетельство о праве собственности
  • свидетельство о праве на наследство
  • договор дарения
  • договор купли-продажи
  • правоустанавливающий документ на земельный участок
  • документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
  • выписка из Государственного земельного кадастра
  • решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству

Для государственной регистрации реконструированного объекта

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
  • Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
  • технический паспорт
  • Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
  • Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества в его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрирован в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности по решению суда:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
  • решение суда
  • технический паспорт

Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве вклада:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
  • согласие жены
  • Письменное согласие всех совладельцев
  • Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
  • Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
  • Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, которое передается в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности на такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности на индивидуальные сооружения, построенные до 5 августа 1993:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
  • Документ о присвоении почтового адреса
  • Технический паспорт на объект недвижимого имущества
  • Выписка из домовой книги, предоставленная исполнительным органом сельского совета (если такой орган не создан, — сельским головой), поселкового, городского совета или соответствующей архивной учреждением

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приобретенный по договору:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
  • Соответствующий договор (купли-продажи, договор уступки).

Для регистрации обременения недвижимого имущества:

  • Паспорт гражданина Украины, копия
  • Идентификационный код налогоплательщика, копия
  • Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
  • Договор, заключенный в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение прав на недвижимое имущество или его дубликат
  • Решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества в устаревшего жилищного фонда
  • Документ, на котором нотариусом совершено надпись о наложении запрета на отчуждение недвижимого имущества
  • Решение государственного исполнителя относительно обременения прав на недвижимое имущество
  • Решение суда по обременению прав на недвижимое имущество, которое вступило в законную силу
  • Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество

В какие сроки проводится государственная регистрация прав на недвижимость?

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав. По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.

Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.

Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.

Результат рассмотрения заявления о регистрации права на недвижимость

В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получает: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.

Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такой подъемник в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составлены в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.