Публичный сервитут судебная практика

О проблемных вопросах, возникающих при рассмотрении некоторых категорий земельных споров, рассказывает судья Верховного суда Ш. Иманиязова — Zakon.kz.

— Расскажите, пожалуйста, что такое сервитут.

Иски об установлении сервитута являются одним из сугубо земельных споров. Сервитут (лат. servitus, servitutis подчиненное положение) — ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях, это институт, закрепленный в римском праве, и с тех пор широко применяемый при реализации права собственности на недвижимое имущество.

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере.

Сервитут возникает: непосредственно из нормативно-правового акта на основе договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем, на основе акта местного исполнительного органа, на основании решения суда и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Судами республики правильно применяются нормы закона, содержащиеся в главе 7Земельного кодекса и регулирующие основания возникновения и порядок предоставления сервитута. При рассмотрении дел об установлении сервитута исследуется вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута.

— Можете привести примеры из судебной практики?

— Конечно. К примеру, исковые требования гражданина Т. к ТОО «Э» об установлении сервитута удовлетворены по тем основаниям, что при предоставлении ответчику в частную собственность дополнительного земельного участка для обслуживания производственной базы в постановлении акимата города К. и в договоре купли-продажи указано: установить сервитут для обеспечения доступа другим землепользователям к своим участкам.

Так, установлено, что ответчик приобрел право частной собственности на указанный земельный участок с ограничением в использовании и обременением соблюдения экологических, санитарно-гигиенических и иных специальных требований и нормативов, что также отражено и в акте на право частной собственности на земельный участок.

Ответчик, не оспаривая вышеизложенные обстоятельства, подтверждающие право истца на сервитут, ставил вопрос об установлении для истца режима для прохода и проезда через свой участок в рабочие дни с понедельника по пятницу, с 9 до 18 часов. Между тем, ответчиком не приведены обоснования для установления вышеуказанного режима для прохода и проезда истца через его участок. Такие доводы ответчика, безусловно, не основаны на законе.

В соответствии со статьями 21, 25 Земельного кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком. Данные права собственник земельного участка осуществляет по своему усмотрению. Поскольку в отношении земельного участка истца не имеется каких-либо ограничений и обременений, то суд по инициативе ответчика не может налагать на истца ограничения во времени для пользования своим земельным участком.

Таким образом, суды проверяют требования и возражения каждой из сторон и оценивают их с точки зрения законности, целесообразности, справедливости с тем, чтобы установление сервитута отвечало потребностям лиц, в чьих интересах он установлен, и не нарушало прав и интересов самих собственников и землепользователей. Как правило, по данной категории дел суды не испытывают особых затруднений при разрешении споров. Вопросы обычно возникают при определении платы за сервитут.

— И какой должна быть плата?

— Величина платы должна быть равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. При определении размера платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, суд вправе привлечь специалиста, принять во внимание сложившиеся определенные взаимоотношения сторон относительно пользования земельным участком (до установления сервитута), обычаи делового оборота, разрешить споры, исходя из критерия справедливости и разумности. Размер платы, установленной первоначально, в последующем может быть изменен по соглашению сторон, при недостижении соглашения решением суда.

Следует отметить, что суды республики сходятся в едином мнении, что споры об установлении сервитута имеют наибольший потенциал для разрешения с применением примирительных процедур. Как показывает судебная практика, ряд дел об установлении сервитута судами республики разрешены с утверждением мировых и медиативных соглашений сторон.

Наряду с другими распространенными категориями споров, по делам об установлении сервитута судами предлагается введение досудебного урегулирования спора, позволяющего разрешить конфликт сторон, восстановить доброжелательные отношения, сэкономить их материальные и моральные ресурсы.

В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.

Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.

Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.

Покупатели могли на своих сотках снести старый дом и построить новый в другом месте, да так, что подъехать к нему стало проблемно. Плюс к этому в некоторых регионах местная власть могла перед старыми дачными участками продать бывшее поле под некий объект. Итог — прежние подъезды к участкам исчезли под ковшом экскаватора. В общем, вариантов установления сервитута стало так много, что перечислить все очень трудно. В итоге в наших судах иски об установлении сервитута стали встречаться почти повсеместно и в немалом количестве.

Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах. Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права «ограниченного пользования» их наделами. Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для «других нужд» собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.

Подробнее о том, как получить доступ к своему участку через соседский, читайте в «Юридической консультации» на сайте «РГ»

Обязателен ли сервитут? Нет. Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут. Надо знать, что сервитут подлежит регистрации, как регистрируют право собственности. Но сервитут — это необязательно обуза на всю оставшуюся жизнь. Если исчезнут основания, по которым его установили, то и сервитут может быть прекращен (статья 276 Гражданского кодекса).

Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.

Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору. Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: «в целях обслуживания этого здания». Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект. Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.

Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей. Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога. Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.

Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут

Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция. Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме. Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.

Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.

Сервитут — удовольствие платное для тех, кто его попросил. Верховный суд подчеркнул — плату за сервитут устанавливает суд исходя из «принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута». Это может быть разовая выплата, а может, и периодические платежи. А еще Верховный суд напомнил, что плату за пользование сервитутом можно менять — увеличивать ее или уменьшать. Но это можно делать лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

И последний момент, на который обратил внимание Верховный суд в своем обзоре, — если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

ОПОВЕЩЕНИЕ о проведении общественных слушаний по установлению публичного сервитута сквозного прохода и проезда, расположенного на земельных участках по адресам: город Москва, 3-й Самотечный пер., д. 21, 3-й Самотечный пер., д. 23

ОПОВЕЩЕНИЕ

о проведении общественных слушаний

по установлению публичного сервитута

В соответствии с Законом города Москвы от 19.12.2007 № 48
«О землепользовании в городе Москве» на общественные слушания представляется вопрос об установлении публичного сервитута сквозного прохода и проезда, расположенного на земельных участках по адресам: город Москва, 3-й Самотечный пер., д. 21, 3-й Самотечный пер., д. 23 (кадастровый номер 77:01:0004002:7042),
2-й Щемиловский пер., д. 16-20 и Никоновский пер., д. 3/1.

Информация о земельных участках, в отношении которых предполагается установить публичный сервитут:

Земельный участок площадью 0,541 га установлен жилому дому по адресу: 3-й Самотечный пер., д. 21, согласно проекту межевания территории. Земельный участок площадью 0,431 га, расположенный по адресу: 3-й Самотечный пер., д. 23 (кадастровый номер 77:01:0004002:7042) является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок площадью 0,402 установлен жилому дому по адресу 2-й Щемиловский пер., д. 16-20 согласно проекту межевания территории. Земельный участок площадью 0,318 га установлен жилому дому по адресу: Никоновский пер., д. 3/1 согласно проекту межевания территории.

Цель установления и содержание публичного сервитута:

Срок действия публичного сервитута – бессрочный.

В голосовании на собрании участников общественных слушаний могут принять участие заинтересованные граждане, проживающие на территории Тверского района города Москвы, юридические лица и их представители, зарегистрированные на территории Тверского района города Москвы, представители органов местного самоуправления МО Тверской и органов государственной власти города Москвы.
Для регистрации необходимо иметь при себе подтверждающие документы.

Согласно пункту 6 статьи 15 Закон города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» решения на общественных слушаниях об установлении публичного сервитута принимаются большинством голосов от числа зарегистрированных на собрании участников общественных слушаний.

Номера контактных справочных телефонов: (495) 911-19-44, (499) 250-03-52

Почтовый адрес: 109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 24.

Тема установления сервитутов для проезда и прохода будет приобретать все большую актуальность с увеличением количества земельных участков и уплотнением застройки. В этой связи дам несколько советов по ведению таких дел в судах.
1. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Вместе с тем надо понимать, что установление сервитута является крайней мерой и применяется только если без этого не обойтись по объективным причинам.
По этому поводу Верховный Суд РФ в п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) указал следующее: «7. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
Истец А. обратился в суд к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика.
Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.
В другом деле судом было установлено, что истец и ответчик являются собственниками соседних земельных участков.
К участку истца имеется проезд со стороны дороги общего пользования, однако из-за возведения им объекта с выходом за пределы параметров разрешенного строительства незастроенной части участка оказалось недостаточно для проезда автотранспорта, а также спецтехники, на участок истца. Вследствие этого истец обратился к собственнику соседнего участка о предоставлении ему права проезда через участок ответчика.
Установив, что невозможность проезда на участок истца не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого истца, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для установления испрашиваемого сервитута».
2. Доказать необходимость установления сервитута невозможно без применения специальных знаний в области землеустройства. Поэтому перед подачей иска в суд советую вызвать на место кадастрового инженера, чтобы он провел досудебное исследование и составил заключение о необходимости установления сервитута и его границах.
По результату проведения такого исследования Вы сможете:
— правильно определить, к кому из соседей заявлять обоснованные требования;
— четко сформулировать просительную часть искового заявления и указать в ней границы установления сервитута;
— в целом понять судебную перспективу дела.
3. Однако в суде стороны редко достигают согласия о необходимости установления сервитута или его конкретных вариантах. Тогда по делу надо проводить землеустроительную и оценочную (для определения размера платы за сервитут) экспертизу, поскольку по процессуальному законодательству подготовленное до суда заключение кадастрового инженера не может быть приравнено к заключению экспертов.
Разумеется, ходатайство о назначении экспертизы должен заявить истец, так как он обязан доказать обстоятельства, на которых основаны его требования.
4. Если по результату экспертизы будет подготовлено несколько вариантов прохода и проезда, то истцу следует учитывать, что суд, скорее всего, примет наименее обременительный для ответчика или ответчиков вариант.
В п. 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено: «9. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут».
5. Если из фактических обстоятельств дела видно, что имеется несколько вариантов прохода и проезда через земельные участки разных собственников, то истцу могу посоветовать привлечь в качестве ответчиков по иску всех этих собственников и желательно до назначения судом экспертизы.
По результату экспертизы может оказаться, что наименее обременительным будет вариант прохода и проезда через земельный участок, собственник которого не участвует в деле в качестве ответчика. Тогда суд не сможет установить сервитут в рамках этого дела и откажет в иске.
Ранее по этому поводу Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 4 июня 2013 г. № 16033/12 разъяснял следующее: «Таким образом, Кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
В связи с этим суд первой инстанции, установив наличие нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), должен привлечь к участию в деле как соответчиков по ходатайству сторон или с согласия истца собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков), поскольку рассмотрение дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц в качестве ответчиков невозможно…».