Продажа ниже кадастровой стоимости

Сумма налогового сбора для российских владельцев земельных участков зависит от кадастровой стоимости (КС). В Российской Федерации не существует единой практики по назначению начальной стоимости земли при аренде или продаже. Как правило, рыночная цена близка к КС. Но как обстоят дела при реализации – можно ли продать землю ниже кадастровой стоимости?

Можно или нужно продавать?

КС – это расчетный параметр, предусмотренный для налогообложения, и на покупную цену имущества он никак не влияет. Тем более, что в законах РФ нигде не указывается, что собственность обязательно должна продаваться за кадастровую стоимость. Более того, ст. 431 ГК РФ предусмотрена свобода заключения договора. Но каждый владелец земельных участков должен учитывать, что налоги на имущество он будет платить, исходя из КС.

Для оценки земельного участка привлекаются лицензированные компании или индивидуальные оценщики, осуществляющие свою деятельность под контролем Росреестра.

Продажа земли ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия

Полученные данные вносятся в кадастр. Но не всегда собственник соглашается с заключением оценщика, считая его необъективным, а цену завышенной. Дело в том, что специалисты руководствуются многими факторами при оценивании. Это назначение земель, их межевание, площадь и так далее.

Кроме того, нередко фиксировались случаи, когда в записях кадастра обнаруживались ошибки. Каждый из этих факторов влияет на определение КС, и соответственно, на налоговую ставку.

Каковы последствия?

Владелец имеет право продавать земельный участок по любой цене, хоть за 50 копеек, хоть за 500 000 000 рублей, но без объективных причин зайти за предел, установленный государством, он не может. Такая сделка обязательно вызовет интерес налоговых органов. Если продавец пытается каким-либо образом обойти закон, последует проверка, обман раскроется, а налог будет доначислен. Государству не важно, о какой цене договорились продающая и покупающая сторона, его интересует получение дохода, и в полной мере.

Также следует понимать, что объектом купли продажи может быть исключительно земля, внесенная в государственный кадастровый учет. И независимо от того, о какой сумме договорились продавец и покупатель, получить выгоду не выйдет. Дело в том, что налог вычитается с кадастровой оценки, умноженной на понижающий коэффициент, который равен 0,7.

Например: КС земельного участка составляет 5 000 000 рублей. Продавец и покупатель в ходе торговли договариваются о цене 2 000 000 рублей. К взысканию налога подлежит сумма 5 х 0,7= 3 500 000 р. С первого миллиона налоговая ставка не удерживается, значит формула следующая: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 р. – это сумма, с которой взимается 13% по налогообложению, независимо от того, сколько будет уплачено денег при сделке. Таким образом, продать землю ниже КС можно, но нужно ли, вот в чем вопрос.

Если у вас возникают трудности с налогообложением, расчетом кадастровой цены, оценкой или экспертизой, на портале sodx.ru вы всегда найдете квалифицированную помощь. Воспользуйтесь бесплатными сервисами «Кадастровый калькулятор» и «Кадастровая карта», чтобы выяснить информацию о показателях для своей недвижимости.

Главная » Налоги » Продажа ниже кадастровой стоимости в 2018 году

Продажа ниже кадастровой стоимости в 2018 году

Вернуться назад на Кадастровая стоимость 2018

В налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков. Теперь сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли. В связи с изменениями у владельцев недвижимости возникает масса вопросов, самый популярный из которых — можно ли продавать ниже кадастровой стоимости землю и недвижимость. Рассмотрим подробно этот момент.

Кадастровая стоимость — это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями.

Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов:

• вид и предназначение земли,

• наличие социальной инфраструктуры,

• площадь участка,

• его расположение,

• количество участков на определенной территории.

Владельцу необходимо знать кадастровую стоимость своего участка земли, чтобы в дальнейшем перепродать его по адекватной цене. При выставлении земли на аукцион начальная стоимость равна кадастровой. Для оформления документов, с помощью которых проводятся юридические сделки, необходим кадастровый паспорт с указанной стоимостью оценки. После благоустройства и облагораживания участка повысится кадастровая стоимость, а значит, и рыночная. Если кадастровая стоимость ниже цены продажи, никаких последствий со стороны налоговой инспекции не последует.

Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ). Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы. Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка. Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности. Если участок или недвижимость были приобретены до 2016 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.

Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа. Если кадастровая стоимость объекта до сих пор не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре.

Еще один важный момент: квартиры при продаже не облагаются налогом на доходы, если продавец был собственником более 5 лет. До 2016 года эта норма составляла 3 года. Трехлетний срок освобождения от налогов продолжает действовать, если квартира перешла к собственнику в виде наследства, по договору ренты, после приватизации или в результате дарения от близкого родственника.

Поправки к Налоговому кодексу от 2016 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации. Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля.

Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую. Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта.

Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка. В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.

Можно ли продавать землю ниже кадастровой стоимости

Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Почему многих продавцов недвижимости и земли так волнует продажа ниже кадастровой стоимости? Это объясняется просто: система кадастровой оценки еще несовершенна, и часто встречаются ошибки и откровенное завышение стоимости объектов по кадастру. В итоге кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную цену, что крайне невыгодно продавцу. Мириться с этим не стоит, ведь есть законный выход — оспаривание кадастровой оценки.

Завышение кадастровой стоимости происходит из-за неучтенных индивидуальных особенностей здания и его расположения, падения рыночной стоимости объектов по независящим от них причинам или из-за банальных ошибок оценщиков. При оценке кадастровой стоимости во время кризиса цена недвижимости на рынке резко падает, а цена по кадастру остается той же. Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными.

Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:

• обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,

• подать иск в суд.

Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца. Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно. При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд.

Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы. При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями. Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах.

Ответ на вопрос: «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?» — да, но минимальный предел цены в таком случае 70% от цены по кадастру. Дальнейшее снижение цены невозможно и невыгодно, ведь налог рассчитают на эту сумму, равную 70% от кадастровой стоимости.