Справочник Бухгалтера

Старый жилой фонд – ветхий и аварийный – должен быть оценён экспертами!

Большое количество старого жилого фонда, признанного ветхим и аварийным, делает востребованной услугу оценки аварийного жилья. Процедура позволит определить рыночную стоимость недвижимости.

Немного об аварийном жилье

Под аварийной понимается жилая недвижимость, в которой более половины помещений и основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.

На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.

Согласно ЖК РФ, государство взамен аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а недвижимость, непригодную для жизни, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд. Если нет возможности расселения, то собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Все злоключения собственников, как правило, начиняются на этом этапе: государство занижает стоимость жилья. Если Вы не согласны с ценой недвижимости, то можно провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.

Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья

Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:

• Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
• Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
  • Переезде на другую квартиру.
  • Аренде транспортных средств.
  • Заказе услуг риэлторов.
  • Переоформлении правоустанавливающих документов.
  • Аренде временной квартиры или дома и др.

В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.

Как проводится оценка аварийного жилья?

Ранее было отмечено, что аварийное жильё оценивается так, как будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. К важным критериям, влияющим на стоимость недвижимость, относятся:

• Экологическая обстановка в районе.
• Наличие рядом парков, водоёмов и др.
• Особенности дорог, транспортной доступности, благоустроенность близлежащей территории, наличие рядом станции метро, остановок общественного транспорта.
• Инфраструктура: наличие поблизости поликлиники, детских и образовательных учреждений, противопожарных служб.
• Местоположение (отдалённость от деловых центров, промышленных объектов, железной дороги, автомобильных трасс, свалок, зелёных массивов и др.).
• Характеристики объекта: площадь, форма, материал, год постройки, этажность, планировка.
• Инженерно-технические коммуникации.

Именно от опыта оценщика зависит, будут ли учтены все эти факторы. Отметим, что, если проигнорировать хоть один из них, можно получить весьма невыгодную для собственника разницу в рыночной стоимости.

Список документов для оценки аварийной недвижимости

Независимая оценочная компания попросит предоставить следующие документы (или их копии):

• Свидетельство о праве собственности.
• Документы из БТИ: кадастровый паспорт.
• Поэтажный план, экспликацию.
• Паспорт собственника, заказавшего оценку.
• Документ, подтверждающий, что недвижимость признана аварийной.

При необходимости независимый оценщик может расширить этот список, чтобы получить более полную информацию об оцениваемом объекте.

Методика проведения оценки аварийного жилья для получения компенсации

Главный нюанс оценки в том, что определяется рыночная стоимость не объекта в его аварийном состоянии (фактически после признания его аварийного состояния она равняется нулю и жильё пойдет под снос). Оценщику необходимо оценить аналогичные объекты в нормальном состоянии. Если дом построен в 1981 году, то необходимо подобрать недвижимость того же года, но в нормальном, пригодном для жизни состоянии.

При оценке аварийного жилья применяется два подхода: сравнительный (рыночный) и затратный:

• Применяя первый, оценщик учитывает опыт продаж аналогичного жилья в этом регионе.
• При втором – создаётся «виртуальная» ситуация возведения аналогичной жилой недвижимости с нуля, суммируются все расходы на строительство, учитывается степень износа и рассчитывается рыночная стоимость без учёта аварийного состояния. Это метод самостоятельно используется реже, чем рыночный. Как правило, он используется, чтобы подкрепить результаты, полученные путём применения сравнительного метода.

Все расчёты отражаются в официальном документе – отчёте об оценке. Он имеет юридическую силу, может использоваться в качестве аргумента при обращении в суд (напомним: если собственник не согласен с размером компенсации, установленным государством, то может требовать его пересмотра в судебном порядке). Если отчёт об оценке будет отвечать всем требованиям законов в сфере оценочной деятельности, то не вызовет замечаний.

Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?

Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями. Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности. Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.

При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья. Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации. Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.

Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.

Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Почему стоит обратиться именно к нам

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Главная > Услуги > Прочее > Оценка для банков

Оценка для банков

Оценка для банка

Банк – это специализированная финансовая организация, созданная с целью сосредоточения временно свободных денежных средств в виде различных вкладов, и предоставляющая их в виде займов, ссуд или кредитов во временное пользование юридическим и физическим лицам. Оценка для банка имущества, различных материальных и нематериальных активов – это часть обязательных банковских операций, связанных с кредитованием частных и юридических лиц, субъектов предпринимательской деятельности; с выдачей займов и ссуд; а также с реорганизацией и изменением структуры самого банка.

Участие в процессе оценки независимого эксперта способствует защите различных интересов всех участников мероприятия, делает прозрачными и более доступными условия договорных отношений. Профессиональный эксперт оценочной деятельности, выполняя оценку для банков, руководствуется нормами действующего Законодательства РФ и специальными оценочными стандартами. В результате целого комплекса оценочных мероприятий независимая оценочная компания представляет отчет оценки для банков, в котором отражается итоговая стоимость оценки объекта, с учетом его фактического состояния и рыночной ситуации. При необходимости оценщик может сразу высчитать ликвидационную стоимость данного имущества, изменения его стоимости в будущем периоде и другие корреляции.

Основные потребители услуги «оценка для банков»

В основном оценка для банков заказывается клиентами банковского учреждения, желающими получить кредитные средства на различные цели. При заключении такой сделки залоговым обеспечением может стать имущество заемщика или объект, который он собирается приобрести за кредитные средства: квартира, дом, автомобиль, сельскохозяйственная техника, промышленное оборудование и другие материальные активы.

Профессиональная оценка стоимости залога является обязательным условием любого банка перед рассмотрением возможности выдачи заемщику финансовых средств. Кроме этого, грамотный оценщик быстро и объективно может рассчитать и обосновать фактическую стоимость залогового имущества, на основании которой заемщику можно легко вычислить максимальную сумму кредита.

Рассчитывая стоимость залога, и составляя отчет оценки для банков, независимый эксперт-оценщик обязательно учитывать требования различных банков, с которыми он сотрудничает. Официальный отчет оценки для банков имеет срок действия полгода, что предоставляет заемщику достаточно времени для обращения в несколько банков и подбора самого приемлемого и эффективного для себя варианта кредитования. Дополнительно следует отметить, что независимое заключение профессиональной оценочной компании может быть использовано не только в банковских учреждениях, но в других коммерческих и государственных структурах.

Банковские структуры прибегают к услугам оценщиков для выполнения:

• Независимой оценки залогового имущества, принимаемого банком в виде обеспечения кредита

• Оценки собственных активов банка при слиянии финансовых структур, их поглощении или ликвидации

• Оценочных мероприятий, связанных с ипотечным кредитованием физических лиц, в результате которые определяется фактическая рыночная стоимость ипотечной недвижимости, берущейся в кредит

• Профессиональной и узкоспециализированной оценки инвестиционных предложений от различных вкладчиков, если банк имеет прямую заинтересованность вложения средств в данный бизнес-проект.

Основные особенности оценки для банков

Главная особенность оценки любого типа имущества, материальных и нематериальных активов для банка – это максимальная точность и объективность оценочных мероприятий. Дело в том, что оценка для банков должна учитывать всевозможные риски, иначе все недочеты и ошибки, связанные с непрофессионально выполненной оценкой, могут полностью лечь на ответственность оценщика. Ввиду того, что финансовые кредитные средства, как правило, не покрываются полностью обязательной страховкой, эксперту-оценщику необходимо быть предельно внимательным при выполнении процедуры оценки. Все оценочные мероприятия проводятся только на основании тщательно составленного договора с обязательным осмотром объекта оценки и его фотофиксацией. От Заказчика оценки требуется предоставление максимально объективной информации в необходимом объеме, а также четкая постановка целей и задач для оценочного процесса. Только выполнив кропотливый анализ состояния рынка с учетом всех особенностей объекта оценки и его наиболее эффективного и наилучшего использования на основании достоверных информационных источников, независимый оценщик может предоставить в финансовую структуру качественный и надежный результат – официальный отчет оценки для банков.

Следует также отметить еще одну особенность оценки для банков. При оценке имущества, которое передается в залог частным лица, банки часто требуют от оценщика включать в отчеты расчет прогнозируемой цены и ликвидационной стоимости залогового имущества при условии сокращенного периода экспозиции. Даже высоколиквидное имущество, мгновенно реализуемое в любой срок при наступлении процедуры взыскания, оценивается сегодня с дисконтом не менее 30 % и даже более. Ведь любое банковское учреждение, кроме убытков в виде недополученной прибыли, дополнительно несет определенные затраты на взыскательные процедуру и продажу имущества.

При выборе оценочной компании необходимо заранее поинтересоваться у банков списком аккредитованных у них фирм, которым данные финансовые учреждения могут доверить оценочные мероприятия любой сложности.

Процедура проведения оценки для банков

В Федеральном Законе «О залоге» упоминается, что в качестве залога банковские структуры могут принимать любое имущество, которые в дальнейшем может быть отчуждено в соответствии с действующим Законодательством РФ. Однако необходимо заметить, что до сих пор четко не прописана процедура оценки залога и его оценочные стандарты, а также четкая методика расчета, универсальная для всех типов залогового имущества. Поэтому банки и аккредитованные ими оценочные компании, используя отчет оценки для банков, как основной официальный оценочный документ, как правило, руководствуются рыночной стоимостью залоговых активов, дополнительно применяя специально рассчитанные понижающие коэффициенты.

Рыночная стоимость относится к базовым величинам при оценке для банков различных типов имущества, так как именно эта стоимость наиболее достоверно отражает положение вещей на реальном рынке. Определяя фактическую залоговую стоимость, оценщик использует максимально доступные и эффективные оценочные методики и подходы, вне зависимости от мнения владельцев активов и самой банковской структуры. Ведь оценка для банков специально заказывается у независимых экспертов, которые не входят в штат банковского учреждения и являются профильными специалистами в своей оценочной деятельности. Кроме этого, официальной Ассоциацией российских банков при проведении оценки для банков рекомендуется применять ликвидационную и инвестиционную стоимость (при определении фактической стоимости инвестиционных проектов).

Основные функции оценщика

Главная задача профессионального оценщика, которым оказывается услуга «независимая оценка для банков» — определение максимально достоверной стоимости имущества, всесторонний анализ его эффективного использования и возможной реализации залога. В соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Ассоциацией российских банков и оценочными стандартами, независимый оценщик, выполняя оценку для банков должен определить:

• Значимость залогового имущества или других видов активов для их владельца, его личных нужд или бизнеса.

• Фактическую стоимость залога или оцениваемых активов.

• Ликвидность предмета оценки.

• Прогнозируемые изменения активов и их стоимости в течение всего кредитного периода и по его окончании.

• Необходимую сумму издержек, которые могут быть понесены банком при возможном взыскании залога в принудительном порядке.

В методических рекомендациях отмечается, что в современных рыночных условиях профессиональным оценщикам нужно обращать первостепенное внимание на расчет ликвидности залога и с максимальной точностью указывать в своих отчетах реальный срок экспозиции имущества.

При выполнении оценочных мероприятий для различных банковских структур оценщик должен учитывать следующие важные факторы:

• вероятность поэтапной реализации залога или его полную продажу за короткий промежуток времени

• объективные условия снижения стоимости предмета залога, наступления его морального или физического износа, повреждения и т.д.

• допустимые методы и способы реализации залогового имущества, с помощью которых банк может получить максимальную прибыль или эффективно покрыть свои убытки

Независимая оценка для банков, сроки ее проведения и стоимость услуг напрямую зависят от вида залогового имущества, его индивидуальных характеристик и параметров. В настоящее время особо востребованы в банковских кругах несколько видов оценки для банков, каждый из которых имеет свою специфику и особенности.

Особенности оценки для банков различных видов недвижимости

При кредитовании юридических и физических лиц различные виды недвижимости являются самым приоритетным типом залога. Базовые критерии оценки недвижимости для банков – это рыночная конъюнктура объекта, его ликвидность и фактическая стоимость. При запросе на выполнение корпоративного кредитования оценщик дополнительно анализирует важность объекта недвижимости для бизнеса и дохода залогодателя.

Независимый оценщик учитывает многочисленные нюансы особенности залоговой недвижимости. Например, при выдаче ипотечного кредита под квартиру, расположенную в новостройке без наличия свидетельства о собственности, эксперт оценивает не сам объект, а стоимость незавершенного строительства, выделяет долевое участие в строительстве и прописанные в ипотечном договоре права на недвижимость.

После предоставления Заказчиком необходимой документации на залоговый объект оценщиком проводятся специальные обследования, собираются информационные данные и выполняются комплексные расчеты. Дополнительно с Заказчиком обсуждаются определенные детали и график проведения оценочных мероприятий.

Оценка для банков различных типов недвижимости осуществляется на основании:

• заявления Заказчика и договора на проведение оценки

• правоустанавливающих документов на объект недвижимости

• документов, удостоверяющих права владельцев объекта и личность Заказчика оценки

Особенности оценки для банков оборудования и техники

Обязательная оценка для банков различных моделей оборудования проводится, когда кредитные средства выделяются в сумме 15 млн. руб. и выше, или в залог предоставляется новое или бывшее в эксплуатации оборудование, имеющее срок выпуска 3 года и более. В таком случае размер кредита не имеет значения.

Выполняя оценочные мероприятия, независимый эксперт учитывает различные эксплуатационные и технологические аспекты оборудования, а также следующие параметры:

• Интенсивность использования оборудования

• Физический и моральный износ производственных линий и отдельных блоков

• Рыночный спрос на оцениваемую модель и аналогичные предложения продажи оборудования с такими же характеристиками и сроком службы

• Возможность технологической модернизации отдельных узлов и всего комплекса в целом.

Обязательно по современным требованиям банка оценщик должен в отчете указать ликвидационную стоимость оборудования и минимальный экспозиционный срок.

Оценка акций для банков

Профессиональная оценка акций для банков — это специальная оценочная услуга, в результате которой независимый оценщик рассчитывает стоимость определенной доли бизнеса, соответствующей объему оцениваемых акций. Для объективной оценки акций определяют уровень прибыли, возможность получения дивидендов при росте акций и повышении их стоимости.

Уровень и сложность оценки акций для банков зависит от особенностей акционерного общества, количества акций и их номинала, а также от наличия информационной базы и многофункциональности ценных бумаг. Обязательно анализируются права, которыми обладает владелец акций. Независимая оценка для банков различных ценных бумаг, в том числе акций, векселей и облигаций проводится с учетом их вида и данных биржевых котировок. Выбор оценочной методологии по определению стоимости нематериальных активов зависит от задачи оценки, ее целей, назначения предмета оценки и других обстоятельств.

Оформление отчета оценки для банков

Стоимость оценки для банков зависит от сложности и объема оценочных работ, поставленной задачи и срочности оценки. На основании специальных оценочных методик и необходимых расчетов независимым оценщиком выдается официальный отчет оценки для банков, оформленный в полном соответствии с действующими стандартами оценки и Законодательством РФ. В приложении к отчету эксперт-оценщик указывает источники информации, прикладывая список аналогов и их данные, копии документов и фотоотчет объекта оценки.

В официальный отчет обязательно входит заключение независимого оценщика, прикладываются копии его аттестационных документов и копии правоустанавливающих документов оценочной компании. Такое оформление оценочного отчета полностью соответствует требованиям оценочных стандартов.

Опыт работы в оценочной деятельности с февраля 2001 г. Профессиональный опыт в самостоятельном проведении работ по оценке стоимости бизнеса (пакетов акций), коммерческой и производственной недвижимости, движимого имущества, НМА. В том числе, для целей отражения в отчетности по МСФО. Самостоятельно составляю отчет по оценке стоимости «с чистого листа». Выполняю АФХД. Знакома с бухгалтерским учетом по РСБУ и МСФО. Участвовала в работах по due diligence. Опыт взаимодействия с заказчиком на преддоговорной стадии (идентификация цели оценки, объекта оценки, оцениваемых прав, определение объема работ по оценке и стоимость выполнения работ, консультирование клиента). Опыт разработки коммерческих предложений, технических заданий на проведение оценки. Опыт руководства проектами в области оценки, методологической поддержки, контроля сроков и качества исполнения работ по оценке. Знание современных методик и технологий оценки, стремление к развитию этих знаний и навыков. Выполняла проекты по оценке стоимости: • Бизнеса/пакетов акций пром. предприятий, компаний связи (телекомы), транспортных предприятий (авиаперевозка, автоперевозка), НИИ; • Прав собственности и иных прав на объекты коммерческой и промышленной недвижимости (в том числе имущественные комплексы предприятий, АЗС, нефтебаз и др.); • Машин, оборудования (как единичных объектов оценки для различных целей, так и в составе имущественных комплексов предприятий); • Активов предприятий для цели их первичного учета по МСФО; • Нематериальных активов и объектов ИС, как самострельных объектов оценки, так и в составе активов предприятий (ТЗ, патенты).