Справочник Бухгалтера

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка с объектом недвижимости считается зарегистрированной, а правовые последствия такой сделки наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом в п. 2 ст. 558 ГК РФ указано, что договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, при купле-продаже жилого помещения регистрируется договор о данной сделке и переход права собственности по нему к покупателю. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается физическими лицами в размере 1000 руб. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий… …за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения государственная пошлина уплачивается обеими сторонами (продавцом и покупателем) договора в равных долях. За государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи производит покупатель, у которого возникает право на приобретаемое жилое помещение.

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

• передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации
• расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку
• перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка – это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

• Для продавца:

если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.

• Для покупателя:

если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В банковском договоре должны быть отражены

• кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности
• кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем
• что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе, или между сторонами возникнут споры

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке.

Выражаются эти условия в следующем.

Закладка денег

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки – для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, то есть если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2019 г. по 24 июля 2019 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

• или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель)
• или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 – Петров Петр Петрович с 10 июля 2016 г. по 30 июля 2019 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Проверяйте документы на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:

старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два-три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, – в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе (как на нейтральную сторону), в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке

Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.

Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений:

• комнаты
• квартиры
• жилого дома
• части жилого дома

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.). При этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу – выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Аккредитив

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
   • например, земельного участка
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
   • срок на оплату не влияет
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
   • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
6. Документы отдают на государственную регистрацию.
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
   • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
   • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
   • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
4. возможность выбора для продавца:
   • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
   • или либо снять средства наличными
5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
   • банк это делает за свой счет
8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Депозит нотариуса

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться .

Полезно знать

• Что такое обременение земельного участка можно узнать
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться
• С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться
• В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Закон не предусматривает обязательной нотариальной формы для такого договора. Исключением из этого правила являются подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению:
— недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. В связи с этим при подготовке договора купли-продажи и определении его условий важно правильно и точно формулировать предмет договора, а также указывать все данные отдельно по дому и отдельно по земельному участку
В отношении жилого дома в договоре купли-продажи надо указать:
1) адрес местонахождения дома;
2) площадь;
3) кадастровый (инвентаризационный) номер;
4) сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, основания приобретения права собственности.
Относительно земельного участка нужно указать:
1) адрес земельного участка;
2) площадь земельного участка;
3) кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования;
4) сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН.
Даже с учетом того, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи следует перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества — жилой дом и земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками.
Помимо предмета договора, существенным условием сделки является цена продаваемой недвижимости, ее также необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена дома, расположенного на земельном участке, включает в себя цену передаваемой с этим зданием части земельного участка или права на нее.
Покупая земельный участок в садоводческом или дачном товариществе, надо выяснить следующее:
1) кто собственник земельного участка, каково его семейное положение;
2) какие документы на земельный участок и постройки, расположенные на нем, есть у собственника участка;
3) проведено ли межевание земельного участка;
4) есть ли задолженность по взносам;
5) размер и порядок оплаты взносов;
6) права и обязанности членов товарищества и лиц, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, в соответствии с уставом и решениями общего собрания.
Узнать, кто является собственником земельного участка, можно, запросив выписку из ЕГРН через официальный сайт Росреестра или путем обращения в МФЦ.
В том случае, если земельный участок продается по доверенности, проверить, выдавалась ли она и не была ли отозвана, можно в реестре нотариальных действий на сайте ФНП.
Если с участком и документами на него все в порядке, поинтересуйтесь у продавца его семейным положением. Дело в том, что если земельный участок покупался или был приватизирован в браке, то он является совместно нажитым имуществом. В таком случае надо получать нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку. Если согласие не будет получено, договор можно признать недействительным.
Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Только после этой процедуры можно говорить об официальном оформлении сделки. Время передачи денег за покупку земельного участка лучше всего связать с моментом государственной регистрации и не передавать деньги раньше.
В настоящее время проводить межевание не обязательно. Однако если купить участок без установленных границ, то в будущем можно столкнуться с претензиями соседей о местоположении границ.
Фактическую передачу земельного участка и расположенного на нем дома от продавца к покупателю следует оформить актом приема-передачи либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости.
Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока. Продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб., либо уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с приобретением имущества. Покупатель также имеет право на имущественный вычет в размере расходов, не превышающем 2 млн руб.
После регистрации перехода права собственности к покупателю переходит обязанность по уплате налога на имущество физических лиц и земельного налога.
Покупая земельный участок, расположенный на территории садоводческого товарищества, требуйте представить справку об отсутствии у продавца задолженности по взносам. В противном случае претензии председателя по поводу задолженности могут быть направлены не к прежнему владельцу, а к покупателю участка. Такие действия председателя нельзя назвать законными, однако, покупая участок, лучше позаботиться об отсутствии даже возможных проблем.
Обязанностью членов садоводческого товарищества является своевременная оплата взносов, поэтому надо заранее выяснить их размер и порядок уплаты.
Граждане, которые не планируют вступать в члены товарищества, тоже должны выяснить размер взносов, ведь с 1 января 2019 г. в соответствии с Федеральным законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» они будут платить ровно столько же, сколько и члены товарищества.
Одним из негативных моментов, с которым может столкнуться продавец земельного участка, является уклонение покупателя от оплаты денежных средств.
Итак, был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель должен передать денежные средства после регистрации перехода права в Росреестре. Но денег все нет и нет. Что делать в таком случае продавцу? Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, или следует требовать выплаты денег? Ответ на эти вопросы зависит от того, передан ли земельный участок покупателю или нет.
При рассмотрении гражданского дела, связанного с расторжением договора купли-продажи недвижимости, по причине того, что покупатель не исполнил условия об уплате стоимости земельного участка, юридически значимыми обстоятельствами являются:
— передача продавцом земельного участка;
— принятие покупателем земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор купли-продажи земельного участка может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора купли-продажи земельного участкапризнается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов .
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить земельный участок, продавец вправе по своему выбору потребовать его оплаты либо отказаться от исполнения договора.
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Такие правовые последствия будут различаться в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с неуплатой покупателем покупной цены при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
В том случае, если земельный участок был передан покупателю и он его принял, в судебном порядке можно взыскать неуплаченную по договору сумму. Требование о расторжении договора в таком случае будет необоснованным.
Чтобы обезопасить себя при купле-продаже земельного участка, необходимо соблюдать следующие правила.
Проверяйте паспорт собственника.
При покупке участка убедитесь, что земельный участок продает его собственник.
Проверьте паспорт продавца и сравните данные о личности с теми, которые указаны в правоустанавливающих документах.
Проверяйте документы на землю.
Напоминаем, что с июля 2016 года свидетельство о государственной регистрации права не выдается. С этого времени наравне с ранее выданными свидетельствами документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является выписка из ЕГРН. Выписка действительна на день ее выдачи, поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед сделкой.
Проверяйте доверенность.
Если земельный участок продается представителем собственника, убедиться в том, что доверенность действительно выдавалась и не была отозвана, можно в реестре нотариальных действий на сайте ФНП.
Требуйте от продавца согласие его супруга на сделку.
Получите нотариально удостоверенное согласие супруга продавца в случае, если земельный участок приобретался в период брака. Если согласие не будет получено, сделка может быть признана недействительной.
Передачу денег свяжите с государственной регистрацией.
Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю происходит после государственной регистрации. Поэтому время передачи денег за покупку земельного участка нужно связать с этим моментом. Покупатель участка ничем не будет рисковать, если расчет по оплате с продавцом земельного участка произойдет после регистрации перехода права. Также можно в момент заключения сделки заложить денежные средства в банковскую ячейку с возможностью их получения продавцом только в случае регистрации перехода права собственности, при предъявлении договора с отметкой Росреестра.
Познакомьтесь с соседями по земельному участку.
Если есть возможность, то до покупки земельного участка желательно поговорить с соседями. Возможно, соседи поделятся с вами информацией, о которой продавец предпочитает умолчать.
Покупайте земельный участок, границы которого установлены в соответствии с нормами действующего законодательства.
В противном случае могут возникнуть споры с соседями по вопросу местоположения границ. Выяснить, установлены ли границы земельного участка в результате межевания, можно, посмотрев выписку из ЕГРН или Публичную кадастровую карту.
Приобретая земельный участок, расположенный на территории садоводческого или дачного объединения, требуйте предоставления справки об отсутствии у продавца задолженности по взносам.
Покупайте земельный участок весной.
Так вы сможете убедиться, что участок не находится в низине и его не затапливают талые воды.
Обращайте внимание на категорию земельного участка и вид разрешенного использования, особенно если собираетесь возводить на нем капитальное строение.
При покупке участка платите за то количество земли, которое прописано в правоустанавливающем документе, а не за то, сколько занято забором.
Не нужно верить словам продавца, что можно легко дооформить прирезок. Скорее всего, это сделать нельзя, в противном случае собственник земельного участка сделал бы это сам.