их виды и особенности
В числе ограниченных вещных прав на жилые помещения называют, во-первых, право члена семьи собственника жилого помещения (ст. 292ГК РФ;ст. 31ЖК РФ), во-вторых, право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании договора (в частности, в соответствии сост. 602ГК РФ) или завещательного отказа (ст. 1137ГК РФ;ст. 33ЖК РФ).
В соответствии со ст. 292ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеютправо пользованияэтим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Но при этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
В то же время в соответствии с действующим законодательством переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом <1>.
<1> Ранее, до внесения соответствующих изменений в ГКРФ в 2004 г., переход права собственности на жилое помещение по общему правилу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) и если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, отчуждение такого жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292ГК РФ).
Заметим, что указанный пунктсогласноПостановлениюКонституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П <1> признан не соответствующимКонституцииРФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
<1> См.: ПостановлениеКонституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» // СЗ РФ. 2010. N 25. Ст. 3246.
Заметим, что в проектеФедерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользования.
Право пожизненного пользования жилым помещением- жилым домом, квартирой или их частью, как уже оговаривалось, может возникнуть, в частности, из договора купли-продажи жилого дома под условием пожизненного содержания с иждивением в соответствии сост. 602ГК РФ. Хотя в данном случае основанием возникновения такого права является соглашение сторон — договор, содержание права пользования жилым помещением определено не договором, а законом. Данное право заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу.
Как справедливо отмечает Е.А. Суханов, «нет никаких препятствий для признания вещного характера права отчуждателя (продавца) жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими помещениями в нем (независимо от возможной в будущем смены собственника)» <1>.
<1> Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991. С. 202.
Право пожизненного пользования жилым помещением может возникнуть и в силу завещательного отказа.
Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, будучи ограниченным вещным правом, представляет собой определенные вид и меру возможного поведения его обладателя — отказополучателя в отношении определенного имущества — жилого помещения, применительно к которому и предоставлено право пользования. При этом отказополучатель, являясь субъектом такого ограниченного вещного права, осуществляет его самостоятельно и для осуществления своего права не нуждается в помощи третьих лиц. В данном случае отказополучатель при осуществлении принадлежащего ему субъективного права реализует свои правомочия в отношении жилого помещения в соответствии с законом и завещанием, в котором и предусмотрен завещательный отказ.
Б.Л. Хаскельберг отмечает, что право пожизненного пользования жилым помещением представляет собой ограниченное вещное право, обладающее всеми признаками вещных прав: оно связано с вещью, противостоит неограниченному кругу пассивно обязанных лиц, имеет абсолютную защиту и, наконец, «следует» за вещью <1>.
Если рассматривать право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа как самостоятельное ограниченное вещное право, то необходимо определить наличие в нем признаков, характерных для вещных прав. В частности, в качестве таковых можно назвать следующие:
1) юридическая связь субъекта с вещью (поскольку любое вещное право, в том числе и право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, есть отношение субъекта (в нашем случае — отказополучателя) к вещи (жилому помещению);
2) объектом вещного права является вещь (имущество) (в данном случае таким имуществом является жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);
3) возможность обладателя вещного права удовлетворить свой интерес без посредства других лиц (для реализации своего права пользования отказополучатель не нуждается в помощи третьих лиц, поскольку его непосредственное отношение к жилому помещению, право пользования которым предоставлено на основании завещательного отказа, дает ему возможность использовать данное помещение в своих интересах без участия иных лиц, поскольку вещные права преимущественно осуществляются действиями самого правообладателя);
4) обязанность иных лиц не препятствовать осуществлению обладателем вещного права принадлежащих ему правомочий (при этом отказополучатель вправе, во-первых, требовать исполнения обязанности предоставить жилое помещение в пользование со стороны обязанного наследника, во-вторых, требовать от собственника жилого помещения и всех третьих лиц не препятствовать ему (отказополучателю) в реализации своих правомочий. Праву одного лица — отказополучателя — соответствует пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения этого права. Обязанность этих пассивных субъектов носит отрицательный характер, поскольку они обязаны воздерживаться от пользования жилым помещением и обязаны воздерживаться от совершения действий, нарушающих принадлежащее отказополучателю право пользования жилым помещением);
5) абсолютный характер защиты (как и любое вещное право, право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа нуждается в гражданско-правовой защите, в том числе с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, в том числе и против собственника жилого помещения);
6) право следования (суть данного признака состоит в том, что при последующем переходе права собственности на имущество, в том числе жилое помещение, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 3 п. 2 ст. 1137ГК РФ), т.е. право (право пользования) следует за вещью (жилым помещением));
7) бессрочный характер (если только право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа не ограничено каким-либо сроком, установленным наследодателем в завещании, которым предусмотрен завещательный отказ).
В соответствии со ст. 1137ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Предметом завещательного отказа может быть предоставление отказополучателю в собственность права пожизненного проживания в жилом помещении, переходящем в порядке наследования к другому лицу (наследнику). При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
Содержание права пожизненного пользования жилым помещением и в этом случае определено законом (а не завещанием, в котором установлен завещательный отказ). Отказополучателю в соответствии с завещательным отказом наследник, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязан предоставить на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Завещательный отказ (легат)в соответствии сост. 1137ГК РФ представляет собой специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность наследника (наследников) по завещанию или по закону совершить определенные действия имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые, в свою очередь, приобретают право требования исполнения этой обязанности. Завещательный отказ, устанавливаемый соответственно в завещании, является односторонней сделкой, юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем. В качестве отказополучателя при этом наследодатель может указать не только лицо, являющееся наследником по закону, но и любое другое лицо, не претендующее на имущество наследодателя и не входящее в число наследников по закону.
В основе завещательного отказа лежит обязательственное отношение между наследником, на которого непосредственно возложено исполнение завещательного отказа (должник), и отказополучателем, названным в завещании (кредитор). При этом право требования отказополучателя как кредитора распространяется лишь на то имущество в составе наследства наследодателя, которое переходит к наследнику, доля которого обременена завещательным отказом.
Завещательный отказ по своей правовой природе представляет собой «одностороннее волеизъявление завещателя, не требующее согласования не только с отказополучателем, но и с наследником, на которого возлагается соответствующая обязанность» <1>. В то же время завещательный отказ является основанием возникновения обязательственного правоотношения, содержание которого составляет обязанность наследника, обремененного отказом, совершить определенное действие имущественного характера (передать указанную в завещании вещь, уплатить определенную денежную сумму и т.п.) в пользу легатария и право легатария требовать от наследника совершения указанного действия <2>.
<1> Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 81 — 82.
<2> Там же. С. 83 — 84.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги, либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. Завещательный отказ, в частности, может быть возложен на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, и завещатель может возложить на него обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137ГК РФ) <1>.
<1> Аналогичную норму содержал ГК РСФСР 1964 г. (ч. 2 ст. 538).
Соответствующую норму о завещательном отказе, предметом которого является жилое помещение, содержит и ЖК РФ (ст. 33). Однако в указанной статье Кодекса назван лишь один из возможных случаев завещательного отказа — предоставление отказополучателю права пользования жилым помещением.
Заметим, что, по мнению Б.Л. Хаскельберга, независимо от того, что вещь, находящаяся в составе наследства, является индивидуально-определенной, у легатария возникает лишь право требования, поскольку ГКРФ не предусматривает так называемого вещного завещательного отказа. Из положенийст. ст. 1137,1138ГК РФ вытекает, что легатарий приобретает право собственности с момента передачи ему вещи наследником. Напротив, по вещному легату отказополучатель становился бы собственником с момента принятия наследником наследства <1>.
<1> Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 90 — 92.
Что касается возможности наследодателя совершать завещательный отказ в отношении жилых помещений вообще, многие авторы расценивают данную норму ГКРФ весьма положительно. Так, по мнению С. Макарова, указание обязанности по предоставлению права пользования жилым помещением как одного из вариантов завещательного отказа представляется исключительно положительной нормой, предусмотренной ГК РФ. Оставляя подобный завещательный отказ, завещатель имеет реальную возможность защитить жилищные права желаемых лиц, не нарушая имущественных прав наследников по завещанию. При этом, правда, имущественные права наследников по завещанию несколько ограничиваются, но подобное ограничение является волей собственника <1>. Однако вст. 1137ГК РФ речь идет не только о передаче отказополучателю вещи, в том числе жилого помещения, в пользование, также возможна передача вещи в собственность и во владение на ином вещном праве.
<1> См.: Макаров С.Ю. Расширение гарантий наследственных прав граждан // Жилищное право. 2002. N 2. С. 47.
В связи с введением в действие ЖК РФ, содержащего в ст. 33норму о завещательном отказе — о предоставлении отказополучателю права пользования жилым помещением, в литературе вполне справедливо поднимается вопрос о том, допускается ли после введения в действие ЖК РФ предоставление жилого помещения по завещательному отказу не только в пользование, но и в собственность или во владение на ином вещном праве, как это предусмотреност. 1137ГК РФ <1>? В частности, О.Ю. Шилохвост по этому поводу полагает, что еслиЖКРФ как специальный закон, регулирующий отношения, связанные только с одним из возможных предметов завещательного отказа — жилым помещением, содержит посвященную завещательному отказу норму, в которой применительно к этому предмету говорится только и исключительно о предоставлении права пользования, то необходимо сделать вывод, что ЖК РФ не допускает передачи в порядке завещательного отказа жилого помещения в собственность или во владение, а следовательно, положенияп. 2 ст. 1137ГК РФ в соответствующей части к жилому помещению не могут быть применены <2>. То есть в этом случае можно говорить о том, чтоЖКРФ ограничивает в определенной мере предусмотреннуюГКРФ свободу завещания. В связи с этим представляется необходимым внесение соответствующих изменений в ЖК РФ с целью дать наследодателю возможность совершать завещательный отказ, предоставляя жилое помещение отказополучателю не только в пользование, но также в собственность или во владение на ином вещном праве.
<2> Шилохвост О.Ю. Указ. соч.С. 54 — 55.
Поскольку завещательный отказ в определенной мере ограничивает имущественные права наследников по завещанию (на которых возложена обязанность по исполнению завещательного отказа), некоторые авторы задаются вопросом относительно защиты прав и интересов таких наследников. Так, в частности, В.А. Микрюков считает необходимым решать вопрос о пределах существования такого обременения, как завещательный отказ, в совокупности с проблемой возмездности или безвозмездности права пожизненного проживания отказополучателя в доме или ином жилом помещении, перешедшем к наследнику по завещанию. Он полагает, что «целям защиты собственников от чрезмерного вторжения в их права в наибольшей степени соответствовало бы закрепление презумпции возмездности проживания отказополучателя в доме наследника, обязание отказополучателя, если иное не установлено завещанием, компенсировать расходы собственника по содержанию занимаемой отказополучателем части жилья» <1>. На случаи же установления права пожизненного пользования жилым помещением, когда в завещании есть специальное указание о безвозмездности завещательного отказа, названный автор предлагает распространить правило ГК РФ (п. 1 ст. 1138)об исполнении завещательного отказа в пределах действительной стоимости наследственного имущества. Кроме того, он также предлагает исключить из закона норму о возможности возложения на наследника обязанности обеспечить пожизненное пользование переходящим по наследству домом другим лицам <2>.
<1> Микрюков В.А. Пределы обременения наследственных правзавещательным отказом // Российская юстиция. 2004. N 1. С. 28.
<2> Микрюков В.А. Указ. соч.С. 29.
Подобная позиция В.А. Микрюкова не лишена смысла, поскольку безвозмездное пожизненное проживание действительно влечет за собой определенное ограничение имущественных прав наследника, обязанного исполнить завещательный отказ. Тем более что ЖКРФ предусмотрел презумпцию возмездности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, определив, что дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином(п. 2 ст. 33). Поскольку в данном случае речь идет о дееспособном гражданине, являющемся отказополучателем, значит, наследодатель вправе наделить правом безвозмездного пользования жилым помещением на основании завещательного отказа только недееспособного отказополучателя.
В то же время следует согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста о том, что в этом случае «норма о завещательном отказе лишается своего основного социального содержания — предоставить отказополучателю, не обладающему достаточными средствами, возможность проживать в принадлежавшем завещателю жилом помещении с отнесением всех расходов на наследника, как нового собственника этого помещения» <1>. Снова можно говорить о том, что законодатель, включив в ЖК РФ соответствующую норму (п. 2 ст. 33), ограничил свободу завещания, причем необоснованно. Действительно, следовало предоставить возможность наследодателю самому решать вопрос относительно возмездности или безвозмездности пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, или хотя бы оговорить законодательно, что правилап. 2 ст. 33ЖК РФ применяются в том случае, если в завещании не предусмотрены иные условия предоставления завещательного отказа.
<1> Шилохвост О.Ю. Указ. соч.С. 57.
Есть авторы, которые полагают, что пользование жилым помещением наследника является безвозмездным исходя из смысла легата, предусматривающего, по существу, «одарение» отказополучателя, а значит, все связанные с этим расходы несет наследник <1>.
<1> См.: Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 91.
В соответствии с законом (п. 4 ст. 1137ГК РФ) право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. В то же время в завещании отказополучателю может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.
В случае признания гражданина, имеющего право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, недостойным наследником его право пользования может прекратиться до истечения установленного завещанием срока пользования жилым помещением. В частности, такая ситуация возможна, если отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В этом случае отказополучатель как лицо, не имеющее права наследовать как недостойный наследник, обязано возвратить жилое помещение (точнее, прекратить пользоваться им). Собственник жилого помещения, которым пользовался в силу завещательного отказа гражданин, признанный недостойным наследником, вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование этим жилым помещением.
Основанием для прекращения права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа может послужить истечение установленного в завещании срока такого пользования (если право не предоставлено отказополучателю на период его жизни, т.е. не является пожизненным). Попутно заметим, что по законодательству Беларуси право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа может быть только пожизненным (п. 4 ст. 1054 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Право пользования жилым помещением у гражданина, получившего такое право в силу завещательного отказа, может быть прекращено досрочно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу <1>.
Завещательный отказ по сути своей является обременением наследственного имущества, в силу чего переход права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу не влечет за собой прекращения права пользования этим имуществом, предоставленного на основании завещательного отказа. Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном ему в силу завещательного отказа, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такая регистрация не является обязательной и может производиться исключительно по заявлению отказополучателя и прежде всего в его интересах.
Контрольные вопросы
1. Что представляет собой жилое помещение как объект вещного права? Какие виды жилых помещений предусматривает действующее законодательство?
2. Какие вещные права на жилые помещения вы знаете?
3. Как можно определить право собственности на жилое помещение? Каково его содержание?
4. Назовите основания возникновения права собственности на жилое помещение.
5. Какие права в отношении жилого помещения есть у членов семьи собственника этого жилого помещения?
6. Что представляет собой право пожизненного пользования жилым помещением? Назовите основания его возникновения.
7. В чем особенности права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа? Какие вещно-правовые признаки в нем присутствуют?
Литература
3. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2003.
4. Комментарийк Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2007.
5. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000.
6. Усков О.Ю. Эволюция права на жилище(законодательство и доктрина) // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 38 — 52.
7. Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб: Юридический центр Пресс, 2006.
8. Формакидов Д.А. Концепция развития законодательства Российской Федерации о вещных правах: Монография. Пермь, 2008.
Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности также известного еще римскому праву узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции .
В отличие от сервитута узуфрукт предусматривает обязанность собственника обремененной им недвижимости совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использования, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому законодательству, пока ограничившемуся закреплением его отдельных разновидностей применительно к жилым помещениям.
См. § 1030 и 1068 Германского гражданского уложения; ч. 1 ст. 745 Швейцарского гражданского кодекса; § 509 австрийского Общего гражданского уложения.
Во-первых, речь идет о правах членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренных ст. 292 ГК. За данными гражданами закон признает «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья. При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье к другому лицу (например, при продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 2 ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК).
Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п.
4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве распоряжения ею.
Кроме следования такого «права пользования жильем» за недвижимостью, характерного для вещного права, оно защищается законом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК), а его содержание императивно определяется жилищными законами. Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере. Специфику этого института составляет теперь обязанность взрослых (дееспособных) членов семьи такого собственника солидарно с ним отвечать за выполнение обязательств по пользованию жилым помещением, включая обязательства по его оплате.
Во-вторых, это право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК).
Содержание данного права определено законом, а не договором или завещательным отказом и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости.
Вместе с тем не следует относить к ограниченным вещным правам ни право члена жилищного или иного потребительского кооператива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащий кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса (ср. п. 4 ст. 218 ГК) , ни право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда . В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе. Во втором случае следует учесть, что ныне действующее жилищное законодательство уже не предоставляет нанимателям такого жилья того широкого объема правомочий и средств их защиты, который был у них ранее.
См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18, 105.
Вестник экономики, права и социологии, 2012, № 3
Право
УДК 347:347.19
Об ограниченных вещных правах на жилые помещения
Ахметьянова З.А.
Кандидат юридических наук,
доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета
В статье с учетом действующего гражданского и жилищного законодательства, а также положений Проекта федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации анализируются ограниченные вещные права на жилые помещения. Автор исследует виды, объекты, содержание и особенности осуществления ограниченных вещных прав на жилые помещения.
Ключевые слова: ограниченное вещное право, жилое помещение, право пользования.
По действующему российскому законодательству к числу ограниченных вещных прав на жилые помещения могут быть отнесены права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ ; ст. 31 ЖК РФ ) и право пожизненного пользования жилым помещением, возникающее у гражданина на основании договора (в частности, в соответствии со ст. 602 ГК РФ) или завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ).
Что касается первой из названных выше разновидностей ограниченных вещных прав, то в соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, в том числе от собственника помещения. При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по вытекающим из пользования жилым помещением обязательствам.
В то же время следует заметить, что, согласно предусмотренной действующим законодательством норме, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего
собственника, если иное не установлено законом. Ранее же, до внесения соответствующих изменений в ГК РФ в 2004 г., переход права собственности на жилое помещение по общему правилу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Если же в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) и если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, отчуждение такого жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Заметим, что указанный пункт, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П , признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффек-
Вестник экономики, права и социологии, 2012: № 3
Право
тивную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Право проживать в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности другому лицу, может возникнуть из договора и завещательного отказа. В первом случае право возникает из договора купли-продажи жилого дома под условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ), однако содержание данного права определено законом, а не договором. И как справедливо отмечает Е.А. Суханов, «нет никаких препятствий для признания вещного характера права отчуждателя (продавца) жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими помещениями в нем (независимо от возможной в будущем смены собственника)» .
Во втором случае, когда право пользования жилым помещением возникает в силу завещательного отказа, оно представляет собой ограниченное вещное право в отношении жилого помещения, переходящего по наследству в собственность другого лица. При этом отказополучатель осуществляет принадлежащее ему в силу завещательного отказа право самостоятельно и не нуждается в помощи третьих лиц. Реализует свои правомочия в отношении жилого помещения отказополучатель в соответствии с законом и завещанием, в котором и предусмотрен завещательный отказ. По мнению Б.Л. Хаскельбер-га, данное право отказополучателя представляет собой ограниченное вещное право, обладающее всеми признаками вещных прав: оно связано с вещью, противостоит неограниченному кругу пассивно обязанных лиц, имеет абсолютную защиту и, наконец, «следует» за вещью .
Если рассматривать ограниченные вещные права на жилые помещения в свете ожидаемых изменений ГК РФ , то разработчики документа предлагающие включить в отечественную систему вещных прав такой вещно-правовой институт, как узуфрукт (право личного пользовладения), а также предусмотреть в ст. 298.3 ГК РФ правило о том, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения.
В документе оговаривается, что социальное пользовладение в отношении жилого помещения
возникает на основании закона в силу совместного проживания с собственником жилого помещения. При этом устанавливается такое пользовладение исключительно в пользу лиц, которые проживают совместно с собственником жилого помещения и, в соответствии с семейным законодательством, имеют право требовать от этого собственника уплаты алиментов (ст. 302.6).
Ограниченные вещные права на жилые помещения характеризуются рядом особенностей: во-первых, это особый объект гражданских прав — жилое помещение; во-вторых, субъектом таких прав могут быть только граждане (физические лица); в-третьих, определенная специфика содержания и особенности осуществления прав их обладателями.
Первая особенность обусловлена тем, что жилое помещение, которое выступает в данном случае объектом вещного права, — особый объект гражданских прав, прежде всего, в связи с предъявляемыми к нему законодателем требованиями.
В соответствии с действующим законодательством, жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначенное для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). В ГК РФ же на сегодняшний день оговаривается лишь, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ).
В Проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предлагается признавать жилым помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 1 ст. 298.1). Кроме того, в статью включается оговорка о том, что жилыми являются помещения, пригодные для проживания, со ссылкой на то, что пригодность помещения для проживания определяется в соответствии с жилищным законодательством.
В соответствии с действующим жилищным законодательством, жилые помещения могут быть различных видов: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната. Под жилым домом в соответствии со ст. 16 ЖК РФ понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой же признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
Вестник экономики, права и социологии, 2012: № 3
Право
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ). И наконец комната представляет собой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Если анализировать Проект, то в нем в качестве жилого помещения предлагается рассматривать только квартиру и комнату. Квартирой предлагается признавать жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания, а комнатой — жилое помещение, расположенное в квартире (п.п. 2-3 ст. 298.2).
Говорится в Проекте и о коммунальной квартире (состоящей из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности), однако такая квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок (п. 4 ст. 298.2).
Вторая особенность ограниченных вещных прав на жилые помещения касается субъектного состава, ибо обладателями таких прав могут быть исключительно граждане. Гражданин, не будучи собственником жилого помещения, в силу ограниченного вещного права получает возможность использовать жилое помещение для личного проживания.
Прежде всего это касается членов семьи собственника жилого помещения, которым соответствующее право предоставлено на основании ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ. Заметим, что круг субъектов данного права обозначен в законе достаточно широко. К членам семьи собственника действующее жилищное законодательство относит супруга собственника жилого помещения, их детей и родите -лей. В то же время закон допускает, что членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные лица при условии, что они вселены собственником в качестве членов своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Кроме того, в определенных случаях могут сохранять право пользования жилым помещением и бывшие члены семьи, прекратившие семейные отношения с собственником жилого помещения.
Обладателями права пользования жилым помещением в силу договора и завещательного отказа опять же могут быть только граждане.
Третья особенность вытекает из содержания и порядка осуществления права пользования жилым помещением субъектами ограниченных вещных прав.
Содержание вещного права традиционно составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако реальные возможности обладателя ограниченного вещного права на жилое помещение весьма ограничены.
Содержание вещного права на жилое помещение определено законом, и в первую очередь осущест-
вление принадлежащих субъекту правомочий возможно строго в соответствии с назначением жилого помещения, т.е. для проживания в нем.
Главное правомочие в составе ограниченного вещного права на жилое помещение — правомочие пользования, объем которого практически тот же, что и у собственника жилого помещения, ибо любой пользователь ограничен в своих правах целью проживания в таком помещении. Тем не менее, возможностей у субъекта ограниченного вещного права при реализации правомочия пользования несколько меньше, поскольку, в отличие от собственника жилого помещения, он не может использовать жилое помещение в иных, нежели проживание, целях, в частности, для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).
Правомочия владения у субъектов ограниченных вещных прав нет, ибо законодатель не наделяет их титулом владельца. В то же время обладатели ограниченных вещных прав могут, согласно действующему законодательству, использовать вещно-правовые способы защиты, в том числе против собственника жилого помещения. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.
Распорядительных возможностей у субъекта ограниченного вещного права нет вовсе, в том числе он не вправе вселять в жилое помещение других лиц, включая членов своей семьи.
Таким образом, с учетом всего вышеизложенного в систему ограниченных вещных прав, в соответствии с действующим российским законодательством, входят права членов семьи собственника жилого помещения, которые в свете ожидаемых изменений в ГК РФ трансформируются в право социального пользовладения, и право пожизненного пользования жилым помещением, возникающее в силу договора или завещательного отказа.
Литература:
Вестник экономики, права и социологии, 2012, № 3
Право
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N° 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 25. — Ст. 3246.
4. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. -М.: Юрид. лит., 1991. — 240 с.
5. Хаскельберг Б.Л. Правоотношение из завещательного отказа и его элементы // Цивилисти-ческие исследования. Вып. 1: сборник научных
трудов памяти профессора И.В. Федорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. — М.: Статут, 2004. — 379 с.
6. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят Государственной Думой в первом чтении 27 апреля 2012 г.). — URL:www.pravo.ru
Limited Proprietary Rights for Dwelling Premises Z. Akhmetyanova
Kazan (Volga Region) Federal University
Настоящая статья посвящена проблемам в регулировании ограниченных вещных прав в российском гражданском праве. Предлагаются меры по совершенствованию законодательства.
Ключевые слова: ограниченные вещные права, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, частная собственность, установление сервитута.
В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплены следующие ограниченные вещные права: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования и сервитут.
Законом должны устанавливаться характер и содержание ограниченных вещных прав, их виды, а также определяться конкретные правомочия, являющиеся составной частью того или иного ограниченного вещного права. Поскольку ограниченное вещное право в некоторой степени урезает господство собственника над вещью, то установление ограниченных вещных прав должно разрешаться законом только при наличии определенных оснований. Законодательством определяются и виды ограниченных вещных прав, и их содержание, частная автономия же выражается в выборе того или иного ограниченного вещного права. Поскольку ограниченные вещные права имеют абсолютный характер, то их должны соблюдать все третьи лица. Для этого нужно, чтобы любое лицо могло осведомиться о видах и содержании ограниченных вещных прав, установленного в отношении вещи. Имеется в виду, что любой участник имущественного оборота имеет право предварительно узнать, с чем он имеет дело, к примеру, при покупке «обремененной» вещи. Ограниченные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в официальных реестрах. Таким образом, проявляется «принцип публичности». При этом нельзя изменить договором содержание ограниченных вещных прав или придумывать новые виды, неизвестные законодательству.
Итак, ограниченное вещное право это прямо установленное законом и зарегистрированное в государственном реестре абсолютное гражданское право, закрепляющее ограниченное хозяйственное господство над чужой недвижимой вещью.
Практически любая область деятельности человека предполагает использование земельных ресурсов. Последние в свою очередь ограничены самой природой, а с учетом монополии на землю частных собственников, создает ситуацию, препятствующую экономическому развитию. В связи с этим возникает необходимость обеспечить законное участие одних лиц в праве собственности иных лиц на земельные участки.
Однако обязательственное право не может гарантировать прочность подобных отношений. В частности, договоры аренды зависят от воли арендодателей-собственников и их правопреемников, кроме того, договоры аренды носят краткосрочный характер. По данной причине в европейском континентальном праве появилась категория вещных прав. Классическое пандектное право выделяет в качестве объекта ограниченных вещных прав земельные участки. Другие правопорядки выделяют, помимо самого земельного участка, построенные на нем строения и сооружения (другие недвижимые вещи).
Как показывает история российского вещного права, появление категории вещных прав является объективной потребностью, ибо наличие только лишь права собственности является недостаточным для удовлетворения нужд изменяющегося экономического быта.
На данный момент в российском законодательстве в отношении ограниченных вещных прав не решено несколько вопросов. Мы выделили два проблемы.
Во-первых, в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует определение содержания сервитута. Кроме того, присутствует лишь общая разграничение сервитутов по содержанию: для проезда и прохода через чужой участок; для строительства, эксплуатации, реконструкции линейных объектов; для иных нужд собственника недвижимости, которые не могут быть соблюдены без установления сервитута.
Подобная классификация сервитутов, устанавливающая открытый перечень нужд собственника, позволяет придумывать любые сервитуты, что недопустимо. Кроме того, перечисленные в Гражданском кодексе РФ сервитуты не исчерпывают собой всевозможные виды сервитутов.
Кроме того, при установлении частных сервитутов перед судами возникает целый комплекс трудных вопросов.
К примеру, установить срочный или бессрочный сервитут? Определить плату за сервитут в форме единовременной выплаты или периодических платежей? Что включает в себя плата за сервитут: минимальную компенсацию потерь собственника служащей вещи или нужно добавить вознаграждение за пользование вещью?
Считаем, что срок сервитута нужно определять в зависимости от цели его установления. Например, по одному из таких дел судом был установлен сервитут сроком на год. С учетом того, что планировалось строительство и обслуживание электроподстанции, указанного срока недостаточно для производства таких работ.
Как определить, в каком виде установить плату за сервитут: единовременно или периодическими платежами? Будет разумно, если платежи будут периодическими, поскольку оплату можно будет производить пропорционально времени, в течение которого лицо пользуется сервитутом.
Что касается вопроса о вознаграждении за установление сервитута, то безусловно такое вознаграждение должно устанавливаться, поскольку в отношении обремененной части своего земельного участка собственник служащей вещи теряет возможность напрямую воздействовать на эту часть участка и извлекать пользу.
Вторая проблема заключается в том, что существует конкуренция в регулировании земельных правоотношений между Гражданским (далее — ГК РФ) и Земельным кодексом (далее — ЗК РФ) — между публичным и частным правом. Земельное право сохраняет свое преобладающее положение. Это следует из смысла пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, согласно которой имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регламентируются гражданским законодательством, если другое не установлено земельным и другим специальным законодательством.
Существование такого подхода было бы объяснимо, при условии преобладания публичной собственности на землю. Однако в нынешних условиях, когда начинает преобладать частная собственность на землю и чем дальше, тем больше, то такое возвышенное положение земельного права над гражданским правом вызывает сомнения в необходимости такого подхода.
Считаем, что нужно внести изменения в соответствующую статью Земельного кодекса и устранить данное противоречие. Ведь при частной собственности на землю, в приоритете не должно быть публичное регулирование, ибо тогда правоотношения перестают быть частными, свободными, автономными.
Таким образом, с постепенным переходом публичной собственности на землю в частную собственность, а также по причине того, что земля является ограниченным ресурсом для человеческой деятельности, остро встает вопрос правильного законного регулирования прав на чужие недвижимые вещи. Хотя реформами постепенно изменяются нормы относительно ограниченных вещных прав, многое еще предстоит сделать. Среди нескольких еще нерешенных проблем мы выделили два больших вопроса. Первая проблема касается сервитута. Последний слабо урегулирован в законодательстве. По этой причине перед судами часто встают различные вопросы, например, касаемо сроков, платы за установление сервитута. Кроме того, законодатель до сих пор оставляет открытым перечень случаев, когда может быть установлен сервитут. Хотя, как известно, перечень вещных прав регламентируется законом и не может изменяться соглашением сторон. Вторая проблема касается конкуренции ЗК РФ и ГК РФ. На данный момент, преимущество имеют нормы ЗК РФ в отношении земельных участков. Хотя последний является актом публичного права, а права на земельные участки в большинстве своем переходят в частные руки. Какая автономия воли, присущая частному праву, может соблюдаться, если ЗК РФ стоит в приоритете перед ГК РФ?
Литература:
Вестник Омской юридической академии. 2013. № 1 (20)
щения и установить содержание судебного извещения.
Использование приведенных способов извещения позволит сократить срок судебного разбирательства, бороться с лицами, злоупотребляющими правом в целях затягивания процес-
са, уменьшить обжалование постановлений судов общей юрисдикции по основаниям, установленным пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ, в вышестоящие суды, а также пунктом 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод — в Европейский Суд по правам человека.
УДК 347.25 ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Limited proprietary rights in landownership
Е. Н. Маланина — преподаватель кафедры гражданского права Омской юридической академии
E. N. Malanina — Teacher of the Civil Law Department of the Omsk Law Academy
Аннотация. В статье анализируется современное состояние системы ограниченных вещных прав на земельные участки, указываются ее недостатки. Автор предлагает переход к классической системе ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием по признаку содержания вещного права на три самостоятельные подсистемы.
Ключевые слова: ограниченные вещные права, земельный участок, узуфрукт, эмфитезис, сервитут.
Limited proprietary rights, plot of land, usufruct, amphithecia, servitude.
В отличие от зарубежного континентального права в современном российском правопорядке не выработано единой системы ограниченных вещных прав. Отсутствие подобной систематизации на нынешнем этапе развития вещного права в России вполне закономерно, поскольку перечень, который сегодня известен нашему законодательству (ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации), достаточно скуден, содержит права, которые не свойственны развитым правопорядкам (в частности, право хозяйственного ведения и оперативного управления), и представлен лишь одной группой вещных прав пользования. При этом только три вида ограниченных вещных прав могут существовать в от-
ношении земельного участка: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и сервитут. Необходимо отметить, что первые два вида являются пережитками советского прошлого, когда вся земля находилась исключительно в государственной собственности и в частную собственность не предоставлялась, и, безусловно, не отвечают реалиям современного периода.
Обратимся к особенностям ограниченных вещных прав. Одним из главных атрибутов ограниченного вещного права признается его особый объект, в качестве которого выступают земельный участок и другое недвижимое имущество, а в ряде правопорядков континентального
права (к примеру, в германском, австрийском и швейцарском) — только земельный участок. Как правило, исключением выступает залог, который в правовой доктрине и законодательстве развитых стран признается вещным правом независимо от того, на движимые или недвижимые вещи он устанавливается. Следует также обратить внимание на то, что для некоторых вещных прав вид объекта права имеет квалифицирующее значение при определении природы права. Например, известное некоторым зарубежным странам преимущественное право покупки в случае установления на движимые вещи приобретает обязательственный характер, а при установлении на земельный участок имеет вещную природу.
Земельный участок как объект вещного права имеет три основные характеристики, через которые определяется его правовой режим: во-первых, в качестве объекта вещного права может выступать земельный участок, границы которого определены и занесены в специальный кадастр; во-вторых, вещное право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в специальном реестре прав и во многих правопорядках считается возникшим с момента такой регистрации; в-третьих, земельный участок признается объектом недвижимого имущества, в связи с чем имеет особое правовое регулирование, нежели движимые вещи.
Что касается первых двух особенностей земельного участка как особой правовой категории, то следует отметить, что в большинстве национальных правопорядков разработано специальное законодательство как о порядке определения границ земельного участка, его постановки на специальный кадастровый учет, так и о государственной регистрации и ее правовых последствиях. Причем в развитых европейских странах этот режим существует уже не одно столетие, тогда как в странах с постсоциалистическими правопорядками, в том числе и в России, данное правовое регулирование было в основном разработано только в конце прошлого — начале нынешнего столетия. В частности, в Германии и Швейцарии существует единая система официального кадастра недвижимости, которая представляет единую систему описания, измерения и управления земельной собственностью.
С восприятием в российской цивилистике классического учения о вещном праве, о чем свидетельствуют положения проекта ГК РФ и,
Актуальные проблемы цивилистической науки
соответственно, признания вещной природы прав, давно известных в качестве таковых в развитых зарубежных правопорядках и признаваемых вещными в дореволюционном русском праве, безусловно, необходима система, учитывающая в полной мере указанные тенденции.
В этой связи предлагается переход от однотипной системы вещных прав, закрепленной в отечественном праве (вещные права пользования чужой вещью) к классической системе ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием по признаку содержания вещного права на три самостоятельные подсистемы: ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком — узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки; ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем); ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) — ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи).
Разделение вещных прав по указанным трем подсистемам имеет практическую востребованность, поскольку правовой режим вещного права будет зависеть от классификационной группы. Например, ипотека по общему правилу будет означать невозможность пользования вещью (если иное не предусмотрено договором), а узуфрукт — невозможность обращения управомоченным лицом взыскания на вещь и ее последующей продажи. В зависимости от вида права, в силу которого возведена застройка, определяется правовой режим строения (признать его движимым или недвижимым). В частности, возведение строения на праве пользования (застройки, узуфрукта, сервитута) влекут признание права составной частью земельного участка и, соответственно, распространение на него режима недвижимости. Такого права не предоставляют преимущественные права и права на реализацию чужой вещи (залог, вещное обременение, преимущественное право покупки). В случае введения в отечественный правопорядок права застройки и концепции «составной части вещи» аналогичные особенности правового режима должны быть отражены и в отечественном праве.
Вестник Омской юридической академии. 2013. № 1 (20)
Разумеется, приведение данных критериев не означает того, что ограниченные вещные права нельзя систематизировать по другим основаниям. Конечно можно, но они не будут иметь указанного выше эффекта — содержать наиболее общий правовой режим для одной группы, а также серьезных практических последствий. Например, возможно деление вещных прав по объекту. Учитывая, что объектный состав большинства прав существенно не отличается, за исключением эмфитевзиса, который может быть установлен только на землю, и залога, который может быть установлен как на движимые, так и недвижимые вещи, не видим большого смысла в данной классификации.
Таким образом, при делении ограниченных вещных прав на подсистемы со сходными правовыми режимами наиболее приемлемым выступает критерий их деления по содержанию вещ-
ного права. Преимущества представленного деления на подсистемы состоят в том, что он содержит единые критерии классификации, учитывает особенности правового регулирования каждой из представленных групп, а также традиции русского гражданского права, объявляя вещными права, которые русские цивилисты пытались включить в данную категорию еще в конце XIX в. (залог, права проживания, сервитуты, чиншевое право).
В представленную выше систему вещных прав не включены пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, поскольку эти права подлежат преобразованию в право собственности, эмфитевзиса либо застройки. При этом в ГК РФ необходимо указать, что право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования сохраняются до определенной в законе даты.
УДК 347.787 К ВОПРОСУ О СВОБОДНОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
ПРОИЗВЕДЕНИЙ АРХИТЕКТУРЫ On the Issue of Free Use of Architectural Works
Н. В. Слесарюк — преподаватель кафедры гражданского права Омской юридической академии
N. V. Slesaryuk — Teacher of the Civil Law Department of the Omsk Law Academy
Аннотация. В статье автор анализирует норму права о свободном использовании произведений архитектуры, постоянно находящихся в местах, открытых для свободного посещения, и сравнивает ее с изменениями, подготовленными проектом внесения изменения в Гражданский кодекс РФ.
Ключевые слова: объекты авторского права, произведения архитектуры, свободное использование.
Copyrights, works of architecture, free use.
При проведении анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), регулирующих правоотношения, связанные с произведениями архитектуры, хочется обратить внимание на вопрос свободного, то есть
без согласия автора или иного правообладателя и без выплаты вознаграждения, использования таких объектов. Каждый человек, оказывающийся в другом городе, не раз фотографировался у удивительных зданий, памятных мест этого населен-