Справочник Бухгалтера

Самая популярная форма для пролонгации договора — это составить дополнительное к нему соглашения, которое и будет основанием его продления.

Используется оно по отношению к обязательствам, которые носят долговременный характер, к таким относится и договор аренды жилой или коммерческой недвижимости.

Продлеваться он может в тот же день, когда окончился его срок, или же позже, при этом во время между этими датами отношения сторон так же регулируются данным договором.

В соглашении можно установить какие-либо изменения касаемо оплаты аренды, порядке перечисления денежных средств и прочие моменты.

В таком случае необходимо указать в тексте, что остальные условия, которые не упоминались в соглашении, остаются действующими для сторон договора аренды.

Особенности пролонгации договоров

По правилам его составления, содержание соглашения должно быть структурировано так же как и текст основного договора.

Вот некоторые правила:

1. оформляются всегда в письменной форме;
2. надо не забывать, что если договор аренды заключен на срок более года, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре, таким образом, для соглашения действуют те же правила;
3. то же касается и требования закона по нотариальному заверению документа, если таковое применялось для основного договора, то справедливо и для соглашения.

В общем, особых трудностей оформление соглашения не должно вызвать, так как зачастую граждане просто копируют части договора с его реквизитами и указанием сторон и прописывают срок, на который договор пролонгируется.

На практике часто встречается продление договорных отношений с помощью письма, которое направляется другой стороне. Удобный вариант для тех, кто находится в больших расстояниях друг от друга.

При этом основной договор должен содержать примечание о том, что переписка между сторонами имеет юридическую силу.

Письмо составляется в свободной форме, позволяющей с точностью определить намерение гражданина продлить договорные отношения, заверяется его подписью и печатью, при наличии таковой.

Как продлить договор

Продлить действие договора можно и другими способами, такими как:

• Включить в содержание договора фразу о том, что он пролонгируется автоматически при условии, что не поступает никаких возражений. Тогда договор продолжает действовать до истечения того же срока и на точно такие же условия, без изменений. Особенно актуально для арендного договора.
• Для других типов договорных отношений может быть предусмотрена автоматическая пролонгация в самом законе.

Ниже расположен типовая форма и пример соглашения о продлении договора аренды вариант которого можно скачать бесплатно.

Продление срока действия контракта или соглашения — довольно удобная процедура. Например, деловые партнеры, довольные действующими условиями сотрудничества, и чтобы не заключать новых договоров, оформляют пролонгацию уже действующего. Такие нормы закреплены в ст. 451 ГК РФ.

Однако бюджетникам следует с особым вниманием относиться к такой процедуре. Действующее законодательство в области контрактной системы предусматривает солидные штрафы за продление срока договора с нарушениями.

Сама процедура по своей сути представляет собой обоюдное согласие действующих сторон продлить сотрудничество в дальнейшем. Отметим, что пролонгация договора, формулировка в договоре (образец сможете скачать ниже) может полностью сохранять действующие условия контракта либо существенно корректировать их.

Основания для продления

Период действия госконтракта, по условиям российского законодательства, можно изменить не только по обоюдному согласию. Так, законодатели определили следующие основания для пролонгации:

1. Соглашение сторон. Если контракт многосторонний, то требуются согласия большинства сторон.
2. По решению суда, если одна из сторон допустила значительное нарушение норм госконтракта.
3. По заключению судебной инстанции, в связи с существенным изменением условий.
4. По решению суда, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Отметим, что обращаться в суд можно только после получения официального отказа другой стороны. Для получения официального ответа требуется направить письменное уведомление с предложением увеличить длительность сотрудничества. Вполне возможно, что деловые партнеры смогут договориться без судебных разбирательств.

Формы продления

Форма пролонгации зависит от того, как был заключен основной первоначальный контракт. Так, предусмотрены следующие формы увеличения периодов действия соглашений:

• если соглашение заключено в устной форме, то и продлить его можно путем переговоров;
• если документ составлен в письменной форме, то и допсоглашение придется оформить документально;
• если условия контракта заверены нотариально, то и пролонгацию следует проводить через нотариуса;
• если первоначальное соглашение подлежало государственной регистрации, то и пролонгированный контракт придется зарегистрировать в государственных органах.

Например, при пролонгации договора аренды недвижимости или земельных участков на срок более одного года такой документ следует зарегистрировать в Росреестре. За нарушение правил государственной регистрации предусмотрена административная ответственность.

ВАЖНО! Составлять допсоглашение требуется только в том случае, если в основном договоре отсутствует условие об автоматической пролонгации договора, формулировка о процедуре упущена.

Общий договор с пролонгацией, образец

Скачать

Пролонгирующее соглашение для договора поставки

Скачать

Продление срока договора аренды земельного участка

Скачать

Особенности для заказчиков по 44-ФЗ

Если контракт заключен по закону № 44-ФЗ, то оформить его пролонгацию нельзя. Так, чиновники определили, что заказчики, работающие по 44-ФЗ, не имеют права продлевать действующие соглашения.

Срок действия контракта считается существенным условием, а согласно п. 1 ст. 95 закона № 44-ФЗ, стороны не вправе самостоятельно изменять существенные условия договоров. Такое мнение выразили чиновники в отдельных нормативных документах (Письма Минэкономразвития от 21.07.2015 № Д28и-2020, от 14.07.2016 № Д28и-1818, Письмо Казначейства России от 19.05.2015 № 07-04-05/09-319).

Все государственные и муниципальные закупки должны проводиться на основании плана-графика, который утверждается на определенный период (календарный год). Следовательно, вариант с продлением или изменением длительности контракта считается нарушением (Письмо Минэкономразвития от 31.03.2017 № ОГ-Д28-4011).

ВАЖНО! Допсоглашение о пролонгации срока по закону № 44-ФЗ считается недействительным. Исключением являются случаи, предусмотренные на законодательном уровне.

За нарушение данных условий предусмотрена административная ответственность (п. 4 и 5 ст. 7.32 КоАП): на должностное лицо — до 20 000 рублей, на юридическое — до 200 000 рублей.

Выход: государственный заказчик обязан внести изменения в действующий план-график, опубликовать данные коррективы на официальном портале и только потом выходить на проведение нового заказа.

Условия для заказчика по 223-ФЗ

Для данной категории муниципальных и государственных заказчиков предусмотрены более мягкие условия. Так, учреждение, работающее по закону № 223-ФЗ, имеет право продлить срок контракта. Однако должно быть соблюдено важное требование: недопустимо изменение объема закупок и его стоимости.

Следовательно, если учреждение изменяет только длительность контракта, не затрагивая иные существенные условия, то такая процедура считается законной. Такое мнение выразили представители Минэкономразвития РФ в отдельном Письме от 24.03.2017 № Д28и-1993.

Отметим, что для оформления пролонгирующего соглашения требуется выполнить ряд дополнительных требований. А именно:

1. Закрепить возможность пролонгации в положении о проведении закупок.
2. Указать возможность данной процедуры в самом контракте (отдельным пунктом).
3. Публиковать изменения на официальном электронном портале (ЕИС).

Отметим, что представители антимонопольной службы считают пролонгацию ограничением конкуренции, так как заказчик делает предпочтение только одному исполнителю, отсекая возможность заключения договора конкурентным способом. Чтобы избежать санкций со стороны контролирующих органов, следует выполнить все вышеперечисленные условия.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос 21.05.2019

Вопрос:

Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?

Ответ:

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.

Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.

При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.

В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.

Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 26.02.2007 N Ф09-874/07-С6 отметил, что соглашение, продлевающее срок действия договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды земельного участка по новому договору) — менее одного года.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос

Возобновление договора аренды на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) под договором аренды (далее — ДА) понимается соглашение, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату имущество для временного пользования или временного владения и пользования.

О нюансах, связанных с ДА, читайте в наших статьях:

• «Нюансы составления договора аренды будущей вещи»;
• «Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем».
• Возобновление договора аренды на новый срок возможно:
• путем автоматической пролонгации договора аренды, если соглашение изначально содержит положения о его автоматической пролонгации;
• посредством подписания дополнительного соглашения к ДА, который не содержит положений о его автоматической пролонгации, однако стороны намерены продолжить арендные отношения.

Обратите внимание! При решении вопроса, продлевается ли ДА автоматически, следует учитывать, что о таком продлении не свидетельствует, например, закрепленное в ДА право арендатора на продление ДА без конкретных положений о порядке его реализации (постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17481/08 по делу № А40-28757/08-25-228).

Положения ГК РФ о продлении договора аренды

Пролонгация договора аренды по ГК РФ характеризуется следующим.

По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, может рассчитывать на перезаключение ДА на новый срок, поскольку обладает преимущественным правом на продление аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Важно! ГК РФ содержит ряд исключений, когда правило о преимущественном праве на перезаключение договора не применяется. Например, оно не применяется к ДА транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ). Исключения могут быть предусмотрены и в иных законодательных актах (например, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) или самом ДА.

Для реализации преимущественного права на пролонгацию ДА арендатор должен уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в ДА, или в разумный срок, если в ДА такой срок не упомянут (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Риски! Отказ арендодателя от перезаключения ДА с изначальным арендатором с последующим заключением ДА с другим лицом в течение года — основание для возмещения убытков изначальному арендатору с возможным переводом прав по новому ДА на изначального арендатора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Фактическое продление арендных отношений после окончания срока ДА без возражений со стороны арендодателя — основание считать ДА возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обратите внимание! При перезаключении ДА нужно иметь ввиду, что перезаключение ДА может предусматривать изменение его условий (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

О пролонгации договоров мы рассказали также в статье «Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон».

Образец письма о продлении договора аренды

Скачайте образец письма о продлении договора аренды для использования в работе. А подробнее о написании деловых писем — читайте в нашей статье «Образец написания делового письма».

Относительно переписки сторон по вопросу продления ДА в судебной практике отмечается следующее:

• Если ДА не содержит условий об автоматической пролонгации и арендодатель писал арендатору о нежелании продлевать ДА, арендные отношения считаются прекращенными (определение ВС РФ от 12.10.2018 № 304-ЭС18-15648 по делу № А45-6997/2017);
• Направление писем о продлении ДА на адрес контрагента, указанный в реестре (адрес ИП, указанный в ЕГРИП), является надлежащим (определение ВС РФ от 04.05.2018 № 306-ЭС18-4955 по делу № А57-4497/2017);
• В удовлетворении требований о признании ДА недействительным может быть отказано, если лицо, заявляющее о недействительности, ранее направляло письма о продлении ДА и подтверждении намерения продлить его действие (постановление 9-го ААС от 20.06.2018 № 09АП-19950/2018-ГК по делу № А40-27808/17).

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды: нюансы

Рекомендуем! При заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды необходимо учитывать следующее:

• подписание допсоглашения о продлении ДА без проведения торгов в тех случаях, когда такая процедура обязательна, например при сдаче в аренду муниципального имущества, может считаться дискриминационным по отношению к другим участникам оборота и нарушающим антимонопольное законодательство (определение ВС РФ от 02.11.2018 № 307-КГ18-7321 по делу № А56-81458/2016);
• заключение допсоглашения о продлении ДА на новый срок не означает автоматического пересмотра сторонами ставок арендной платы и предполагает возможность оплаты по ранее действовавшим льготным для арендатора ставкам (постановление 9-го ААС от 19.07.2018 № 09АП-25342/2018 по делу № А40-215944/17).

Подробнее о составлении допсоглашений о продлении договоров рассказывается в статье «Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора».

***

Итак, мы выяснили, что автоматическая пролонгация ДА возможна, а также указали особенности продления ДА, закрепленные в законодательстве и практике его применения, в частности, осветили вопросы преимущественного права арендатора на пролонгацию ДА, специфику ведения переписки и оформления допсоглашений по вопросам продления ДА.

Когда применяется документ

Чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, многие компании заключают его на срок менее года, а в дальнейшем продлевают. Иногда в договор сразу включают условие об автоматической пролонгации по окончании первоначального срока и при отсутствии письменных возражений против этого у любой из сторон. Но если такого условия нет, то понадобится заключение договора на новый срок или подписание отдельного соглашения о пролонгации старого договора. Есть еще один вариант: стороны могут просто продолжить арендные отношения. В такой ситуации считается, что договор автоматически возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При неопределенном сроке невозможно утверждать, что договор заключен на год и более, поэтому при такой автоматической пролонгации договор не нуждается в государственной регистрации даже при условии, что общий фактический срок аренды превысил год (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Однако аренда с неопределенным сроком опасна тем, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для арендатора, рассчитывающего как минимум на полгода аренды, есть риск, что арендодатель в любой момент попросит освободить помещение намного раньше (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.10.09 по делу № А40-67819/07-82-631, постановление Второго апелляционного суда от 12.09.06 по делу № А28-3107/06-31/22). Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант. Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты.

Контрольные точки при оформлении

1. Соглашение о пролонгации можно подписать как в день истечения срока аренды по договору, так и более поздней датой. Если между сроком окончания договора и подписанием соглашения о его пролонгации прошло какое-то время, то существовавшие в это время отношения сторон все равно регулируются договором. Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Подписывая соглашение о пролонгации после того, как договорные отношения были автоматически возобновлены на неопределенный срок, стороны просто изменяют неопределенный срок на конкретный. Если он меньше года, то ни сам договор, ни дополнительное соглашение о его пролонгации не подлежат государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.05.08 по делу № А41-К2-15884/07).

Для большей уверенности можно добавить в соглашение условие о том, что действие пролонгированного договора распространяется на отношения в период после окончания первоначального срока договора и до заключения соглашения о его пролонгации.

Допустим, срок договора аренды истек 31 декабря 2009 года. Стороны подписывают соглашение о пролонгации 1 марта 2010 года. Можно написать, что действие возобновленного договора распространяется на отношения сторон с 1 января по 28 февраля 2010 года. Даже если с учетом этого периода срок, на который продлен договор, окажется больше года, регистрация не потребуется. Например, договор продлен на 11 месяцев, но с момента окончания первого срока договора и до заключения соглашения о пролонгации прошло два месяца.

Хотя стороны задним числом распространяют действие соглашения на лишние два месяца, это не влияет на определение момента, с которого дополнительное соглашение и новый договор считаются заключенными, и не изменяет срока действия договора. Таким образом, поскольку, согласно дополнительному соглашению, договор продлен на 11 месяцев, его регистрация не требуется. К такому выводу суды приходят на основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.08 № Ф04-7290/2008(16577-А45-9)).

2. Если стороны договора хотят избежать государственной регистрации, то необходимо уделить особое внимание формулировке условия соглашения о продлении договора. Кроме варианта, указанного в образце, на практике используется и другой способ: в соглашении излагается новая редакция пункта договора аренды о сроке. Например, изначально был указан срок с 1 июля по 31 декабря 2009 года, а в соглашении пишут: изложить такой-то пункт договора в следующей редакции: ‘с 1 июля 2009 года по 30 июня 2010 года’. Но этот вариант означает изменение уже имеющегося договора, и общий срок аренды по данному договору определяется уже в соответствии с новой редакцией, то есть с учетом продления. Если в общей сложности он оказывается равным году и более, то договор подлежит государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.09 № Ф03-642/2009).

Использованная в образце формулировка о продлении (пролонгации) договора до новой даты или на новый срок означает заключение нового договора на указанный в соглашении срок на тех же условиях, что и прежний договор (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.07 по делу № Ф08-116/2007-70А). По-этому для целей государственной регистрации договора имеет значение только новый срок (срок пролонгации), а прежний срок не учитывается. Следовательно, если соглашение продлевает договор меньше чем на год, оно не требует государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.02.07 по делу № Ф09-874/07-С6). Вместо формулировки о продлении действия договора на новый срок можно написать другую фразу, которая тоже будет означать заключение нового договора, не требующего регистрации: Стороны считаются заключившими новый договор аренды на тех же условиях сроком на столько-то месяцев.

3. Если срок, на который продлевается договор, равен году или больше года, то и соглашение, и сам договор необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если стороны обойдутся без регистрации, то сам договор аренды будет действующим при условии, что он изначально был заключен на срок меньше года. Но соглашение о пролонгации считается незаключенным. А поскольку фактически арендные отношения между сторонами продолжены, в такой ситуации договор будет автоматически возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

4. В соглашении о пролонгации договора можно изменить и некоторые условия возобновляемого договора аренды например, о размере арендной платы, порядке ее перечисления и т. д. Тогда в соглашении нужно изложить соответствующее условие и отдельным пунктом установить: Все остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе для сторон.

На что еще обратить внимание

Первый момент. Вместо пролонгации договора на новый срок можно заключить соглашение о включении в договор аренды нового условия. О том, что по окончании срока он автоматически возобновляется на такой же срок, на который был заключен изначально (например, на полгода или на 11 месяцев), при отсутствии письменного заявления одной из сторон об отказе от такого продления, направленного другой стороне за определенное время до окончания срока договора (например, за месяц). В таком случае договор пролонгируется на конкретный срок без соглашения. Как и в случае с пролонгацией на основании соглашения, это будет новый договор, а не продолжение старого, поэтому для целей государственной регистрации важен только новый срок, но не общее время существования арендных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.09 по делу № А43-4908/2009-17-88). Но этот вариант не всегда удобен. Например, компания-арендатор не исключает, что через какое-то время найдет более подходящий вариант аренды, поэтому ей больше подходит пролонгация на более короткий срок или на неопределенный срок с правом отказа от договора за три месяца.

Второй момент. Если арендодатель не является собственником объекта аренды (например, владеет им на праве хозяйственного ведения или сам арендует данное имущество), то для каждого возобновления договора аренды (субаренды) этого имущества требуется согласие собственника. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Если со стороны арендодателя договор заключен компанией, у которой на самом деле не было соответствующих прав, то договор является ничтожным как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Поскольку пролонгация договора аренды юридически означает заключение нового договора на новый срок, для подписания соглашения о пролонгации между арендодателем и арендатором тоже требуется согласие собственника имущества (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского округа от 13.05.09 по делу № А32-12111/2007-2/142-2008-8/83, Западно-Сибирского округа от 04.09.08 № Ф04-5410/2008(11037-А27-9). Исключение когда арендодатель сам владеет данным имуществом на праве аренды и его договор аренды с собственником содержит условие, согласно которому он вправе передавать объект в суб-аренду без предварительного согласия собственника.

Третий момент. Как при заключении любого договора и дополнительных соглашений к договорам, нужно проверить полномочия на подписание соглашения от имени контрагента. Необязательно, чтобы соглашение о пролонгации договора аренды подписывали строго те же лица, которые ранее подписали сам договор. Но важно, чтобы на основании устава или доверенности у них было право заключать и изменять договоры от имени соответствующей компании. Если представитель контрагента подписывает договор по доверенности, то будет нелишним оставить у себя заверенную копию. В будущем, если контрагент попытается отказаться от соглашения на том основании, что его якобы подписало неуполномоченное лицо, доверенность поможет доказать обратное (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.09 по делу № А57-22605/2007).

Источник журнал Юрист компании

Архив новостей