Справочник Бухгалтера

Налогом облагается только доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Если же вы не сдаете объект в аренду, то никаких налогов в РФ не платите.

Решение об уплате налогов принимается на основании того, резидентом какой страны вы являетесь. Если вы проживаете более 183 дней в году на территории того или иного государства, вы становитесь его налоговым резидентом.

Состоятельные люди приобретают недвижимость в Европе для нескольких целей:

• получить вид на жительство или гражданство по инвестиционной программе
• инвестировать средства
• обзавестись безопасным «запасным аэродромом»
• получать доход от сдачи объекта в аренду

По большому счету, налоговые органы России будет интересовать только последняя цель. Вам в любом случае придется платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) – либо в России, либо в зарубежной стране.

Какой налог платить?

В случае, когда вы как российский резидент получаете доход от сдачи в аренду объекта за рубежом, он облагается налогом по ставке НДФЛ 13%. Причем, скорее всего, вы столкнетесь с необходимостью платить двойной налог – и здесь, и там. Этого легко избежать, если зачесть уплаченный за границей налог при уплате НДФЛ в России. У большинства стран Европы с РФ заключен договор об избежании двойного налогообложения.

По сути, это всё, что вы должны российской налоговой службе. Недвижимость за пределами РФ не облагается налогом на имущество физических лиц. Если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это условие инвестиционных программ), то при ее продаже освобождаетесь от налогообложения в России.

Однако нужно помнить, что вы платите налоги за владение недвижимостью в той стране, где она находится. Их сумма различается в зависимости от государства, муниципалитета. Однако к российским налогам они отношения уже не имеют – это другая история.

Модель 720: Декларация имущества и счетов за рубежом для налоговых резидентов.

Обязательство декларировать имущество за рубежом. Основные характеристики и взаимосвязь с иными налоговыми обязательствами в Испании.

31 марта истекает срок для предоставления Гос. Налоговой Администрации декларации «Об имуществе и правах на него находящихся за рубежом» (Declaración sobre bienes y derechos situados en el extranjero), форма 720.

В этой статье рассмотрим основные характеристики обязанности резидентов Испании по подаче информативной декларации об имуществе за рубежом и ее взаимосвязь с подоходным налогом физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF), и налогом на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio).

Утверждения о том, что ВСЕ иностранцы, имеющие ВНЖ в Испании, обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию согласно закону № 7/2012 – «О внесении изменений в налоговое законодательство для активизации действий по предупреждению и борьбе с уклонением от уплаты налогов” не совсем соответствуют действительности. Остановимся на этом подробнее.

Основные черты закона 7/2012 «О внесении изменений в налоговое законодательство для активизации действий по предупреждению и борьбе с уклонением от уплаты налогов” применительно к физическим лицам:

В соответствии с этим законом, и внесенными ним изменениями, в части, применимой к обязанностям физических лиц, начиная с 2013 года, все лица, являющиеся налоговыми резидентами Испании, путем подачи декларации по форме 720 (информативная декларация об имуществе и имущественных правах за рубежом), обязаны декларировать имущество, находящееся за границей. Имущество, подлежащее декларированию, классифицируется по 3 категориям:

1. Банковские счета и депозиты.
2. Акции, доли в товариществах, паи в инвестиционных фондах и т.п.
3. Недвижимость и имущественные права на нее.

Обязанность декларировать возникает в случае, если совокупная сумма имущества, относящегося к какой-либо из вышеперечисленных категорий, равна или превышает 50.000 евро.

Особенности декларации по форме 720 об имуществе за рубежом:

1. Декларация по форме 720 является сугубо информативной – ее подача не связана с уплатой налога.
2. Нет обязанности раскрывать информацию о средствах и доходах, за которые это имущество было приобретено.
3. Периодичность – за годовой период, срок подачи декларации по форме 720 – в течении первых трех месяцев следующего года (до 31 марта).

4.Нет обязанности повторно подавать декларацию по форме 720, если с момента первой декларации размер средств за рубежом не изменялся на сумму более 20 тысяч евро в сторону увеличения.

1. Законодателем установлены очень жесткие штрафные санкции, в случае уклонения от обязанности об информировании налоговых органов о имуществе, находящемся за рубежом, (минимальный штраф от 10.000 евро), подачу неполных деклараций, или содержащих неправдивые данные (штраф 5.000 евро за каждый элемент или группу данных). В случае несвоевременной добровольной подачи (по собственной инициативе физического лица), штрафы несоразмерно мягче – 100 евро за каждый элемент или группу данных, с минимальным штрафом 1500 евро.

Взаимосвязь с подоходным налогом физических лиц:

В случае лиц, являющихся налоговыми резидентами Испании, в соответствии со ст. 2 Закона 35/2006 о Подоходном Налоге Физических Лиц, объектом налогообложения в Испании являются все доходы и прибыли налогоплательщика, вне зависимости от места нахождения их источника и места проживания плательщика.

В связи с этим, декларируемое имущество за рубежом должно подпадать под одно из следующих обстоятельств:

а) Имущество, находящееся за рубежом приобретено из доходов, задекларированных в декларации по подоходному налогу.

б) Лицо не являлось налоговым резидентом Испании на момент приобретения имущества за рубежом.

в) Имущество приобретено в один из налогооблагаемых периодов, по которым истек срок давности.

В случае, если налоговая администрация обнаружит имущество, не подпадающее ни под один из вышеописанных случаев, его стоимость будет расцениваться как размер полученного не задекларированного дохода, с соответствующими обязательствами по уплате подоходного налога (ставка налога может достигнуть до 45%), кроме этого, применяется штрафная санкция в размере 150% от суммы налога к уплате. Как видим, налог и штраф могут составить сумму, превосходящую по размеру саму стоимость не задекларированного имущества.

Во многих случаях эту ситуацию можно исправить путем подачи дополнительной декларации по подоходному налогу за прошедшие периоды.

Тем не менее, для лиц, которые на момент приобретения имущества за рубежом не являлись испанскими налоговыми резидентами, подача декларации по форме 720 дает возможность «легализировать» эти средства, то есть, их декларирование предоставляет возможность свободно их использовать на территории Испании.

Обстоятельства, освобождающие от подачи декларации по подоходному налогу физических лиц (IRPF).

Закон 35/2006 «О Подоходном Налоге Физических Лиц” гласит, что по общему правилу, декларацию обязаны подавать все налогоплательщики, за исключением следующих случаев, установленных п.2 ст. 96 закона:

• Освобождены от обязанности декларировать лица, совокупный доход которых от трудовых доходов, доходов от капиталовложений или экономической деятельности, от прироста капитала в совокупности не превышает 1000 евро за годовой отчетный период или ними понесены имущественные потери, не превышающие 500 евро.

• Также не обязаны подавать декларацию по подоходному налогу налогоплательщики, получающие доход исключительно из одного из следующих источников:

1. Трудовые доходы (при выплате которых работодателем/плательщиком осуществлялись удержания в счет Подоходного Налога), не превышающие 22.000 евро за год, при условии, что:

– получены от одного плательщика

– если плательщиков несколько, сумма платежей от второго и последующего в совокупности не превышают 1500 евро.

– Когда единственным трудовым доходом являются пассивные доходы (социальное пенсионное обеспечение, выплаты по частным пенсионным планам, планы корпоративного социального страхования, страховые пенсионные планы и страховые выплаты…), при условии, что определение ставки осуществляемых при выплате удержаний в счет Подоходного Налога было произведено в соответствии со специальной нормативно установленной процедурой (путем подачи декларации Modelo 146. IRPF -Pensionistas con dos o más pagadores. Solicitud de determinación del importe de las retenciones).

Лимит устанавливается в размере 12 000 евро в год по трудовым доходам в следующих случаях:

– Если доходы от трудовой деятельности получены от нескольких работодателей/плательщиков и сумма платежей от второго и последующего превышает 1500 евро.

– Выплачиваются компенсационные пенсии супруга или алименты на детей, не освобождённые от налога

– Работодатель/плательщик не был обязан делать удержания в счет подоходного налога.

– При выплате трудовых доходов применялась фиксированная ставка удержаний в счет подоходного налога (фиксированная ставка удержаний 35% (или 19% если годовой оборот компании плательщика не превышает 100.000 евро) при оплате функций ген. директора или членов совета директоров, а также ставка удержаний 15% при оплате доходов от курсов, конференций и т. д. или полученных за литературные, художественные или научные работы.

1. Доходы от движимого имущества и прироста капитала, по которым осуществлялись налоговые удержания, с общим лимитом в 1600 евро в год. (из этой суммы исключены доходы от продажи долей в паевых инвестиционных фондах).

1. Вмененный доход от владения недвижимым имуществом, доход от государственных казначейских векселей и субсидии на приобретение социального жилья с общим лимитом в 1000 евро в год.

Взаимосвязь обязательства декларировать активы за рубежом с налогом на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio)

В случае, если чистая стоимость имущества, находящегося во владении, превышает 600.000 евро (сюда относится как имущество на территории Испании, так и за ее пределами), возникают обязательства по додаче декларации по налогу на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio или в просторечье «налог на роскошь). Ставка налога является прогрессивной, в размере от 0,2% до 2,5%, в зависимости от стоимости имущества. Из налоговой базы вычитается минимальная необлагаемая налогом сумма в размере 600.000 евро, также стоимость недвижимости являющейся постоянным местом проживания (лимит до 300 тыс.) и долговые обязательства, обеспеченные гарантией (например, ипотекой).

Определение налоговой резиденции.

В соответствии со статьей 9 Закона 35/2006 от 28 ноября о Подоходном Налоге Физических Лиц, статус налогового резидента Испании приобретается при наличии одного из следующих обстоятельств:

а.) Если лицо пребывает в Испании более 183 дней в течении календарного года. При подсчете этого периода пребывания краткосрочные выезды за пределы страны не прерывают его, за исключением предоставления доказательств о статусе налогового резидента в иной стране. В случае стран или территорий, отнесенных к оффшорным зонам, налоговые органы могут потребовать доказательства пребывания в данной оффшорной зоне в течении 183 дней в календарном году. При определении периода пребывания, не учитывается временное пребывание в Испании в связи с договоренностями о безвозмездном культурном или гуманитарном сотрудничестве с испанскими государственными органами.

б.) Если в Испании находится главный центр или база деятельности лица, или его экономических (или жизненных) интересов. Также будет предполагаться, за исключением представления доказательств обратного, что налогоплательщик имеет налоговую резиденцию в Испании в случае, если здесь проживает его неразведенный супруг и несовершеннолетние дети, находящиеся на содержании этого лица.

Для того чтобы испанская налоговая администрация считала человека налоговым резидентом Испании, достаточно наличия одного из критериев.

Физическое лицо считается резидентом или нерезидентом в течении всего календарного года, то есть в течении всего отчетного налогооблагаемого периода.

Возможны случаи, когда одно и то же лицо может быть признано налоговым резидентом сразу двух государств. В таких ситуациях налоговый статус определяется в соответствии конвенциями об избежании двойного налогообложения, устанавливающими критерии, служащие для предотвращения случаев применения статуса налогового резидента к одному и тому же лицу в двух странах.

Заключение

В заключение, стоит добавить, что во многих случаях, в связи с выполнением налоговых обязательств, люди получают от этого преимущества. Например, применительно к закону 7/2012, путем подачи информативной декларации об имуществе за рубежом, резидент Испании, который приобрел это имущество до получения статуса налогового резидента, может избежать достаточно распространенной ситуации – когда денежные средства которые он доставил из за границы в Испанию и не имеет возможности подтвердить их происхождение, могут быть расценены налоговой администрацией как полученный доход, с вытекающими из этого обязательствами по уплате подоходного налога. В случае если этим лицом была бы подана информативная декларация по форме 720, декларируя наличие этого имущества, подобной ситуации не возникло бы.

В следующей публикации на эту тему подробно остановимся на данных, которые надлежит отобразить в декларации 720 «Об имуществе и правах на него находящихся за рубежом».

Расчет данного налога в каждой стране ведется по своим правилам, а разница в выплатах может оказаться довольно существенной даже в соседних странах. Эксперты составили обзор налоговых правил и ставок, касающихся недвижимости в Европе

Налог на недвижимость для многих вполне естественная вещь, однако, его расчет в разных странах ведется по-разному, а ставки могут сильно различаться даже у соседей. Помимо Мальты и Ирландии, налог на недвижимость в Евросоюзе платят все.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Ставка чаще всего рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая обычно меньше рыночной стоимости. Как правило, налог уплачивается раз в год. В большинстве стран Евросоюза минимальная ставка не превышает 1%. В год владельцы платят в среднем 100–400 евро.

Налог на недвижимость рассчитывается тремя способами. Первый вариант — по прогрессивной шкале определяется ставка, пропорциональная стоимости недвижимости. Стоит отметить, что это наиболее распространенная система.

Второй вариант — ставка назначается в расчете на квадратный метр. Такая система действует в Польше, Словакии, Чехии, частично в Венгрии.

Третий вариант работает в Великобритании и Франции, где существует фиксированная плата, размер которой устанавливают муниципалитеты.

Среди стран, где принято начислять определенный процент от стоимости объекта, меньше всего платят владельцы недорогой недвижимости на Кипре. По данным Global Property Guide (GPG), жилье стоимостью до 120 000 евро налогом не облагается. Собственники недвижимости, рыночная стоимость которой от 120 000 до 800 000 евро, платят по ставке от 4 до 7%. Если объект стоит более 800 000, он облагается налогом по максимальной ставке 8%.

В Венгрии в некоторых случаях тоже не взимается налог на недвижимость. Так принято в ряде муниципалитетов, если речь идет о городском жилье. Местные власти сами решают, какой должна быть ставка, поэтому размер налога зависит не только от типа недвижимости, но и от местоположения объекта. Согласно информации Tranio.ru, налог на жилье может достигать максимум 6 евро за кв.м или 3,6% от рыночной стоимости.

Невысокие ставки приняты в Греции. Налогом не облагаются объекты, оценочная стоимость которых менее 200 000 евро. Все, что дороже, подлежит оплате по ставке от 0,2 до 2,0%. Кроме того, местные муниципалитеты добавляют еще 0,025–0,035 %.

В Болгарии, Нидерландах, Словении и Эстонии минимальная ставка составляет 0,1% от стоимости недвижимости. Кроме того, по ставке менее 1% (нижний порог) налоги платят собственники в Австрии, Испании, Италии, Латвии, Люксембурге, Португалии, Румынии, Финляндии и Швеции.

По фиксированной ставке — 1% от оценочной стоимости — платят владельцы жилья в Литве. В Бельгии ставка немного больше — 1,25–2,5%.

Самые высокие налоги — в Германии и Дании. По данным GPG, в этих странах минимальная ставка налога составляет 2,6% от оценочной стоимости и достигает 10 и 6,4% соответственно. В Берлине жилец (собственник или арендатор) квартиры с одной спальней платит от 200 до 500 евро в год.

По данным GPG, в трех странах Евросоюза ставка определяется в расчете на квадратный метр: в Польше собственники платят 0,17 евро за кв.м, в Словакии — 0,033 евро за кв.м, в Чехии — от 0,08 до 0,4 евро за кв.м в год.

В Великобритании и Франции фиксированные ставки налогов на недвижимость устанавливают муниципалитеты. В Великобритании нет единого налога на недвижимость. Однако собственники платят муниципальный налог, средства от которого идут на уборку улиц, содержание полиции и государственных учреждений. Его сумма зависит от региона и колеблется от 200 до 2 500 фунтов стерлингов (примерно 230—3000 евро) в год.

Во Франции есть два типа налогов на недвижимость: taxe foncière (платят владельцы независимо от того, проживают ли они в доме) и taxe d»habitation (платят жильцы — владельцы или арендаторы). Сумма налога зависит от площади жилья и региона. В год собственники платят от 400 до 1 500 евро.