Налог на аренду помещения

Содержание

Сдача жилья физическим лицом внаем: какие налоги платить

Главная — Статьи

Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости (комнаты, квартиры, дома) — дополнительный источник дохода. Большинство не платят налоги с такого дохода. А даже если кто-то и готов заплатить, мысль о подаче декларации 3-НДФЛ, которую заполнить самостоятельно без ошибок очень сложно, отбивает желание легализовать доход. Тем более что платить придется 13% со всего дохода, никакие расходы на содержание жилья учесть не удастся. А если арендатор еще и возмещал коммуналку, то и с возмещения надо заплатить НДФЛ. Поэтому даже самые законопослушные граждане зачастую отметают идею об уплате налога при сдаче квартиры.
Однако те, кто сдает несколько жилых объектов и, более того, оформляет письменный договор аренды, боятся, что их поймают на неуплате налогов. И задумываются, не обелить ли доход. Если и вы относитесь к их числу, мы поможем разобраться с вариантами уплаты налогов, рассмотрим способы сэкономить на них. И сразу скажем: чтобы не переплачивать, лучше зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Возможно, бумажной работы и прибавится, зато налогов вы однозначно будете платить меньше. Кстати, именно поэтому наша статья может быть интересна еще и тем, кто сдает жилье в аренду организациям, которые автоматически удерживают с дохода 13% НДФЛ. Такие граждане тоже смогут сэкономить на налогах.

ККТ не применяем

Суды соглашаются и с теми, кто при получении арендных платежей наличными применяет БСО вместо ККТ, и с теми, кто вообще ничего не применяет, обосновывая это тем, что аренда квартиры — это предоставление в пользование, а не оказание услуг (Постановления ФАС ПО от 16.07.2009 по делу N А12-5870/2009, от 10.03.2011 по делу N А57-7856/2010; ФАС ЗСО от 22.01.2010 по делу N А03-14324/2009). Но, как вы понимаете, и та, и другая позиция приведет к спору с налоговиками.
Поэтому мы рекомендуем вам перейти на безналичный расчет (расчетный счет, банковская карта). Об открытых счетах нужно будет сообщить в налоговую не позднее 7 дней (Подпункт 1 п. 2 ст. 23 НК РФ) с даты открытия счета.
Если же вы все-таки выберете расчеты наличными, то придется вести кассовую книгу (Глава 5 Положения ЦБ РФ от 12.10.2011 N 373-П).
При применении вмененки вы можете совершенно законно не применять ККТ, но по требованию арендатора обязаны предоставить ему документ, подтверждающий получение вами наличных. Таким документом может быть, например, квитанция. В ней укажите: название документа, его номер и дату; ваши Ф.И.О. и ИНН; за что вам платят (например, «аренда за февраль 2012 г.») и сумму платежа (Пункт 2.1 ст. 2 Закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ).

Знакомимся с режимами

Платим налоги при ОСНО

Если вы выбрали общий режим налогообложения, то ваши доходы от сдачи недвижимости в аренду, так же как и у обычного физлица, будут облагаться НДФЛ по ставке 13% (Подпункт 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). При этом НДФЛ можно уменьшить на сумму профессиональных налоговых вычетов — подтвержденных и обоснованных расходов, связанных с получением дохода (Статья 221 НК РФ). К ним можно отнести, например, уплаченный налог на имущество, затраты на ремонт помещения, стоимость услуг риелторов по поиску арендаторов, а также коммунальные платежи, размер которых зависит от фактического использования недвижимости (электроэнергия, водоснабжение и газоснабжение при наличии систем учета потребления) (Постановление 9 ААС от 26.04.2007, 04.05.2007 N 09АП-1982/2007-АК).
Помимо уплаты налога, у вас появятся и другие заботы.

Обязанности

Сроки

Ведение книги учета доходов
и расходов

Постоянно

Подача предварительной декларации
(форма 4-НДФЛ) после получения
первого дохода от сдачи имущества
в аренду, в которой необходимо будет
указать предполагаемую сумму дохода.
А если в течение года доход
увеличился или сократился более чем
на 50% по сравнению с заявленным
в предварительной декларации,
то придется сдавать новую декларацию
по форме 4-НДФЛ

В течение 5 рабочих дней по
истечении месяца с получения первого
дохода.
Например, в качестве ИП вы
зарегистрировались 01.02.2012,
а первый арендный платеж получен
05.03.2012.
Декларацию следует сдать не позднее
12.04.2012

Уплата авансовых платежей исходя
из предполагаемого дохода. Их сумму
рассчитывают налоговики и присылают
вам уведомление

При наличии уведомления:
— не позднее 15 июля текущего года —
1/2 годовой суммы налога;
— не позднее 15 октября текущего
года — 1/4 годовой суммы налога;
— не позднее 15 января следующего
года — 1/4 годовой суммы налога

Подача годовой декларации
(форма 3-НДФЛ)

Не позднее 30 апреля года,
следующего за годом, когда получен
доход.
За 2012 г. декларацию следует подать
не позднее 30.04.2013

Доплата налога по итогам года исходя
из полученного дохода

Не позднее 15 июля следующего года.
Предположим, что фактический доход
за год составил 500 000 руб.
Следовательно, сумма НДФЛ равна
65 000 руб. (500 000 руб. x 13%).
Авансовые платежи за год —
60 000 руб.
Не позднее 15 июля 2013 г. нужно
доплатить 5000 руб.
(65 000 руб. — 60 000 руб.)

Подача декларации по НДС.
Нужно заполнить только разд. 7
декларации, где по строке 010 графы
1 следует указать код 1010239,
а по строке 010 графы 2 — доход,
полученный вами от сдачи жилья
за соответствующий квартал. Налог
платить не надо.
А если ваш доход за 3
последовательных месяца не превышает
2 млн руб., можно подать в ИФНС
заявление об освобождении
от обязанностей плательщика НДС,
и тогда декларацию сдавать
не придется

Не позднее 20.04, 20.07, 20.10
текущего года и 20.01 следующего
года

Платим налоги при УСН

Если вы остановили свой выбор на УСН, нужно посчитать, что для вас выгоднее:
(или) уплачивать 6% с доходов (Пункт 1 ст. 346.20 НК РФ);
(или) уплачивать 15% с разницы между доходами и расходами (Пункт 2 ст. 346.20 НК РФ). Причем в вашем регионе может быть установлена более низкая ставка, например, как в Ленинградской области, где ставка налога — 7%. А к расходам можно будет отнести все те же затраты, связанные с эксплуатацией и ремонтом недвижимости, что и на общем режиме налогообложения (Постановление 9 ААС от 26.04.2007, 04.05.2007 N 09АП-1982/2007-АК).
При выборе упрощенки у вас будут следующие обязанности.

Обязанности

Сроки

Ведение книги учета доходов
и расходов

Постоянно («доходники» учитывают
только доходы)

Уплата квартальных авансовых
платежей по налогу при УСН

Не позднее 25-го числа первого
месяца следующего квартала, то есть
25.04, 25.07, 25.10

Подача годовой декларации по УСН
в налоговую

Не позднее 30 апреля следующего
года.
Сдача декларации по итогам 2012 г. —
не позднее 30.04.2013

Уплата налога по итогам года.
Если вы применяете УСН с объектом
«доходы минус расходы» и по итогам
года у вас образовался убыток или же
доходы равны расходам, то придется
платить минимальный налог — 1%
от общей суммы дохода

Не позднее 30 апреля следующего
года.
Налог за 2012 г. нужно уплатить
не позднее 30.04.2013

Покупаем патент

Есть еще один вариант уплаты налогов — патентная упрощенка (конечно, если она введена в вашем регионе) (Пункт 1, пп. 56 п. 2, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ). В этом случае вы приобретаете патент, годовая стоимость которого определяется законами субъектов РФ (Пункты 6, 7 ст. 346.25.1 НК РФ).
Чтобы получить патент, вам нужно за 1 месяц до момента, с которого вы хотите начать его применять, подать заявление (форма N 26.2.П-1) в налоговую (Пункт 5 ст. 346.25.1 НК РФ).
Приобретенный патент действует только на территории того субъекта РФ, в котором патент выдан. То есть патент, приобретенный в Москве, будет действовать только на ее территории. Если же недвижимость у вас находится в разных регионах, то можно купить патент в каждом из этих регионов. Посмотрим, какие у вас появятся обязанности.

Обязанности

Сроки

Оплата стоимости патента

1/3 стоимости патента оплачивается
не позднее 25 календарных дней после
начала ведения деятельности;
оставшиеся 2/3 — не позднее 25
календарных дней со дня окончания
действия патента.
Например, вы приобрели патент сроком
на 12 месяцев (на весь 2012 г.):
— не позднее 25.01.2012 оплачивается
1/3 стоимости патента;
— не позднее 25.01.2013 оплачивается
2/3 стоимости патента

Ведение книги учета доходов
и расходов

Постоянно (отражаются только доходы)

Платим ЕНВД

Сдача квартиры в аренду может подпадать под действие вмененки (Пункт 1, пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ), если:
— в регионе, где вы сдаете жилье, введена вмененка;
— площадь квартиры не превышает 500 кв. м.
ЕНВД уплачивается ежеквартально и рассчитывается по следующей формуле (Статьи 346.29, 346.31 НК РФ):


где
— «базовая доходность» — величина, установленная в НК РФ (Пункт 3 ст. 346.29 НК РФ);
— «физический показатель» — общая площадь помещения, сдаваемого в аренду, по данным БТИ;
— К1 — коэффициент-дефлятор. На 2012 г. он равен 1,4942 (Приказ Минэкономразвития России от 01.11.2011 N 612);
— К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности. Устанавливается местными органами власти (Подпункт 3 п. 3 ст. 346.26, п. п. 6, 7, 11 ст. 346.29 НК РФ).
Перечислим обязанности вмененщика.

Обязанности

Сроки

Ежеквартальная уплата ЕНВД

Не позднее 25-го числа первого
месяца следующего квартала, то есть
25.04, 25.07, 25.10, 25.01
следующего года

Подача налоговых деклараций по ЕНВД

Не позднее 20-го числа первого
месяца следующего квартала, то есть
20.04, 20.07, 20.10, 20.01
следующего года

Какой режим удобнее?

Итак, мы рассмотрели различные режимы налогообложения. Для наглядности сведем ваши возможные обязанности в таблицу.

Обязанности

Режим

Общий
режим

УСН

УСН на
основе
патента

ЕНВД

6%

15%

Применение ККТ при наличных
расчетах

+

+

+

Соблюдение кассовой
дисциплины при расчетах
наличными

+

+

+

+

Ведение книги учета доходов
и расходов

+

+

+

Подача предварительной
декларации (форма 4-НДФЛ)

+

Уплата авансовых платежей
по налогу

+
(3 раза
в год)

+
(3 раза
в год)

+
(1 раз
за период
действия
патента)

Уплата фиксированных взносов
«за себя» в ПФР и ФФОМС
исходя из стоимости
страхового года

+

+

+

+

Подача декларации по итогам
налогового периода

+
(1 раз
в год)

+
(1 раз
в год)

+
(4 раза
в год)

Уплата налога (стоимости
патента) по итогам
налогового периода

+
(НДФЛ — 1
раз в год)

+
(налог при
УСН —
1 раз
в год)

+
(патент —
1 раз
за период
действия
патента)

+
(ЕНВД —
4 раза
в год)

Уплата налога на имущество
физических лиц

+

Подача декларации по НДС

+

А что получается по суммам налогов, давайте посмотрим на числовом примере.

Пример. Расчет налогов при сдаче квартиры в аренду

Условие

Собственник двухкомнатной квартиры общей площадью 55 кв. м в г. Домодедово Московской области сдавал ее в аренду. Годовой доход за 2012 г. от сдачи квартиры составил 360 000 руб. (30 000 руб. x 12 мес.).
Фиксированный страховой взнос на себя в ПФР и ФФОМС в 2012 г. — 17 208,25 руб. (4611 руб. x 12 мес. x (26% + 5,1%)). Расходы по содержанию квартиры (коммуналка, ремонт и т.п.) при расчете налогов не учитываем, чтобы упростить пример.
Так как в г. Домодедово этот вид деятельности подпадает под ЕНВД, то применять общий режим и УСН (кроме УСН на основе патента) нельзя, но для наглядности приведем расчет всех возможных режимов налогообложения при данных условиях.

Решение

Рассмотрим уплату налогов и взносов.
1. Общий режим налогообложения

Годовой
доход,
руб.

Фиксированный
взнос в ПФР +
ФФОМС, руб.

НДФЛ, руб.

Налоги
к уплате
(всего),
руб.
(гр. 2 +
гр. 3)

Чистый
доход,
руб.
(гр. 1 —
гр. 4)

360 000

17 208,25

44 563
((360 000 руб. —
17 208,25 руб.) x 13%)

61 771,25

298 228,75

2. УСН

Объект
налогообложения

Годовой
доход,
руб.

Фиксированный
взнос в ПФР +
ФФОМС, руб.

Налог при УСН,
руб.

Налоги
к уплате
(всего),
руб.
(гр. 3 +
гр. 4)

Чистый
доход,
руб.
(гр. 2 —
гр. 5)

Доходы

360 000

17 208,25

4 392
(360 000 руб. x
6% —
17 208,25 руб.)

21 600,25

338 399,75

Доходы минус
расходы

360 000

17 208,25

51 419
((360 000 руб. —
17 208,25 руб.) x
15%)

68 627,25

291 372,75

3. УСН на основе патента

Годовой
доход,
руб.

Фиксированный
взнос в ПФР +
ФФОМС, руб.

Стоимость патента, руб.

Налоги
к уплате
(всего),
руб.
(гр. 2 +
гр. 3)

Чистый
доход,
руб.
(гр. 1 —
гр. 4)

360 000

17 208,25

26 466
(727 900 руб. x 6% —
17 208,25 руб.)

43 674,25

316 325,75

4. ЕНВД

Годовой
доход,
руб.

Фиксированный
взнос в ПФР +
ФФОМС, руб.

ЕНВД

Налоги
к уплате
(всего),
руб.
(гр. 2 +
гр. 3)

Чистый
доход,
руб.
(гр. 1 —
гр. 4)

360 000

17 208,25

130 718
((1000 x 55 кв. м x
12 мес. x 15% x
1,4942 (К1) x
1,0 (К2)) —
17 208,25 руб.)

147 926,25

212 073,75

Проанализируем основные данные.

Система налогообложения

Годовой доход, руб.

Налоги
к уплате, руб.

Чистый
доход, руб.

1

2

3

4

ОСНО

360 000

61 771,25

298 228,75

УСН (6%)

360 000

21 600,25

338 399,75

УСН (15%)

360 000

68 627,25

291 372,75

УСН на основе патента

360 000

43 674,25

316 325,75

ЕНВД

360 000

147 926,25

212 073,75

Если бы было возможно применение любого режима налогообложения, то наиболее выгодным было бы применение УСН с объектом обложения «доходы». Но поскольку в нашем примере обязательно применение вмененки, то альтернативой является лишь приобретение патента.

* * *

Итак, прежде чем выбрать оптимальный вариант уплаты налогов, советуем сделать индивидуальный расчет. Ведь существует много факторов, способных повлиять на ваш выбор: сумма дохода, регион, где вы проживаете или сдаете недвижимость, желание или нежелание заполнять необходимую документацию и т.п.
И помните, что если вы хотите зарегистрироваться в качестве предпринимателя, чтобы сэкономить на налогах, то вы можете сделать это в любой момент.

>Юридическая компания Аймрайт

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

>Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Предоставляя нежилое помещение в аренду другому лицу, у физического лица – собственника возникает доход, с которого согласно действующему налоговому законодательству должен быть уплачен налог.

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

  • для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Ставки

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Физическое лицо, заключая договор аренды с арендатором, обязуется предоставить в его пользование имущество, а последний в свою очередь обязуется уплатить за это определённую денежную сумму.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

  • для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
  • для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
  • для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
  • для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Законами субъектов РФ могут быть установлены пониженные ставки по упрощённой системе налогообложения.

Налоговый вычет

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

  • Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

    Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

    Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.

    Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

    • в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
    • в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
    • в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

    Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

    Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

    При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

    Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

    Отчетность

    Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

    • без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
    • ИП на «упрощёнке».

    При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

    Заполнение декларации: пошаговая инструкция

    Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

    1. На странице 001 необходимо указать:
      • ИНН;
      • ФИО;
      • код налогоплательщика (760);
      • номер телефона.
    2. Страница 002:
      • фамилия;
      • дата рождения;
      • место рождения;
      • сведения о документе, удостоверяющем личность;
      • место жительства.
    3. Страница 003:
      • сумма дохода;
      • сумма налогового вычета;
      • налоговая база;
      • сумма налога.
    4. Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.

    Порядок подачи в ФНС

    Подать декларацию можно несколькими способами:

    • отправить в электронном виде;
    • прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
    • отправить по почте с описью вложения;
    • через уполномоченного представителя.

    Сроки оплаты

    Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

    • физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
    • физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
    • ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/Налог физическим лицом платится ежегодно не позднее 30 апреля следующего года.
    • ИП на патентной системе уплачивают до окончания действия патента.

    Наказания за нарушения

    Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

    Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

    При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

    Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

    Вопрос: Могут ли стороны заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, согласно которому арендатор должен возмещать расходы арендодателя по уплате налога на имущество?

    Ответ: Стороны не могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, согласно которому арендатор должен возмещать расходы арендодателя по уплате налога на имущество, поскольку арендодатель не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов сверх установленной в договоре арендной платы. Однако стороны могут по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы с тем, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.

    Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

    Соответственно, стороны могут предусмотреть в договоре размер арендной платы, которая будет включать в себя компенсацию каких-либо расходов арендодателя.

    Статьей 57 Конституции РФ установлено, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 3 Налогового кодекса РФ.

    В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

    По смыслу данных норм обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять уплату налогов (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 41-О).

    В силу п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ.

    Таким образом, по общему правилу плательщиками налога на имущество признаются арендодатели.

    В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Таким образом, стороны могут по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы с тем, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.

    Однако арендодатель не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов сверх установленной в договоре арендной платы.

    Кроме того, адвокат приходит к выводу, что в случае если договор аренды или соглашение к нему содержат условия о возмещении сумм налоговых платежей сверх арендной платы, то такие расходы не могут уменьшать налогооблагаемую базу у организации-арендатора, так как организация-арендатор не имеет правовых оснований для их осуществления (см., например, Письма УФНС России по Московской области от 29.11.2004 N 03-42/22557, от 03.02.2005 N 21-27/28632).

    Ю.М. Лермонтов

    Налог с аренды помещения для ИП

    Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

    Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

    Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

    Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

    Это могут быть:

    • Общий налоговый режим;
    • Упрощенный налоговый режим.

    Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

    При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

    При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

    Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

    Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

    УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

    • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

    Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

    • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

    С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

    • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

    Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

    Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

    Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

    Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

    Налоги на аренду помещения для ООО

    Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

    Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

    Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

    При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

    Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

    Способы оплаты налогов

    Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

    С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

    Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

    • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
    • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

    Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

    Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

    Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

    Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

    Роман Милехин

    Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

    специально для ГАРАНТ.РУ

    В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

    Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

    С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

    В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

    Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

    • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
    • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

    С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

    В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

    Критерий «систематическое получение прибыли»

    Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

    Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

    Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

    Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

    • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

    или

    • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

    Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

    Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

    Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

    Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

    Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

    Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

    Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

    Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

    При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

    Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.