МСФО 40 инвестиционная собственность

Содержание

МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Данный стандарт применяется в связи с признанием, оценкой и раскрытием информации по инвестиционной собственности.

Стандарт применяется к долям участия в недвижимости, полученным согласно договору операционной аренды, если:

· соблюдается оставшаяся часть определения инвестиций в недвижимость (инвестиционной собственности);

· объект находится в распоряжении компании с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого;

· арендодатель использует модель справедливой стоимости.

Инвестиционная собственность детерминируется как собственность, находящаяся в распоряжении собственника и предназначенная для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала.

К инвестиционной собственности относятся:

· земля, предназначенная для получения дохода от повышения стоимости капитала в долгосрочной перспективе;

· земля, дальнейшее использование которой еще не определено;

· сооружение, находящееся в собственности отчитывающейся компании и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам аренды;

· сооружение, не используемое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам аренды.

К инвестиционной собственности не относятся:

· средства, используемые в производстве, поставках товаров, продукции, работ, услуг или в административных целях;

· средства, предназначенные для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

МСФО 40 трактует понятие собственности, занимаемой владельцем, как собственность, находящуюся в распоряжении владельца (или арендатора по договору финансовой аренды) и предназначенную для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях. Учет собственности, занимаемой владельцем, осуществляется согласно МСФО 16.

МСФО 40 устанавливает два критерия для признания инвестиционной собственности:

· должна иметься вероятность притока в компанию будущих экономических выгод, связанных с этой собственностью;

· реальна достоверная оценка стоимости этой собственности.

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания.

Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по себестоимости. Себестоимость определяется как цена приобретения плюс все прямые затраты.

Для оценки первоначальной стоимости объектов инвестиционной собственности, полученных в обмен на неденежный актив, следует установить, имела ли сделка обмена коммерческую сущность.

Если сделка носит коммерческий характер, первоначальная оценка производится по справедливой стоимости, при некоммерческой сделке (или невозможности определения справедливой стоимости) – по фактическим затратам.

Последующие затраты, следует относить на увеличение балансовой стоимости инвестиционного имущества, когда существует вероятность того, что компания в будущем получит экономические выгоды сверх нормативных показателей, первоначально рассчитанных для объектов инвестиционного имущества. Все прочие последующие затраты следует признавать как расходы в том периоде, в котором они были понесены.

После первоначальной оценки инвестиционной собственности необходимо выбрать и отразить в учетной политике один из возможных вариантов учета этой собственности:

· по справедливой стоимости;

· по первоначальной стоимости.

Под справедливой стоимостью понимается сумма денежных средств, за которую хорошо осведомленные, желающие совершить сделку, независимые друг от друга стороны согласны обменять актив. В качестве справедливой стоимости инвестиционной собственности обычно выступает ее рыночная стоимость на отчетную дату.

Прибыль или убыток, возникающий в случае изменения справедливой стоимости, относится на чистую прибыль или убыток за период возникновения изменения.

Для установления порядка учета и отражения инвестиционной собственности рекомендуется следующий перечень действий:

1. идентифицировать объект как относящийся к основным средствам;

МСФО 40 "Инвестиционная собственность"

установить, что объект не предназначен для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

3. определить, что объект не является собственностью, занимаемой владельцем;

4. установить, что объект не находится в стадии реконструкции и незавершенного строительства;

5. идентифицировать объект как объект инвестиционной собственности;

6. учесть объект в зависимости от выбранной модели в учетной политике либо по справедливой стоимости (МСФО 40), либо по первоначальной стоимости приобретения (себестоимости). В последнем случае следует руководствоваться для учета МСФО 16 (основной метод), а для раскрытия информации – МСФО 40.

В отчете о прибылях и убытках компании следует раскрывать следующую информацию: рентный доход от инвестиционного имущества; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционному имуществу, от которого в отчетном периоде был получен рентный доход (отдельно по имуществу, которое не принесло рентный доход); наличие и размер ограничений в отношении реализуемости инвестиционного имущества или распределения дохода или выручки от выбытия; существенные обязательства по договору на приобретение, сооружение или развитие либо на проведение ремонта, текущего обслуживания инвестиционного имущества.

Выводы

1. Инвестиционная собственность — это собственность, находящаяся в распоряжении собственника и предназначенная для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала.

Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по себестоимости.

После первоначальной оценки инвестиционной собственности необходимо выбрать и отразить в учетной политике один из возможных вариантов учета этой собственности: по справедливой или по первоначальной стоимости.

Тема 10. Аренда (МСФО 17)

Цель: изучение порядка учета и отражения в финансовой отчетности аренды в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности. Задачи: · рассмотреть сферу применения и назначение стандарта МСФО 17 «Аренда».
10.1 МСФО 17 «Аренда»
Выводы

МСФО 17 «Аренда»

Цель стандарта состоит в определении соответствующей учетной политики и раскрытия для применения арендаторами и арендодателями в отношении финансовой и операционной аренды.

Положения МСФО 17 не применяются в отношении оценки арендатором недвижимости, учитываемой как инвестиционная собственность, и инвестиционной собственности, переданной арендатором по договору операционной аренды.

Аренда — это договор, согласно которому арендодатель передает арендатору в обмен на арендную плату или серию платежей право использовать актив в течение согласованного срока.

Классификация аренды. Классификация аренды построена на основе принадлежности рисков и вознаграждений, связанных с правом владения арендованными активами (риски и вознаграждения принадлежат или арендодателю, или арендополучателю). В данном случае МСФО 17 опирается на принцип превалирования экономической сущности над юридической формой.

Под рисками следует понимать возможность получения убытков вследствие простоя оборудования, устаревших технологий, изменения дохода из-за инфляции; подвознаграждением – ожидание дохода от эксплуатации актива, его продажи, повышения его стоимости.

Передача всех рисков и вознаграждений арендатору свидетельствует о том, что такая аренда представляет собой финансовую аренду. Этот общий критерий для классификации аренды конкретизируется стандартами следующим образом:

Аренда относится к финансовой, если:

· право владения активом по окончании срока аренды передается арендатору;

· арендатор имеет право выкупить актив по цене ниже рыночной стоимости;

· срок аренды составляет большую часть срока экономической службы актива.

Все перечисленные условия, по существу, вытекают из того, что перенос рисков и выгод возникает в случае, когда дисконтируемая стоимость всех выплат, производимых по аренде, составляет всю или почти всю стоимость арендуемого актива в текущих ценах (стоимость актива в текущих ценах адекватна его продажной цене за денежные средства).

Кроме того, МСФО 17 приводит примеры ситуаций передачи рисков и выгод арендатору, что облегчает понимание основного критерия классификации аренды: риски и выгоды считаются переданными арендатору в случае, если:

· убытки арендодателя в связи с аннулированием аренды (если арендатор может аннулировать аренду) несет арендатор;

· возникающие от колебаний справедливой остаточной стоимости арендованного актива прибыли и убытки ложатся на арендатора;

· арендатор вправе продолжить аренду на следующий срок за арендную плату, существенно более низкую, чем ее рыночный уровень.

Если аренда не классифицируется как финансовая, то она рассматривается как операционная (текущая). В случае если актив арендуется на период времени, значительно меньший, чем срок его экономической службы, право владения активом по окончании срока аренды не переходит к арендатору. Арендатор не получает права выкупить актив по цене ниже рыночной стоимости, и дисконтируемая стоимость всех выплат не может быть существенной по отношению к стоимости арендуемого имущества в текущих ценах. То, что основные риски и выгоды, связанные с активом, остаются у арендодателя, проявляется в принятии именно им обязательств по ремонту, страхованию и обслуживанию актива.

Таким образом, арендные операции следует учитывать и представлять в отчетности в соответствии с их сущностью и финансовой реальностью, а не в соответствии с юридической формой.

При аренде земли с постройками для целей классификации аренды следует рассматривать отдельно землю и постройки. Аренда земли обычно является операционной, так как земля не имеет ограниченного срока экономической службы, а аренда здания может быть как операционной, так и финансовой в зависимости от того, произошла ли передача существенных рисков и выгод от арендодателя к арендатору.

Отражение финансовой аренды в отчетности.МСФО 17 устанавливает правило, согласно которому при финансовой аренде арендованное имущество должно рассматриваться как актив арендатора и, следовательно, показываться именно в его отчетности как актив (помимо отражения обязательства по арендным выплатам арендодателю).

В соответствии с международными стандартами финансовая аренда должна быть отражена как актив и обязательство в балансе арендополучателя в сумме, равной справедливой стоимости арендуемого имущества в начале договора аренды, сниженной на стоимость грантов или налоговых освобождений, которые получит арендодатель, или по текущей стоимости минимальных арендных платежей, если эта сумма меньше. Обязательства в соответствии с требованием МСФО 1 следует разделять на долгосрочные и краткосрочные.

При расчете текущей стоимости минимальных арендных платежей ставка дисконтирования определяется как предполагаемая процентная ставка или ставка заимствования арендополучателя (т. е. ставка, по которой он бы привлек дополнительное финансирование).

Арендатор выплачивает арендодателю на протяжении срока аренды сумму, приблизительно равную справедливой стоимости актива (эту сумму можно было бы трактовать как сумму основного долга), и соответствующую финансовую плату (финансовая плата в данном случае сходна с выплатой процентов за кредит). То есть арендные платежи должны быть распределены между финансовыми расходами и снижением обязательств. Финансовые расходы распределяются по периодам в течение всего срока аренды на основе постоянной периодической ставки процентов на остающееся сальдо обязательства для каждого периода. При этом МСФО 17 разрешает использовать определенную форму приближения при распределении финансовых расходов по периодам.

Поскольку арендованное имущество отражается на балансе арендатора, т. е. рассматривается как его актив (действительно, арендованный объект соответствует критериям признания активов: от его использования ожидается получение экономической выгоды; его стоимостная оценка может быть определена с достаточной степенью точности), арендатор производит начисление амортизации по взятому в аренду объекту. Для начисления амортизации арендополучателем применяется метод, используемый согласно его учетной политике для группы аналогичных основных средств. Если в конце срока аренды к арендатору переходит право собственности на арендованный актив, срок амортизации будет соответствовать сроку полезного использования объекта. При отсутствии уверенности в том, что право собственности будет передано, период амортизации устанавливается в виде наименьшего срока из:

· продолжительности аренды;

· продолжительности полезной службы актива.

Актив, сдаваемый в финансовую аренду, должен быть записан в балансовом отчете арендодателя как дебиторская задолженность, равная чистым вложениям в аренду.

Как уже отмечалось, при финансовой аренде подлежащие получению арендные выплаты трактуются арендодателем как погашение основной суммы долга, а финансовый доход – как возмещение его инвестиций и вознаграждение за предоставленные услуги. Признание арендодателем дохода производится на систематической основе исходя из постоянной периодической нормы прибыли на непогашенную чистую инвестицию в аренду. Первоначальные прямые затраты, связанные с заключением договора аренды, как правило, ложатся на арендодателя. Они не могут быть признаны немедленно как расходы, а включаются в первоначальную оценку дебиторской задолженности при финансовой аренде (в балансовую стоимость актива — в случае операционной аренды) и уменьшают сумму дохода, признаваемую в течение срока аренды. Таким образом, к справедливой стоимости арендованного актива прибавляются первоначальные прямые затраты арендодателя.

Отражение операционной аренды.При операционной аренде сданный в аренду актив продолжает отражаться на балансе у арендодателя. Амортизацию соответственно начисляет также арендодатель (методом, аналогичным для активов данной группы и применяемым согласно его учетной политике). Доход, получаемый от аренды, арендодатель показывает равномерно на протяжении срока аренды (возможна и другая основа для распределения доходов, – если получение выгод соответствует не прямолинейному временному графику). Затраты, связанные с операционной арендой, арендодатель включает в состав расходов. Первоначальные затраты, связанные с операционной арендой, арендодатель может:

· распределить пропорционально признаваемому арендному доходу в течение срока аренды и уменьшить на их величину арендный доход;

· признать как расходы за период, в котором они возникли.

Арендатор показывает арендные платежи в своем отчете о прибылях и убытках как расходы и распределяет их равномерно за период аренды (иное распределение возможно, когда временной график получения выгод будет со всей очевидностью свидетельствовать об их неравномерности в течение аренды).

Выводы

1. Цель стандарта МСФО 17 «Аренда» состоит в определении соответствующей учетной политики и раскрытия для применения арендаторами и арендодателями в отношении финансовой и операционной аренды.

Финансовая аренда — это аренда, по условиям которой происходит существенный перенос всех рисков и выгод, связанных с владением активом.

Правовой статус может как передаваться, так и не передаваться.

При операционной аренде не происходит перенос рисков и выгод, связанных с правом собственности.

Финансовая аренда должна быть отражена как актив и обязательство в балансе арендополучателя, и в балансовом отчете арендодателя – как дебиторская задолженность.

При операционной аренде сданный в аренду актив продолжает отражаться на балансе у арендодателя. Амортизацию соответственно начисляет также арендодатель (методом, аналогичным для активов данной группы и применяемым согласно его учетной политике).

  Тема 11. Обесценение бизнеса (МСФО 3)
Цель: изучение порядка отражения обесценения бизнеса в финансовой отчетности. Задачи: · рассмотреть порядок учета и оценку гудвила, доли меньшинства, раскрытие информации в соответствии с МСФО 3.

МСФО 40 (ias 40) "инвестиционная недвижимость"

Настоящий Стандарт применяется в отношении годовых периодов, начинающихся с 01.01.2005 (или после этой даты).

В этом Стандарте рассматривается признание, оценка и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Инвестиционная недвижимость (п. 5 МСФО 40, здесь и далее нумерация согласно МСФО 40) — это имущество, которое находится в собственности или получено по договору финансовой аренды и используется для получения арендных платежей, либо доходов от прироста стоимости актива, или для того и другого. Таким образом, имущество, которое используется в производстве, для административных целей или предназначено для продажи в ходе обычной деятельности, не является инвестиционной недвижимостью. Но инвестиционной недвижимостью признается не всякое имущество, а земля или здание, либо часть здания, либо то и другое. При этом МСФО 40 не применяется в отношении биологических активов, связанных с сельскохозяйственной деятельностью (например, плодовые деревья), и прав на пользование недрами и полезными ископаемыми.

В МСФО 40 приведены примеры объектов инвестиционной недвижимости (п. 8):

  • земля, которую собственник держит только с расчетом на дальнейший рост ее стоимости. Земля, назначение которой еще не определено, также считается инвестиционной недвижимостью;
  • здание, предоставленное в аренду или предназначенное для сдачи в аренду, но еще не занятое арендаторами.

В связи с тем что инвестиционная недвижимость предназначена либо для получения арендной платы, либо для получения доходов от прироста стоимости капитала, то и те денежные потоки, которые она генерирует, обычно не связаны с другими активами.

В Стандарте приведены несколько определений различных видов стоимости (п. 5).

Балансовая стоимость — сумма, отраженная в балансе.

Себестоимость — сумма уплаченных денежных средств или иного возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива при его приобретении (сооружении).

Справедливая стоимость — сумма, на которую актив можно обменять при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Надо заметить, что определение справедливой стоимости приводится в большинстве стандартов.

Если компания создает объект недвижимости, в дальнейшем предназначенный для сдачи в аренду, то до момента завершения сооружения к такому объекту применяются положения МСФО 16, то есть он расценивается как объект основных средств. После завершения строительства объект перейдет в сферу действия МСФО 40 и будет называться инвестиционной недвижимостью.

Право на недвижимость, которым обладает арендатор по договору операционной аренды, может быть отражено как инвестиционная недвижимость (п. 6). Но это возможно только в том случае, если:

  • такая недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости;
  • арендатор использует применительно к этому активу модель учета по справедливой стоимости. Этот способ классификации применяется к каждому отдельно взятому объекту. Но в этом случае вся недвижимость, классифицированная как инвестиционная, должна отражаться с использованием модели учета по справедливой стоимости.

Возможна ситуация, когда на балансе компании находится объект, одна часть которого используется для сдачи в аренду, а другая — для производственных или административных целей (п. 10). В соответствии с положениями Стандарта, если эти части могут быть независимо друг от друга реализованы или отданы в финансовую аренду, то они должны учитываться по отдельности. Если же такое невозможно, то в учете отражается один объект. Возникает вопрос: к какому же стандарту (МСФО 16 или МСФО 40) его отнести? В этом случае объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если подавляющая часть объекта предназначена для сдачи в аренду и только незначительная часть предназначена для производственных или административных целей.

Иногда организация оказывает услуги арендаторам своей недвижимости (охрана, текущая эксплуатация). Если объем этих услуг незначителен, то в учете отражается инвестиционная недвижимость. Однако если объем услуг велик (например, услуги, оказываемые постояльцам гостиниц), то компания не имеет права отражать такую недвижимость в качестве инвестиционной. Перед нами недвижимость, занимаемая владельцем, то есть объект основных средств. Но это крайние варианты, зачастую же бывает трудно определить, к какой категории все-таки отнести тот или иной объект. В этом случае определение статуса объекта требует профессионального суждения. Критерии для такого суждения должны быть разработаны компанией и раскрыты в примечаниях к отчетности (п. 14).

Оценка при признании

Для признания инвестиционной недвижимости в качестве актива должны выполняться два условия (п. 16):

  • существует вероятность притока в компанию будущих экономических выгод;
  • можно достоверно определить стоимость данной недвижимости.

Все затраты оцениваются на момент их понесения. Можно выделить следующие основные группы затрат (п. 17):

  • затраты, понесенные в связи с приобретением инвестиционной недвижимости;
  • затраты, понесенные впоследствии в связи с ее расширением, реконструкцией или обслуживанием.

Затраты, связанные с обслуживанием, являются текущими расходами компании, а затраты, связанные с замещением отдельных частей объекта, включаются в стоимость объекта.

Первоначально приобретенный объект оценивается по себестоимости, и эта стоимость включает в себя затраты по сделке (п. 20). Это цена приобретения и все прямые затраты.

Если объект был сооружен собственными силами, то себестоимость такого объекта — это стоимость на дату завершения сооружения (п. 22). Как мы помним, до этой даты к объекту применялся МСФО 16, но начиная с этой даты объект признается инвестиционной недвижимостью, и именно на эту дату должна быть зафиксирована его стоимость. Между прочим, расходы на пусковые работы в стоимость объекта не включаются, за исключением случаев, когда без проведения этих работ объект не годен к использованию по назначению. В пп. "с" п. 23 сказано, что сверхнормативные затраты материальных, трудовых и прочих ресурсов, понесенные при сооружении объекта, не увеличивают его стоимость.

В первое время после ввода объекта в эксплуатацию компания-владелец может понести убытки в связи с тем, что пока не достигнут запланированный уровень сдачи помещений в аренду. Такие убытки признаются расходами того периода, в котором они понесены, и не влияют на себестоимость объекта.

Если объект приобретен с отсрочкой платежа, то в качестве себестоимости выступает цена объекта в денежном эквиваленте. Разница между этой суммой и итоговой оплатой — это расход на выплату процентов, который признается равномерно в течение срока действия отсрочки.

Если актив приобретен в обмен на неденежный актив, то его себестоимостью признается справедливая стоимость. Правда, есть и исключения: операция обмена не имеет коммерческой цели, или справедливую стоимость обоих активов (полученного и переданного) невозможно определить. В этом случае себестоимость полученного актива определяется по балансовой стоимости переданного актива (п. 27).

Оценка после признания

Что касается оценки после признания, то компания выбирает и фиксирует в учетной политике один из способов отражения актива: модель учета по справедливой стоимости либо модель учета по себестоимости. Причем выбранная учетная политика применяется ко всей инвестиционной недвижимости (п. 30). Если фирма выбрала метод учета по справедливой стоимости, то, естественно, в этой оценке недвижимость и показывается в отчетности. Но даже если компания выбрала метод учета по себестоимости, то раскрыть в примечаниях информацию о справедливой стоимости фирма все равно должна (п. 32). Оценка независимого оценщика приветствуется. Если компания выбрала вариант оценки по справедливой стоимости, то она впоследствии должна придерживаться этой методики.

Естественно, справедливая стоимость может меняться от периода к периоду.

Учет инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40 "инвестиционная собственность"

В этом случае прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости — это прибыль или убыток того периода, в котором возникли такие изменения.

Иногда может сложиться ситуация, когда справедливую стоимость инвестиционной собственности нельзя оценить (отсутствие рынка продаж такого актива). В этом случае фирме не остается ничего иного, как оценивать этот актив по фактическим затратам на приобретение. Фактически он оценивается по правилам, предусмотренным в МСФО 16. Это не мешает, однако, оценивать прочую инвестиционную собственность по справедливой стоимости. Естественно, этот факт обязательно раскрывается в учетной политике компании.

Справедливая стоимость инвестиционного актива должна отражать рыночные условия на конкретную отчетную дату, она привязана к определенной дате. Стоимость, правильная на текущую дату, будет неточной, некорректной на другую дату (п. п. 38 — 39). Кроме того, имеет значение тот факт, что данная недвижимость приносит доход от сдачи в аренду. Не секрет, что различные виды недвижимости пользуются на рынке различным спросом и могут приносить доход, различающийся на порядки. Учитываются при этом и расходы, связанные с обслуживанием этой недвижимости.

При оценке справедливой стоимости фирма может столкнуться с ситуацией, когда рынок недвижимости существует, но аналогичные предложения на нем отсутствуют. В этом случае необходимо рассмотреть цены на другие виды недвижимости, скорректированные с учетом различий, либо близкие по времени цены, скорректированные с учетом изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам. Рассмотрев различные варианты оценок, компания выбирает наиболее надежную с ее точки зрения оценку из этого диапазона (п. 47).

В п. 50 Стандарта приводятся примеры того, как фирма должна оценивать объекты в некоторых конкретных случаях:

  • в стоимость инвестиционной недвижимости включаются такие объекты, как, например, лифты; как отдельные объекты они не отражаются;
  • в стоимость инвестиционной недвижимости включается мебель, если в аренду сдается меблированное помещение. Это связано с тем, что доходы генерируются именно всем активом, включающим в себя мебель;
  • в стоимость инвестиционной недвижимости не включается предоплата по договору аренды.

Предстоящие капитальные затраты (обновление или улучшение объекта) в справедливую стоимость не включаются.

Если фирма отражала объект по справедливой стоимости, то она должна делать это и далее до самого выбытия объекта. Это правило не изменяется даже в том случае, если рынок сделок с такой недвижимостью сужается и становится затруднительно получать информацию о справедливой стоимости.

Если компания выбрала модель оценки по себестоимости, то она оценивает инвестиционную собственность по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения активов, то есть согласно МСФО 16. В этом случае справедливая стоимость в отчетности раскрывается в примечаниях.

Переклассификация

Фирма имеет право произвести переклассификацию объекта (перевод из одной группы в другую). Это значит, что объект, числящийся в составе основных средств (недвижимости, занимаемой владельцем), переводится в состав инвестиционной недвижимости или, наоборот, из состава инвестиционной недвижимости в состав основных средств (недвижимости, занимаемой владельцем). Такое разрешается только в случае изменения способа его использования (п. 57).

Примеры:

  • владелец инвестиционной недвижимости теперь занимает ее сам и использует для производственных, торговых или управленческих нужд (перевод из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд);
  • объект подготовлен к продаже (перевод из инвестиционной собственности в состав запасов);
  • заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость (перевод из недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости).

Если организация решает продать объект инвестиционной недвижимости без его реконструкции, то она продолжает отражать его в составе инвестиционной недвижимости до списания с баланса, в состав запасов он не переводится.

Если применяется модель учета по себестоимости, переклассификация объектов (между категориями инвестиционной недвижимости, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов) не приводит к изменению балансовой стоимости объекта, и она при оценке и раскрытии сохраняется неизменной.

Если применялась модель учета по справедливой стоимости, то действуют описанные ниже правила.

Вид переклассификации Стоимость на дату изменения способа
использования и впоследствии
Из категории объекта
инвестиционной
недвижимости в категорию
недвижимости, занимаемой
владельцем (п. 60)
Справедливая, впоследствии регулируется
стандартом IAS 16
Из категории объекта
инвестиционной
недвижимости в категорию
запасов (п. 60)
Справедливая, впоследствии регулируется
стандартом IAS 2
Из категории
недвижимости, занимаемой
владельцем, в категорию
инвестиционной
недвижимости, которая
будет отражаться
по справедливой
стоимости (п. 61)
До даты изменения способа использования
объекта — IAS 16. Любая возникшая
на эту дату разница между балансовой
стоимостью объекта, согласно IAS 16, и
его справедливой стоимостью учитывается
как переоценка в соответствии с IAS 16.
До этого момента организация
амортизирует эту недвижимость и
признает любые убытки от ее
обесценения
Из категории запасов
в категорию
инвестиционной
недвижимости, которая
будет отражаться
по справедливой
стоимости (п. п. 63, 64)
Любая разница между справедливой
стоимостью объекта по состоянию
на указанную дату и предыдущим
значением его балансовой стоимости
относится на прибыль или убыток.
Порядок учета при переклассификации
соответствует порядку учета реализации
запасов

После того как организация завершила сооружение объекта инвестиционной недвижимости, который будет отражаться по справедливой стоимости, в учете появляется разница между справедливой стоимостью объекта по состоянию на эту дату и предыдущим значением его балансовой стоимости. Эта разница признается в качестве прибыли или убытка.

Выбытие объекта

Если эксплуатация объекта прекращается и он больше не будет приносить экономические выгоды, то его признание в учете прекращается. Проще говоря, объект выбывает (п. 66). Передача в финансовую аренду также приводит к отражению в учете выбытия объекта.

Если объект продается или передается в финансовую аренду, то дата его выбытия определяется в соответствии с требованиями IAS 18 "Выручка".

Может возникнуть ситуация, при которой происходит замещение части инвестиционной недвижимости. То есть часть объекта выбывает и заменяется на другую (п. 68). В этом случае необходимо отразить выбытие замещенной части. Если компания не может определить стоимость выбывающей части объекта, она принимает как вариант, что стоимость выбывающей части — это стоимость этой самой замещенной части на момент ее приобретения (сооружения). Если применяется модель отражения по справедливой стоимости, то справедливая стоимость может уже отражать тот факт, что подлежащая замене часть утратила свою стоимость. Вообще-то бывает трудно определить, на какую величину следует уменьшить справедливую стоимость объекта в связи с заменой его части. Порой самый приемлемый вариант — это просто включение стоимости замещения в балансовую стоимость актива. Затем объект переоценивается по справедливой стоимости, как это делается при приращениях, не связанных с заменой.

Разница между чистыми поступлениями от выбытия актива и его балансовой стоимостью отражается как прибыли или убытки. Они признаются в периоде, в котором происходит выбытие.

Если отсрочка оплаты не предусматривается, то возмещение к получению отражается по справедливой стоимости. Если отсрочка платежа имеет место, то возмещение первоначально отражается по цене объекта, а разница между суммой возмещения и эквивалентом цены в денежном выражении признается как процентная выручка.

Раскрытие информации

При раскрытии информации необходимо отражать следующие сведения (п. п. 74 — 76):

  • информация об арендных отношениях, в которые вступила фирма (п. 74), причем если компания распоряжается инвестиционной недвижимостью по договору финансовой или операционной аренды, то она раскрывает информацию как арендатор по договору финансовой аренды и информацию как арендодатель по всем договорам операционной аренды;
  • выбранная модель учета (по справедливой стоимости или по себестоимости);
  • методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости, то есть на основании каких критериев она определялась;
  • определена ли справедливая стоимость на основании оценки независимого оценщика, имеющего соответствующий опыт и квалификацию;
  • суммы, отраженные как прибыль или убыток периода (доход от сдачи в аренду, расходы, связанные с обслуживанием недвижимости, причем как по недвижимости, которая принесла доход, так и по той, которая дохода не приносила).

Если компания выбрала учет по справедливой стоимости, то она, кроме всего прочего, указывает данные о стоимости активов на начало и конец периода, указав причины изменений (прирост стоимости, выбытие актива, переклассификация и т.д.).

Если фирма оценивает объекты по фактической стоимости приобретения, так как оценка по справедливой стоимости невозможна, то необходимо раскрывать суммы, относящиеся к этой категории инвестиционной собственности, отдельно от сумм, относящихся к собственности, оцениваемой по справедливой стоимости. В этом случае перечисляются такие объекты, поясняется, почему справедливая стоимость не может быть достоверно определена, факт выбытия такой недвижимости.

Если компания выбирает метод учета по себестоимости, то она обязана раскрыть (п. 79):

  • сроки полезного использования (или нормы амортизации);
  • методы начисления амортизации;
  • накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
  • балансовую стоимость недвижимости на начало и на конец отчетного периода, с указанием причин изменения стоимости (прирост, выбытие, амортизация, убытки от обесценения, переклассификация и т.д.);
  • справедливую стоимость инвестиционной недвижимости (при невозможности ее определения — перечень таких объектов с указанием причины).

О.А.Букина

К. э. н.,

главный аудитор

ООО "Аудит-Стандарт"

Учет инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40 "инвестиционная собственность"

В настоящее время широкое распространение получила деятельность организаций, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в аренду. В международных стандартах финансовой отчетности актуальные вопросы отражения в финансовой отчетности указанного имущества регулируются МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность". В МСФО 40 раскрываются, в частности, признание и оценка, а также условия выбытия данного вида имущества.

Определение и виды инвестиционной собственности согласно МСФО 40

Согласно параграфу 5 МСФО 40 инвестиционная собственность представляет собой имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для:

использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей;

продажи в ходе обычной деятельности.

При этом объекты собственности, используемые для собственных нужд, — это собственность, находящаяся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях.

В соответствии с параграфом 6 МСФО 40 имущественный интерес, который имеет арендатор в соответствии с операционной арендой, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность только в том случае, если собственность будет удовлетворять определению инвестиционной собственности, а арендатор учитывает ее по справедливой стоимости. При этом справедливая стоимость — это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами (параграф 5 МСФО 40). Если арендатор принимает решение о применении указанного способа учета, то все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, т.е. признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости.

Пример 1. Организация заключает договор о краткосрочной аренде торговых магазинов и передает их в субаренду под универсамы. Организация учитывает один объект (магазин) в качестве инвестиционной собственности, следовательно, весь комплекс магазинов, представляющий инвестиционную собственность, учитывается также по справедливой стоимости.

Согласно параграфу 7 МСФО 40 инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду, или для целей увеличения стоимости капитала, или для обеих целей. Далее представлены примеры инвестиционной собственности:

земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности организации;

земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала организации;

принадлежащие организации здания (в том числе полученные по финансовой аренде), а также сдаваемые в операционную аренду;

незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду;

здание, построенное или сооруженное для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.

Согласно параграфу 10 МСФО 40 средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно как для целей получения дохода от сдачи в аренду, так и для целей увеличения стоимости капитала, а также для целей производства товаров, продукции, работ, услуг или для административных целей. Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет.

Пример 2. Организация является владельцем торгового комплекса, в составе которого имеется офис, сдаваемый организацией в аренду третьей стороне. Торговый комплекс используется для собственных нужд, за исключением офиса. При этом помещение офиса является инвестиционной собственностью и учитывается обособленно.

При этом если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, то такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.

В соответствии с параграфом 11 МСФО 40 иногда арендодатель может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом арендодатель учитывает переданные в аренду объекты в качестве инвестиционной собственности, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.

На практике возможны затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты собственности в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности. При этом определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения. Организация может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной собственности.

В соответствии с параграфом 15 МСФО 40 возможен случай, когда организация является собственником имущества, сдаваемого в аренду материнской или дочерней компании. В этом случае имущество не может классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности, поскольку оно не является передаваемым в аренду для группы. Тем не менее для организации — владельца такого имущества инвестиционной собственностью признается то имущество, которое соответствует установленным критериям. Следовательно, в своей отдельной финансовой отчетности владелец учитывает имущество в качестве инвестиционной собственности.

Условия и порядок признания и оценки инвестиционной собственности в финансовой отчетности

Согласно параграфу 16 МСФО 40 инвестиционная собственность учитывается в качестве актива, только когда:

существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесет экономические выгоды;

стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

В соответствии с параграфом 17 МСФО 40 организация оценивает все свои затраты по инвестиционной недвижимости на момент их несения. При этом стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение, а также затраты на расширение, реконструкцию и обслуживание объекта.

Пример 3. Организация приобрела земельный участок и здание гостиницы. Организация сносит здание гостиницы и на этом участке строит новое офисное здание. Стоимость земли, гостиницы, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности.

Согласно параграфу 18 МСФО 40 организация не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимость инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения. Затраты на обслуживание прежде всего включают расходы на оплату труда, сырье и материалы, а также могут включать затраты на запасные части.

Пример 4. Организация является владельцем жилого дома. В состав ее обязанностей входят уборка, ремонт и техническое обслуживание данного дома. Затраты, связанные с ремонтом и техническим обслуживанием данного дома, отражаются в момент их возникновения в отчете о прибылях и убытках как расходы, понесенные в целях увеличения доходов от сдачи жилого дома в аренду.

В соответствии с параграфом 19 МСФО 40 отдельные части основных средств могут включаться в стоимость объекта инвестиционной собственности в результате их произведенной замены. Например, могут быть заменены внутренние стены здания. Организация учитывает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент возникновения таких затрат. При этом балансовая стоимость замененных элементов списывается с баланса.

Пример 5. Организация имеет на балансе здание, балансовая стоимость которого составляет 3 млрд руб. Стоимость новых внутренних стен составляет 200 млн руб. Балансовая стоимость внутренних стен, подлежащих замене, составляет 100 млн руб.

Для расчета стоимости новых внутренних стен необходимо прибавить стоимость новых внутренних стен и вычесть балансовую стоимость старых: 3 млрд руб. + 200 млн руб. — 100 млн руб. = 3,1 млрд руб.

В бухгалтерском учете организации постановка на баланс стоимости новых внутренних стен отражается в следующей корреспонденции счетов:

Дебет "Основные средства" (отчет о финансовом положении) — 200 млн руб.

Кредит "Деньги" (отчет о финансовом положении) — 200 млн руб.

Выбытие старых стен отражается в бухгалтерском учете организации следующей записью:

Дебет "Расходы на ремонт основных средств" (отчет о совокупном доходе) — 100 млн руб.

Кредит "Основные средства" (отчет о финансовом положении) — 100 млн руб.

Первоначальное признание объекта инвестиционной собственности

В соответствии с параграфом 20 МСФО 40 объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение.

Мсфо (ias) 40 "инвестиционное имущество"

Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все прямые связанные с приобретением расходы.

В параграфе 23 МСФО 40 представлены примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

затраты, связанные с пусковыми работами (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемом руководством организации);

операционные расходы, возникшие до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик;

сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.

В соответствии с параграфом 24 МСФО 40 при рассрочке оплаты инвестиционной собственности в качестве себестоимости выступает цена объекта в денежном эквиваленте. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается в качестве расходов на выплату процентов в течение срока кредита.

Пример 6. Организация может приобрести здание гостиницы при условии единовременной оплаты 1 млрд руб.

Если организация планирует приобрести данное здание с рассрочкой платежа на три года, то стоимость данного здания будет составлять 1,4 млрд руб. Вне зависимости от используемого варианта оплаты первоначальная стоимость здания составит 1 млрд руб. При использовании второго варианта оплаты 0,4 млрд руб. учитываются в качестве процентов.

Приобретение здания отражается в бухгалтерском учете следующим образом:

Дебет "Основные средства" (отчет о финансовом положении) — 1 млрд руб.

Кредит "Кредиторская задолженность" (отчет о финансовом положении) — 1 млрд руб.

Начисление расходов на уплату процентов отражается в бухгалтерском учете следующим образом:

Дебет "Расходы будущих периодов" (отчет о финансовом положении) — 400 млн руб.

Кредит "Кредиторская задолженность менее одного года" (отчет о финансовом положении) — 100 млн руб.

Кредит "Кредиторская задолженность более одного года" (отчет о финансовом положении) — 300 млн руб.

Дебет "Расходы на уплату процентов" (отчет о совокупном доходе) — 100 млн руб.

Кредит "Расходы будущих периодов" (отчет о финансовом положении) — 100 млн руб.

Уплата начисленных процентов отражается в бухгалтерском учете организации следующим образом:

Дебет "Кредиторская задолженность менее одного года" (отчет о финансовом положении) — 100 млн руб.

Кредит "Деньги" (отчет о финансовом положении) — 100 млн руб.

Согласно параграфу 25 МСФО 40 первоначальные затраты на уплату процентов по арендованным объектам, классифицированным в качестве инвестиционной собственности, учитываются как затраты на финансовую аренду в соответствии с МСФО (IAS) 17 "Аренда". Объекты учитываются по наименьшей оценке из справедливой стоимости и текущей стоимости минимальных арендных платежей. Сумма, эквивалентная установленной оценке объекта, учитывается в качестве обязательства.

В.Борисенко

Эксперт по МСФО

МСФО № 40 Инвестиционная собственность (нюансы)

Инвестиционное имущество

Вопросам учета объектов недвижимости посвящено несколько международных стандартов. В предыдущих номерах рассмотрены МСФО (IAS) 16 "Основные средства", МСФО (IFRS) 5 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность", МСФО (IAS) 17 "Аренда". Сегодня вниманию читателя предлагается обзор МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество", а также связанного с ними и с другими стандартами МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости". Какова сфера применения документов, как и в каких ситуациях их могут использовать операторы связи?

Что такое инвестиционное имущество?

Инвестиционным считается имущество в распоряжении владельца (земля или здания, или часть зданий, или и земля, и здания), которое удерживается для получения дохода от аренды или для прироста капитала, а не для использования в производстве (для административных нужд) или продажи. Очевидно, что имущество выделено не просто так, а потому что правила его оценки и отражения в финансовой отчетности отличаются от порядка, предусмотренного для обычных основных средств, активов на продажу и иного имущества, которому посвящены другие международные стандарты.

Инвестиционное имущество приносит экономические выгоды независимо от других активов, которыми владеет предприятие (генерирует потоки денежных средств самостоятельно без привязки к другому имеющемуся имуществу). Производство или поставка товаров либо услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в основной деятельности организации, поэтому к таким активам применяется МСФО (IAS) 16, а к инвестиционному имуществу — МСФО (IFRS) 13. В таблице приведем примеры инвестиционного и неинвестиционного имущества.

Инвестиционное имущество Неинвестиционное имущество
— здание, сданное в операционную
аренду;
— недвижимость, строящаяся или
реконструируемая для использования
в качестве инвестиционного
имущества;
— арендованное на условиях
финансовой аренды здание, сданное в
и операционную аренду
(предоставляется в субаренду);
— земля, предназначенная для
получения прироста стоимости
капитала в перспективе;
— земля, дальнейшее предназначение
которой не определено <*>
— недвижимость, приобретенная
исключительно для последующей продажи
в краткосрочной перспективе или для
реконструкции и перепродажи;
— недвижимость, занимаемая
сотрудниками предприятия (независимо
от того, платят ли сотрудники
арендную плату по рыночным ставкам),
а также недвижимость, занимаемая
владельцем и предназначенная для
выбытия;
— имущество, предоставленное другой
фирме на условиях финансовой аренды

<*> В случае если предприятие не определило, будет оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала.

Какое имущество может считаться инвестиционным у операторов связи? Очевидно, то, которое не используется в основной деятельности (в оказании услуг связи). Это могут быть здания, сданные в операционную аренду. Необязательно под офисы, можно предоставить объекты для размещения оборудования партнеру по бизнесу, сотрудничество с которым выгодно. Или же оператор приобрел землю для размещения объектов сети связи, но часть земли использоваться не будет и оператор планирует ее удерживать для прироста стоимости. Еще один пример: здание может быть настолько большим, что часть его будет использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — в основной деятельности или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или сданы в финансовую аренду), то бухгалтеру следует учитывать эти части объекта по отдельности. В противном случае объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная его часть предназначена для использования при производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

На заметку. Если материнская компания имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее дочернее предприятие, то такое имущество не отражается как инвестиционное в консолидированной отчетности (это объект, занимаемый владельцем-группой). Однако с точки зрения предприятия-собственника сданный в аренду объект может являться инвестиционным имуществом в его индивидуальной отчетности.

Для того чтобы установить, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, нужно опираться на профессиональное суждение. Предприятие разрабатывает критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционного имущества и указаниями МСФО (IAS) 40. При этом если предприятие, владеющее недвижимостью, предоставляет арендаторам допуслуги (например, охрана, оказание услуг связи), это не меняет инвестиционного статуса.

Остается добавить, что имущество, признанное инвестиционным, не всегда им остается. Оно может быть исключено из данной категории, если используется владельцем для административных нужд, либо при реконструкции с целью эксплуатации в основной деятельности (не связанной с операционной арендой). Обратный перевод в инвестиционное имущество может быть осуществлен из недвижимости, занимаемой владельцем, либо из запасов. Выбытие инвестиционного имущества имеет место при изъятии его из эксплуатации, при продаже или передаче в финансовую аренду (в том числе из операционной аренды). Бухгалтеру следует отслеживать перечисленные изменения в использовании и классификации имущества, с тем чтобы правильно отражать перемены в финансовой отчетности. Соответствующие рекомендации на этот счет есть в МСФО (IAS) 40.

Как оценить инвестиционное имущество?

Первоначально такой актив оценивается по себестоимости формирующих его затрат, в частности оплаты приобретения, дооборудования, замены отдельных частей. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты, которые включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, и иные аналогичные расходы. Затраты на повседневное обслуживание, включая ремонт объекта такой недвижимости, в балансовой стоимости инвестиционного имущества не признаются. Такие затраты отражаются в составе расходов от инвестиционной деятельности в момент их возникновения и относятся на прибыли и убытки. В стоимость инвестиционного имущества также не включаются операционные убытки, возникающие до того, как объект достигнет запланированного уровня использования, и сверхнормативные потери ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости.

Последующая оценка инвестиционного имущества предполагает выбор: модель затрат (по амортизируемой балансовой стоимости) по правилам МСФО (IAS) 16 или модель учета по справедливой стоимости. Очевидно, что первый вариант оптимален для имущества, которое эксплуатируется и теряет свою стоимость (в том числе через амортизационные отчисления), второй более подойдет для зданий и земли, удерживаемых с целью получения дохода от прироста их стоимости. Согласитесь, если имущество никак не используется, то нет необходимости уменьшать его стоимость через амортизацию. Поэтому если к инвестиционному имуществу применяется модель справедливой стоимости, то оценка проводится каждый год, а амортизация не начисляется, как это предусмотрено для учета ОС при выборе модели переоценки. При этом справедливая стоимость может меняться, тогда возникшая разница относится на финансовый результат.

В МСФО (IAS) 40 много внимания уделено выбору модели оценки инвестиционного имущества. При этом в Стандарте прямо сказано: маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по фактическим затратам обеспечит более уместное предоставление информации. Тем самым международные методологи смещают акценты в сторону первого способа учета инвестиционного имущества. Приветствуется, но не требуется, чтобы предприятия определяли справедливую стоимость инвестиционного имущества на основе оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавнего опыта проведения оценки инвестиционного имущества той же категории и местонахождения. Хотя практика показывает, что стоимость объекта недвижимости от разных оценщиков иногда существенно отличается, а это само по себе может поставить под сомнение объективность такой оценки.

Международные методологи допускают, что предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения) и может оказаться, что его справедливая стоимость не может быть надежно определена на любой момент времени. Тогда бухгалтеру следует оценивать такой объект по модели учета по фактическим затратам. Подводя промежуточный итог, можно сказать, что модель учета по справедливой стоимости и по фактическим затратам не взаимоисключающие, а дополняющие варианты. Главное, прописать в учетной политике, для каких категорий и объектов они применяются.

Как оценить справедливую стоимость?

В МСФО (IAS) 40 есть подробный ответ на данный вопрос. Справедливая стоимость инвестиционного имущества — цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию. Справедливая стоимость не включает расчетную цену, завышенную или заниженную в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, операции продажи с обратной арендой, особые возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, имеющей отношение к продаже. В то же время при определении данного показателя не вычитаются затраты по операции, которые могут возникнуть в связи с продажей или прочим выбытием актива согласно МСФО (IAS) 40.

Читатель может заметить, что определение справедливой стоимости содержит такое понятие, как хорошо осведомленные и желающие совершить такую операцию стороны.

МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость

К таким сторонам относятся продавец и покупатель, желающие совершить сделку, надлежащим образом проинформированные о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционного имущества, о текущем и потенциальном способах его использования.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке подобной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии и являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров. Задача бухгалтера — выявить любые различия в характере, местонахождении и состоянии недвижимости или в условиях договоров и учесть их при оценке справедливой стоимости объекта. При отсутствии цен на активном рынке по нужному объекту следует принимать во внимание действующие цены на недвижимость иного характера, недавние цены на аналогичную недвижимость на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения операций по этим ценам. В некоторых случаях на основании различных источников информации могут быть сделаны различные выводы о справедливой стоимости инвестиционного имущества. Тогда нужно рассматривать причины этих расхождений, для того чтобы прийти к наиболее надежной расчетной оценке справедливой стоимости в диапазоне обоснованных расчетных оценок.

Наравне с нормами МСФО (IAS) 40 при оценке справедливой стоимости бухгалтер со следующего года вправе использовать МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", в котором прописан единый подход к оценке такого важного показателя. Определение схоже с вышерассмотренным: справедливая стоимость — это цена, которая была бы получена при продаже актива или заплачена при передаче обязательства в результате осуществляемой по правилам хозяйственной операции между участниками основного рынка на дату оценки (отчетности). Сложность состоит в выборе рынка, в Стандарте делается акцент на тот рынок, на котором компания работает и который она знает.

По сути, справедливая стоимость очень похожа на рыночную оценку, однако ее дать не всегда возможно, а справедливая стоимость может быть определена во всех случаях. Для этого предусмотрены три подхода оценки: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный. Для сложных активов, в отношении которых непросто произвести "справедливую" оценку, есть специальная норма. Для них справедливой стоимостью считается та оценка, которая основана на наиболее интенсивном и наилучшем использовании этого актива, которое максимизировало бы его стоимость, основанную на таком использовании. При этом наиболее интенсивным и наилучшим использованием нефинансового актива предполагается текущее его использование, если нет факторов, вызывающих иное предположение. Поэтому, если актив используется и предприятие от него получает максимальную прибыль, то справедливая стоимость может находиться на уровне получаемых доходов (за вычетом маржи). Правда, в части инвестиционного имущества определить данным способом справедливую стоимость проблематично, так как прирост стоимости или операционная аренда далеко не всегда приносят максимальные доходы от использования имущества. Поэтому бухгалтеру в части оценки инвестиционного имущества приоритет все же следует отдавать специальным нормам МСФО (IAS) 40, которые имеют приоритет перед общими положениями МСФО (IFRS) 13.

* * *

Подводя итоги, можно сказать, что учет инвестиционного имущества занимает свою нишу в учете зданий, сооружений и земельных участков. Такое имущество отражается в финансовой отчетности инвесторов, которые вложились не для того, чтобы использовать недвижимость в каком-либо определенном бизнесе, а с целью "попридержать" ее для увеличения стоимости. Отражать в составе товаров такое имущество методологически неверно и преждевременно, и не только потому, что инвесторы могут долго ждать увеличения стоимости недвижимости, а товары, как мы знаем, являются оборотными активами, экономические выгоды от реализации которых ожидаются в течение года. Дело еще в том, что в процессе "ожидания" повышения стоимости своих вложений инвесторы могут сдать недвижимость в аренду, и тогда отражение ее в составе товаров, которые обычно предназначены на продажу, будет ошибкой. Чтобы не допускать подобных просчетов, бухгалтеру нужно ознакомиться с МСФО (IAS) 40 и правильно его применять на практике.

Ю.А.Васильев

Д. э. н.,

генеральный директор

КГ "Аюдар"