Магазин в жилом доме

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Одновременно, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Аналогичные положения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Так, согласно п. 4 указанных правил жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, индивидуальный предприниматель, занимающийся розничной продажей продуктов, вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности (без перевода в нежилое), при соблюдении требований, установленных в вышеназванных нормативных актах, а также прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, и соседей.

Вместе с тем необходимо отметить, что реализация продуктов питания, в том числе бакалеи, требует соблюдения норм хранения, перевозки (транспортирования), реализации пищевой продукции, и прежде всего обеспечения безопасности пищевой продукции.

Основные требования к безопасности и качеству пищевой продукции отражены в Техническом регламенте Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции. ТР ТС 021/2011», Техническом регламенте Таможенного союза «Пищевая продукция в части ее маркировки. ТР ТС 022/2011», технических регламентах Таможенного союза на отдельные виды пищевой продукции, Федеральном законе от 02.01.2000 № 29-ФЗ «О качестве и безопасности пищевых продуктов», Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», с текстами которых рекомендуется ознакомиться.

Согласно требованиям ТР ТС 021/2011 основной формой подтверждения соответствия пищевой продукции является обязательное декларирование ее соответствия законодательству Таможенного союза с оформлением и регистрацией декларации о соответствии техническому регламенту Таможенного союза – документа, в котором подтверждается соблюдение обязательных требований безопасности к продукции и ее соответствие требованиям Таможенного союза. Такие документы и иные, предусмотренные вышеуказанными нормативными правовыми актами, должны быть в наличии у продавца.

Кроме этого, при хранении бакалейных товаров необходимо соблюдать не только температурный режим и сроки хранения, но и требования к освещенности, вентиляции, влажности воздуха, правила «товарного соседства», нормы складирования и другие требования, установленные для конкретных видов товаров. Соблюдение таких норм в рамках жилого помещения весьма проблематично.

Страница 3 из 22

5. ТРЕБОВАНИЯ К УСТРОЙСТВУ И СОДЕРЖАНИЮ ТЕРРИТОРИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

5.1. Устройство и содержание территории

5.1.1. Планировка, застройка, благоустройство территорий объектов розничной торговли должны удовлетворять требованиям действующих СНиН III-10-75 и Санитарных правил для предприятий продовольственной торговли.
5.1.2. Объекты розничной торговли могут размещаться в отдельно стоящих зданиях, в составе торгово-бытовых центров, рыночных компексов, а также на первых этажах зданий иного назначения: жилих, гостиниц, административных.
5.1.3. Подъезд к хозяйственному двору объекта необходимо организовывать не с магистральной улицы или площади, а с улицы, расположенной сбоку или со стороны внутриквартального проезда.
5.1.4. На территории объекта розничной торговли должны быть проезды, пешеходные дорожки и озеленение.
5.1.5. Скорость движения транспортных средств на территории двора должна быть указана на специально вывешенных или выставленных общепринятых для каждого вида транспорта дорожных знаках согласно ДСТУ 2586-94.
Скорость движения автомобильного транспорта не должна превышать следующих величин:
по проездам на территории объекта — 10 км/ч;
на переездах, пересечениях, при въезде и выезде с территории объекта — 5 км/ч;
при подаче автомобиля задним ходом — 3 км/ч;
для авто- и электропогрузчиков, электрокар – 3 км/ч.
5.1.6. Для гужевого транспорта должен быть выделен специальный изолированный участок, удаленный от складских и торговых помещений на расстоянии не менее 50 м.
5.1.7. Подъездные пути, тротуары и разгрузочные площадки
должны быть заасфальтированы или замощены.
5.1.8. На хозяйственном дворе должны устанавливаться навесы для тары, мусоросборники. Площадка мусоросборника должна располагаться на расстоянии не менее 25м от объекта и от окон и дверей жилых домов.
5.1.9. Мусор и отходы должны регулярно вывозиться за пределы объекта. В промежутках между очисткой мусоросборников скапливающиеся отбросы и площадка вокруг них должны обрабатываться 5% -ным раствором хлорной извести.
5.1.10. На территории объекта необходимо предусматривать устройство ливневой канализации с соответствующим уклоном, а также устройство поливочных кранов для уборки территории.
5.1.11. Хозяйственную зону объекта, размещаемого в жилом здании, следует располагать в торцевой части.
5.1.12. Стоянка для автомобилей на территории объекта розничной торговли организуется на расстоянии не менее 10м от здания, но не далее 150 мот входа в магазин.
5.1.13. Участок земли, расположенный между входом-выходом из объекта розничной торговли и стоянкой для автомобилей, не должен иметь резких перепадов с тем, чтобы обеспечить возможность доставки купленного товара к багажнику автомашины покупателя.
5.1.14. Территория объекта должна иметь ровную поверхность. Люки, ямы, канавы необходимо огородить на высоту 0,8 м или закрывать.
5.1.15. В ночное время территория должна освещаться.
5.1.16. Проезды и проходы необходимо постоянно очищать от мусора, в летнее время — поливать, зимой — очищать от льда и снега, во время гололеда — посыпать песком.

5.2. Площадки и помещения для погрузочно-разгрузочных работ

5.2.1. Погрузочно-разгрузочные площадки и помещения должны иметь размеры, обеспечивающие фронт работ для необходимого количества автомобилей и рабочих.
Поверхность погрузочно-разгрузочных площадок должна быть заасфальтирована, ровная, без выбоин и скатов.
Складирование на площадках каких — либо материалов, оборудования и других предметов не допускается.
5.2.2. Разгрузочные платформы должны быть на одном уровне с кузовом автомобиля, без перепада высот, обеспечивая беспрепятственный въезд-выезд погрузочно-разгрузочных средств и тары-оборудования.

5.2.3. В универсамах и продовольственных магазинах торговой площадью 500 кв.м и более, в мебельных — 1000 кв.м и более, в универмагах и непродовольственных магазинах — 4500 кв.м и более допускается увеличивать ширину платформы до 6,0 м.
5.2.4. Разгрузочные платформы следует размещать в отапливаемых помещениях или под навесом.
Навесы над разгрузочными платформами должны перекрывать ее не менее, чем на 1,6м, а кузов автомобиля не менее, чем на 1 м.
5.2.5. На путях проезда автомобилей и других транспортных средств колонны, стены и перегородки должны быть защищены от механических повреждений на высоту не менее 1,6 м.
5.2.6. При устройстве загрузочных люков с пандусами для грузов, ширину пандуса следует принимать не менее 1,2 м, а высоту над пандусом для пропуска груза — не менее 1,0 м; для рабочих, принимающих грузы, следует предусматривать лестницу шириной 0,6 м, высоту прохода по лестнице необходимо принимать не менее 1,8 м. Люки должны быть защищены от атмосферных осадков, двери люков — утеплены.
5.2.7. Въезд и выезд из дебаркадера должны оборудоваться воротами и тепловой воздушной завесой.
5.2.8. Помещение дебаркадера должно быть оборудовано приточно-вытяжной вентиляцией и иметь отверстие (или каналы) дымоудаления. Вытяжку из дебаркадера необходимо располагать под разгрузочной платформой для обеспечения удаления газов от машин. Помещение дебаркадера должно быть оборудовано водопроводом и канализацией.
5.2.9. Помещение приемочных следует предусматривать в магазинах при разгрузке товаров под навесами и при разгрузке в неотапливаемом помещении. Площадь приемочных следует принимать в расчете на одно разгрузочное место:
для магазинов торговой площадью до 150 кв.м — 12 кв.м;
для магазинов торговой площадью свыше 150 кв.м -16 кв.м.
5.2.10. В магазинах, оборудованных грузовыми лифтами, должны предусматриваться разгрузочные площадки перед ними.
Ширина разгрузочных площадок должна быть не менее ширины лифтов, измеренной по внешним габаритам с учетом ограждающих конструкций.

5.3. Лестницы, мостки, сходни, трапы

5.3.1. Переносные лестницы, леса стоечные приставные, подмостки передвижные, сборно-разборные, средства подмащивания, ограждения предохранительные инвентарные, применяемые
для строительно-монтажных и других работ, должны эксплуатироваться в соответствии с требованиями СНиП III-4-80, соответству-ющими инструкциями по эксплуатации указанных средств, а также ГОСТ 26887-86, ГОСТ 27321-87, ГОСТ 24258-88, ГОСТ 12.4.059-89.
5.3.2. Места производства работ с приставных лестниц, где допускается движение людей и транспорта, должны ограждаться с установкой предупредительных надписей.
5.3.3. Нижние концы тетив переносных лестниц и лестниц-стремянок должны иметь оковки с острыми наконечниками, а при пользовании ими на асфальтированных, бетонных и подобных полах, должны быть башмаки из резины или другого нескользящего материала. Лестницы для установки на стальных или чугунных плитах должны быть снабжены стальными закаленными башмаками с крупной насечкой. При необходимости верхние концы лестниц должна иметь специальные крюки. Неисправные лестницы применять запрещается.
5.3.4. Размеры приставной лестницы должны обеспечивать рабочему возможность производить работу в положении стоя на ступени, находящейся на расстоянии не менее 1 м от верхнего конца лестницы.
При установке приставных лестниц на элементах металлических конструкций необходимо надежно прикрепить верх и низ лестницы к конструкциям. При работе с приставной лестницей на высоте более 1,3 м следует применять предохранительный пояс, надежно прикрепленный к устойчивым конструкциям или к лестнице при условии ее крепления к конструкции.
5.3.5. Переносные деревянные лестницы и раздвижные лестницы-стремянки длиной более 3 м должны иметь не менее 2 металлических стяжных болтов.установленных под ступенями. Раздвижные лестницы-стремянки должны быть оборудованы устройствами, исключающими возможность их самопроизвольного сдвига. Общая длина лестницы не должна превышать 5 м.
5.3.6. Переносные лестницы перед эксплуатацией необходимо испытать статистической нагрузкой 1200 Н (120 кгс), приложенной к одной из ступеней в середине пролета лестницы, находящейся в эксплуатационном положении. В процессе эксплуатации деревянные лестницы необходимо испытывать каждые полгода, а металлические — один раз в год.
5.3.7. Применение лестниц, сбитых на гвоздях, без врезки ступеней в тетивы, не допускается. Запрещается работа с ящиков и других посторонних предметов.
5.3.8. При подъеме и работе людей на лестнице, около нее должен находиться страхующий.
5.3.9. Для перехода рабочих из кузова автомашины в склад с грузом должны применяться мостки, сходни, траны жесткой и прочной конструкции. Мостки, сходни, трапы не должны пружинить при проходе по ним с грузом. Прогиб настила при максимальной нагрузке не должен быть более 20 мм. При длине трапов и мостков более 3 м под ними должны устанавливаться промежуточные опоры.
5.3.10. Мостки и сходни должны быть изготовлены из досок толщиной не менее 50 мм. С нижней стороны мостки должны быть скреплены железными или деревянными планками с интервалами не более 0,5 м. Сходни должны иметь планки для упора ног через каждые 0,3-0,4 м. Сечение планки должно быть 20 х 40 кв.мм. Минимальная ширина трапов и мостков должна быть 0,6 м, сходней — 0,8 м.
5.3. 11. Металлические мостки должны изготавливаться из рифленого железа толщиной не менее 5 мм.
5.3.12. Подмостки высотой до 4 м допускаются к эксплуатации только после их приемки непосредственным руководителем работ.

5.4. Помещения. Общие требования к устройству и содержанию

5.4.1. Помещения объектов розничной торговли по своим конструктивным решениям и планировке должны отвечать требованиям нормативных документов по охране труда, представлять возможность для комплексной механизации погрузочноразгрузочных работ и применения средств горизонтального и вертикального транспорта.
5.4.2. Запрещается размещение в жилых зданиях (первый, второй и цокольный этажи) специализированных рыбных и овощных магазинов, магазинов строительных и химических товаров, магазинов с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов, а также магазинов суммарной торговой площадью более 1000 кв.м (в соответствии со СНиП 2.08.01-89).
5.4.3. Не допускается загрузка товаров со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры.
Загрузку следует выполнять с торцов жилих зданий, не имеющих окон — со стороны магистралей — только при наличии специальных загрузочных помещений.
5.4.4. В магазинах продовольственной торговли, работающих с тарой, оборудованием (контейнерами), должны быть помещения для хранения тары и контейнеров.
5.4.5. Устройство и содержание помещений предприятий общественного питания (кафетериев и др.), находящихся при объектах розничной торговли, должны осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 2.08.02-89 и Санитарными правилами для предприятий общественного питания, включая кондитерские цехи и предприятия, вырабатывающие мягкое мороженное.
5.4.6. В объектах розничной торговли, осуществляющих реализацию пищевых продуктов и пищевых товаров, складские и торговые помещения должны быть раздельными.
5.4.7. В магазинах продовольственной торговли должны предусматриваться изолированные отдельные помещения для приема и и хранения стеклотары от населения площадью не менее 18 кв.м, а в универсамах — не менее 36 кв.м.
5.4.8. В магазинах для приема овощей и хлеба должны быть предусмотрены отдельные двери или люки непосредственно в кладовые.
5.4.9. Устройство порогов в помещениях магазинов не допускается, за исключением моечных, уборных и душевых, отметку пола в которых следует принимать на 0,2 м ниже отметки пола соседних помещений.
5.4.10. Входы, выходы и лестницы в магазинах должны быть отдельными для покупателей и для обслуживающего персонала.
5.4.11. Лестницы служебного пользования должны быть ограждены перилами с решетками высотой не менее 0,9 м.
5.4.12. Запрещается загромождение проходов и площади пола около рабочих мест.
5.4.13. Помещения магазинов должны быть светлыми, сухими, полы должны быть прочными, гладкими, плотными, без щелей, выбоин и пустот. Применение асфальтовых полов не допускается.
5.4.14. Магазины должны быть обеспечены достаточным количеством урн. Урны должны ежедневно промываться и дезинфицироваться 5% осветленным раствором хлорной извести.
5.4.15. Для механизированной уборки помещений следует применять машины для уборки полов и устройства для очистки осветительной арматуры.
5.4.16. Все помещения должны располагаться с учетом поточности, максимального сокращения путей, отсутствия встречных потоков и перекрестков сырья и готовых пищевых продуктов, персонала и посетителей.
5.4.17. Помещения магазинов подразделяются на следующие группы:
торговые помещения (торговые залы, залы кафетериев, залы демонстрации новых товаров и другие помещения для обслуживания покупателей);
помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные, кладовые, охлаждаемые камеры, фасовочные и комплектовочные);
подсобные помещения (помещения для хранения тары, упаковочных материалов, инвентаря, белья, контейнеров, подсобное помещение кафетериев, пункты приема стеклотары, моечные и др);
административные и бытовые помещения (служебные помещения, помещения персонала, гардеробные, душевые, помещения личной гигиены женщин, уборные и др.);
технические помещения (вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок, камеры кондиционирования воздуха, электрощитовая, насосная, при местном теплоснабжении — котельная и др.).
5.4.18. Торговые залы должны быть технологически связаны с помещением для подготовки товаров к продаже, помещениями для приемки и хранения товаров.
5.4.19. Торговые залы должны иметь естественное освещение.
5.4.20. Ширина проходов в торговых залах между единицами оборудования, а также между оборудованием и стенами помещений должна соответствовать нормам, указанным в приложении 5.
5.4.21. При наличии в торговых залах витрин — необходимо обеспечить удобный доступ к выставленным образцам товаров, возможность протирки стекол и уборки пространства между ними.
5.4.22. При площади торгового зала для продажи кондитерских изделий с кремом более 54 кв.м следует предусматривать охлаждаемые камеры из расчета 1 кв.м площади камеры на каждые 18 кв.м площади торгового зала для продажи этих изделий.
5.4.23. Стены в торговых залах продовольственных магазинов должны иметь влагостойкую отделку на высоту не менее 2 м.
5.4.24. Помещения для приемки и хранения товаров не должны быть проходными.
5.4.25. Площадь помещений для подготовки товаров к продаже допускается увеличивать на 2 кв.м при устройстве прохода через эти помещения в охлаждаемые камеры.
5.4.26. Площадь охлаждаемых камер магазинов по продаже диетических товаров допускается увеличивать на 20%, сокращая соответственно площадь кладовых.
5.4.27. Высота охлаждаемых камер должна быть не менее 2,4 м от пола до потолка.
5.4.28. При приемке овощей непосредственно в кладовые площадь кладовых следует увеличивать на 6 кв.м.
5.4.29. К площади кладовых для хлеба следует добавлять 1,7 кв.м на каждые 10 кв.м площади торгового зала для продажи хлеба.
5.4.30. Ширина коридоров помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже должна быть не менее 1,6 м.
5.4.31. Нормы площадей кладовых, охлаждаемых камер и помещений для подготовки товаров к продаже в продовольственных магазинах, следует принимать согласно приложению 6.
5.4.32. Нормы площадей кладовых и помещений для подготовки товаров в непродовольственных магазинах следует принимать согласно приложению 7.
5.4.33. Стены в помещениях для приемки и хранения товаров и помещениях для подготовки товаров к продаже должны иметь влагостойкую отделку на высоту не менее 2 м.
5.4.34. Вход посторонних лиц в помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже продовольственных магазинов допускается при обязательном использовании санитарной одежды.
5.4.35. Подсобные помещения должны быть расположены непосредственно у разгрузочной площадки. Помещения расположенные в подвале должны быть обеспечены удобным сообщением (лестницами, подъемниками, подъемными устройствами).
5.4.36. Стены и потолки подсобных помещений должны быть побелены, иметь гладкую поверхность.
5.4.37. Моечные помещения должны иметь влагостойкую отделку на высоту не менее 2 м.
5.4.38. Тара пищевых продуктов должна храниться в порядке и чистоте в специальном помещении. Загромождение тарой коридоров и подсобных помещений не допускается.
5.4.39. Оберточная бумага, пакеты и другие упаковочные материалы должны храниться в специально отведенном для этого помещении (месте) на стеллажах, полках, шкафах. Запрещается хранение их непосредственно на полу.
5.4.40. Магазины должны быть обеспечены достаточным количеством уборочного инвентаря и моющих средств, которые должны храниться в специально выделенном помещении или месте.
5.4.41. Объекты розничной торговли должны быть оборудованы административными и бытовыми помещениями в соответствии с требованиями СНиП II-77-80 и ВСН 54-87. Площади административных и бытовых помещений приведены в приложении 8.
5.4.42. Помещения персонала должны быть оборудованы вешалками для одежды и умывальниками со смесителями холодной и горячей воды, устройствами питьевого водоснабжения, бытовыми холодильниками.
5.4.43. Гардеробные и душевые для работников объектов продовольственной торговли должны быть оборудованы по типу санпропускников.
5.4.44. Помещения личной гигиены женщин необходимо предусматривать в магазине площадью 650 кв.м и более, и при числе работающих женщин более 14.
5.4.45. В помещениях личной гигиены женщин должны предусматриваться места для раздевания; процедурные кабины, оборудованные гигиеническими душами с индивидуальными смесителями холодной и горячей воды; умывальники с подводкой холодной и горячей воды.
Места для раздевания должны быть оборудованы скамьями с 2 крючками над каждым местом. Количество мест для раздевания определяется из расчета 3 места на 1 кабину. Площадь раздевания следует принимать из расчета 0,7 м на одно место.
5.4.46. Хранение санитарной одежды должно осуществляться открытым способом, для чего гардеробные бытовых помещений оборудуются вешалками или открытыми шкафами и подставками для обуви. Не допускается совместное хранение санитарной одежды, спецодежды и домашней одежды.
5.4.47. Количество мест для хранения одежды в гардеробных должно приниматься:
при хранении одежды на вешалках — равным количеству работающих в двух наиболее многочисленных смежных сменах;
при хранении одежды в шкафах — равным списочному количеству работающих.
5.4.48. Стены и перегородки гардеробных, душевых, преддушевых, туалетов, помещений личной гигиены женщин должны быть выполнены на высоту 2 м из материалов, допускающих их мытье горячей водой с применением моющих средств. Стены и перегородки указанных помещений выше отметки 2 м, а также потолки, должны иметь водостойкое покрытие.
5.4.49. Помещения предтуалетных должны быть оборудованы вешалками для санитарной одежды, умывальными раковинами для мытья рук с подводкой холодной и горячей воды через смеситель, электрополотенцем или полотенцем разового пользования, зеркалом.
Возле умывальных раковин должно быть мыло. Унитазы рекомендуется оборудовать педальным спуском.
5.4.50. Технические помещения допускается размещать в подвальных этажах при обеспечении необходимых санитарно-гигиенических условий.

Как поясняют в Федеральной кадастровой палате Росреестра, вступившие в силу с 9 июня изменения в Жилищный кодекс не отменили возможности располагать коммерческие объекты в многоквартирных домах, но усложнили необходимую для этого процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

По мнению эксперта Федеральной кадастровой палаты Надежды Лещенко, новый закон позволяет учесть интересы жильцов уже на начальном этапе рассмотрения вопроса о необходимости размещения в их доме коммерческого объекта. Раньше владельцам бизнеса нужно было лишь составить заявление, иметь правоустанавливающие документы на свое предприятие, поэтажные планы или технический паспорт, проект переустройства и (или) перепланировки помещения, которое хотят занять. Теперь, прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе квартиры в нежилой фонд, требуется получить одобрение 2/3 жильцов, владеющих недвижимостью в данном подъезде. Кроме того, будущему правообладателю коммерческого объекта необходимо письменное разрешение каждого владельца примыкающих к его квартире помещений. Также владельцу бизнеса потребуется обеспечить отдельный вход в свой магазин, салон или кафе после перевода жилого помещения в нежилое.

Стоит отметить, что если назначение помещение еще на этапе строительства дома было нежилым, то нововведения действовать не будут. Зачастую помещения на первых этажах сразу отводят под коммерческие объекты — офисы, салоны, фитнес-клубы или магазины. В рамках проекта того или иного жилого комплекса застройщик предусматривает отдельный вход, дополнительные парковочные места и т.д. «Потенциальные покупатели соседних квартир в жилом доме заранее понимают, что на первых этажах подразумеваются коммерческие объекты. Если изначально на первых этажах проектируются нежилые помещения, в таком случае согласие соседей на работу магазина или салона не понадобится»,- добавляет Надежда Лещенко.

Жильцы многоэтажки в Большом Тростенце ополчились на предпринимателя, который выкупил помещения на цокольном этаже. По их словам, мужчина планирует открыть там магазин ритуальных услуг и зал для отпевания, хотя на это есть запрет. Что говорят о конфликте местные жители и предприниматель — в материале TUT.BY.

Скриншот «Яндекс.Карты»

За МКАД, на улице Зеленой, 1а в деревне Большой Тростенец предприниматель Александр Д. купил в многоэтажке помещения на цокольном этаже.

Людмила К., одна из жительниц дома, рассказывает: председатель товарищества сообщил, что в одном помещении «планировали организовать ритуальный магазин, во втором — отпевальный зал, в третьем — застолье». Жители в чате отреагировали категорично: «Жесть».

Собственник помещений действительно занимается ритуальными услугами, кроме того, он предлагал открыть на цокольном этаже хостел. Ни первое, ни второе предложение жильцы дома не поддержали.

Предприниматель отправлял в чат дома фото гробов с комментарием: «Сегодня буду перевозить в магазин». После этого гроб появился возле дома и простоял так, пока жильцы не вызвали милицию.

Скриншот чата жилого комплекса

— Он прочитал в чате, что мы обращаемся в милицию, и быстренько с катафалком приехал и увез этот гроб, — говорит Людмила.

Местные говорят, что в помещениях предпринимателя сейчас живут строители — 24 человека.

— Там стоят кровати, оборудована плита. Строители нам сами сказали, что их там 24. Их не заметить было невозможно. Поведение у них тоже неоднозначное. Окликают женщин, которые проходят мимо, приглашают в гости — когда ты идешь с двухлетним ребенком, то немного страшно. А когда под дом еще и гроб привезли, люди это восприняли как угрозу, — говорит Людмила.

Жильцы написали коллективное заявление в милицию о том, что в помещениях нежилого фонда проживают люди. По словам местных, строители шумят и много курят.

Но предприниматель успокаивал людей в чате: «Спят они, как люди, на кроватях: бомжей там нет. Если нарушают тишину и покой — я завтра разберусь».

Одна из жительниц рассказывает, что после обращения в милицию ей звонил подозрительный мужчина, а еще в соцсети неизвестный сбрасывал фотографию женщины — с камер видеонаблюдения, которые установлены возле помещений предпринимателя.

По словам местных жителей, им неизвестно, выведено ли помещение из нежилого фонда и что там в итоге будет располагаться. Обращения в милицию результата не дали.

Что об этом говорит предприниматель, который выкупил помещения

Скриншот чата жилого комплекса. На первом скриншоте предприниматель Александр Д. рассказывает, что планирует сделать зал отпевания. На втором — председатель товарищества собственников пишет, что запланировано открыть в помещениях

TUT.BY обратился за комментарием к предпринимателю Александру Д. — он грозился сообщить в милицию, что мы ему звоним. Между эмоциональными высказываниями в адрес жильцов он все же объяснил свою позицию. Мол, предлагал людям открыть на цокольном этаже продовольственный магазин, прачечную, офис, ритуальные услуги, но соседи от всего этого отказались. Александр говорит, что сам только сдает помещения в аренду, поэтому, что там будет, неизвестно.

— Возможно, я буду расселять туда людей, которые мне строят коттедж.

Насчет проживающих в помещениях строителей мужчина обмолвился, что люди там оставались «переночевать» и теперь их нет. По его словам, заявлений в милицию на них не поступало.

Оставленный возле дома гроб Александр комментирует так: «Я не знаю, о чем вы говорите».

А что говорит закон?

Фото предоставлено жителями дома

Согласно постановлению министерства здравоохранения, в жилых домах не допускается размещать похоронные бюро и магазины по продаже ритуальных принадлежностей. Об этом говорит и 9-й пункт 21-й статьи Жилищного кодекса. Даже если помещение переведено в нежилое — подобная деятельность не допускается.

Но этот вопрос регулирует и декрет № 7 — по нему субъекты хозяйствования могут использовать помещения не по целевому назначению.

Может показаться, что документ развязывает руки предпринимателям и они могут открыть что угодно и где угодно. Но в случае с залом отпеваний и ритуальным магазином это не так. Дело в том, что в документе четко прописано, что в нежилых помещениях жилых домов не допускается размещение объектов, предусмотренных в части первой пункта 9 статьи 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь — то есть как раз похоронных бюро и магазинов по продаже ритуальных принадлежностей.

Нежилое помещение в многоквартирном доме 2019 — что это, требования, права собственников, обязанности, содержание

Многоквартирный дом – это не только жилые квартиры, но и подвалы, где находятся важные коммуникации, чердаки с выходом на крышу, подъезды и места общего пользования.

Кроме помещений для проживания жильцов, также может присутствовать нежилое помещение в многоквартирном доме, переданное коммерсантам в пользование в аренду для ведения хозяйственной или коммерческой деятельности.

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан.

Общие сведения

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

  • Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
  • Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
  • Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
  • В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

  • Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
  • Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
  • Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
  • Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
  • Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
  • Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
  • Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
  • Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Законодательное регулирование

В действующем сегодня законодательном праве такое понятие как «нежилое помещение» отсутствует, нормой ст. 130 ГК РФ, дающей разъяснения о признаках прав на недвижимость, оно не упоминается.

Хотя закон допускает перевод жилого имущества в категорию нежилых помещений, и позволяет его регистрацию по праву собственности при одном условии: оно должно находиться в общем составе многоквартирного дома (ст.12 п.

1 Закона о Регистрации).

Такая коллизия порождает некие трудности по совершению сделок с подобными объектами недвижимости, но на практике, они совершаются чаще, чем это предусмотрел законодатель.

Что касается оформления прав собственности, то здесь применяются общие положения ГК РФ – ими могут стать любые физические или юридические лица, ИП, унитарные учреждения, кооперативные сообщества и т.п.

Чтобы стать обладателем нежилой недвижимости в многоквартирном доме, можно пойти двумя путями:

  • Совершить сделку купли-продажи с собственником помещения.
  • Выкупить жилую площадь первых этажей и перевести его в статус нежилых помещений.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Чтобы использовать жилую недвижимость для коммерческой деятельности, его необходимо подготовить к переводу в статус нежилой недвижимости, но и к нему предъявляются свои требования по содержанию.

За надлежащее содержание нежилого помещения должен отвечать его истинный владелец, то есть собственник имущества.

Исходя из норм ЖК РФ ст. 39, он обязан оплачивать расходы, связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией общедомового имущества всех собственников дома.

Даже если владелец нежилой недвижимости не пользуется лифтовым хозяйством, общим мусоропроводом, подъездом и мусорными баками, он все равно обязан содержать эти объекты, и вносить за них оговоренную договором с управляющей компанией или ТСЖ плату на текущие расходы по уборке и содержанию помещений общего назначения и капитальный ремонт всего дома.

Поставка коммунальных услуг

Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05.

2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.

Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.

Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.

Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.

У него также есть право на заключение договоров прямых поставок ресурсов напрямую от поставщика, минуя посредническую цепочку в виде управляющей компании.

Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.

Перевод из жилого в нежилое

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.

Необходимо собрать комплект документации:

  • экспликацию и поэтажный план здания;
  • основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
  • подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
  • оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
  • согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
  • технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
  • заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.

После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.

Рассмотрение ходатайства может продолжаться до 45 суток, при положительном решении можно подавать документы на регистрацию нежилого помещения по праву собственности в Росреестр, оплатить государственную пошлину и подать стандартный пакет документов, как при оформлении жилой недвижимости в собственность.

Оформить право полного владения нежилым помещением можно через МФЦ или подать заявку на портале Госуслуг.

Если требуется перевести жилой объект, расположенный не на первом этаже здания, а выше, то внизу должны находиться также нежилые помещения, иначе получить разрешение будет невозможно.

На видео о переводе жилого помещения в нежилое

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Санитарные нормы для жилых домов

Каждый человек, живущий в социуме, должен подчиняться общим правилам и порядку, определенному в обществе. Нормы устанавливаются и для проживания в любых жилых помещениях, в частных и многоквартирных домах.

Закреплённые в 2010 году санитарные нормы для многоквартирных и частных домов способствуют поддержанию внутреннего порядка, улучшению жилищных условий, обеспечению высокого уровня комфорта и безопасности проживания как отдельного человека, так и общества в целом.

Общие положения санитарных правил, которые установлены для многоквартирных и частных домов, не касаются помещений, где люди проживают временно (гостиницы, общежития, приюты). Для них существуют отдельные правила и нормы эксплуатации.

Санитарно-эпидемиологические требования по условиям проживания в жилых помещениях содержатся в ЖК РФ, № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», строительных нормах и правилах СанПиН 2.1.2.

2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Ими определяются принципы пользования водопроводом, освещением, отоплением, содержания территории, уборки общественных мест и помещений общественного назначения, правил застройки, пожарной безопасности и т. д.

Нормы установлены независимо от правового статуса пользователя, они едины для всех физических и юридических лиц, которые занимаются проектированием и строительством зданий и сооружений, проводят реконструкцию помещений, эксплуатируют жилье, проводят санитарный контроль.

Контроль над соблюдением норм возложен на администрации городов, поселков и других населенных пунктов. Работа носит только заявительный характер, то есть они не проводят регулярные обследования домов, а работают только с заявлениями от жильцов.

Основные требования по содержанию многоквартирных домов:

  • Квартиры должны использоваться только для жилья, недопустимо налаживание в них производственных и иных работ.
  • В квартирах запрещено хранение вредных, обладающих сильными запахами, легковоспламеняющихся веществ.
  • Нельзя производить ремонтные работы, которые лишают жильцов нормальных условий проживания.
  • Запрещено размещать личные вещи в местах общего пользования, если они помешают другим жильцам
  • Так же запрещается размещать жилые помещения в подвалах и чердаках зданий.
  • Управлющая компания обязана следить за состоянием мест общего пользования, своевременностью вывоза мусора, состоянием коммуникационных систем на территории жилых зданий, производить своевременный ремонт подъездов, подвальных помещений, чердаков. Проведить регулярные мероприятия по истреблению грызунов и насекомых.
  • Жилье необходимо эксплуатировать в соответствии с требованиями, которые предъявляются к жилым помещениям.

Каковы гигиенические требования к участку и придомовой территории

К участку и придомовой территории предъявляются следующие требования:

  • Должна быть определена зональность придомовой территории, зоны: парковки транспорта, отдыха, детских игровых площадок, зеленых насаждений, пешеходных дорожек и т. д.
  • Обеспечение беспрепятственного въезда на территорию для специального, ведомственного транспорта.
  • Запрет на мытье и ремонт автомашин.
  • Не допускается открытие пунктов торговли.
  • Ежедневная уборка территории с поливом зеленых насаждений по необходимости, уборка снега и т. д.
  • Расстояние высадки деревьев на придомовой территории не менее 5 метров от дома. Кустарники располагаются на расстоянии не менее 1,5 метрах от дома, их высота не должна превышать высоту нижней части окон первого этажа.
  • Обеспечение освещенности двора.
  • Соблюдение прочих гигиенических требований.

Данные нормы далеко не всегда выдерживаются в современных дворах.

Так, зачастую в квартирах на первых этажах открываются магазины, отсутствуют зоны парковки, в связи с чем автотранспорт ставится прямо на тротуары и дорожки. Все противоречия регулируются по соглашению заинтересованных сторон или, при возникновении конфликтных ситуаций, через суд.

Отопление, вентиляция и микроклимат