Справочник Бухгалтера

Заказчик – юридическое лицо, которое непосредственно осуществляет закупку товаров, работ и услуг на государственные (муниципальные) нужды, а также на нужды конкретной организации, учреждения, предприятия, и заключает с исполнителем контракт.

В качестве Заказчика по 44–ФЗ может выступать:

• Государственный Заказчик, под которым следует подразумевать государственный орган, орган государственной власти, государственное казенное учреждение, орган управления внебюджетным фондом, которые действуют в интересах Российской Федерации, ее субъектов, уполномочены принимать на себя бюджетные обязательства от имени государства и осуществлять закупки;

• Муниципальный Заказчик, то есть муниципальный орган, муниципальное казенное учреждение, которые действуют в интересах определенного муниципалитета, уполномочены принимать на себя бюджетные обязательства от его имени и осуществлять закупки;

• Бюджетные, автономные учреждения, государственные, муниципальные унитарные предприятия;

• Иные юридические лица, которые не имеют статуса государственного или муниципального учреждения, если им выделяются инвестиции из бюджетного фонда.

Бюджетное учреждение не может выступать в качестве Заказчика в соответствии с ч. 1 статьи 15 44-ФЗ, если:

• До начала календарного года было разработано и утверждено Положение о закупке по Федеральному закону № 223-ФЗ и размещено в единой информационной системе;

• Планируется производить закупку за счет грантов, собственных доходов;

• Учреждение будет являться исполнителем по контракту.

Государственные, муниципальные унитарные предприятия осуществляют закупки в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, за исключением федеральных государственных унитарных предприятий, имеющих существенное значение для обеспечения прав и законных интересов граждан Российской Федерации, обороноспособности и безопасности государства, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации (распоряжение Правительства Российской Федерации от 31.12.2016 № 2931-р), а также за исключением закупок, осуществляемых в течение года в соответствии с правовым актом, предусмотренным частью 3 статьи 2 Федерального закона от 18 июля 2011 года №223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», принятым государственным, муниципальным унитарными предприятиями и размещенным до начала года в ЕИС:

• За счет грантов, передаваемых безвозмездно и безвозвратно гражданами и юридическими лицами, в том числе иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также международными организациями, получившими право на предоставление грантов на территории Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, субсидий (грантов), предоставляемых на конкурсной основе из соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, если условиями, определенными грантодателями, не установлено иное;

• В качестве исполнителя по контракту в случае привлечения на основании договора в ходе исполнения данного контракта иных лиц для поставки товара, выполнения работы или оказания услуги, необходимых для исполнения предусмотренных контрактом обязательств данного предприятия.

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Источник. Определение дано в статье 2. Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости».

Застройщик это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов ( с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.92 » Об основах федеральной жилищной политике».

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в Письме Министерства экономического развития РФ от 4.12.2009 г. № 18863-ОС/Д17 «О приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. N 305».

Застройщик это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Источник. Данное определение дано в Федеральном законе от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Застройщик – хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
— наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
Источник: 218-ФЗ от 29.07.2017

Базы недвижимости на сайте

• недвижимость в Нижегородской области
• продажа квартир в Оренбурге

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

• обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
• обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
• обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
• обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
• обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

• Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
• Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
• Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
• Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

К числу туманных терминов, которыми оперирует российское законодательство, относится такой термин, как «заказчик-застройщик». На практике он встречается в самых разных вариациях: в «усеченном» виде – заказчик, с добавлением прилагательного и потерей одного существительного – технический заказчик, в «расширенном» варианте – технический заказчик-застройщик. Этот терминологический разнобой, следствием которого является терминологическая путаница, к сожалению, не урегулирован законодательно. Случается, что нормативные правовые акты, относящиеся к разным отраслям права (а иногда и к одной), противоречат друг другу, и в трактовке терминов единообразие тоже прослеживается далеко не всегда. Один и тот же термин может определяться в разных актах по-разному. Еще одна проблема заключается в том, что термин может использоваться в законе, а дефиниции его в нем может и не быть. Так, в последней редакции Градостроительного кодекса РФ термину «застройщик» дается определение, а термину «заказчик» — нет, и о значении, в котором он используется в Кодексе, можно лишь догадываться. Кроме нормативно-правовой базы, существуют еще обычаи делового оборота, в том числе языковые обычаи, и значения некоторых слов и выражений, которые укоренились в сознании и в практике, могут не совпадать с установками законодательства. Упомянутый термин «заказчик» в строительном контексте требует особой осторожности. Он может являться укороченным вариантом термина «заказчик-застройщик» и синонимом термина «технический заказчик», а может и не являться ни тем, ни другим. В объявлении «Квартиры от заказчика», красующемся на стене едва отстроенного дома, заказчик (то есть тот, кто заказал строительство) означает по сути собственника, которым может быть как застройщик, так и инвестор. А вот в статье 47 Градостроительного кодекса РФ заказчик предстает в несколько ином свете:

Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (далее — заказчик) физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи.

То есть заказчик — это лицо, которое уполномочено застройщиком на совершение определенных действий, например, привлечь к проекту инженерно-изыскательную организацию. Не совсем понятно, почему уполномоченное застройщиком лицо называется в отношениях с ним заказчик, но факт предоставления последнему определенных полномочий сближает его с тем термином, который в более ранних нормативных правовых актах фигурирует как «заказчик-застройщик».

Так кто же все-таки такой этот «заказчик-застройщик»? Чтобы адекватно перевести этот термин, нужно как следует разобраться в том, какие функции выполняет это лицо в процессе проектирования и строительства.

Поскольку мне довольно часто приходится выполнять переводы документов, связанных с юридическим сопровождением строительных проектов и сделок по приобретению недвижимости, расскажу об увлекательнейшем лингвистическом поиске, который мне пришлось предпринять, чтобы прийти к наиболее, на мой взгляд, корректному варианту перевода термина «заказчик-застройщик».

Почему нужно было что-то искать? Потому что термин важный (в процессе проектирования и строительства заказчик-застройщик играет не последнюю скрипку), а ни один из известных мне словарей, в том числе специальных строительных, вариантов перевода этого термина не предлагает. По отдельности, пожалуйста: заказчик – client, customer (которые далеко не всегда подходят именно в строительном контексте); застройщик – developer (иногда с добавлением real estate/property developer), building owner (в определенных случаях). А вместе – нет. Действовать методом простой подстановки нельзя. В английском языке, конечно, есть сложные существительные, образованные по модели «существительное+существительное», но два равноправных существительных, да еще через дефис, будут выглядеть примитивной калькой с русского. Произвести преобразование по аналогии с переводом термина «страна-производитель» как manufacturing country тоже не получится. Не тот случай. Не поможет здесь и конструкция … acting as … . Дело осложняется тем, что в число основных участников процесса строительства и проектирования, помимо пресловутого заказчика (заказчика-застройщика), входит еще и просто застройщик (инвестор). К основным участникам этого процесса относятся еще два лица — подрядчик и проектировщик. С переводом этих двух терминов трудностей не возникает: contractor и designer соответственно. Перевести термины «застройщик» и «инвестор» тоже нетрудно – developer и investor. А вот что делать с заказчиком-застройщиком?

Как ни грустно, но наше законодательство здесь мало помогает, поскольку определения, основанные на его нормах, звучат обтекаемо и пространно:

Заказчиком (заказчиком-застройщиком) является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые по договору с застройщиком (инвестором) обеспечивают проведение проектирования и строительства объекта недвижимости. Необходимость участия заказчика (заказчика-застройщика) обусловливается двумя основными причинами:

— заказчик (заказчик-застройщик), в отличие от застройщика (инвестора), обладает профессиональными навыками и отвечает требованиям, предъявляемым законодательством;

— для выполнения функций заказчика (заказчика-застройщика) требуется строительная лицензия, которая, как правило, отсутствует у застройщика (инвестора).

Заказчик-застройщик – юридическое лицо, распоряжающееся денежными средствами заказчика-инвестора, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, и всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства.

Ни одно из вышеприведенных определений не позволяет толком разобраться в сути термина «заказчик-застройщик». Ситуацию усугубляет и то, что слово «заказчик» фигурирует еще в одной комбинации — «заказчик-инвестор», и вполне резонно возникает вопрос: как заказчик-инвестор соотносится просто с инвестором? Однако несколько принципиальных для лингвистического поиска моментов здесь все же есть. Во-первых, это необходимость наличия у заказчика-застройщика соответствующей лицензии. Во-вторых, причастие «распоряжающееся», которое обрисовывает, пусть и самым общим образом, деятельность этого пока еще непонятного лица. Немного света на эту запутанную ситуацию проливает пояснение юристов о договоре между застройщиком (инвестором) и заказчиком (заказчиком-застройщиком):

Договором между застройщиком (инвестором) и заказчиком (заказчиком-застройщиком) предусматривается, как правило, возложение на последнего обязанностей по получению и оформлению исходных данных для проектирования объектов строительства, оформлению исходно-разрешительной документации на строительство, заключение договора строительного подряда и т.д.

Тем не менее все равно остается не совсем понятным, по отношению к кому он выступает как заказчик (видимо, по отношению к подрядчику, которому заказывает выполнение работ) и почему он тоже называется застройщик, если один застройщик уже есть – застройщик (инвестор), который определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Если предположить, что строительство ведется более или менее одинаково во всех странах — не в смысле качества, а в смысле состава участников процесса, — то заказчик-застройщик должен быть и в англоговорящем мире. Однако ни в зарубежных строительных нормах и правилах, ни на сайтах английских и американских строительных компаний мне не попалось ни одного термина, который хотя бы отдаленно напоминал заказчика-застройщика и мог бы служить пусть и приблизительным, но аналогом нашего языкового «шедевра”. В семантическом ряду developer, designer, project engineer, general contractor, contractor, sub-соntractor лицо, которое в российском праве фигурирует как заказчик-застройщик, тоже отсутствует.

Подсказал путь к правильному переводческому решению сайт российской компании «Мэмфорд” (www.memford.ru.), где сказано, что компания была создана специально для осуществления функций технического заказчика-застройщика в процессе реализации строительных проектов. В качестве основных видов деятельности компании как раз и перечислены все функции заказчика-застройщика. Имеет смысл привести выдержку с этого сайта, подчеркнув в ней то, что подтолкнуло мысль в верном направлении.

Выполнение функций заказчика-застройщика (управление строительством):

Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства
Разработка инвестиционных намерений и технико-экономическое обоснование (ТЭО) на строительство
Оформление правовой базы строительства, исходно-разрешительной документации и ее согласования
Получение технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
Подготовка задания на проектирование
Техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование её в установленном порядке)
Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию.
Проведение отбора генподрядчика и субподрядчиков
Высококвалифицированный технический надзор и контроль за качеством выполнения строительно-монтажных и пусконаладочных работ…
Бюджетный контроль за расходованием средств заказчика
и т.д.

В общей сложности — 17 видов работ, но важно здесь не количество, а то, что все они объединены одним общим термином — управление строительством. Он то и стал ключевым в понимании сути термина «заказчик-застройщик», перевести который можно и, полагаю, нужно как construction manager (или construction management company), добавляя, при необходимости, слово licensed. Наличие лицензии является обязательным требованием, предъявляемым российским законодательством к компаниям, выступающим в качестве заказчика-застройщика, и именно этот момент мы отметили для себя как принципиальный, начиная этот поиск. Вторым важным для поиска моментом было причастие «распоряжающийся», а распоряжаться и управлять – понятия очень близкие, что также свидетельствует в пользу manager и management. Кроме того, construction manager великолепно вписывается в то семантическое поле, куда входят и developer, и designer, и project engineer, и general contractor, и contractor, и sub-contraсtor. Косвенное подтверждение правильности найденного термина находим на сайте www.newyork.construction.com, где речь идет о порядке представления строительных проектов на рассмотрение компетентных органов:

Подтверждение правильности этого термина можно найти и в русском языке. Все чаще и чаще непонятный, хоть и укоренившийся в строительной практике и в законодательстве, термин «заказчик-застройщик» сопровождается более понятной расшифровкой – управляющая компания. К ней прибегают не только коммерческие структуры, идущие в форватере языковой моды, но и государственные предприятия и учреждения, которые традиционно пользуются более консервативным языком. Для примера – выдержка с сайта www.gostorgi.ru/2002/m95/m95-4.xml, на котором государственное унитарное предприятие «Центр» объявляет «открытый конкурс на выбор заказчика-застройщика (управляющей компании) на освобождение от производственных функций и застройку территории Центрального административного округа…».

Есть государственные структуры, которые, воспринимая новые языковые веяния, не спешат отказываться и от старых терминов. В результате получается некоторый языковой перебор, когда одно и то же понятие или явление обозначается двумя синонимами одновременно. Процитирую слова одного из руководящих лиц государственного унитарного предприятия «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (ГУП «УЭЗ») из статьи «Ипотека на новом рубеже», в которой речь идет о локальном эксперименте по реконструкции кварталов ветхого жилого фонда в одном из административных округов Москвы на основе финансирования по ипотечной схеме Строительно-сберегательной кассы (ССК):

В переводе «заказчик-застройщик» и «управляющая компания» «сольются» в management company, тем более, что в одном из интервью другой руководитель того же ГУП «УЭЗ» заявил:

Когда создавался ГУП, привычное сейчас слово «девелопер» не использовалось, как не было и понимания сути работы управляющей компании. Хотя изначально «УЭЗ» был девелопером и именно управлял проектами, называясь заказчиком-застройщиком и — в скобках – управляющей компанией. (http://kirov.ocean.ru/articles/27573/)

А вот цитата из его же статьи, размещенной в Интернете по адресу: http://ast-ikom.ru/articles:

… ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайнов» уже одиннадцатый год работает в строительном комплексе Москвы, выполняя функции городского заказчика-застройщика (управляющей компании).

Представители бизнес-сообщества и деловой прессы между этими терминами союза «и», как правило, не ставят. Если уж им и случается использовать оба термина, то один служит объяснением другого. На сайте московского представительства японской компании «Max Co., Ltd» по адресу www.maxcorp.ru размещена статья «Инновационные технологии в монолитном строительстве», в которой говорится:

Единственные, кому крайне необходима скорость возведения здания, это … инвестор …. и заказчик-застройщик — фактически управляющая строительством компания.

Не исключено, что в переводе может понадобиться разграничить термины «заказчик-застройщик» и «управляющая компания». Например, если все про тот же ГУП «УЭЗ» говорится, что оно «было создано в 1994г. как первое предприятие в строительном комплексе с функциями по уставу не только заказчика-застройщика, но и управляющей компании для организации полного цикла в реализации крупномасштабных городских проектов комплексной застройки микрорайонов — от исходно-разрешительной документации до сдачи под ключ с решением вопросов финансирования, продажи квартир и обеспечения эксплуатации построенных объектов».

Понимая суть термина «заказчик-застройщик», перевести это не сложно. Заказчик-застройщик будет licensed construction manager, а на «управляющая компания для организации полного цикла …..» можно предложить full-cycle management company for large-scale municipal development projects, что будет, естественно, шире, чем construction manager, а именно эту разницу и требуется показать в переводе.

На практике в составе участников реализации строительного проекта возможны самые разные, порой непредсказуемые, комбинации и, как следствие, терминологические нюансы. Может оказаться необходимым отразить в переводе разницу между управляющей компанией и техническим заказчиком в том случае, когда одна и та же управляющая компания, задействованная на нескольких проектах, в отношении какого-то проекта выполняет функции технического заказчика, а в отношении других проектов нет. Бывает и такое. Дело в том, что в реальной жизни термин «технический заказчик» может использоваться как в широком значении, подразумевая весь комплекс организационно-управленческих работ, связанных со строительством, и тогда между техническим заказчиком и управляющей компанией можно практически поставить знак равенства, так и в узком смысле, когда его функции сводятся исключительно к контролю и (техническому) надзору за строительством, и в этом случае перевести его можно как technical supervisor или сonstruction supervisor. В США, кстати, существуют licensed construction supervisors.

Среди документов, сопровождающих реализацию строительного проекта, может встретиться договор, в котором будут фигурировать целых три заказчика. Двое из них будут участниками этого договора: муниципальный заказчик — с одной стороны, и технический заказчик – с другой, а в разделе «Предмет договора» будет сказано, что технический заказчик принимает на себя выполнение услуг заказчика по осуществлению технического надзора за капитальным ремонтом какого-либо объекта. Вот такие языковые сюрпризы преподносит иногда практика, но если вдуматься и вчитаться в договор, то после всей проделанной поисковой работы особых сложностей с переводом не возникнет. В словосочетании «муниципальный заказчик» заказчик — это то лицо, которое нанимает технического заказчика для выполнения определенных работ. То есть это заказчик в самом привычном смысле – сustоmer или client. Поэтому «муниципальный заказчик» можно перевести либо как municipal client, либо как сlient municipality, либо как municipality acting as client. А для перевода термина «технический заказчик» нужно посмотреть на перечень обязанностей этого лица, предусмотренных договором, понять, в каком смысле, широком или узком, он используется и в зависимости от этого выбрать нужный вариант перевода. Если перечень обязанностей, каким бы обширным он ни был, включает контроль, надзор, проверку, участие в проверках, инспектирование и тому подобные полномочия, то технический заказчик – это, скорее всего, construction supervisor, а при переводе фразы «принимает на себя выполнение услуг заказчика по осуществлению технического надзора за …» можно, как мне кажется, вообще опустить слово «заказчик» и сказать undertakes to provide technical supervision services in relation to … .

Для полноты картины стоит упомянуть еще один контекст, где может встретиться термин «заказчик» и еще один вариант перевода. Я имею в виду типовую контрактную документацию на выполнение строительных работ, разработанную Международной федерацией инженеров-консультантов. По-английски она называется International Federation of Consulting Engineers. Официальное наименование этой организации установлено на французском языке — Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils, сокращенно — FIDIC. Сокращенное наименование на русском представляет собой транслитерированный французский акроним — ФИДИК. В одной из существующих русских версий документации ФИДИК термин «заказчик» является переводом с английского, а в английских версиях это лицо именуется … employer. Это может показаться странным, но только на первый взгляд. Если углубиться в значения глагола to employ, то там можно найти не только привычное «принимать на работу», но и более широкие значения «привлекать», «ангажировать» — to engage the services of; to put to work (The American Heritage Dictionary, Fourth Edition). Именно это, согласно документам ФИДИК, и делает employer – привлекает к реализации строительного проекта консультантов, подрядчика и других лиц. Employer действительно используется в этом значении несколько, так скажем, нетрадиционно. Не случайно на конференции по международным строительным контрактам, проводившейся в Каире в 2005 году, один из выступавших специально объяснял значение этого термина именно в типовых контрактах ФИДИК:

Это слова из выступления Кристофера Уэйда (Christopher Wade), председателя Комитета ФИДИК по контрактам (FIDIC Contracts Committee). Текст выступления размещен в Интернете по адресу http://www1.fidic.org/resources/contracts/wade_overview_2005.pdf.

Документы ФИДИК написаны на так называемом «международном» (или, точнее, «европейском») английском, в котором попадаются случаи весьма своеобразного словоупотребления, как говорят носители английского, профессионально занимающиеся своим родным языком, например, в качестве редакторов. Как бы то ни было, появляется еще один вариант перевода термина «муниципальный заказчик» в строительном проекте — municipal employer.

Когда мои поиски подошли к концу, мне вспомнились слова блестящего переводчика Павла Руслановича Палажченко о том, какое это увлекательное занятие — «рыться в ворохах слов и… нащупывать нити межъязыковых соответствий”. Разыскивая нужный мне термин, удовольствие это я ощутила в полной мере.

С юридической точки зрения объявление сформулировано не совсем корректно.

Видимо, потому что заказывает выполнение работ третьим лицам и по отношению к привлекаемым специалистам действительно выступает в роли заказчика.

Застройщик и инвестор могут являться одним юридическим лицом, а могут быть и разными юридическими лицами. В том случае, когда они совпадают, «инвестор-застройщик» можно перевести как investing developer (здесь модель, по которой «страна–производитель» переводится как manufacturing country, работает).

Заметим, что здесь термины «заказчик» и «заказчик-застройщик» разграничены, поскольку под заказчиком понимается тот, кто привлек заказчика-застройщика для выполнения определенных функций, в т.ч. для осуществления финансового контроля.

Термин «заказчик-застройщик» представляется явно неудачным. Во-первых, потому что входящее в его состав существительное «заказчик» понимается в строительном контексте неоднозначно и в разных ситуациях может использоваться в разных значениях, о чем свидетельствуют приведенные выше примеры. Во-вторых, он высвечивает только одну из функций, которые выполняет обозначаемое этим термином лицо, и оставляет в тени ряд других, не менее важных, функций. И в-третьих, в составе этого термина есть слово «застройщик», которое наводит на ложный след и сбивает с толку всех, кто не является специалистом в области строительства.

Например, в европейском таможенном законодательстве существительное procedure используется в значении «режим», и фраза to place goods under a procedure является юридически абсолютно корректной, хотя грамматически может показаться несколько странной. Для примера: goods placed under the inward processing procedure и import under the temporary importation/admission procedure – это товары, помещенные под режим переработки на таможенной территории, и импорт в режиме временного ввоза.

Независимо от вида строительства в его проведении участвуют организации, связанные с друг с другом правовыми отношениями.

Инвестор — организация, финансирующая строительство. Как правило, инвестор не вмешивается в строительные вопросы и все права в распоряжении денежными средствами на это строительство передаются заказчику.

Заказчик — организация, которая формирует состав генеральных исполнителей ведет с ними денежные расчеты, осуществляет общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов. Иными словами, заказчик — это как бы «хозяин-распорядитель» стройки в целом. Возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т.е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, полученных им, например, в результате предшествующей коммерческой деятельности (может быть и не связанной со строительством).

В природоохранном строительстве инвестором, как отмечалось выше, чаще всего выступает само государство, т.е. средства идут из федерального бюджета, бюджета субъектов федерации (республик, областей), но могут участвовать и внебюджетные фонды или спонсоры (юридические и физические лица), т.е. возможно смешанное финансирование, когда участвуют различные инвесторы. Заказчиками природоохранного строительства чаще всего выступают тоже государственные организации — Министерство природных ресурсов (МПР), Госстрой России, Росгидромет, администрации республик краев или областей, местные экологические службы т.д. Возможно участие нескольких организаций-заказчиков — в этих случаях назначается «распорядитель» (чаще всего это МПР).

Застройщик — владелец земельного участка, на котором будет вестись строительство. Возможны ситуации, когда застройщик может быть одновременно и заказчиком и инвестором. Термин «застройщик» не является общепринятым, и некоторыми специалистами он понимается как термин свободного пользования, т.е. «застройщиком» могут иногда называть и заказчика, и инвестора, и владельца участка.

Основные функции заказчика, застройщика следующие:

• выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
• приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
• выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
• обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Генеральный подрядчик — главный исполнитель строительных работ, формирующий состав исполнителей более низкого иерархического уровня -субподрядчиков, ведущий с ними денежные расчеты, принимающий у них законченные работы. Чаще всего это крупная строительно-монтажная организация.

Субподрядчики — строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ, например, земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.

Важные функции, которые выполняет генеральный подрядчик строительства, заключаются в следующем:

— обеспечить исполнение обязательств, которые приняли на себя строительные подрядчики перед заказчиком, согласно основному договору;

— обеспечить исполнение обязательств касательно тех работ, которые выполняет субподрядчик, а также контролировать действия субподрядчика;

— обеспечить безопасность строительно-монтажных работ, которые выполняют подрядчики по строительству, в том числе охрану окружающей среды, пожарную безопасность и т.п.;

— надлежащим образом оформить всю проектно-сметную документацию по строительству.

Таким образом, генеральный подрядчик является подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика, на нем лежит основная ответственность по сдаче объекта «под ключ». Главное, что должен помнить подрядчик, что компания-заказчик, ее интересы и соблюдение условий договора в рамках гражданского законодательства прежде всего.

Генеральный проектировщик — главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную — силами привлекаемых субподрядных проектных организаций «проектировщиков». Генеральный проектировщик обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком). Чаще всего это крупная проектная организация, специализированная на каком-либо виде строительства (промышленном, гидротехническом, гидромелиоративном и т.д.).

Проектировщик (субподрядный) — организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта «на правах субподряда» (т.е. является как бы исполнителем у исполнителя).

Изыскатель — организация, привлекаемая проектировщиком (генеральным или субподрядным), реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Обычно изыскания выполняют специализированные (изыскательские) организации, реже изыскательские отделы крупных проектных организаций.

Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе. В договорах (или контрактах) организация выполняющая работу именуется «исполнитель», а организация, заказывающая эту работу и оплачивающая ее, именуется «заказчик». Например, в договоре генподрядчика с субподрядчиком генподрядчик «заказчик», а субподрядчик — «исполнитель». Таким образом, термин «заказчик» употребляется на практике в двух смыслах. Это может быть:

• основной распорядитель денежных средств по строительству в целом, общий координатор и контролер этого строительства;
• любой из участников строительства, заключивший хозяйственный договор, в котором он выступает как «покупатель» (т.е. оплачивает работу).

Названия документов «договор» или «контракт» в строительной практике обычно употребляются как синонимы, хотя термин «договор» имеет более свободную сферу использования. В частности, он может быть безденежным (например, договор о творческом сотрудничестве научных и производственных организаций региона). Контракт же — всегда денежный документ. При строительно-монтажных работах деньги выплачиваются заказчиком, как правило, ежемесячно, что фиксируется специальным документом — «актом приемки выполненных работ» (старое название — «акт — процентовка»). Этот акт подписывается исполнителем и заказчиком. Общая сумма выплат должна точно соответствовать установленной при заключении контракта «договорной цене» (к контракту прилагается «Протокол соглашения о договорной цене»).

На практике часто наблюдаются, отклонения от общей схемы. Например, наличие «генерального проектировщика» и «субподрядных проектировщиков» характерно лишь для больших строек. В большинстве же случаев, например, при строительстве небольших природоохранных сооружений, жилых домов, небольших промышленных предприятий нет необходимости привлечения нескольких проектных организаций — достаточно одной. Иногда (для мелких объектов) нет необходимости и в субподрядчиках-строителях — все строительные работы выполняет одна организация. Возможны еще большие отклонения, В процессе строительства проектные организации часто ведут систематический контроль за правильностью реализации своих проектов. Это называется «авторским надзором» (иногда используется термин «проектное сопровождение»). Авторский надзор выполняется на основании специального договора с заказчиком, который решает вопрос о необходимости такого надзора.

Автор проекта, заключая такой договор, получает право полного контроля строительных работ, но при этом принимает на себя ответственность за качество строительства. Все изменения конструктивных решений, возникающие в ходе строительных работ, как по линии рационализации, так и по другим причинам, должны согласовываться с представителем авторского надзора.

Для решения особо сложных технических вопросов может привлекаться научное учреждение. Если такое привлечение ведется систематически, оно именуется «научным сопровождением». Оно обычно оформляется безденежным договором или специальным протоколом. Денежные же договоры составляются по мере возникновения каждой конкретной задачи.