Разбор ситуации по шагам:
- Когда право пользования утрачивает собственник
- Утрата права пользования жилым помещением не собственником
- Социальный найм
Утратить право пользования жилым помещением может как собственник данного помещения, так и лицо, не являющееся его собственником, а также наниматель по договору социального найма.
Когда право пользования утрачивает собственник
Существует ряд условий, при которых собственник жилого помещения может лишиться права пользования этим помещением. Следует сразу отметить, что право пользования и право собственности – это не синонимы.
То есть вполне возможен вариант, при котором собственник лишится права пользования, но при этом сохранит право собственности, и в этом случае будет иметь место только ограничение в использовании жилого помещения.
Например, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ, осуществление собственником жилья переустройства или перепланировки, которые нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью, может повлечь за собой следующие последствия:
- орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, может потребовать от собственника приведения жилого помещения в первоначальное состояние;
- если собственник откажется выполнить требования по устранению внесенных конструктивных изменений, орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, вправе обратиться в суд с иском о лишении собственника права пользования помещением;
- суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
То есть, как такового, права собственности собственника не лишают, поскольку он сохраняет право на получение продажной стоимости жилья. По той же схеме производится лишение права пользования жилым помещениям в случаях, когда:
- собственник использует жилое помещение не по назначению;
- собственник нарушает права и интересы своих соседей;
- в результате ненадлежащего обращения с жильем происходит его разрушение.
Иски в суд по данным правоотношениям предъявляет орган местного самоуправления после вынесения собственнику предупреждения о необходимости устранить нарушения либо выполнить восстановительный ремонт. Отказ выполнить предписание станет основанием для вынесения судебного решения в соответствии со ст.293 ГК РФ.
Еще одним основанием для лишения собственника права пользования помещением может стать истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае, когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли.
В этом случае суд, в частности, должен установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П; Обзор, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).
Кроме того, изъятие жилого помещения у собственника возможно в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).
Утрата права пользования жилым помещением не собственником
Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации (ст. 31 ЖК РФ);
- истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ);
- продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
- использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
- расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением) (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).
Социальный найм
Утрата права пользования муниципальным жилым помещением возможна в следующих случаях:
- выезд нанимателя, зарегистрированного в указанном жилом помещении, на другое место жительства и неисполнение им обязанностей нанимателя (при этом его выезд носит постоянный, а не временный характер). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавший гражданин утрачивает право на указанное жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14);
- совершение нанимателем противоправных действий (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);
- невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В этом случае наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ);
- разрушение или повреждение жилого помещения. В подобных случаях суд выносит решение о выселении без предоставления другого жилого помещения;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении. В соответствии со ст. 91 ЖК РФ выселение производится без предоставления другого жилья;
- использование жилого помещения не по назначению. В соответствии со ст. 91 ЖК РФ выселение производится без предоставления другого жилья.
Кроме того, лишиться права пользования жилым помещением могут родители, лишенные родительских прав, если судом будет установлено, что они не могут проживать в одном помещении со своими детьми (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Выселение является крайней мерой. Оно не может использоваться без предупреждения и требования об устранении нарушений.
Приватизация жилых помещений гражданами, их занимаемыми. Наверное, одно из самых значимых достижений постсоветской России, давшее миллионам граждан реальную собственность. И в то же время, в силу своей законодательной непроработанности, породившее массу конфликтов и судебных споров, которые и сейчас, почти 30 лет спустя приятия Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не прекращаются.
Факты.
18 сентября 2007 г. А.Н. Копыток заключила договор на покупку квартиры в Липецке. Продавцом была Т.М. Еременко, выступавшая от имени себя и своей несовершеннолетней дочери Васневой Марии. Согласно ДКП имущество не было «заложено, обременено какими-либо претензиями третьих сторон, оспариванием или арестом».
В 1979 году данная квартира была выделена в качестве социального жилья для Еременко и её мужа. Где они проживали с четырьмя детьми. Старшая дочь Елена в 1997 уехала на учёбу в Дагестан. Ко времени спора, прошло 10 лет, сменила фамилию. Предположу, в связи с замужеством. В доме родителей не проживала. Сыновья Васнев Михаил и Васнев Дмитрий в 1998 и 2004 годах были приговорены к длительным срокам лишения свободы и ко времени продажи квартиры отбывали наказание. В 2006 году Еременко Т.М. и Мария Васнева стали единоличными собственниками квартиры путем приватизации. Муж и остальные дети от участия в приватизации письменно отказались.
Поскольку, после сделки, продавец Еременко Т.М. препятствовала подаче документов на государственную регистрацию, заявительница обратилась в суд с требованием признать ее право собственности на квартиру. Еременко Т.М. предъявила встречный иск. Она утверждала, что не смогла выехать, поскольку ещё не завершила сделку по покупке новой квартиры для нее и дочери Марии. 2 апреля 2008 года суд отклонил встречный иск и удовлетворил требования Копыток о государственной регистрации ее права собственности на квартиру. 12 ноября 2008 года название было зарегистрировано.
Затем Копыток подал иск на бывшую собственницу Еременко и членов её семьи, о признании их утратившим право пользования квартирой, выселении и аннулировании регистрации. 7 апреля 2009 года суд удовлетворил ее иск частично. Удовлетворил в отношении Еременко и дочери Марии, как бывших собственников и отклонил иск в отношении Елены, Михаила и Дмитрия по следующим основаниям: «По мнению сторон, в спорной квартире находятся личные вещи и имущество ответчиков (Михаил, Дмитрий и Елена). Из их письменных заявлений следует, что отказываясь от участия в приватизации, они не намеревались прекращать пользоваться квартирой. Поскольку между собственником спорной квартиры и ответчиками не было договоренности о прекращении права пользования имуществом, суд считает, что (Михаил, Дмитрий и Елена) имели право пользования квартирой. Соответственно, нет никаких правовых оснований для того, чтобы считать, что их право пользования квартирой было прекращено. Изменение права собственности на оспариваемое имущество не может служить основанием для прекращения их права пользования квартирой … Аргумент истца о том, что они (Михаил, Дмитрий и Елена) на самом деле не проживают в оспариваемой собственности, не может служить основанием для прекращения их права на пользования в отношении квартиры … Поскольку право ответчиков на пользование квартирой не прекращено, оснований для вынесения решения о их выселении нет». 27 мая 2009 года апелляционная инстанция засилила это решение.
Копыток обратилась в ЕСПЧ с жалобой, в которой ссылалась на нарушение ее права беспрепятственного пользования собственным имуществом, так как национальные суды признали права посторонних лиц на бессрочное пользование ее жильем. Она указала, что вынуждена мириться с возможным присутствием посторонних лиц в ее квартире. Свою правовую позицию заявительница обосновала ст. 8 ЕКПЧ, Право на уважение частной и семейной жизни а также ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции Защита собственности. Она просила присудить ей 100 тыс. евро в качестве компенсации материального и морального вреда, а также 7,4 тыс. евро судебных и почтовых расходов.
Возражения Правительства России:
— ст. 8 Конвенции не нарушена, поскольку на тот момент в собственности заявительницы была и другая квартира в Липецке.
— Копыток не исчерпала эффективные внутренние средства правовой защиты, поскольку ей следовало в судебном порядке признать недействительной сделку купли-продажи жилья на основании ст. 178 ГК РФ и вернуть уплаченные ею денежные средства. Напомню, продавец Еременко купила новую квартиру, которая, как единственное жилье была защищена взыскательским иммунитетом.
— Государство-ответчик отметило справедливый характер национального судопроизводства, сославшись на Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 2 июля 2009 г., согласно которому переход права собственности к другому лицу не прекращает право постоянного пользования ею иными лицами по причине их отказа принять участие в приватизации. Со ссылкой на конституционное право на жилище, в том числе бывших осужденных, Правительство РФ отметило, что ЕСПЧ не должен выступать в качестве «суда четвертой инстанции», рассматривая обстоятельства дела и толкуя национальное законодательство.
— Гражданка не представила договор о юридических услугах с ее представителем, в связи с чем отсутствует правовой повод для присуждения требуемой компенсации.
Что указал суд.
Суд сосредоточился на исследовании вопроса: были ли у государства правовые основания для вмешательства. И пришел к следующим выводам: право пользования жилой недвижимостью прямо не упоминается и не регулируется российским законодательством. Ст. 292 ГК РФ устанавливает, как общее правило, что право пользования, предоставляемое членам семьи владельца квартиры, не сохраняется после смены собственника, «если законом не предусмотрено иное”. Однако из существующего свода правовых норм такого положения не вытекает. п.4 ст. 31 ЖК РФ и ст. 19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса касаются иного рода ситуаций, а именно разрыва семейных отношений между нынешним владельцем имущества и лицами, проживающими с ним под одной крышей, а не смены собственника.
Однако, по крайней мере, с 2005 года Верховный суд истолковывает ст. 19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса как создающую исключение из общего правила ч.2 ст. 292 ГК РФ и гарантирующую право пользования членам семьи предыдущего владельца, которые отказались от участия в приватизации. В той мере, в какой общее правило в п. 2 ст. 292 было существенно изменено постановлениями Верховного суда, которые не имеют качества «статута”, требуемого согласно этому положению, суд считает, что такое развитие правовой базы, как представляется, не было ясным или предсказуемым.
По вопросу, проявила ли заявительница разумную осмотрительность, суд отмечает, что до подписания договора она убедилась в том, что трое взрослых детей больше не жили в квартире. Она также получила заверенные копии их заявления, в которых они дали согласие на приватизацию в пользу своей матери и младшей дочери и отказался воспользоваться этим правом от своего имени. В договоре было указано, что недвижимость свободна от любых претензий третьих лиц.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, в частности, недостаточнсть правовой базы, которая препятствовала заявителю, который проявил разумную осмотрительность для установления сохранившихся имущественных интересов до вступления в право собственности на недвижимость, суд приходит к выводу, что справедливый баланс не был достигнут между требованиями общего интереса общества и требованиями защиты основных прав и что бремя, возложенное на заявителя была чрезмерной. Таким образом, Суд пришел к выводу, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 ЕКПЧ. В части нарушения ст. 8 Конвенции, Суд жалобу отклонил.
Постановил: Государство-ответчик должно выплатить заявителю
— 5000 евро плюс любой налог, который может взиматься в связи с моральным ущербом; — 1500 евро плюс любой налог, который может взиматься с заявителя, в отношении расходов и издержек.
Для юристов, в сферу интересов которых входят жилищные отношения общим местом стало право лиц, проживавших в приватизированном объекте недвижимости и отказавшихся от участия в приватизации на проживание в нём, независимо от смены собственника.
Кто-то в обоснование позиции ограничивается ст. 19 Вводного закона О введении в действие ЖК РФ «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Ч. 4 Ст. 31. ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
Ссылаются на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года
«Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?
Ответ (сокращён): Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором…
Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».
Или п.18 (сокращён) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «При рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором… К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы … они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер …».
ЕСПЧ в настоящем деле сказал, что в законах, на которые ссылается Верховный суд и в своих разъяснениях находит, а вслед за ним остальной правоприменитель находят в законе то, чего в нём не было и нет. Положение: «Собственник жилого помещения не может выселить лицо, отказавшееся от участия в приватизации и ставшее бывшим членом семьи». Трансформировалось в «лицо, отказавшееся от участия в приватизации имеет право бессрочного проживания в жилом помещении независимо от смены собственника». Не основано на законе. А произвольное толкование Верховным судом закона, влекущее существенное изменение правоприменения не является ясным или предсказуемым. С учётом значения прецедентов ЕСПЧ, а так же позиции Конституционного суда, напомню постановление от 24 марта 2015 г. № 5-п по жалобе А.М. Богатырева. Или рассмотренное СКГД ВС РФ дело № 49-КГ15-7. Будем надеяться, что практика защиты добросовестного покупателя будет формироваться.
#практикаЕСПЧ #правапокупателянедвижимости #приватизация