Содержание
Сетевые компании
К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»
Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.
Но изредка случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.
Неумелые предприниматели
В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.
За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.
Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.
Опытные предприниматели
Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.
Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.
«Ларечники»
Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. — «Давай встрэтимса, пагаварим… Зачем дагавор?… Чё ты всё пищешь?…» и т.д.
Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.
Распродажи
Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.
Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.
Специфические арендаторы
Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.
После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.
Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.
Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.
Все о поиске арендаторов в торговый центр
В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники.
Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:
1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ?
Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.
2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?
В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре, кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.
3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?
Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору.
А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.
1. Не соблюдение концепции
Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов.
2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии
Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать и эксплуатация объекта становится не рентабельной.
3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).
Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.
Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.
1. Опыт
Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.
2. Скорость
Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.
3. Большая база
Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.
Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.
Также читайте новую статью: Что делать, если не удается найти арендаторов.
Что лучше – приобрести готовый магазин или переоборудовать под него подходящее помещение? Давайте сначала разберемся в терминологии. Под понятием приобретения готового магазина, будем подразумевать покупку права аренды, а не самого помещения.
Дело в том, что покупка коммерческих торговых площадей, это прямая инвестиция. Вы можете сами не торговать, а сдавать эти площади в аренду и получать пассивный доход. В случае необходимости, ликвидные площади не сложно продать и цены на них только растут.
Второй вариант, просто аренда торгового помещения для открытия в нем магазина.
В любом случае, перед тем как подыскивать вариант, стоит составить подробный бизнес-план (хотя бы для личного пользования) и, проведя ряд исследований, выбрать для начала именно тот товар, который пользуется популярностью. Вне зависимости от того, планируется ли взять в аренду действующий магазин или только помещение.
Модель развития
То есть вам понадобится некая модель развития магазина. Разберем это подробнее.
Первое, что вам нужно сделать для такой модели, это определить прогнозный товарооборот вашего будущего магазина. Эта самая трудная и ответственная задача. Именно от этой цифры будут делаться все остальные расчеты. Ошибетесь здесь, получите недостоверные результаты.
Далее, вы сможете рассчитать реализованную наценку. Для этого вам нужно знать прогнозный товарооборот и процент вашего торгового наложения. Получаете некую цифру, из которой вычитаете ваши затраты: аренда, зарплата и прочее. То что у вас получилось, это ваша чистая прибыль.
Сделав прогноз товарооборота хотя бы на два года, вы сможете рассчитать время выхода на точку безубыточности и сроки окупаемости проекта. Если, по вашим расчетам окупаемость получается более двух лет, задумайтесь над целесообразностью этого варианта.
Теперь по помещению
Значимым показателем будет фактор наличия серьезных конкурентов. Район, где располагается множество торговых точек с однообразным товаром в едином ассортименте (даже если это рынок и не ТЦ) лучше не выбирать.
Действующее торговое предприятие вряд ли будут продавать в таком месте от хорошей жизни. Магазин «с иголочки», который может привлечь какое-то количество покупателей своей новизной, так же легко их и растеряет под давлением конкурентов.
Таким образом, здесь две проблемы. Либо трафик хороший, но много конкурентов, либо конкурентов не много, но и трафика нет.
Покупка права аренды
Большинство продающих право аренды делает это в связи с проблемами с прибылью. В причинах обычно пишут: в связи с переездом в другой город, нужны инвестиции в основной бизнес, не профильный актив, и уже совсем «просто песня” – бизнес создавался изначально для продажи. Но не все так печально. Хорошие варианты, все таки попадаются. Только будьте внимательны и критично настроены.
При покупке права аренды, есть уже большой плюс. Вы знаете все финансовые показатели магазина и вам не надо ничего прогнозировать. Просто хорошенько «потрясите” владельца бизнеса, что бы получить от него всю нужную вам информацию и проверьте ее.
Любой действующий магазин имеет уже сложившийся круг клиентов, которые, даже после смены его владельца, будут постоянными посетителями. Однако чтобы привлечь новых (особенно из других районов), предпринимателю придется сделать серьезные вложения в его рекламу. Впрочем, рекламная компания для тех, кто решил взять в аренду помещение под магазин – тоже одна из основных статей расходов.
Взять в аренду уже действующий магазин – значит, полностью освободить себя от забот о переоборудовании помещения и подведении необходимых коммуникаций. Тем не менее, именно от стоимости всех нововведений, сделанных прежним владельцем или хозяином торгового помещения, и будет зависеть стоимость права уступки аренды. А она может быть довольно высокой.
Обычно посредники или владельцы, предлагающие предпринимателям такой бизнес, стараются привести его в идеальный порядок – и в плане помещения, и в отношении бухгалтерии и связей с поставщиками. Однако за внешним лоском может скрываться все что угодно. Но об этом арендатор узнает уже после подписания договора.
С одной стороны, готовый магазин уже ориентирован на определенный ассортимент, и начать торговлю в нем намного легче. Но, с другой, все попытки расширить впоследствии список наименований товаров могут вызвать непонимание постоянных покупателей или, того хуже, разрыв договоров с поставщиками.
Аренда помещения
Те, кто решил взять в аренду площадь под магазин, конечно, знают, что организация торговли потребует значительных средств на ремонт и переоборудование помещения в соответствии с требованиями СЭС и пожарной охраны. Но зато арендатор сможет обустроить и оформить его по своему желанию. Если, конечно, это не противоречит условиям договора, заключенного с владельцем.
Помещение должно иметь центры притяжения, желательно неподалеку от остановок, транспортных развязок, учреждений. Это поможет торговому предприятию наладить более-менее приличную торговлю на первых порах. «Минусом» здесь будет незаметная, но неуклонная переориентация магазина под вкусы постоянных покупателей. А это не всегда хорошо для развития торговли.
Лучше всего сначала выбрать помещение небольшой площади, даже если оно расположено «на бойком месте». Точнее даже будет сказать так: старайтесь брать столько, сколько вам необходимо для организации торговли, без излишков площадей. Помните, каждый лишний метр, снижает вашу рентабельность. Если по техническим причинам этого сделать не удается, подумайте о субаренде и пропишите такую возможность в договоре аренды сразу же.
Потенциальным покупателям может не понравиться ассортимент, несмотря на бурную рекламную компанию. И все расходы на организацию работы, переоборудование помещения и закупку товаров могут пойти прахом.
То есть, здесь минус в том, что будущий оборот магазина вам нужно прогнозировать. И есть риск ошибки в худшую сторону. Советую учитывать все факторы при таком прогнозе и делать его пессимистичным. Пускай он потом будет лучше, чем вы ожидали, а не наоборот.
Успехов!
Вариант 24. Сдача в аренду торговых площадей
Описание предметной области
Вы работаете в крупном торговом центре, сдающим в аренду коммерсантам свои торговые площади.
Вашей задачей является наведение порядка в финансовой стороне работы торгового центра.
Работы Вашего торгового центра построена следующим образом: в результате планирования Вы определили некоторое количество торговых точек в пределах Вашего здания, которые могут сдаваться в аренду.
Для каждой из торговых точек важными данными являются этаж, площадь, наличие кондиционера и стоимость аренды в день. Со всех потенциальных клиентов Вы собираете стандартные данные (название, адрес, телефон, реквизиты, контактное лицо).
При появлении потенциального клиента Вы показываете ему имеющиеся свободные площади. При достижении соглашения Вы оформляете договор, фиксируя в базе данных торговую точку, клиента, период (срок) аренды.
Цель практических заданий – приобретение навыков анализа предметной области, проектирования базы данных, ее физической реализации в СУБД Access.
Результат выполнения работы представляется в виде файла БД Access, который должен содержать:
• структуру спроектированных таблиц,
• схему данных со связями между таблицами,
• примеры форм, обеспечивающих интерфейс пользователя,
• запросы (в режиме Конструктора и на языке SQL),
• отчеты (в режиме отчета и в режиме Конструктора),
• главную кнопочную форму.
Таблица «Клиенты» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»
Запрос «Сумма аренды» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»
Форма «Клиенты» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»
Отчет «Точки с кондиционерами» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»
Готовая база данных Access «Сдача в аренду торговых площадей» доступна для скачивания по ссылке ниже.
. Готовая база данных Access Сдача в аренду торговых площадей