Как поменять наименование здания

25.08.2020
Комментариев нет

Наименование объекта недвижимости — это одна из его характеристик, которая вносится в ЕГРН в качестве дополнительных сведений. Они переносятся в ЕГРН из технического плана.

В технический план эта характеристика вносится кадастровым инженером на основании проектной документации здания (сооружения) или декларации об объекте недвижимости (ч. 8, 11 ст. 24 указанного Закона).
В каких случаях может измениться наименование здания (сооружения)
На практике наименование, как правило, соответствует функциональному использованию здания или сооружения (например, офисное здание, склад, гараж). Его изменение может повлечь и необходимость изменения наименования. Так:
если проводилась реконструкция здания (сооружения), может измениться его использование и наименование.
В этом случае для внесения изменений в ЕГРН орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, должен в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения направить в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете изменений с приложением необходимых документов (ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).
В случае невыполнения органом этой обязанности рекомендуем вам самостоятельно обратиться в Росреестр с указанным заявлением;
использование здания (сооружения) меняется без изменения его характеристик, в связи с чем вы хотите изменить и его наименование.
На сегодняшний день по вопросу о том, как внести изменения в ЕГРН в этом случае, законодательство ответа не дает. Подробнее об этом, а также о том, что можно сделать в этой ситуации, мы расскажем далее.
Какие сложности могут возникнуть при изменении наименования здания (сооружения) по инициативе собственника
Минэкономразвития России указывает, что Законом о госрегистрации недвижимости не предусмотрены нормы о внесении изменений по наименованию объекта недвижимости. Это связано с тем, что в настоящее время не урегулированы правила их присвоения объектам.
Действительно, формально на сегодняшний день изменить наименование объекта не представляется возможным. Как мы уже сказали выше, наименование относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости. Изменить их можно на основании решения (акта) органа госвласти или органов местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия или в уведомительном порядке.
Однако сведения об изменении наименования объекта не названы среди тех, которые обязательно должны направляться в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия. Кроме того, наименование объекта не указано и в числе сведений, которые вносятся в ЕГРН в уведомительном порядке.
Как можно внести изменения в ЕГРН по наименованию здания (сооружения) по вашему заявлению
С учетом вышеизложенного рекомендуем вам подать в орган регистрации прав заявление для внесения изменений по наименованию здания (сооружения). Если изменения в ЕГРН не внесут, обратитесь в уполномоченный орган госвласти или орган местного самоуправления.
Как подать заявление в орган регистрации прав для внесения изменений в ЕГРН по наименованию объекта недвижимости
Заявительный порядок для изменения наименования объекта в ЕГРН Законом о госрегистрации недвижимости тоже не предусмотрен. Однако есть примеры судебных актов, где суд указывает на такую возможность.
Для внесения изменений в ЕГРН в этом случае рекомендуем подать в орган регистрации прав:
заполненную форму заявления, которая применяется для кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимость;
документы об изменении наименования объекта, если он принадлежит организации (например, приказ), а также доверенность и иные документы, подтверждающие полномочия и личность представителя.
Перед обращением в Росреестр в этом порядке вы можете предварительно уточнить в территориальном органе, можно ли изменить наименование объекта таким способом в вашем случае. Если получите отрицательный ответ, то воспользуйтесь нашими дальнейшими рекомендациями.
Как изменить наименование здания (сооружения) по решению органов госвласти или органов местного самоуправления
Как мы уже сказали, дополнительные сведения об объекте недвижимости могут быть изменены в ЕГРН, в частности, на основании акта органа госвласти или органа местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.
Поэтому рекомендуем обратиться в подразделение органа госвласти или органа местного самоуправления (например, управление, департамент), которое занимается вопросами архитектуры и градостроительства, для получения решения об изменении наименования объекта. Предварительно вы можете уточнить, имеется ли возможность получить такое решение и в каком порядке.
На практике некоторые органы в данной ситуации идут навстречу собственникам объектов недвижимости. Они принимают и направляют такие решения в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия несмотря на то, что такая обязанность для них в ст. 32 названного Закона не установлена. В этом случае в ЕГРН вносится новое наименование здания (сооружения). Для подтверждения внесения изменений в ЕГРН вы можете запросить выписку из ЕГРН.
Если орган принял решение об изменении наименования объекта, но акт в Росреестр не направил, то рекомендуем обратиться в Росреестр самостоятельно и подать заявление о внесении сведений в ЕГРН заинтересованным лицом. Отметьте в нем знаком «V» графу «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» и укажите новое наименование здания.
Вы можете приложить к заявлению решение (акт) об изменении наименования объекта недвижимости.

Вернуться к списку статей по юриспруденции

    КАК СКЛАД СДЕЛАТЬ ЦЕХОМ? СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ НАИМЕНОВАНИЯ И РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

    Т.В. СКВОРЦОВА

    Наименование здания, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выполняет важную функцию по его идентификации среди других объектов, расположенных по тому же адресу. В особенности это актуально для территорий больших заводов, где на одном земельном участке находится несколько десятков построек. Однако простой анализ наименований зданий приводит нас к выводу, что обычно наименование не просто идентифицирует объект, а фактически задает конкретный способ его эксплуатации, например, «насосная станция», «котельная», «деревообрабатывающий цех» и т.д.

    При таких обстоятельствах у собственников, собирающихся перепрофилировать свое здание, нередко возникает желание изменить и наименование в документах. Особенно острой такая потребность становится в случае необходимости ведения в здании какой-либо лицензируемой деятельности или деятельности, требующей специального допуска. Например, наименование «детский сад» может серьезно осложнить получение лицензии на торговлю алкоголем в данном здании, даже если в действительности объект давно не используется в качестве садика.
    Как же превратить «склад» в «цех» или «гостиницу» в «административное здание»? Четко урегулированной процедуры изменения наименования здания законодательство не содержит, поэтому ответ на данный вопрос требует системного толкования различных норм права.

    Соотношение понятий наименования и разрешенного использования здания

    В силу нормативных актов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственном кадастре недвижимости <1> наименование («детский сад», «больница» и т.д.) вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП) и в кадастровые паспорта объектов недвижимости на основании первичных правоустанавливающих документов. Для законных строений такими документами являются разрешение на ввод в эксплуатацию или акт о приемке в эксплуатацию, а для самовольных построек — решение суда о признании права собственности на самовольную постройку. Разберем ситуацию с законными объектами.
    ———————————
    <1> Пункт 29 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) (далее — Правила ведения реестра); п. 34 проекта новых Правил ведения реестра, предложенных Минэкономразвития; сноска 5 Приказа Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»; п. 16 Требований к подготовке технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2010 N 403).

    Если наименование (фактически способ использования) объекта было внесено в ЕГРП на основании документа о вводе в эксплуатацию, значит, оно определяет тот вид использования, который был согласован и разрешен в момент его ввода в эксплуатацию. И действительно, если в акте о вводе в эксплуатацию написано «котельная», значит, когда-то для строительства данной котельной был предоставлен земельный участок с соответствующим разрешенным использованием, затем был подготовлен проект здания, соответствующего всем требованиям, предъявляемым к котельной, это здание было обследовано на соответствие проекту и запущено в эксплуатацию в качестве котельной.
    На основании изложенного напрашивается очевидный вывод: наименование, внесенное в кадастр недвижимости и в ЕГРП на основании документов о вводе в эксплуатацию, по своему юридическому смыслу зачастую определяет разрешенное использование объекта, изначально определенное при его строительстве. То есть, несмотря на отсутствие в реестрах графы «разрешенное использование» для нежилых зданий, в графе «Наименование» в действительности фиксируется именно эта его характеристика. Такой подход поддержан Определением ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10 по делу N А51-14233/2008. С учетом данного вывода переходим к основному вопросу статьи.

    Как изменить наименование нежилого здания?

    Итак, мы видим, что наименование нежилого здания, указанное в ЕГРП, фактически увязано с его разрешенным использованием. При таких обстоятельствах логично предположить, что изменение наименования здания должно производиться не сложнее, чем изменение вида его разрешенного использования.
    В силу частей 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) за собственником объекта капитального строительства закреплено право самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа видов, закрепленных градостроительными регламентами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности.
    Проще говоря, гостиницу можно использовать в качестве офиса, если правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны предусмотрено размещение офисных зданий, а само здание соответствует требованиям, предъявляемым к офисам. При этом никаких специальных разрешений для этого не нужно. Эта позиция поддержана рядом специалистов, рассматривавших данный вопрос <2>.
    ———————————
    <2> Андрианов Н., Сергейчук Д., Аветисян С., Парщиков Е. Какими видами деятельности может заниматься ИП? // Административное право. 2012. N 4. С. 69 — 74; Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 — 18.

    Поскольку закон запрещает устанавливать какие-либо процедуры предварительного согласования для изменения способа использования здания, было бы разумно предоставить собственнику возможность изменить и наименование своего здания, определяющее его разрешенное использование, по простому заявлению.
    Однако необходимо понимать, что ст. 37 Градостроительного кодекса РФ не регулирует процедуру внесения изменений в ЕГРП. Для этого существует специальное законодательство.
    В настоящее время в силу п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) изменение любых характеристик объектов недвижимости в ЕГРП происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН). При таких обстоятельствах задача по изменению наименования здания в ЕГРП фактически сводится к изменению наименования в кадастре.
    Необходимо отметить, что графа «Наименование» появилась в ГКН только после октября 2013 г. По этой причине отсутствуют какие-либо официальные разъяснения или судебная практика по вопросу о применении законодательства о кадастре недвижимости при изменении наименований зданий. Однако анализ нормативной базы дает основания для следующих выводов.
    В силу прямого указания подп. 3 п. 1 ст. 22 Закона о кадастре изменение кадастровых сведений об объекте недвижимости производится на основании заявления собственника с приложением технического плана объекта недвижимости, содержащего новые сведения о данном объекте.
    Между тем нужно понимать, что технический план здания — это масштабный документ, содержащий его полноценное техническое описание. Стоимость изготовления технического плана часто измеряется десятками, а иногда и сотнями тысяч рублей. Зачем представлять технический план, если конструктивные характеристики здания не изменились?
    Однако, даже если согласиться с необходимостью представления технического плана (что поделать, так написано в Законе), возникает естественный вопрос: на основании чего кадастровый инженер вправе указать в техническом плане наименование здания, отличное от данных, содержащихся в ЕГРП?
    Во-первых, в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 N 42) и требованиями к подготовке технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2010 N 403) (далее — Требования) указание в техническом плане наименования здания выполняется только при его наличии, например, для Храма Христа Спасителя или Театра оперы и балета. Обязанность указывать наименование типовых зданий в нормативных актах не закреплена, поэтому сама возможность изменения наименования на основании технического плана представляется неочевидной.
    Во-вторых, и это главное, в силу п. 16 Требований сведения об объекте недвижимости вносятся в технический план на основании проектной документации или документа о вводе данного объекта недвижимости в эксплуатацию. И лишь при отсутствии необходимости получения таких документов в силу норм градостроительного законодательства кадастровый инженер вправе приложить к техническому плану декларацию собственника, содержащую характеристики объекта недвижимости.
    Таким образом, Закон о кадастре недвижимости вновь возвращает нас к градостроительному законодательству. Если ГрК РФ требует получения нового разрешения на ввод в эксплуатацию для изменения наименования здания, то оно должно быть приложено к техническому плану. Если же такая обязанность отсутствует, то изменение наименования можно выполнить на основании декларации собственника.
    Как я уже отмечала, ст. 37 ГрК РФ действительно дает собственнику право перепрофилировать свое здания без получения дополнительных разрешений и согласований, т.е. новое разрешение на ввод в эксплуатацию, которое должно выдаваться лишь при реконструкции объекта, получать не нужно. Кроме того, понятие «реконструкция», закрепленное в ныне действующем Градостроительном кодексе РФ (ст. 1 ГрК РФ), в отличие от предыдущего градостроительного закона, не считает реконструкцией изменение назначения здания, а изменение вида разрешенного использования объекта недвижимости возможно не только без реконструкции, но и вообще без каких-либо строительных работ <3>.
    ———————————
    <3> Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС «КонсультантПлюс», 2005; Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 — 18.

    Таким образом, по моему мнению, новое наименование нежилого здания должно вноситься в кадастр недвижимости и в ЕГРП на основании технического плана (хоть это и представляется странным с точки зрения здравого смысла) с приложенной к нему декларацией собственника. Этот подход разделяет управление Росреестра по Челябинской области <4>.
    ———————————
    <4> Письмо управления Росреестра по Челябинской области от 24.07.2014 N 0487-3/14-17 (ответ на частный запрос).

    Однако, рассматривая данный вопрос, нельзя обойти вниманием позицию судей Высшего Арбитражного Суда, изложенную в Определении ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10 по делу N А51-14233/2008. Данное Определение не относится к изменению наименования здания в ГКН (судебной практики, разъясняющей применение в этой ситуации законодательства о кадастре недвижимости, как я уже отмечала, пока нет), однако касается изменения наименования здания напрямую в ЕГРП.
    Названным Определением ВАС передал в Президиум с отрицательным заключением дело, по которому ранее в трех инстанциях были удовлетворены требования собственника здания о государственной регистрации изменения наименования нежилого здания. Собственник объекта недвижимости, выполнив перепланировку и ремонт здания автосервиса, решил переименовать его в гостиницу для последующего использования в качестве гостиницы. Разъяснения судей по спорному вопросу, изложенные в данном Определении, не попали в постановление Президиума и не приобрели обязательное для судов значение только потому, что в последний момент истец отказался от иска.
    Итак, к сути документа.
    1. Наименование объекта в ЕГРП и в акте ввода в эксплуатацию суд фактически считает доказательством присвоения соответствующего вида разрешенного использования земельному участку, на котором указанный объект расположен, и полагает, что без изменения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка изменение наименования здания невозможно: «…в силу прямого указания закона пределы разрешенного целевого использования земельного участка как предоставленного для строительства здания определенного назначения действуют и для новых собственников данного здания независимо от их количества и факта оформления земельных отношений с собственником земельного участка».
    В этом деле суд рассмотрел ситуацию, когда правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования утверждены не были, поэтому «на основании статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ …решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации…».
    В настоящий момент правила землепользования и застройки уже утверждены в большинстве населенных пунктов, следовательно, сейчас решение местной администрации об изменении разрешенного использования каждого земельного участка и объекта капитального строительства не требуется. Однако и сейчас разрешенное использование земельного участка может в рамках градостроительных регламентов изменить только собственник соответствующего земельного участка (а не здания). Таким образом, в соответствии с позицией, изложенной в определении, и в настоящее время изменить способ использования своего здания может только то лицо, которое обладает возможностью изменения разрешенного использования земельного участка, т.е. одновременно является собственником земли под зданием.
    2. Второй вывод, который можно сделать из рассмотренного определения, сводится к тому, что соответствие здания техническим регламентам для использования по новому назначению должно подтверждаться актом о вводе в эксплуатацию реконструированного объекта с новым назначением.
    «К гостиницам и автосервисному центру применяются разные по объему требования (в том числе по месторасположению, энергоснабжению, пожарной безопасности), в связи с чем акт о вводе здания в эксплуатацию как автосервисного центра и полученные для него разрешения различных контролирующих органов не могут автоматически считаться достаточными для ввода в эксплуатацию гостиницы.
    (…)
    Между тем изменение целевого назначения объекта, выходящее за рамки разрешенного использования земельного участка, относится к правовым основаниям законности возведения и эксплуатации данного объекта, а не к его техническим характеристикам как строительной конструкции. Такие изменения требуют наличия иных правоустанавливающих документов на земельный участок и сам объект, в связи с чем возникает необходимость его повторной регистрации, а не соблюдения процедуры уточнения ранее внесенных в реестр сведений».
    Таким образом, по мнению суда, не имеет значения, соответствует ли здание требованием технических регламентов к планируемой в здании деятельности (хотя именно это обстоятельство названо в ст. 37 ГрК РФ как значимое), важно лишь то, что не было получено разрешение на реконструкцию. Суд фактически ставит знак равенства между перепрофилированием и реконструкцией здания, хотя прямые нормы Градостроительного кодекса говорят о другом. Кроме того, суд указывает, что перед тем, как менять способ использования здания, необходимо выкупить в собственность земельный участок под ним и изменить разрешенное использование земли, что юридически понятно, однако с точки зрения здравого смысла представляется излишним. Какая разница постояльцам будущей гостиницы, оформлены ли земельные права ее владельцев, если сама гостиница находится в допустимом месте и соответствует требованиям, предъявляемым к гостиницам? Какие права муниципального образования нарушаются перепрофилированием, если гостиница находится в территориальной зоне, допускающей размещение гостиниц?
    Надо сказать, ни одного судебного акта, подтверждающего или опровергающего право собственника свободно переименовать свое здание в современных условиях, мне найти не удалось. Все обнаруженные постановления судов, рассматривающих споры об изменении наименования зданий в ЕГРП, содержат отказы в исковых требованиях по разным причинам, не связанным с применением актуального градостроительного законодательства (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.11.2012 по делу N А45-16430/2012, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 N 09АП-6915/2010-АК по делу N А40-100087/09-152-772).
    При таких обстоятельствах в реальной практике, к сожалению, вполне может победить позиция о том, что переименование здания должно производиться на основании разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, несмотря на то, что в реальности реконструкция требуется далеко не всегда.
    Так или иначе приходится констатировать, что в правоприменительной практике имеют место дополнительные, не предусмотренные законом ограничения в реализации норм Градостроительного кодекса РФ о свободе собственника при перепрофилировании нежилых зданий.
    Кроме того, необходимо отметить, что изменить наименования зданий, расположенных за пределами населенных пунктов, например на землях промышленности, еще сложнее, поскольку на них градостроительные регламенты не распространяются. Как отмечает Е.В. Старова, вопрос о разрешенном использовании земель промышленности и расположенных на них объектов законодательно фактически не урегулирован <5>.
    ———————————
    <5> Старова Е.В. Целевое назначение земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации промышленных объектов: проблемы применения административной ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2. С. 18 — 20.

    В целях устранения выявленных недоработок и противоречий представляется весьма желательным внесение изменений в законодательство о кадастре недвижимости, а также решение вопроса о разрешенном использовании земель и объектов, на которые не распространяются градостроительные регламенты. Пока же этого не произошло, можно лишь посоветовать собственникам при возникновении необходимости перепрофилирования своего здания пойти от простого к сложному. В конце концов вероятность того, что вам все же удастся внести соответствующие изменения в ГКН по заявлению (или хотя бы по техническому плану с приложенной декларацией), все-таки существует, ведь устоявшейся позиции нет. Будем формировать практику сами.

    Литература

    1. Андрианов Н., Сергейчук Д., Аветисян С., Парщиков Е. Какими видами деятельности может заниматься ИП? // Административное право. 2012. N 4. С. 69 — 74.
    2. Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 — 18.
    3. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС «КонсультантПлюс», 2005.
    4. Старова Е.В. Целевое назначение земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации промышленных объектов: проблемы применения административной ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2. С. 18 — 20.

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Недвижимость любого характера подлежит строгому описанию и учету в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН, поэтому все изменения, связанные с подобными объектами, а также с их владельцами, должны четко документироваться. Сегодня процесс регламента подачи данных и заявлений на изменение записей в ЕГРН существенно упрощен и с подобной заявкой в Реестр может обратиться любое лицо. Однако сама процедура не стала проще, даже еще более запутаннее. Грамотно и в оптимальные сроки собрать необходимый пакет документов, разобраться со спорными вопросами, и внести изменения в результате перепланировки, реконструкции или иного фактического изменения характеристик помещения или здания, по-прежнему могут только профессионалы этой области.

Изменение площади объекта

Одним из самых существенных изменений, вносимых в ЕГРН Росреестр, является изменение площади объекта. Это может произойти как за счет реального присоединения или отделения некоторой площади, если речь идет о частном доме, нежилом помещении, или земельном участке, так и о таких процедурах как раздел или выдел отдельного помещения или земельного участка. В том числе обязательно должны быть зарегистрированы в ЕГРН Росреестре следующие изменения с недвижимостью как:

  • присоединениеили объедение объекта недвижимости;
  • раздел нежилого здания, нежилого помещения, земельного участка;
  • выделение площади нежилого помещения или земельного участка в натуре;
  • перепланировка;
  • реконструкция здания;
  • повторные замеры уполномоченными лицами;
  • исправление технических ошибок.

Владельцам стоит помнить, что данные правила в равной степени касаются как жилых, так и нежилых помещений. Профессиональное оформление внесения изменений сведений в Росреестре – необходимая услуга, поскольку так провести изменения в ЕГРН, т.к. в будущем без регистрации в Росреестре совершенных изменений невозможно будет провести никакие операции с недвижимостью. Кроме того, специалисты могут зарегистрировать внесение изменений в ЕГРН даже в том случае, если заявление нам внесение уже было приостановлено или и вовсе получен отказ.

Нередко возникает и ситуация, когда новый добросовестный владелец имущества вынужден самостоятельно регистрировать те изменения в площади объекта, которые были внесены фактически задолго до него. Особенно часто с подобной ситуацией сталкиваются наследники недвижимого имущества, которое подвергалось перепланировке. Законодательство дает множество возможностей для того, чтобы узаконить все имеющиеся данные, но сделать это самостоятельно практически невозможно, а при участии опытных юристов возможная даже срочная регистрация пристроек к нежилым зданиям или к индивидуальным частным домам, которые в ином случае могли бы классифицироваться как самострой.

Еще одно изменение в ЕГРН, связанное непосредственно с площадью, — это изменение конфигурации участка даже при сохранении площади. Это нередко происходит с дачными и приусадебными участками. Для того, чтобы в дальнейшем без задержек и затруднений совершать операции купли-продажи, ипотеки, наследования или дарения, новые точные данные следует сразу внести в Реестр недвижимости.

ЕГРН для физических лиц

Единый Государственный Реестр недвижимости представляет собой достаточно сложную базу данных, состоящую из сведений Кадастрового учета и Реестра прав на недвижимость, в которых содержится множество разнообразных реквизитов. Внесение изменений возможно практически в каждый из них. Физическим лицам, то есть обычным гражданам, следует помнить, что изменения могут быть при необходимости внесены в графы:

  • уникальные технические характеристики объекта недвижимости;
  • почтовый адрес объекта;
  • ФИО всех собственников, дата и место рождения каждого, СНИЛС, паспортные данные, если собственник-юридическое лицо, тогда реквизиты организации;
  • наличие обременений, арестов или запретов.

ЕГРН для организаций

Особенно тщательно за актуальностью информации в ЕГРН стоит следить компаниям, в чьей собственности находится недвижимость. Изменения могут быт внесены в разделы:

  • наименования и реквизиты юридического лица – собственника объекта;
  • юридический адрес юридического лица;
  • указание площади, в том числе ее уточнение, иные характеристики;
  • наличие судебных арестов.

Также следует учитывать, что необходимо своевременно исправлять технические ошибки, внесенные в ЕГРН по недосмотру. К сожалению, подобные ситуации не редкость, и в этом случае понадобится работа грамотного юриста.

Что требуется?

Для того, чтобы подать заявление в Росреестр, потребуется собрать ряд документов, а затем обратиться в сам орган. Это можно сделать лично, однако стоит помнить, что гораздо более удобным вариантом будет обращение в специализированные компании. Во-первых, специалист может заниматься данным вопросом в рабочее время, в то время как частному лицу, владельцу крайне неудобно подстраиваться под график работы Реестра. Во-вторых, профессионально составленные документы никогда не возвращаются на доработку и такие заявления не отклоняются, поскольку в них уже учтены все типичные ошибки и причины отказов. В третьих, при внесении изменений Кадастровый учет ЕГРН потребуется технический план, который может составить только лицензированный кадастровый инженер, Кадастровая палата Росреестра- крайне придирчивый орган, и возможны приостановления в регистрации, которые профессионалы в отличии от обывателя быстро исправляют.

Если необходимо внести изменения, связанные с изменением фактической площадью объекта или его реальными границами, без кадастрового инженера не обойтись однозначно. Это обязательное условие. Лучшим вариантом будет привлечь к дальнейшему анализу имеющихся после изменения документов специалиста, который и будет затем заниматься регистрацией изменения площади объекта. В этом случае вероятность технических ошибок минимальна.

К заявлению в Росреестр следует приложить полный пакет документов, включая Тех. план на внесение изменений на диске. Лучше также приложить все документы подтверждающие права собственника на объект и технические данные. Чем полнее будет пакет документов, тем выше шансы с первого раза получить удовлетворение поданного заявления. Если вносимые изменения связаны с каким-либо сделками с недвижимостью, переходом прав собственности или ипотекой, необходимо предоставить также заверенные копии всех подтверждающих документов. В том числе должны прилагаться нотариально заверенные договора и соглашения. Важно, чтобы они до подачи их в Росреестр были проверены и нотариально утверждены, поскольку в случае отказа все данные о процедурах будут внесены в соответствующие разделы ЕГРН, а это нежелательно для собственников.

Регистрация изменения площади, других данных, как правило, занимает достаточно много времени у частных лиц. Однако при обращении к специалистам возможно даже проведение ускоренной процедуры. Это очень выгодно в случае, когда привести сведения по объекту недвижимости в ЕГРН в соответствие с действительностью необходимо ввиду срочной сделки.

Письмо № ОГ-Д23-4974 от 24 апреля 2017 г. относительно: наименования здания; изменения назначения помещения или здания; жилого строения

30.05.17

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно наименования здания.

В соответствии с пунктом 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведения о наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Согласно частям 2, 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав:

в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом № 218-ФЗ.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.

Относительно изменения назначения помещения или здания.

В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования. При этом по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения, а также наименование здания не относятся.

При этом Жилищным кодексом Российской Федерации определен порядок изменения назначения помещений (глава 4), однако порядок изменения назначения здания законодательством Российской Федерации не установлен. Кроме того, необходимо учитывать, что изменение назначения помещения в здании не влечет изменение назначения здания, в котором таком помещение расположено.

В этой связи, согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

В случае, если указанные в частях 1, 5, 7 – 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Относительно жилого строения отмечаем.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Постановление № 7-П) в связи с жалобами ряда граждан» признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках.

При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.

Исходя из того, что жилищное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности являются сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых, дачных земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).