Справочник Бухгалтера

Таблица 1

Использование коэффициентов влияния факторов оценки для расчета кадастровой стоимости земельных участков

Категория земель		Вид функционального использования земель (дата(ы) кадастровой оценки земель)
		Жм, Жу, ОД, П, Р, СТ и ДК (01.01.2007, 01.01.2008, 01.01.2009, 01.01.2010)	Жм, Жу, ОД, П, Р, СТ и ДК (01.01.2011, 01.01.2012, 01.01.2013, 01.01.2014)		Жм (01.07.2015)	Жу, Р, СТ и ДК (01.07.2016)	ОД (01.07.2017)	П (01.07.2018)
Земли городов и городских поселков		Использование коэффициентов не требуется
Земли садоводческих товариществ и дачных кооперативов		Использование коэффициентов не требуется
Земли сельских населенных пунктов	Минского района	Таблица 2	Использование коэффициентов не требуется
	Дзержинского, Гродненского, Брестского, Витебского, Могилевского, Гомельского районов		Таблица 2		Таблица 3	Использование коэффициентов не требуется
	Смолевичского, Пуховичского, Молодечненского, Логойского районов					Таблица 4	Использование коэффициентов не требуется
	Для всех районов, кроме вышеперечисленных						Таблица 5	Таблица 6
Земли, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов		Таблица 7			Таблица 8	Таблица 9	Таблица 10	Таблица 11

Жм — вид функционального использования земель ”жилая многоквартирная зона»

Жу — вид функционального использования земель ”жилая усадебная зона»

ОД — вид функционального использования земель ”общественно-деловая зона»

П — вид функционального использования земель ”производственная зона»

Р — вид функционального использования земель ”рекреационная зона»

CТ и ДК — садоводческие товарищества и дачные кооперативы

При подготовке сведений о кадастровой стоимости земельных участков для целей, предусмотренных законодательством, используются содержащиеся в регистре стоимости земель, земельных участков государственного земельного кадастра (далее – регистр стоимости) результаты кадастровой оценки:

земель городов и поселков городского типа;

земель сельских населенных пунктов;

земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов;

земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов.

Информацию о кадастровой стоимости земель, земельных участков в установленном порядке можно получить в ГУП ”Национальное кадастровое агентство» или в областных агентствах и их филиалах, а также в режиме дистанционного доступа к регистру стоимости с использованием глобальной компьютерной сети Интернет через сайт vl.nca.by на безвозмездной основе.

Кадастровая стоимость земель, земельных участков в настоящее время применяется при определении следующих платежей:

а) земельный налог или арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности;

б) плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

в) плата за предоставление земельного участка в частную собственность граждан Республики Беларусь или негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;

г) выкуп земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд;

д) начальная цена земельного участка, при проведении аукционов по продаже земельных участков в частную собственность;

е) начальная цена права заключения договора аренды земельного участка при проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков;

ж) начальная цена земельного участка или права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, при проведении аукционов по продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, одновременно с продажей земельного участка в частную собственность негосударственному юридическому лицу Республики Беларусь или права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества;

з) начальная цена права проектирования и строительства юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем капитального строения (здания, сооружения) на предоставляемом земельном участке, на котором находятся объекты, подлежащие сносу, при проведении аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);

и) минимальная цена земельного участка, находящегося в частной собственности, при его возмездном отчуждении (по запросам нотариусов).

Для определения размеров указанных платежей следует учитывать порядок и технологии проведения кадастровой оценки земель, земельных участков в отношении различных территорий, видов функционального использования земель и дат оценки.

1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях городов и поселков городского типа, для всех видов функционального использования земель (”жилая многоквартирная зона», ”жилая усадебная зона», ”рекреационная зона», ”общественно-деловая зона», ”производственная зона»), а также на землях садоводческих товариществ и дачных кооперативов, вне зависимости от даты кадастровой оценки земель, для целей, перечисленных в пунктах а) – и), производится путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны из регистра стоимости на площадь земельного участка.

2. В отношении земельных участков, расположенных на землях сельских населенных пунктов.

2.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков для целей, перечисленных в пунктах а), и), производится путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны из регистра стоимости на площадь земельного участка.

2.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков для целей, перечисленных в пунктах б) – з), производится путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны из регистра стоимости на площадь земельного участка и, при необходимости, на коэффициенты влияния факторов оценки в соответствии с таблицей 1 Приложения 1 к данному письму, где приведены ссылки на номера таблиц из Приложения 1, содержащих значения коэффициентов, на которые необходимо умножить кадастровую стоимость 1 кв.м земель оценочной зоны.

Применение коэффициентов, учитывающих обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями, следует производить исходя из видов функционального использования земель ”жилая усадебная зона» и ”рекреационная зона» с датой кадастровой оценки 01.07.2016, ”общественно-деловая зона» (01.07.2017) и ”производственная зона» (01.07.2018), а также из уровня кадастровой стоимости земельного участка площадью 1000 кв.м по видам функционального использования земель ”жилая усадебная зона» и ”рекреационная зона» и земельного участка площадью 50 кв.м по видам функционального использования земель ”общественно-деловая зона» и ”производственная зона» (столбец №1 таблиц 4-6).

Применение коэффициентов, учитывающих обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями, следует производить при их фактическом наличии с любой стороны улицы, на которой расположен земельный участок, и/или при наличии технической возможности подключения, подтвержденной ответственной эксплуатирующей организацией.

3. В отношении земельных участков, выделенных на землях, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов.

3.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков для целей, перечисленных в пунктах а), и), производится путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны из регистра стоимости на площадь земельного участка.

3.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков для целей, перечисленных в пунктах б) – з), производится путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны из регистра стоимости на площадь земельного участка и на коэффициенты влияния факторов оценки в соответствии с таблицей 1 Приложения 1 к данному письму, где приведены ссылки на номера таблиц из Приложения 1, содержащих значения коэффициентов на которые необходимо умножить кадастровую стоимость 1 кв.м земель оценочной зоны.

Применение коэффициентов, учитывающих обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями, следует производить исходя из видов функционального использования земель ”жилая усадебная зона» и ”рекреационная зона» с датой кадастровой оценки 01.07.2016, ”общественно-деловая зона» (01.07.2017) и ”производственная зона» (01.07.2018), а также из уровня кадастровой стоимости земельного участка площадью 1000 кв.м по видам функционального использования земель ”жилая усадебная зона» и ”рекреационная зона» и земельного участка площадью 500 кв.м по видам функционального использования земель ”общественно-деловая зона» и ”производственная зона» (столбец №1 таблиц 9-11).

Применение коэффициентов, учитывающих обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями, следует производить при наличии технической возможности подключения централизованных коммуникаций или при наличии таких коммуникаций на земельном участке или в пределах 100 м от границ земельного участка.

4. Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в более чем одной оценочной зоне, определяется исходя из кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны, в которой расположена большая по площади часть земельного участка.

5. Изменения в административно-территориальном устройстве, произошедшие с даты кадастровой оценки земель, не учитываются при расчете кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется, исходя из кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны, в границах которой он расположен на дату кадастровой оценки земель.

В случае применения упрощенного вида оценочного зонирования земель сельских населенных пунктов кадастровая стоимость земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны сельского населенного пункта.

6. Выбор валюты, в которой выражена кадастровая стоимость земель, земельных участков, осуществляется на основании нормативного правового акта, регулирующего порядок определения таких платежей.

7.В целях единообразия подготовки сведений о кадастровой стоимости земельных участков для целей, предусмотренных законодательством, рекомендуется использовать примерную форму сведений о кадастровой стоимости земельного участка (Таблица 12). Строки 8-15 примерной формы следует заполнять в соответствии с рекомендациями пунктов 1-3 настоящего письма.

Таблица 2

№ п/п	Наименование фактора оценки	Значение коэффициента*
		да	нет
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным газоснабжением	1,60	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоснабжением	1,30	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоотведением (канализацией)	1,20	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным теплоснабжением	1,20	1,00
	Наличие асфальтированного подъезда	1,10	1,00
	Санитарно-защитная зона	0,90	1,00
	Хутор или труднодоступная местность	0,70	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) электроснабжением	1,00	0,90

* В соответствии с приложением 6 к Инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 21 мая 2007 г. № 31 (в редакции постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 ноября 2007 г. № 60) либо приложением Д ТКП 52.2.01-2011 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков населенных пунктов Республики Беларусь»

Таблица 3

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков сельских населенных пунктов по виду функционального использования земель ”жилая многоквартирная зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2015

№ п/п	Наименование фактора оценки	Значение коэффициента*
		да	нет
	Газоснабжение (или возможность подключения)	1,40	1,00
	Централизованное водоснабжение (или возможность подключения)	1,30	1,00
	Централизованное водоотведение (канализация) (или возможность подключения)	1,20	1,00
	Централизованное теплоснабжение (или возможность подключения)	1,20	1,00
	Подъезд по автомобильной дороге с усовершенствованным покрытием (цементно-бетонные, асфальтобетонные, черные гравийные и черные щебеночные	1,00	0,95
	Электроснабжение	1,00	0,90

*В соответствии с приложением А ТКП 52.2.04-2016 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель ”жилая многоквартирная зона»

Таблица 4

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков сельских населенных пунктов по виду функционального использования земель ”жилая усадебная зона» и ”рекреационная зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2016

* Размер базовой величины в Республике Беларусь на дату кадастровой оценки земель составлял 21 белорусский рубль.

** Носит информационный характер. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 1000 кв.м в базовых величинах (столбец №1) переведена в белорусские рубли с учетом значения базовой величины на дату кадастровой оценки земель 01.07.2016

*** В соответствии с приложением В ТКП 52.2.05-2016 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по видам функционального использования земель ”жилая усадебная зона» (включая садоводческие товарищества и дачные кооперативы) и ”рекреационная зона»

Таблица 5

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков сельских населенных пунктов по виду функционального использования земель ”общественно-деловая зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2017

* Размер базовой величины в Республике Беларусь на дату кадастровой оценки земель составлял 23 белорусских рубля.

** Носит информационный характер. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 500 кв.м в базовых величинах (столбец №1) переведена в белорусские рубли с учетом значения базовой величины на дату кадастровой оценки земель 01.07.2017.

*** Для целей кадастровой оценки земель фактор оценки ”централизованное отопление (или возможность подключения)» является комплексным показателем, который учитывает наличие фактора(ов) оценки ”газоснабжение (или возможность подключения)» и/или ”централизованное теплоснабжение (или возможность подключения)».

**** В соответствии с приложением Е ТКП 52.2.06-2017 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель ”общественно-деловая зона»

Таблица 6

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков сельских населенных пунктов по виду функционального использования земель ”производственная зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2018

* Размер базовой величины в Республике Беларусь на дату кадастровой оценки земель составлял 24,5 белорусских рубля.

** Носит информационный характер. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 500 кв.м в базовых величинах (столбец №1) переведена в белорусские рубли с учетом значения базовой величины на дату кадастровой оценки земель 01.07.2018.

*** Для целей кадастровой оценки земель фактор оценки ”отопление (или возможность подключения)» является комплексным показателем, который учитывает наличие фактора(ов) оценки ”газоснабжение (или возможность подключения)» и/или ”централизованное теплоснабжение (или возможность подключения)».

**** В соответствии с приложением Ж ТКП 52.2.08-2018 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель ”производственная зона»

Таблица 7

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, с датами кадастровых оценок 01.01.2007, 01.01.2009, 01.01.2010, 01.01.2011, 01.01.2012, 01.01.2013, 01.01.2014

№ п/п	Наименование фактора оценки	Значение коэффициента*
		да	нет
	Обеспеченность (возможность подключения) электроснабжением	1,10	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным газоснабжением	1,30	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоснабжением	1,30	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоотведением (канализацией)	1,20	1,00
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным теплоснабжением	1,20	1,00
	Наличие асфальтированного подъезда	1,10	1,00
	Наличие железнодорожного подъезда (для производственной зоны)	1,10	1,00
	Доступность автодорог (менее 500 м по прямой) международного и республиканского значения	1,10	1,00

* В соответствии с приложением 2 к Инструкции по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 21 мая 2007 г. № 31 (в редакции постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 ноября 2007 г. № 60) либо приложением Б ТКП 52.2.03-2011 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов»

Таблица 8

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, по виду функционального использования земель ”жилая многоквартирная зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2015

№ п/п	Наименование фактора оценки	Значение коэффициента*
		да	нет
	Электроснабжение	1,10	1,00
	Газоснабжение (или возможность подключения)	1,40	1,00
	Централизованное водоснабжение (или возможность подключения)	1,30	1,00
	Централизованное водоотведение (канализация) (или возможность подключения)	1,20	1,00
	Централизованное теплоснабжение (или возможность подключения)	1,20	1,00
	Подъезд по автомобильной дороге с усовершенствованным покрытием (цементно-бетонные, асфальтобетонные, черные гравийные и черные щебеночные	1,05	1,00
	Доступность международных и республиканских автомобильных дорог (расстояние не более 500 м по прямой)	1,10	1,00

* В соответствии с приложением А ТКП 52.2.04-2016 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по видам функционального использования земель ”жилая многоквартирная зона»

Таблица 9

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, по виду функционального использования земель ”жилая усадебная зона» и ”рекреационная зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2016

* Размер базовой величины в Республике Беларусь на дату кадастровой оценки земель составлял 21 белорусский рубль.

** Носит информационный характер. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 1000 кв.м в базовых величинах (столбец №1) переведена в белорусские рубли с учетом значения базовой величины на дату кадастровой оценки земель 01.07.2016.

*** В соответствии с приложениями В и М ТКП 52.2.05-2016 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по видам функционального использования земель ”жилая усадебная зона» (включая садоводческие товарищества и дачные кооперативы) и ”рекреационная зона».

Таблица 10

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, по виду функционального использования земель ”общественно-деловая зона»

с датой кадастровой оценки земель 01.07.2017

* Размер базовой величины в Республике Беларусь на дату кадастровой оценки земель составлял 23 белорусских рубля.

** Носит информационный характер. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 500 кв.м в базовых величинах (столбец №1) переведена в белорусские рубли с учетом значения базовой величины на дату кадастровой оценки земель 01.07.2017.

*** Для целей кадастровой оценки земель фактор оценки ”централизованное отопление (или возможность подключения)» является комплексным показателем, который учитывает наличие фактора(ов) оценки ”газоснабжение (или возможность подключения)» и/или ”централизованное теплоснабжение (или возможность подключения)».

**** В соответствии с приложением Н и П ТКП 52.2.06-2017 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель ”общественно-деловая зона».

Таблица 11

Факторы оценки и коэффициенты их влияния на кадастровую стоимость земель, земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, по виду функционального использования земель ”производственная зона» с датой кадастровой оценки земель 01.07.2018

* Размер базовой величины в Республике Беларусь на дату кадастровой оценки земель составлял 24,5 белорусских рубля.

** Носит информационный характер. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 500 кв.м в базовых величинах (столбец №1) переведена в белорусские рубли с учетом значения базовой величины на дату кадастровой оценки земель 01.07.2018.

*** Для целей кадастровой оценки земель фактор оценки ”отопление (или возможность подключения)» является комплексным показателем, который учитывает наличие фактора(ов) оценки ”газоснабжение (или возможность подключения)» и/или ”централизованное теплоснабжение (или возможность подключения)».

**** В соответствии с приложением Ж ТКП 52.2.08-2018 ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель ”производственная зона».

Таблица 12

Примерная форма подготовки сведений о кадастровой стоимости земельных участков

№ п/п	Показатель	Значение показателя
	Адрес (местоположение) земельного участка
	Целевое назначение земельного участка
	Площадь земельного участка, кв.м
	Номер оценочной зоны
	Дата кадастровой оценки земель, дата и номер решения местного исполнительного комитета об утверждении результатов кадастровой оценки земель
	Вид функционального использования земель (общественно-деловая зона; жилая усадебная зона; жилая многоквартирная зона; производственная зона; рекреационная зона)
	Кадастровая стоимость 1 кв.м земель оценочной зоны для соответствующего вида функционального использования земель, долл. США
	Обеспеченность (возможность подключения) электроснабжением
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным газоснабжением
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоснабжением
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоотведением (канализацией)
	Обеспеченность (возможность подключения) централизованным теплоснабжением
	Наличие асфальтированного подъезда
	Наличие железнодорожного подъезда (для производственной зоны)
	Доступность автодорог (менее 500 м по пряной) международного и республиканского значения
	Кадастровая стоимость земельного участка, долл. США (стр. 3 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10 х стр. 11 х стр. 12 х стр. 13 х стр. 14 х стр. 15)

Виктория Валериевна, любых перемен в оценке своей недвижимости люди побаиваются. Опасения понятны: а не полезет ли вверх кадастровая оценка, а за ней и налоги?

Виктория Абрамченко: Как раз наоборот. Действующая практика массовой оценки показала, что ее результаты существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону. Устранить такие перекосы и призван наш законопроект.

Когда граждане впервые столкнулись с кадастровой оценкой, многие ужаснулись. И их можно понять: участки, расположенные в одном районе, очень сильно различались по стоимости — один стоил сто тысяч в год, а другой — 20 тысяч.

Виктория Абрамченко: Вы говорите о величине налога. Эта величина в отношении недвижимости зависит от нескольких параметров. Во-первых, налоговая база — для земельных участков это кадастровая стоимость. Во-вторых, ставка земельного налога, которая зависит от фактического использования. Например, ставка налога за земли, используемые для ведения сельского хозяйства, ниже, чем для других видов использования. В‑третьих, на величину земельного налога может повлиять наличие у собственника льгот. Не всегда причиной различных по стоимости платежей в отношении соседних участков является кадастровая стоимость. Потому все-таки предлагаю разделять вопросы стоимости и платежа.

Результаты прошлых оценок недвижимости показали, что они существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону

Что касается стоимости, то действительно ситуация, когда соседние, похожие по режиму использования участки получали сильно отличающуюся кадастровую оценку, никуда не годится.

К сожалению, отсутствие какого-либо методического единообразия до недавних пор, а также реальной ответственности за выполненную работу и приводило к результатам, о которых вы упомянули.

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, в 2016 году был принят новый Закон «О государственной кадастровой оценке», определены единые методические требования к кадастровой оценке. Ситуация с восприятием ее обоснованности стала выправляться с началом применения закона.

Напомню, переходный период начался с 2018 года. В каждом субъекте Российской Федерации государственным бюджетным учреждениям было передано право проводить кадастровую оценку по единой для всей страны методике.

К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, где уже проведена кадастровая оценка по новым правилам, по имеющимся у нас данным, кадастровая стоимость так называемой бытовой недвижимости, принадлежащей гражданам, приведена региональными властями к уровню, не превышающему рыночный.

Это стало возможным в том числе благодаря осуществлению этими региональными учреждениями постоянного сбора информации из всех доступных источников, в которых содержатся различные (важные для качественной оценки) сведения. Росреестр со своей стороны также стремится оказывать поддержку регионам для качественной кадастровой оценки, предоставляя различные имеющиеся у нас сведения об объектах недвижимости.

Продажная история

Для чего же тогда понадобилось вносить еще изменения, когда и так все вроде бы складывалось хорошо?

Виктория Абрамченко: Поправки направлены на урегулирование нескольких нерешенных вопросов. Первое — дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку до ее принятия. Второе — дать регионам инструменты по исправлению старых ошибок. Третье — повысить ответственность за результаты оценки и повысить скорость и качество исправления возможных ошибок. Четвертое — применять исправленную кадастровую стоимость взамен исправляемой согласно принципу «любая ошибка — в пользу правообладателя». Пятое — перейти к единому прогнозируемому циклу кадастровой оценки во всех регионах нашей страны. И наконец шестое — переформатировать комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке таким образом, чтобы механизм внесудебного установления рыночной стоимости стал реально доступным и справедливым по отношению ко всем правообладателям.

Важно, что изменения не касаются самой процедуры оценки — внутри процесса должны работать и работают профессионалы. Наша задача — настроить процесс таким образом, чтобы эти профессионалы осознавали степень ответственности за результаты своей работы, чтобы допускать ошибки было просто невыгодно.

Цель поправок в закон — прежде всего дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку своих участков и домов до ее утверждения

Кроме того, учтены предложения бюджетных учреждений, проводящих кадастровую оценку. Законопроект предусматривает предоставление перечня всех объектов недвижимости на территории региона в рамках подготовки к проведению оценки, а также предоставление бюджетным учреждениям информации о ценах сделок с объектами недвижимости.

Тут же надо упомянуть и о развитии методических указаний, которому мы также стараемся уделить максимум внимания с привлечением лучших специалистов региональных учреждений, вузов, оценщиков. В итоге результаты ка­дастровой оценки должны быть справедливыми во всех случаях.

Не секрет, что граждане иногда, совершая сделку купли-продажи, не указывают истинную стоимость объекта недвижимости. Чем подобное может обернуться для рядовых граждан?

Виктория Абрамченко: В Саратовской области, когда мы решали проблему обманутых дольщиков, были обнаружены подобные спекуляции с занижением стоимости объектов недвижимости. И граждане, которых государству нужно было защитить, оказались в ловушке, поскольку сами шли на то, чтобы указать в договорах купли-продажи заниженную стоимость. Лучше все-таки быть честными, когда речь идет о недвижимости. В противном случае государство не сможет защитить права собственников, которые идут на какой-то подлог.

В цене найдут ошибку

В новом законе предусмотрено обязательное публичное обсуждение всех версий отчета об оценке недвижимости. Сказано, что исключается возможность его утверждения в версии, которую публично не обсуждали. Расшифруйте для наших читателей, чем опасны были оценки недвижимости без публичного обсуждения?

Виктория Абрамченко: Согласно действующему механизму подготовки отчетов об оценке недвижимости возможны случаи, когда собственники после публичного обсуждения проектов отчетов, рассмотрения соответствующих замечаний обнаруживали в качестве итогового отчета документ, который по своему содержанию и указанной в нем стоимости кардинально отличался от того, с чем они ознакомились.

Теперь невозможно будет утвердить версию отчета, которая не проходила публичного обсуждения.

Для удобства граждан мы предусмотрели отдельный отчет для «бытовой недвижимости». Сейчас отчет о кадастровой оценке представляет из себя один большой документ, куда включаются все возможные объекты недвижимости: торговые комплексы, офисные и промышленные объекты, «бытовая недвижимость». В итоге люди просто не могут найти свои объекты.

Сколько будет версий и как все будет работать?

Виктория Абрамченко: Каждая версия проекта отчета будет доступна на сайте бюджетного учреждения для ознакомления для всех заинтересованных лиц в течение 15 дней, а первая версия — в течение 30 дней. В течение этого срока каждый может ознакомиться с проектом и высказать свои замечания к нему.

Если вы не согласны с заявленными выводами, можете обратиться с замечанием в региональное бюджетное учреждение. Причем обратиться можно любыми доступными способами — как напрямую в учреждение, подготовившее отчет, направив свои возражения в бумажном виде либо по электронной почте, так и через МФЦ.

В действующем регулировании нужно успеть ознакомиться с очередной версией проекта отчета, успеть сформулировать к ней замечание в течение не более 5 дней. В такой ситуации сложно успеть что-то найти и заявить свое несогласие.

Предположим, что гражданин увидел оценку своей недвижимости и сказал: господа, вы неправильно оценили мой участок или мою недвижимость — вчера был парк под окнами, а сегодня магистраль, которая шумит. Я хотел бы, чтобы стоимость была уменьшена. Такую жалобу он может прислать вам?

Виктория Абрамченко: Не к нам. Такое обращение нужно направлять в региональное бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой. Также нужно понимать разницу: допустили ошибку, когда проводили оценку, или сегодня рынок другой — объект изменил свою стоимость. Для одного и другого случая законопроект предлагает свои решения.

Если допущена ошибка, то она должна быть исправлена. Для этого вы подаете заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение, и оно исправляет ошибку. Более того, к обязанностям учреждения относится еще и исправление ошибок по соседним объектам.

Допустим, при оценке ошиблись с учетом обеспеченности садового товарищества газом. Для исправления ошибки не придется ходить каждому собственнику по каждому участку — достаточно заявить о наличии ошибки всего один раз.

Если же с течением времени изменился рынок или что-то изменилось на территории, где расположен такой объект (как в вашем примере: на момент оценки был парк, а потом построили магистраль), то человек может обратиться к рыночному оценщику, чтобы он определил, сколько объект стоит на рынке сегодня. Такое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной также подается в региональное бюджетное учреждение.

В таком случае человек должен тратиться на исправление ошибок или все это будет за счет государства?

Виктория Абрамченко: Безусловно, правообладатели не должны нести расходы на исправление ошибок. Как говорила выше, исправление ошибок не потребует затрат со стороны правообладателей.

Если же есть желание определить кадастровую стоимость в размере альтернативной рыночной стоимости, то для этого необходимо принести отчет об оценке, который готовят рыночные оценщики (оценка «бытовой недвижимости» колеблется в диапазоне от 5 до 20 тысяч рублей за отчет).

Помимо этого, в законопроекте мы предусмотрели механизм, при котором серьезное снижение на рынке должно привести к соразмерному снижению кадастровой стоимости. Для этого мы планируем без затрат со стороны правообладателей недвижимости рассчитывать индекс рынка недвижимости, сопоставляя кадастровую и рыночную стоимости. В случае уменьшения индекса более чем на 30 процентов он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. То есть кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и в случае существенного снижения применит его.

Экспертиза

Карты на стол

Не менее серьезное направление деятельности Росреестра — сфера геодезии и картографии для создания топографических карт.

Виктория Абрамченко: В настоящее время стремительно растет потребность общества в использовании топографических карт как в электронном виде, так и в бумажном.

Фото: Сергей Михеев

При этом важнейшим направлением деятельности Росреестра является недопущение на рынок карт, имеющих недостоверные сведения, в частности по таким направлениям, как отображение территории Российской Федерации и наименований географических объектов. В основном факты некорректного отображения российской территории и ее регионов касаются Калининграда, Курильских островов и Крыма.

Так, например, недавно из Японии завезли литературу, в которой все Курильские острова и Сахалин имели японские наименования.

Другой пример — распространение телефонов компании Apple, в мобильном приложении которых Крым относился к территории Украины, несмотря на то, что с 2014 года Севастополь и Республика Крым — территория Российской Федерации.

Мы регулярно выявляем в рамках надзора и снимаем с полок магазинов картографическую продукцию с некорректным отображением территории Российской Федерации. По результатам нашей работы данные нарушения были устранены.

В части учебных материалов ведется работа с Минпросвещения России, чтобы все учебники географии, контурные карты проходили экспертизу Росреестра, который мог бы подтвердить, что в них корректно отображены наименования и границы.

Кто готовит такие карты? Откуда они появляются?

Виктория Абрамченко: Чаще всего такие карты приходят к нам из-за рубежа, однако такие нарушения допускаются и отечественными организациями, которые были выявлены у ряда российских издательств и устранены в результате нашей работы.

Причина — некачественная работа составителей карт. Когда за работу берется недобросовестная компания, она не утруждается провести экспертизу используемых картографических материалов на корректность географических наименований и границ. Такую экспертизу успешно проводит подведомственный Росреестру «Центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных».

Что же касается электронных карт, ситуация сложнее. Помимо отсутствия экспертизы производитель старается угодить пользователям из всех стран сразу — отобразить ту карту, которую хотят видеть граждане разных стран.

А с учетом имеющихся разногласий и территориальных споров это у них не получается — вот и допускаются нарушения российского законодательства.

У вас нет права наказывать? Можете только выявлять?

Виктория Абрамченко: Такого права нет. Никогда не была установлена даже административная ответственность за некорректное отображение государственной границы нашей страны.

Но Росреестр в таких ситуациях всегда направляет нарушителям письменные рекомендации о недопустимости нарушений и их устранению, как это и было предпринято с компанией Apple.

Как, по-вашему, нужны ли в связи с этим Росреестру надзорные полномочия?

Виктория Абрамченко: Соответствующие надзорные полномочия у Росреестра есть, однако установление ответственности за некорректное отображение государственной границы будет способствовать предупреждению указанных нарушений, а также их эффективному устранению.

Для этого нами были разработаны и внесены в правительство Российской Федерации соответствующие проекты нормативных правовых актов, в том числе поправки в КоАП, предусматривающие установление ответственности за подобные нарушения.

Так кто же ваш потребитель? Кто пользуется картами?

Виктория Абрамченко: Для точного ответа на эти вопросы по заказу Росреестра выполнена научно-исследовательская работа по исследованию и прогнозированию потребностей экономики в пространственных данных, данных дистанционного зондирования Земли и геоинформационных технологиях, а также услугах, сервисах и продуктах, созданных на их основе.

Проведенное комплексное исследование позволило сформировать актуальную картину в сфере пространственных данных и геоинформационных технологий и сформулировать стратегические задачи в этом направлении. Привлечение к работе экспертного сообщества, анализ и обобщение зарубежного опыта, исследование лучших практик регионов обеспечили формирование портрета нашего потребителя. А также высокую точность оценки необходимых экономике услуг, сервисов и продуктов на основе пространственных данных.

Исследование показало, что пространственные данные активно используются федеральными органами власти и органами власти субъектов Российской Федерации для реализации своих полномочий по многим направлениям. Это оборона и безопасность, управление и распоряжение государственным имуществом, природные ресурсы и экология, строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, сельское хозяйство, цифровое развитие, связь и массовые коммуникации, транспорт, чрезвычайные ситуации. Более 40 процентов органов власти отмечают рост числа задач, реализуемых с использованием пространственных данных.

Среди негосударственных пользователей карт выделяются компании, осуществляющие деятельность в области архитектуры и строительства, инженерного проектирования, географической аналитики, выполняющие геодезические, картографические и геологоразведочные работы.

В Росреестре считают, что граждане не должны тратить деньги на исправление кадастровой ошибки. Фото: PhotoXPress

Когда исчезнут бумажные карты?

Виктория Абрамченко: Вы любите на отдыхе читать электронные книги? Я люблю бумажные читать. Но мы живем в стремительно меняющемся мире. И цифровые технологии проникают в нашу жизнь без нашего с вами волеизъявления. Развитие цифровых технологий не остановить. Есть ли цифровые технологии в картографии? В сфере создания, обработки и накопления пространственных данных? Безусловно. Это наукоемкая и высокотехнологичная отрасль. И геодезия, и картография сегодня встроены в цифровую экономику.

Будут ли завтра атласы и карты на бумажных носителях? До тех пор, пока человеку приятно держать в руках бумагу, они будут. И пока есть запрос.

На случай войны, когда заглушат все сигналы, как будут ориентироваться? По старым добрым картам?

Виктория Абрамченко: Надеюсь, что до этого человечество не дойдет. Но аналоговых карт в Российской Федерации достаточно. Недавно мы отметили 90 лет Центра геодезии и картографии. У него в архивах хранится 86 миллионов единиц картографической продукции. И в большинстве, конечно, это продукция аналоговая, не цифровая.

Но задача по переводу актуальных картографических бумажных материалов в цифру у нас есть. Современные карты создаются Росреестром преимущественно в цифровом виде. В аналоговом — по потребности.

Так кто применяет бумажные атласы и карты?

Виктория Абрамченко: Приведу простой пример. В нынешнем году мы отмечаем 75 лет Великой Победы. К юбилейным торжествам мы вместе с белорусскими коллегами готовим бумажный картографический Атлас «Дорогами воинской славы 1941-1945 годов».

Его презентация и тиражирование намечены на март 2020 года. Он станет первым картографическим произведением за историю Союзного государства. Атлас будет представлять собой картографическую иллюстрацию наиболее значимых военных сражений Великой Отечественной войны.

Этот атлас будет первым томом большого проекта — атласа «Путешествуем вместе: Россия — Беларусь» и будет состоять из вводного, военно-исторического разделов, разделов «По памятным местам Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.», «Города-герои» и «Указатель военно-исторических объектов». Вторым томом будет выпущен туристический атлас-путеводитель, включающий достопримечательности по каждой стране: замки, храмы, усадьбы, парки и знаковые места.

Визитная карточка

Виктория Абрамченко — действительный государственный советник 2 класса. Выпускница Красноярского государственного аграрного университета и Российской академии госслужбы при Президенте РФ.

Работать начала в Комитете по земельным ресурсам Роскомзема, потом в ФГУ «Земельная кадастровая палата». С начала 2000-х годов трудилась в Росземкадастре и Роснедвижимости. С 2011 года — заместитель главы Росреестра, потом — директор Департамента земельной политики Минсельхоза РФ и, наконец, статс-секретарь — заместитель министра сельского хозяйства России. Осенью 2016 года назначена заместителем министра экономического развития РФ — руководителем Росреестра.

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Государственная кадастровая оценка земли — это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет.

В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показатель кадастровой стоимости земель — расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный кадастр недвжиимости.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации

Плательщики налога — юридические и физические лица (собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов)

Объект налогообложения — земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование

————
Материал по теме: Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. К такому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 09.08.2018 № 5-КГ18-96.

Карточка дела	Реквизиты судебного акта	Кассационное определение Верховного суда РФ от 09.08.2018 № 5-КГ18-96
	Истец	Общество с ограниченной ответственностью «Аксиома»
	Ответчик	Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы

Одна из основных экономических характеристик объекта недвижимости — это кадастровая стоимость. Но она, как правило, завышается при государственной оценке. Поэтому, по мнению Конституционного суда РФ, установление рыночной стоимости объекта недвижимости является законным способом уточнения кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки (Определение от 03.07.2014 № 1555-О).

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости дает ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Первый шаг — это обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия), созданную при территориальном управлении Росреестра. Если в досудебном порядке решить проблему не получается, стоит подать административный иск в суд общей юрисдикции. Как правило, это выигрышные дела.

Но остается открытым вопрос о том, можно ли уменьшать рыночную стоимость на сумму включенного в нее НДС.

Фискальные органы и региональные власти стоят на том, что исключать из рыночной (читай — кадастровой) стоимости недвижимости НДС нельзя. Налогоплательщики против такого подхода, так как переплачивают налог на имущество. Но сейчас, благодаря позиции Судебной коллегии по административным делам ВС РФ, существующее положение вещей может измениться1.

Суть дела

ООО владеет нежилыми помещениями в столице, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства установлена в размере 496 458 904 руб. по состоянию на 01.01.2016. Посчитав эту стоимость завышенной, общество заказало независимую экспертизу, согласно которой на ту же дату рыночная стоимость недвижимости составляла 273 613 000 руб.

Обращение в Комиссию результатов не дало. Общество обратилось в суд.

Позиция судов

В обоснование административного иска общество указало на несоответствие кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости, что нарушает его права, поскольку влечет уплату налога на имущество в завышенном размере.

Суд первой инстанции по итогам судебной оценочной экспертизы установил кадастровую стоимость спорной недвижимости в размере ее рыночной стоимости, равной 275 276 000 руб. по состоянию на 01.01.2016. Апелляционная инстанция этот вердикт поддержала.

В ходе судебного заседания истец также уточнил заявленные требования, попросив уменьшить кадастровую стоимость, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы, на сумму НДС и установить ее в размере 233284745,76 руб. Но суды это уточнение не приняли. А кассационная жалоба была отклонена.

Альтернативный подход

Следующим шагом стало обращение в ВС РФ на предмет изменения принятых по делу судебных актов.

В соответствии со ст. 328 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия сочла, что нарушения именно такого характера были допущены судами первых двух инстанций. Кратко перечислим, в чем, по мнению Судебной коллегии, выразились эти нарушения.

Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности названных лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Отклоняя доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости недвижимости на основе ее рыночной стоимости без учета НДС, суд первой инстанции, в частности, пришел к выводу, что уплата НДС и налога на имущество организаций не влечет двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом: уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, а уплата НДС — только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается. С этими выводами суда по существу согласился суд апелляционной инстанции. Но данные выводы свидетельствуют о неправильном толковании и применении к спорным правоотношениям норм материального права.

Судебная коллегия особо подчеркнула, что обращение общества в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, и не связано с реализацией этого недвижимого имущества, возможным совершением сделки.

Кроме того, установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника. В период владения недвижимостью и ее эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов, установленной судом в качестве кадастровой стоимости, уже включающей в себя НДС. На это обстоятельство общество указывало в апелляционной жалобе.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ и с учетом положений ст. 38 Кодекса. Так, в ст. 146 НК РФ определены объект обложения НДС, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 НК РФ. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, и в отношении каждого законом предусмотрен конкретный налог.

Исходя из прямого толкования ст. 3 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Судебная коллегия отменила принятые по данному делу судебные акты, а само дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции с пометкой «в ином составе судей».

1 См. также Определение ВС РФ от 15.02.2018 № 5-КГ17-258.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая содержится в ЕГРН , по ФЗ №975 осуществляется путем получения выписки из Кадастра недвижимости. Сведения могут получить любые заинтересованные лица, которые предоставили идентифицирующие сведения об объекте (адрес, кадастровый номер) и оплатили государственную пошлину по указанному виду услуг. Выписки выдаются в бумажном виде при очном посещении МФЦ или территориальных отделений Росреестра, либо в удаленной форме в электронном виде с цифровой подписью. Наша компания также является партнером Росреестра и имеет доступ к базе данных Единого кадастра недвижимости, поэтому срочные выписки можно заказать у нас.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая оценка недвижимости используется для определения налогов, которые оплачивают владельцы недвижимого имущества при его использовании, продаже и иных случаях, предусмотренных налоговым законодательством. Именно поэтому определение кадастровой стоимости является обязательным этапом при постановке на кадастровый учет любых зданий, сооружений и земель (домов, квартир, долей, дач).

Поскольку имущественных прав много, все объекты имеют индивидуальные особенности и характеристики, для массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости применяется единая методика, учитывающая удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). В идеальных условиях, УПКС должен отражать рыночную, то есть конкурентную стоимость недвижимости, однако это далеко не всегда так.

Особенности расчета УПКС:

• Раз в 5 лет должна проводиться переоценка всех объектов недвижимости;
• УПКС должен отражать текущую экономическую ситуацию, тенденции на рынке недвижимого имущества;
• При подсчете УПКС оценивается более 50 параметров, в том числе анализируется рынок недвижимости по объектам с максимальной схожестью;
• Поскольку на основании УПКС рассчитывается налоговая нагрузка для населения, наблюдаются манипуляции со стороны сотрудников Росреестра, которые могут устанавливать завышенные ставки по кадастровой стоимости;
• Формально, УПКС для схожих объектов должен быть примерно равен, поскольку логика введения УПКС основана на создании единой системы измерения стоимостей объектов.

Оценка кадастровой стоимости должна проводиться государственными (бюджетными) предприятиями, либо компаниями, которые имеют на данный вид деятельности разрешение.

Как рассчитывается КС?

Кадастровая стоимость недвижимого имущества для целей налогообложения рассчитывается одинаково как для земельных участков, так и для квартир или коммерческой недвижимости, путем анализа следующих параметров:

• Место расположения объекта – муниципальное образование, численность населения, экономическая развитость региона. Логично, что земельный участок в Москве будет иметь большую стоимость, чем в регионах;
• Сравнительный анализ рыночной ситуации по схожим объектам недвижимости – звучит сложно, однако порядок расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости требует от сотрудника Росреестра или другой компании просмотра объявлений о продаже собственности в этом районе и со схожими параметрами. После этого определяется среднее значение внутри оценочной группы.
• Законом предусмотрено также изменение УПКС путем умножения полученных результатов на определенный коэффициент (например, в связи с ветхим состоянием недвижимости, отсутствием предложений на рынке, оценки инфраструктуры).

Важно отметить, что этот процесс достаточно сложный, требующий большого опыта и высокой квалификации оценщика. В противном случае могут возникать большие перекосы в оценке кадастровой стоимости. Нередки случаи, когда населению начисляют налоги со ставкой в несколько раз выше, чем платят их соседи, а при этом объект ветхий, инфраструктура плохая, фактическая рыночная стоимости может быть в 5-10 раз ниже полученной кадастровой оценки.

Что может пойти не так при кадастровой оценке недвижимости?

Массовая оценка, конечно, позволяет быстро получить сведения по огромному количеству объектов, однако не учитывают индивидуальных особенностей недвижимости. Поскольку в Москве стоимость квартир, земли, строений одна их самых высоких в стране, нередко методика массовой оценки дает сбой.

Применяемые математические модели могут стать причиной получения неадекватной кадастровой стоимости. Например, кадастровый инженер получает сведения о наличие школ, торговых площадок, развитой транспортной инфраструктуре, большой площади строения на вашем земельном участке, и выставляет высокую кадастровую стоимость. На самом же деле может оказаться что дорога требует ремонта, школа закрыта, а строение на земельном участке ветхое и требует сноса. В итоге дом и земля оцениваются в баснословную сумму, а владельцы вынуждены платить неподъемные налоги.

Дополнительные негативные последствия:

• Необоснованно завышенная стоимость объектов при приватизации;
• Завышенные ставки по аренде государственной собственности;
• Высокие штрафы, пеня в случае судебных тяжб;
• Увеличение расходов на обслуживание жилой и нежилой недвижимости;
• Увеличение размера государственных пошлин.

Хорошая новость заключается в том, что изменение кадастровой стоимости возможно, обычно через Росреестр или после обращения в суд. При этом предъявляются чаще всего следующие претензии:

• Допущена техническая ошибка, которая требует исправления;
• В Росреестре ведется учет по недостоверным сведениям;
• Требование установить кадастровую стоимость равную рыночной;
• Существенно изменились факторы, которые прямо влияют на кадастровую стоимость.

Обращаем ваше внимание, что сам факт того, что прошло определенное количество времени, может быть достаточным для пересмотра КС, ведь стоимость объектов могла за это время измениться.

Наши услуги по изменению КС

Компания выполнит:

• Переоценку кадастровой стоимость муниципального имущества;
• Оспаривание КС в судах (квартиры, дома, дачи, земельные участки, коммерческая недвижимость);
• Предварительное консультирование по вопросам кадастровой оценки;
• Получение выписок из Росреестра;
• Внесение изменений в Росреестр по целевой недвижимости;
• Представительство в судах по кадастровым вопросам.

Обращаем ваше внимание на богатый опыт нашей команды при ведении дел, связанных с государственным учетом объектов недвижимости. Мы регулярно предоставляем свои услуги юридическим и частным лицам, получаем победы в судах, ведем переговоры с органами кадастрового учета, оказываем помощь при экспертизе объектов недвижимого имущества.

Конечно, нельзя говорить о намеренном завышении КС для населения, однако без изменения внесенных сведений в Росреестр невозможно избавиться от неподъемного груза налогов, высокой арендной платы, штрафов и государственных пошлин!

Опытные юристы проконсультируют вас по любым вопросам, связанным с расчетом кадастровой стоимости, помогут сформулировать грамотную правовую позицию, заполнят исковые заявления, помогут исправить ошибку при кадастровом учете ваших объектов.