Договор аренды земли является заключенным с момента его государственной регистрации, таким образом, его можно оспорить, и по решению суда такой договор может быть признан недействительным.
Истребование земельного участка из чужого незаконного владения без признания договора аренды земли недействительным не основывается на требованиях действующего законодательства
18 сентября 2013 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании заявление частного предприятия «К» (ЧП «К») о пересмотре Верховным Судом Украины определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года по делу по иску прокурора Врадиевского района Николаевской области в интересах гр-ки Н. к ЧП «К», третье лицо — отдел Госкомзема во Врадиевском районе Николаевской области, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, установила следующее.
В августе 2011 года прокурор Врадиевского района Николаевской области обратился в суд в интересах гр-ки Н. с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
Отмечал, что гр-ке Н. на основании государственного акта на право собственности на земельный участок, выданного Врадиевским районным отделом земельных ресурсов 30 декабря 2004 года, принадлежит земельный участок площадью * га, расположенный в пределах территории Гуляницкого сельского совета Врадиевского района Николаевской области. 1 сентября 2007 года от имени гр-ки Н. с ЧП «К» заключен договор аренды указанного земельного участка. Договор зарегистрирован 10 марта 2010 года под № ** во Врадиевском регистрационном отделе Николаевского регионального филиала государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра». Ссылался на то, что гр-ка Н. указанный договор аренды не подписывала. Уточнив исковые требования, просил истребовать из незаконного владения и пользования ЧП «К» земельный участок площадью * га, принадлежащий гр-ке Н.
Дело рассматривалось судами неоднократно.
Решением Врадиевского районного суда Николаевской области от 8 октября 2012 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Николаевской области от 24 января 2013 года и определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года, исковые требования удовлетворены. Постановлено истребовать из незаконного владения и пользования ЧП «К» земельный участок площадью * га, расположенный в пределах территории Гуляницкого сельского совета Врадиевского района Николаевской области, и возвратить указанный земельный участок его собственнику — гр-ке Н. Решен вопрос о распределении судебных расходов.
В поданном в Верховный Суд Украины заявлении ЧП «К» просит отменить определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года, принять новое судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неодинаковое применение положений статей 210 и 640 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статьи 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины, статей 18 и 20 Закона Украины «Об аренде земли», повлекшее принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.
Для примера наличия неодинакового применения судом кассационной инстанции вышеупомянутых норм материального права ЧП «К» ссылается на следующие судебные решения:
— решение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 16 января 2013 года по делу по иску гр-на В. к частному предприятию «А», отделу Госкомзема в Новопсковском районе Луганской области об истребовании земельного участка и отмене государственной регистрации договора аренды, которым суд кассационной инстанции отменил судебные решения судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении исковых требований и принял новое судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований считать договор аренды земли незаключенным, поскольку спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Исходя из того, что истец не подписывал спорный договор аренды земли, суды первой и апелляционной инстанций на основании статей 203, 215 ГК Украины пришли к ошибочному выводу о ничтожности договора аренды земли и в соответствии со статьями 1212, 1213 ГК Украины возврата истцу земельного участка как необоснованно приобретенного ответчиком имущества;
— определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 22 февраля 2012 года по делу по иску гр-на Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Р», третье лицо — Доманевский отдел Николаевского регионального филиала государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра», о признании недействительным договора аренды земельного участка, которым судом кассационной инстанции оставлено без изменений решение суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании того, что в соответствии со статьей 241 ГК Украины отсутствие подписи истца на документах о получении арендной платы не опровергает факта неоднократного получения им арендной платы и свидетельствует о совершении им действий, направленных на принятие и исполнение условий спорного договора аренды земельного участка.
Заслушав судью-докладчика, пояснения прокурора, представителей лиц, участвующих в деле, проверив доводы, изложенные в заявлении, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считает, что заявление подлежит частичному удовлетворению на таких основаниях.
По смыслу статьи 3604 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины суд удовлетворяет заявление о пересмотре дела Верховным Судом Украины и отменяет судебное решение по делу, которое пересматривается на основании, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 355 ГПК Украины, если установит, что судебное решение является незаконным.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что гр-ка Н. на основании государственного акта на право собственности на земельный участок № ***, выданного Врадиевским районным отделом земельных ресурсов 30 декабря 2004 года, принадлежит земельный участок площадью * га, расположенный в пределах территории Гуляницкого сельского совета Врадиевского района Николаевской области.
ЧП «К» владеет и пользуется указанным земельным участком на основании договора аренды земли, заключенного 1 сентября 2007 года с ним (ЧП «К») от имени гр-ки Н. сроком на семь лет. Также 1 сентября 2007 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли, которым установлена арендная плата в размере 3 % от стоимости земельного участка и продлен срок действия договора аренды земли до 1 декабря 2020 года. Договор зарегистрирован 10 марта 2010 года под №** во Врадиевском регистрационном отделе Николаевского регионального филиала государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра».
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласились и суды апелляционной и кассационной инстанций, исходил из того, что спорный договор аренды земли нельзя считать заключенным, поскольку гр-ка Н. его не подписывала и не уполномочивала на это другое лицо в связи с отсутствием согласия на заключение такого договора.
Вместе с тем в предоставленном заявителем для сравнения решении Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 16 января 2013 года по делу по иску гр-на В. к частному предприятию «А», отделу Госкомзема в Новопсковском районе Луганской области об истребовании земельного участка и отмене государственной регистрации договора аренды изложена правовая позиция об отсутствии оснований считать незаключенным договор аренды земли в связи с тем, что истец его не подписывал, поскольку состоялась государственная регистрация спорного договора, вследствие чего истребование земельного участка является необоснованным.
Таким образом, существует неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: статей 215, 210, 640 ГК Украины, статьи 125 ЗК Украины, статей 18, 20 Закона Украины «Об аренде земли», повлекшее принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.
Решая вопрос об устранении разногласий в применении судом кассационной инстанции норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 20 Закона Украины «Об аренде земли», договор аренды земли подлежит государственной регистрации и на основании части 1 статьи 210, части 3 статьи 640 ГК Украины, части 2 статьи 125 ЗК Украины и статьи 18 Закона Украины «Об аренде земли» является заключенным с момента его государственной регистрации.
Судами установлено, что государственная регистрация спорного договора аренды земли состоялась.
В соответствии с частью 1 статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является невыполнение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1—3, 5 и 6 статьи 203 настоящего Кодекса.
Согласно требованиям части 3 статьи 203 ГК Украины, волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 6 ноября 2009 года № 9, недействительным может быть признан лишь заключенный договор.
В случае если во исполнение заключенного договора стороной преждевременно передано имущество, между сторонами возникают правоотношения в результате приобретения, хранения имущества без достаточного правового основания (статьи 1212—1215 ГК Украины).
Таким образом, поскольку в установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация спорного договора аренды земли, он является заключенным, а следовательно — оспариваемым и по решению суда может быть признан недействительным.
Принимая по пересматриваемому делу судебное решение об оставлении без изменений судебных решений местного и апелляционного судов, суд кассационной инстанции не учел, что спорный договор аренды земли зарегистрирован в установленном законом порядке и может быть оспорен и пришел к ошибочному выводу о том, что он является незаключенным, а приобретенный на его основании земельный участок подлежит истребованию из незаконного владения и пользования ответчика.
При таких обстоятельствах вывод суда кассационной инстанции об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения без признания спорного договора аренды земли недействительным не основывается на требованиях действующего законодательства.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 3604 ГПК Украины суд удовлетворяет заявление в случае наличия одного из оснований, предусмотренных статьей 355 настоящего Кодекса. Если суд установит, что судебное решение по делу, которое пересматривается, является незаконным, он отменяет его полностью или частично и направляет дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года подлежит отмене на основании пункта 1 статьи 355, частей 1, 2 статьи 3604 ГПК Украины с направлением дела на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 355, 3603, 3604 ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:
— заявление ЧП «К» о пересмотре Верховным Судом Украины определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года удовлетворить частично;
— определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 355 ГПК Украины.
Истец:
Ответчик:
Исковое заявление
об истребовании имущества из чужого незаконного владения
(виндикационный иск)
Истец является собственником нежилого помещения — , расположенного по адресу: . Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, удостоверяется выпиской из ЕГРН от .
Ответчик, не имея на то законных оснований, владеет и пользуется указанным помещением. .
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
ГАРАНТ:
Примечание. В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 — 304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 301 Гражданского кодекса РФ,
прошу:
обязать Ответчика возвратить имущество, находящееся у него в незаконном владении, Истцу — титульному собственнику указанного имущества.
Приложение:
1. Документы, подтверждающие право собственности Истца на помещение.
2. Уведомление о вручении Ответчику заказного письма с требованием освободить помещение.
3. Доказательства, подтверждающие факт неправомерного владения Ответчиком помещением.
4. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
5. Копия искового заявления/ документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов.
6. Доверенность на подписание искового заявления.