Вопрос:
Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП на 2019 год определен перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимости стр.1 и стр.2 включены в указанный перечень, так как в отношении арендуемого заводом земельного участка (далее-земельный участок), в границах которого расположены стр.1 и стр.2, установлен вид разрешенного использования, предусматривающий в том числе: «магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5).
В мае 2018 года Инспекция по недвижимости провела проверку и составила Акт о том, что стр.1 (более 95%) и стр.2 (более 85%) используется под производство.
9 июля 2018 года ДГИ изменил вид разрешенного использования и установил следующий вид разрешенного использования: «Производственная деятельность (6.0.0)», «Объекты придорожного сервиса (4.9.1.4)».
Однако Управление Росреестра по Москве отказалось внести соответствующие изменения в ЕГРН, так как указанный земельный участок согласно постановлению Москвы о правилах землепользования и застройки г.Москвы входит в территориальную зону, для которой установлена только промышленно-производственная деятельность. А «объекты придорожного сервиса (4.9.1.4)» там нет.
После этого только 5 февраля 2019 года ДГИ изменил вид разрешенного использования и установил данному земельному только промышленно-производственная деятельность (6.0.0). И 24 апреля 2019 года Управление Росреестра по Москве внесло соответствующие изменения в ЕГРН.
Однако Департамент экономической политики и развития г.Москвы (далее — Департамент) отказал в исключении из Перечня указанных объектов на 2019 год, ссылаясь на то, что согласно пункту 7 статьи 378_2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период Перечень. Следовательно, если объект недвижимого имущества по состоянию на 1 января года налогового периода соответствует критерием налогообложения налогом на имущество организации исходя из кадастровой стоимости, он не может исключен из Перечня на текущий налоговый период. При этом действующее налоговое законодательство не содержит положений, предусматривающих исключение объекта недвижимости из Перечня в случае изменения в течение налогового периода вида разрешенного использования земельного участка, на основании которого данный объект был включен в Перечень. При этом Департамент отмечает, что указанные будут исключены при формировании перечня на 2020 г.
1. Насколько соответствует законодательству и судебной практике утверждение Департамента о том, что действующее налоговое законодательство не содержит положений, предусматривающих исключение объекта недвижимости из Перечня в случае изменения в течение налогового периода вида разрешенного использования земельного участка, на основании которого данный объект был включен в Перечень.
2. Можем через суд исключить из Перечня на 2019 г. указанные строения на основании того, что фактически указанные строения было занято производством и вид разрешенного использования земельного участка был изменен, но соответствующие изменения в ЕГРН были внесены не вовремя не по нашей вине?
3. Можем ли воспользоваться льготой, предусмотренной п.15 ст.378_2 НК РФ.
Ответ:
Ежегодно тысячи столичных владельцев недвижимости сталкиваются с непомерно высокой фискальной нагрузкой на имущество. Собственники, желающие легально уменьшить налогооблагаемую базу, определяемую кадастровой стоимостью объектов, могут воспользоваться консалтинговыми услугами нашей компании, которая специализируется на оценке нежилой недвижимости. Оптимизация фискальной нагрузки в данном случае сопровождается исключением недвижимости из перечня объектов, фигурирующих в статье № 378.2 Налогового кодекса РФ.
Исключить здание или помещение из перечня имущества, налоговая база по которому определяется на основании кадастровой стоимости, можно посредством освидетельствования фактического использования объекта. В частности, собственнику здания/помещения потребуется доказать налоговому органу, что испытывающую фискальную нагрузку недвижимость нельзя отнести к:
- коммерческим площадям (бизнес-центры и торговые дома);
- нежилым помещениям, в которых можно легально разместить объект общественного питания или сервисного обслуживания.
Таким образом, началу процедуры исключения недвижимости из налогового перечня неизменно предшествует обследование здания независимой экспертной группой. В ходе осмотра изучаются технические характеристики объекта, и устанавливается вид фактической его эксплуатации на основании нормативов. Также специалисты оценивают варианты возможного использования обследуемого здания/помещения.
По итогам экспертизы независимая организация составляет техническое заключение, которое собственник недвижимости может на законных основаниях использовать в качестве аргумента для снижения фискальной нагрузки на имущество. Имея на руках такой документ, владелец проблемного объекта может обратиться в местный налоговый орган с заявлением о сокращении ранее установленного перечня объектов, в отношении которых применяется кадастровая стоимость.
Затем территориальное управление Федеральной налоговой службы рассматривает предоставленные собственником проблемной недвижимости ходатайство и техническое заключение. В установленные сроки принимает решение об исключении зданий/помещений из списка. Получив соответствующее уведомление, владелец объектов сможет отправить в территориальный налоговый орган сокращенный перечень объектов в электронной форме. Сделать это будет необходимо не позднее первого числа месяца следующего отчетного периода. Таким образом, объекты, исключенные из списка, будут впоследствии облагаться налогом по минимальной ставке, утвержденной исполнительной властью субъекта РФ, на территории которого находится недвижимость.
Важно помнить, что оптимизации фискальной нагрузки подлежат лишь те объекты, фактическое использование которых может рассматриваться двояко. Здания и помещения, еще во время строительства заявленные как коммерческие площади и эксплуатируемые по назначению, не могут быть исключены из перечня. В отношении остальных объектов собственники могут произвести налоговую оптимизацию при поддержке наших специалистов.
Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в форме обратной связи на сайте. Первая консультация бесплатная!