Содержание
Ставка на жилищные кредиты снижается шесть месяцев подряд и уже достигла самого низкого за всю историю ипотечного кредитования среднего значения — 10,58 процента годовых. Но на рынке сегодня есть и более интересные предложения и программы с особыми условиями. 
Пожалуй, самую низкую ставку из действующих сейчас на рынке предлагает АИЖК по программе с переменной ставкой. Ставка по этому банковскому продукту привязана к уровню инфляции: когда инфляция снижается, как сейчас, ставка падает, и ее значение пересчитывают раз в квартал. С 1 октября заемщиков кредитуют под 6,45 процента годовых, хотя еще недавно ипотеку по программе выдавали под 9,23 процента.
Похожим образом была устроена действовавшая до кризиса программа с плавающей ставкой, но, в отличие от нее, размер платежа по программе с переменной ставкой у клиента не возрастает. Если при оформлении ипотеки заемщик должен был ежемесячно вносить по кредиту 15 тысяч рублей, то именно столько он и будет платить в дальнейшем. При росте инфляции увеличится срок кредитования, а не платежи.
В Красноярске ипотеку по стандартам АИЖК выдает банк «Российский капитал». С переменной ставкой можно взять ипотечный кредит на покупку готового жилья и квартиры в строящемся доме, а также рефинансировать взятую в другом банке ипотеку.
Программа со ставкой 7,5 процента годовых
При средней ставке по ипотеке в Сбербанке 10,6 процента в банке можно взять кредит на квартиру в новостройке и под 7,5 процента годовых. Эта программа — аналог переставшей действовать в конце 2016 года госипотеки. Но если тогда часть ставки субсидировало государство, то по нынешней программе 1,5 процента от стандартной ставки субсидирует застройщик, и еще 0,5 процента — сам банк. Благодаря этому ставка сокращается до 7,5 процента.
В программе участвуют только объекты конкретных застройщиков. В Красноярске это компании «Сибиряк», «СибЛидер», «Арбан», «Зодчий», «ДСК» и «Монолитхолдинг». Причем одни застройщики распространяют льготную ставку на все свои новостройки, другие предлагают отдельные комплексы и даже отдельные квартиры, на покупку которых можно взять кредит под 7,5 процента годовых.
Главный минус программы — ограниченный срок кредитования, ипотека под сниженный процент выдается максимум на семь лет. Поэтому этот продукт скорее подойдет тем, кто занимается улучшением жилищных условий, уже имеет определенную сумму, вырученную от продажи своей квартиры, и ипотеку берет только для внесения доплаты на покупку новой.
Как рассказали в Сбербанке, несмотря на ограниченный срок кредитования, программа остается одной из самых востребованных. Каждый десятый ипотечный кредит Сбербанка в Красноярске выдается именно по ней. В ближайшее время программу ждут изменения. По словам представителей банка, может не только снизиться ставка, но и увеличиться срок кредитования.
Программы без первоначального взноса
Другие предлагаемые банками программы позволяют снизить второй важный для заемщиков параметр — размер первого взноса по кредиту. Почти не иметь собственных средств для покупки квартиры могут обладатели материнского капитала. Им достаточно располагать пятью процентами от стоимости покупаемой квартиры. Таким образом кредитует клиентов «Газпромбанк», он выдает клиенту кредит на 95 процентов цены квартиры, пять процентов покупатели должны внести самостоятельно, а после того как через два месяца Пенсионный фонд перечислит средства материнского капитала, с их помощью гасится часть долга по этому кредиту.
Совсем не добавлять собственных средств при покупке квартиры позволяет, например, «Россельхозбанк». Однако при этом нужно, чтобы материнская выплата оказалась не меньше, чем минимальный первоначальный взнос по кредиту, установленный в конкретном банке. Так, если он составляет 20 процентов от стоимости покупаемой квартиры, это значит, что купить, не добавляя своих средств, можно только квартиру не дороже 2,26 миллиона рублей. Если установленный в банке первоначальный взнос — это 15 процентов от суммы объекта, стоимость квартиры может быть выше.
Однако и здесь существуют свои особенности. Во-первых, банков, которые готовы принимать материнские деньги в качестве первого взноса по кредиту, гораздо меньше, чем тех, кто согласен учитывать средства маткапитала при погашении кредита. А кроме того, на обладателей маткапитала обычно не распространяются самые выгодные предложения банков, и им приходится выбирать из стандартных программ.
Ипотека для тех, кто живет в съемной квартире
Банки создают специальные программы, рассчитанные на конкретные категории заемщиков. Тем, кто сейчас живет в арендуемой квартире, но хотел бы переехать в собственное жилье в новостройке, адресована программа Сбербанка «Ипотека в рассрочку». По ней кредит на приобретение строящегося жилья выдается двумя равными частями. Половина стоимости квартиры перечисляется сразу после регистрации договора долевого участия в строительстве, вторая — в срок, который установлен в договоре долевого. При этом он не может превышать год после выплаты первого транша.
Преимущество этого кредита заключается в том, что в первый год, пока дом строится, а семья все еще живет в съемной квартире и платит за аренду, платеж по кредиту будет вдвое ниже. Остальные условия кредита — те же, по которым Сбербанк выдает ипотеку на покупку квартир в новостройках: первоначальный взнос — 15 процентов, ставка — 12 процентов, максимальный срок кредита — 30 лет. Основное ограничение: в Красноярске по этой программе Сбербанк работает только с одним застройщиком — группой компаний «Арбан».
Программа для переезжающих
Для желающих улучшить жилищные условия создан продукт «Переезд» банка «Левобережный». Эта программа позволяет купить новую квартиру, не дожидаясь, пока получится продать ту, в которой семья живет сейчас. На продажу отводится год. Можно купить квартиру в строящемся доме и до того, как его сдадут в эксплуатацию, продолжать жить в своей старой квартире. По программе «Переезд» банк выдает заемщику кредит на покупку нового жилья в размере 60 процентов от стоимости его прежней квартиры. Заемщик не будет платить по нему весь срок кредитования, полная оплата происходит в конце, после того как квартира будет реализована. За год заемщик должен продать свое прежнее жилье и погасить кредит. И хотя ставка по этому продукту по нынешним меркам высока — кредит выдают под 17 процентов, — в банке «Левобережный» говорят, что в ближайшее время ожидается ее снижение.
В том, что банки продолжат менять в лучшую сторону условия существующих программ и подготовят новые предложения с интересными условиями, можно не сомневаться. По мере того как сокращается число заемщиков, отвечающих требованиям кредитных организаций и способных обслуживать ипотеку, конкуренция за клиентов между банками обостряется.
Акцессорная независимая ипотека, регистрация ипотеки
В проекте ГК РФ предусмотрены два вида ипотеки — акцессорная и независимая ипотека. При первой в договоре об ипотеке содержится указание данных о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Что касается независимой ипотеки, то в данном случае достаточно указания в договоре об ипотеке предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также указания срока существования права залога.
Существуют и другие особенности независимой ипотеки, предусмотренные статьей 303.2. Так в качестве залогодержателей выступают специальные субъекты — банки или иные кредитные организации. Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица (должника по основному обязательству) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и третье лицо. Если независимая ипотека удостоверяется закладной, залогодателем по независимой ипотеке, может являться только коммерческая организация. Независимая ипотека возникает с момента ее государственной регистрации независимо от наличия в этот момент каких-либо требований, исполнение которых должно обеспечиваться заложенным недвижимым имуществом.
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, независимая ипотека не может быть использована для обеспечения обязательств третьего лица без согласия залогодателя. Если независимая ипотека удостоверена закладной, в такой закладной должно быть указано о согласии залогодателя на использовании ипотеки для обеспечения исполнения обязательств третьего лица.
Ипотека может возникать на основании договора или закона
Как и в действующем законодательстве, проектом гражданского кодекса предусмотрено, что ипотека возникает на основании договора или закона. В тех случаях, когда ипотека возникает на основании договора, то этот договор должен быть заключен в нотариальной форме. Следует отметить, что в свое время законодатель уже вводил нотариальную форму для договора ипотеки, однако впоследствии отказался от нее. Мотивирован такой отказ был тем, что таким образом упрощался порядок заключения договора ипотеки. Ипотека возникает также на основании закона, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Как следует из пункта 2 статьи 303.3, ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения. Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, то ипотека считается возникшей с момента возникновения этого обязательства. В данном случае не уточняется, что именно подлежит государственной регистрации — договор ипотеки, ипотека как вещное право или ипотека как обременение.
Некоторые изменения были внесены в понятие предмета ипотеки. Так, если в соответствии со статьей 5 закона об ипотеке предметом ипотечного договора является недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то в соответствии с пунктом 1 статьи 303.4 проекта ГК РФ предметом ипотеки могут являться только недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.
