Справочник Бухгалтера

Ипотека для супругов: какие тут могут быть варианты

Созаемщики. Наиболее распространенный вариант покупки супругами жилплощади по ипотеке. Они несут одинаковые обязательства за погашение кредита. Банки, при подготовке документов, учитывают именно этот вариант. В этом случае все обязанности делятся поровну. После полного погашения они становятся совладельцами полученной квартиры.

Поручительство. Ситуация, когда заемщик только один, например, муж, а его супруга выступает поручителем. Специалисты расходятся во мнении, может ли жена быть поручителем по отношению к мужу-заемщику. Многие банки отказывают в заключении такого договора на ипотеку.

Единоличный кредит. Ипотеку берет один супруг, другая сторона из финансовых отношений исключается. Причинами могут быть: желание мужа и жены избежать дележа задолженности по ипотеке в случае развода, один из них не работает, у кого-то сомнительная кредитная история. Выплачивать кредит будет кто-то один, но жилье будет считаться нажитым совместными усилиями и принадлежать обоим.

Когда требуется привлечение созаемщика по ипотеке?

Обычно привлечение созаемщика по ипотеке требуется в следующих случаях:

1. Недостаточная сумма дохода, получаемого основным заемщиком. Банк может попросить привлечь созаемщика. Он учтет сумму его дохода при расчете общей величины кредита.
2. Получение ипотечного кредита при нахождении в браке. В этом случае супруг или супруга заемщика автоматически становится созаемщиком. Если иное, конечно, не предусмотрено договором ипотеки.
3. Заемщик не соответствует критериям банка, однако договор на квартиру нужно оформить на него. Это актуально, например, для студентов, которые не соответствуют большинству банковских требований (по возрасту, стажу, доходу). В качестве созаемщиков допускается привлечь, например, их родителей, но на практике такое случается достаточно редко.

Привлечение созаемщика по ипотеке для основного заемщика является необязательным условием. Однако на практике заключение ипотечной сделки редко обходится без привлечения созаемщика.

Что такое согласие на ипотеку

Если кто-то из супругов хочет взять ипотечный кредит, ему необходимо представить нотариально заверенное согласие своего спутника жизни. Делается это по причине того, что в случае развода не только недвижимость, но и долги по кредитам будут поделены пополам между мужем и женой.

Следовательно, если кто-то из супругов не давал согласия, банк не имеет права в принудительном порядке обязать его выплачивать половину займа. Суд может признать такую сделку недействительной. Нотариальное согласие является гарантией для банка, что после развода обе стороны погасят свою часть ипотеки. Кроме того, этот документ страхует от противозаконных действий со стороны заемщика.

Советы для одиноких заявителей

Если вы думаете о том, как берется ипотека на жилье, планируете ее оформить вне брака, то подготовьтесь к подаче заявки заранее. Если вы копите деньги на первоначальный взнос, разместите их на вкладе в банке, где планируете взять кредит. Это будет плюсом при рассмотрении.

Подавайте заявку, когда все другие кредиты и иные долговые обязательства будут закрыты. Так уровень кредитоспособности окажется выше. Не забывайте, что банки смотрят не только в кредитные истории, но и делают проверку по базе судебных приставов. Долов по штрафам, налогам, алиментам и прочему быть не должно.

При необходимости пригласите поручителя, который станет для банка дополнительной гарантией возврата средств, банк будет более лояльным. Но учитывайте, что доходы поручителя не учитываются при рассмотрении.

Если же вы хотите оформить ипотеку на одного из супругов, находясь в браке, то это невозможно. По закону все имущество и долги, нажитые в браке, являются совместными, поэтому и оформлять ссуду должны оба супруга.

Требуется ли согласие супруга на ипотеку?

Покупка супругами жилья по кредиту предполагает взаимное согласие почти во всех случаях. Тому есть два основания:

• Семейный кодекс РФ, ст. 35, п. 3. «Для заключения одним из супругов сделки…, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
• №-102 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998., ст. 7, п. 1. «На имущество, находящееся в общей совместной собственности…, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников…».

Единственным исключением является заключенный брачный контракт, если в нем предусмотрено, что каждый из супругов может брать жилье в кредит единолично. В остальных случаях вопрос «требуется ли согласие супруга на покупку квартиры в кредит» отпадает, поскольку оно необходимо. Есть случаи судебных разбирательств, когда договор ипотеки признавался недействительным и аннулировался. Или жилье в такой ситуации отбирается, или банк требует полного погашения задолженности. Страховым случаем недействительность такой сделки не является, поэтому всю ответственность несет заемщик.

Можно ли взять ипотеку без согласия супруга

Если оформляется брачный контракт, в нем можно указать, что и у мужа, и у жены есть право покупать и продавать жилье единолично. Размер долевого участия в покупаемой жилплощади бывает разным. Собственность может быть:

• Совместная. Жилье делится пополам.
• Раздельная. Владелец кто-то один из супружеской пары. Он и выплачивает кредит.
• Долевая. Муж и жена обговаривают размеры долей и выплачивают ипотеку каждый пропорционально своей части.

Если ипотечный кредит берет один из супругов, не желая обременять другого обязательствами или при его несогласии с таким решением, банки настаивают под угрозой отказа в предоставлении ипотечного кредита оформить брачный контракт. Например, Сбербанк настаивает на этом даже в случае согласия супругов. Это страхует кредитора от проблем, если при разводе окажется, что один из совладельцев недвижимости не может делать выплаты по причине низкого дохода. Банки даже предоставляют свои образцы таких договоров. Лучше эту процедуру проводить с помощью юриста, занимающегося семейными правоотношениями.

Как взять ипотеку, если супруг работает неофициально

Ипотека подразумевает приличную сумму, поэтому банки оценивают общий семейный доход потенциальных заемщиков. Если кто-то из супругов работает неофициально, банк может отказать в выдаче средств. У семейной четы должен быть хороший официальный заработок, чтобы каждый мог погасить свою долю кредита. «Серая» зарплата не рассматривается как доход. Способы получения кредита в таком случае:

• Предоставить в залог имущество как гарантию погашения займа: землю, квартиру, автомобиль, драгоценности и т.п.
• Пригласить одного или нескольких поручителей на случай тех или иных рисков. Они должны иметь хорошую кредитную историю, имущество и высокий официальный доход.

Когда без поручителя не обойтись

Для начала разберемся, зачем в принципе банку требуется поручитель. Смысл вовлечения в кредитные отношения дополнительных участников состоит в необходимости получения гарантий возврата ссуженных заемщику средств. Сейчас основной гарантией выступает залоговая недвижимость, поэтому созаемщики и поручители требуются только тогда, когда надежность клиента вызывает сомнения.

При этом зачастую в привлечении третьих лиц больше заинтересован сам заемщик, нежели банк. И обусловлено это тем, что уровень платежеспособности клиента не дотягивает до уровня, установленного кредитором, к примеру, если у гражданина маленькая зарплата или не идеальная кредитная история.

Таким образом, ипотека без поручителей и созаемщиков – обычное дело. Сбербанк настаивает на привлечении дополнительных участников лишь в определенных обстоятельствах, например, в таких:

1. Если у клиента низкий доход привлекается созаемщик. В этом случае будет учитываться доход как самого заемщика, так и третьего лица, в качестве которого может выступать официальный супруг, родственник либо абсолютно посторонний человек, не состоящий с кредитополучателем в родственных связях. Допускается также привлечение поручителя в качестве дополнительной гарантии, но его доход на величину кредитного лимита не влияет.
2. Если клиент не в состоянии предоставить другие гарантии возврата заемных средств. Например, когда гражданин оформляет ипотеку под строящееся жилье (кроме случаев приобретения квартиры у аккредитованного Сбербанком застройщика), в том числе под возведение недвижимости собственными силами, на время строительства может потребоваться поручитель. В таких случаях, как правило, договор поручительства действует до момента возведения объекта, после чего гарантией будет выступать уже построенное жилье. Заемщик передаст в залог недвижимость, а поручитель освободится от возложенного на него обязательства.
3. Если клиент состоит в официальном браке и между супругами не оформлен брачный договор, один из них становится заемщиком, а второй автоматически приобретает статус созаемщика.

В остальных случаях приводить поручителя или нет – дело клиента, однако, иногда без такого человека просто не обойтись. Банк со стопроцентной вероятностью откажет в одобрении кредита, если заемщик не будет удовлетворять требованиям кредитора в полном объеме, а также в случаях, когда заемщик не сможет предоставить в залог недвижимость (например, имеющийся в собственности объект).

Кроме того, если взять ипотеку без поручителя в Сбербанке, необходимо подготовиться к тому, что:

• процентная ставка по кредиту будет выше;
• одобренная сумма будет меньше;
• приобретаемый объект придется передать в залог;
• потребуется оформление расширенной страховки;
• возрастное ограничение и основные требования будут жестче;
• банк сократит период кредитования.

Условия, на которых в кредитные отношения вовлекается поручитель в Сбербанке, соответствуют следующим:

• кандидат должен быть не моложе 21 года и не старше 75 лет;
• обязательны гражданство РФ и прописка на территории РФ;
• поручитель должен работать последние полгода у одного работодателя и иметь общий стаж не менее года за предшествующие подаче заявки 5 лет;
• претендент должен быть платежеспособным, что предполагает наличие постоянного дохода в размере, соответствующем или превышающем доход заемщика.

Возможно будет интересно!

Созаемщик по ипотеке какие его права и обязанности

Кто платит ипотеку после развода

До разрыва отношений порядок выплаты ипотеки нужно согласовать с банком, поскольку развод меняет условия кредитного договора. Исключение, если составлялся брачный договор, в котором обязательно прописывается:

• кто является заемщиком;
• кто станет собственником и на какую долю претендует;
• кто будет оплачивать ипотеку, а также страховку, проценты, коммунальные услуги;
• каким образом будет поделена квартира и кредитный долг после возможного развода;
• какие условия могут повлиять на пересмотр обязательств обоих супругов по части ипотеки.

Если брачного договора нет, супругам будет полезно, чтобы избежать судебных разбирательств, заключить друг с другом соглашение о разделе имущества в ипотеке. Документ можно заверить подписью нотариуса (это необязательно, но желательно). В нем необходимо предусмотреть порядок погашения кредита – кто и сколько выплачивает. Затем надо подать заявление в банк, чтобы тот изменил условия кредитного договора

Когда за дело берется суд, чаще всего ипотека, как и квартира, делится пополам. Бывшая супружеская пара совместно погашает кредит. Хотя в некоторых случаях суд может распределить финансовую ответственность неравномерно — если будет доказано, что одна из разведенных сторон внесла больше денег по ипотеке.

Требования к заемщику

Каждый банк устанавливает свои критерии. Единого правила нет, но в целом кредиторы применяют примерно идентичные критерии. Рассмотрим, что нужно, чтобы дали ипотеку на квартиру, требования к одинокому заемщику:

• достижение 21 года. И чем старше, тем выше вероятность выдачи. Но при этом многие банки указывают, что жилищный кредит должен быть выплачен до достижения клиентом пенсионного возраста;
• наличие официальной работы. Именно такой, потому что обязательно требуется справка 2НФДЛ и копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• стаж на заявленном месте работы — от 6 месяцев, общий — от 1 года;
• положительная кредитная история;
• достаточный уровень платежеспособности.

Самое главное — соотношение доходов и расходов. Банк выдаст ипотеку только в том случае, если человек потянет ее выплату. Ему должно хватать денег на внесение ежемесячных платежей, на гашение других кредитов при их наличии, на оплату коммунальных услуг. Если у заявителя есть дети, расходы на них тоже учитываются.

Тем, кто хотел бы приобрести недвижимость в ипотеку, но не обладает для этого достаточными возможностями, специалисты могут предложить оформление кредита на жилье с созаемщиком. При таких условиях ответственность за выплату займа в случае несостоятельности основного заемщика ложится на «партнера» по ипотечному договору, одного или нескольких созаемщиков. Данное решение актуально, когда доход потенциального покупателя недостаточен, чтобы получить в банке сумму, необходимую для приобретения квартиры. Ипотека с созаемщиком имеет свои особенности, преимущества и недостатки, которые следует изучить перед тем, как заключать кредитный договор.

Ипотека с созаемщиком

О том, как выбрать выгодное предложение и заключить такую сделку, можно узнать на ежегодной выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров». На мероприятии традиционно присутствуют застройщики и эксперты, которые подробно ответят на вопросы об условиях договора, правах созаемщика по ипотеке, юридических нюансах данного вида кредитования.

Созаемщик по ипотеке – это человек, который:

• так же как и основной заемщик, несет ответственность перед банком за выплату кредита;
• имеет равные с ним права и обязанности;
• доходы которого также учитываются при одобрении суммы ипотечного займа;
• подписывает договор кредитования и имеет права на долю недвижимости.

Так как взять на себя многолетние обязательства по выплате кредита за квартиру согласится не каждый (средний срок, на который человек становится должником банка – 10 лет), зачастую оформляют такую ипотеку супруги как созаемщики (при заключении договора они становятся созаемщиками автоматически), также в сделке могут участвовать родители и более дальние родственники. Такие условия приветствуются и банками, которые допускают участие от 1 до 5 дополнительных заемщиков. Нужно отметить, что если покупатель недвижимости не подтверждает свой доход, то ответственность за выплату ипотеки полностью ложится на созаемщиков.

Требования к дополнительным заемщикам

Созаемщик по ипотеке, например в Сбербанке, может стать как родственник, так и друг. Но на практике близкие друзья крайне редко соглашаются отвечать за чужой ипотечный кредит, даже с учетом того, что первоочередное право на получение недвижимости в собственность может перейти к дополнительному заемщику в случае, если основной заемщик вдруг перестанет выплачивать ипотеку.

У банков могут быть различные требования к участникам сделки. Созаемщиком по ипотеке имеет право быть человек, который подходит по следующим основным параметрам:

• возраст от 18 лет (желательно трудоспособный возраст от 21 до 55 лет);
• наличие гражданства РФ;
• стаж работы от полугода или от года на последнем месте;
• платежеспособность (размер ипотечного платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода);
• хорошая кредитная история.

Особенности и необходимость заключения ипотеки с созаемщиком

В случае, когда дохода покупателя недостаточно, чтобы оформить кредит на определенную сумму, банк может предложить ему следующие альтернативы:

• подбор более дешевой недвижимости – квартиры меньшей площади или в худшем состоянии, в менее престижном районе, на которую хватит одобренной банком суммы;
• оформление дополнительного займа, что может стать еще большей финансовой нагрузкой, если не хватает как официального дохода, так и неофициального.

Когда ипотека без созаемщика – это не выход, заключается ипотечный договор с дополнительными заемщиками. У данного решения есть как свои преимущества, так и риски и недостатки, в числе которых:

• действие определенных ограничений, если в силе ипотечный договор, заключенный ранее;
• обязанность платить взносы по ипотеке за основного заемщика в случае его неплатежеспособности и отсутствие юридической гарантии, что он возместит эти траты;
• в случае когда ипотека оформлена до вступления в брак, даже если после свадьбы в выплате кредита участвовали оба, при разводе собственником недвижимости станет покупатель;
• если жена разводится с мужем-созаемщиком по ипотеке, заключенной в браке, недвижимость придется разменивать, так как она считается общей долевой собственностью, что не всегда удобно и может занять длительное время.

Перед подписанием кредитного договора с банком созаемщик по ипотеке имеет право на заключение дополнительного соглашения с основным заемщиком, которое гарантирует возмещение трат или передачу в собственность доли квартиры.

Если супруги являются по ипотеке созаемщиками в банке, но не рассматривают возможность впоследствии делить ответственность по ипотеке, они могут оформить брачный договор и прописать в нем обязанности каждого по оплате кредита и размер долей, причитающихся в случае развода.

От возможных рисков, сопряженных с данным видом ипотечного кредитования, можно застраховаться. Например, оформить полис на случай, если кто-то из участников сделки утратить трудоспособность.

Права созаемщика и поручителя по ипотеке – в чем разница

У данных участников кредитной сделки разные обязанности и права:

• доходы поручителя не учитываются при определении максимально возможной суммы по ипотеке для заемщика;
• по договору поручитель обязан погасить кредит за основного заемщика, но не претендует на недвижимость, кроме случаев, когда есть законные основания ее отсудить;
• поручитель обязан выплатить ипотеку, если все заемщики откажутся вносить платежи и его обяжет суд.

Разобраться в этих и других особенностях оформления ипотеки с созаемщиком можно в процессе обсуждения с экспертами на выставке «Недвижимость от лидеров». В рамках мероприятия пройдут семинары, в том числе посвященные ипотечному кредитованию.