Справочник Бухгалтера

СТ 44 ГрК РФ — Утратила силу с 1 июля 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется
применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов
капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе
проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест
допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено
строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок
распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном
плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка
для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех
предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного
участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к
назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном
земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие
градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный
регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального
строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения)
объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее —
технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для
государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о
возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 44 Градостроительного кодекса РФ

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к различным градостроительным ситуациям. Принципиальными их особенностями являются соотношение состояния территории и застройки. При преобладании застройки на территории они могут быть признаны застроенными. Наоборот, отсутствие застройки на территории позволяет отнести ее к категории незастроенных. Эти различия предопределяют неодинаковое содержание и последовательность операций при подготовке градостроительных планов земельных участков в отношении застроенных и незастроенных территорий.

Так, в первом случае земельные участки характеризуется наличием сложившейся застройки на определенной территории. Наличие застройки означает, что некий фрагмент территории к моменту его рассмотрения уже подвергся градостроительному освоению. Освоение может различаться: наличием отдельных зданий, сооружений, функциональные программы которых могут быть неоднородными; проведением крупномасштабных работ по организации и благоустройству территории (например, при проведении ландшафтных работ, строительстве набережных); формированием открытых пространств, таких как площади. Причем градостроительное освоение может быть поэтапным, то есть происходить на протяжении определенного (в некоторых случаях достаточно длительного) периода времени, либо быть единовременным, когда градостроительные процессы сконцентрированы во времени и направлены на полное осуществление намеченных мероприятий. Кроме того, градостроительное освоение может иметь точечный характер (когда на территории осуществляется строительство отдельно расположенных, практически не связанных между собой объектов), может быть компактным (когда на ограниченном участке территории формируются целостные градостроительные образования), а также рассредоточенным. Эти качества застройки территории находят свое отражение в процессе подготовки градостроительных планов земельных участков.

Наряду с этим в отношении застроенных территорий могут быть выявлены особые ситуации, которые характеризуются взаимосвязью между градостроительным освоением территории и наличием права собственности (аренды) на ее использование. В частности, территории могут быть застроены малоэтажными отдельно стоящими жилыми домами с принадлежащими им земельными участками (например, так называемые коттеджные поселки). Как правило, на такой территории одновременно присутствует большое количество отдельных (разрозненных) собственников (арендаторов), причем право собственности привязано к конкретным земельным участкам. Такая территория может рассматриваться как совокупность отдельных земельных участков, для каждого из которых может быть составлен персональный градостроительный план.

Существуют и другие застроенные территории, которые представляют собой участки с отдельно расположенными многоквартирными жилыми домами. Наряду с помещениями, принадлежащими гражданам на праве частной собственности (квартирами), в общей долевой собственности всех жильцов многоквартирного дома (собственников жилых помещений) будут находиться лестницы, чердаки, подвалы, технические этажи и т.д., а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (ст.36 ЖК РФ).

Как следует из ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же земельный участок не сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, данный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. В указанной выше дифференциации территорий заложена специфическая природа градостроительных факторов, способных не только оказывать влияние на процессы пространственных преобразований на территории, но и идентифицировать правовые основания использования территории. В зависимости от того, к какой из выделенных категорий (групп) относится рассматриваемый участок, зависит процесс подготовки градостроительных планов земельных участков. Таким образом, могут быть определены две различные методические схемы подготовки документов этого вида. Схемы различаются наличием обязательных процедур в их составе, количеством и последовательностью их выполнения, содержанием материалов, разрабатываемых в процессе подготовки документов.

Кардинальное отличие процесса подготовки градостроительных планов земельных участков в отношении к застроенным территориям состоит в том, что в этой ситуации процедура упрощена и может производиться, игнорируя разработку некоторых видов документов. Общая схема, в соответствии с которой осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, может выглядеть следующим образом.

Подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков зависит от того, кто является заявителем по данному вопросу. Если градостроительные планы застроенных земельных участков подготавливаются по заявлению физических или юридических лиц, то наличие документов территориального планирования в качестве основания их подготовки не является обязательным (ч.6 ст.45 ГрК РФ). Несмотря на отсутствие в ряде случаев документов территориального планирования, во всех ситуациях в обязательном порядке должна составляться документация градостроительного зонирования. Наличие правил землепользования и застройки является обязательным этапом, предваряющем подготовку градостроительных планов застроенных земельных участков.

Данными полномочиями наделяются правила землепользования и застройки в связи с тем, что только на этой стадии градостроительной деятельности формируются необходимые материалы для последующего получения информации, включающей: информацию о градостроительном регламенте; комплекс параметров, определяющих пространственные рамки градостроительных изменений земельного участка (например, минимальные отступы от границ земельных участков, обозначающие места, за пределами которых запрещается возводить здания, строения, сооружения); информацию о наличии расположенных в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, которые не соответствуют градостроительному регламенту и подлежат приведению в соответствие с градостроительным регламентом путем реконструкции, сноса указанных объектов.

Согласно ч.6 ст.43 ГрК РФ, подготовку градостроительных планов земельных участков следует рассматривать как развитие положений, зафиксированных в проектах межевания. В тоже время ч. 2 ст.44 ГрК РФ трактует подготовку градостроительных планов земельных участков как двойственную ситуацию, предполагающую с одной стороны, наличие проектов межевания как обязательного документа для последующих разработок, а с другой стороны, возможность подготовки градостроительных планов в виде самостоятельного документа.

Иная ситуация возникает в отношении незастроенных территорий. Незастроенные территории предназначены для перспективного градостроительного освоения (строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках). Для этих случаев соответствующие стадии разработки градостроительной документации, включая документацию территориального планирования соответствующих уровней, градостроительного зонирования, а также проектов панировки и проектов межевания является обязательным условием. Подготовку градостроительных планов земельных участков, согласно ч. 10 ст.45 ГрК РФ, следует рассматривать как завершающую стадию разработки градостроительной документации, в связи с чем, в ходе деятельности по их подготовке используются положения, определенные на всех вышележащих уровнях градостроительной документации.

3. Градостроительные планы — вид градостроительной документации по планировке территории, формирующий земельный участок, ограниченный установленными проектными границами, а также границы действия и содержание регламентов, ограничений (обременений) пользования земельным участком и публичных сервитутов в соответствии с красными линиями, другими линиями градостроительного регулирования.

Правовым основанием для разработки градостроительных планов земельных участков является документация территориального планирования, градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки), проекты межевания, региональные и местные нормативы градостроительного проектирования и иные различные правила.

Градостроительные планы занимают особое место в системе документов по планировке территории. С одной стороны они обладают всеми качествами, присущими прочим видам документации по планировке территории, таким как проекты планировки территории и проекты межевания территории. С другой стороны они предназначены и разрабатываются для конкретных участков территории муниципального образования, с четко обозначенными и документально закрепленными целями их использования. Причем пространственные границы и параметры участков в обязательном порядке приводятся в соответствие с реальным процессом их освоения (реконструкции) и выделяются с ориентацией на конкретные формы градостроительной деятельности.

Планы в большей степени, чем прочие виды документации должны быть «привязаны» к тем предполагаемым процессам преобразования территории, инициатива по поводу которых существует реально (принадлежит собственникам, арендаторам) и оформлена документально (существует инвестиционно-строительная инициатива и по данному поводу подано заявление). Характерной чертой документации по планировке территории и особенно градостроительных планов является обусловленность процесса их разработки видами и направлениями последующего использования территории, а также их совмещенность во времени (планы разрабатываются как правило в случаях, когда возникает реальная необходимость в их использовании). Поэтому градостроительные планы как вид градостроительной документации определенным образом идентифицируют определенные участки территории как формой их использования, так и отражением юридически оформленного права на них. Градостроительные планы позволяют установить взаимосвязь между процессом градостроительного освоения участка территории и его правообладателем. Иными словами, анализируя содержание комментируемой статьи, можно определить, что реальное освоение (реконструкция) территории возникает как следствие необходимости владения, пользования и распоряжения земельными участками.

4. Градостроительные планы земельных участков представляют собой особый вид градостроительной документации в системе деятельности, направленной на поэтапное и последовательное пространственное преобразование территории. Эти особенности вытекают из ситуации, возникающей в результате того, что планы (как документ) наделяют правообладателя возможностью производить какие-либо градостроительные изменения на территории. Подобная возможность определяется тем, что градостроительные планы завершают процедуру разработки градостроительной документации, начиная от документации территориального планирования всех уровней, градостроительного зонирования, и завершая документацией по планировке территории. Таким образом, в полной мере обеспечивается принцип преемственности градостроительной деятельности. Данная последовательность позволяет осуществлять комплексное управление процессами градостроительного развития территории.

Градостроительные планы земельных участков имеют ряд общих черт с проектами планировки и проектами межевания территорий. Они также являются проектным инструментом, но их действие в правовом отношении носит более предметный и конкретный характер и отличается большей регулятивной и правовой направленностью. Имеется в виду, что, например, в проектах межевания определяются общие принципы использования территории, которые выражаются в выделения определенного количества земельных участков, различающихся, типологическими особенностями, такими как застроенные и незастроенные территории, правовым режимом использования (доступные для освоения потенциальными правообладателями и ограниченного доступа), особенностями, связанными с наделением некоторых участков рядом специальных обременений.

Выделение разнообразных типов и видов участков, тем не менее, не дает основания для того, чтобы процесс градостроительного освоения мог быть осуществлен. Планы земельных участков соответствуют набору прав по градостроительному использованию участков. Такими компонентами, присутствующими в данном виде документации по планировке территории, являются: регламентная информация о видах разрешенного использования земельного участка, а также информация о разрешенном использовании земельного участка; требования к назначению, параметрам и условиях размещения объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент).

Посредством градостроительных планов земельных участков происходит непосредственная реализации разного рода градостроительных мероприятий, связанных с удовлетворением инвестиционно-строительных интересов частных собственников и застройщиков. При этом необходимо учитывать, что этот вид документации наименее трудоемкий и его подготовка предельно ограничена во времени, что делает его доступным для большинства потенциальных застройщиков. Несмотря на это, градостроительные планы земельных участков имеют способность оказывать не косвенное, а прямое управляющее воздействие на процесс развития территории, в зависимости от градостроительных приоритетов.

На стадии подготовки градостроительных планов земельных участков проектные действия сводятся к минимуму. Строго говоря, градостроительные планы земельных участков как вид градостроительной документации не следует рассматривать как проектный документ. В данном случае речь идет о том, что планы земельных участков не проектируются, а составляются. Процесс составления, в отличие от проектирования, представляет собой в большей степени технологическую процедуру. Для ее проведения наибольшую значимость имеет знание того, каким образом может быть получена и представлена необходимая информация, уже существующая к моменту подготовки планов земельных участков. Таким образом, основной массив графической и текстовой информации, необходимой для ее отражения в градостроительном плане земельного участка, не разрабатывается вновь, а практически фиксируется посредством прямого обращения к градостроительной документации вышестоящих уровней, либо с использованием банков данных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Специфика составления градостроительных планов земельных участков заключается, в частности, в том, что для получения сведений, относящихся к разным разделам данного документа, следует использовать информацию, занесенную как в документы градостроительного зонирования, так и в проекты планировки и проекты межевания территории. В частности, границы земельного участка и границы зон действия публичных сервитутов, а также минимальные отступы от границ земельного участка (в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства, за пределами которых запрещено проведение строительства различных объектов) определяют, пользуясь документами проектов межевания.

Информацию о градостроительном регламенте, включая информацию о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном участке вносят в планы земельных участков, руководствуясь положениями правил землепользования и застройки.

Границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд определяются на основании документации о территориальном планировании всех вышестоящих уровней, поскольку специфика размещения этих объектов обусловлена социально-экономическими планами развития территории. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия может быть составлена на основе имеющихся в составе проектов планировки территории материалов, определяющих общие принципы размещения данных объектов и установление их границ.

Исключение составляет информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, которая может формироваться только на этапе обращения в уполномоченный орган с заявлением о подготовке градостроительных планов земельных участков.

5. Современная ситуация такова, что градостроительные планы земельных участков (в отличие от проектов межевания) подготавливаются по мере того, как в их наличии возникает необходимость. Такая ситуация с позиции необходимости формирования системы документации обеспечения градостроительной деятельности проблемна для органов публичной власти или застройщиков. Именно это имеется в виду в ГрК РФ, предопределяющие необходимость формирования системы разработки градостроительных планов. Эта система предполагает постоянный процесс пополнения и обновления градостроительной документации данного уровня, которая впоследствии вносится в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности в виде дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках (ч.4 ст.56 ГрК РФ). В результате формируются крупные массивы земельных участков с информационными данными. Таким образом, градостроительная деятельность в пределах муниципальных образований приобретает направленный, и что более важно, управляемый характер использования территориального земельного ресурса.

Отличительной особенностью градостроительных планов земельных участков является то, что для подготовки документации данного вида не требуется привлечения сложных технологий. Выбор частей территории муниципального образования (земельных участков), потенциально способных стать объектами градостроительной деятельности, может осуществиться предварительно, а работы по формированию земельных участков проводиться заранее. Причем, заранее можно предсказать экономический эффект данного вида деятельности: он предопределяется многообразными существующими градостроительными ситуациями.

Реализация указанная выше процедуры предполагает, что формируется банк данных земельных участков, учитываемых в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, в котором представлен широкий спектр потенциально возможных градостроительных ситуаций, следствием чего является создание привлекательных условий для инвестирования (в зависимости от величины имеющихся у потенциальных застройщиков инвестиционных ресурсов). Наряду с этим достигается и более общий социально-экономический результат, заключающийся в формировании инвестиционного климата на территории. В подобной ситуации, при наличии возможностей свободного непредвзятого выбора земельных участков, можно ожидать того, что инвестиционные возможности застройщиков, адаптированные к реальной градостроительной ситуации, будут реализованы с наибольшим успехом.

6. Территориальные ресурсы в границах муниципального образования таким образом представляет собой совокупность (систему) земельных участков, ранжированных по комплексу характеристик, отражающие действующие на территории градостроительные факторы. Таким образом могут быть удовлетворены разные экономические и организационные возможности, а также градостроительные предпочтения потенциальных застройщиков и собственников участков.

Градостроительные планы как вид документации по планировке территории еще в большей степени, чем проекты межевания, выявляют перспективные (для освоения, реконструкции) участки и идентифицируют земельные участки и собственников, пользователей. Данные планы формирует правовую основу действий, осуществление которых возможно не иначе как при наличии данного вида документации. Таким образом, вне зависимости от градостроительных особенностей территории, отнесения ее к категории застроенных или незастроенных, подготовка градостроительных планов является обязательной стадией в системе градостроительной деятельности, позволяющей перейти к владению, распоряжению и использованию земельных участков.

Градостроительные планы являются обязательным основанием для совершения следующих операций: подготовки кадастрового плана земельного участка для государственного кадастрового учета и регистрации прав на земельный участок; выноса границ земельного участка на местность; предоставления физическим и юридическим лицам прав на сформированные земельные участки.

При подготовке градостроительных планов исходят из соображений максимальной оптимизации процесса их составления, с тем, чтобы обеспечить срочность получения документации заказчиком (застройщиком). На этот вид документации распространяются общие правила выполнения и оформления проектно-технической документации, одним из которых является обязательное наличие материалов двух видов: графического и текстового. На план наносят кадастровый номер земельного участка, номера зданий и сооружений, участков действия градостроительных ограничений, сервитутов.

7. Как следует из ст.4 Вводного закона, до установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления кадастровый план земельного участка. При этом предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство не требуется, подготовка проектной документации осуществляется на основании архитектурно-планировочных заданий, выдаваемых в соответствии с Законом об архитектурной деятельности, правила п.2 ч.11 статьи 51 ГрК РФ не применяются и уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию.

После установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка в составе градостроительного плана земельного участка, не указанного в ч. 4 ст.36 ГрК РФ, и в составе градостроительного плана земельного участка из земель, не указанных в ч.6 ст.36 ГрК РФ, указываются данные и информация, предусмотренные ч.3 ст.44 ГрК РФ, за исключением информации, предусмотренной п.4 ч.3 ст.44 ГрК РФ. В составе градостроительного плана указанного земельного участка также должна указываться информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. В таком случае подготовка проектной документации объекта капитального строительства осуществляется на основании информации, указываемой в составе градостроительного плана земельного участка.

Не требуется предоставление градостроительного плана земельного участка для ввода объекта в эксплуатацию, если разрешение на строительство выдано до введения в действие ГрК РФ, а также в случае, предусмотренном п.1 ч.1 ст.4 Вводного закона. При этом правила п.2 ч.6 ст.55 ГрК РФ не применяются.

Новые нормативы градостроительного проектирования разработаны для Московской области, в настоящее время они находятся в стадии обсуждения, сообщила в понедельник министр стройкомплекса Подмосковья Марина Оглоблина.

По ее словам, региональные градостроительные нормы, принятые в области в 2012 году, не прошли «проверку жизнью». В частности, это касается норматива по обеспеченности населения жилой площадью. «Предполагалось, что каждый новосел, каждая семья новоселов покупает себе квартиру исходя из расчета 35 «метров» на человека. Мы с вами понимаем, что это не так», — сказала Оглоблина.

Министр стройкомплекса подчеркнула, что исходя из данного норматива рассчитывалась необходимая инфраструктура, и часто возникала ситуация, когда социальных объектов не хватало. «Снизится планка до 28 «метров», — сообщила Оглоблина.

Она добавила, что современным реалиям не соответствуют нормы по социальной инфраструктуре, по машиноместам, паркам и другие нормативы. Новые же нормы призваны устранить эти несоответствия, подчеркнула министр.

В свою очередь первый заместитель министра стройкомплекса Московской области Сергей Пахомов уточнил, что новые градостроительные нормы в ближайшие дни будут размещены на сайте Главного управления архитектуры области, и в течение двух месяцев будут публично обсуждаться, при этом власти ожидают обратной связи и предложений.

В 2012 году были утверждены нормативы градостроительного проектирования Московской области, согласно которым этажность зданий в подмосковных городах ограничивалась 17 этажами, поселках — 12 этажами, а сельских населенных пунктах — 3 этажами. Нормативы содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения Подмосковья и устанавливают обязательные требования для всех субъектов градостроительной деятельности в области.

Земельные ресурсы подразделяют на разные категории, виды и подвиды в зависимости от их назначения (разрешенного метода использования). Для строительства дома наиболее подходящими являются территории, которым присвоен статус «земли населенных пунктов». В случае, когда участок относится к иной категории, необходимо ознакомится с перечнем ограничений, обязательств и допущений, которые перечислены в нормативных и законодательных актах.

В этой статье мы подробно рассмотрим какие требования к площади участков установлены законодательством РФ и чем грозит их несоблюдение.

Категории и виды земельных участков. Законность возведения капитальных объектов строительства.

Земельные участки, расположенные в населенных пунктах и отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) дают возможность возвести отдельное строение для некоммерческого (личного) использования. Максимальная высота зданий ограничена 3-мя этажами, а предназначение – только для 1-ой семьи, которая проживает в нем постоянно или временно. Такому типу домовладений может быть присвоен почтовый адрес, по которому можно оформить прописку или временную регистрацию.

Статус (предназначение) ИЖС в рамках действующего законодательства РФ присваивается исключительно к территориям с категорией «населенные пункты» и прописывается в свидетельстве на собственность. Земли сельхозназначения могут быть выделены под следующие виды использования:

• Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) — имеют ограничения по площади, на них чаще всего размещают маленькие домики без почтового адреса и кадастрового номера. Нет возможности оформить регистрацию на проживание;
• Дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) — небольшие участки с современными, достаточно большими зданиями. Законность таких строений – спорный вопрос. В настоящее время только в Подмосковье дачные поселки этого типа обладают развитой инфраструктурой, которая чаще всего создается за деньги владельцев коттеджей;
• Фермерские хозяйства – территории размером более чем в 1 гектар, до 10% площади которого можно застраивать;
• Земли сельхозназначений – используемые в аграрных целях, без жилых построек.

Для строительства домов, коттеджей, загородных шале и прочей недвижимости целесообразно выбирать территории с категорией ИЖС. Несмотря на постоянное изменение земельных кодексов, капитальная застройка прочих земель противоречит правовым нормам.

Обратите внимание, что изменение категории земли — это, в принципе, решаемая задача. Но сделать это самостоятельно будет довольно сложно, и потребует большого количества денежных и временных затрат.

Известны случаи, когда сначала производится обустройство участка, а затем проводится изменение его статуса. В то же время, крупные специализированные компании и местные органы управления, периодически осуществляют подобную деятельность. Узнать о предполагаемых планах, получить справки, можно в соответствующих управляющих инстанциях. Какой путь выбирать — решать именно Вам.

Предельные размеры участков для ИЖС

Максимальная и минимальная площадь территорий со статусом ИЖС определена законодательно. Правовыми актами определено, что это допустимая для передачи в пользование, выкупа, наделения, аренды площадь земельного ресурса для определенных (обозначенных актами) методов применения.

Размеры земельных участков с назначением ИЖС прописаны нормативными и законодательными актами РФ. Изменение различных параграфов и реформирование данной сферы происходит достаточно регулярно. Уточняйте в региональных органах легитимные в вашем округе на данный момент нормы и правила.

Характеристики ЗУ являются частью регламентов градостроения и регулируются разрешающими нормами строительства, и реконструкции капитальных объектов по следующим параметрам:

• область, округ и регион местоположения;
• суммарное количество распределяемых территорий и спрос на ИЖС;
• максимально допустимую общую высоту объектов, а также разрешенное количество этажей;
• обязательные, минимально-допустимые, отступы от крайних точек границ участка – влияют на возможное расположение зданий на территории, определяют расчет допустимой к застройке площади;
• предельный (максимальный) процент застройки пространства (данный коэффициент рассчитывается по формуле – S общая / S допустимую к застройке);
• показатели экономического развития региона в целом, и по отдельным территориальным округам.

Если вы интересуетесь приобретением участка, следует учитывать, что среднестатистический минимальный размер территорий с категорией ИЖС по РФ – 3 сотки, и они довольно сильно отличаются по областям и округам.

В Московской области определен минимум под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — площадью 200 кв. м., а максимум ограничен площадью около 0,4 гектара (различается по районам).

Хотя здесь тоже есть нюансы. Основные ограничения заключаются в следующем:

• Если Вы зарегистрируете фермерское хозяйство, территория владения, согласно закону, должна быть в пределах 2 — 40 гектар;
• Для использования в целях жилой застройки, земли в cадовых некоммерческих товариществах, площадь определена от 0,06 до 0,15 га;
• В дачных некоммерческих товариществах и кооперативах (ДНТ), лимиты определены в 0,06 — 0,25 гектар;
• Для земель, выделяемых в личное пользование (можно встретить аббревиатуру ЛП) — от 0,2 до 0,4 га.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

В России также определен максимально-допустимый размер участков под ИЖС, выделяемые муниципальными или государственными властями на безвозмездном основании. При покупке надела, его наследовании или дарении, а также отчуждении — характеристики зависят от платежеспособности заинтересованного лица и имеющихся исходных ресурсов.

Границы землевладений могут быть изменены после письменного обращения в соответствующие инстанции и принятия положительного решения.

Как получить льготы?

Категории граждан, имеющих право на льготы и скидки, получают земельные наделы:

• на бесплатном основании, в порядке очередности (по предварительной регистрации, постановке на учет и предоставлении пакета соответствующих документов);
• по ранее выданному сертификату в любом из округов, в пределах характеристик документа;
• заранее обозначенные (прописано решениями администрации поселения) и, подготовленные муниципалитетами, наделы с обязательным согласованием проекта капитального строения и его размещения.

Иногда регулируется не только размер, но и соотношение длины и ширины выделяемых земельных участков. Например, в Краснодарском крае минимальная ширина — 6 м.

Как поменять категорию участка на ИЖС?

Существует несколько законных способов:

1. Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
2. Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
3. Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).

Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:

• Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
• Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
• Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.

Для получения территории под индивидуальное жилищное строительство рекомендуется следующий порядок действий:

1. изучить градостроительный регламент выбранного региона, с предельными параметрами и правилами пользования ИЖС;
2. получить карты земель и определить свободные наделы, наличие доступа к ним, границы и характеристики;
3. с помощью властей и геодезических служб, проверить соответствие реальных границ участка с документально оформленными, согласовать планируемую застройку на допустимость характеристик (высота, этажность, отступы от границ и прочие);
4. подать пакет документов на выделение выбранного имущества, получить паспорт, кадастровый номер и акты, сертификаты подтверждающие право владения.

Помните, что подход к решению этих вопросов должен быть индивидуальным и проходить в правовом поле. Доверяйте выполнение специализированных работ по проведению замеров, оформлению важных решений специализированным компаниям.

Решение проблем «постфактум», в судебном порядке — влечет лишние издержки и выставление штрафов за незаконное использование ресурсов, и даже за своевольный захват территорий. Проконсультируйтесь с юристами, внимательно ознакомьтесь с правовым полем, действующим на данной местности, учитывайте все отличия. При необходимости, воспользуйтесь услугами опытного агента по недвижимости.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Прежде чем приступать к строительству дома на новом участке, каждому хозяину стоит ознакомиться с нормативными требованиями. Сюда входят природоохранные нормы, а также строительная, противопожарная, санитарная и другая документация. В этой статье речь пойдет о том, как разрешено и запрещено размещать сруб дома, бани и другие деревянные постройки на участке.

Как только вы получили права на пользование земельным участком, начинается планирование его структуры. Будущий дом должен быть не только удобным для проживания, но и безопасным для вас и соседей, не создавать препятствия для передвижения людей и транспорта, негативно не влиять на флору и фауну местности.

С чего начать разметку участка?

В Градостроительном кодексе РФ есть такое определение как «красная линия”. Это линия застройки, которая определяет границы вашего земельного участка и отделяет его от соседей и зон общего пользования. Черта хоть и является условной, но соблюдать её нужно с точностью до сантиметра. К примеру, если вы поставили ворота на самой линии, то открываться они должны исключительно вовнутрь.

Красная линия может быть проектной или существующей. Проектная не имеет юридической силы и говорит скорее о ваших намерениях, в то время как существующая уже согласована и вступает в силу. После того, как в плане участка размечены границы, можно думать о расположении сруба дома, бани и других деревянных построек.

Какие нормы расположения строений нужно соблюдать?

Расположение построек на участке регламентируют СП 30−102−99. Согласно указанной там информации, расстояние до красной линии должно быть:

• не менее 5 метров от улицы и 3 метров от проезда (для жилых домов)
• не менее 5 метров от улицы и проезда для хозяйственной постройки.

Посмотреть красные линии можно в любом документе, содержащем схематическое расположение местности. Например:

• генеральный план;
• проекты застройки, планировки, инженерно-транспортных коммуникаций;
• проект межевания;
• кадастровый план.

Получить эти документы можно в Росеестре или Администрации района. Также, существует онлайн версия кадастровой карты на сайте Росеестра.

Под определение хозяйственной постройки попадает баня, теплица, гараж, колодец, погреб, а также места для хранения инвентаря и содержания животных.

Также в Своде правил существует такое понятие как межа. Это расстояние между границами соседних участков, визуально выглядит как узкая тропинка вдоль смежных заборов. Минимальное расстояние от неё до объектов на участке должно быть:

• для жилых деревянных построек не менее 3 метров;
• для хлева, курятника и вольера с животными не менее 4 метров;
• для теплицы (если используете органические удобрения) не менее 4 метров;
• для бани, сарая и гаража не менее 1 метра. Обратите внимание, что по правилам, скат крыши обязательно должен располагаться на вашем участке.

Отдельно стоит упомянуть и деревья, ведь для их размещения тоже есть правила:

• для высоких деревьев не менее 4 метров от межи. Кроны не должны значительно затенять участок соседа или закрывать его окна, а также мешать проходу/проезду в зоне общего пользования;
• для средних деревьев не менее 2 метров;
• для кустов не менее 1 метра.

Как правильно замерить расстояние?

Споры в соблюдении СНиП могут возникнуть, если вы не умеете верно замерять расстояние. На первый взгляд всё интуитивно понятно и элементарно, но даже здесь есть свои тонкости.

Например, если у дома или бани нет выпуклых декоративных элементов, выступающих более чем на полметра, то расстояние измеряют от стены, либо цоколя. Между деревьями и кустарниками за исходную точку берут центр ствола. Таким образом, если вы посадили дерево, согласно СНиП, а в последующем оно разрослось и перешло на другой участок, то на юридическом уровне сосед не сможет предъявить вам претензию.

Санитарные нормы при планировке земельного участка

В СНиПе 30-02-97 вы найдете исчерпывающую информацию о правилах размещения построек, согласно санитарным нормам. Этому пункту стоит уделить большое внимание, так как он создан для сохранения здоровья всех жителей. Мы перечислим лишь основные требования к расстояниям между деревянными постройками:

• Сруб дома должен находиться не ближе, чем в 12 метрах от туалета и построек для животных;
• Сруб дома должен находиться не ближе, чем в 8 метрах от бани и душа;
• Колодец нельзя располагать ближе, чем на 8 метров от туалета, септика или компоста.

Следите за тем, чтобы нормы соблюдались по отношению к соседним прилегающим домам.

Где посмотреть другие нормы размещения?

Не только расположение домов и бань регламентируется правилами. Подробное устройство остальных объектов участка можно узнать из следующих документов:

Противопожарные правила размещения деревянных домов

В данном СНиПе, на который мы сегодня опираемся ничего не сказано о допустимых противопожарных расстояниях между зданиями, которые необходимо учитывать. Для удобства, можно воспользоваться таблицей из ФЗ-123, где указаны классы горючести материалов и допустимое расстояние между построенных из них объектов.

А — это негорючие материалы: железобетон, бетон, камень и др.

Б — те же материалы, но с деревянными перекрытиями (или обшивкой), защищенной устойчивыми к огню материалами.

В — дерево и каркасные конструкции.

В точке пересечения типа вашей постройки и постройки соседа будет указано необходимое расстояние.

Отметим, что если на одном участке планируется строительство сразу двух домов с последующим разделением, то к ним применяются правила смежных земельных участков.

Что будет, если не соблюдать нормы?

В первую очередь, соблюдение противопожарных, санитарных и строительных норм — это в ваших интересах. Таким образом можно защитить себя и свою семью от проблем со здоровьем, несчастных случаев и даже кражи.

Во-вторых, если игнорировать вышеперечисленные нормы и требования, то это может повлечь за собой административную ответственность и штрафы различного размера. Самое неприятное — это снос самовольной застройки. О нём вы можете прочитать в Градостроительном кодексе, с которого мы и начали эту статью.

Мы рекомендуем тщательно соблюдать все предписанные законом правила и всегда придерживаемся их в своей работе.