Справочник Бухгалтера

Данное положение распространяется на обороты по возмещению арендатору (лизингополучателю) арендодателем (лизингодателем) стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (финансовой арендой (лизингом).

Учитывая изложенное, не подлежит налогообложению возмещаемая стоимость приобретенных арендодателем работ и услуг. А значит, возмещаемая стоимость приобретенных для аренды товаров, а также выполненных силами арендодателя работ (услуг) облагается НДС.

По существу, такие обороты являются оборотами по реализации товаров.

Пример 1
Арендодатель приобрел для помещения, сданного в аренду, светильники. Стоимость светильников предъявлена к возмещению арендатору.

Оборот по возмещению стоимости светильников арендатором подлежит у арендодателя обложению НДС.

Пример 2
Арендодатель предъявляет арендатору к возмещению счет за телефонные переговоры с телефона, установленного в сданном в аренду помещении.

У арендодателя отсутствует объект налогообложения (услуга связи является приобретенной).

Пример 3
Арендодатель собственными силами осуществляет уборку сданного в аренду помещения. Затраты по уборке предъявляются к возмещению арендатору сверх арендной платы.

Оборот по оказанию собственными силами услуг по уборке помещения облагается НДС у арендодателя.

Санкции за нарушение условия договора, полученные арендодателем, увеличивают налоговую базу

Арендодатели должны увеличить налоговую базу НДС на суммы, фактически полученные (п. 18 ст. 98 НК):

– за реализованные товары (работы, услуги), имущественные права сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), имущественных прав;

– в виде санкций за нарушение покупателями (заказчиками) условий договоров.

Пример 4
Арендодатель получил от арендатора сумму пени, предусмотренной договором аренды, за нарушение срока уплаты арендной платы.

Сумму пени отражают в стр. 1 налоговой декларации по НДС в отчетном периоде ее получения.

Определение момента фактической реализации

Моментом сдачи (передачи) предмета в аренду признают последний день установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата по такой сдаче (передаче), но не ранее момента фактической передачи предмета аренды арендатору (п. 11 ст. 100 НК).

Следовательно, в 2013 г. моментом фактической реализации является день сдачи в аренду, т.е. последнее число установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата.

Пример 5
Оборудование сдано в аренду с 1 марта 2013 г. Арендная плата согласно договору должна вноситься ежемесячно не позднее 15-го числа отчетного месяца. Моментом фактической реализации у арендодателя является 31 марта, 30 апреля, 31 мая, 30 июня 2013 г. и т.д.

Пример 6
В аренду сдано помещение с 1 января 2013 г. Согласно договору арендная плата вносится 1 раз в 3 месяца не позднее 20-го числа первого месяца. Моментом фактической реализации у арендодателя является 31 марта, 30 июня 2013 г. и т.д.

В случае если арендодатель в 2012 г. определял выручку «по оплате», необходимо руководствоваться следующим.

В 2012 г. для плательщиков, у которых в соответствии с учетной политикой выручка от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав в бухгалтерском учете определялась по мере оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав, момент фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определялся как приходящийся на отчетный период день зачисления денежных средств от покупателя (заказчика) на счет плательщика, а в случае реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав за наличные денежные средства – день поступления указанных денежных средств в кассу плательщика, но не позднее 60 дней со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 2 ст. 100 НК).

В 2013 г. организации обязаны перейти на отражение доходов по методу начисления (т.е. «по отгрузке»). При изменении порядка исчисления НДС (изменении состава плательщиков, объектов налогообложения, налоговой базы, момента фактической реализации, ставок, порядка применения освобождения от налогообложения) новый порядок исчисления применяется в отношении отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав, переданных с момента изменения порядка исчисления НДС (п. 10 ст. 103 НК).

Учитывая положения п. 10 ст. 103 НК, арендодатели, определявшие в 2012 г. выручку по мере оплаты, исчисляют НДС в 2013 г. по оплате за 2012 г. по мере поступления оплаты аренды, но не позднее 60 дней с момента сдачи в аренду.

Пример 7
Арендодатель в 2012 г. определял выручку «по оплате». Арендная плата за декабрь 2012 г. получена в апреле 2013 г. 60-й день с момента сдачи в аренду за декабрь отсчитывается с 1 января 2013 г. и приходится на 1 марта 2013 г., т.е. оборот по сдаче в аренду за декабрь 2012 г. отражается в налоговой декларации за январь – март 2013 г.

Место реализации при сдаче имущества в аренду

Местом реализации при сдаче в аренду имущества признают территорию Республики Беларусь (ст. 33 НК):

– если в аренду сдается недвижимое имущество (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящееся на территории Республики Беларусь (подп. 1.1 п. 1);

– если в аренду сдается движимое имущество, за исключением транспортных средств, и арендатор осуществляет деятельность на территории Республики Беларусь и (или) местом его нахождения (местом жительства) является Республика Беларусь (подп. 1.4 п. 1);

– если в аренду сдаются транспортные средства (включая сдачу в аренду (фрахт) транспортных средств с экипажем) и деятельность арендодателя осуществляется на территории Республики Беларусь и (или) местом его нахождения (местом жительства) является Республика Беларусь (подп. 1.5 п. 1).

Аналогичные нормы содержит также ст. 3 Протокола о порядке взимания косвенных налогов при выполнении работ, оказании услуг в Таможенном союзе от 11.12.2009 (далее – Протокол), применяемого в отношениях с резидентами иностранных государств – членов Таможенного союза.

Таким образом, при сдаче в аренду недвижимого имущества (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящегося на территории Республики Беларусь, возникает объект обложения НДС, если арендатором является как иностранный резидент, так и резидент РБ.

Также нужно исчислить НДС при сдаче в аренду транспортных средств (включая сдачу в аренду (фрахт) транспортных средств с экипажем) как нерезиденту, так и белорусскому арендатору.

Не надо исчислять НДС по арендной плате при сдаче в аренду:

1) нерезиденту движимого имущества (за исключением транспортных средств).

В таких случаях территория Республики Беларусь не является местом сдачи его в аренду, т.е. объект налогообложения у арендодателя не возникает;

2) недвижимости за рубежом.

Пример 8
Резидент РБ сдал в аренду другому белорусскому резиденту помещение, находящееся в Российской Федерации. Объект обложения НДС отсутствует.

Пример 9
Резидент РБ сдал в аренду оборудование резиденту Украины. Оборот по сдаче в аренду не является объектом налогообложения.

Отметим, что для целей применения ст. 33 НК следует использовать:

– понятия движимого и недвижимого имущества, приведенные в ст. 130 Гражданского кодекса РБ.

Так, к недвижимым вещам относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнивают предприятие в целом как имущественный комплекс. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признают движимым имуществом;

– понятие транспортных средств, приведенное в этой же статье, которое используется и для целей применения гл. 12 НК.

Транспортные средства – это используемые для перевозки людей или грузов морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, суда смешанного (река – море) плавания, единицы железнодорожного или трамвайного подвижного состава, автобусы, автомобили, включая прицепы и полуприцепы, грузовые контейнеры. Под единицами железнодорожного подвижного состава понимают отдельные объекты железнодорожного подвижного состава: локомотивы, грузовые и пассажирские, моторные и немоторные вагоны, из которых формируют электропоезда, дизель-поезда, автомотрисы, рельсовые автобусы, дизель-электропоезда, электромотрисы, предназначенные для перевозки грузов, людей и (или) багажа, почты.

Для целей Протокола применяют термины, определения которых содержит ст. 1 этого Протокола. Так, при определении места реализации работ, услуг во взаимоотношениях с резидентами РФ и Казахстана:

1) недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, трубопроводы, линии электропередач, предприятия как имущественные комплексы и космические объекты;

2) движимое имущество – вещи, не относящиеся к недвижимому имуществу, к транспортным средствам;

3) транспортные средства – морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, суда смешанного (река – море) плавания; единицы железнодорожного подвижного состава; автобусы; автомобили, включая прицепы и полуприцепы; грузовые контейнеры.

Особенности распределения налоговых вычетов методом удельного веса

С 1 января 2013 г. при определении удельного веса, принимаемого для распределения налоговых вычетов, в сумму оборота включаются операции по реализации товаров, местом реализации которых не признается территория Республики Беларусь (включая операции по реализации товаров населению на выставках-ярмарках, проводимых на территории государств – членов Таможенного союза), если по таким операциям плательщиком не произведено исчисление НДС в бюджет Республики Беларусь (п. 24 ст. 107 НК).

Важно! Обороты по сдаче в аренду, местом реализации которых не признается территория Республики Беларусь, не участвуют в 2013 г. в распределении налоговых вычетов по удельному весу.

В разд. I налоговой декларации по НДС отражают операции, непризнаваемые объектом налогообложения и включаемые в общую сумму оборота по реализации при определении удельного веса, принимаемого для распределения налоговых вычетов в соответствии с частью третьей п. 24 ст. 107 НК. Данная норма определена подп. 10.12 п. 10 гл. 2 Инструкции о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по налогам (сборам), книги покупок, утвержденной постановлением МНС РБ от 15.11.2010 № 82 (в ред. от 31.10.2012 № 34).

Таким образом, если местом сдачи в аренду не является территория Республики Беларусь, то этот оборот не отражают в 2013 г. в налоговой декларации по НДС.

Пример 10
В аренду сдано оборудование резиденту РФ с 1 марта 2013 г. сроком на 3 месяца. Оборот по аренде не отражается в налоговой декларации по НДС и не участвует при распределении налоговых вычетов по удельному весу.

Пример 11
В аренду сдается помещение на территории Украины. Договор заключен в 2012 г. сроком на 2 года. Арендодатель в 2012 г. определяет выручку «по оплате». Арендная плата за декабрь 2012 г. получена 17 января 2013 г. Моментом фактической реализации является 17 января 2013 г., и оборот по сдаче в аренду не отражается в налоговой декларации по НДС.

В 2012 г. оборот по сдаче в аренду за пределами Республики Беларусь отражался в стр. 9 налоговой декларации по НДС. Исходя из пп. 2 и 3 ст. 106 НК в редакции 2012 г. налоговые вычеты, приходящиеся на такой оборот (за исключением вычетов по основным средствам и нематериальным активам), относились на затраты арендодателя.

Ставки НДС

При сдаче объектов в аренду применяется ставка НДС 20 %.

При поступлении сумм увеличения налоговой базы, указанных в п. 18 ст. 98 НК, связанных с арендной платой, налогообложение производится по ставке 20 %. Налог исчисляется по формуле: сумма увеличения налоговой базы х 20 / 120.

Вычет сумм НДС арендодателем

Выделение арендодателем (лизингодателем) арендатору (лизингополучателю), а также арендатором (лизингополучателем) арендодателю (лизингодателю) сумм НДС при предъявлении к возмещению стоимости работ (услуг) согласно подп. 2.12.2 п. 2 ст. 93 НК производят при указании соответственно арендодателю (лизингодателю), а также арендатору (лизингополучателю) этих сумм налога продавцами таких работ (услуг) в первичных учетных документах (п. 7 ст. 105 НК).

Таким образом, суммы НДС, предъявленные арендодателю по приобретенным работам, услугам, стоимость которых возмещается арендатором сверх арендной платы (например, по коммунальным услугам), у арендодателя к вычету не принимаются, а предъявляются арендатору для возмещения в первичном учетном документе.

Если арендатор возмещает стоимость приобретенных арендодателем товаров, то сумма НДС, предъявленная арендодателю продавцом этих товаров, принимается у арендодателя к вычету в общеустановленном порядке.

Если арендодатель возмещает арендатору стоимость приобретенных арендатором работ (услуг), связанных с арендой помещения, сумма НДС, перевыставленная арендатором по таким работам (услугам), принимается у арендодателя к вычету в общеустановленном порядке.

Пример 12
Согласно договору аренды арендодатель возмещает понесенные арендатором расходы, связанные с арендованным помещением. Арендатор произвел ремонт системы видеонаблюдения силами сторонней организации и предъявил арендодателю в первичном учетном документе стоимость ремонта в сумме 1 200 тыс. руб., в т.ч. НДС – 200 тыс. руб. Сумму НДС 200 тыс. руб. арендодатель принимает к вычету в общеустановленном порядке.

Особенности налогообложения по договорам аренды, сумма арендной платы по которым выражена в иностранной валюте с оплатой в белорусских рублях

По договорам, в которых сумма обязательств выражена в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте, налоговая база НДС при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется в белорусских рублях по официальному курсу, установленному Нацбанком на момент фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав. В случаях, когда дата определения величины обязательства предшествует моменту фактической реализации или совпадает с моментом фактической реализации, – в подлежащей оплате сумме в белорусских рублях.

В случаях, когда момент фактической реализации предшествовал дате определения величины обязательства, в налоговую базу включается (из налоговой базы исключается) сумма разницы, возникающей между подлежащей уплате суммой в белорусских рублях и суммой налоговой базы, определенной в белорусских рублях на момент фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав. Указанная сумма разницы включается (исключается) в том отчетном периоде, в котором получена плата за товары (работы, услуги), имущественные права, а в случае прекращения обязательства по иным основаниям – в котором прекращено обязательство (полностью или в соответствующей части) (п. 6 ст. 97 НК).

Справочно: под датой определения величины обязательства по договору следует понимать дату, на которую в силу законодательства или соглашения сторон определяется подлежащая оплате сумма в белорусских рублях по обязательствам по такому договору, выраженным в белорусских рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, или подлежащая оплате сумма в иностранной валюте по обязательствам, выраженным в иностранной валюте в сумме, эквивалентной сумме в иной иностранной валюте (п. 5 ст. 31 НК).

Моментом фактической реализации в отношении разницы, возникающей в связи с изменением официального курса иностранной валюты, установленного Нацбанком, с момента фактической реализации, определенного в соответствии со ст. 100 НК, до момента, установленного для определения величины обязательства по договорам, обязательства по которым выражены в белорусских рублях либо в иной иностранной валюте, признается день получения указанной разницы (п. 8 ст. 100 НК).

Следовательно, так называемая суммовая разница увеличивает либо уменьшает размер налоговой базы в момент ее получения.

Пример 13
Арендная плата установлена за месяц и составляет 1 000 евро. Согласно договору арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент оплаты. Срок внесения арендной платы – ежемесячно, не позднее 15-го числа отчетного месяца, т.е. за январь 2013 г. – не позднее 15 января. Отчетным периодом по НДС избран календарный месяц.

Особенности налогообложения по договорам аренды, сумма арендной платы по которым выражена в иностранной валюте с оплатой в иностранной валюте

При определении налоговой базы НДС по договорам, предусматривающим реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав за иностранную валюту, пересчет иностранной валюты в белорусские рубли производится по официальному курсу Нацбанка, установленному на момент фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав или на дату фактического осуществления расходов, оплаты (п. 2 ст. 97 НК).

Таким образом, курсовые разницы на размер налоговой базы не влияют.

Пример 14
Организация сдала в аренду помещение. Оплата установлена в размере 1 000 долл. США в месяц и вносится в долларах США не позднее 15-го числа отчетного месяца (за февраль – не позднее 15 февраля). Отчетным периодом по НДС избран календарный месяц.

В силу определенных причин арендатор может сдать арендованное помещение в субаренду. Как договор субаренды повлияет на применение «вмененной» системы налогообложения? Об этом мы расскажем в статье.

Юридические аспекты договора субаренды

ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Зачастую условие о возможности субаренды включают в договор аренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Часть площади торгового зала магазина, сдаваемая в субаренду, не учитывается при расчете ЕНВД

При передаче арендатором в субаренду части торгового зала магазина (павильона) исчисление единого налога на вмененный доход рассчитывается исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором — налогоплательщиком указанного налога. Такие разъяснения даны Минфином в Письме от 09.12.2013 N 03-11-11/53554.

Ранее ведомство считало, что в качестве правоустанавливающего документа для определения площади торгового зала обязательно следует использовать инвентаризационные документы, в том числе экспликацию, выданную бюро технической инвентаризации (Письмо Минфина России от 22.01.2008 N 03-11-05/10). Учитывая более свежую позицию Минфина России, сведения из БТИ в рассматриваемой ситуации не нужны.

Некоторые арбитражные суды разделяют позицию Минфина России и признают правомерным исчисление ЕНВД без учета площади, переданной налогоплательщиком в субаренду (Постановления ФАС Уральского округа от 23.01.2012 N А60-10259/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-623/2009, ФАС Московского округа от 16.04.2009 N КА-А40/2929-09).

Сдача в субаренду торговых мест, объектов торговли и общепита подпадает под «вмененку»

Деятельность компании или ИП по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, может быть переведена на уплату ЕНВД.

При этом правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Так, договор субаренды предусматривает передачу арендатором имущества во временное владение и (или) пользование другой стороне — субарендатору. Отметим, что субаренда возможна только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). То есть субарендатор вправе использовать имущество только на условиях, согласованных с арендодателем.

Деятельность арендодателя, если арендатор сдает торговое место в субаренду для осуществления розничной торговли, переводится на ЕНВД

На практике может случиться ситуация, когда арендатор торгового места сдает его в субаренду для осуществления розничной торговли субарендатором.

По мнению Минфина России, арендодатель может применять ЕНВД на основании пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ (Письмо от 18.02.2008 N 03-11-04/3/78). Ведомство считает, что в этом случае исчисление ЕНВД осуществляется исходя из общей площади торгового комплекса, передаваемой в аренду для оказания арендодателем услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест

И.Ручинская

Главный редактор

Добрый день,
Вам отвечает эксперт Справочно-правового сервиса Норматив https://normativ.kontur.ru/
Возможность применения ЕНВД при сдаче ИП в аренду нежилого помещения зависит от целей использования арендатором этого помещения и вида нежилого помещения.
Согласно пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ:
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов госу-дарственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
13)оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей
Под торговым местом, в данном случае, понимается место, которое используется арендатором только для розничной торговли. Понятие торгового места приведено в ст. 346.27 НК РФ.
То есть, возможность применения ЕНВД в деятельности по передаче арендатору нежилого помещения, предусмотрена только в отношении передачи в аренду торговых площадей и зависит от:
— Вида торговой площади, это должна быть только торговая точка, в соответствии с определением, приведенным в ст. 346.27 НК РФ.
— Вида деятельности осуществляемого на торговой площади, это должна быть только розничная торговля.
В случае не соответствия вышеуказанным условиям арендодатель, в отношении доходов и расходов от данного вида деятельности должен применять ОСНО, либо УСН. В отношении деятельности по сдаче нежилых помещений в аренду (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) применение ЕНВД не предусмотрено. Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, облагаемой ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ.
Поскольку в рассматриваемой ситуации арендатор планирует использовать нежилое помещение для оказания услуг парикмахерской, то ИП арендодатель не вправе применять ЕНВД в отношении деятельности по сдаче в аренду указанного нежилого помещения.

Применяющий УСН индивидуальный предприниматель вправе в рамках осуществления своей деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, которое зарегистрировано на супругу, с ее согласия, удостоверенного нотариусом. Полученные суммы арендной платы учитываются в целях налогообложения.

Вопрос: В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель (далее — ИП) применяет УСН с объектом налогообложения доходы». В совместной собственности ИП и его супруги, не являющейся ИП, находится нежилое помещение, зарегистрированное на супругу.

Вправе ли ИП, не являющийся титульным владельцем, сдавать в аренду третьим лицам нежилое помещение от своего имени в рамках предпринимательской деятельности с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения, поступившее по электронным средствам связи, и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.

В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.

При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.

samozanyatyy_sdacha_v_arendu_nezhilogo_pomeshcheniya.jpg

Эксперимент по налогу для самозанятых проводится с 01.01.2019 г. на основании федерального закона № 422-ФЗ от 27.11.2018г. Стать его участником может любой гражданин, оказывающий услуги или выполняющий работы без привлечения наемных работников в регионах проведения эксперимента. Немало вопросов возникает о разрешенных видах деятельности. В частности, может ли заниматься самозанятый сдачей в аренду нежилого помещения.

Разрешенные виды деятельности для самозанятых, вставших на учет по ст. 83 НК РФ

Отдельной группой самозанятых можно признать граждан, зарегистрировавшихся на основании п.7.3 ст. 83 НК РФ. Их доходы не подлежат налогообложению до конца 2019 г., если они оказывают услуги (п. 70 ст. 217 НК РФ):

по уходу за больными, детьми или престарелыми;

уборки жилых помещений;

ведения домашнего хозяйства.

Льготное налогообложение самозанятых по сдаче в аренду нежилого помещения ст. 217 НК РФ не предусмотрено. Арендная плата облагается НДФЛ в общем порядке.

С 2020 года таким самозанятым надо либо перерегистрироваться по закону № 422-ФЗ, либо стать ИП. Если гражданин зарегистрирует ИП, он сможет уплачивать налоги с аренды недвижимости в рамках выбранного режима налогообложения (УСН, патент, ОСНО).

Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ

В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД), только на территории четырех субъектов РФ: Москвы, Московской и Калужской областей, и в Республике Татарстан.

Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):

полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;

в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.

Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.

Что относят к нежилой недвижимости

Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:

производственные здания и сооружения;

коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;

прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.

В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.

Аренда жилых помещений

Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:

4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;

6%, если арендатор ИП или организация.

При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).

Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП

Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.

ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;

при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).