Договор продажи доли

Содержание

Порядок и правила заключения

Пункты, условия и разделы

ДКП недвижимости заключается в письменном виде составлением одного документа, подписанного сторонами. В документе обязательно выделяются следующие разделы:

  • преамбула;
  • основное тело (содержание) договора;
  • заключение.

Каждый раздел договора включает в себя определенные пункты. Преамбула содержит:

  • наименование документа;
  • место составления и дата подписания;
  • обозначение сторон (ФИО и паспортные данные);
  • распределение ролей – продавец и покупатель.

Основное содержание договора:

  • подробное описание квартиры (адрес, кадастровые и технические характеристики);
  • стоимость продаваемого объекта;
  • порядок оплаты;
  • порядок и условия передачи доли;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения возникающих споров.

Заключение содержит:

  • обозначение количества экземпляров договора;
  • дополнительные условия;
  • реквизиты и подписи сторон.

ДКП доли должен удовлетворять следующим условиям:

  1. его положения не должны противоречить действующему законодательству;
  2. структура текста договора должна позволять идентифицировать всю необходимую информацию о сторонах сделки, объекте, его состоянии, порядке расчетов и цене, сроках исполнения;
  3. действие документа вступает в силу с момента его подписания;
  4. документ действителен, если под ним стоят подписи сторон;
  5. структура дкп удовлетворяет юридическим требованиям.
  • Пошаговая инструкция по совершению сделки купли-продажи доли в квартире описана в этой статье.

    Оформление в зависимости от количества продавцов

    Возможны случаи, когда в сделке участвует несколько продавцов или покупателей. Эти случаи редки, но юридически не запрещаются. Важно прописать долю каждого участника в виде правильной дроби.

    Важно! В том случае, когда в сделке участвует более одного продавца, то прописываются данные каждого их них и, соответственно, все участники сделки ставят подписи.

    К примеру, если квартирой владеют два собственника по 1/2 доле, то в шапке прописываются ФИО и данные каждого из них, а в основном содержании информация о том, что квартира принадлежит продавцам по праву собственности по 1/2 доли каждого и на основании чего. Такое же правило действует, когда продавцов больше двух.

    При наличии двух и более покупателей редко составляют один договор, как правило, составляются две и более (в зависимости от количества покупателей) купчии на один объект.

    Если все же составляется один договор, то при оформлении придерживаются следующих условий:

    1. в предмете договора указывается, что объект приобретается в совместную долевую собственность;
    2. указываются данные каждого покупателя и присваивается статус, например Покупатель 1, далее они объединяются общим понятием – Покупатели;
    3. документ подписывает каждая сторона;
    4. если покупатели не супруги, то для каждого указывается отдельная цена.
    • Варианты сделки между супругами

      При сделке с недвижимостью между супругами существует несколько вариантов:

      • Сделка между супругами возможна только в том случае, если доля принадлежит только одному из них (приобретена до брака, была ему подарена или получена по наследству).
      • Если долю нужно продать третьему лицу, то потребуется переоформить общую совместную собственность в долевую. Для этого потребуется разделить недвижимость путем обращения к нотариусу и заключения брачного контракта.

      При оформлении договора на законных основаниях, без участия в сделке общей долевой собственности, он не будет иметь отличий от обычного ДКП доли недвижимости.

      При попытке в одностороннем порядке продать третьей стороне часть общего имущества, договор, обычно, подлежит оспариванию и признанию недействительным.

      Между родственниками

      В осуществлении сделок с недвижимостью между родственниками нет существенных отличий от сделки с третьими лицами, льготных условий продажи гражданским кодексом также не предусмотрено.

      Но следует учитывать, что при разделе части недвижимости между близкими родственниками нельзя вносить средства из материнского капитала. Это может расцениваться как попытка обналичивания денежных средств, что говорит о мошенничестве. Договор заключается на общих основаниях, как при сделке с любым другим продавцом или покупателем.

      С участием несовершеннолетнего

      При покупке доли ребенком никаких ограничений законодательсвом не установлено. Долю можно оформлять на имя ребенка. В договоре же указывается источник денежных средств и лицо, их предоставляющее.

      Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка является более сложной процедурой, возможной при выполнении следующих условий:

      • в случае, если ребенку вместо проданной доли будет предоставлена доля с аналогичными условиями проживания и ценой, не ухудшающая условия проживания ребенка;
      • получено согласие органов опеки на отчуждение доли у несовершеннолетнего.

      Для получения согласия опеки родителям требуется обратиться в данное учреждение и написать заявления о намерении продать долю ребенка. Затем дождаться ответа ООП и, при положительном решении, приступать к оформлению договора. При отказе, его можно оспорить через судебную процедуру. Если же пренебречь этими требованиями, то договор будет признан недействительным, а сделка будет подлежать расторжению.

      Закон вносит ограничения на заключение договоров купли-продажи доли квартиры, которая была приобретена с использованием материнского капитала. Для продажи такой доли также необходимо согласие органов опеки, которое будет дано только если как минимум аналогичные доли будут закреплены в собственности детей.

      Если после продажи недвижимости, купленной на МК, в новом жилье доли детям не выделены, то это може послужить привлечением к ответственности, вплоть до уголовной, а средства МК потребуют вернуть.

      Обязательно ли нотариальное заверение ?

      Согласно последним изменениям в законе ДКП доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению (ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.42).

      Нотариус в обязательном порядке проверяет законность сделки согласно следующим пунктам:

      • Осуществляется проверка паспортов сторон, сверяется соответствие фактических лиц и лиц в документе.
      • Подтверждается дееспособность и способность принимать решения.
      • Происходит проверка законности прав продавца на объект.
      • Нотариус знакомит участников сделки с текстом договора.
      • При необходимости отвечает на вопросы по пунктам документа.
      • После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

      Регистрация в Росреестре

      Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом. Срок регистрации зависит от выбранного способа подачи заявления, как правило, составляет 3 рабочих дня. При регистрации взимается госпошлина. Согласно ст.333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей.

      Предварительный договор для реализации доли недвижимости

      До заключения основного договора потребуется составить предварительный, в котором будут оговорены все нюансы.

      Юридическая сила: необходимо ли удостоверение

      Предварительный договор в данном случае является обязательным для сторон, но в гос.органах не регистрируется. Документ важен и необходим, так как при несоблюдении условий сделки стороны могут понести финансовые убытки.

      Например, держатели других долей квартиры решат все-таки выкупить продаваемую часть, тогда покупателю необходимо вернуть задаток. Подобные моменты нужно учесть в предварительном договоре.

      Как составить?

      Структура документа включает в себя:

      • указание полных данных сторон (ФИО, паспортные данные);
      • суть договора: указание намерений сторон в будущем заключить Договор купли-продажи доли квартиры (прописывается адрес объекта и существенные характеристики).

      Существенные условия предварительного договора:

      1. полное и подробное описание объекта продажи;
      2. цена;
      3. список лиц, сохраняющих право на собственность оставшихся долей;
      4. сроки выполнения обязательств по договору;
      5. внесение задатка (при желании сторон).
      • Обязательства и ответственность, возможность установить задаток, сроки исполнения

        Предварительный договор купли-продажи предусматривает обязательства сторон в будущем заключить основной ДКП. Сроки исполнения и ответственность за неисполнение прописываются в самом договоре (если не оговорены, то соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора. Имеется возможность установить задаток, который обычно составляет 1-2% от суммы предполагаемой сделки.

        Расторжение

        Возможно расторжение предварительного договора любой из сторон, для этого необходимо заранее уведомить вторую сторону (как правило, в течение 3 дней направлением письменного уведомления). Расторжение производится в свободной форме (ст.451).

        Договор купли-продажи доли в квартире не имеет кардинальных отличий от ДКП квартиры целиком, но есть определенные нюансы, которые необходимо учитывать. Гражданское и жилищное законодательство содержит права и ограничения для владельцев определенных долей в общем праве собственности, которыми он и должен руководствоваться при составлении ДКП.

        Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

        Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец

        

        Образец соглашения участников совместной собственности (физические лица) квартира

        СОГЛАШЕНИЕ УЧАСТНИКОВ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

        Иванов Иван Иванович, паспорт000, выдан 1 отделением милиции, 01 января 2000 года, зарегистрированный по адресу: 1-я улица, дом 1, кв. 1, и

        • Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец
        • Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец
        • Соглашение об определении долей в праве долевой собственности
        • Бланк документа
        • Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец
        • Соглашение участников совместной собственности (квартиры)
        • Автор документа
        • СОГЛАШЕНИЕ УЧАСТНИКОВ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
        • 1. Предмет соглашения
        • 2. Права и обязанности сторон
        • 3. Прочие условия
        • 4. Адреса, паспортные данные, подписи Сторон
        • Оставить комментарий к документу
        • Комментарии к документу «Соглашение участников совместной собственности (квартиры)»
        • Найденые документы по теме &laquoсоглашениедольщиков квартиры»
        • Похожие документы
        • Комментарий к оценке
        • Образец документа полезен?
        • Вы оценили ответ положительно
        • Запомни: Договор-Юрист
        • Типовые договоры
        • Юристы Москвы
        • Кодексы РФ
        • Активные юристы
        • Лучшие юристы
        • Обновления кодексов
        • Ответы юристов
        • Информация
        • Документы
        • О разделе «Образцы договоров»
        • Продажа квартиры с несколькими собственниками
        • Правовой режим квартиры с долевой собственностью
        • Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками
        • Согласование условий сделки
        • Уведомление о продаже доли
        • Удостоверение договора у нотариуса
        • Обращение за регистрацией сделки
        • Заявления
        • Заявление о распределении дохода: порядок составления
        • Соглашение о распределении дохода от продажи квартиры, которая находится в совместной собственности (образец)
        • Шаблоны договоров, соглашений, расписок.
        • Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры
        • 1. Предварительный договор
        • Покупка доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире
        • 2. Соглашение о задатке:
        • 3. Расписки в получении денежных средств:
        • 4. Договор купли-продажи:
        • Акт приема-передачи
        • 5. Договор дарения ( детям, совершеннолетним, родственникам):
        • 6. Договор выделения долей
        • 7. Соглашение об определении долей
        • 8. Уведомление о продажи доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире:
        • Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры- помогут вам составить документы.
        • Шаблоны договоров, соглашений, расписок. : 78 комментариев
        • Добавить комментарий Отменить ответ
        • Пособие для покупателя недвижимости:
        • Пособие для продавца недвижимости:

        Соглашение об определении долей в праве долевой собственности

        СОГЛАШЕНИЕ N _____

        об определении долей в праве долевой собственности

        г. _______________ «___»__________ ____ г.
        Гр. _________________________________________________________, (указывается фамилия, имя, отчество)
        именуем__ в дальнейшем «Сторона 1», и гр. ________________________ _________________________________________________________________, (указывается фамилия, имя, отчество)
        именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

        1. Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п. 2 настоящего Соглашения.

        2. В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:

        — ___________ (указываются характеристики предмета: страна-производитель, модель, номер, цвет, размер, на недвижимое имущество: объект недвижимости, общая площадь (кв. м), жилая площадь (кв. м), адрес, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права собственности на данный объект недвижимости) и др.);

        — _________________________________;

        — _________________________________;

        — _________________________________.

        3. На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:

        — доля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет ____%;

        — доля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет ____%.

        4. Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.

        5. В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

        6. Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.

        7. Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

        8. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами ________ (соразмерно их долям, в равных долях или др.).

        9. Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.

        10. Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.

        11. Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за ____ дней до даты расторжения настоящего Соглашения.

        12. При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.

        13. Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.

        14. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.

        РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
        Сторона 1: ___________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________
        Сторона 2: ___________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________
        ПОДПИСИ СТОРОН:
        Сторона 1: Сторона 2:
        _______________ __________________

        Виды общей собственности

        Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в ст. 244 ГК РФ разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

        1. Общая долевая. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.
        2. Общая совместная. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:
          • Между супругами. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании ст. 256 ГК РФ, независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.
          • При приватизации. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.

        Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

        ВАЖНО! 02 июня 2016 года вступили в силу изменения в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, при продаже имущества, находящегося в общей собственности, договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверять нотариально.

        Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

        Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

        • Нужно ли согласие супруга(и)?

          Согласно ст. 34—35 Семейного Кодекса РФ, если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

          Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

          • Передача средств

            Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

            Оплачивается покупка несколькими способами:

            • наличными денежными средствами;
            • путем аккредитива;
            • с использованием банковской ячейки.

            ВНИМАНИЕ! Независимо от способа оплаты, покупатель, если он один, обязательно должен получить от всех продавцов, если их двое или больше, расписки о получении ими своей доли денежной суммы.

            Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?

            При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

            Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

            В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.

            • Обязательно ли согласие супруга(и)?

              Статьи 34—35 СК РФ предусматривают, что при совершении одним супругом сделки, предполагается, что он действует с согласия второго. Значит, согласие на покупку недвижимости обязательно должно быть выдано.

              ВАЖНО! Управление Росреестра откажет в регистрации сделки без вышеуказанного документа.

              • Порядок при регистрации перехода прав

                При общем владении квартирой после заключения договора купли-продажи, переход долевой собственности от одной стороны к другой надо зарегистрировать в Управлении Росреестра. Весь комплект документов можно предоставить в любой многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости.

                Список документов:

                • стороны с паспортами;
                • договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
                • документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
                • правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
                • государственная пошлина.

                Согласно изменениям в ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка была заключена в нотариальной форме, то заявление о государственной регистрации может подать любая сторона сделки.

                При заключении сделки важно уделить внимание праву собственности. Определить сколько лиц на стороне продавца, и сколько у покупателя для выбора формы договора. При множественности лиц важно учесть все подводные камни сделки и не забыть про сопровождающие документы.

                Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

                Как оформить продажу квартиры в долевой собственности

                Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе распорядиться своим имуществом только с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ, то есть, придерживаясь правила преимущественной покупки. Поэтому купить квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно только при обоюдном согласии совладельцев. Если хоть один из них будет против, речь идет о приобретении доли в недвижимости.

                Продавать квартиру целиком выгоднее для содольщиков, поскольку если продавать доли по отдельности, их цена будет примерно на 30% ниже. Продавцы и покупатель сами должны решить, как оформить сделку: одним договором или разными, с учетом выгоды для каждого.

                Плюсы и минусы оформления коллективного договора и раздельных соглашений представлены в таблице:

                Оформление сделки

                Когда актуально

                Преимущества

                Недостатки

                Содольщики оформляют единый договор о продаже квартиры

                Оформить один договор удобно, если все совладельцы согласны на продажу, проживают недалеко друг от друга или имеют возможность оформить доверенность на третье лицо для оформления сделки.

                • Сделка совершается в максимально сжатые сроки.
                • Нет необходимости в регистрации нескольких договоров в Росреестре.
                • Не нужно отправлять уведомления о продаже своей доли всем содольщикам.
                • Стоимость перерегистрации права собственности составит 2 тыс. руб.
                • Если есть основание для снижения размера базы налогообложения при расчете НДФЛ на 1 млн. руб., налоговый вычет распределяется между всеми владельцами недвижимости.
                • Существуют опасения, что лицо, действующее на основании доверенности, воспользуется положением и заключит договор с максимальной для себя выгодой.

                Каждый из содольщиков заключает с новым владельцем отдельный договор купли-продажи

                Продавцы в лице содольщиков оформляют с покупателем отдельные договоры, если каждый из них желает контролировать процесс сделки или же усмотрел в этом личную экономическую выгоду.

                • Если по закону нужно платить НДФЛ, каждый из содольщиков будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб.
                • Отсутствуют опасения, что по завершению сделки средства будут распределены несправедливо.
                • Каждому из дольщиков придется обратиться в Росреестр и оплатить госпошлину в размере 2000 тыс. руб.

                При продаже квартиры в долевой собственности ее владельцы руководствуются желанием получить от продажи максимум выгоды и по возможности избежать налогообложения. Продавцу следует тщательно проверить информацию о количестве собственников, удостовериться, что договор заключается с соблюдением законодательства.

                Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

                Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи происходит передача квартиры от одной стороны (или сторон) другой стороне — покупателю. Взамен — последний берет обязательства по выплате определенной денежной суммы.

                В ситуации, когда все содольщики решили получить от продажи квартиры максимальную выгоду и заключить один договор купли-продажи, необходимо учесть следующие нюансы:

                • Оповещать другу друга о реализации имущества нет необходимости, поскольку сделка совершается при взаимном согласии сторон. Можно сразу приступать к оформлению договора.
                • В соглашении рекомендуется прописать порядок взаиморасчетов с каждым из совладельцев.

                Законодательством не определено содержание договора, однако выработана практика оформления такого рода документов, придерживаясь которой обе стороны будут максимально защищены от обмана и потерь при срыве договоренностей.

                Форма

                Договор имеет письменную форму (ст. 550 ГК РФ).

                Операции по переходу права собственности подлежат обязательной госрегистрации в Росреестре. Сделка совершается исключительно при содействии нотариуса, поскольку, в соответствии со ст. 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г., договоры по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.

                Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, привлекаются органы опеки и попечительства. Сделка совершается только после того, как сотрудник ООП выдаст письменное разрешение на оформление договора. Также отец и мать ребенка должны предоставить письменные согласия на совершение сделки, иначе договор можно оспорить.

                Одобрение органов опеки потребуется и в случае продажи доли недееспособным гражданином.

                В договоре купли-продажи квартиры приводится информация:

                1. Название договора.
                2. Место оформления сделки (город), дата прописью.
                3. Данные о сторонах-участниках сделки: их ФИО, паспортные данные, место регистрации.
                4. Описание реализуемого имущества. Приводятся отличительные характеристики недвижимости: квадратура, этажность здания, общая и жилая площадь. Указывается размер долей каждого из собственников.
                5. Стоимость имущества. Содольщики, реализующие квартиру, должны согласовать цену заранее. Каждый вправе установить сумму, которую посчитает справедливой. Если покупатель согласен купить квартиру целиком по итоговой цене, она и указывается в договоре. Рекомендуется прописать порядок расчета с каждым из содольщиков (наличный, безналичный), оговорить причитающуюся им сумму.
                6. Оговорка, что покупатель осмотрел квартиру, удовлетворен состоянием ремонта, выявил (не выявил) недостатков.
                7. Уточнение, что передача денежных средств, а также прав и обязанностей, связанных с имуществом, наступает после регистрации права собственности в Росреестре.
                8. Данные о количестве лиц, зарегистрированных в объекте, уточняется дата их снятия с регистрационного учета.
                9. Сведения о свободе, осознанности действий сторон при заключении договора, вменяемости и полной дееспособности.
                10. Условия расторжения соглашения, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
                11. Количество экземпляров договора.
                12. Подписи сторон.

                Самостоятельно справиться с составлением документа сложно. Чтобы учесть все нюансы, рекомендуется заручиться помощью специалиста.

                Вся информация, изложенная в документе, подлежит тщательной проверке со стороны нотариуса, представителя регистрационных органов. Подтвердить чистоту сделки помогут документы, прилагаемые к договору:

                • Копии паспортов всех участников процесса, свидетельства о рождении детей, если они являются содольщиками; медсправки о дееспособности.
                • Документы, подтверждающие право собственности на объект продажи. Каждый из содольщиков должен привести документ-основание, по которому он стал владельцем своей части имущества. В зависимости от даты вступления в права собственника (наследника) производится определение необходимости уплаты НДФЛ.
                • Техпаспорт БТИ на квартиру, содержащий сведения о площади квартиры, этажности, о материалах для строительства, отделки. В документе следует обратить внимание на срок последней инвентаризации (он должен быт не более 5 лет для беспрепятственной регистрации), на соответствие плана квартиры и реальной планировки. Все изменения должны быть отражены в техпаспорте.
                • Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
                • Выписка, выданная Росреестром, об отсутствии обременений на доли.
                • Справка, выданная банком, обслуживающим покупателя, о предоставлении ему ячеек для хранения денежных средств.
                • Согласие супруга, если имущество является совместно нажитым.
                • При продаже доли ребенка — справка о согласии органов опеки на совершение сделки.
                • В случае оформления отдельных договоров содольщиками — отказ каждого из них от права первоочередного приобретения долей.
                • Акт приема-передачи, подписанный участниками.

                Представленные документы проходят проверку на подлинность, после чего оформляется нотариально заверенный договор.

                Обращение и оплата услуг нотариуса

                Нотариус не просто ставит удостоверительную надпись на договоре. Он выполняет работу, за которую предусмотрено взимание нотариального тарифа. Его размер составляет 0,5% от суммы сделки, однако не может быть менее 300 руб. или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

                Процесс состоит в следующем:

                • Производится идентификация личностей обратившихся. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на доли в квартире, дееспособность сторон.
                • Разъяснение положений договора. Нотариус приглашает всех участников и зачитывает документ вслух, попутно разъясняя все пункты.
                • Подписание договора. Закон не обязывает составлять документ, подлежащий нотариальному удостоверению, в конторе, однако подписание готового соглашения возможно только при нотариусе.

                Если к нотариусу обращается несколько собственников, они уплачивают нотариальный тариф в размере, пропорциональном их доле в общей собственности.

                Пример. Братья-содольщики решили продать квартиру. Одному принадлежала ¼, а второму — ¾ ее доли. Кадастровая стоимость имущества составила 1 млн. 480 тыс. руб., а оценочная по договору — 1 млн. 200 тыс. руб. К расчету берется большая сумма на основании п. 2 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Величина тарифа составит 1 480 000 х 0,5% = 7 420 руб. Владелец ¼ заплатит 1 855 руб. из этой суммы, а собственник ¾ — 5 565 руб.

                В большинстве случаев нотариус не только удостоверяет договор, но и занимается подготовкой проекта. При этом взимается плата за предоставление услуг правового и технического характера. Сумма не определена законодательными актами, а устанавливается нотариусом лично. Ее величина колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

                Образец договор купли продажи квартиры в долевой собственности 2018-2019


                Типовой бланк договора купли-продажи квартиры содольщиками (несколько продавцов)


                Регистрация договора

                После оформления договора покупатель и прежние владельцы долей должны обратиться в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности либо МФЦ по месту нахождения недвижимого имущества.

                При себе необходимо иметь документы:

                • Заявление. Продавец подает документ о регистрации перехода права собственности, а покупатель — о регистрации в качестве нового собственника.
                • Квитанцию об оплате госпошлины. Для физических лиц она составляет 2 тыс. руб.
                • Паспорта сторон — участников сделки или их представителей по нотариально заверенной доверенности.
                • Свидетельства о регистрации права собственности (от продавца), а также правоустанавливающий документ.
                • Договор купли-продажи недвижимости, как минимум — в 3 экземплярах. Если в соглашении указано несколько продавцов, желательно предоставить количество договоров по числу заинтересованных лиц.
                • Кадастровый паспорт (при получении документа до марта 2008 г.) или техпаспорт.

                Дополнительно может понадобиться:

                • согласие супруги на совершение сделки;
                • разрешение ООП на отчуждение имущества;
                • документы, удостоверяющие полномочия опекунов (попечителей) несовершеннолетнего или нетрудоспособного гражданина;
                • если каждый из содольщиков оформляет отдельный договор — отказ остальных от права преимущественной покупки.

                Чтобы избежать неоднократного посещения регистрационного органа, необходимо заранее уточнить перечень документов.

                Как выгоднее оформить продажу квартиры в долевой собственности?

                Для покупателя удобнее, если все содольщики оформят единый договор. Так экономится время, деньги, ведь гораздо удобнее проверить документы и поставить подпись в одном договоре, чем заключать сделку с каждым из содольщиков.

                Для продавца выгода заключается в определении базы налогообложения. Дело в том, что по закону лица, владеющие имуществом в течение сроков менее 5 лет или менее 3 лет, но при условии, что доля была получена в результате приватизации, дарения, по наследству или договору пожизненного содержания с иждивением, обязаны платить налог в размере 13% от цены продажи, если она больше чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, либо от кадастровой стоимости.

                Плательщики имеют право на налоговый вычет, равный 1 млн. руб., или же документально подтвержденной сумме затрат на приобретение доли (ст. 220 НК РФ).

                При оформлении реализации единым договором вычет в миллион рублей делится на всех содольщиков. Если же оформить несколько договоров, каждый из совладельцев сможет воспользоваться всей суммой вычета.

                Подобные расчеты нецелесообразны, если имущество было приобретено, и есть документы, подтверждающие сумму затрат. Впоследствии она вычитается из базы налогообложения.

                Произведя расчеты, совладельцы наряду с покупателем должны прийти к консенсусу и заключить наиболее выгодную сделку для каждой из сторон.

                Квартиру в долевой собственности можно продать, заключив договор купли-продажи, в котором в качестве «Продавца» выступит несколько содольщиков, или оформив сделки с каждым из них отдельными соглашениями.

                Сложность в том, что доли продаются с соблюдением ряда правил. Нельзя распорядиться имущественной долей ребенка без разрешения органов опеки, нельзя продать долю без предварительного согласования с остальными содольщиками, причем процесс может длиться 1-2 месяца. Как правильно оформить договор купли-продажи долей в квартире? Какие документы подготовить с учетом сложившихся обстоятельств, чтобы в итоге договор не оказался ничтожным, или в Росреестре не отказали в регистрации сделки? – узнайте у юриста сайта ros-nasledstvo.ru. Консультации предоставляются бесплатно.

                Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
                Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 420 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

                Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

                Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением