Договор эскроу счета

Договор эскроу — это документ, позволяющий обеспечить исполнение какого-либо обязательства должника (депонента) перед его кредитором (бенефициаром).

Имущество депонента (любые точно идентифицируемые движимые вещи с учётом ст. 129 ГК РФ) поступает к эскроу-агенту (третьей стороне договорённостей), который сохраняет его и передаёт бенефициару после возникновения договорных условий. Заключение эскроу минимизирует риски неисполнения обеспечиваемой (основной) сделки для её участников.

Как регулируется

До июня 2018 года ГК РФ в ст. 860.7 – 860.10 регулировал только некоторые нюансы по счету эскроу. Такие отношения в РФ применялись редко. С июня 2018 года ФЗ №212 от 26.07.2017:

  • расширил регулирование эскроу-счетов в ст. 860.7 ГК РФ и ввёл гл. 47.1 для договоров условного депонирования, которая регулирует все пробелы по счетам эскроу;
  • запретил обращать взыскания и арестовывать вещи, переданные агенту из-за долгов сторон договора эскроу (ст. 72.1, 73.3, 80 ФЗ №229); списать имущество приставам не удастся, но они вправе получить депонированное имущество при выявлении фиктивности сделки;
  • запретил внешнему, конкурсному, управляющему распоряжаться имуществом должника (ст. 101, 131 ФЗ №127 от 26.10.2002); признание последнего банкротом не мешает передаче имущества кредитору.

Сохранность депонированных вещей регулирует гл. 47 ГК РФ.

Рекомендации от КонсультантПлюс (бесплатный доступ)

Готовое решение: Как заключить договор эскроу

Чем характеризуется

Договоры эскроу — это трехсторонние расчётно-обеспечительные инструменты (с признаками договоров хранения и поручения), защищающие интересы участников сделок со взаимными обязательствами. Суть этих инструментов:

  • наличие обязательства по передаче имущества от должника к кредитору;
  • из-за недоверия друг к другу они соглашаются заключить договор эскроу с третьим лицом;
  • по этому договору должник-депонент (обязанный по основному обязательству передать конкретную собственность кредитору) обязуется передать его третьему участнику — агенту эскроу;
  • последний обязуется беречь объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) после возникновения контрактных условий.

По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу (продавец вправе депонировать движимый товар, а покупатель — его денежную цену и т. д.).

По абз. 3 ч. 1 ст. 926.1 ГК РФ договор обязательно нотариально удостоверяется. Исключения — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

В договорённостях всегда участвуют любые дееспобные (для существа конкретных соглашений) лица. Их именуют:

  • депонент — обязательно передающий собственность эскроу-агенту для исполнения своего основного обязательства по передаче этого имущества бенефициару (арендатору, покупателю и т. п.);
  • бенефициар — кредитор по обязательству, исполнение которого обеспечивается через заключение и исполнения договора эскроу;
  • эскроу-агент — ответственный хранитель, которому передают собственность на депонирование.

Предмет договорённостей — деятельность эскроу-агента по депонированию (сохранению имущества депонента) и передаче его после появления договорных условий кредитору депонента.

Объекты депонирования:

  • любая неограниченная в обороте, точно выделяемая из массы ей подобных вещей движимость, на депонирование которой согласно третье лицо при законной необходимости последнего;
  • документы;
  • наличные, безналичные деньги (последние — права требования);
  • документарные, бездокументарные ценные бумаги (последние — права, закреплённые этими бумагами).

ВАЖНО! Недвижимость не депонируется.

Срок сделки любой (в пределах пяти лет); если он отсутствует в тексте или указан больший, то он признаётся равным пяти годам (по ст. 926.1 ГК РФ).

Как оформляется и прекращается документ

Оформляют договор путём:

  1. Устного согласования предстоящей сделки.
  2. Сбора, проверки необходимых документов. Обычно для заключения сделки физлицам требуются гражданские паспорта, а юрлицам — учредительные документы и выписка из ЕГРЮЛ. Для минимизации споров между участниками в конкретной ситуации допускаются требования и иных документов.
  3. Составления письменной сделки (с тщательной проработкой текста бумаги и устранения ошибок в нём).
  4. Нотариального утверждения, когда его требует закон (см. раздел «Как характеризуется»). Договорённости удобнее подписывать в нотариальной конторе. Без обязательного нотариального удостоверения договор не имеет силы (по ч. 3 ст. 163 ГК).

Контракт прекращается по ст. 926.8 и ст. 407 – 419 ГК РФ.

Текстовая структура договора состоит из разделов:

  1. Наименование документа.
  2. Место, дата его заключения.
  3. Персональные данные сторон.
  4. Договорной предмет (существенное условие).
  5. Основания передачи объекта депонирования бенефициару (существенное условие).
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Агентское вознаграждение.
  8. Обособление объекта депонирования.
  9. Ответственность сторон, форс-мажор.
  10. Урегулирование споров.
  11. Режим изменения, расторжения контракта.
  12. Заключительные положения.
  13. Адреса, реквизиты, подписи сторон.

Депоненту требуется вручить на депонирование агенту движимую собственность для выполнения обязательства депонента по её передаче бенефициару. Долг исполнен после вручения объекта депонирования агенту.

Эскроу-агент обязуется передать вещи кредитору депонента, когда возникнут конкретные договорные причины (юридические действия, события, как одно, так и перечень). Допускается обозначить передачу имущества эскроу-агентом, если возникнет как любое основание из перечня, так и их определённая совокупность. Наступление, истечение срока разрешается указывать основанием.

Конкретное действие бенефициара — самое популярное основание. Разрешается указать обязательную для эскроу-агента передачу вещи бенефициару в течение пяти дней после поступления суммы, равной договорной цене купли-продажи, от бенефициара (покупателя) депоненту (продавцу).

Разрешается определить действие третьего лица либо органа (как основание), например указать, что деньги поступают от эскроу-агента к бенефициару-продавцу в течение трёх дней после регистрации права собственности депонента-покупателя на жильё. Если договорные основания не наступают, объект депонирования возвращают депоненту.

Эскроу-агент обязуется сохранить депонированные у него вещи и при возникновении контрактных условий передать их бенефициару.

Эскроу-агент обязательно информируется о наступлении договорных оснований. Контрактом эскроу разрешается предусмотреть передачу имущества бенефициару после уведомления депонентом эскроу-агента о наступлении основания (депонент известил агента об оплате товара и т. д.).

Допускается в контракте обязать эскроу-агента проконтролировать наличие оснований. Тогда эскроу-агент тщательно проверяет их наличие для исключения безосновательной передачи объекта депонирования бенефициару. При неисполнении, ненадлежащем исполнении этой обязанности с агента (по закону либо соглашению) взыскивают убытки, неустойки и др.

Договором разрешается обязать бенефициара представить агенту документы-подтверждения возникновения оснований. Тогда агент должен проверить эти документы на наличие определённых реквизитов (подписей, штампов и т. д.), допускается проверка и их сути (через запросы в госструктуры, компании). При обоснованных сомнениях в их достоверности эскроу-агент обязан не передавать вещи бенефициару.

Агент вправе работать за вознаграждение либо безвозмездно. При возмездном указании услуг депонент с бенефициаром солидарно обязываются вознаградить агента. Иное допускается в контракте. Если размер вознаграждения не устанавливается контрактом, его определят по ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Агент не вправе засчитывать, удерживать депонированную движимость в счёт оплаты (для обеспечения оплаты) вознаграждения, об ином договариваются.

Бенефициар обязывается вознаградить агента, если это не исключительно договорная обязанность депонента.

Бенефициар вправе требовать от агента передачи ему объекта депонирования при наступлении контрактных оснований.

Эскроу-агент не вправе пользоваться, распоряжаться объектом депонирования.

Сравнительная характеристика эскроу-договора с иными договорами

Рассмотрим сходство и отличие договора эскроу от договора счета эскроу и иных обеспечительно-обязательственных договоров.

Соглашения эскроу и счёта эскроу схожи существом отношений и их правовой природой как род и вид. Их отличия для договора счёта эскроу:

  • всегда агентирует банк;
  • депонируют деньги;
  • применяют правила для банковского счёта (если нет противоречий с существом обязательства или ст. 860.7-860.10 ГК РФ).

Схожесть сделок эскроу и хранения состоит в том, что их объекты всегда принимаются и хранятся у агента и хранителя, что при отсутствии противоречий с правилами гл. 47.1 ГК, позволяет применять договоры хранения к сделкам эскроу гл. 47 ГК. Их различие заключается в том, что объект возвращается при:

  • хранении — поклажедателю, передавшему объект;
  • эскроу — бенефициару, депоненту (при определённых условиях).

Схожесть эскроу и внесения в депозит нотариуса состоит в принятии и хранении последним денег, ценных бумаг должника с извещением кредитора об этом и передачей ему (по его требованию) исполнения.

Различия с внесением в депозит нотариуса:

  • последний не участвует в сделке кредитора и должника, которая исполняется таким способом;
  • нотариусу без соглашения с ним подают документ о намерении внести долг в депозит, после чего начинается производство по конкретной нотариальной операции (без влияния должника и кредитора);
  • передают только деньги или ценные бумаги.

Читайте также: словарь биржевого жаргона

1. Ажио — сумма, которую готов переплатить (и переплачивает) покупатель за облигацию или вексель сверх номинала. Разумеется, покупатель готов платить Ажио только в том случае, если ценная бумага уж очень сильно ему приглянулась. Любопытно, что от слова Ажио произошло всем известное слово Ажиотаж, что в переводе означает что-то вроде «бойкая торговля ценными бумагами».

2. Акция — ценная бумага, дающая владельцу три права:

1. Голосовать на собрании акционеров и тем самым участвовать в избрании руководства акционерного общества.

2. Получать часть прибыли от деятельности акционерного общества (если прибыль есть) в виде дивидендов.

3. Получать часть имущества в случае ликвидации общества.

Обратите внимание: акционер не может требовать выдать ему часть имущества в любой момент. Акционер не имеет никакого права на имущество до тех пор, пока в акционерном обществе всё хорошо. Именно поэтому, при определении стоимости акций акционерных обществ оценивать акции тождественно стоимости имущества неправильно.

Объем прав на каждую одну акцию — одинаковый, но в результате, фактически, больший абсолютный объем прав имеет тот, кто владеет большим количеством акций. (Пример: Газпромом выпущено 23,6 млрд акций. У вас есть 24 акции. У государства- 11,8 млрд акций. Теоретически, вы имеете равные с государством права выбрать в совет директоров своего представителя. Практически, большинство в совете директоров Газпрома всегда будет у государства). Именно поэтому, пытаться найти стоимостную оценку вашего права голоса на собрании- неправильно.

В результате, при классической оценке акций значение имеет только одно- сколько прибыли акционерное общество зарабатывает за год, и сколько из этой прибыли распределяется ежегодно между акционерами (в теории оценочной деятельности это называется «доходный подход»).

Прибыль, распределяемая между акционерами, называется Дивиденд (см. также Дивиденды).

Количество акций, позволяющее акционеру получить большинство голосов на собрании акционеров, избрать большинство в совете директоров, и далее принимать выгодные для себя решения, называется Контрольный пакет. Размер контрольного пакета зависит от того, сколько акционеров придет на собрание. Например, если на собрание придет 36% акционеров, то 18%+1акция позволит получить большинство, и уже составит контрольный пакет. Сразу оговоримся, в России такого не бывает- потому что концентрация собственности очень высокая, и явка на собрания всегда почти 100%. В результате, контрольным пакетом в России считается пакет 50%+1 акция. В менее развитых странах (например, в Европе) встречаются акционерные общества, где пакет в 12-17% уже является контрольным (см. также Контрольный пакет).

3. Боковое движение — состояние рынка, когда цены акций то растут, то падают, но незначительно, в ограниченном коридоре. Пример, если в понедельник Газпром вырос с 146 до 148, во вторник упал до 146, в среду вырос до 147.5, в четверг упал до 146.5, в пятницу упал до 146.2, то про такую ситуацию трейдер скажет: «всю неделю Газпром двигался вбок, в диапазоне 146-148 рублей».

4. Волатильность (от английского volatile — изменчивый, непостоянный) — величина, характеризующая интенсивность колебаний котировок акций на бирже. Волатильность определяется как разница между минимальной и максимальной ценой, деленная на среднюю цену за день, выраженная в процентах. Пример: Газпром на открытии биржи стоил 200 рублей, потом подорожал до 205, потом упал до 195, но ближе к закрытию снова стал дорожать, и на закрытии стоил 200. Средневзвешенная цена за день — 202 рубля. Соответственно, цена открытия 200 рублей, максимум за день 205, минимум за день 195, цена закрытия 200. Тогда дневная волатильность (205-195)/202*100% = 4,95%.

5. Гэп (от английского gap — брешь, дыра) — разрыв между ценой закрытия биржи предыдущего дня и ценой открытия биржи следующего дня. Как правило, гэпы возникают в том случае, если в то время, пока биржа не работала, на рынок пришла какая-то новая, существенная информация, изменившая представления трейдеров о справедливой цене. Соответственно, в зависимости от новостного фона и изменений настроения на рынке за ночь, Гэп может быть: «Гэп вверх», или «Гэп вниз».

Строго говоря, первоначально Гэпом называли только такой разрыв в ценах, когда цена открытия была больше максимальной цены предыдущего дня (Гэп вверх), или меньше минимальной цены предыдущего дня (Гэп вниз). Но постепенно понятие размылось, и теперь зачастую трейдеры называют гэпом любое существенное изменение цены относительно цен вчерашнего закрытия.

6. Дивиденды — часть прибыли акционерного общества, распределяемая между владельцами акций. Какую часть прибыли раздать акционерам, решает общее собрание акционеров, а предложения общему собранию по размеру дивидендов (рекомендации по размеру дивидендов) дает совет директоров. На практике это приводит к тому, что размер дивидендов как правило будет именно такой, какой рекомендован советом директоров. Юридически, никто не запрещает акционерам начислять дивиденды хоть ежеквартально (раз в 3 месяца), но, как правило, дивиденды выплачиваются 1 раз в год.

7. Дилер — организация, имеющая лицензию на осуществление дилерской деятельности. Дилер имеет право совершать на рынке ценных бумаг сделки от своего имени и за свой счет.

По российскому законодательству, дилерскую деятельность разрешено совмещать с Брокерской, Депозитарной, и Доверительным управлением ценными бумагами. На практике это приводит к тому, что, как правило, участник биржевых торгов имеет все четыре вышеуказанные лицензии.

Дилер в России — не человек. В том смысле, что по российскому законодательству Дилером может быть только юридическое лицо.

8. Длинная позиция (позиция лонг — от англ. long position) — это позиция, которую трейдер открывает в надежде получить прибыль от роста рынка. Трейдер покупает акции дешево, ждет, когда цена вырастет, продает акции дорого, и таким образом получает прибыль от роста рынка. Пример: трейдер рассчитывает, что акции Газпрома вырастут в цене, и играет на повышение (открывает длинную позицию по Газпрому). Для этого, 7 декабря 2018 года трейдер купил 10 акций Газпрома по 160 рублей (цена биржи ММВБ), дождался, пока цена выросла до 170 рублей и продал 10 акций Газпрома по 170 рублей. Прибыль трейдера от длинной позиции это разница между дешевой покупкой и дорогой продажей. Итого, прибыль трейдера составила (-160+170 руб.)*10= 100 рублей. Все время, пока трейдер держит акции (не продал их), его коллеги говорят про него «он в длинной позиции», или «он в лонгах».

Держателей длинных позиций (лонгов), получающих прибыль от роста рынка, называют еще игроками на повышение, или быками. Этимология использования слова «бык» в этом контексте доподлинно неизвестна, но запомнить, что быки играют на повышение, очень легко: бык поддевает рынок на рога, подбрасывает вверх, и цены растут.

9. Закрыть позицию (Закрыться) — совершить сделку, обнуляющую остаток ценных бумаг, вернуть (если они использовались) займы брокеру. После закрытия позиции у трейдера остаются только деньги на счете. Чтобы закрыть длинную позицию, нужно продать акции. Чтобы закрыть короткую позицию, нужно откупить акции, и вернуть заем брокеру в натуральной форме (см. соответственно Длинная позиция, Короткая позиция).

Пример 1: трейдер открыл длинную позицию по акциям Газпром по 140 рублей (купил акции Газпром по 140 рублей) — в надежде, что цена вырастет до 160. Когда цена выросла до 160, трейдер продал акции Газпром. В этом случае скажут: «закрыл лонг по акциям Газпрома с прибылью» или «закрыл акции Газпрома с прибылью».

Пример 2: трейдер открыл длинную позицию по акциям Газпрома по 140 рублей (купил акции Газпром по 140 рублей) в надежде, что цена вырастет до 160, но, вопреки ожиданиям трейдера цена начала падать, и, чтобы не множить потери, трейдер продал акции Газпром с убытком (по стоп-лоссу) по цене 137 рублей. В этом случае скажут: «закрыл лонг по стопу» при этом могут сокрушенно добавить «поймал лосей».

Пример 3: Трейдер открыл короткую по акциям Сбербанка (взял 1 акцию Сбербанка взаймы у брокера в натуральной форме, и продал эту акцию на открытом рынке по 25 рублей). Трейдер рассчитывал, что цена акций Сбербанка упадет до 15, он откупит акцию, вернет заем брокеру в натуральной форме, а прибыль в размере 10 рублей оставит себе. Так и произошло. Цена акций Сбербанка упала до 15. Трейдер купил 1 акцию Сбербанк, отдал заем брокеру (1 акция Сбербанк) в натуральной форме, и прибыль (разницу между ценой продажи и ценой покупки) оставил себе. В этом случае скажут: «закрыл шорт по сбербанку с прибылью».

Пример 4: Трейдер открыл короткую позицию по акциям Сбербанка (взял 1 акцию Сбербанка взаймы у брокера в натуральной форме, и продал эту акцию на открытом рынке по 25 рублей). Трейдер рассчитывал, что цена акций Сбербанка упадет до 15, он откупит акцию, вернет заем брокеру в натуральной форме, а прибыль в размере 10 рублей оставит себе. Однако, вопреки ожиданиям трейдера, цена Сбербанка стала расти. Когда цена акций Сбербанка выросла до 27, трейдер, опасаясь дальнейшего роста цены и увеличения своих убытков, купил 1 акцию Сбербанк по 27 рублей (стоп-лосс), и отдал заем брокеру — 1 акцию Сбербанк в натуральной форме. При этом трейдер заработал убыток 2 рубля. В этом случае скажут: «закрыл шорт по сбербанку с убытком» или «закрыл шорт по стопу» или «закрыл шорт, поймал лосей».

10. Индекс (фондовый индекс) — показатель, позволяющий обобщенно оценить динамику изменения цен группы акций, или других финансовых инструментов. Самые известные мировые фондовые индексы- Dow Jones, Nasdaq, S&P, Nikkei, DAX, FTSE. А самые известные российские индексы — Индекс РТС, Индекс ММВБ, и Индекс ММВБ 10. Если говорить практически, то фондовый индекс — не какой-то архисложный продукт, а всего лишь средневзвешенная величина от стоимости акций, входящих в этот самый индекс. Например, значение индекса Доу-Джонс 30 — это средневзвешенная от стоимости акций 30 крупнейших предприятий США, входящих в расчет индекса Доу Джонс 30. Значение индекса ММВБ 10 — это средневзвешенная от стоимости акций 10 наиболее капитализированных российских эмитентов. Индекс ММВБ Металлургия — это средневзвешенная цена акций всех металлургических предприятий, котирующихся на бирже ММВБ, и так далее. При этом, и вес цены конкретной акции в значении индекса, и периодичность пересмотра этих весов прописывается в специальном документе — Методике расчета индекса. Как правило, вес цены конкретной акции в индексе пропорционален весу капитализации данного предприятия к суммарной капитализации всех предприятий, входящих в индекс. Но, бывают исключения- например, для расчета индекса ММВБ 10 акции берутся в равных долях. Как я уже упоминал, значения весов акций в индексе пересматриваются расчетчиком индексов с некоторой периодичностью (например, раз в три месяца). А названия индексов- это всего лишь брэнды (на практике, названия и методики расчетов индексов регистрируют в патентном ведомстве как интеллектуальную собственность). Соответственно, ничто не мешает вам написать на бумажке собственную методику расчета какого-нибудь собственного индекса, и начать рассчитывать и публиковать этот самый индекс, ну, например, «Индекс Газпром+Сбербанк», или «Индекс 10 предприятий, наиболее недооцененных по коэффициенту «цена/прибыль», ну или что-нибудь в таком роде. С третьей стороны, информационная ценность любого индекса будет напрямую зависеть от того, сколько человек будет про этот индекс знать и им пользоваться (другими словами, информационная ценность вашего личного индекса будет, скорее всего, невелика). Наиболее часто используемым, и наиболее отслеживаемым индексом вот уже более 100 лет остается Доу Джонс — причины этого, очевидно, в том, что экономика США генерирует 22-25% мирового ВВП, поэтому перспективы экономики любой другой страны мира опосредованно зависят от состояния американской экономики- соответственно, инвесторы всего мира вынуждены следить не только за национальными индексами, но и за индексом Доу.

11. КВИК (QUIK) (от англ. Quickly Updatable Information Kit — Быстро Обновляемая Информационная Панель) — имя собственное. Так называется самая популярная на российском рынке информационно-торговая система (компьютерная программа), позволяющая клиентам брокера подавать поручения (заявки) на совершение сделок с помощью Интернета (см. также Интернет-трейдинг). По разным оценкам, через систему QUIK совершается от 90 до 95% сделок на ММВБ.

12. Контрольный пакет — такое количество акций, которое позволит акционеру получить большинство голосов на собрании акционеров. В результате, такой акционер сможет избрать большинство в совете директоров и назначить собственного генерального директора. В результате, такой акционер получит возможность и далее принимать выгодные для себя решения.

Размер контрольного пакета зависит от того, сколько акционеров придет на собрание. Например, если на собрание придет 36% акционеров, то 18%+1позволяют получить большинство, и уже составляют контрольный пакет. Сразу оговоримся, в России такого не бывает: концентрация собственности очень высокая, и явка акционеров на собрания почти всегда 100%. В результате, контрольным пакетом в России считается пакет 50%+1 акция.

В менее развитых странах (например, в Европе) встречаются акционерные общества, где пакет в 12-17% уже является контрольным.

13. Короткая позиция (позиция шорт — от англ. short position) — это позиция, которую трейдер открывает в надежде получить прибыль от падения рынка.

Для этого трейдер берет акции взаймы у брокера в натуральной форме, продает акции на открытом рынке дорого, ждет, когда цена акций упадет, покупает акции на открытом рынке дешево, отдает заем брокеру в натуральной форме, а разница между дорогой продажей и дешевой покупкой остается у трейдера — это его прибыль. Таким образом трейдер получает прибыль от падения рынка.

Пример: трейдер рассчитывает, что цена акций Сбербанка упадет. 21 ноября 2018 года трейдер берет взаймы у брокера 50 акций Сбербанка, в этот же день 21 ноября трейдер продает эти 50 акций Сбербанка по 195 рублей на бирже, затем ждет, пока цена Сбербанка не упадет до 189 рублей, покупает на бирже 50 акций Сбербанка по 189 рублей (26 ноября 2018 года), возвращает 50 акций брокеру, а разницу между дорогой продажей и дешевой покупкой оставляет себе. Итого, прибыль трейдера составила (+195-189 руб.)*50= 300 рублей. Всё время, пока трейдер не откупит акции, про него говорят: «он в короткой позиции», «он в шортах».

Держателей коротких позиций (шортов), получающих прибыль от падений рынка, называют еще игроками на понижение, или медведями. Этимология использования слова «медведь” в этом контексте также неизвестна, но запомнить, что медведи играют на понижение, тоже очень легко с помощью ассоциации: медведь встает на задние лапы, наваливается на рынок, прижимает его к земле, и цены падают.

14. Кросс-сделка — (от англ. cross — пересекающийся, перекрестный) — сделка, в которой одна и та же компания выступает одновременно и продавцом, и покупателем одного и того же актива по одной и той же цене. Такие сделки были возможны некоторое время назад в случае, если компания-брокер получала два встречных приказа от разных клиентов. Пример: один клиент брокера продает акцию за 100 рублей, а второй покупает за 100 рублей. Поскольку брокер действует на бирже на основании договора комиссии (то есть, хотя и за счет клиента, но под своим именем, под именем брокера), в случае с встречными заявками по одинаковой цене брокер выставлял заявку на продажу за счет первого клиента, а потом фактически покупал акции у самого себя за счет второго клиента. Происходила кросс-сделка.

С годами работники биржи стали замечать, что кросс-сделок становится всё больше (это естественный процесс. Чем больше клиентов у одного брокера, тем вероятнее, что они совершат кросс-сделку). Одновременно, работники биржи стали замечать, что кросс-сделки стали использоваться некоторыми брокерами для манипулирования ценами. Например, с помощью кросс-сделки можно показать, что по данному инструменту резко возросли объемы торгов. Или, используя кросс-сделки, брокер мог купить актив у клиента, продающего задешево, а потом продать другому клиенту, покупающему за дорого. Проверять, действительно ли за кросс-сделкой стоят два разных клиента, в каждом конкретном случае становилось всё труднее, просто потому что кросс-сделок становилось всё больше. В общем, и биржа, и надзорные органы стали считать кросс-сделки злом.

В результате, биржа ММВБ пошла по очень простому пути: кросс-сделки запретили, а каждому клиенту каждого брокера присвоили индивидуальный код. Манипулировать ценами путем кросс-сделок от имени одного клиента на бирже стало невозможно. А разные клиенты одного брокера беспрепятственно могут совершить сделку по одной и той же цене, потому что биржа видит, что источником заявок являются разные клиенты брокера.

Всё вышесказанное относится к спот рынку.

На срочном рынке ММВБ кросс-сделкой считается ситуация, когда на одном счете открываются и длинные и короткие позиции по контрактам, базовым активом которых является один и тот же инструмент. На срочном рынке кросс-сделки разрешены, но за их совершение взимаются повышенные комиссионные.

15. Лот (от английского lot — серия, партия, совокупность объектов, воспринимаемых как единое целое) — минимальное количество актива, которое можно купить/продать на бирже за один раз. Количество актива, входящего в один лот, устанавливается биржей.

Пример: правилами биржи ММВБ установлено, что 1 лот банка ВТБ состоит из 10000 акций банка ВТБ, 1 лот Сургутнефтегаза состоит из 100 акций Сургутнефтегаза, 1 лот Газпрома состоит из 10 акций Газпрома, 1 лот Сбербанка состоит из 10 акций Сбербанка, 1 лот Роснефти состоит из 1 акции Роснефти, и так далее.

16. Маклер — устаревшее — то же самое, что и Брокер, только заимствовано из немецкого. В России в разные периоды истории употреблялись оба термина (и Брокер и Маклер) просто потому, что в разные периоды истории Россия склонялась то в пользу Англии, то в пользу Германии. В настоящее время, кажется, перевес за англоязычным заимствованием. По крайней мере, слово Брокер употребляется повсеместно, и даже закреплено в российском законодательстве, а слово Маклер вышло из оборота.

17. Обыкновенные акции — (см. также Акции) — одна из разновидностей Акций. Обыкновенные акции отличаются от привилегированных тем, что владельцы Обыкновенных акций имеют право голосовать на собрании акционеров по всем вопросам повестки дня собрания, а владельцы привилегированных акций имеют право голосовать на собрании только по вопросам, ущемляющим права владельцев привилегированных акций (см. также Привилегированные акции).

18. Привилегированные акции (см. также Акции, Обыкновенные акции) — одна из разновидностей акций. Привилегированные акции отличаются от обыкновенных тем, что владельцы привилегированных акций не могут голосовать по некоторым вопросам повестки дня собрания акционеров (владельцы привилегированных акций не участвуют в выборе директора и совета директоров), но зато владельцам привилегированных акций выплачивается условно-фиксированный дивиденд (например, в уставе компании может быть записано, что на выплату дивиденда по привилегированным акциям идет 10% прибыли компании, или что дивиденд по привилегированным акциям составляет 10% от номинальной стоимости акции). Еще в законе есть положение, что дивиденды по привилегированным акциям не могут быть меньше дивидендов по обыкновенным акциям.

На западе привилегированные акции обычно котируются ВЫШЕ обыкновенных. И это логично. Реально повлиять миноритарным пакетом на выборы директора не удастся, поэтому право голоса фактически девальвируется, а вот право получить фиксированный доход по префам наоборот начинает цениться очень высоко.

В России привилегированные акции как правило стоят дешевле обыкновенных. Очевидно, это связано с тем, что права владельцев привилегированных акций в последние 10 лет нарушались чаще, чем права владельцев обыкновенных. Другого рационального объяснения этому феномену я не вижу.

19. РЕПО (от англ. — repurchase agreement) — договор продажи с обязательством обратной покупки (так называемое «прямое РЕПО»), или договор покупки с обязательством обратной продажи (так называемое «обратное РЕПО»). Сделки РЕПО применяют для документального оформления отношений займа, обеспеченного залогом имущества. Проще всего объяснить, как это работает, на примере: Пример 1. Оформление займа, обеспеченного залогом имущества, с помощью обычного договора займа и договора залога имущества. Дано: у вас есть квартира. Вы хотите получить от банка заём на 1 млн. руб. под 10% годовых, и готовы предоставить свою квартиру в обеспечение. Тогда, банк даст вам денег в заём, сроком на год, в размере 1 млн. руб., под 10% годовых. Но в качестве обеспечения по кредиту банк возьмет в залог вашу квартиру. Залог квартиры оформляется договором залога. По условиям договора залога, если вы через год возвращаете сумму займа и проценты (1 млн. руб. + 100 тыс. руб. процентов=1 млн 100 тыс. руб.), банк снимет залог, и квартира опять будет полноправно ваша. Но если вы не вернете заем, банк реализует обеспечение (продаст квартиру с торгов) и из полученной суммы возместит себе вашу задолженность + проценты. Теперь пример 2. Фактически, те же самые правоотношения, но оформленные не как заем, а как сделка РЕПО. Дано: вы хотите получить 1 млн. руб. в заём на год под 10% годовых, и готовы предоставить в обеспечение свою квартиру. Тогда, вы можете заключить с банком договор РЕПО, в котором прописано, что сегодня вы продаете банку квартиру в РЕПО за 1 млн. руб., но в этом же самом договоре прописано, что через год банк обязуется продать вам эту же самую квартиру обратно, за 1 млн. 100 тыс. руб. Тогда, в результате такой сделки РЕПО, вы получили на руки 1 млн. руб., и передали банку квартиру; но получили право выкупить квартиру через год за сумму равную сумме основного долга + ставка РЕПО. Если через год вы заплатите банку 1 млн 100 тыс руб. (основная сумма + ставка РЕПО), то квартира вернется к вам, и опять будет полноправно ваша. Если через год вы не заплатите 1 млн. 100 тыс. руб. (то есть, не вернете сумму долга + ставка процента) — то квартира останется у банка, банк сможет реализовать это обеспечение (продать квартиру с торгов), и из полученной суммы возместит себе вашу задолженность плюс проценты. На самом деле, недвижимость в качестве актива в сделках РЕПО фигурирует крайне редко. Наиболее частый актив, передаваемый в обеспечение с помощью сделок РЕПО — это ценные бумаги. Например, Центральный Банк Российской Федерации ссужает деньгами коммерческие банки, оформляя эти правоотношения с помощью сделок РЕПО, и принимая от коммерческих банков в качестве актива по сделкам РЕПО государственные облигации и облигации крупнейших российских компаний. Большая часть сделок РЕПО в России совершается в секции фондового рынка биржи ММВБ. Брокеры используют сделки РЕПО в случаях, когда необходимо передать Клиенту в заём денежные средства или ценные бумаги. Чаще всего с помощью сделок РЕПО Брокеры передают Клиентам ценные бумаги, необходимые Клиенту для открытия Короткой позиции.

20. Справедливая цена (справедливая стоимость) акции — теоретическая цена акции, рассчитанная аналитиком-оценщиком. Справедливая цена рассчитывается на основании данных фундаментального анализа. Для расчета справедливой цены одной акции надо рассчитать справедливую стоимость всего предприятия, потом разделить полученную справедливую стоимость предприятия на количество акций, выпущенных предприятием в обращение. Для определения справедливой стоимости предприятий используются три стандартных метода оценки: сравнительный метод , доходный метод , затратный метод. Примеры применения каждого метода можно посмотреть в нашей статье «Что такое справедливая цена акций» . В конечном итоге, определение Справедливой цены призвано ответить на главный вопрос трейдера : что делать дальше с позицией. Алгоритм действий трейдера, использующего фундаментальный анализ, и определившего справедливую цену, должен быть такой: Если справедливая (расчетная) цена выше текущей рыночной (реальной) цены, значит акция недооценена рынком. Вероятно, в будущем акция будет расти. Ее нужно покупать. Если справедливая цена ниже текущей рыночной цены — значит, акция переоценена рынком. Вероятно, в будущем цена будет падать. Акцию нужно продавать. Если справедливая цена равна текущей рыночной цене- то акция справедливо оценена рынком. Значит, в будущем акция будет двигаться наравне со всем рынком, не лучше и не хуже. По такой акции рекомендация будет «без позиции» или «держать» — в зависимости от агрессивности стратегии трейдера.

21. Технический анализ — противоположность фундаментальному анализу. Фундаментальный аналитик считает, что он умен, а рынок глуп — но когда-нибудь рынок образумится, и рыночная цена дойдет до справедливой цены. Технический аналитик считает, что в каждый момент времени на рынке есть вся информация, но эта информация распространяется не мгновенно. И поэтому в каждый момент времени цена на рынке именно такая, какой должна быть при существующем распространении существующего на рынке объема информации. Другими словами, технический аналитик считает, что для прогнозирования будущих цен достаточно информации о размере и скорости изменения цен в прошлом.

Технический анализ базируется на трех допущениях:

1. Вся информация уже заключена в ценах.

2. Начавшееся движение скорее продолжится, чем изменит направление.

3. История повторяется.

Технические аналитики анализируют графики изменения цен, а основными категориями, используемыми при прогнозировании, являются сопротивления, поддержки, и тренды.

22. Фундаментальный анализ — метод, используемый трейдерами для прогнозирования того, какие акции больше всего вырастут в обозримом будущем.

Фундаментальный анализ основывается на допущении, что акции имеют некую справедливую стоимость, отличную от текущей рыночной стоимости. И что когда-нибудь рыночная цена достигнет справедливой стоимости.

Для определения Справедливой стоимости используются те же методики, что применяются в деятельности Оценщиков. Сначала делается оценка предприятия с помощью доходного подхода, оценка предприятия с помощью сравнительного подхода, оценка предприятия с помощью затратного подхода. Потом интегральная оценка предприятия делится на количество акций, получается справедливая стоимость одной акции. В случае, если справедливая стоимость выше текущей рыночной цены, фундаментальный аналитик делает предположение, что рыночная цена будет расти, и дает рекомендацию покупать акцию (открывать длинную позицию). В случае, если справедливая стоимость ниже текущей рыночной цены, фундаментальный аналитик делает предположение, что рыночная цена будет падать, и дает рекомендацию продавать акцию (открывать короткую позицию). Наряду с фундаментальным анализом, трейдеры также могут использовать Технический анализ, и применять методики Управления рисками.

Вам также может быть интересно:

  • 44 постулата успешной работы на финансовых рынках
  • Почему следует открыть ИИС прямо сейчас?
  • Сколько банков останется в России через 10 лет?
  • Заседание ФРС США 18.09.2019. Итоги и последствия.
  • Золото или палладий?

Алексей Петров

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

На сегодняшний момент брокерская компания iRonFX, являющаяся одним из лидеров не только на отечественном, но и мировом рынке в данной сфере, как раз-то и предлагает возможность открытия Зеркального счёта, который также известен как Mirror-счёт.

При этом не стоит путать данную услугу с, так называемой Зеркальной торговлей, когда трейдеру предоставляют особый сервис, в рамках которого он может выбирать наиболее выгодную торговую стратегию, либо наиболее успешного брокера, и повторять за стратегией или брокером все действия, в автоматическом, либо ручном режиме. Зеркальный счёт в iRonFX – это услуга по открытию второго счёта, с депозитом, на который будет распространяться 100% бонус. Суть открытия счёта – возможность создать несколько разнонаправленных лотов, чтобы хеджировать риски.

Иными словами, трейдер избавляет себя от необходимости открывать второй счёт с другой учётной записи, либо просто обращаться к услугам другой брокерской компании. Теперь это можно делать вполне официально и законно при помощи соответствующего сервиса компании iRonFX.

Давайте представим типичную ситуацию, когда рынок начинает резкое движение совсем не в ту сторону, в которую у трейдера открыт один, либо несколько лотов. Если при этом не был установлен StopLoss, то таким образом можно потерять весь депозит, либо только какую-то его часть, если защитный ордер всё же выставлен.

Однако за счёт использования услуги зеркального счёта в iRonFX трейдер получает более широкую возможность для действий. В частности, он имеет возможность перейти на зеркальный счёт, и открыть там сделку, направленную в противоположную от предыдущей, основой сделки сторону. Естественно, чтобы минимизировать потери, объём лота должен быть идентичен объёму первой сделки. В итоге трейдер, уличив момент, может выйти из столь неблагоприятной ситуации, не потеряв при этом ничего, либо же ограничиться минимальными потерями. Однако в нашем случае брокер iRonFX предоставляет 100% бонус на счёт. Таким образом, трейдер за счёт бонуса может даже вытягивать в плюс подобные разнонаправленные сделки.

Подобный цикл можно повторять до трёх раз в течение суток. При этом iRonFX допускает возможность перебрасывания депозитных средств с одного счёта на другой. Главный нюанс подобной технологии в том, что объём второго депозитного счёта должен быть существенно выше первого. К примеру, если на основном счету у вас лежит 500 долларов, то на второй, зеркальный вы должны будете положить не меньше 1500 (сумма минимального взноса 500$). Во всяком случае, как рекомендуют сами представители компании-брокера, размер депозита между первым и зеркальным счётом рассчитывается в соотношении 1:3. В результате, данная стратегия хеджирования способна возвратить трейдеру до 10-12% от каждой сделки. Сам же счёт открывается посредством клиентского портала. Для этого достаточно перейти на главный сайт компании и провести процедуру несложной регистрации.

В рамках зеркального счёта на iRonFX клиенты компании получат низкий уровень StopOut, кредитное плечо с максимальным размером 1:200 на счетах типа Straight Through Processing (STP), а также мгновенно исполняемые внутренние переводы денежных средств между счетами. Как показывает практика, вернуть до 12% средств на основной счет трейдер сможет в 80% случаев. В удачные дни можно будет получать до 12% ежедневно. В не совсем удачные – 6%. Но даже при минимальной прибыли и, соответственно, минимальных рисках, за 20 рабочих дней (фактически – месяц) можно будет получить порядка 120% прибыли.

В самом начале, когда разобраться будет сложно, в iRonFX предлагают услугу доверительного управления, с получением чётких инструкций от владельца счетов. В дальнейшем, когда в своих силах появится уверенность, со счетами можно будет работать уже самостоятельно. При этом обязательно стоит добавить, что компании iRonFX имеет специальную лицензию на предоставление услуг, так называемой, доверительной торговли. Компания iRonFX перекрывает каждую сделку встречной сделкой другого клиента. В том случае, если для перекрытия сделки возможность отсутствует, например, когда большое количество клиентов только продаёт, но не покупает, то iRonFX перекрывает эти сделки за счёт собственных средств. Если случается форс-мажор, и собственного капитала брокера для перекрытия не хватает, то iRonFX, с целью хеджировать риск, выводит данные сделки на межбанковский рынок, где и перекрывается за счёт иного поставщика ликвидности.

Резюмируя вышеприведённую информацию можно сказать, что метод хеджирования рисков за счёт зеркальных счетов, конечно, – не панацея, но вряд ли на сегодняшний день можно найти более надёжный метод сохранения средств при торговле на рынке Форекс. Использование зеркального счета обеспечит трейдеру гармоничное перетекание средств со счёта на счёт, даже если на одном из них случится StopOut.

Открыть зеркальный счет можно .

Николай решил купить квартиру. Подходящий вариант он подобрал сам, юридическую чистоту недвижимости проверил знакомый специалист. Но теперь Николай волнуется – как безопасно провести саму сделку? Вдруг продавец получит деньги, а квартиру на Николая не перепишет? Один из вариантов обезопасить себя – счет эскроу.

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.

Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

С помощью договора эскроу можно передавать не только деньги, но также ценные бумаги и любое движимое имущество. При этом посредником может быть не только банк, но и, например, нотариус. Договорами эскроу пользуются и компании – например, при оплате товаров и услуг партнеров.

Эскроу – это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.

Как пользоваться счетом эскроу?

  1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.

    Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

  2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.

  3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.

  4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

По вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

  • Безопасность расчетов
    В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.

  • Сохранность денег
    Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

  • Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.

  • Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.

  • Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

  • Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
    Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.
    Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.
    Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.

  • Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?

Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется.

В перечень регулятора включены только надежные банки. Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в .

Правда, не все уполномоченные банки уже начали работать с застройщиками по схеме со счетами эскроу. А даже если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать счета эскроу для других сделок – например, для купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Какие особенности у счета эскроу при покупке строящегося жилья?

  1. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора.

  2. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом. Даже если есть претензии, например по качеству отделки конкретно вашей квартиры, и вы пока не хотите ее принимать, деньги все равно уходят застройщику.

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков.

  • Сдача в срок
    Строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И все это время она пользуется кредитом банка. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.

  • Контроль расходов
    Уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено.

  • Сохранность денег
    При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

О других способах провести сделку по покупке недвижимости можно прочитать в статьях про банковские ячейки и аккредитивы.