Справочник Бухгалтера

Как проверить зарегистрирован ли договор аренды в росреестре

1. одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
2. Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
3. Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

Регистрация арендных отношений – дело важное и ответственное, не терпящее ошибок. Прежде чем составлять и подписывать документы, стоит предварительно обдумать все юридические тонкости, вникнуть в нюансы сделки. Лучшим решением станет обращение к профессиональным юристам. Наши специалисты всегда готовы оказать квалифицированную помощь в сложной правовой ситуации, в том числе, в регулировании правовых отношений.

Порядок проведения государственной регистрации договоров аренды

Если арендодатель не регистрирует договор, с просьбой о регистрации может обратиться сам арендатор или подать заявление в суд на арендодателя. Если они оба не обратятся в органы Росреестра за регистрацией, то договор будет признан недействительным, то есть по закону арендатор не имеет право пользоваться арендованным помещением, а арендодатель сможет потребовать оплату за пользование объектом недвижимости, только обратившись в суд.

Что пишут в арендном договоре

Представим, что у нас есть две компании: «Олимп» и «Офис плюс». «Олимп» сдает помещение, «Офис плюс» снимает его. Перед тем как въехать в помещение, они подписывают арендный договор.

Как в любом договоре, в договоре аренды есть существенные и дополнительные условия. По Гражданскому кодексу существенные условия — это те, без которых у договора нет законной силы.

В договоре аренды единственное существенное условие — это объект аренды. По желанию можно дописать еще два важных условия: помещение нельзя сдавать в субаренду или проводить капитальный ремонт.

В договоре могут быть дополнительные условия. «Офис плюс» прописывает способ оплаты, арендные каникулы, срок аренды. Без этих условий договор можно заключить, у него будет законная сила, но они нужны, чтобы перестраховаться в случае спорных ситуаций.

Прежде чем подписывать договор аренды, «Офис плюс» должен проверить каждый пункт. В договоре могут быть условия, из-за которых придется заплатить больше или внезапно остаться с вещами и сотрудниками на улице. Вот что нужно проверить:

• арендодателя;
• объект аренды;
• срок аренды;
• стоимость аренды;
• арендные каникулы;
• обеспечительный платеж;
• неотделимые улучшения;
• условия досрочного расторжения.

А теперь о каждом пункте.

Как проверить договор аренды земельного участка в росреестре

Также рекомендуем статью: Переход права аренды на земельный участок в случае смерти арендатора

Регистрация договора аренды земельного участка — Росреестр осуществляет её в установленные законодательством сроки. Процедура является обязательной в ряде случаев, однако не.

Что такое государственная регистрация и когда она требуется

Договор аренды представляет собой сделку, по условиям которой собственник передает земельный надел другому лицу во временное пользование за оговоренную плату. Если речь идёт о недвижимости, то требование к государственной регистрации сделки (договора аренды) предусмотрено не всегда, а лишь в определённых случаях.

Государственная регистрация представляет собой особый тип контроля. Данные о сделке вносятся в базу Росреестра и любой желающий может получить информацию, заказав выписку по объекту. Это необходимо для того, чтобы обеспечить максимальную прозрачность всех совершаемых сделок.

Говоря простым языком, госрегистрация – это внесение информации о сделке в базу Росреестра. И недостаточно просто заключить договор, обязательно нужно подать сведения о нем в Росреестр и провести госрегистрацию.

Но такая процедура требуется не всегда. Обязательна она в случае, если срок аренды составляет от одного года и более. Краткосрочный договор заключается в простой письменной форме и регистрировать договор не нужно.

Что нужно для регистрации договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Сама по себе процедура не предусматривает каких-то существенных сложностей, однако перед обращением необходимо проверить пакет документов, который находится на руках у заявителя. Сегодня поговорим о том, какие бумаги нужны для официального заверения договора аренды нежилого помещения, и сколько времени займет его регистрация в Росреестре.

Процедура аренды нежилого помещения требует обязательного заключения договора между арендодателем и арендополучателем. Однако просто поставленных подписей на бумаге недостаточно, для вступления соглашения между сторонами в законную силу оно подлежит регистрации в Росреестре.

Для чего проводят процедуру?

ГК РФ в статье 609 предусматривает, что договора аренды, заключаемые сроком больше одного года, подлежат обязательной регистрации. Если в правовых земельных отношениях одна из сторон является лицом юридическим, то соглашение регистрируется в обязательном порядке, даже если договор предусматривает краткосрочную аренду (об особенностях договора аренды земли юридическим лицом мы писали тут).

Любой составленный в письменном виде договор подлежит обязательной государственной регистрации.

ЗК РФ в статье 26 подтверждает обязательность регистрации договорных отношений между субъектами.

Регистрируемые в законодательном порядке данные о правовых отношениях лиц, которые подписали соглашение, позволяет сохранить базу данных о сторонах, вступивших в сделку, а также информацию об арендуемых территориях.

Такие действия позволяют держать в сохранности уже готовые сведения о земельных наделах для возможного осуществления с арендованными участками последующих действий, предполагающих куплю-продажу земли, переуступку или бесплатный переход территорий в собственность (о нюансах составления договора переуступки прав аренды ЗУ читайте здесь).

Для решения внезапно возникших между сторонами подписанных договорных обязательств споров, отделения Росреестра готовы предоставить в судовые инстанции, зарегистрированные в законодательном порядке и хранящиеся в учреждении сведения.

Договора аренды земли подаются на регистрацию в нескольких экземплярах сразу же после их подписания и получения свидетельства о выделенной арендатору территории.

Особенности и нюансы договора аренды земельного участка

В проведении сделок с земельными площадями существуют свои нюансы и особенности, которые играют очень важную роль при оформлении.

Основными запросами в подобных документах выступают:

• Поскольку земля относится к имуществу недвижимого типа то, право на ее аренду на период свыше 1 года должно быть зарегистрировано в органах юстиции. Вне зависимости от того, какой временной промежуток будет использоваться земельный участок, Росреестр в обязательном порядке вносит данные о договорах аренды участков, относящихся к лесному фонду.
• Арендодатель и арендующий согласовывают между собой предмет аренды (земельный участок). Они уточняют его площадь, границы, точные размеры и иные параметры, которые есть в кадастровом паспорте.
• Обязательно следует указать на протяжении какого времени будет эксплуатироваться участок, и действовать соглашение между сторонами.
• Если в документе отсутствует точная стоимость аренды, его нельзя считать заключенным.
• Документы, которые выступают как правоустанавливающие на землю:
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Акт, который предоставляет выбранный участок в собственность или позволяет и дает право на распоряжение им. Он выдается органами государственной власти РФ или же местного самоуправления.

Нюансы, существующие при подписании документов:

• Если участок арендодателя разделен на доли, то потребуется получить письменное разрешение от каждого владельца и заверить их нотариально. Арендатору, пребывающему в браке, необходимо также письменное согласие супруга на предоставление в аренду их общей собственности.
• В случае несоответствия площади земли, которая указана в договоре с той, что обозначена в документах на нее, арендодатель может быть привлечен к административной ответственности. Подобные действия воспринимаются как самозахват не принадлежащей земли и получение прибыли незаконным путем.
• В документах следует четко прописывать, с какой целью будет использоваться участок, например, для строительства малоэтажных домов и т.д. Также можно предусмотреть несколько видов целевого предназначения для земли. В заключенный договор нельзя внести изменения.
• Стоимость арендной платы за земли публичного типа вычисляется с учетом кадастровой цены на них. Когда арендатор считает, что стоимость выплат слишком большая, а цена на участок завышена, у него есть полное право на обращение в суд с иском о пересмотре и изменении кадастровой стоимости. В подобной ситуации арендная плата пересчитывается согласно с новыми установленными тарифами.
• Разорвать договор можно в случае грубого нарушения его условий любой стороной. Например, если арендованная земля используется нерационально, собственник может прекратить отношения. Чтобы расторгнуть договор следует уведомить иную сторону о подобном намерении. Как правило, период для уведомления произвольный, но согласно с общим сроком он составляет около 30 календарных дней.

Процедура регистрации лекарственного препарата в РФ

Для вывода лекарственного препарата на фармацевтический рынок Российской Федерации необходимо зарегистрировать его, получив регистрационное удостоверение.

Регистрация — это государственная экспертиза качества и экспертиза отношения ожидаемой пользы к возможному риску применения лекарственного препарата с целью последующего разрешения медицинского применения препарата в РФ.

Основной нормативный документ, регулирующий процедуру регистрации лекарственных средств:

• Федеральный закон № 61-ФЗ «Об обращении лекарственных средств» от 12.04.2010 (вступил в силу 01.09.2010).

Государственной регистрации подлежат следующие категории ЛП:

1. лекарственные препараты, впервые подлежащие вводу в обращение в Российской Федерации;

2. лекарственные препараты, зарегистрированные ранее, но произведенные в других лекарственных формах в соответствии с перечнем наименований лекарственных форм, в новой дозировке при доказательстве ее клинической значимости и эффективности;

3. новые комбинации зарегистрированных ранее лекарственных препаратов.

Государственной регистрации не подлежат:

1. лекарственные препараты, изготовленные аптечными организациями, ветеринарными аптечными организациями, индивидуальными предпринимателями, которые имеют лицензию на фармацевтическую деятельность, по рецептам на лекарственные препараты и требованиям медицинских организаций, ветеринарных организаций;

2. лекарственные препараты, приобретенные физическими лицами за пределами Российской Федерации и предназначенные для личного использования;

3. лекарственные препараты, ввозимые в Российскую Федерацию для оказания медицинской помощи по жизненным показаниям конкретного пациента на основании разрешения, выданного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;

4. лекарственные средства, ввозимые в Российскую Федерацию на основании выданного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти разрешения и предназначенные для проведения клинических исследований лекарственных препаратов и (или) проведения экспертизы лекарственных средств для осуществления государственной регистрации лекарственных препаратов;

5. фармацевтические субстанции;

6. радиофармацевтические лекарственные препараты, изготовленные непосредственно в медицинских организациях в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;

7. лекарственные препараты, производимые для экспорта.

Не допускается государственная регистрация:

1. лекарственных препаратов, отличающихся друг от друга качественным составом действующих веществ, под одинаковым торговым наименованием;

2. одного лекарственного препарата, выпускаемого производителем под различными торговыми наименованиями и представленного на государственную регистрацию в виде двух и более лекарственных препаратов.

Регистрацией лекарственных препаратов и фармацевтических субстанций возложена на Министерство Здравоохранения Российской Федерации (сокр. Минздрав России) (https://www.rosminzdrav.ru)

В Минздраве России данной процедурой занимается специально созданный в 2010 году Департамент государственного регулирования обращения лекарственных средств, в ведомстве которого находятся вопросы регистрации новых и обращения ранее зарегистрированных лекарственных препаратов.

Минздрав России принимает решение о регистрации лекарственных препаратов, на основании результатов проведенных экспертиз подведомственным учреждением – ФГБУ НЦЭСМП Минздрава России (Федеральное бюджетное государственное учреждение Научный центр экспертизы средств медицинского применения (www.regmed.ru)). ФГБУ НЦЭСМП проводит экспертизу заявленных в нормативной документации методов контроля качества лекарственного средства и качества представленных образцов лекарственного средства и экспертизу отношения ожидаемой пользы к возможному риску применения лекарственного препарата (рассмотрев представленный проект инструкции по медицинского применению и доказательные документы). ФГБУ НЦЭСМП Минздрава России запрещено законодательно предоставлять услуги по экспертизе лекарственных средств в процессе регистрации, напрямую заявителю. Экспертиза проводится только по поручению Минздрава России.

За государственную регистрацию или внесение изменений заявитель оплачивает государственную пошлину на лицевой счет Минздрава России (величина госпошлины; реквизиты для оплаты госпошлины).

Департаментом государственного регулирования создан государственный портал http://grls.rosminzdrav.ru для отслеживания прохождения необходимой процедуры в личном кабинете, т.к. документы для регистрации лекарственного препарата подаются в бумажном и электронном виде (оба варианта). На портале размещен Государственный реестр лекарственных средств и Государственный реестр предельных отпускных цен. Оба реестра обновляются в онлайн режиме Минздравом России и содержат самую достоверную информацию о зарегистрированных лекарственных препаратах, т.к. являются официальными государственными реестрами.

Заявителем регистрации может быть юридическое лицо, действующее в собственных интересах или юридическое лицо уполномоченное представлять интересы другого юридического лица/разработчика/производителя лекарственного препарата или фармацевтической субстанции (на основании доверенности или договора о контрактном производстве).

Этапы регистрации лекарственных препаратов, сроки.

Процедура регистрации зарубежных и российских препаратов идентична.

Процесс регистрации лекарственного препарата состоит из 2-х основных последовательных этапов: предрегистрационные процедуры и регистрация лекарственного препарата.

Каждый этап включает несколько параллельных подпунктов:

Этап 1. Предрегистрационный этап

П.п. 1. GMP инспектирование производителя российскими инспекторами Минпромторга РФ (обязательно с 01.01.2016 г.)

П.п. 2. Клиническое исследования лекарственного препарата в РФ (в соответствии с ФЗ-61, статья 18, п. 10 – не все лекарственные препараты требуют клинических исследований)

П.п. 3. Составление регистрационного досье по формату общего технического документа (новые требования в соответствии с Приказом Министерства здравоохранения РФ от 12 июля 2017 г. N 409н) и подготовка образцов препарата для регистрационной экспертизы

(обязательно для всех препаратов)

Этап 2. Регистрация лекарственного препарата (подпункты проводятся параллельно)

П.п. 2. Экспертиза качества лекарственного средства

П.п. 3. Экспертиза отношения ожидаемой пользы к возможному риску применения лекарственного препарата (польза-риск)

Из выше сказанного следует, что второй этап процедуры регистрации «регистрация лекарственного препарата» может быть начат только при наличии результатов всех процедур первого этапа.

Обязательные документы, которые должны быть в досье, чтобы не получить отказ, должны быть:

• заключение о соответствии производства зарубежного производителя правилам надлежащей производственной практики (GMP сертификат), выданное Минпромторгом РФ;

• отчет о проведенном клиническом исследовании в РФ (в случае если для данного препарата требуется проведение клинического исследования в РФ) (категории лек. препаратов для которых не нужны КИ в России Вы можете изучить, пройдя по ссылке — ФЗ-61, статья 18, п. 10);

• собрано досье по формату ОТД

• образцы одной серии препарата для предоставления на экспертизу качества (сертификат анализа на данную серию должен быть представлен в досье);

Категории лекарственных препаратов, для которых не требуется проведение клинических исследований в России, для целей государственной регистрации (ФЗ-61, статья 18, п. 10):

1. Если препарат, заявленный на регистрацию, является воспроизведенным (дженериком), а референтный ему препарат зарегистрирован и применяется в России более 20 лет.

2. Если проведены международные многоцентровые исследования с включением России.

3. Если препарат с идентичным составом референтному препарату, водным раствором для парентерального (подкожного, внутримышечного, внутривенного, внутриглазного, внутриполостного, внутрисуставного, внутрикоронарного) введения.

4. Если препарат с идентичным составом референтному препарату, раствором для перорального применения.

5. Если препарат с идентичным составом референтному препарату, и произведен в форме порошка или лиофилизата для приготовления растворов.

6. Медицинские газы

7. Если препарат с идентичным составом референтному препарату, ушным или глазным лекарственным препаратом, произведенным в форме водного раствора.

8. Если препарат с идентичным составом референтному препарату, водным раствором для местного применения.

9. Если препарат с идентичным составом референтному препарату и представляют собой водный раствор для использования в форме ингаляций с помощью небулайзера или в качестве назального спрея, применяемого с помощью сходных устройств.

Этап 2. Регистрация лекарственного препарата

Регистрационное досье собранное по формату ОТД подается в Минздрав России.

В течение 10 рабочих дней проводится проверка комплектности досье и принимается решение о направлении документов на экспертизу:

1. Проводится только для орфанных препаратов! экспертизу документов, представленных для определения возможности рассматривать лекарственный препарат для медицинского применения при осуществлении государственной регистрации в качестве орфанного лекарственного препарата;

2. экспертизу заявленных в нормативной документации методов контроля качества лекарственного средства и качества представленных образцов лекарственного средства с использованием этих методов (далее — экспертиза качества);

3. экспертизу отношения ожидаемой пользы к возможному риску применения лекарственного препарата.

По результатам проведенных экспертиз оформляется экспертное заключение или запрос о недостаточности представленных данных и передается из экспертного учреждения (ФГБУ «НЦЭСМП») в Минздрав России.

В случае запроса, Заявитель должен в течение 90 рабочих дней исправить полученные замечания и направить из Минздрав, они в свою очередь направляют документы в экспертную организацию. Запросы могут быть повторными, если Заявитель не в полной мере ответил на поставленные вопросы.

При положительном заключении (после устранения замечаний или при их отсутствии) эксперты Минздрава России в течение 10 рабочих дней направляю проект Регистрационного удостоверения (РУ) на согласование Заявителю по электронной почте, указанной в личном кабинете, после согласования РУ вносят препарат в государственный реестр лекарственных средств и оформляют РУ. Если в результате проведенной экспертизы невозможно подтвердить качество или эффективность/безопасность препарата, тогда выдается решение об отказе в гос. регистрации препарата.

При первой регистрации препарата в России РУ выдается на 5 лет. По истечении данного срока производитель подает документы для подтверждения регистрации препарата и тогда уже регистрационное удостоверение выдается бессрочно.

Услуги по регистрации договора аренды — 10 000 рублей

Действующее законодательство устанавливает, что регистрация договора аренды недвижимости, производится в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

При этом регистрация бессрочного договора аренды не является обязательной (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Но независимо от срока, на который заключается договор, он должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами, т.к. в противном случае он может быть признан недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды

Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) согласно перечню, установленному ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если у государственного регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов, достоверности указанных в них сведений или в наличии оснований для регистрации, он вправе приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения или другой недвижимости на срок не более одного месяца.

Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет для граждан 2000 рублей, а для организаций 22 000 рублей.

На регистрацию представляются:

— Если стороной договора является юридическое лицо — его учредительные документы, копия свидетельства о государственной регистрации, копия свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы (решения) о наделении полномочиями лиц подписавших договор или доверенность, если договор был подписан представителем.

Если копии указанных документов уже подавались в органы Росреестра, то вместо них может быть представлена выписка из ЕГРЮЛ, не старше одного месяца, свидетельствующая об отсутствии изменений.

— Для граждан — документ удостоверяющий личность.

— Если интересы гражданина или организации в Росреестре представляет другое лицо, то доверенность на регистрацию договора аренды должна быть удостоверена нотариально.

— Договор аренды в количестве, равном количеству сторон договора и еще один оригинал или нотариально удостоверенная копия, которая остается в деле.

— Акт приема-передачи арендуемого имущества, если он является неотъемлемой частью договора аренды.

— Платежное поручение или квитанция, подтверждающие уплату пошлины за регистрацию договора аренды.

— Заявление на регистрацию договора аренды, которое может подать одна из сторон договора.

— В зависимости от конкретного случая в регистрирующий орган должны быть представлены дополнительные документы.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В данном случае желательно получить кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый Росреестром, для того, чтобы сверить сведения, указанные в договоре со сведениями, имеющимися в регистрирующем органе.

Если данный документ уже представлялся в органы Росреестра, регистрирующий орган может освободить заявителя от обязанности его повторного предоставления.

Регистрация договора аренды жилого помещения (квартиры)

В данном случае, кроме кадастрового паспорта необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на заключение договора, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или лица признанные недееспособными или ограниченный в дееспособности.

Если арендодателем квартиры выступает государственный или муниципальный орган, необходимо предоставить, его распоряжение о предоставлении помещения в аренду.

При этом нужно учитывать, что жилые помещения предоставляются в аренду только юридическим лицам, а гражданам они предоставляются на основании договора найма.

Регистрация договора аренды земельного участка

Для регистрации указанного договора предоставляется кадастровый план земельного участка, выданный органом, уполномоченным на это Росреестром.

Таким образом, не допускается гос. регистрация договоров аренды земли, если участок не прошел кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, т.к. в этом случае он не является индивидуализированным как объект недвижимого имущества.

Стоимость регистрации договора аренды

Услуги нашей компании по сопровождению государственной регистрации договора аренды недвижимости на территории Москвы и Московской области стоят 10 000 рублей. Государственная пошлина и услуги по получению документов БТИ и кадастрового плана земельного участка в указанную стоимость не включаются

Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании абзаца 3 п. 2 ст. 13 Закон о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 14 Приказа от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 4 ст. 18, п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).

Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, для государственной регистрации договора аренды муниципального имущества необходимо в установленном законом порядке обратиться с заявлением о регистрации указанного договора, приложив документы, соответствующие нормам действующего законодательства.

Главный специалист — эксперт

Подавляющее большинство видов деятельности, которые осуществляют плательщики ЕНВД, требует наличия помещений для размещения магазинов, объектов организации общественного питания, офисов, складов. Если «вмененщик» не относится к категории счастливчиков, владеющих необходимыми нежилыми помещениями, он вынужден их арендовать. Как показывают многочисленные опросы плательщиков ЕНВД, именно затраты на аренду помещений являются самой значительной статьей их расходов. Поэтому желание сэкономить на аренде вполне естественно.
Пожалуй, единственный в данном случае способ экономии — арендовать объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Как правило, это обходится дешевле, чем аренда аналогичных объектов у граждан или коммерческих организаций, хотя и из этого правила становится все больше исключений. Поэтому, прежде чем попытаться заключить договор аренды государственного или муниципального имущества, нужно, как говорится, сравнить цены. Это поможет сэкономить массу времени. Ведь процедура заключения договоров аренды весьма трудоемка и проходить ее без гарантии получения экономической выгоды не представляется целесообразным.
В настоящей статье приведены основные положения законодательства, регламентирующего аренду государственного и муниципального имущества, а также рассмотрены некоторые нюансы аренды такого имущества.
Что такое государственное и муниципальное имущество?
Статьей 214 ГК РФ определено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее субъектам РФ (собственность субъекта РФ). Имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям и другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (ст. 215 ГК РФ).
Находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215 ГК РФ). То имущество, которое не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, входит в состав государственной казны РФ, казны субъекта РФ или муниципального образования.
Чтобы узнать о возможности аренды того или иного здания или помещения, плательщику ЕНВД следует обратиться:
— в государственное (муниципальное) предприятие или учреждение, за которым оно закреплено;
— в органы государственной или муниципальной власти, которые осуществляют управление имуществом, не закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.
К сведению. Как правило, перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур, ответственных за управление имуществом (региональные министерства по управлению государственным имуществом, комитеты по управлению муниципальным имуществом и т.п.). Если на сайтах данная информация отсутствует, то за ее получением придется обращаться в соответствующий орган. Информацию можно получить при личном обращении или написав заявление. Порядок предоставления услуги по получению информации устанавливается на уровне субъекта или муниципального образования. В любом случае услуга предоставляется бесплатно.
Особенности заключения договоров аренды
В соответствии с п. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено применение такого же порядка заключения договоров аренды в отношении:
— недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
— недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
— имущества, принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
———————————
Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (далее — Правила) утверждены Приказом ФАС России № 67 . Этим же документом утвержден перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса. Органы власти субъектов РФ и муниципальных образований разработали и утвердили административные регламенты предоставления услуг по передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальных образований . С данными документами можно ознакомиться на сайтах органов власти, уполномоченных распоряжаться имуществом субъектов РФ и муниципальных образований (региональные министерства государственного имущества, комитеты по управлению муниципальным имуществом и т.д.), или в разделе «Региональное законодательство» справочно-информационных систем.
———————————
Приказ ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов…».
Постановление Правительства РФ от 16.05.2011 № 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг».
Обратите внимание! В силу п. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вся информация о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должна размещаться в Интернете. Официальным сайтом для размещения информации о конкурсах и аукционах является сайт www.torgi.gov, за ведение которого отвечает Минэкономразвития.
———————————
Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 «Об определении официального сайта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ».
Следует отметить, что в пп. 1 — 16 п. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ поименованы случаи, когда договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться без проведения конкурсов и аукционов. По мнению автора, к «вмененщикам» применимы только некоторые из них, а именно заключение договора аренды:
— в порядке, установленном гл. 5 Закона № 135-ФЗ, регламентирующей предоставление государственных и муниципальных преференций;
— в рамках выполнения государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ , если использование исполнителем имущества (зданий, помещений) было предусмотрено конкурсной документацией (при этом срок аренды имущества не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта);
— на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (при этом заключение договоров с одним лицом на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
———————————
Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Кроме того, при выполнении ряда условий, перечисленных в п. п. 9, 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, без проведения конкурсов и аукционов могут пролонгироваться действовавшие договоры аренды государственного и муниципального имущества.
В чем отличие конкурса от аукциона?
Участники конкурса подают заявки в закрытом виде — в конвертах. Таким образом, заявки скрыты от конкурентов и доступны лишь конкурсной комиссии. Цель кандидатов — представить конкурсной комиссии наиболее выгодные условия исполнения договора. В идеале договор должен заключаться с тем лицом, которое предложило лучшие условия исполнения договора. Аукцион, в свою очередь, это состязание участников торгов только по одному критерию (цене). Аукцион отличается от конкурса возможностью участников изменять поданное предложение. Участники аукциона могут изменять свои предложения, предлагая более выгодные условия, чем их конкуренты. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона». Он устанавливается в размере 5% от начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
Порядок проведения конкурсов или аукционов
на право заключения договоров аренды
В Правилах детальным образом расписана вся процедура проведения конкурсов и аукционов, начиная с создания комиссий и заканчивая заключением договоров по результатам конкурса или аукциона. Мы остановимся лишь на основных моментах их проведения.
Пунктом 2 Правил определено, что конкурсы являются открытыми по составу участников, а аукционы — по составу участников и форме подачи предложений.
Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества , перечень которых утверждает ФАС (п. 3 Правил).
———————————
Перечень данного имущества приведен в Приложении 2 к Приказу ФАС России № 67.
В зависимости от того, в чьем ведении находится имущество, в качестве организаторов конкурсов и аукционов могут выступать федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления либо уполномоченный собственником обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (п. 4 Правил).
К сведению. Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо для осуществления функций по организации и проведению конкурсов (аукционов).
Непосредственно для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия (п. п. 8, 13, 14 Правил). В обязанности конкурсной комиссии входит: вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к заявкам, поданным в электронном виде; определение участников конкурса; рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе; определение победителя; ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к заявкам, поданным в электронном виде, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора. К функциям аукционной комиссии относятся: рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора.
Участниками конкурсов и аукционов могут быть любые организации, физические лица и индивидуальные предприниматели, претендующие на заключение договора и соответствующие требованиям, установленным законодательством РФ для таких участников (п. п. 17, 18 Правил).
Победителем конкурса признается участник, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке которого присвоен первый номер (п. 86 Правил).
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (п. 142 Правил).
Именно с победителями конкурса (аукциона) впоследствии и заключается договор аренды (п. п. 92 — 100, 150 Правил).
Особенности аренды имущества «вмененщиками»
По факту подавляющее большинство плательщиков ЕНВД являются субъектами малого и среднего предпринимательства, так как отвечают критериям, поименованным в ст. 4 Закона № 209-ФЗ и Постановлении Правительства РФ № 101 .
———————————
Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ от 09.02.2013 № 101 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства».
Статья 18 Закона № 209-ФЗ предусматривает возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в виде передачи им во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений и т.д.) на возмездной, безвозмездной основе или на льготных условиях. В соответствии с п. 4 ст. 4 данного Закона федеральные и региональные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Имущество, включенное в данные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (бизнес-инкубаторы).
Перечни должны в обязательном порядке публиковаться в средствах массовой информации, а также размещаться в Интернете на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления. К примеру, Перечни федерального имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждены Распоряжением Росимущества № 184-р и размещены на официальном сайте Росимущества www.rosim.
———————————
РаспоряжениеРосимущества от 22.02.2011 № 184-р «Об утверждении перечней недвижимого федерального имущества для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства».
Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечни, должен составлять не менее пяти лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого договора заявления лица, приобретающего права владения и (или) пользования. Максимальный срок предоставления бизнес-инкубаторами имущества в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства не должен превышать три года (п. 4.3 ст. 18 Закона № 209-ФЗ).
Исполнение обязанностей налогового агента по НДС
При аренде государственного или муниципального имущества у органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления «вмененщик» должен исполнять обязанности налогового агента по НДС. Налоговые агенты — арендаторы обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. При этом налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога отдельно по каждому арендованному объекту имущества (п. 3 ст. 161 НК РФ) (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-07-11/344, от 10.08.2012 N 03-07-11/279, от 05.10.2011 N 03-07-14/96, УФНС России по г. Москве от 14.12.2011 N 16-15/121104).
Арендатор-«вмененщик» должен составить счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней со дня оплаты аренды (п. п. 1, 3 ст. 168 НК РФ, Письмо ФНС России от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@). Декларацию по НДС необходимо представить не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).
Важный момент: если в качестве арендодателя выступает балансодержатель имущества (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, то обязанностей налогового агента у плательщика ЕНВД не возникает. В данном случае сумма арендной платы, включая НДС, перечисляется арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет (Письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-07-14/121, от 23.07.2012 N 03-07-15/87, от 10.05.2012 N 03-07-11/140, от 23.08.2010 N 03-07-11/360, от 23.06.2010 N 03-07-11/266).
Аналогичного мнения придерживаются и судебные органы (Постановления ФАС ВВО от 11.03.2012 N А43-7468/2011, ФАС МО от 20.08.2010 N КА-А40/9354-10-П-2).
Н.Н.Антошина
Эксперт журнала
«ЕНВД: бухгалтерский учет
и налогообложение»
Подписано в печать
21.05.2014
Антошина Н.Н. Аренда государственного и муниципального имущества // Единый налог на вмененный доход: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 3. С. 54 — 61.