Справочник Бухгалтера

Используется ряд показателей:

· ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход (ПВД) — это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

ПВД=S*С, где

— площадь помещения;

С — арендная ставка.

Договор аренды — основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

Аренда — предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся на три типа:

С фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Расчет действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовый доход (ДВД) — это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход — определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ДВД — ОР

Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:

условно-постоянные

условно-переменные

резерв на замещение.

Условно-постоянные расходы — это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

Условно-переменные расходы — это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.

К ним относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.

Резерв на замещение — это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Предыдущая

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости

3.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

или , где

С (V) — стоимость недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

— фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

— резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
— инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
— рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
— прямой капитализации доходов;
— дисконтированных денежных потоков.

3.5.3.1. Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или , где

С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См — арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

; где

Dr, Dv — рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:
• срок — 5 лет;
• R — ставка доходности инвестиций 12%;
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п	Остаток капиталовложении на начало периода	Возмещение капиталовложении	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок — 5 лет;

• доход на инвестиции — 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

(долл.)

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе
			% на капитал	возмещение основной суммы
		2774,10		1574,10
	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где Уб — безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток — показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов — клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап — расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Предыдущая

2. Выйти в «ноль»

При ухудшении рыночной ситуации предприятию приходится снижать объёмы продаж и принимать меры по обеспечению безубыточности его работы. Поэтому для каждого проекта должен быть рассчитан минимальный объём продаж, при котором выручка равна затратам, т. е. предприятие работает «в ноль» (Табл. 7.1).

Таблица 7.1. Расчет точки безубыточности.

Точкой безубыточности Х% называется такой процент от производственной мощности, при котором прибыль становится равной нулю. Чтобы рассчитать точку безубыточности, надо при плановой загрузке отдельной суммой взять текущие затраты, зависящие от объёма производства (переменные затраты V), и отдельной суммой затраты, не зависящие от объёма производства (постоянные затраты С). После этого можно рассчитать прибыль (Р), вычтя из выручки (В) полные затраты (сумму V + С), Р = В – V– С , и точку безубыточности

Х% = 1 / (1 + Р / С),

которая зависит только от отношения прибыли к постоянным затратам – Р / С . Следовательно, чтобы повысить устойчивость бизнеса к снижению объёмов продаж (минимизировать Х%), нужно уменьшить постоянные затраты за счет перевода возможной их части в переменные затраты.

Для данного проекта точка безубыточности Х% = 14,52 % и соответствует выручке 711 592 714 руб./год. Такой низкий уровень обеспечивается тем, что постоянные затраты относительно малы.

Распределение затрат на постоянные и переменные зависит от конкретных условий производства.

Задача владельца проекта – обеспечить достижение и превышение точки безубыточности (График 7.1).

График 7.1. Расчет точки безубыточности.

В литературе принято точку безубыточности Х% рассчитывать, строя вышеприведённые таблицу и график зависимости прибыли от процента загрузки предприятия, показывая одновременно графики выручки, текущих и постоянных затрат. Путем интерполяции можно рассчитать, что Х% = 14,52 %. Дальнейшее повышение выручки обеспечивает появление положительной прибыли и её прирост на 35,68 руб. на каждые 100 руб. прироста выручки, то есть относительный прирост прибыли составляет 25,68 % от прироста выручки. Эта величина называется операционным рычагом (ОР%) и может быть рассчитана по простейшей формуле:

ОР% = ?Р / ?В = 1 – V / В.

Следовательно, доля прибыли в выручке зависит только от отношения переменных затрат к выручке.

Важно отметить, что точка безубыточности считается для уже действующего предприятия, рассчитавшегося с кредитами.

Обычно рассчитывают и рентабельность производства как отношение прибыли к полным затратам:

Рентабельность = Р / (С + V) = Р / (В – Р) = 1 / (В / Р – 1) = 43,88 %.

Из формулы видно, что рентабельность зависит только от отношения прибыли к выручке (Р / В).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Операционная деятельность – это основная деятельность, приносящая доход деятельности организации, и прочая деятельность, кроме инвестиционной и финансовой деятельности.

Основные потоки денежных средств:

1. денежные поступления от продажи товаров и услуг;
2. денежные платежи служащим;
3. денежные платежи поставщикам за товары и услуги;
4. денежное поступление и платежи страховой компании в качестве страховых премий и исков;
5. денежные поступления от аренды, комиссионные и прочая выручка;
6. денежные поступления и платежи по контрактам, заключенные для коммерческих и торговых целей;
7. денежные выплаты или компенсации налога на прибыль, если они не увязываются с финансовой и инвестиционной деятельностью.

Инвестиционная деятельность – приобретение и выбытие долгосрочных активов и других инвестиций, которые не относятся к денежным эквивалентам.

Основные потоки денежных средств:

1. для приобретения основных средств и нематериальных активов;
2. от продажи основных средств и нематериальных активов;
3. денежные поступления от возмещения авансов и кредитов;
4. авансовые платежи и кредиты;
5. денежные платежи для приобретения долевых, долговых инструментов и долей участия в совместной деятельности;
6. денежные поступления для приобретения долевых, долговых инструментов и долей участия в совместной деятельности;
7. денежные поступления от срочных контрактов, кроме случаев, когда контракты заключены и для коммерческих целей;
8. денежные платежи от срочных контрактов, кроме случаев, когда контракты заключены и для коммерческих целей.

Финансовая деятельность – деятельность, которая приводит к изменениям в величине и структуре собственного капитала и заемных средств организации.

Основные потоки поступления денежных средств:

1. денежные поступления от эмиссии акций;
2. денежные поступления от выпуска необеспеченных акций, займов, векселей, обеспеченных акций и долгосрочных кредитов;
3. денежные выплаты владельцам для приобретения или для погашения акций компании;
4. платежи арендатора для уменьшения задолженности по финансовой аренде;
5. денежные погашения кредитных сумм.

В соответствии с МСФО № 7 «Отчет о движении денежных средств» организация должна представлять данные о движении денежных средств от операционной деятельности прямым или косвенным методом. Денежные поступления или платежи от инвестиционной и финансовой деятельности представляются раздельно.

Данные о движении денежных средств от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности могут представляться по нетто-методу.

Ниже речь пойдет только об уже существующих и целиком сдаваемых в аренду объектах собственности, коэффициенты использования (загрузки) которых соответствуют обычным рыночным показателям. Специальные проблемы, связанные с ещё не существующими сооружениями, незавершенным строительством, а также с объектами, на которые аренда лишь оформляется, будут обсуждены в других главах.

При сборе информации, необходимой для построения стабильного дохода от анализируемой собственности, оценщики используют несколько источников. Последние включают отчеты о доходах и прочую информацию, предоставляемую собственником, данные по другим сопоставимым объектам на этом же рынке, публикуемые доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих подобные услуги. Показатель стабильного дохода не столь важен в инвестиционном анализе, поскольку действительные валовые доходы и выплаты дисконтируются с учетом того года, когда они ожидаются к получению или оплате.

Стабильный доход (stabilized income)—это доход, обычно ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение типичного года прогнозного периода, приведенный к текущей стоимости. Некоторые виды издержек, например на замену ковровых покрытий в коридорах многоквартирного дома, носят единовременный характер и могут исказить величину дохода, полученного в определенном году. Аналогично отдельные виды выплат могут быть отнесены к более позднему периоду, результатом чего станет завышение действительного дохода. Стабильный доход является сглаженным потоком. Экстраординарные единовременные поступления и выплаты, действительные или отсроченные, распределяются на соответствующий срок полезной жизни сооружений или видов деятельности, создающих потоки денежных средств.

В последующих параграфах при анализе того, как оценщик работает с информацией, предоставленной ему собственником, будет использован гипотетический отчет о доходах, воспроизведенный в табл. 8-1. Этот отчет суммирует поток денежных средств от многоквартирного дома за предшествующий год, который, на взгляд собственника, был обычным для данного объекта.

ТАБЛИЦА 8-1

Гипотетический отчет, представленный собственником многоквартирного дома

Оценка обоснованности данных, содержащихся в отчете о доходах, является функцией оценщика. Эти цифры могут быть искажены либо преднамеренно, либо по небрежности. Искажения могут быть также связаны с тем, что составитель документа незнаком с нормальной практикой составления отчетности при работе с недвижимостью.

Обычно на данном этапе аналитик собирает информацию из трех основных источников: 1) данные, представленные собственником, 2) сведения, полученные в результате наблюдений и бесед, проведенных самим оценщиком, 3) информация, собранная на рынке.

Аналитик может запросить у собственника следующие данные: счета к оплате коммунальных услуг, оценки собственности в целях налогообложения, страховые полисы, счета и отчеты от компаний по управлению собственностью, полисы страхования титула, формы W-2 и другую информацию о заработной плате работников, копии действующих договоров аренды, формы расчета налога на доходы, полученные от использования объекта. Следует также проверить любые учетные книги, составляемые бухгалтерами.

Аналитик должен лично осмотреть реальный актив. Этот осмотр должен также предусматривать ознакомление с районом расположения объекта. Для регистрации особенностей и состояния зданий и сооружений может быть составлен контрольный список. Следует отметить любые возможные проблемы, связанные с отложенным ремонтом, а также необходимые капитальные улучшения. Для проверки информации по аренде могут быть опрошены арендаторы. Ответы на задаваемые вопросы способны выявить сильные и слабые стороны в управлении собственностью. Кроме того, могут быть изучены государственные титульные реестры, плановые документы и прочая информация, предоставляемая государственными агентствами.

Анализ рыночных данных по конкурирующим объектам дает ориентиры для оценки рассматриваемого объекта. Данная информация может включать рыночные ставки арендной платы, коэффициенты загрузки и типичные коэффициенты расходов. Для определения коэффициентов капитализации, исходя из рыночной ситуации, могут быть изучены недавние сделки купли-продажи.

Потенциальный валовой доход
Оценивая потенциальный валовой доход, аналитик должен проводить различия между экономической рентой (economic rent), ИЛИ рыночной рентой, и контрактной рентой (contract rent). Экономическая рента — преобладающая на рынке арендная плата по аналогичным объектам собственности. Данная величина является основной при определении рыночной стоимости собственности доходным подходом. Контрактная рента — сумма, согласованная между землевладельцем и каждым арендатором. В тех случаях, когда собственность сдается в аренду на длительный срок, контрактная рента становится важной составляющей при расчете ее инвестиционной стоимости. В случае же краткосрочной аренды аналитик должен определить, насколько обоснованным будет допущение о том, что в период перезаключения договора контрактная рента будет равна экономической ренте. Если по данному объекту заключено несколько арендных соглашений, аналитику следует составить график с указанием срока истечения каждого из них. Это поможет в оценке качества и продолжительности потока доходов.

В гипотетическом отчете, описанном в табл. 8-1, аналитик будет стремиться удостовериться в правильности заявленной величины потенциального валового дохода. Обычная месячная ставка по сопоставимым объектам на данном рынке колеблется в пределах от 43 до 48 центов за 1 кв.фут арендуемой площади. Приводимые ниже расчеты позволяют определить ставки арендной платы за 1 кв.фут по каждому типу квартир оцениваемого объекта:

Аналитик видит, что в данном случае ставки арендной платы несколько выше, чем приведенные ранее рыночные показатели. Однако физический осмотр собственности не выявил повышенной привлекательности объекта или каких-либо преимуществ в его местоположении, что могло бы оправдать более высокий уровень ставок. В результате опроса арендаторов выяснилось, что существует отдельное соглашение, согласно которому в последний месяц каждого полного года аренды каждый из арендаторов освобождается от арендной платы. После внесения соответствующей поправки ставки аренды по данному объекту значительно сблизились с рыночными показателями. Именно поэтому важно не исходить из того, что цифры, собранные по одному месяцу или году, обязательно характеризуют уровень действительной месячной арендной платы за весь период аренды. Расчет, проведенный аналитиком при корректировке потенциального валового дохода, показан в табл. 8-2.

ТАБЛИЦА 8-2

Расчет корректировки потенциального валового дохода для объекта, предоставляющего льготы по арендной плате

Минус: Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей

Потенциальный валовой доход — это суммарная арендная плата, которая была бы получена, если бы все квартиры были полностью заняты все время. Из данной суммы необходимо вычесть потери, связанные с ожидаемым средним коэффициентом недоиспользования объекта, следует также внести поправку на безнадежные долги.

При анализе объектов, занимаемых одним арендатором, могут возникнуть некоторые специальные проблемы. Аналитику нужно оценить платежеспособность арендатора и продолжительность срока аренды. Он должен также определить, насколько велика вероятность недоиспользования объекта в будущем и когда это недоиспользование может иметь место.

Хотя гипотетический объект, рассматриваемый в данной главе, загружен полностью, очевидно, что подобная удачная ситуация не может продолжаться до бесконечности. Записи по объекту свидетельствуют, что среднегодовая оборачиваемость квартир составляет примерно 28%. данный показатель одинаков для каждого из трех типов квартир. В среднем квартира остается свободной в течение полутора месяцев. Исходя из этой информации, аналитик соглашается с оценкой коэффициента недоиспользования дома, данной его владельцем, — 3,8%. Соответствующий расчет приведен в табл. 8-3. В данном случае коэффициент недоиспользования соответствует рыночному показателю для сопоставимых объектов.

ТАБЛИЦА 8-3

Расчет коэффициента недоиспользования для квартир с двумя спальнями

Хотя аналитик подтверждает коэффициент недоиспользования объекта, несколько счетов, выставленных арендаторам, так и остаются неоплаченными. Владелец дома утверждает, что некоторые арендаторы съехали с квартир, так и не расплатившись. Остается надежда, что они сделают это позднее. Однако для аналитика это звучит неубедительно; он считает, что необходимо учесть плохие долги, вычтя 1,5% из потенциального валового дохода. Подобная поправка также соответствует рыночным показателям.

Плюс: Прочий доход

Источники прочих видов доходов могут быть следующими: доход от прачечной, доход от уступки, выручка от сдачи в аренду автомобильной стоянки и склада, от оказания других услуг, связанных с функционированием объекта. В прочий доход включаются любые деньги, получение которых можно увязать с нормальным использованием данной собственности. В него не входят деньги, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника или управляющего объектом.

В гипотетическом отчете о доходах прочий доход составляет 5000,00 долларов Из этой суммы 3000,00 долларов получено от использования прачечной и машин по продаже прохладительных напитков в плавательном бассейне. Остальные 2000,00 долларов получены от проведения костюмированных пикников и разовых услуг по уходу за ребенком, оказанных супругой собственника. Эта последняя сумма не считается частью чистого дохода от объекта и поэтому она не учитывается.

Действительный валовой доход
Действительный валовой доход — это сумма, остающаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы. В измененном гипотетическом отчете о доходах действительный валовой доход равен 98 000,00 долларов, а не ПО 332,00 долларов, как это было указано в отчете, предоставленном собственником (табл. 8-1).

Минус: Текущие операционные расходы

Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории — постоянные и переменные. Постоянные расходы (fixed expenses)— это те, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. Один из примеров таких расходов — поимущественные налоги. Можно отметить, что последние изменяются от года к году. Однако эти изменения обычно не связаны с уровнем загрузки здания. Переменные расходы (variable expenses) напрямую зависят от коэффициента загрузки. Чем больше людей занимают и используют здание, тем выше переменные расходы. Примеры последних — оплата отопления, вывоза мусора, водоснабжения.

Постоянные расходы колеблются от объекта к объекту. Они включают поимущественные налоги, лицензионные платежи и сборы за выдачу разрешений, платежи по страхованию собственности. Помимо этого, в расходах, обычно классифицируемых как переменные, могут быть постоянные составляющие. Например, оплата управленческих услуг может быть фиксированной вне зависимости от степени загрузки здания.

Переменные расходы включают оплату коммунальных услуг, платежи за управление, заработную плату и налоги, взимаемые с заработной платы, расходы по обеспечению безопасности, ежегодные затраты на обустройство окружающей территории, затраты на рекламу, закупки материалов и сборы за различные услуги, оказываемые местными государственными и частными подрядчиками.

Аналитику следует сравнивать заявленные расходы с расходами по сопоставимым объектам. Такая информация может быть получена из публикуемых докладов отраслевых организаций, таких, как Ассоциация домовладельцев и управляющих (Building Owners and Managers Association) или Национальная Жилищная ассоциация (National Apartment Association). Сведения могут быть также собраны в ходе бесед с управляющими недвижимостью, оценщиками и прочими специалистами, работающими на данном рынке.

Другой возможный путь искажения дохода — капитализация затрат на незначительный ремонт вместо их включения в расходы. В бухгалтерском учете капитализацией называется процесс распределения затрат на более чем один год. Капитализация затрат оправданна в тех случаях, когда они идут на улучшения, которые на несколько лет повысят доходность данной собственности. Однако если эти средства идут на обычный текущий ремонт, то их капитализация приведет к занижению расходов отчетного года. Обратное может также иметь место. Затраты могут быть заявлены как расходы, в то время как их следовало капитализировать. В обоих случаях счет расходов будет искажен.

Для стабилизации счета расходов аналитик должен определить, насколько какая-либо из расходных статей может претерпеть значительные изменения в будущем. Некоторые статьи, такие, как поимущественные налоги и затраты на энергоснабжение могут резко измениться уже в ближайшей перспективе. При прогнозировании возможных тенденций, влияющих на эти статьи, аналитик должен принять во внимание природу внешней среды и соответствующие экономические условия.

При анализе ретроспективных данных по операционным расходам необходимо добиться сопоставимости в отчетности за весь период. Например, в течение первого года собственник мог оплачивать все коммунальные услуги, в то время как в течение следующего года в здании могла быть установлена отдельная измерительная система и арендаторы должны были сами оплачивать некоторые виды услуг.

Как обнаружил оценщик, в гипотетическом проекте не была сделана поправка на вознаграждение управляющему. Собственник лично управлял объектом и не нес в этой связи реальных расходов. Обычной практикой при оценке рыночной стоимости является допущение о том, что объект управляется менеджментом, типичным для рынка сопоставимых объектов. Типичное вознаграждение управляющему может составлять от 5 до 8% арендной платы, собираемой от объектов сходного размера. Чтобы обоснованно учесть экономические затраты на вознаграждение управляющему, аналитик решает, что сумма по данной статье должна составлять 6000,00 долларов

Минус: Резерв на замещение

В валовой операционный доход должны быть внесены поправки на замещение предметов с коротким сроком жизни. Такие предметы, как ковровое покрытие и некоторые виды механического оборудования, должны заменяться периодически, по мере их износа* Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств в покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом предметов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным. В данном случае отчет, поданный собственником, не предусматривал создание подобного резерва на замещение. Аналитик определяет, что на данный счет необходимо ежегодно отчислять 2000,00 долларов — с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентной ставки по средствам, накапливаемым на резервном счете.

ТАБЛИЦА 8-4

Реконструированный отчет о доходах, представленный собственником
Счет Причина внесения поправки Отчет Скорректированный собственника отчет
Потенциальный валовой доход $109 152 $100 000
Примечание: отчет собственника не учитывает освобождение каждого из арендаторов от платежей на один месяц в конце каждого года аренды
Минус: Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей 3 820 5 000
Примечание: отчет собственника не предусматривает поправки в 1,5% на плохие долги
Плюс: Прочий доход 5 000 3 000
Примечание: отчет собственника включает доход в 2000 долларов из источников, не связанных с функционированием объекта
Действительный валовой доход $110 332 $98 000
Минус: Текущие операционные расходы 25 000 31 000
Примечание: поскольку собственник сам управляет объектом, затраты на управление в 6000 долларов не были учтены
Минус: Резерв на замещение Нет 2 000
Примечание: собственник не имеет счета резерва на замещение
Чистый операционный доход $85 332 $65 000
Минус: Обслуживание долга (процент и основная сумма) 50 555 50 555
Поступление денежных средств до уплаты налогов $34 777 $14 445

Возможно, новый инвестор будет использовать иную структуру финансирования. В данной таблице показано, каким образом определяются поступления денежных средств до уплаты налогов

Чистый операционный доход
Чистый операционный доход рассчитывается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов и отчислений в резерв на замещение. В табл. 8-4 показан реконструированный отчет о доходах по рассматриваемому гипотетическому объекту. В реконструированном отчете чистый операционный доход равен 65 000 долларов вместо 85 332 долларов» заявленных собственником. Если бы данные, представленные владельцем, были использованы без проверки, сумма оценки была бы завышена на 31% по сравнению с величиной, диктуемой рынком. Каждый доллар, на который завышается валовой доход или занижаются расходы, вносит все большее искажение в окончательную оценку стоимости. Поэтому к проверке точности заявленных данных необходимо подходить с большой осторожностью.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»