Чем отличается капитальный ремонт от текущего ремонта

03/09/2019 Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.
В адрес юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» довольно часто поступают обращения с вопросом: как отличить капитальный ремонт от текущего?
Пунктом 14.2 статьи 1 ГрК РФ установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Как указывают «Методические рекомендации по организации прокурорского надзора за исполнением законодательства при переселении граждан из аварийного жилищного фонда и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах» (утв. Генпрокуратурой России 21.01.2019 №71-16-2019) характерные признаки капитального и текущего ремонта определены в пункте 14.2 статьи 1, статье 55.24 ГрК РФ.
Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.
Кроме того, для проведения капитального ремонта требуется оформление предусмотренной частью 2 статьи 48 ГрК РФ проектной документации. При проведении текущего ремонта такая документация не оформляется.
Письмом от 03.07.2017 №29521-ОГ/04 «По вопросу разграничения понятий «капитальный ремонт», «текущий ремонт» Минстрой России считает целесообразным при разграничении понятий капитального и текущего ремонта руководствоваться частью 14.2 статьи 1 ГрК РФ и пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, согласно которому текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Более поздняя правовая позиция Минстроя России (письмо от 27.02.2018 №7026-АС/08) состоит в том, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту — относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
В добавление к вышеизложенному, считаем добавить мнение юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей», состоящее в том, что отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.
В качестве примера обратимся к довольно давно принятым, но действующим в настоящее время нормативно-правовым актам (НПА), дающим достаточно чёткое разграничение данных понятий, например, к Постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), приложение 8 которого устанавливает перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, разделяя их по данным признакам.
Для экономии времени читателя на поиск указанного НПА процитируем названные работы по признаку «здания», как наиболее часто упоминающийся в вопросах строителей:
I. Фундаменты
1. Смена деревянных стульев или замена их на каменные или бетонные столбы.
2. Частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
3. Восстановление вертикальной и горизонтальной изоляции фундаментов.
4. Восстановление существующей отмостки вокруг здания (более 20% общей площади отмостки).
5. Ремонт существующих дренажей вокруг здания.
6. Смена одиночных разрушающихся каменных и бетонных столбов.
II. Стены и колонны
1. Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой.
2. Устройство и ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены.
3. Перекладка ветхих кирпичных карнизов, перемычек парапетов приямков и выступающих частей стен.
4. Перекладка и ремонт отдельных ветхих участков каменных стен до 20% общего объема кладки, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
5. Укрепление железобетонных и каменных колонн обоймами.
6. Ремонт и частичная замена (до 20% общего объема) колонн, не связанные с дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
7. Смена заполнителей в стенах с каменным, железобетонным и металлическим каркасом (до 40%).
8. Смена ветхих венцов бревенчатых или брусчатых стен (до 20% общей поверхности стен).
9. Сплошная проконопатка бревенчатых или брусчатых стен.
10. Частичная смена обшивок, засыпок и плитных отеплителей каркасных стен (до 50% общей площади стен).
11. Смена или ремонт обшивки и отепления деревянных цоколей.
12. Ремонт каменных цоколей деревянных стен с перекладкой их до 50% общего объема.
13. Постановка вновь и смена изношенных сжимов бревенчатых и брусчатых стен.
III. Перегородки
1. Ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок.
2. При производстве капитального ремонта перегородок допускается частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок не более 20%.
IV. Крыши и покрытия
1. Смена ветхих деревянных ферм покрытия или замена их на сборные железобетонные.
2. Сплошная или частичная замена ветхих металлических и железобетонных ферм, а также замена металлических на сборные железобетонные фермы.
3. Усиление ферм при замене типов покрытия (замена деревоплиты на сборный железобетон, холодного покрытия — на теплое и др.), при подвеске подъемных устройств, а также при коррозии узлов и других элементов металлических и сборных железобетонных ферм.
4. Частичная или сплошная смена стропил, мауэрлатов и обрешетки.
5. Ремонт несущих конструкций световых фонарей.
6. Ремонт устройств по открыванию переплетов световых фонарей.
7. Частичная или полная смена ветхих элементов покрытий, а также замена их на более прогрессивные и долговечные.
8. Частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли.
9. Переустройство крыш в связи с заменой материала кровли.
10. Частичная или сплошная замена настенных желобов, спусков и покрытий дымовых труб и других выступающих устройств над кровлей.
V. Междуэтажные перекрытия и полы
1. Ремонт или смена междуэтажных перекрытий.
2. Замена отдельных конструкций или перекрытий в целом на более прогрессивные и долговечные конструкции.
3. Усиление всех видов междуэтажных и чердачных перекрытий.
4. Частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований.
5. Переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы. При этом тип полов должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства.
VI. Окна, двери и ворота
1. Полная смена ветхих оконных и дверных блоков, а также ворот производственных корпусов.
VII. Лестницы и крыльца
1. Частичная или сплошная смена лестничных площадок, пандусов и крылец.
2. Смена и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов.
VIII. Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы
1. Возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности.
2. Смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей.
3. Сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций.
IX. Фасады
1. Ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности.
2. Полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки.
3. Полное возобновление тяг, карнизов, поясов, сандриков и др.
4. Возобновление лепных деталей.
5. Сплошная окраска устойчивыми составами.
6. Очистка фасада пескоструйными аппаратами.
7. Смена балконных плит и ограждений.
8. Смена покрытий выступающих частей здания.
X. Печи
1. Полная перекладка всех типов отопительных печей, дымовых труб и их оснований.
2. Переоборудование печей для сжигания в них угля и газа.
3. Полная перекладка кухонных плит.
XI. Центральное отопление
1. Смена отдельных секций и узлов отопительных котлов бойлеров, котельных агрегатов или полная замена котельных агрегатов (в том случае, если котельный агрегат не является самостоятельным инвентарным объектом).
2. Ремонт и смена расширителей, конденсационных горшков и другого оборудования сети.
3. Ремонт и перекладка фундаментов под котлы.
4. Автоматизация котельных.
5. Перевод с печного отопления на центральное.
6. Смена отопительных регистров.
7. Присоединение зданий к теплофикационным сетям (при расстоянии от здания до сети не более 100 м).
XII. Вентиляция
1. Частичная или полная смена воздуховодов.
2. Смена вентиляторов.
3. Перемотка или смена электромоторов.
4. Смена шиберов, дефлекторов, дроссель-клапанов, жалюзи.
5. Частичная или полная смена вентиляционных коробов.
6. Смена калориферов.
7. Смена агрегатов отопительных.
8. Смена фильтров.
9. Смена циклонов.
10. Смена отдельных конструкций камер.
XIII. Водопровод и канализация
1. Частичная или полная смена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации.
XIV. Горячее водоснабжение
1. Смена змеевиков и бойлеров.
2. Смена трубопровода, деталей и в целом насосных агрегатов, баков и изоляции трубопровода.
XV. Электрическое освещение и связь
1. Смена износившихся участков сети (более 10%).
2. Смена предохранительных щитков.
3. Ремонт или восстановление кабельных каналов.
4. При капитальном ремонте сети допускается замена светильников на другие типы (обычных на люминесцентные).
Перечень работ по второму признаку «сооружения» вы сможете найти, обратившись непосредственно к тексту документа.
В следующей части цикла статей предполагается рассказать о перечнях основных работ, проводимых в ходе капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы и жилых помещений.
И уже по сложившейся традиции, в завершении каждой статьи напоминаем, что специалисты юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» всегда готовы оказать бесплатную консультацию по возникшим у Вас вопросам юридического характера не только строительной сферы, но и иных направлений. Повторим, что нам это интересно, в первую очередь, исключительно в целях профессионального самосовершенствования и накопления опыта, для Вас – возможно найденное нами правовое решение окажется наиболее оптимальным в решении Вашей задачи.
Наш сайт в сети «Интернет»: www.sodstr.ru.

Кирпичная кладка – одна из технологий строительства, требующая строгого соблюдения основных правил работ по укладке кирпича, благодаря которым достигается прочность возводимых конструкций.

Ведь помимо нагрузки от собственного веса она несет и нагрузки строительных конструкций, для которых является опорой. Нужен ли допуск СРО на проведение этого этапа строительства?

Определение

С начала 2010 года система государственного лицензирования видов деятельности, имеющим отношение к безопасности объектов, жизни и здоровья, была упразднена, а ее полномочия переданы саморегулируемым организациям.

Саморегулируемая организация (СРО) – некоммерческое объединение, в состав которого включены строительные, проектировочные и изыскательные компании. СРО рассматривает вопросы, от которых зависит безопасность проектов, проверяет ответственность исполнителей и соответствие их профессиональных навыков уровню сложности проводимых работ.

Допуск СРО – свидетельство, которое предоставляется члену саморегулируемой организации на проведение строительных, проектировочных или изыскательных работ в определенной сфере. В сравнении с оформлением государственной лицензии оформление допуска СРО имеет преимущества:

  • минимальный объем документации, не требующий заверения у нотариуса;
  • оформление в кратчайшие сроки;
  • повторный допуск оформляется в сжатые сроки.

Необходимость применения при возведении жилых домов

Ошибочно суждение, что строительство всех жилых домов, которые имеют не более трех этажей, не нуждаются в допуске СРО.

Помимо этого, малоэтажное строение должно удовлетворять одному из требований:

  1. Иметь не более четырех подъездов, относящихся к отдельным блокам.
  2. Иметь до десяти отдельных секций, каждая из которых будет местом жительства одной семьи, и иметь общую стену без проема со смежной секцией.
  3. Предназначаться для проживания не более двух семей.

Кроме этого строения, указанные в первых двух пунктах должны иметь выход в зону общего пользования.

Для строительства каких строений не требуется

Также нет необходимости в оформлении свидетельства на следующие строительные работы, связанные с возведением сооружений:

  1. Гаража, владельцем которого будет являться физическое лицо. При этом работы ведутся на его участке земли, предоставление которого не связано с ведением предпринимательской деятельности.
  2. Вспомогательного использования.
  3. Обратите внимание: нет необходимости в свидетельстве на кирпичную кладку для проведения внутренних работ.

  4. Не относящихся к объектам капитального строительства.
  5. На дачных и садоводческих участках.

В каких случаях необходимо оформление

Специальное разрешение, предоставляющее возможность проводить строительные и ремонтные работы, необходимо в случаях:

  1. Если работы проводятся на опасном или технически сложном объекте. Перечень этих объектов включает: промышленные объекты, объекты атомной энергии, объекты авиационной и космической инфраструктуры (полный перечень объектов представлен в Приказе Минрегиона №624).
  2. Проведения работ на уникальных объектах капстроительства, к которым относятся строения выше 100 метров или имеющие пролеты более 100 метров. А также консоль, превышающую 20 метров или подземную часть более 15 метров.
  3. Проведения работ на объектах капитального строительства.

Допуск СРО понадобится при проведении кладочных работ с использованием кислотоупорных кирпичей. Этот материал используется при строительстве промышленных объектов, где задействована агрессивная среда, а также для облицовки автозаправочных станций.

О преимуществах вступления в СРО в строительной сфере смотрите в следующем видео:

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©»Председатель ТСЖ»

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ»№ 10 за 2017

Марина Пархачева

Как известно, основной составляющей платы за жилое помещение является содержание и ремонт общего имущества (ОИ).

Несмотря на то, что ЖК РФ часто оперирует понятием «содержание и ремонт ОИ», разграничения между этими терминами не содержит (что, впрочем, не исключает применения иных правовых актов, включая отраслевые, позволяющие произвести такое разграничение).

Между тем ТСЖ кровно заинтересовано в том, чтобы эти понятия разделить, поскольку выделение текущего ремонта в отдельную статью расходов позволит, в частности:

– снизить налоговое бремя для ТСЖ, самостоятельно осуществляющих управление МКД, поскольку только расходы на ремонт признаются целевым финансированием и могут быть выведены из налогообложения без каких-либо проблем с налоговыми органами;

–для ТСЖ, заключивших договор управления с УК, –отследить целевое расходование средств, перенести остаток неизрасходованных средств на следующий финансовый год, потребовать возврата неизрасходованных средств на текущий ремонт в случае расторжения договора с УК.

Кроме того, разграничение между содержанием и ремонтом ОИ позволяет ТСЖпри расчете тарифа на содержание и ремонт ОИ четко определиться с набором услуг и работ по соответствующей статье расходов, включаемых в плату за жилое помещение. А также и с тем, какие работы следует утверждать на общем собрании собственников помещений (и/или членов ТСЖ).

Ремонт – отдельная услуга

Вся сложность разделения понятий состоит в том, что текущий ремонт по существу является частью содержания ОИ, хотя и может быть выделен в отдельныйвид услуг. В частности, такой вывод следует из п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД,утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее – Правила № 491). В них перечисляются работы и услуги по содержанию ОИ в обобщенном виде, причем одной из них является текущий ремонт (подп. «з» п. 11 Правил № 491).

То же самое следует и из ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», предусматривающей, что безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.

Выделение текущего ремонта в самостоятельный видуслуг предусмотрено различными нормативными актами, в частности:

–ЖК РФ предусматривает отдельное голосование собственников помещений относительно проведения текущего ремонта. Так, согласно подп. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД, а к компетенции общего собрания членов ТСЖ утверждение годового плана содержания и ремонта (подп. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ);

– НК РФ рассматривает текущий ремонт как целевое финансирование, предусматривая освобождение от налогообложения денежные средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета управляющих организаций на финансирование проведения ремонта (как текущего, так и капитального) общего имущества в МКД (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);

–Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень) устанавливает конкретные услуги и работы, проведение которых необходимо для содержания общего имущества в МКД в надлежащем состоянии с отсылкой к необходимости проведения текущегоремонта в определенных ситуациях;

–Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) (далее Правила эксплуатации МКД)предусматривают технические характеристики здания, оборудования и придомовой территории, которые должны быть соблюдены УК, при этом содержание и текущий ремонт общего имущества рассматриваются как отдельные виды услуг и работ. Так, в Приложении 4 приведен Перечень работ по содержанию жилых домов, а в Приложении 7 – Перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Выделение текущего ремонта в отдельный вид услуг связано с тем, что такие услуги имеют иную правовую природу, чем содержание и техническое обслуживание.

На это не раз обращали внимание суды, констатируя, что обязательства по проведению капитального и текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного конечного результата, и не подпадают под определение деятельности по обслуживанию многоквартирных домов (см., к примеру, постановления АС Поволжского округа от 06.07.2017 по делу № А65-20224/2016, АС Уральского округа от 02.05.2017 по делу № А71-15894/2015, АС Северо-Западного округа от 10.03.2017 по делу № А56-88961/2015).

Верховный Суд РФ в своем определении от 05.04.2017 № 303-ЭС17-2420 также указал, что обязательства по проведению текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ,вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников МКД.

Обобщение судебной практики позволяет сделать вывод о том, что судами выработан следующий подход, позволяющий разграничить содержание ОИ и его ремонт:

– является осуществлением определенной деятельности УК, предусмотренной и регламентированной нормативными актами, и предполагающей проведение обязательных ежегодных мероприятий по поддержанию сохранности и обслуживанию ОИ. Такая деятельностьосуществляется в силу закона, не требует решения собственников и ежегодно оплачивается ими по статье «Обслуживание общего имущества»;

–ремонт ОИ предполагает выполнение конкретных работ по мере необходимости, возникающей в процессе эксплуатации МКД. Денежные средства по статье «Текущий ремонт ОИ» вносятся собственниками предварительно с целью проведения ремонта в будущем, т.е. фактически являются авансовыми платежами, которые могут быть потрачены исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников МКД.

И в том и в другом случае денежные средства, поступившие от собственников на цели содержания и ремонта общего имущества, являются целевыми денежными средствами, однако расходование средств на содержание ОИ предопределяется государством, а на текущий ремонт – собственниками помещений при условии, что проведение ремонта не обусловлено требованиями безопасности здания и оборудования либо иными неотложными нуждами.

Проводим разграничение

Для того, чтобы определить, относится ли услуга или работа к содержанию или ремонту ОИ, следует изучить и воспользоваться приведенными выше нормативными документами: Правилами № 491, Минимальным перечнем, Правилами эксплуатации МКД.

Так, Правилами эксплуатации МКД (введение в раздел II) в обязанность управляющей организации (УК или ТСЖ) вменяется:

–техническое обслуживание МКД, т.е. проведение работ по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров,в ходе которых проводятся также некоторые работы по поддержанию ОИ в надлежащем состоянии, подготовки здания к сезонной эксплуатации и т.п. Примерный перечень работ по обслуживанию МКД приведен в Приложении 4 к Правилам эксплуатации МКД, а также в Минимальном перечне;

–текущий ремонт МКД, т.е. комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Примерный перечень работ по обслуживанию МКД приведен в Приложении 7 к Правилам эксплуатации МКД, также на необходимость проведения текущего (восстановительного) ремонта в различных ситуациях имеется специальная отсылка в Минимальном перечне.

Именно на эти документы, в первую очередь, опираются суды, когда следует отделить текущий ремонт от содержания ОИ. При этом проведение работ по обслуживанию МКД не требует решения собственников, в то время как проведение текущего ремонта (за некоторыми исключениями) проводится по решению собственников помещений, а в ТСЖ годовой план ремонта утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Судебная практика

Так, АС ЗСО в постановлении от 08.12.2016 по делу № А70-4013/2016 со ссылкой на Минимальный перечень отметил, что восстановление герметичности участков трубопроводов являются работами по содержанию ОИ, а замена трубопровода – работами по текущему ремонту, требующими решения собственников.

Иными словами, при наличии протечки трубопровода обязанностью управляющей организации в рамках содержания систем водоснабжения, отопления и водоотведения (п. 18 Минимального перечня) является восстановление герметичности, а замена участка трубопровода проводится в рамках текущего ремонта по согласованию с собственниками помещений.

Липецкий областной суд в апелляционном определении от 13.07.2016 по делу № 33А-2196/2016 указал, что работы по поверке (ремонту) ОДПУ в силу п. 18 Минимального перечня, подп. «к» п. 11 Правил № 491, относятся к содержанию общего имущества, плата за которое включена в состав платы за содержание жилого помещения.

АС Поволжского округа в постановлении от 07.06.2016 по делу № А55-18281/2015 признал, что в состав работ по текущему ремонту УК частично были включены работы, относящиеся к обслуживанию МКД, поскольку они прямо указаны в Минимальном перечне (замена кранов, восстановление электропроводки и т.п.).

13 ААС в постановлении от 06.06.2017 по делу № А26-8262/2016посчитал,что услуги альпинистов по очистке кровли относятся к работам по содержанию ОИ на основании п. 7 Минимального перечня, поскольку являются работами, необходимыми для надлежащего содержания крыш МКД.

Исходя из сказанного, прежде, чем планировать проведение текущего ремонта, ТСЖ необходимо четко определиться, можно ли признать ту или иную работу текущим ремонтом или включить в состав работ по содержанию ОИ. Это позволит правильно организовать учет и расходование целевых поступлений, уменьшить налоговое бремя и соблюсти закон в части получения необходимого согласия собственников помещений.

Перечень работ по содержанию жилых домов

Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) Приложение N 4 (рекомендуемое)

А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

  1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).
  2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).
  3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).
  4. Прочистка канализационного лежака.
  5. Проверка исправности канализационных вытяжек.
  6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
  7. Проверка заземления ванн.
  8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
  9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.
  10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
  11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

  1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
  2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
  3. Снятие пружин на входных дверях.
  4. Консервация системы центрального отопления.
  5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
  6. Ремонт просевших отмосток.
  7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.
  8. Укрепление флагодержателей.

В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

  1. Утепление оконных и балконных проемов.
  2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.
  3. Утепление входных дверей в квартиры.
  4. Утепление чердачных перекрытий.
  5. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
  6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
  7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзей.
  8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.
  9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
  10. Ремонт печей и кухонных очагов.
  11. Утепление бойлеров.
  12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
  13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
  14. Консервация поливочных систем.
  15. Укрепление флагодержателей.
  16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.
  17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
  18. Поставка доводчиков на входных дверях.
  19. Ремонт и укрепление входных дверей.

Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

  1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.
  2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.
  3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
  4. Смена прокладок в водопроводных кранах.
  5. Уплотнение сгонов.
  6. Прочистка внутренней канализации.
  7. Прочистка сифонов.
  8. Регулировка смывного бачка.
  9. Притирка пробочного крана в смесителе.
  10. Регулировка и ремонт трехходового крана.
  11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу.
  12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.
  13. Укрепление трубопроводов.
  14. Проверка канализационных вытяжек.
  15. Мелкий ремонт изоляции.
  16. Проветривание колодцев.
  17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
  18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.
  19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Д. Прочие работы

  1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.
  2. То же вентиляции.
  3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.
  4. Очистка и промывка водопроводных кранов.
  5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.
  6. Подготовка зданий к праздникам.
  7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
  8. Удаление с крыш снега и наледей.
  9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
  10. Уборка и очистка придомовой территории.
  11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
  12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
  13. Удаление мусора из здания и его вывозка.
  14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
  15. Поливка тротуаров и замощенной территории.

В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту

Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) Приложение N 7 (рекомендуемое)

  1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
  2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
  3. Перекрытия. Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
  4. Крыши. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
  5. Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
  6. Межквартирные перегородки Усиление, смена, заделка отдельных участков.
  7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей Восстановление или замена отдельных участков и элементов.
  8. Полы. Замена, восстановление отдельных участков.
  9. Печи и очаги. Работы по устранению неисправностей.
  10. Внутренняя отделка. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
  11. Центральное отопление. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.
  12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.
  13. Электроснабжение и электротехнические устройства. Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
  14. Вентиляция. Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
  15. Мусоропроводы. Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.
  16. Специальные общедомовые технические устройства. Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.
  17. Внешнее благоустройство. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

В частности, согласно ст. 8 ЖК РФ К жилищным отношениям, связанным с любым ремонтом, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

С точки зрения НК РФ к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами.

В некоторых случаях текущий ремонтможет быть произведен и без решения собственников помещений (например, в аварийных ситуациях), что является исключением из общего правила и в данном случае не рассматривается.

Хотя с юридической точки зрения средства собственников помещений в МКД, предназначенные как для содержания, так для ремонта ОИ, являются целевыми, с точки зрения НК РФ (в целях налогообложения) целевым финансированием признаются лишь средства, предназначенные для текущего и капитального ремонта.

    Tags:

  • Марина Пархачева

ний, приведен в Приложении 1. Перечень работ, относящихся к те­кущему ремонту гражданских зданий, представлен в Приложении 2.

Все работы, предусмотренные системой планово-предупредитель­ного ремонта производственных зданий и сооружений, выполняются по годовым планам, утвержденным руководителем организации, на основании данных технических осмотров зданий и сооружений, от­дельных конструкций и видов инженерного оборудования.

Приемка выполненных работ по текущему ремонту производ­ственных зданий и сооружений осуществляется руководителем структурного подразделения, эксплуатирующего объект в соответ­ствии с двусторонним актом, подписанным исполнителем работ и за­казчиком.

5.2. КАПИТАЛЬНЫЕ РЕМОНТЫ

Капитальный ремонт — это комплекс строительных и органи­зационно-технических мероприятий с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксп­луатационных показателей.

Капитальному ремонту подлежат здания, эффективная эксплу­атация и сохранность которых не могут быть обеспечены путем те­кущего ремонта в связи с неудовлетворительным техническим со­стоянием их конструкций и инженерного оборудования. Основным документом по организации и проведению капитальных ремонтов для гражданских зданий является Положение и Правила , для производственных зданий — Положение . Отбор работ, относя­щихся к капитальному ремонту, производится по оценочным табли­цам , фрагменты из которых приведены в табл. 5.3. Фактический материал по дефектам собирается при осмотрах и технической инвен­таризации. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, выделенных на капитальный ремонт производственных и гражданских зданий, приведен в Приложениях 3 и 4.

Производство работ по капитальному ремонту ведут обычно спе­циализированные ремонтно-строительные организации. На железно­дорожном транспорте — это прорабские участки НГЧ.

При проведении капитальных ремонтов организация ведения ра­бот регламентируется проектом производства работ (ППР), в ко­тором изложены все организационные и технологические требования, необходимые для исполнения. Отчетность по работам сводится к своевременному составлению актов скрытых работ, заполнению журналов ведения работ с записями представителя технадзора о каче­стве работ, с замечаниями к ведению работ. Все документы являются ответственными и подлежат постоянному хранению после заверше­ния ремонтов.

Ввод в эксплуатацию капитально отремонтированных промыш­ленных зданий и сооружений производится только после приемки их специально созданной комиссией, назначенной приказом руко­водителя организации (предприятия, подразделения) в следующем составе:

— представитель структурных подразделений, эксплуатирующих здания или сооружения;

— представитель службы надзора;

— представители служб, ответственных за эксплуатацию энер­гетических устройств и установок;

— представители ремонтно-строительной организации, проектной организации и других заинтересованных структур.

Возглавляет комиссию главный инженер (технический директор) или другой специалист, назначенный руководителем организации.

5.3. ПРОЕКТНО-СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ПРИ ТЕКУЩЕМ И КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТАХ ЗДАНИЙ

В проектно-сметную документацию на ремонт включают следу­ющие документы:

архитектурно-строительные чертежи,

проект организации работ ;

проект производства работ ;

проект организации труда рабочих на объектах ремонта.

Проект организации работ должен разрабатываться проектной ор­ганизацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. Проект организации ремонта согласовывается заказчиком проекта с генеральной подрядной организацией при участии субподрядных ор­ганизаций и в случае необходимости со специальными органами над­зора.

Проект производства работ разрабатывает генеральная подрядная организация. Проект состоит из календарного плана, строительного генерального плана; перечня мероприятий по технике безопасности; графика поступления на объект строительных конструкций, деталей, материалов и оборудования; перечня производственной оснастки, ин­вентаря и приспособлений; краткой пояснительной записки с необхо­димыми обоснованиями и технико-экономическими показателями. Проект утверждается главным инженером генеральной подрядной организации, а разделы по монтажным и специальным работам главным инженером соответствующих субподрядных организаций по согласованию с генеральным подрядчиком.

Организация труда рабочих должна обеспечивать высокую про­изводительность труда, качество работ, предусматривать безвредные и безопасные условия труда

Проведение капитального ремонта без утвержденных проектов ор­ганизации и производства работ не допускается.

5.4. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

При длительных сроках эксплуатации (более 30—40 лет) возни­кает необходимость в проведении обследования зданий и сооруже­ний. Обследование конструкций проводится также в следующих слу­чаях:

— при обнаружении в процессе текущих или периодических ос­мотров существенных дефектов, повреждений, оценки опасности ко­торых не может дать служба технической эксплуатации предприятия;

— при необходимости реконструкции или технического пере­вооружения, связанных с изменением объемно-планировочного ре­шения здания, нагрузок или условий эксплуатации;

— при возникновении аварий на аналогичных сооружениях.

Обследование может быть полным или выборочным, в зависи­мости от состояния конструкций и поставленных задач. При выбо­рочном обследовании достаточно охватить 20 % однотипных кон­струкций (балок, ферм, колонн и т.д.), находящихся в наиболее не­благоприятных условиях работы, — в зонах повышенной вибра­ции, агрессивной среды и т.п. Если при выборочном обследовании обнаружены существенные неисправности, снижающие несущую