Справочник Бухгалтера

1)ответ Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является одним из видов вещных прав, предусмотренных ГК РФ.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В ранее действующем законодательстве такого ограничения не существовало.
В настоящий момент действует правило: право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ 2003 г., сохраняется.
Но граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Так как к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования
юридического лица, применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, то граждане — индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено добровольно — при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок. В принудительном порядке данное право прекращается: при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; при использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; при неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений; при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

2)ответ Понятие и субъекты — вещное право, на котором предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пользование государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов гос. власти и органов МСУ.

Содержание — обладатели данного права свободно осуществляют владение и пользование земельным участком в соответствии с его правовым режимом, а также с ограничениями, установленными земельным законодательством — не могут передавать предоставленный им земельный участок в аренду другим лицам в соответствии со статьей 22 ЗК. Организации отдельных отраслей экономики (л/х, транспорта) наделены правом предоставлять служебные наделы своим сотрудникам на праве безвозмездного срочного пользования из состава земель, предоставленных таким организациям в постоянное (бессрочное) пользование.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования, за исключением отказа от права, не допускается.

Статья 268 ГК РФ: Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 271 ГК. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования: Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании: Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка;

ЗК РФ: Статья 20: В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность(однократно бесплатно, взимание доп. денежных сумм помимо сборов, установленных ФЗ, не допускается).

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 261-ФЗ, от 13.05.2008 N 68-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Право бессрочного пользования земельным участком — это право на использование земли, которая находится в муниципальной и государственной собственности, без ее приобретения.

Одним из видов вещных (имущественных) прав на землю являеется право постоянного бессрочного пользования земельным участком; 2020 год никаких изменений в порядок применения этого права не принес, однако есть нюансы, о которых не знают не только обычные граждане, но и руководители коммерческих организаций. В частности, такое вещное право является ограниченным и пользователи земли должны знать обо всех ограничениях. Поэтому выясним, как в соответствии с законодательством происходит предоставление земельного участка в постоянное бессрочное пользование, а также на кого оно распространяется.

Что можно передать в постоянное пользование

В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются, только если они находятся в государственной или муниципальной собственности. То есть юридические лица или граждане не могут таким образом передавать свои наделы. Основанием для выделения земли на таком основании является соответствующее решение государственного или муниципального органа, уполномоченного на управление земельными отношениями и собственностью государства, региона РФ или муниципалитета. Форма такого решения утверждена распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 N 3070-р. Она является рекомендованной.

Для того чтобы соблюсти требования закона, необходимо обязательно провести государственную регистрацию выделенной на таких условиях земли в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Землепользователи и условия использования земли

В п. 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ сказано, что гражданам земельные участки в постоянное бессрочное пользование не выделяются, равно, как и юридическим лицам. Это было возможно только до вступления в силу самого Земельного кодекса РФ в 2002 году. Однако за физлицами сохраняется земля, выделенная им на этих условиях до вступления в силу этих ограничений. А вот организации были обязаны переоформить землю на аренду или приобрести ее в собственность до 1 января 2012 года. Что большинство организаций успешно и сделали.

Таким образом, постоянное бессрочное пользование земельным участком 2020 возможно на законных основаниях только для:

• органов государственной власти;
• органов местного самоуправления;
• государственных и муниципальных учреждений (бюджетных, казенных, автономных);
• казенных предприятий;
• центров исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

В соответствии с п. 1 статьи 269 Гражданского кодекса РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и использование им в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Все землепользователи имеют возможность в силу статьи 40 ЗК РФ самостоятельно использовать землю в целях, для которых он предоставлен, а значит, возводить на нем здания, сооружения и другую недвижимость. Также его можно использовать в других целях — для сельхозработ, высадки лесов, строительства дорог и т.д.

При этом здания, сооружения и прочее недвижимое имущество, возведенные на такой земле, являются собственностью землепользователя. Однако в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются только на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Открытый перечень возможных способов использования земли на таких условиях приведен в п. 1 статьи 40 ЗК РФ.

Главная же особенность, которую имеет постоянное бессрочное пользование земельным участком, — это его необоротоспособность. Это значит, что землепользователи не могут распоряжаться такой землей в полной мере, так как существует запрет на:

• передачу в аренду или безвозмездное срочное пользование даже при наличии согласия на это собственника;
• продажу или дарение;
• передачу по наследству.

В частности, в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сказано, что лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное использование, в том числе и при наличии согласия на это собственника. Разрешено только заключение соглашения об установлении сервитута и передачи в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии со статьей 269 ГК РФ и п.1 статьи 45 ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается по тем же основаниям, что и пожизненного наследуемого владения. Кроме того, землепользователь может переоформить его в соответствии с законодательством.

Переоформление в аренду или собственность

Хотя использование земли на таких условиях является бессрочным и для граждан тоже, которые получили его до 2002 года, существует Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009), которой предусмотрено, что такое право не должно возникать в будущем. Поэтому были разработаны механизмы, создающие стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные Гражданским кодексам РФ. В частности, землепользователи могут переоформить:

• в собственность;
• в аренду.

Тем более что если право собственности на здание, строение или прочую недвижимость на такой земле уже оформлено на землепользователя, законодательство обязывает его по своему выбору переоформить отношения с землевладельцем на аренду участка или приобрести его в собственность.

С этой целью уже давно были созданы и функционируют некоммерческие организации для ведения садоводства и огородничества, а также гаражные потребительские кооперативы, которые переоформляют права на участки, предоставленные ранее в постоянное (бессрочное) использование государственным или муниципальным унитарным предприятиям. Для юридических лиц за нарушение сроков переоформления даже предусмотрена административная ответственность по статье 7.43 КоАП РФ.

Земельный кодекс РФ ограничил право постоянного (бессрочного) пользования на землю и обязал отдельные категории землепользователей переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии), — до января 2015 г. За нарушение указанных сроков с января 2013 г. землепользователи будут привлекаться к административной ответственности.

Данное правило установлено п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ). Исключение из него составляют государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры наследия президентов РФ, прекративших свои полномочия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Пункт 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ и п. 2.4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сохранили за ними право постоянного (бессрочного) пользования.

Правила п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в части сроков переоформления не распространяются на юридических лиц, указанных в п. 2.1 данной статьи, в частности на садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, гаражные потребительские кооперативы. Эти организации не ограничены сроком переоформления своего права постоянного (бессрочного) пользования.

Несмотря на то что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ разрешает землепользователям переоформить земельный участок в собственность, в Земельном кодексе РФ имеются положения, препятствующие этому. Остановимся на них.

Ограничение по передаче земли в собственность

Отказ в переоформлении земельного участка в собственность грозит в случаях, указанных в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Это случаи изъятия земельных участков из оборота, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, запрета на приватизацию земельных участков, установленные федеральным законом.

Изъятие земельных участков (в том числе путем выкупа) для государственных и муниципальных нужд проводится в исключительных случаях: в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ. Изъятие земельного участка путем выкупа осуществляется в порядке ст. 279 ГК РФ и ст. 55 Земельного кодекса РФ.

Справка

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ не приватизируются земельные участки, на которых размещены следующие объекты:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы РФ;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных в ст. 49 и 70.1 Земельного кодекса РФ, и в соответствии с Положением о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденным постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561. Резервирование осуществляется путем выкупа земельного участка у землепользователя.

Буква закона
Часть 3 ст. 129 ГК РФ

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Запрет на приватизацию установлен для следующих видов земельных участков:

• земельных участков, расположенных в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ (то есть полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования), а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
• земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, автомобильными дорогами и другими объектами (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ);
• земельных участков в границах особо охраняемых территорий, например земли государственных заповедников, национальных парков (п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ);
• земель, в границах территорий которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной (п. 5 ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»);
• земель, входящих в состав лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, в состав земель транспорта и предназначенных для обеспечения деятельности в морских, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития, а также зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению (п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Учитывая имеющиеся законодательные ограничения в приобретении земли в собственность, прежде чем принять решение о переоформлении права бессрочного пользования на право собственности, необходимо проверить, подпадает ли интересуемый земельный участок под случаи, указанные в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Впоследствии это позволит избежать судебных разбирательств по оспариванию отказа государственного или муниципального органа в приватизации земельного участка.

С изъятием и резервированием земельных участков все достаточно просто. Для этого государственный орган или орган местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится земля) выносит соответствующее постановление, и землепользователю будет предоставлен равноценный земельный участок либо возмещена его стоимость.

Сложности появляются при определении категории земельного участка, приватизация которых запрещена.

В принципе определить категорию земли можно по кадастровой выписке о земельном участке, выданной территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Суды учитывают такие выписки при оспаривании отказов в передаче участка в собственность (постановления ФАС Поволжского округа от 14.05.2009 по делу № А57-1196/208, Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 № А74-1966/08-Ф02-333/09, Московского округа от 01.07.2009 № КГ-А40/5579-09, Уральского округа от 05.06.2008 № Ф09-4003/08-С6).

Другим документом, содержащим сведения о категории земельного участка, является генеральный план города или округа, в котором отображаются границы населенных пунктов, схемы территориального планирования и расположение участка землепользователя (О пределение ВАС РФ от 30.07.2009 № ВАС-9018/09, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 по делу № А11-1903/2009 и по делу № А11-1902/2009, Дальневосточного округа от 27.07.2009 № Ф03-2516/2009 (Определением ВАС РФ от 01.10.2009 № ВАС-12319/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ), Центрального округа от 21.01.2010 по делу № А14-2851/2009/68/22).

По отношению к кадастровой выписке генеральный план обладает преимуществом. Если в кадастровой выписке и генеральном плане указаны разные сведения о земельном участке, суды отдадут предпочтение генеральному плану (постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 по делу № А56-12068/2009, Дальневосточного округа от 27.07.2009 № Ф03-2516/2009 (Определением ВАС РФ от 01.10.2009 № ВАС-12319/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ)).

На приватизацию земельного участка может повлиять статус объекта недвижимости, который на нем находится. Так, если недвижимостью является здание автовокзала, то получить земельный участок в собственность не удастся. В этом случае земельный участок, на котором расположен автовокзал, будет относиться к землям транспорта и в силу подп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ будет ограничен в обороте. Ограниченные в обороте земельные участки не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ). ФАС Северо-Кавказского округа полагает, что в данном случае отказ госоргана в предоставлении такого участка в собственность будет являться обоснованным (постановление от 14.08.2009 по делу № А32-25387/2008).

Вместе с тем в отдельных случаях наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности землепользователя, напротив, может поспособствовать приватизации участка.

На земле есть недвижимость

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования переоформляется в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая содержит правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.

Организации, являющиеся собственниками зданий (строений, сооружений), имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков, которое реализуется в порядке, установленном Законом № 137-ФЗ и Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Судебная практика сложилась в пользу землепользователей (Определение ВАС РФ от 25.12.2009 № ВАС-14442/09, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31), Московского округа от 28.01.2009 № КГ-А40/12001-08, Северо-Западного округа от 16.10.2008 по делу № А56-41938/2007).

Землепользователь вправе приватизировать весь земельный участок, предоставленный ему в бессрочное пользование, а не только ту его часть, на которой находится здание и которая необходима для обслуживания этого здания (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2009 по делу № А25-471/2009).

Если землепользователь является единственным собственником здания, он будет являться и единственным владельцем всего земельного участка. Но не исключено, что у здания может быть несколько собственников.

В этом случае земельный участок переоформляется в общую долевую собственность с учетом долей каждого собственника в праве собственности на здание, если иное не установлено Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Предоставление земельного участка только одному из собственников считается незаконным, поскольку нарушает права других собственников. Подтверждение этой позиции можно найти в постановлениях ФАС Московского округа от 09.07.2008 № КГ-А41/5879-08 и Северо-Кавказского округа от 08.02.2008 № Ф08-70/08.

Земельный участок не передается в собственность, если в здании хотя бы одно из помещений находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Такой участок может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2007 по делу № А56-52259/2006, Московского округа от 22.11.2006, 24.11.2006 № КГ-А41/11385-06).

Земля без недвижимости

Возникает вопрос: что делать организациям, у которых земельный участок находится в бессрочном пользовании и на нем отсутствует недвижимое имущество?

Напомним, что в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сказано, что организация вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю на право собственности в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая регулирует порядок приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены здания (строения, сооружения).

Такая формулировка п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ вызвала много споров. С одной стороны, содержание данной нормы позволяет сделать вывод, что переоформить в собственность земельный участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно только при наличии на нем здания (строения, сооружения). До 2005 г. именно такую позицию занимали арбитражные суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2004 № А26-7059/03-24 и Поволжского округа от 02.11.2004 № А55-715/04-15).

Однако в марте 2005 г. Пленум ВАС РФ разъяснил (правда, эти разъяснения были адресованы арбитражным судам) особенности применения нового земельного законодательства, в том числе п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (постановление от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Высшие арбитры полагают, что согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе до 1 января 2006 г. (в настоящее время срок переоформления продлен до 2012 г.) по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Позже в ноябре 2006 г. Президиум ВАС РФ еще раз подтвердил указанную позицию. В постановлении от 21.03.2006 № 14711/05 высшие арбитры отметили, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и ст. 36 Земельного кодекса РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрены специальные условия приобретения земли в собственность, в частности наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования. Статья 36 Земельного кодекса РФ устанавливает иные условия приобретения земли в частную собственность: наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Поэтому отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего землепользователю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

У здания новый собственник

Организация, приобретая здание, расположенное на земельном участке, который находится у собственника в бессрочном пользовании, одновременно приобретает исключительное право на приватизацию всего или части этого участка в порядке п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. При этом размер земельного участка зависит от способа приобретения здания.

Если собственник здания меняется в связи с его реорганизацией, право бессрочного пользования переходит на весь земельный участок в порядке правопреемства. Поскольку сохранить это право новый собственник, созданный в порядке реорганизации, не может (если он не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ), он обязан переоформить его на право собственности или аренды в срок, указанный в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2009 № Ф04-3332/2009(8153-А45-37) и Уральского округа от 11.02.2010 № Ф09-1639/09-С6).

При переходе права собственности на здание иным способом (например, в случае купли-продажи) новый собственник приобретает право на использование не всего земельного участка, а только части, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Так указано в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

В силу указанных норм новый собственник здания вправе требовать оформления права собственности на ту часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, то есть в порядке п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Право требования возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, при этом письменный отказ продавца от права бессрочного пользования на эту часть земельного участка не требуется. Такую же позицию занимают арбитражные суды (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.01.2005 № 11, постановления ФАС Поволжского округа от 06.03.2008 по делу № А06-2003/07 и Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31)).

Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Административная ответственность

В заключение напомним, что с 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях РФ будет дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или прав собственности.

Землепользователи (юридические лица и индивидуальные предприниматели) будут наказываться штрафами в размере от 20 000 до 100 000 руб.

Право собственности на земельный участок включает в себя возможность свободного пользования и распоряжения землей. Собственник может пользоваться участком земли, как в личных целях, так и продавать его, дарить, сдавать в аренду. Регистрация ранее возникшего права на земельный участок обязательная, если вы строите дом на земельном участке. В таком случае проводится межевание, и участок ставится на кадастровый учет. Право пользования земельным участком включает в себя приобретение, отчуждение, распоряжение землей. В ситуации, когда собственник участка и собственник жилья построенного на нем не одно и то же лицо допускается раздельное распоряжение и пользование этими объектами. Оформление земельного участка является обязательным условием для возникновения права на землю.
Владеть земельным участком может даже и не собственник. Такое владение называется еще легитимным. И правом на легитимное владение пользуются арендаторы. При этом они не имеют весь спектр полномочий прав. Или имеют ограниченные права, обговоренные с собственником. Регистрация земельного участка это установленные современным законодательством юридически значимые действия, которые позволяют поставить земельный участок на кадастровый учет. Каждый собственник обязан совершить эти действия, которые включают в себя сбор документации на землю и постановку на учет в кадастровые органы.
Земля относится к природным ресурсам, и собственники должны использовать ее рациональным способом. В соответствии с Конституцией нашей страны собственник имеет право строить на земельном участке дома, заниматься подсобным или фермерским сельским хозяйством. При этом если вы надумали строить дом на земле, не забудьте про законное оформление земельного участка, иначе ваша застройка будет признана незаконной. Собственники земли в нашей стране подразделяются на физических и юридических лиц. Есть даже долевая собственность на землю, которая популярна в крестьянско-фермерских хозяйствах. Такие участки называются земельными паями. И отчуждать или дарить их можно только с согласия остальных дольщиков. Оформление земельного участка путем приватизации производится в соответствии с земельным законодательством нашей страны.
Индивидуальная собственность на землю возникает единолично. А вот общая делится на долевую и совместную. Также лица имеют право на приватизацию земельных участков. При этом равный доступ к приватизации есть юридических и физических лиц.
Иностранные граждане тоже имеют право на пользование и распоряжение землей. Законодательство устанавливает перечень приграничных земельных участков, которыми могут владеть иностранцы. Не каждые земли могут перейти в пользование. Нельзя купить, получить в дар, оформить на себя или взять в аренду земли природных заповедников и заказников, стратегические земли, земли исторического и рекреационного значения. Не только юридические и физические лица, но и органы власти местного и федерального значения имеют право собственности на землю. При этом земли муниципальных образований, это участки, расположенные в пределах городской черты. Такие земельные участки называются муниципальной собственностью. При этом получение права на аренду муниципальной собственности возможно, но требует особого разрешения властей. В целом пользоваться землей на праве собственности может разнообразная категория лиц.

О надлежащих правоустанавливающих документах на земельный участок в случае его предоставления в постоянное (бессрочное) пользование, в собственность или в аренду.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 ноября 2009 г. N Д23-3585
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о том, какие документы являются надлежащими правоустанавливающими документами на земельный участок, и сообщает.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок и актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества (договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.), перейти по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в случае смерти гражданина) либо в порядке правопреемства (в случае реорганизации юридического лица).
Согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Обязательственные права (аренда, рента и т.п.) возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ (ст. 307 ГК РФ).
При этом п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: 1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; 2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; 3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
С учетом изложенного анализ вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод, что решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование является основанием возникновения такого права и, следовательно, такое решение является надлежащим правоустанавливающим документом.
В случае предоставления земельного участка в собственность или аренду решение о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов является исключительно основанием для заключения соответствующего договора. В указанном случае права на земельные участки возникают на основании соответствующих договоров, в связи с чем надлежащими правоустанавливающими документами в указанных случаях наряду с решениями о предоставлении земельного участка или протоколами о результатах торгов должны являться договоры отчуждения земельного участка (купля-продажа, аренда и т.п.).
Необходимо отметить, что во всех вышеперечисленных случаях права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации таких прав (ст. ст. 8, 131, 164 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, когда договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ