Содержание
Тюменский районный суд (Тюменская область) — Гражданское Суть спора: Жалобы на решения и действия (бездействие) учреждений, предприятий, организаций, их объединений и общественных объединений
Именем Российской Федерации
г.Тюмень 09.09.2015 года
№ 2-16/2015
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Н.В. Кригер,
при секретаре НА. Авазовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Департаменту имущественных отношений о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,
третье лицо: Администрация Тюменского муниципального района
ФИО8 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок.
Требования мотивирует тем, что истица является пользователем земельного участка по адресу : , участок № с кадастровым № на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с администрацией Тюменского муниципального района. ДД.ММ.ГГГГ. истица обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды названного земельного участка, в чем ей было отказано по основаниям ч.2 ст. 46 и п1 ч.2 ст. 45 ЗК РФ с прекращением договора аренды по инициативе ответчика по причине неиспользования участка для целей строительства в течении трех лет. С названным отказом истица не согласна. Факт неиспользования участка не доказан, обследование участка не производилось. Фактически имеется проект строительства жилого дома, начато освоение участка и подготовка его для возведение фундамента, участок огорожен забором, в целях сохранения стройматериала на участке, своевременно вносится арендная плата. ДД.ММ.ГГГГ истицей заключен договор подряда с ООО » на выполнение работ по строительству жилого дома на названном участке с внесением авансового платежа. В 2013г. истицей заключен договор на поставку природного газа. Отказ в продлении срока аренды земельного участка препятствует строительству жилого дома на названном участке, нарушает права истицы как арендатора на заключение договора аренды названного земельного участка на новый срок.
Истец ФИО10 в судебном заседании исковые требования поддержала о основаниям, изложенным в иске.
Представитель истца ФИО11 участвующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. в судебном заседании иск поддержала по основаниям, указанным в заявлении.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО17 участвующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования не признала, по основаниям, указанным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица: Администрации Тюменского муниципального района-ФИО13 участвующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГпротив иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Заслушав истицу, представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд пришел к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Истица на основании договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Администрацией Тюменского муниципального района является пользователем земельного участка по адресу : участок № с кадастровым №
Названный участок был предоставлен истице постановлением администрации Тюменского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ. для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений.
Договор аренды названного участка заключен со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ
В период действия названного договора истица заключила договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «» на выполнение работ по строительству жилого дома на названном участке с внесением авансового платежа в размере ., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ.истицей в период действия договора аренд в целях освоения участка был заключен договор поставки природного газа
Согласно заявления от ДД.ММ.ГГГГ. истица обратилась к ответчику для продления договора аренды земельного участка.
Согласно ответа ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. истцу было отказано в продлении названного договора аренды по основаниям неиспользования участка в течении трех лет для целей строительства со ссылкой на ч.2 ст. 46 и п.1 ч.2 ст. 45 ЗК РФ в связи с не использованием участка, предоставленного для целей строительства, в течении трех лет. Кроме того названным уведомлением, ответчик предупредил истицу о расторжении названного договора аренды по истечении 3 месяцев с момента получения названного уведомления.
Названный отказ суд признает необоснованным и незаконным.
Согласно ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в п.1 настоящей статьи случаев аренды земельного участка может быть прекращено по инициативе арендодателя, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, в указанных целях в течении 3 лет ( ст. 45 ЗК РФ)
Согласно п.1 ч.2 ст. 45 ГК РФ Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из требований действующего законодательства, следует, что по соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п.1 ст.452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит только по решению суда (т.е. непременно в судебном порядке) после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Отказ от договора, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ). Однако, в отличие от «расторжения договора», «отказ от договора» всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во вне судебном порядке.
Договорные обязательства посредством отказа от договора прекращаются в результате непосредственных действий одной из сторон и должны выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора. При наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором.
Пункт 2.1.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает, что арендодатель имеет право досрочно в установленном законом порядке расторгнуть настоящий Договор, в том числе в случае использования «Участка» не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пунктах 1.1, 1.4 настоящего договора.
Данный пункт договора регулирует порядок и основания расторжения договора.
Исходя из требований ст. 610 ГК РФ уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не может быть признан расторгнутым.
Суд полагает, что письмо от ДД.ММ.ГГГГ, на которое ссылается ответчик, не является по смыслу абзаца второго КГ РФ предупреждением об отказе от договора.
Исходя из толкования вышеуказанных норм закона уведомление об отказе от договора аренды, должно содержать ссылку на отказ от договора аренды по истечении 3-месячного срока со дня получения настоящего уведомления, и предложение арендатору по истечению 3-месячного срока освободить занимаемый им земельный участок.
Как видно из письма от . ответчик уведомляет истицу о прекращение срока действия договора аренды в связи с нарушением условий договора аренды в части использования участка по целевому назначению, указывая, что договор будет считаться расторгнутым по истечении 3-х месяцев с момента направления уведомления.
Названное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается отказ администрации Тюменского муниципального района от продления договора аренды, что свидетельствует о расторжении договора в одностороннем порядке, который уже был заключен на неопределенный срок.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ответчик не отказался от договора по основаниям абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ, а расторг договор в одностороннем порядке без установленных законом оснований и предусмотренном законом порядке.
Поскольку соглашения сторон о прекращении или расторжении договора не было, с требованиями о расторжении договора и о его прекращении ответчик в суд не обращался, названный договор аренды, после истечения срока ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах действия ответчика о фактическом расторжении договора в одностороннем порядке, без предусмотренного законом порядка, нельзя признать законными.
Поскольку названный договор аренды на момент обращения истицы ДД.ММ.ГГГГ.не был расторгнут, истица вправе просить о продлении указанного договора.
Судом установлено, что спорный земельный участок используется истицей согласно его разрешенному использованию – для строительства индивидуального жилого дома, других соискателей на данный земельный участок, в судебном заседании установлено не было, истица продолжала пользоваться участком после истечения срока аренды, и ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась с заявлением о продлении договора аренды, при этом до истечения договора и до обращения истицы с заявлением о продлении договора, арендодатель не сообщал истице о прекращении договора аренды, к истцу с требованием о возврате земельного участка, либо в суд с истребованием земельного участка не обращался.
Ответом от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик за пределами срока действия договора и по незаконным основаниям объявил истице о прекращении договора аренды через три месяца и отказе в его продлении в связи с неиспользованием участка в течении 3х лет.
Отсутствие объекта строительства на названном участке, не свидетельствует о нецелевом его использовании. В суде нашло подтверждение, что истица в период аренды принимала меры к узаканиванию своих действий по использованию арендуемого участка предоставленного для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая, что истица имеет преимущественное право на заключение договора аренды в отношении названного земельного участка, а также отсутствии притязаний и спора со стороны третьих лиц и с учетом совокупности представленных доказательств, требования истицы о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. и обязании заключить договор аренды на новый срок, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ссылка ответчика на расторжение договора и направление истцу уведомления о прекращении срока действия договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ направлена на неправильное применение названной нормы права к спорным правоотношениям.
С учетом совокупности собранных доказательств, суд считает возможным признать незаконным отказ ответчика в продлении договора аренды с истицей на земельный участок по адресу: , участок № кадастровым № и обязать ответчика заключить с истицей договор аренды названного участка на новый срок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 60, 64 ЗК РФ, ст.ст. 610, 621 ГК РФ, ст. ст. 12, 35, 39, 56, 194-199 ГПК РФ, суд
Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым №, заключенного с ФИО15.
Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с ФИО16 договора аренды земельного участка с кадастровым № по адресу: , , участок № на новый срок.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд Тюменской области в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19.09.2015г.
Судья: (подпись) Н.В. Кригер.
Копия верна.
Подлинник решения (определения, апелляционного определения) подшит в гражданское дело № ______________ и хранится в Тюменском районном суде.
Решение (определение, апелляционное определение)
вступило в законную силу _____________________________
Судья: Н.В. Кригер.
Суд:
Тюменский районный суд (Тюменская область)
Истцы:
Жернакова И.И.
Ответчики:
Департамент и.о.
Судьи дела:
Кригер Наталья Викторовна (судья)
Судебная практика по:
Злоупотребление правом
Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ
Признание договора незаключенным
Судебная практика по применению нормы ст. 432 ГК РФ
Когда заключают бессрочный договор
Аренду на неопределенный срок заключают в двух случаях:
- если арендатор и владелец помещения заинтересованы в долгом сотрудничестве;
- если не смогли договориться о конкретных сроках. Обычно владельцы не хотят сдавать помещение надолго, а арендаторы не соглашаются на маленький срок.
Бессрочный договор не регистрируют — письмо Высшего арбитражного суда
Еще бессрочную аренду выбирают, чтобы не регистрировать договор. Договор аренды от одного года нужно оформлять в Росреестре, поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают.
По опыту, удобнее заключить один бессрочный договор, чем постоянно перезаключать новые. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать не нужно, даже если снимаете офис на 10 лет.
Об изменении договора на бессрочный — 621-я статья Гражданского кодекса
Если не уверены в собственнике, можно сначала заключить договор на несколько месяцев, а потом не продлевать. Такой договор станет бессрочным сам по себе — главное, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, а владелец не возражал.
Что должно быть в бессрочном договоре
Бессрочный договор выглядит так же, как и обычный. Меняют только даты — вместо них пишут «на неопределенный срок».
На что стоит обратить внимание:
- помещение. Проверьте, ваше ли помещение описано в договоре, тот ли адрес указан;
- условия оплаты. Обычно это фиксированная сумма, но коммунальные услуги могут входить в оплату, а могут идти отдельно;
- сроки. Должна быть точная дата выплат или график платежей;
- ремонт арендуемого помещения. Обычно за люстру в стиле рококо и косметический ремонт платит арендатор, а за капитальный ремонт платит собственник. Это если обвалился потолок, меняют трубы или затопили.
- срок уведомления при расторжении договора. Если хотите съехать, нужно предупредить владельца помещения за три месяца. Это требование закона, но срок можно в договоре поставить любой. Рекомендуем так и сделать.
- ответственность сторон. Здесь могут оказаться большие пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора.
К договору нужно составить акт приема-сдачи помещения. В нем описывают, в каком состоянии находится помещение, какая мебель и техника стоят и вообще всё, что заметили при осмотре. А еще помещение можно сфотографировать или снять на видео. Если возникнут споры, это станет вещдоком.
Читать в «Деле»
Как проверить договор аренды
Аренду можно завершить без причины
Чтобы отказаться от обычного договора раньше срока, договариваются с владельцем. Если он против, нужны веские причины, которые обозначены в договоре, или придется идти в суд.
О праве отказаться от договора в любой момент — определение Высшего арбитражного суда
Бессрочный же договор можно расторгнуть просто так и в любой момент — это право подтвердил Высший арбитражный суд. Поэтому в суд за расторжением бессрочного договора обращаются редко: нет смысла, если можно договориться или просто отказаться.
По бессрочному договору важно съехать в срок
Если вы снимаете помещение и хотите расторгнуть бессрочный договор, вот что нужно сделать:
- заранее предупредить владельца. Лучше написать письмо, но не бросать в почтовый ящик, а подстраховаться и вручить владельцу под подпись;
- сдать помещение по акту приема-сдачи. У вас уже есть описание имущества, фотографии или видео. Это поможет доказать, что вы не сломали холодильник, которого не было;
- освободить помещение в срок. Если отправить уведомление, но не подписать акт или не съехать в срок, договор продолжает действовать, а владелец может требовать оплату.
Если вы передумали и хотите дальше арендовать помещение, отдельное уведомление не нужно. Просто продолжаете вносить оплату и следовать договору. Главное, чтобы собственник был согласен.
Согласно ч. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.
Понятие «бессрочная аренда» действующее законодательство не содержит.
С соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Согласно ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Наличие оснований для бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан из государственной или муниципальной собственности (льготы) в силу ст. 5 Закона Кемеровской области от 18.07.2002 г. N 56-ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области» имеет значение для предоставления земельного участка в собственность.
В случае, если Вы намерены взять земельный участок в аренду в целях индивидуального жилищного строительства, Вам необходимо обратиться с заявлением в комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (просп. Советский, 58)
Здравствуйте.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Вы правы в своем утверждении, что «При условии, что сейчас на зем. участке имеется в собственности объект недвижимости. т.е. по сути он в данным момент без проведения торгов должен предоставиться». Однако при ответе на Ваш вопрос нужно учесть следующее.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно разъяснениям п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В вопросе Вы указали, что «Договор аренды земельного участка из гос. собственности заключен в 2002 г.». Статьей 30 ЗК РФ (в редакции по состоянию на 2002 г.) было предусмотрено следующее:
1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
3. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.
4. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
…3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Как видите, ст. 30 ЗК РФ устанавливала возможность заключения договора аренды как по результатам торгов, так и без них. Следовательно, если Ваш договор аренды в 2002 г. заключался без проведения торгов, то, по моему мнению, позиция арендодателя, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, соответствует закону.
Таким образом, чтобы заключить новый договор аренды земельного участка, нужно сначала расторгнуть старый договор, возобновленный на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
А нужно ли расторгать старый договор аренды, чтобы потом заключать новый, решать Вам.
Для более полного и точного ответа необходимо изучить все документы и обстоятельства Вашего дела на очной консультации.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович